Eiendomsskattetaksering Re kommune

Transkript

1 Eiendomsskattetaksering Re kommune

2 Taksering - hvorfor: Riktige takster er en forutsetning for å kunne utnytte det inntektspotensialet som eiendomsskatten representerer Likhetsprinsippet er et viktig prinsipp nedfelt i eiendomsskatteloven

3 Planlegging / organisering Forberedelses og oppstartsfase Kontakt og møter med administrasjonen og nemnda Informasjon og kommunikasjon med skatteyter Pressen, metodeforklaring Kommunens nettside Annonse i lokal /regionsavis Innhente statistikk og annen informasjon for bolig og fritidseiendomsverdier i området

4 Gjennomføringsfase Besiktigelse m/bilde av hver eiendom Arealer fra matrikkel og kommunens opplyste arealer, sammenholdes med kontrollmåling av bygningsarealer for å fastsette eiendommens BTA areal Ved utarbeidelse av taksten blir BTA areal redusert til BRA areal

5 Verdisetting: Rettslig utgangspunkt - eiendommens omsetningsverdi Eiendomsskattelova 8A-2. verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal.

6 Bolig og fritidseiendommer

7 Formuesgrunnlaget Eiendomsverdi fra Skatteetaten hvis areal er innmeldt Innmeldt areal er for primær rom, og sekundær rom P-rom areal er forskjellig fra BRA areal (BRA= P-rom + S-rom) Formuesgrunnlaget er ligningsverdien x 4 Skattegrunnlaget fremkommer ved å redusere formuesgrunnlaget til 80 % Våre verdier kalibreres mot formuesgrunnlaget

8 Gjennomsnittspriser i området siste 5 år -omsetningskart

9 Kvalifisert sjablongtaksering Kvalifiserte takstmenn til all befaring Sette takstverdier direkte basert på befaring og kalibrering med tilgjengelig statistisk informasjon om priser Begrunnelsen for taksten dokumenteres ved at boligen vurderes i forhold til tre beliggenhets nivåer, fire standard kategorier, og i fire areal intervaller for å ivareta skatteyters kontrollmulighet

10 Kvalifisert sjablongtaksering Arealintervall (4 intervaller): under 80 m² / m² / m² / over 200 m² Standard nivå (4 nivåer): God / Middels / under middels / Lav Beliggenhet (3 nivåer): God / Middels / Under middels

11 Næringseiendommer

12 Næringseiendom verdsettes som en investering Eiendommens objektiviserte inntekter er grunnlaget for verdisettingen Anslå årlig brutto markedsleie for eiendommen sett objektivt Årlig brutto leie fremkommer ved hva en kvadratmeter av bebygde arealer kan leies ut for i det åpne markedet. Ofte omtalt som leiemeterpris kr / m² pr år

13 Eierkostnader Eierkostnad er andel av bygningens totale forvaltning, drift og vedlikeholdskostnader som ikke kan fordeles på leietaker Vedlikeholdskostnader utvendig Vedlikeholdskostnader innvendig fellesarealer Forsikring av bygning Utskiftning av tekniske anlegg Administrasjonskostnader; forvaltning, revisjon Disse eierkostnadene kan i sum utgjøre fra 5 20 % av årlig brutto leie Eierkostnader vurderes objektivt

14 Arealledighet Fullt utleid bygning i et marked hvor tilbud og etterspørsel er i balanse tilsvarer en arealledighet på ca 4-6% Med ledighet menes markedsmessig vurdert ledighet og ikke faktisk ledighet

15 Forrentningsprosent / kapitalisering Eier av næringseiendom har en investors perspektiv Desto mer attraktiv en eiendom er jo lavere kapitaliseringsfaktor Ytterpunktene: En tilnærmet risikofri investering som for eksempel plassering av kapitalen i en bank med tilsvarende lav rente En risikofylt investering som for eksempel vil gi et avkastningskrav på det mangedobbelte av en investering i bank

16 Beregning Areal x leiemeterpris m² x 800,- Vurdert brutto markedsleie - Ledighet - Eierkostnader = Vurdert netto markedsleie = ,- 20 % = Nettoleie x 100 Kapitaliseringsrente ,- 10 % = Verdi Verdi = 8 millioner

17 Hegdehaugsveien OSLO Tlf.: