Dato 30.04.2015 Rev: 25.11.2015 Til Fredrikstad kommune Rambøll Avd Plan og Arkitektur Postboks 383 NO-1601 FREDRIKSTAD T +47 69 95 50 00 F +47 69 95 50 01 www.ramboll.no Vår ref. HS Tlf. 41676496 Søknad om mindre endring av reguleringsplan for Lilleby i Fredrikstad kommune (PLAN ID 01061002) I henhold til plan- og bygningsloven 12-14 søkes det herved om mindre endring av reguleringsplan for Lilleby. Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt av Fredrikstad kommune den 19.12.2011. Forslagsstiller Søknad om mindre endring av reguleringsplan utarbeides av Rambøll AS på vegne av Haldenveien 6 AS. Det søkes om mindre endring av totalt to forhold: 1. Fjerne oppheving av eiendomsgrenser 2. Justering av geometri i veikryss Haldenveien 6/FV110. Nedenfor er en oppsummering av endringene i reguleringsplanen. Beskrivelse og konsekvenser av endringene følger naturlig under hvert punkt.
1. Fjerne oppheving av eiendomsgrenser Grenser som er vist som opphevede i planen utgår slik at de opprinnelige grensene består. Ill.1: Eiendomsgrenser som skal oppheves er vist med blå linjer disse fjernes fra kartet. Grensene ble foreslått opphevet som en konsekvens av at FKB1 opprinnelig var begrenset til den ubebygde vestre del av næringsområdet samt villaeiendommen i syd. Den østre del med Jotnes bebyggelse var foreslått som reguleringsområde FKI1. Det ligger derfor ikke annet og mer i reguleringen av grensene enn at det ble åpnet for at Jotnes tomt kunne utvides mot vest med nye grenser i formålslinjen mellom planformålene. Tilsvarende ble det åpnet for at Lillebys areal i vest skulle kunne utvides med villatomten, slik at også dette næringsområdet fikk grenser i formålslinjen. Det opprinnelige planforslaget ble forelagt bystyret (sist revidert 28.08.2008). Det fremgår av Jotnes høringsuttalelse 23.08.2010 at man oppfattet intensjonen den gang slik at Jotne skulle få mulighet til å utvide eksisterende industrivirksomhet på stedet. Bystyret ønsket imidlertid ikke å opprette Jotnes eiendom som en industrieiendom, hvilket fremgår av bystyrets vedtak 08.09.2011. Ved den etterfølgende revisjon av plankartet, ble ikke forslaget til endrede grenser tatt ut. Den regulerte opphevelsen av grensene har altså forankring i et planforslag som ikke ble vedtatt, og som åpnet for utvidelser av Jotnes område frem til ny formålsgrense med sikte på utvidelse av eksisterende industri- og lagervirksomhet. Med bystyrets endring av planformålene, fikk ikke grensereguleringen den funksjon som var tiltenkt og opphevelsen fremstår derfor som en ren kartteknisk feil. Det har sammenheng med at hele næringsområdet er regulert til samme formål, og det var aldri meningen å regulere inn ett eierskap til hele dette store området.
Det er et ønske å endre reguleringsplanen for Lilleby slik at eiendomsgrenser som er forutsatt opphevet på plankartet, og som refererer seg til de regulerte næringsarealene og et mindre grøntareal utgår. Det har sammenheng med at kommunen mener at kravet om opphevelse av grensene i reguleringsplanen forutsetter en samlet utnyttelse av arealet av en eier, og at planen derfor hindrer en slik tomteutnyttelse som Lilleby og Jotne har inngått avtale om. Alle grenser som i planen er merket med «grense som skal oppheves» - tas ut og eiendomsgrensene forblir slik de er opprinnelig. Det har sneket seg inn en stump av en regulert tomtegrense som ikke er fjernet i revisjonen, denne er tatt ut. Ill.2: Regulert tomtegrense ligger inne ved en feil, denne fjernes.
2. Justering av geometri i veikryss Haldenveien 6/FV110 Veikrysset Haldenveien 6/FV110 justeres ihht. geometriplan tegnet av COWI der veikrysset tar noe mer plass enn forutsatt i eksisterende regulering. Dette gjøres bla. for å få plass til en noe større deleøy. Geometrien sideforskyves og veiarealet utvides på bekostning av FKB1 som endres fra 13,1 til 13,0 daa. Statens vegvesen (SVV) har godkjent kryssløsningen. Ill.3: Endringene av nytt kryss blå linjer viser gamle reguleringslinjer. Arealendringer: Felt Endring i m² B12 +7,4 FKB1-63 V1 +33 V2-8 GS1 +75 AV1-0,6 BH1-52 Endringene som blir gjort i forhold til ny kryssløsning får ingen videre konsekvenser utenom at prosjektert og godkjent geometri får plass innenfor regulerte formål. Endring av plankart Plankartet har blitt endret slik som vist i avsnittene 1-2 ovenfor. Se vedlegg I for mer detaljerte tegninger over endringene i plankartet. Revidert plankart legges ved som vedlegg II. «Eiendomsgrense som skal oppheves» er tatt ut fra tegnforklaringen.
Endring planbeskrivelse Kap. 4.1 I Kap 4.1 oppdateres arealbruk-tabellen og oversikten over hensynssoner i samsvar med endringene i kartet:
Kap. 4.5 I kapittel 4.5 i planbeskrivelsen er Kart 5 endret til kartet under som inneholder riktige eiendomsgrenser. Ill. 4: Kart 5 er tatt ut og byttet med geometriplan vist i illustrasjonen under.
Ill. 5: Denne illustrasjonen med oppdaterte eiendomsgrenser er satt inn istedenfor opprinnelig kart vist over. Kap 4.6 I Kap 4.6 er «Illustrasjon 1» byttet ut. Ill. 4: «Illustrasjon 1. Detaljutforming krysningspunkt rv. 110» er tatt ut og byttet med geometriplan vist i illustrasjonen under.
Ill.5: «Illustrasjon 1. Geometriplan for krysningspunkt rv. 110 utarbeidet av COWI» er satt inn istedenfor opprinnelig illustrasjon vist over. Utenom dette er det ingen endringer i planbeskrivelsen. Endring bestemmelser Det er ingen endringer i bestemmelsene. VEDLEGG I: Mer detaljert beskrivelse av revisjoner av plankart VEDLEGG II: Revidert plankart VEDLEGG III: Revidert planbeskrivelse
Vedlegg I: Flere detaljer ift. endringene som er gjort i plankartet ift. ny geometri for krysset Haldenveien 6/FV110. Ill.1: Justert busslomme. Ill.2: Gang-sykkelvei og vegetasjonsskjerm er forskjøvet noe mot sør.
Ill.3: Kurvatur har medført små endringer i V2. Ill. 4: Ny linje for frisiktsone har medført en økning av B12 med 7,4kvm for å få inn utvidet sikringssone for frisikt. Dette utgjør også en marginal utvidelse av planområdet.
Ill.5: AV1 flyttet mot vest. Ill.6: Stenging avkjørsel flyttet, medfører ingen endring i praksis.