SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Daniel Eggereide Arkivsaksnr.: 16/990-2 Arkiv: L13 1. gangs behandling av Detaljreguleringsplan for Bankveien 24 - Plan-id: 0136 11 M242. Forslag til vedtak: Plan- og miljøutvalget (PMU) har vurdert forslag til Detaljregulering for Bankveien 24, med plankart, bestemmelser og planbeskrivelse revidert 03.05.2016. Følgende bestemmelse tilføyes under «rekkefølgebestemmelser»: «3.3 Før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest kan gis, må det være opparbeidet 30 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet og 100 m 2 nærlekeplass, med minst 3 lekeapparater, pr. 30 boenheter eller gjennom tinglyst avtale være sikret bruksrett til slike opparbeidede arealer.» I bestemmelsenes 4.1.3 bokstav e, må «uteoppholdsareal» tilføyes. Bestemmelsenes 2.1 må endres til følgende: «2.1 Bebyggelsen og utomhusanlegg skal ha god og helhetlig arkitektonisk utforming» I bestemmelsenes 2.7 må følgende tilføyes: «Sykkeloppstillingsplassene skal være utformet med faste innretninger slik at syklene kan låses fast.» Støyberegning må sendes til kommunen, hvorpå hensiktsmessige bestemmelser om støy utarbeides. Planen legges deretter ut til offentlig ettersyn. Før planen vedtas må det tinglyses bruksrett på 51/24 (nabotomten) som sikrer nødvendige leke- og uteoppholdsarealer etter bestemmelsenes 3.3. Saksorientering: Rambøll har sendt inn planforslag for detaljregulering av Bankveien 24. Planområdet utgjør ca. 3 daa og ligger i Halmstad, umiddelbart vest for krysset mellom Bankveien og Holteveien. Side 1 av 5
Området grenser mot Halmstad barnehage mot nordvest, Bankveien mot nordøst, Holteveien mot sydøst og Sandbekk borettslag mot sydvest. Planområdet omfatter to eiendommer med gnr/bnr 51/14 og 51/31, sistnevnte eiendom inneholder i dag en dagligvareforretning (Joker) med tilhørende parkering på naboeiendommen (51/14). Planfremmer ønsker med reguleringsforslaget å legge til rette for etablering av ny boligbebyggelse på eiendommene. Planforslaget legger til rette for bebyggelse i 4 etasjer (maksimal gesims/møne 12,8 meter, jfr. bestemmelsenes 4.1.1) med et bebygd areal på inntil 55 %, noe som må anses som en relativt høy utnyttelse. Dette er i tråd med regionale føringer om effektivisering av arealbruken i by- og tettstedsområder. Gesimshøyde for omkringliggende blokkbebyggelse opplyses til å være 10,5 meter og 11 meter. Innenfor planområdet er det planlagt 32 leiligheter med parkering under og over bakkeplan. Leilighetsbygget er planlagt oppført i massivtre i 4 etasjer. Medvirkning: Kommunen har mottatt kopi 3 av uttalelser til varsel om oppstart av planarbeidet: 1. Østfold fylkeskommune 2. Statens vegvesen 3. Fylkesmannen i Østfold I tillegg har Miljørettet helsevern i Mossedistriktet kommet med uttalelse, men Rygge kommune har ikke mottatt kopi av denne. Rådmannen finner planbeskrivelsens sammendrag av uttalelsene treffende og vil gjengi disse nedenfor: 1. Østfold fylkeskommune, i brev datert 19.01.2012 Planens formål samsvarer med fylkesplanens målsettinger om å effektivisere arealbruk i boligområder. Mht til utvidelse av næringsareal anmodes en samlet vurdering av Halmstadområdet ift kjøpesenterbestemmelsene i fylkesplanen. Fylkeskommune vil at følgende problemstillinger vektlegges i planbeskrivelsen: Støy Trafikkforhold Formål og grad av utnytting Leke- og uteoppholdsarealer Risiko- og sårbarhet Estetikk og byggeskikk Grønnstruktur Universell utforming Viktigheten av å ivareta barn og unges interesser i planlegging må skje gjennom medvirkning av deres representanter og innarbeiding av rekkefølgebestemmelse som sikrer lekearealer ved utføring av nye tiltaket. Automatisk fredete kulturminner er ikke kjent i planområdet, men 8 i Kulturminneloven bes tatt med i fellesbestemmelser. Side 2 av 5
Bestemmelser om leke- og uteoppholdsarealer samt estetikk og byggeskikk anses ikke som tilfredsstillende. 2. Miljørettet helsevern i Mossedistriktet, i brev datert 02.01.2012 Eksponering for flere støykilder (vegtrafikk og fly) medfører behov om vurdering om området allerede ligger i rød støysone. Støyretningslinjer (T-1422) legges til grunn i beregning av støybelastning. Både inne- og utemiljø må sikres tilfredsstillende. Det fremgår av planbeskrivelsen at det er utført støyberegning og analyser av planområdet. Rådmannen kommer tilbake til vurdering av støy under «Vurdering». 3. Statens vegvesen, i brev datert 19.01.2012 Det minnes om planens overlapping med en del av reguleringsplan for "Bankveien 25 og 27". Støyberegneringer må gjøres for å dimensjonere de riktige støytiltak. Tilfredsstillende forhold for myke trafikanter må ivaretas i ny plan, dette bl.a. ved at planen ses i sammenheng med planlagt fortau langs Bankveien (jfr. reguleringsplan "Bankveien 25 og 27"). Ferdigstillelse av fortau bør inngå i rekkefølgebestemmelsene for planen. Anmodningen om ferdigstillelse av fortau er imøtekommet i planforslaget. 4. Fylkesmannen i Østfold, i brev datert til 27.01.2012 Det bør legges til rette for barnefamilier i boligdelen av planen da det er kort vei til skole og barnehage. Det bør opparbeides gode ute/leke arealer. Parkering bør vurderes anlagt under bakkenivå da det forventes at det arbeides for en effektiv arealutnyttelse. Området er utsatt for flytrafikkstøy og derfor bør soverom/uteoppholdsarealer skjermes for trafikkstøy. Forretningsdelen må begrenses i reguleringsbestemmelsene og bør begrenses til det som er nødvendig for nærområdet. Økt trafikk til forretningen bør unngås. Planforslaget inneholder kun boligformål. Det er planer om parkering under bakkenivå. Rådmannen mener, som nevnt ovenfor, at bestemmelser om lekeareal ikke er tilfredsstillende. Kommunens barnetalsperson har medvirket i møte med forslagsstiller, og planforslaget er i tråd med hennes bemerkninger. Vurdering: Arealet som omfattes av planforslaget, består av to eiendommen. Den ene er avsatt til næring i kommunedelplanen. Grunnen til at denne eiendommen er avsatt til næring, er at det tidligere lå en butikk der. Begge eiendommene er foreslått regulert til bolig, og er således i strid med overordnet plan. Rådmannen er likevel positiv til planforslaget, men mener at det bør foretas noen endringer. Side 3 av 5
Generelt: Det fremgår av kommuneplanens arealdel at det skal avsettes 30 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Forslagsstiller tenker å dekke dette gjennom 15 m 2 balkong og 15 m 2 i fellesanlegg, jfr. planbeskrivelse s. 20. Rådmannen finner ikke dette tilfredsstillende, og mener at 30 m 2 uteoppholdsareal må etableres i fellesanlegg på bakkeplan. I tillegg skal det etableres 100 m 2 nærlekeplass pr. 30 boenheter. Rådmannen foreslås at følgende bestemmelse tilføyes under «rekkefølgebestemmelser»: «3.3 Før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest kan gis, må det være opparbeidet 30 m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet og 100 m 2 nærlekeplass, med minst 3 lekeapparater, pr. 30 boenheter eller gjennom tinglyst avtale være sikret bruksrett til slike opparbeidede arealer.» I bestemmelsenes 4.1.3 bokstav e, må «uteoppholdsareal» tilføyes. Før planen vedtas må det tinglyses bruksrett på 51/24 (nabotomten) som sikrer nødvendige leke- og uteoppholdsarealer etter bestemmelsenes 3.3. Rådmannen mener at ordlyden i bestemmelsenes 2.1 må endres til følgende: «2.1 Bebyggelsen og utomhusanlegg skal ha god og helhetlig arkitektonisk utforming» Det fremgår av bestemmelsenes 2.7 at det skal opparbeides minimum 1 sykkeloppstillingsplass pr. bolig. Det foreslås å tilføye følgende: «Sykkeloppstillingsplassene skal være utformet med faste innretninger slik at syklene kan låses fast.» Universell utforming: Det er ikke tatt med bestemmelser om universell utforming, men slike krav fremgår av forskrift. Rådmannen finner ikke grunn til å ha tilsvarende bestemmelser i reguleringsplanen. Folkehelseperspektiv: Støy er et viktig tema ved tilrettelegging for boligbebyggelse. I planens bestemmelser er det tatt med at støynivået ikke skal overstige retningslinjer for behandling av støy (T-1442) og at nødvendige støyreduserende tiltak må utføres, jfr. 2.4. Rådmannen påpeker at det er vanskelig å oppfylle kravene i T-1442 når det kommer til støy fra flytrafikk. Det er også usikkerhet rundt den videre driften av Rygge flyplass. Det fremgår av planforslaget at det er utført støyberegninger for området, men rådmannen har ikke mottatt denne. Det er usikkert hvordan bestemmelser om støy bør formuleres for best å ivareta forholdene på stedet. På grunn av PMUs møtekalender anses det likevel som hensiktsmessig å førstegangsbehandle saken før sommeren, og følgende foreslås innlemmet i vedtaket: Side 4 av 5
«Støyberegning må sendes til kommunen, hvorpå hensiktsmessige bestemmelser om støy utarbeides. Konklusjon: Rådmannen er positiv til å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn med de endringer/tilføyelser som er nevnt ovenfor. Saksvedlegg: 1. Kart 2. Bestemmelser 3. Planbeskrivelse Rådmannen Side 5 av 5