MØTEINNKALLING SAKSLISTE. Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 1/14 13/2176 TAKSERING AV NYE SKATTEOBJEKTER (FASTE EIENDOMMER) MED FORMÅL EIENDOMSSKATT

Transkript

1 Utvalg: SAKKYNDIG NEMND Møtested: Skjæringen Møtedato: Tid: 08:30 Eventuelt forfall meldes snarest. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. MØTEINNKALLING SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 1/14 13/2176 TAKSERING AV NYE SKATTEOBJEKTER (FASTE EIENDOMMER) MED FORMÅL EIENDOMSSKATT /14 13/605 EIENDOMSSKATTTETAKST FOR GNR 38 BNR TINE SA - FEILRETTING Sakspapirene er sendt medlemmer og varamedlemmer pr. mail, og vil bli delt ut i møtet. Sakspapirene er i tillegg lagt ut på Sandnessjøen, Odd Arve Matberg leder

2 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 1/14 Sakkyndig nemnd Saksbehandler: Einar B. Sund Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Sakkyndig nemnd Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 13/2176 Arkivnr.: 232 SAK: TAKSERING AV NYE SKATTEOBJEKTER (FASTE EIENDOMMER) MED FORMÅL EIENDOMSSKATT I II III Saksdokumenter (vedlagt): Skatteliste godkjenning oversikt over eiendommer Saksdokumenter (ikke vedlagt): Befaringsrapporter Retningslinjer for eiendomstaksering i Alstahaug kommune Skatteliste med forslag til skattetakster blir fremlagt i møte Verdivurderinger av næringseiendommer Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Bakgrunn for saken Kommunestyret fastsetter hvert år i forbindelse med budsjettbehandlingen hvorvidt og etter hvilke regler eiendomsskatt skal skrives ut i kommunen for det kommende skatteåret, jf eiendomsskatteloven 10. Med hjemmel i eiendomsskatteloven 2 og 3 har kommunestyret vedtatt at utskriving av eiendomsskatt på faste eiendommer i hele kommunen skal videreføres for skatteåret 2014, jf. vedtak av sak nr. 71/13. Nyoppført bygning som benyttes som bolig fritas for eiendomsskatt i 1 år eller til kommunestyret a) endrer antall fritaksår eller b) opphever fritaket, jf. eiendomsskatteloven 7 c). Ved særlig omfattende restaurering av bolig (hovedombygging), som reelt sett kan sidestilles med nybygg, kan det med samme hjemmel etter søknad gis fritak fra eiendomsskatt i 1 år. Fritak etter eiendomsskatteloven 7 a og 7 b er også videreført. 2

3 Sak 1/14 Foreliggende behandling Saken omfatter utskriving av eiendomsskatt for eiendommer som er skattepliktige fra og med skatteåret 2014 samt retaksering av eiendommer der det har skjedd større endringer som for eksempel oppføring av garasje og/eller tilbygg, (jf. eiendomsskatteloven 8 A-3). Det er utarbeidet forslag til skattetakst for følgende skatteobjekter: Boligeiendommer med nybygd bolig som er ferdigstilt i perioden 2008 til og med Boligeiendommer som har vært fritatt for eiendomsskatt med bakgrunn i omfattende restaureringsarbeider på bolig såkalt hovedombygging ( ). Fritidseiendommer der fritidsboligen er ferdigstilt i løpet av 2013 (noen tidligere). Boligeiendommer der det er oppført ny garasje. Boligeiendommer der det er oppført tilbygg til bolig. Næringseiendommer der det er oppført nye bygninger. Næringseiendommer der det er oppført tilbygg til eksisterende bygg. Skatteliste med forslag til skattetakster blir fremlagt i møte. Saken fremmes for behandling i sakkyndig nemnd uten innstilling fra administrasjonen. Side 3 av 7

4 Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 14/13 Sakkyndig nemnd /14 Sakkyndig nemnd Saksbehandler: Einar B. Sund Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Sakkyndig nemnd Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 13/605 Arkivnr.: GNR 38/532 SAK: EIENDOMSSKATTETAKST FOR GNR 38 BNR 532 TINE SA - FEILRETTING I II III Saksdokumenter (vedlagt): Utfyllende klage over eiendomsskattegrunnlag for gnr 38 bnr 532, datert Klage over eiendomsskattetakst brev av Redegjørelse fra foretaket Grøttheim Protek, datert Korrigerte takster Saksdokumenter (ikke vedlagt): Uttalelser fra KS advokatene Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) I forbindelse med at bygningsmassen for Tine SA er utvidet, ble det for skatteåret 2013 utarbeidet og vedtatt ny skattetakst for eiendommen gnr. 38 bnr Vedtatt skattetakst er på kr en økning på ca. 5 millioner i forhold til takst gjeldende fra Deloitte Advokatfirma har på vegne av Tine SA påklaget eiendomsskattevedtaket. Klager anfører at vedtaket er ugyldig på de følgende grunnlag: Kommunen har ikke begjært omtaksering innen fristen 1. november, og ny takst kan tidligst gjøres gjeldende fra Verdsettelsen har ikke skjedd etter de samme prinsipper som ble lagt til grunn ved siste alminnelige taksering i Verdsettelsen har ikke skjedd etter det prisnivå som ble lagt til grunn ved siste alminnelige taksering. 4

5 Sak 2/14 Klagesaken er forelagt KS advokatene til vurdering. Et sammendrag av uttalelsen fra KS er gjengitt nedenfor. Klagers anførsler om saksbehandlingsfeil fra kommunen og påstand om ugyldighet Klager hevder prinsipalt at vedtaket må anses som ugyldig fordi kommunen ikke begjærte omtaksering innen den 1. november 2012, og viser til kommunens vedtekter for eiendomsskatt kap IV 4-1 andre ledd. Det følger av eiendomsskatteloven 8 A-3 femte ledd at kommunen skal omtaksere en eiendom blant annet dersom det er ført opp nye bygninger eller gjort «monanlege forandringer» på eiendommen. Bestemmelsens sjette ledd har regler om når en skatteyter (og formannskapet) kan begjære en særskilt taksering, og vilkåret er at verdien til eiendommen er vesentlig forandra i forhold til andre eigedomar. Det følger videre av bestemmelsen at krav om slik særskilt taksering må fremsettes innen 1. november året før skatteåret. For kommunen er det altså ikke fastsatt noen egen frist, men omverdsettelsen må skje på et tidspunkt som gjør det mulig å overholde utskrivingsfristen 1. mars. Når Alstahaug kommune har inntatt «fristen for å begjære omtaksering er 1. november i året forut skatteåret» i sine vedtekter, må dette leses som en henvisning til lovens fristbestemmelse i sjette ledd som kun gjelder de tilfeller der skatteyter begjærer særskilt taksering. Kommunens vedtekter viser til at omtaksering/særskilt taksering skal foretas etter de retningslinjer og vilkår som fremgår av den tidligere gjeldende byskatteloven 4 tredje og fjerde ledd (viser dog ikke til femte ledd, men dette må kunne leses som en generell henvisning til regelen om omtaksering/særskilt taksering i 4). Av 4 femte ledd fremgår det at «naar begjæring om omverdsettelse fremsættes av den skattepliktige, har denne at tilsvare omkostningene ved samme. Begjæring må i tilfelle være fremsatt innen 1 nov forut for skatteåret». Av denne bestemmelsen framgår det klart at fristen gjelder for skatteyter og ikke for kommunen, hvilket underbygger at setningen i vedtektene ikke er ment å medføre at fristen 1. november også gjelder for kommunen. Da omtaksering fra kommunens side etter femte ledd og krav om særskilt taksering fra skatteyter etter sjette ledd er behandlet under samme punkt i kommunens vedtekter er det forståelig at denne setningen kan misforstås, men medfører likevel ikke at skatteyter kan hevde vedtaket ugyldig på dette grunnlaget. Klagers innsigelser på selve taksten Subsidiært anfører klager at taksten er fastsatt vesentlig for høyt som en følge av at taksten er basert på feil metodikk. Som nevnt mener klager at verdsettelsen ikke har skjedd etter de samme verdsettelsesprinsipper og omsetningsnivå som ved den alminnelige takseringen i 2009, samt at det må være hele bygningsmassen som må være omtaksert og ikke bare nybygget. Side 5 av 7

6 Sak 2/14 Klager viser til Utv s. 161 og det framgår av denne dommen at det ikke skal foretas en hel omtaksering av eiendommen, men bare en korreksjon av takstverdien for den aktuelle omstendighet. Videre antas det at korrigeringen av taksten skal skje i samsvar med takstnivået ved forrige alminnelige taksering. Det er korrekt slik klager påpeker at dette er de rettslige utgangspunktene for en omtaksering etter 8 A-3 femte ledd. I taksten fra Grøttheim Protek skriver takstmann at verdiforutsetningene for taksten fra 2009 er videreført. I vedtaket fra sakkyndig nemnd vises det til at verdiforutsetningene er videreført, og at det ikke var til hensikt at hele anlegget skulle omtakseres. Etter takstmannens beregninger økes taksten med kr , mens klager har regnet seg fram til at taksten kun skal økes med kr ved å følge de rettslige prinsipper som nevnt ovenfor. Med bakgrunn i at avviket er såpass stort til tross for at begge parter påstår de har fulgt de samme rettslige prinsippene, anbefales det at taksten blir utredet nærmere med takstmann. Redegjørelse fra takstmann I skriv av , samt alternative takster, har takstmann redegjort for takseringen. Angjeldende takst for 38/532 er datert , og pålydende kr ,-. Taksten inkluder alt bruksareal (BRA) iht. matrikkelen. Det var forutsatt at opprinnelig takst fra 2009 var basert på korrekt BRA på det tidspunkt. Likeså omfatter taksten 80 % av tomtegrunn med tomteverdi iht. kommunens retningslinjer. Verdiforutsetningene er som i opprinnelig takst fra Ved nærmere gjennomgang av både opprinnelig takst fra 2009 og egen takst d.å. er det fremkommet noen forhold som belyses/kommenteres av takstmann, likeså verdigrunnlaget og noen takstberegninger. 1. Ved gjennomgang av opprinnelig takst for 2009 fremkommer bl.a. følgende: a. Taksten er både ufullstendig ved at en bygning - bid med 211 m² (BRA) ikke er tatt med i takstgrunnlaget. Dette til tross for at bygningen er 1 av 2 nevnte bygninger. b. Taksten må anses feil ansatt etter som tomteverdien ikke er beregnet iht. retningslinjene. Taksten er basert på tomteverdien kr. 50,-/m² mens retningslinjene angir kr 500,-/m². c. Taksten var ikke detaljert gjennomgått tidligere, men det var tidlig klart at det var et betydelig avvik i forhold til ny takst. Tomteverdien utgjør det største avviket, noe det ikke blir klart nok redegjort for. 2. Ny takst for 38/532 ble utløst av tilbygg, 181 m² BRA, ferdigstilt Tilbygget kan takseres separat etter de samme verdiforutsetninger som i opprinnelig takst. Se vedlagt takstskjema separat takst tilbygg Til tross for ny bygningsdel, er E & V faktoren på 0,7 beholdt, i tråd med tidligere beregning 3. Ny takst for 38/532 kan også beregnes samlet, hvor BRA for tilbygget utgjør økningen i forhold til opprinnelig takst. Se vedlagte takstskjema Ny samlet takst-opprinnelig beregningsgrunnlag Side 6 av 7

7 Sak 2/14 4. Ved gjennomgang av egen takst fra 19.2 d.å. fremkommer bl.a. at det dessverre er beregnet 73 m² BRA for mye. Verdigrunnlaget er som i opprinnelig takst i Ny korrigert takst er fremlagt, se korrigert takst fra a. Taksten omfatter verdiøkning pga. tilbygget i b. Taksten omfatter retting hva angår utelatt bygning, 211 m² BRA og feil ansatt takstverdi for tomtegrunn, jf. foranstående, i opprinnelig takst fra Ca. 80 % tomteareal er i bruk. Oppsummering/konklusjon Med henvisning til lovteksten i eiendomsskatteloven 8 A-3 femte og sjette ledd samt byskatteloven 4 femte ledd kan klagers påstand om ugyldighet avvises. Setningen i vedtektene er kun en henvisning til lovens ordning. Vedtaket i sakkyndig nemnd kan ikke være ugyldig på grunnlag av at kommunen ikke har begjært omtaksering innen 1. november året forut for skatteåret. I redegjørelse fra takstmann er det påpekt feil i taksten fra 2009 (vedtatt i 2010). Feilene gjelder i hovedsak at det er benyttet feil arealgrunnlag for tomt og bygning(er). Takstmann foreslår det følgende: 1. Korrigert takst for tilbygg, men beholder opprinnelig takst fra 2009 kr ,-. 2. Korrigere takst for tilbygg, korrigere opprinnelig takst fra kr ,- Det følger av eskl. 17 at kommunen kun kan rette takst bakover i tid til ugunst for skatteyter dersom feilen i taksten skyldes at skatteyter ikke har gitt tilstrekkelige opplysninger eller ikke medvirket til befaring. Det er ikke tilfelle her. Spørsmålet blir fra når kommunen kan rette feilen i vedtaket om opprinnelig takst. Feil knyttet til skatteåret 2013 (ikke tidligere år) kan rettes før 1. mars 2014, jf. eiendomsskatteloven 17. Under forutsetning av at en bygning faktisk er glemt og kvadratmetersatsen faktisk var kr. 500 og ikke kr 50, mener KS at kommunen bør foreta en retting av taksten. Det foreslås at den samlende korrigerte taksten blir sendt «tilbake» til skattetakstnemnda for behandling. Nemnda tar stilling til hva ny takst skal være for den del som gjaldt opprinnelig takst på eiendommen, og ny korrigert takst slås sammen med den allerede nedsatte taksten for tilbygget. Skatteyter/klager er orientert om den korrigerte taksten og har fått anledning til å uttale seg. I brev av er det bedt om utsatt frist for tilbakemelding. Med bakgrunn i stor saksmengde og korte tidsfrister ble brevet ikke besvart tidsnok til å få med merknader fra klager. Saken fremmes for ny behandling i sakkyndig nemnd. Side 7 av 7