Side 1 SAMLA SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 14/275-21321/14 Saksbeh.: Arkivkode: Saksnr.: Utval Møtedato 71/14 Formannskap/ plan og økonomi 28.08.2014 63/14 Kommunestyret 18.09.2014 Berit Marie Galaaen PLAN soneinndeling SAMLA SAK - DETALJREGULERINGSPLAN FOR VÅRSTØLHAUGEN MYRKDALEN FJELLANDSBY Administrasjonen si innstilling: 1. I medhald av plan- og bygningslova 12-12 godkjenner KST privat detaljreguleringsplan for Vårstølshaugen P-id 2014005, slik det går fram av plankart datert 24.03.2014, føresegner og planomtale datert 24.03.2014, sist revidert 27.06.14 signert Arkitektbruket ans Formannskap/ plan og økonomi den 28.08.2014 sak 71/14 Behandling i møte: Administrasjonen si innstilling vart samrøystes tilrådd. Tilråding: 2. I medhald av plan- og bygningslova 12-12 godkjenner KST privat detaljreguleringsplan for Vårstølshaugen P-id 2014005, slik det går fram av plankart datert 24.03.2014, føresegner og planomtale datert 24.03.2014, sist revidert 27.06.14 signert Arkitektbruket ans Kommunestyret den 18.09.2014 sak 63/14 Behandling i møte: Repr. Torstein Gunnarson la fram saka på vegne av utval for formannskap/plan og økonomi. Røysting: Tilrådinga frå utval for formannskap/plan og økonomi vart samrøystes vedteken. Vedtak: 1. I medhald av plan- og bygningslova 12-12 godkjenner KST privat detaljreguleringsplan for Vårstølshaugen P-id 2014005, slik det går fram av plankart datert 24.03.2014, føresegner og planomtale datert 24.03.2014, sist revidert 27.06.14 signert Arkitektbruket ans
Side 2 Administrasjonen si utgreiing: 2. DOKUMENT SOM BAKGRUNN FOR SAKA: Dokument merka med * ligg ved. *27.06.14 Planframlegg Arkitektbruket ans -planskildring -plankart -føresegner -illustrasjonar -vedlegg *21.05.14 Fråsegn frå Fylkesmannen i Hordaland *26.05.14 Fråsegn frå Hordaland fylkeskommune *27.05.14 Fråsegn frå NVE *10.06.14 Fråsegn frå Arne Bystøl *27.06.14 Fråsegn frå Statens vegvesen *27.06.14 Kommentar til merknader frå Arkitektbruket ans *27.06.14 Kommentar frå Cowi Plandokument og vedlegg til saka ligg på Voss kommune si heimeside under kunngjeringar; http://www.voss.kommune.no/artikkel.aspx?mid1=405&aid=76 Har de problem med å opne dokument på heimesida, ta kontakt med planavdelinga på tlf 56519626, eller send e-post til zehra.causevic@voss.kommune.no 3. SAMANDRAG AV SAKA: Privat detaljreguleringsplan for Vårstølshaugen har vore ute til offentleg ettersyn. Det kom inn 5 fråsegner/merknader til planforslaget. Vårstølshaugen omfattar utbyggingsområda FK 1, FK 2 og FK 3 innafor områdereguleringsplan (S1) for Myrkdalen fjellandsby. Arkitektbruket ans v/sigbjørn Dugstad legg no planen fram til 2.gongs handsaming og endeleg godkjenning. Arkitektbruket ans fremjar reguleringsplanen på vegne av tiltakshavar Myrkdalen Fjellandsby as. Føremålet med planarbeidet er å leggje til rette for 16 frittliggjande fritidsbustader innafor områdereguleringsplanen for Myrkdalen fjellandsby. Administrasjonen rår til at framlegg til privat detaljreguleringsplan for Vårstølshaugen vert godkjent. 4. FAKTA OM SAKA: Tiltakshavar er Myrkdalen Fjellandsby AS. Planleggjar er Arkitektbruket ans, Voss, ved sivilarkitekt MNAL Sigbjørn Dugstad Planområdet ligg på gnr. 276, bnr. 8 Overordna føringar for detaljreguleringsplanen er kommunedelplan for Myrkdalen og områdereguleringsplan S1 for Myrkdalen fjellandsby. Området er avsett til kombinerte område, sentrumsområde/fritidsbustader/idrettsanlegg i kommunedelplanen og i områdereguleringsplanen er område regulert til konsentrert fritidshusvære. Gjennom arbeidet med detaljreguleringsplanen har ein no endra føremålet frå konsentrert utbygging til
Side 3 frittliggjande utbygging. Bilete syner eksisterande situasjon i Myrkdalen fjellandsby. Aktuelt planområdet er ringa rundt med rødt. Tenkt utbygging er illustrert. Planområdet ligg lengst sør i områdeplanen (S1). Området er på om lag 25 daa. I sørvest grensar området til landbrukseigedomen gbnr. 271/2. I søraust til Rv13. I nordaust til Vossestrand hotell. I nordvest mot skiveg. Skivegen ligg i friområde som på nordvestsida grensar til eksisterande hyttefelt i Myrkdalen fjellandsby. Noverande arealbruk er landbruk og lauvskog. Landbruksarealet vart dyrka for ca 25-30 år sidan. Før var det utmark brukt til beite. Området er skrånande mot søraust. Området har ei gjennomsnittshelning på ca 1:5. Nedre del av området er dyrka og har ei einsarta landskapsform. Området har gode sol tilhøve om morgonen og ettermiddagen, om sommaren også på tidleg kveld. Fjernutsikten er god både mot Årmot og nedover dalen.
Side 4 Områdeplanen som syner den totale utbygginga. Område merka med rødt er aktuelt planområde. Planleggingsprosessen vart starta med oppstartsmøte 20.01.2014 Oppstart av planarbeidet vart varsla pr. brev 04.02.2014 og kunngjort i avis, Det kom inn 3 merknader til oppstartsmeldinga. Vedtak om offentleg ettersyn i FPL møte 24.04.2014 sak 37/14 Planforslaget låg ute til høyring i tida 03.05.2014 til 16.06.2014 Det kom inn 5 merknader i samband med offentleg ettersyn 5. ADMINISTRASJONEN SI VURDERING: Det kom 5 fråsegner / merknader til planforslaget under høyringa. Kort oppsummering og kommentarar til innkomne merknader etter offentleg ettersyn: Fylkesmannen i Hordaland 21.05.2014 Ser det som eit godt grep at føremålet vert endra frå konsentrert utbygging til frittliggjande utbygging. Har elles ingen merknader til planframlegget. Hordaland fylkeskommune 26.05.2014 Ingen merknader til planframlegget.
Side 5 NVE 27.05.2014 Ingen merknader til planframlegget. Statens vegvesen 27.06.2014 Ingen merknader til planframlegget. Arne Bystøl 10.06.2014 Bystøl vil ha buffersone med vegetasjon på 25 meter slik det er vist områdeplanen. Kommentar frå planleggjar: Buffersonen som er lagt inn har ei gjennomsnittleg breidde på ca 20 meter. Talet på fritidsbustader innafor planområdet er sterkt redusert i høve områdeplanen. Reduksjonen er frå minimum 69 einingar i konsentrert form og i fleire etasjar til 16 frittliggjande hytter i 1 etasje. Max. mønehøgd er redusert frå 16 meter til 6 meter. At ein har valt å «avslutte» utbyggingsområdet med frittliggjande fritidsbustader gjev ei mjukare overgang til landbruksområda i vest. At dette grepet fører til ei litt redusert buffersone må vera akseptabelt. Sidan byggjeområdet er redusert på nordsida er samla grøntområde innafor planområdet omlag som i områdeplanen. Kommentar frå administrasjonen: Buffersona har vore tema i planlegginga. Løysinga som no er skissert syner ei buffersone på om lag 20 m. Det er noko innskrenka i høve til områdeplanen. Men til gjengjeld er vegane ikkje trekt ut i buffersona. Dermed er det mogleg å halde ei meir samanhengane buffersone mellom landbruksområde og dei nye fritidshusværa. Administrasjonen er og samd med planleggja i at frittliggjande fritidshusvære er ei mjukare avslutning mot landbruksområde enn konsentrert utbygging. Administrasjonen meiner at buffersona slik den er regulert inn, er akseptabel. Bystøl vil ha gjerde i grensa frå Rv13 og opp til eksisterande gjerde. Kommentar frå planleggjar: Krav til gjerde er tatt inn i reguleringsføresegnene under nytt punkt 11. Utbyggjar har gjerdeplikt. Bystøl krev at det må utarbeidast plan for handsaming av overflatevatn og grøver i utbyggingsområdet. Groa som går i grenselinja må ikkje tilførast meir vatn. Utbyggjar må utbetre kum ved Rv13. Groa er drikkvasskjelde for dyr på beite og må ikkje ureinast korkje i anleggs- eller driftsfasen. Viser til kommentar frå Cowi datert 27.06.2014: Takvatn frå frittliggjande fritidsbustader vil gjere spreidd infiltrasjon enklare. Ved planlegging av vegar skal det leggjast vekt på å oppretthalda eksisterande avrenning. Avstand mellom anleggsområdet og groa er så stor, om lag 20 m, at risiko for forureining i anleggsperioden er liten. Kum ved Rv 13 ligg utanfor planområdet. Administrasjonen sin kommentar:
Side 6 Ein har i planleggingsfasen detaljert tilfredstillande løysingar for overvasshandtering og ureining. I neste fase, byggjefasen, vert ansvarleg prosjekterande og utførande ansvarleg for endeleg løysing. Bystøl hevdar at navnet «Vårstølshaugen» er feilplassert på grunnkartet. Navnet høyrer til på nedsida av Rv13. Bystøl meiner at utbyggjar må finne eit anna navn. Kommentar frå planleggjar / tiltakshaver: Tiltakshaver har vore i kontakt med Arne Bystøl og spurt om råd, sidan han har merknad til navnet. Han hadde ikkje noko nytt forslag. Grunneigarane, som eig det aktuelle planområdet, meiner framleis at Vårstølshaugen er det namnet som har vore vanleg nytta på dette området. Sjølve haugen er truleg der huset til Bystøl Pedersen ligg, for det var der «gamlevegen» i Myrkdalen enda før den vart vidareført til Årmotsskiftet og Vikafjellet. Våre grunneigarar nyttar Vårstølshaugen om dette området, og stadfestar at det ikkje finst andre namn på dette området. Administrasjonen sin kommentar: Administrasjonen ser at utifrå vedlagt sogelagsbok, kjem det fram at Vårstølshaugen er knytt til eit bestemt tun/hus. Og ein ser at namnet på kartet kanskje med fordel burde vore plassert noko meir presist. Samstundes er det nytta namn som Vårstølsbrekko på område ovanfor vegen. Så namnet Vårstølen er brukt på eit større område. Utifrå det tiltakshaver har undersøkt er det fleire grunneigarar som nyttar namnet Vårstølshaugen for dette aktuelle planområdet. Det er sånn sett naturleg at dei har nytta namnet til planen. Det gir ein god peikepinn på kor i Myrkdalen dette planområdet ligg. Administrasjonen går inn for at ein beheld namnevalet Vårstølshaugen. Det hadde vore meir naturleg å ta opp vurdering knytt til namneval ved oppstart av planarbeidet og det kunne med fordel kome som merknad ved oppstartsvarsel. Oppsummering: Bakgrunnen for å detaljregulere akkurat dette området innafor områdereguleringsplanen er eit ynskje om å få tilgang på meir tomter for frittliggjande fritidsbustader. Eigedomsutvikling svingar stadig i høve til etterspurnad. Det har vore lågare etterspurnad etter leilegheiter, medan det er kontinuerlig etterspurnad etter tomter. Myrkdalen fjellandsby meiner at det er viktig å ha tilgang på tomter. Lågare utnytting i denne delen av områdereguleringsplanen tilpassar seg omgjevnaden på ein betre måte, både mot ubygd naboeigedom/landbruksareal og eksisterande fritidsbebyggelse. Administrasjonen har vore positiv til ei redusert utnytting i denne delen av Fjellandsbyen. Forslaget i arkitektkonkurransen som låg til grunn for utviklinga av S1 syner utbygging av frittliggjande hytter i dette området. Ved områdereguleringa vart det likevel lagt inn ei høgare utnytting med konsentrert utbygging. Administrasjonen meiner det er eit godt grep å gå tilbake til intensjonen i arkitektkonkurransen. Det vil gi god verknad for omgjevnaden å redusere utnyttinga i dette området. Intensjonen er å ha eit forsterka og tett sentrum og meir oppløyst og spreidd utbygging i ytterkantane av planområdet. Administrasjonen har peika på at ein reduksjon av tal einingar innafor dette området ikkje automatisk gjev moglegheit for høgare utnytting i andre delar av områdereguleringsplanen. Det må vurderast ved kvart nytt utbyggingsområde.
Side 7 Konklusjon: Detaljreguleringsplanen har eit godt illustrert og detaljert materiale som gir klare føringar for å sikre kvalitetane i vidare byggesakshandsaming. Det ligg føre ein god illustrasjonsplan og utfyllande føresegner som er tydeleg og retningsgjevande for vidare arbeid. Administrasjonen rår til at revidert detaljreguleringsplan for Vårstølshaugen kan endeleg godkjennast.