Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO PMP-13/1567-17 2912/14 30.05.2014 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Stavanger formannskap (AU) / 10.06.2014 Stavanger formannskap / 12.06.2014 SUNDE OG KVERNEVIK BYDELSHUS 1. Det skal bygges et kombinert bydels- og helsehus innenfor områdeplan 2017. Bygget skal realiseres som et OPS-prosjekt. 2. Rådmannen bes om å fremme en sak innen oktober 2014 som drøfter hvilke helserelaterte funksjoner som bør inngå i prosjektet, og hvordan disse skal finansieres. 3. Rådmannen gis fullmakt til å gjennomføre konkurranse av OPS-prosjektet når punkt 2 er avklart. Sammendrag I forbindelse med at kommunen solgte sine eiendommer i Kvernevik, vedtok formannskapet at inntektene fra salget, ca. kr. 18 millioner kroner, skulle anvendes til oppføring av nytt bydelshus. Formannskapet ba samtidig om at rådmannen skulle fremme en orienteringssak, der det ble redegjort for videre fremdrift av bydelssenter og bydelshus. I forbindelse med budsjettbehandlingen vedtok bystyret at man skulle vurdere en høyere utnyttelse av bydelshustomten enn det som følger av områdeplanen. Administrasjonen har fått utarbeidet en mulighetsstudie som viser at bydelshuset kan kombineres med et helsehus som kan inneholde et legesenter m.m. Det forutsettes da bl.a. at bygget utvides fra to til tre etasjer, slik at fotavtrykket ikke økes. Rådmannen anbefaler i denne saken at det bygges et kombinert bydels- og helsehus i Kvernevik, og at prosjektet realiseres ved offentlig-privat samarbeid(ops). Det vil bli fremmet en ny sak som drøfter hvilke helserelaterte funksjoner som bør inkluderes i bygget, og hvordan disse skal finansieres. 1
SUNDE OG KVERNEVIK BYDELSHUS Bakgrunn for saken I forbindelse med godkjenning av salg av kommunens eiendommer på Kvernevik, vedtok formannskapet den 7. mars 2013 (sak 52/13) at inntektene fra tomtesalget skulle avsettes til nytt bydelshus eller for utvikling av andre offentlige funksjoner i området. I samme sak ba formannskapet om at det blir fremlagt en ny sak som skisser videre fremdrift i utviklingen av bydelssenteret herunder bydelshus/funksjon legesenter og andre allmennyttige formål. Som en følge av formannskapets vedtak ble det nedsatt en arbeidsgruppe som fikk i oppgave å utarbeide forslag til romprogram for nytt bydelshus. Representanter for brukergruppene ble også engasjert i dette arbeidet. Forslag til romprogram ble oversendt Stavanger eiendom, som bearbeidet utkastet før det ble fremlagt for romprogram-komitéen. Komitéens innstilling forelå i november 2013. Forslag til romprogram ble deretter fremmet for kommunalstyret for oppvekst og kommunalstyret for miljø og utbygging. Kommunalstyret for oppvekst fattet følgende enstemmige vedtak den 22. januar 2014: Nytt punkt 1 I henhold til varsel om planoppstart i november av Plan 2512P, detaljregulering for Kvernevik lokalsenter, er det viktig at romprogrammet ikke låses før en ny plan er vedtatt. Nytt punkt 2 Kommunalstyret henviser også til vedtak i bystyret og flertallsbudsjettet: «Kvernevik bydelshus nye muligheter Det er varlet ny detaljregulering av Kvernevik lokalsenter. Bystyret fastholder at det skal bygges et nytt bydelshus innenfor denne reguleringen, men understreker at en kan se på tomten som en flerbrukstomt med høyere utnyttelse enn gjeldende regulering legger til grunn.» Nytt punkt 3 Kommunalstyret for oppvekst vil påpeke at rådmannen må sikre rutiner som gjør at bydelshusfunksjoner alltid først vurderes bygget sammen med nærliggende skoler eller andre egnede offentlige anlegg og funksjonsbygg. Nytt punkt 4 Arealbehovet som identifisert i romprogrammet legges til grunn for det videre arbeidet med bydelslokalene i den varslede planprosessen. Nytt punkt 5 En legger til grunn at byggingen skal starte innen 2015. Kommunalstyret for miljø og utbygging vedtok den 4. februar 2014 å utsette behandlingen av romprogrammet. 2
Parallelt med behandlingen av romprogrammet har administrasjonen fått utarbeidet en mulighetsstudie for å få avklart om allmennyttige formål, herunder legesenter, kan flyttes over i bydelshuset. Det vises i den forbindelse til vedtatt budsjett for 2014, der følgende er tatt inn om bydelshuset: Kvernevik bydelshus nye muligheter Det er varslet ny detaljregulering av Kvernevik lokalsenter. Bystyret fastholder at det skal bygges et nytt bydelshus innenfor denne reguleringen, men understreker at en kan se på tomten som en flerbrukstomt med høyere utnyttelse enn gjeldende regulering legger til grunn. Mulighetsstudiet ble gjennomført av ekstern arkitekt. Prosessen tok lenger tid enn forutsatt, og de endelige skissene ble først levert i mars 2014. Arkitekten konkluderer med at samlokalisering lar seg gjennomføre dersom bygget økes fra to til tre etasjer. Byplansjefen er positiv til en slik løsning forutsatt at fotavtrykket er innenfor det områdeplanen tillater og solforholdene på tilgrensende torg blir ivaretatt. Formannskapet har som nevnt vedtatt at inntektene fra tomtesalget skal disponeres til nytt bydelshus eller andre offentlige funksjoner i området. Kjøpesummen forfalt til betaling i august 2013, men på grunn av finansieringsproblemer hos kjøper ble kjøpesummen, med tillegg av renter, først betalt i mai 2014. Rådmannen fant det derfor hensiktsmessig å vente med denne orienteringssaken til salget var gjennomført. Kverntorget Park AS har varslet høsten 2013 oppstart av detaljplan for Kvernevik lokalsenter. Det forventes at planen legges frem for offentlig ettersyn høsten 2014. Byggestart for næringsdelen er planlagt til 2017, mens leilighetene skal påbegynnes i 2018. Det vises for øvrig til vedlagt informasjon som Kverntorget Park AS presenterte på allmannamøte i august 2014. I oktober 2013 startet byggingen av ny svømmehall i Kvernevik. Svømmehallen skal etter planen stå ferdig i 2015. Vurdering Mulighetsstudiet viser som nevnt at en høyere utnyttelse av bydelshustomten kan forsvares dersom bygget økes fra to til tre etasje. Studiet tar utgangspunkt i at det avsettes ca. 900m2 til legekontor m.m. Rådmannen mener det er gode grunner for å bygge et kombinert bydels- og helsehus på denne tomten. Man vil da få samlet de offentlige funksjonene på samme sted, med de fordeler dette vil ha for administrasjon og drift av tjenestene. I tillegg sikrer vi at legesenteret blir etablert innen rimelig tid. Dersom legekontoret legges til k3, slik det fremgår av områdeplanen, har kommunen ingen garanti for når dette blir etablert. På den annen side vil et slikt kombinert bygg være utfordrende med hensyn til fremdriften av bydelshuset. Det er ikke avklart hvilke andre helserelaterte funksjoner som eventuelt skal inkluderes. I tillegg til et legekontor for inntil seks leger, kan det være aktuelt å legge til rette for et tverrfaglig senter bestående av ergo- og fysioterapi, helsestasjon og hjemmesykepleie. Dette må imidlertid drøftes i en egen politisk sak der også finansieringen av disse funksjonene avklares. 3
Rådmannen anbefaler at et kombinert bydels- og helsehus realiseres som et offentlig-privat samarbeid(ops). Administrasjonen har drøftet prosjektet med enkelte utbyggere i regionene, og tilbakemeldingene er stort sett at dette vil være et interessant prosjekt for private utbyggere og investorer. Dette forutsetter imidlertid at helsedelen inkluderes i prosjektet. Et rent bydelshus vil, etter det rådmannen erfarer, være for lite til å egne seg for et OPS. Modellen innebærer bl.a. at utbygger tar ansvar for oppføring og finansiering av bygget, og at kommunen inngår en langsiktig leieavtale med utbygger. Utbygger vil ved en slik modell også ha ansvar for drift og vedlikehold av bygget. Utbygger vil kjøpe eller feste tomten av kommunen. Bydels- og helsehuset er foreløpig estimert til ca. kr 100 millioner. Det understrekes at dette er et grovt estimat, og at det ikke er innhentet kalkyler over prosjektet. Inntekter fra kommunens tomtesalg til Kverntorget Park, kr.18 millioner, vil finansiere deler av prosjektet. Det samme vil inntekter fra et eventuelt salg av bydelshustomten. Det må videre avklares om kommunen også skal leie lokalene til legesenter m.m., eller om legene skal leie disse direkte fra huseier. Det vil utgjøre en risiko for utbygger å etablere lokaler for legekontorer, selv om helsesjefen, i forbindelse med tildeling av nye legehjemler, kan stille som vilkår at legene etablerer seg i disse lokalene. Uansett om et kombinert bygg blir oppført i egenregi eller som OPS, er det kommunen som må betale for denne risikoen. Finansieringen er som nevnt ikke avklart, og må drøftes i en egen sak, jf. ovenfor. Når helsefunksjonene og finansiering av disse er avklart, anbefaler rådmannen at OPS- prosjektet legges ut på anbud, med innstilling til romprogram som funksjonsbeskrivelse. Rådmannen mener det er viktig at en utbygger gis frihet til å foreta justeringer i det programmet som nå foreligger, forutsatt at funksjonene opprettholdes. Etter rådmannens vurdering, vil det derfor ikke være hensiktsmessig å vedta et endelig romprogram før konkurransen utlyses. Etter at konkurransen er gjennomført, vil rådmannen legge frem utkast til avtale, herunder romprogram og årlig leiekostnad, for godkjenning av bystyret. Likeledes anbefales det at oppgaven med å detaljregulere bygget overlates til utbygger, slik at utbygger gis mulighet til å finne gode og kostnadseffektive løsninger. Videre bør det legges til rette for at huseier også kan leie ut til private aktører, slik at kommunens leiekostnad reduseres. Rådmannen legger opp til å fremmes en sak tidlig høst 2014 om legekontorer m.m. og finansiering, og at invitasjon til konkurranse om OPS-prosjektet kan lyses ut før årsskiftet. Erfaringsmessig bør det settes av ca. seks måneder til konkurransen inkludert forhandlinger. Videre må det beregnes ca. ett år til detaljregulering/prosjektering, slik at sannsynlig byggestart blir høsten 2016, med innflytting høsten 2017. Kverntorget Park AS har gitt tilsagn om at kommunen kan disponere eksisterende bygningsmasse til bydelsfunksjoner ut 2016. Det betyr at vi med den fremdriftsplanen som er skissert ovenfor, vil måtte finne alternative lokaler til disse aktivitetene i 2017. Et alternativ til offentlig privat samarbeid er at kommunen fører opp et bydelshus i egen regi, og at de helserelaterte funksjonene blir inkludert i prosjektet til Kverntorget Park. Da vil vi imidlertid miste synergieffekten ved å samlokalisere de offentlige funksjonene. Videre vil kommunen heller ikke kunne fremskynde etablering av legekontoret. Rådmannen mener derfor at de beste grunner taler for at kommunen vedtar å realisere et kombinert bydels- og helsehus som et OPS-prosjekt. 4
1. Det skal bygges et kombinert bydels- og helsehus innenfor områdeplan 2017. Bygget skal realiseres som et OPS-prosjekt. 2. Rådmannen bes om å fremme en sak innen oktober 2014 som drøfter hvilke helserelaterte funksjoner som bør inngå i prosjektet, og hvordan disse skal finansieres. 3. Rådmannen gis fullmakt til å gjennomføre konkurranse av OPS-prosjektet når punkt 2 er avklart. Inger Østensjø rådmann Leidulf Skjørestad direktør Anita Wirak fagleder Per Magne Pedersen saksbehandler Vedlegg: 1. Romprogram 2. Mulighetsstudie 3. Presentasjon Kverntorget Park AS Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 5