SAKSFREMLEGG EIENDOMSSKATT

Transkript

1 SAKSFREMLEGG EIENDOMSSKATT Bakgrunn Kommunestyret vedtok i forbindelse med budsjettvedtaket for 2009 at kommunen skulle gjennomføre en alminnelig omtaksering av all eiendom i kommunen. Dette arbeidet har kommunestyret av ulike årsaker senere utsatt. Forrige alminnelige omtaksering ble gjort i 1983, og er utdatert som takstgrunnlag. Et hovedmål med å endre dagens praksis er å sikre størst mulig grad av likebehandling av skatteyterne gitt gjeldende regelverk. Dagens system inneholder uheldige skjevheter som det er behov for å få rettet opp. Hensynet til skatteyternes rettssikkerhet og krav til likebehandling krever at det etableres et nytt robust og oppdatert takstgrunnlag for utskriving av eiendomsskatt. Dagens takstgrunnlag ligger for flere takstgrupper langt under de reelle verdier, og et nytt takstgrunnlag vil dermed ligge på et vesentlig høyere nivå. Nytt takstgrunnlag vil derfor også gi større fleksibilitet i regulering av kommunens inntektsside. Kommunestyrets rolle Inntekter fra eiendomsskatt er frie inntekter for kommunen, og et av de virkemidlene kommunestyret direkte kan gjøre bruk av for å fastsette budsjettets inntektsside. Innenfor rettslige rammer kan kommunestyret forestå flere valg i tilknytning til utskriving av eiendomsskatt. Kommunestyret vedtar blant annet om eiendomsskatt skal skrives ut eller ikke, hvilket utskrivingsalternativ som måtte benyttes, skattesats, eventuelt redusert skattesats, ordning med bunnfradrag (bolig og fritidseiendom), fritaksordninger med videre. Det er derfor også av stor betydning at kommunestyret er kjent med de muligheter og begrensninger som fremgår av gjeldende regelverk og de praktiske følger ulike valg vil ha for kommunens og skattyternes økonomi. Utskrivingsalternativer Det har i Karmøy blitt skrevet ut eiendomsskatt siden tidlig på 70 tallet. Gjennom årenes løp har kommunestyret måtte ta stilling til endringer i aktuelt regelverk, hvor «Lov om eigedomsskatt til kommunane» (1975) har vært det sentrale juridiske utgangspunktet. Blant annet har valgmuligheter med hensyn til hvilke eiendomskategorier skatten kunne utskrives på endret seg. Oppsummert står kommunen i dag overfor følgende utskrivingsalternativer med hensyn til eiendomsskatt: 1. Faste eiendommer i hele kommunen, eller 2. faste eiendommer i klart avgrensede områder som helt eller delvis er utbygde på byvis eller der slik utbygging er i gang, eller 3. bare på verk og bruk i hele kommunen, eller 4. bare på verk og bruk og annen næringseiendom i hele kommunen, eller 5. eiendom både under pkt. 2 og 3, eller 6. eiendom både under pkt. 2 og 4, eller 7. faste eiendommer i heile kommunen, unntatt verk og bruk og annen næringseiendom.

2 Status i Karmøy I Karmøy skriver en per 2014 ut eiendomsskatt på «faste eiendommer i hele kommunen» Av samlede inntekter fra eiendomsskatt stammer ca. NOK 52 millioner fra verk og bruk, NOK 3 millioner fra annen næringseiendom og til sist ca. NOK 15 millioner fra resterende eiendom i hovedsak eiendom benyttet til bolig og fritidsformål. Et begrenset antall selskaper tilhørende takstkategorien verk og bruk står for størstedelen av inntektene. Forrige alminnelige omtaksering i Karmøy ble utført i En slik «total omtaksering» av eiendomsmassen skal etter loven normalt gjennomføres hvert 10. år. Grunnet i utgangspunktet store kostnader ved en slik prosess, eksempelvis i vår kommune til befaring av ca eiendommer, er det i regelverket åpnet opp for at 10 års fristen kan oversittes. I Karmøy har dette blitt strukket så langt som til i dag ca. 30 år. At det har gått så lang tid siden forrige alminnelige omtaksering har medført at en forholder seg til et grunnlag for utskriving av eiendomsskatt som er svært lite robust. Dersom en skal fortsette utskriving av eiendomsskatt, er det derfor nødvendig å få etablert et tidsmessig, kvalitativt godt og juridisk bærekraftig takstgrunnlag. Grunnet ulike omstendigheter, herunder stadig sentralt varslede endringer i tilknytning til regelverket, har den endelige gjennomføringen av kommunestyrets omtakseringsvedtak fra 2009 blitt gjenstand for utsettelse. En av de siste viktige endringer er at landets kommuner fra og med skatteåret 2014 har kunnet benytte skatteetatens datagrunnlag for ligningsverdi også ved beregning av den kommunale eiendomsskattetaksten. Selv om dette så langt kun er mulig for boligeiendom vil det kunne ha stor betydning for kommunens takseringsarbeid. Nybygde boliger vil automatisk bli tatt med i skattegrunnlaget året etter at boligene har fått ligningsverdi. Ved å benytte tallmaterialet fra skatteetaten slipper en blant annet kommunal befaring i felt og taksering av ca boligeiendommer. Kostnadsrammen i tilknytning til takseringsarbeid, herunder klagebehandling, blir vesentlig lavere enn om kommunen velger å foreta alt takseringsarbeid i ren kommunal regi. En slik alminnelig omtaksering i egenregi ble for noen år siden anslått å koste mill. kroner, noe man i all hovedsak unngår ved å bruke skatteetatens datagrunnlag. Forberedende tiltak/ analyser De siste årene er det i Karmøy gjort en god del grunnlagsarbeid med endelig gjennomføring av en alminnelig (om)taksering som overordnet mål: I 2010 ble det sendt ut melding til eiere av samtlige eiendommer i kommunen totalt ca brev. Eierne ble oppfordret til å se gjennom de eiendomsdata (matrikkeldata) kommunen hadde oppført under den enkelte eiendom, og ble bedt om å ta kontakt med kommunen for eventuelle avklaringer hvis en mente opplysningene kommunen satt med var uriktige. Dette arbeidet ble utført for på en tilfredsstillende måte «sikre» at kommunen satt med «korrekt» informasjon om den enkelte eiendom før en startet på selve omtakseringsarbeidet. Et delmål var samtidig å få avklart mulige uklarheter med de enkelte eierne på et tidligst mulig tidspunkt.

3 Dermed ville spørsmål rundt objektive eiendomsdata i mindre grad bli gjenstand for innsigelser i forbindelse med selve takseringsarbeidet. I 2011 ble ca. 850 takstobjekter gjennomgått og klassifisert som «annen næringseiendom». Det ble avholdt tilbudskonkurranse, og et eksternt firma foretok verdiberegning av disse eiendommene. Annen næringseiendom kan verdiberegnes etter flere modeller, men en ser en dreining i retning av å legge antatt leieverdi og avkastningskrav (kalkulasjonsrente) til grunn for å finne frem til den enkelte eiendoms verdi. De 850 takstobjektene utgjør grovt sett det som trolig finnes av annen næringseiendom i kommunen. Der er utarbeidet takstforslag for hvert objekt og samlet potensiell skatteinntekt er beregnet til ca. NOK 20 millioner. De antatt tilsvarende inntektene fra denne typen eiendom gitt dagens takstgrunnlag utgjør ca. NOK 3 millioner. Innføring av det nye takstgrunnlaget vil dermed innebære en økning i inntektene på ca. NOK 17 millioner gitt dagens skattesats på 7 promille En har i Karmøy kommune ca. 20+ takstobjekter som tilhører gruppen verk og bruk og er nå i sluttfasen av en verdivurdering av disse anleggene. Med bakgrunn i foreløpig tilbakemelding fra sakkyndig engasjert takstperson, vil det samlede takstnivået innen denne takstkategorien komme ut omtrent som i dag. Det vil innebære et antatt samlet inntektspotensial på ca. NOK 50 millioner. Eiendomsskattetakst vs. markedsverdi Det følger av eiendomsskatteloven at en ved taksering av en eiendom skal sette taksten til «objektiv markedsverdi». Per skatteår 2014 skrives det ut eiendomsskatt på bolig og fritidseiendom i Karmøy basert på et samlet takstgrunnlag som i snitt anatas å utgjøre ca. 7 % av en eiendoms reelle markedsverdi. Det er ellers liten korrelasjon mellom eiendomsskattetakster og antatte markedsverdier for de respektive eiendommene. Det samme forholdet ser en også innenfor takstkategorien næring, hvor prognosene for det samlede takstgrunnlag indikerer en markant økning. Ved ny taksering, enten i kommunal regi eller ved bruk av data fra skatteetaten, vil en for begge disse takstkategorier se en betydelig økning i det samlede takstgrunnlag. Samtidig vil takstene innen disse to takstkategoriene bli mer diversifiserte og innbyrdes korrekte sammenholdt med tilhørende markedsverdier. Ved bruk av skatteetatens data for beregning av takst på boligeiendom, vil taksten for en bolig normalt ligge på 80 % av antatt markedsverdi. Skattesats og bunnfradrag For bolig og fritidseiendommer kan en motvirke en større økning i utskrevet skatt som følge av økt takstgrunnlag ved å redusere skattesatsen. I tillegg kan en benytte et bunnfradrag tilordnet den enkelte boenhet. Bunnfradraget skal være et nominelt kronebeløp som i likhet med skattesatsen fastsettes årlig av kommunestyret. Bunnfradraget vil gå til fratrekk i

4 taksten for alle bolig og fritidseiendommer med boenheter. Beløpet vil være det samme for alle boenheter bunnfradraget tilordnes, men den prosentvise reduksjonen vil naturlig nok være størst for de eiendommer med de i utgangspunktet laveste takstene. Ser en på oversikter fra SSB/ kommunenes KOSTRA tall, finner en Karmøy kommune blant de rimeligste hva gjelder utskriving av eiendomsskatt på en «standardisert» boligeiendom. Selv med en betydelig prosentvis økning i utskrevet eiendomsskatt for en «standard» bolig i Karmøy, vil en likevel ligge lavt relativt sett i forhold til de fleste andre kommuner som utskriver eiendomsskatt på boligeiendom. Dersom en legger til grunn at en bolig i Karmøy som ved fritt salg kan omsettes for kr , vil en gitt oversendte data fra skatteetaten, multiplisert med en obligatorisk reduksjonsfaktor på 0,8, et vedtak i kommunestyret om bunnfradrag stort kr , og utskrivingssats 3, komme ut med en årlig utskrevet eiendomsskatt på ca. kr Når det gjelder økning i takstgrunnlag og følge for størrelsen på utskrevet skatt i tilknytning til næringseiendom, har kommunestyret ingen hjemmel for å legge inn et bunnfradrag i taksten. I prinsippet kan en redusere utskrevet skatt for den enkelte næringseiendom ved å redusere den generelle eiendomsskattetaksten i kommunen. Et slikt valg vil da også ha samme virkning for skattetakst og utskrevet skatt på eiendommer i kategorien verk og bruk. Vurdering Nytt takstgrunnlag må tas i bruk for alle kategorier eiendom man har eiendomsskatt på. En kan altså ikke velge å bare ta i bruk nytt takstgrunnlag for boligeiendom, og fortsette videre med gammelt takstgrunnlag for næringseiendom eller omvendt. Minstesats for eiendomsskatt er 2 promille. Det er vurdert flere alternativer for innretning av eiendomsskatt fra 2015, en del er gjengitt nedenfor. Næringseiendom, verk og bruk Alminnelig næringseiendom har som nevnt over skattetakster som ligger langt lavere enn (forsiktig) antatt markedspris. Når skattetakstene for denne takstgruppen harmoneres med de øvrige utskrivingsgruppene vil dette medføre betydelig høyere eiendomsskatt for næringseiendom. Det foreslås at skattesatsen for 2015 opprettholdes med 7 promille. I sum vil dette gi ca. 70 mill. kroner i skatteproveny fra disse to takstgruppene, opp fra ca. 55 mill. kroner i dag. I tillegg til økte inntekter for kommunen får en samtidig rettet opp dagens skjevheter mellom ulike typer næringsvirksomhet/takstgrupper. Anslag inntekter fra næring, verk og bruk (tall i mill. kroner) Sats næring, verk og bruk Skatt fra næringseiendom Skatt fra verk og bruk Sum, næring, verk og bruk

5 Bolig og fritidseiendom mv (annen fast eiendom) Gjeldende takstgrunnlag for bolig og fritidseiendom er svært lav i forhold til antatt markedsverdi, og eiendomsskatten for bolig er i dag blant de laveste i Norge av kommunen som har slik skatt. Det legges til grunn at eiendomsskattetaksten for denne takstgruppen skal gjenspeile antatt markedspris. Samtidig foreslås det innført et bunnfradrag på 1 mill. kroner per boenhet, som trekkes i fra på eiendomsskattetaksten før skatten skrives ut. Få kommuner i Norge opererer med et bunnfradrag i denne størrelsesorden. Et slikt grep vil både redusere økningen i eiendomsskatten for denne takstgruppen, samtidig som man får en profil hvor det betales en relativt høyere eiendomsskatt for eiendom med høy verdi enn for eiendom med lavere verdi. I tillegg foreslås det å redusere skattesatsen fra 6 promille til 3 promille. Dette vil likevel gi en økning i proveny fra 15 mill. kroner i dag til 40 mill. kroner med det skisserte opplegget. Fritak for eiendom tilhørende blant annet stiftelse, institusjoner med mer Med hjemmel i eiendomsskatteloven 7 kan kommunestyret frita «eigedom åt stiftingar eller institusjonar som tek sikte på å gagna ein kommune, eit fylke eller staten». Rådmannen finner det lite hensiktsmessig om frivillige lag og organisasjoner eller andre hvis eiendom inngår som del av allmennyttig virksomhet påføres økte kostnader gjennom utskriving av eiendomsskatt. Det foreslås derfor at disse gis fritak for eiendomsskatt, jf. eiendomsskatteloven 7 a). Fritaksordning for nybygde boliger Med hjemmel i eiendomsskatteloven 7 kan kommunestyret fatte vedtak om at eiendom som nyttes til boligformål skal fritas for eiendomsskatt i inntil 20 år regnet fra ferdigstillelse. I Karmøy har en i dag et vedtak om fritak i 5 år. Denne bestemmelsen i loven har sitt utspring i et tidligere krav fra Husbanken hvor kommunen måtte fritta boliger som var husbankfinansierte for eiendomsskatt en gitt periode. Mens det tidligere kun var boliger oppført i henhold til bestemte kriterier og finansieringsordninger som kunne gis et slikt fritak, gjelder muligheten i dag generelt for alle nybygde boliger. Rådmannen finner det i utgangspunktet positivt at en gjennom ordninger som dette kan stimulere til økt boligbygging innen kommunen. Imidlertid er en tvilende til om den samlede virkningen av dette konkrete tiltaket kan forsvare kommunens kostnader i form av tapte inntekter. Dagens ordning med fritak i 5 år foreslås fjernet. Anslag inntekter annen fast eiendom (tall i mill. kroner) Skattesats Bunnfradrag: Bunnfradrag: Bunnfradrag:

6 Eiendomsskattevedtekter Gjeldende eiendomsskattevedtekter for Karmøy kommune ble vedtatt av kommunestyret i mai Lovendringer de siste år krever mindre endringer av vedtektene for at disse skal være i samsvar med gjeldende rett. Rådmannen legger derfor frem forslag til oppdaterte eiendomsskattevedtekter (vedlagt denne saken). Disse foreslås vedtatt med virkning fra og med skatteåret 2015 samtidig som gjeldende eiendomsskattevedtekter oppheves fra samme tidspunkt. Oppsummering Tabellen under oppsummerer ulike handlingsalternativer, med det anbefalte opplegget skissert. Oversiktstabell gitt 1 mill. kroner i bunnfradrag på bolig og fritidseiendom. (Tall i mill. kroner.) Sats bolig og fritidseiendom mv Sats næring, verk og bruk Skatt fra bolig og fritidseiend. Skatt fra næring, verk og bruk Sum eiendomsskatt Det skisserte opplegget anslås å gi ca. 41,5 mill. kroner i økte inntekter fra eiendomsskatt. Dette er innarbeidet i rådmannens budsjettforslag som skal behandles parallelt med denne saken. Forslag til vedtak Det foreslås at det følgende vedtas ifm. budsjett 2015: Med hjemmel i eiendomsskatteloven 2 og 3 skrives det i 2015 ut eiendomsskatt på «faste eigedomar i heile kommunen». Den alminnelige eiendomsskattesatsen settes for 2015 til 7 promille, jf. eiendomsskatteloven 10 og 11. Takst på boligeiendom som har formuesgrunnlag fra skatteetaten fastsettes for 2015 med hjemmel i eiendomsskatteloven 8 C. Takst på øvrige eiendommer fastsettes etter bestemmelsen i eiendomsskatteloven 8 A. For bolig og fritidseiendom settes eiendomsskattesatsen for 2015 til 3 promille, jf. eiendomsskatteloven 12. Det gis for 2015 et bunnfradrag stort kr , i eiendomsskattetaksten for alle selvstendige boenheter, jf. eiendomsskatteloven 11. Eiendomsskatten skrives i 2015 ut i minimum to terminer,

7 jf. eiendomsskatteloven 25. Utover ovennevnte som foreslås inntatt som del av årets budsjettvedtak, legger rådmannen frem følgende forslag til vedtak: Gjeldende vedtak, hjemlet i eiendomsskatteloven 7 c), hvor nybygde boligeiendommer fritas for eiendomsskatt i 5 år, oppheves. Gjeldende eiendomsskattevedtekter for Karmøy kommune, vedtatt , oppheves med virkning fra skatteåret Nytt fremlagt forslag til eiendomsskattevedtekter for Karmøy kommune vedtas med virkning fra skatteåret Arbeidet med alminnelig omtaksering av eiendom i Karmøy kommune ferdigstilles, og nytt takstgrunnlag gjøres gjeldende fra og med skatteåret Med hjemmel i eiendomsskatteloven 7 a) gis det fritak for eiendomsskatt for eiendom«åt stiftingar eller institusjoner som tek sikte på å gagna ein kommune, eit fylke eller staten.»