SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Kristian Mehus Arkiv: 232 &20 Arkivsaksnr.: 13/3270 Saken behandles i følgende utvalg: Utvalg: Formannskapet Kongsberg kommunestyre Dato: EIENDOMSSKATT - OMTAKSERING OG NYE EIENDOMSSKATTEVEDTEKTER RÅDMANNENS ANBEFALTE INNSTILLING: 1. Rådmannen starter arbeid med omtaksering av eiendommer med sikte på at nytt taktsgrunnlag tas i bruk fra og med 2015. 2. Kongsberg kommune går over til ordning med sakkyndig nemnd og klagenemnd. 3. Kongsberg kommunes nye vedtekter for eiendomsskatt vedtas slik de framgår av vedlegg 1. 4. Rådmannen fremmer egen sak til kommunestyret om valg av medlemmer til sakkyndig nemnd og klagenemnd høsten 2013. I samme sak foreslås virkningstidspunkt for sakkyndig nemnd. Dagens nemndsordning avvikles fra det tidspunkt sakkyndig nemnd starter sitt arbeid. 5. For taksering av boligeiendommene, benyttes metoden med befaring av eiendommene. 6. Rådmannen innarbeider kostnader knyttet til takseringsarbeidet i rådmannens forslag til handlingsprogram for 2014-17. Vedlegg: 1. Nye eiendomsskattevedtekter for Kongsberg kommune (trykket) 2. Eiendomsskatteloven (trykket) Ingress: Hoveddelen av dagens takstgrunnlag for eiendomsskatt ble tatt i bruk fra og med 2005. Kommunen har anledning til å omtaksere eiendommer hvert 10. år. Nytt takstgrunnlag skal tas i bruk fra og med 2015. Dette innebærer at omtaksering av eiendommene bør starte høsten 2013 og sluttføres ved årsskiftet 2014/2015. Hensikten med saken er å vedta nye eiendomsskattevedtekter og klargjøre noen prinsipper slik at eiendomsskattetaksering kan igangsettes. Bakgrunn
Kongsberg kommune har hatt eiendomsskatt i hele kommunen siden 2007. I forbindelse med omtaksering av bolgiendommer, har kommunen anledning til å omtakere hele eiendomsmassen. Siste hovedtaksering var i 2004 med virkning fra og med 2005. I handlingsprogrammet for 2013-16 er det lagt opp til en økning i inntektene fra eiendomsskatt på nettto 60 mill. kroner fra og med 2015. Dette forutsetter omtaksering av samtlige eiendommer som inngår i kommunens grunnlag for utskriving av eiendomsskatt. Utredning Det er noen forhold som bør klargjøres før selve takeringsarbeidet igangsettes. Dette gjelder valg av nemndsordning og takseringsmetode for boligeiendommer. Valg av nemndsordning Det eksisterer to alternative nemndsformer: 1. Skattetakstnemnd/overskattetakstnemnd 2. Sakkyndig nemnd/sakkyndig ankenemnd 1. Skattetakstnemnd/overskattetakstnemnd (dagens ordning) Særskilt oppnevnte takstmenn takserer eiendommene. Kommunestyret utnevner minst tre medlemmer til skatteatakstnemnda. Disse skal sammen befare og taksere eiendommene. Klager skal avgjøres av det dobbelte antall oppnevnte menn, hvilket vil si at overskattetakstnmnda skal bestå av (minst) seks medlemmer. 2. Sakkyndig nemnd/klagenemnd En sakkyndig nemnd skal ansette skatteverdien på grunnlag av ansatte besiktigelsesmenn. Klager avgjøres av en klagenemnd. Besiktigelsesmennene foretar befaring og innhenter fakta, men gjennomfører ikke formell taksering. De legger til rette for verdsettelsen i sakkyndig nemnd. Det er kommunestyret som oppnevner medlemmene av sakkyndig nemnd og sakkyndig ankenemnd. Ved ordning med skattetakstnemnd, er det nemnda selv som samlet er ute og takserer alle eiendommene. Sakkyndig nemnd er ikke selv ute på befaring i forbindelse med takstfastsettelsen, men fastsetter takstene etter forslag fra besiktigelsesmennene. som i praksis ofte er personer med spesiell takseringsfaglig kompetanse. Kongsberg kommune har i dag ordning med skattetakstnemd og overskattetakstnemnd, der kommunestyret har oppnevnt 3 medlemmer til skattetakstnemnda og 6 medlemer til overskattetakstnemnda. Kommunen står i prinsippet fritt i valget av nemndsordning. Det er flere forhold som taler for at kommunen bør velge å gå over til ordning med sakkyndig nemnd. Det antas at ordning med sakkyndig nemnd vil bidra til mer korrekte verdier på eiendommene fordi det forutsettes at medlemmene av nemnda har takseringsfaglig kompetanse (selv om dette ikke er et formelt krav).
Kommunen må uansett benytte seg av fagkompetanse til taksering av verker og bruk og næringseiendommer. Det vil være behov for å knytte til seg et eiendomsskattefaglig miljø for å drive deler av takseringsprosessen for kommunen. Oppleggene som disse miljøene kjører, krever i mange tilfeller sakkyndig nemnd. Det må antas at formell takseringsfaglig kompetanse vil bidra til mer dynamisk utvikling på eiendomsskatteområdet og at dette vil ha positive effekter også på andre områder der matrikkeldata benyttes. Rådmannen anbefaler at kommunen går over til ordning med sakkyndig nemnd. Rådmannen fremmer egen sak til kommunestyret om valg av medlemmer til nemndene høsten 2013. Når sakkyndig nemnd starter sitt arbeid, avvikles den eksisterende ordningen med skattetakstnemnd. Vedtektene for eiendomsskatt vil ikke være likelydende for de to aktuelle nemndsordningene. Forslag til nye vedtekter for eiendomsskatt basert på ordning med sakkyndig nemnd og klagenemnd framgår av vedlegg 1 i saken. Valg av eiendomsskattegrunnlag for boligeiendommer Finansdepartementet har åpnet opp for at formuesgrunnlag for boligeiendommer kan benyttes til eiendomsskatteformål. For landets kommuner kan dette første gang tas i bruk til eiendomsskatteformål fra og med skatteåret 2014. For Kongsberg kommune vil dette i tilfelle tas i bruk fra og med 2015. Bruk av formuesgrunnlag til taksering av boligeiendommer innebærer at det i utgangspunktet ikke er nødvendig med befaring av eiendommene. Bruk av formuesgrunnlag har både fordeler og ulemper. I og med at metoden ikke har vært benyttet tidligere, er det imidlertid en del forhold man ikke vil ha oversikt over før etter at man eventuelt har tatt metoden i bruk. Basert på signaler fra finansdepartementet og KS, kan man gjøre noen antakelser om fordeler og ulemper som må veies mot hverandre. Fordeler: Metoden er tilsynelatende enkel Man slipper befaring av boligeiendommene. Dette gir en redusert takseringskostnad Relevante data hentes fra internettportal utviklet av skatteetaten Formuesgrunnlaget * 0,8 = eiendomsskattegrunnlag for den enkelte bolig Klage på formuesgrunnlaget må rettes til Skatteetaten. Dette gir redusert administrativ ressursbruk for kommunen. Samme takstgrunnlag som staten benytter, noe som gir konsistens mellom formuesog eiendomsskatt. Ansvaret for vurdering av markedsverdi ligger hos Skatteetaten. Formuesverdiene justeres hvert år i tråd med utvikling i boligpriser. Ved stigende boligpriser får man høyere inntekter av eiedomsskatt og man unngår takster som ligger flatt i ti år uten justering.
Ulemper: Det er usikkert hvordan bruk av formuesgrunnlag vil slå ut på takstene sammenliknet med ordinær taksering basert på befaring. Matrikkelen vil ikke bli oppdatert for boligeiendommene som følge av eiendomsskattetakering. Ved taksering basert på befaring vil kommunen få en oppdatert matrikkel som vil bidra til at andre oppgaver kommunen utfører, kan utføres langt mer effektivt enn i dag. Det er usikkerhet om takstnivået på øvrige bygg eventuelt må tilpasses taksnivået basert på formuesgrunnlag for å sikre rettferdighet i takseringen og eventuelle kostnader knyttet til dette. Taksgrunnlaget for boliger blir grovere enn for andre bygg. Dette kan være et problem. Grunnlaget er opprinnelig basert på egenmelding En rekke forhold vil ikke bli hensyntatt i samme grad som ved befaring, som for eksempel egenskaper ved tomt, påbygninger, etasje, tilleggsbygg og andre forhold. Tall fra skatteetaten vil foreligge så seint på året at prisendring på bolig må estimeres rådmannens forlag hvert år. Årlig justering av formuesgrunnlaget innebærer at reduksjon i bolgprisene gir reduserte inntekter for kommunen. Det vil sannsynligvis være avvik mellom register hos Skatteetaten og kommunens egne matrikkelopplysninger. Dette kan gjelde: Noen eiendommer vil ikke framkomme i begge registre. Det er ikke klargjort hvordan dette skal håndteres. Avvik mellom arealbegrep i matrikkel og register fra Skatteetaten gjør at registerdata fra Skatteetaten ikke kan benyttes til andre formål for kommunen enn eiendomsskattetaksering. Ved bruk formuesverdi må det benyttes høyere faktor (0,8) for beregning takstgrunnlag enn ved befaringsbasert taksering (faktor på 0,9 benyttes for å beregne innvendig areal). Dette fører til lavere inntekter (se avsnitt om inntektspotensialet). Kongsberg kommune blir en av de aller første til å ta i bruk formuesgrunnlag til eiendomsskattetaksering. Dette innebærer svært mye usikkerhet. Det har for eksempel ikke vært mulig å få tall fra skatteetaten som vi kan gjøre beregeninger på. Kostnader ved taksering I Prop.1 LS (2012-2013) til Stortinget Skatter, avgifter og toll 2013 refereres det til undersøkelse av takseringskostnadene i 20 kommuner. Det var betydelige forskjeller mellom takseringskostnadene for bolig- og fritidseiendommer i den ene enden (400 kroner per eiendom) og næringseiendom (3000 kroner per eiendom) i den andre enden. For taksering av næringseiendom må det benyttes profesjonelle takstmenn og dermed blir kostnadene relativt høye. Samtidig er næringseiendommer mer tidkrevende å taksere slik at det er vanskelig å vurdere om bruk av profesjonelle takstmenn vil øke kostnadene ved taksering av boliger og fritidseiendommer vesentlig. Ved å legge disse tallene fra undersøkelsen til grunn for beregning av Kongsberg kommunes kostnader, blir kostnadene som følger: Bolig- og fritidseiendommer: 11 529 eiendommer * 400 kr/eiendom = 4,6 mill. kroner Næringseiendom og verk og bruk: 559 eiendommer * 3 000 kr/eiendom = 1,7 mill.
kroner Totalt kommer vi dermed opp i en takseringskostnad på 6,3 millioner kroner som et grovt anslag. Av 11 529 takstobjekter (bolig- og fritidseiendommer) utgjør fritidseiendommer om lag 2 250 objekter. Dette tilsier en teoretisk besparelse på: (11 529 2 250) * 400 kroner = 3,7 mill kroner ved å benytte formuesgrunnlag fra Skatteetaten som grunnlag for eiendomsskatt som alternativ til befaring. Dersom vedtatt handlingsprogram legges til grunn der inntektene av eiendomsskatt skal øke med 60 mill. kroner fra og med 2015 og kommunen dermed skal ta inn mellom 1,2 og 1,3 mrd. kroner i eiendomsskatt de neste 10 årene, er 3,7 mill. kroner relativt lite. I tillegg må det påregnes en del ekstrautgifter i forbindelse med å ta i bruk tall fra skatteetaten siden dagens dataløsninger foreløpig ikke er tilpasset dette. I tillegg vil avvik mellom mellom hvilke eiendommer som er med i ulike registre måtte håndteres på en forsvarlig måte. Kostnadene knyttet til dette kan bli betydelige og dermed vil besparelsen ved å bruke formuesgrunnlag sannsynligvis bli lavere enn 3 mill. kroner. Rådmannen innarbeider kostnader knyttet til omtaksering av eiendommer i rådmannens forslag til handlingsprogram for 2014-17. Inntektspotensialet Basert på fakturering av eiendomsskatt for 1. termin, vil inntektene av eiendomsskatt i 2013 fordelt på objekttype bli som i tabell 1 nedenfor. I handlingsprogrammet for 2013-16 er det lagt til grunn en økning i eiendomsskatten fra og med 2015 på 60 mill. kroner, dvs. nesten en dobling av inntektene. Ved taksering av bolig- og fritidseiendom, skal markedsverdi legges til grunn. Siden forrige taksering har boliprisene steget betydelig. Kongsberg kommune benytter i dag 25 prosent av markedsverdi (i 2005) som takstgrunnlag. Dette innebærer at takstgrunnlaget har en kvadratmeterpris på 3 000 kroner. Dette alene tilsier et betydelig potensiale for økte inntekter. Tabell 2 nedenfor viser inntektspotensialet for eiendomsskatt på bolig- og fritidseiendommer ved ulike markedspriser og promillesatser. Arealet i tabellen har utgangspunkt i de bolig- og fritidseiendommene som det betales eiendomsskatt for i dag.
Et anslag basert på boligprisstatistikk fra SSB gir en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på bolig i Kongsberg kommune på drøyt 22 000 kroner. Ved å inkludere fritidsboliger antas det at gjennomsnittlig kvadratmeterpris vil gå noe ned. Faktoren benyttet i tabellen er en omregningsfaktor som benyttes for å beregne innvendig areal i byggene. Dersom man skulle velge å benytte formuesgrunnlag fra skatteetaten, må man benytte en reduksjonsfaktor på 0,8. Denne metoden vil da (alt annet likt) gi lavere inntekter for kommunen. Kombinert med usikkerhet vedr. arealbegrepene kan dette potensielle tapet være betydelig. Dersom vi hadde forutsatt like arealer ved bruk av formuesgrunnlag og ved befaringsbasert taksering, vil tapet ved bruk av formuesgrunnlag utgjøre om lag 10 prosent av inntektene. Potensialet for økte inntekter for kommunen antas å være størst for bolig- og fritidseiendommene. Deretter følger næringseiendom. Årsaken er at bolig- og fritiseiendommene samlet utgjør den største andelen av inntektene i dag, samt at takstgrunnlaget for eiendommene i Kongsberg som faller inn under kategorien verk og bruk, blir oppdatert hvert år gjennom tall fra Skatteetaten. Konklusjon Rådmannen starter arbeid med omtaksering av eiendommer med sikte på at nytt taktsgrunnlag tas i bruk fra og med 2015. Kongsberg kommune går over til ordning med sakkyndig nemnd og klagenemnd. Kongsberg kommunes vedtekter for eiendomsskatt vedtas slik de framgår av vedlegg 1. Rådmannen fremmer egen sak til kommunestyret om valg av medlemmer til sakkyndig nemnd og klagenemnd høsten 2013. I samme sak foreslås virkningstidspunkt for sakkyndig nemnd. Dagens nemndsordning avvikles fra det tidspunkt sakkyndig nemnd starter sitt arbeid. For taksering av boligeiendommene, benyttes metoden med befaring av eiendommene. Rådmannen innarbeider kostnader knyttet til takseringsarbeidet i rådmannens forslag til handlingsprgram for 2014-17.