Investorrapport Q1 2011 USA Property Norway KS Florida Residential KS Kort markedsbeskrivelse Første kvartal i 2011 har vist at det amerikanske markedet fremdeles er volatilt og at veien frem til full vekst vil være stedvis og avhengig av lokale konjunkturer. Kontormarkedet i Tampa har startet året relativt rolig. Det har blitt noe høyere kontorledighet hovedsakelig på grunn av nedskalering hos eksisterende leietakere og lite tilflyt av nye leietakere. Arbeidsledighet Nasjonalt ligger ledigheten på ca. 9,5 prosent (topp på 10,1 prosent i oktober 2009). Tampa har normalt sett en høyere ledighet enn gjennomsnittet for USA. Arbeidsledigheten i Tampa Bay Metropolitan Area er nå 11,5 prosent, en nedgang på 5,7 prosent sammenlignet med Q4 2010. Det kraftige fallet i arbeidsledigheten i Tampa har ikke gitt direkte utslag i eiendomsmarkedet. Normalt vil man forvente at et arbeidsmarked i bedring vil påvirke eiendomsmarkedet positivt over noen kvartaler. Økte investeringer i Tampa og området rundt bidrar positivt til å skape nye arbeidsplasser, spesielt innen turisme, offentlig- og helse relatert sektor observerer man solid vekst. Etter lokalvalget i fjor har man imidlertid valgt å sette planene om et høyhastighetstog fra Orlando til Tampa på vent inntil videre.
Kort om det amerikanske boligmarkedet Den viktigste indikatoren for boligpriser i de største byene i USA, Case Shiller Home Price Index, viste en nedgang på 1,6 prosent målt på de 20 største byene fra november 2009 til november 2010. Boligmarkedet i Tampa-området brytes normalt ned på 15 undermarkeder fordelt på 4 såkalte counties (fylker). Florida Residential KS investering The Bentley ligger i Pinella County. For Tampa Bay området er det registrert ca. 700 såkalte utleiekomplekser tilsvarende The Bentley med totalt ca. 160.000 utleieenheter. Gjennomsnittlig salgspris for leiligheter i Tampa Bay området i mars 2011 var $102.700, en nedgang på 28 prosent fra samme måned i 2010. Antall salg var opp 4 prosent for samme periode. På årsbasis i 2010 var gjennomsnittsprisen $105.300, en nedgang på 13 prosent fra 2009. Antall salg var opp 31 prosent. Kontormarkedet i Tampa, Florida Gjennomsnittlig arealledighet i Tampa for 2.kvartal var 16 prosent, opp fra 15,9 prosent fra forrige kvartal. Tallene for 2 kvartal viser et negativt arealopptak. Dette betyr at markedet leier ut mindre areal enn summen av hva som blir ledig og lanserte som nybygg i markedet (ingen nybygg ble ferdigstilt i siste kvartal 2010). Signalene er at det er nedskalering hos eksisterende leietakere som utgjør størstedelen av dette arealet samt mangelen på nye leietakere. Det er 3 områder i Tampa hvor ledigheten har falt; Tampa CBD, Gateway og Westshore hvor USA Property KS eiendom Westshore 500 er lokalisert.
Utleieprisene ble ytterligere svekket, med en en gjennomsnittsleie på $ 19,80/sqft, svakt ned fra $ 20,08/sqft. Markedet preges fremdeles av å være et leietakers marked hvor det gis leiefritak og bidras til dekning av leietakertilpasninger. Det er imidlertid økende utleieaktivitet og vår lokale forvalter melder om at leietakere bruker betydelig kortere tid på beslutningsprosessen. USA Property Norway KS Som nevnt i forrige rapport hadde vi fått melding om at 4 av de eksisterende leietakerne ville flytte i løpet av første kvartal. Dette har skjedd, og ledigheten steg dermed som forventet slik at selskapet hadde en utleiegrad på 78 prosent i slutten av mars 2011. Det er imidlertid tegnet nye leiekontrakter
i april/ mai 2011, og utleiegraden p.t. er på ca. 84 prosent. I forbindelse med refinansieringen som vil starte i høst (forfall i februar 2012) vil vi ha et sterkt fokus på å ytterligere øke utleiegraden gjennom å markedsføre ledige lokaler til noe lavere leiepriser, men på kortere kontrakter og lite leietakertilpasninger. Vi mener at dette, samt vårt samarbeid med våre lokale partnere som er direkte involvert på eiersiden i prosjektet, vil gjøre at vi har de beste forutsetninger til å lykkes med å forlenge finansieringen på samme vilkår som i dag. Historisk utvikling utleie 90,0 % 88,0 % 86,0 % 84,0 % 82,0 % 80,0 % 78,0 % 76,0 % 74,0 % 72,0 % 70,0 % feb.09 apr.09 jun.09 aug.09 okt.09 des.09 feb.10 apr.10 jun.10 aug.10 okt.10 des.10 feb.11 apr.11 Status oppgradering I forbindelse med kjøpet av bygget ble det avsatt $1,3 mill til diverse oppgraderingsarbeid. Alt dette arbeidet er ferdigstilt og det er ikke avsatt penger til store investeringer i 2011. Det eneste kjente tiltak som må utføres er en innvendig oppgradering av de 4 heisene i bygget. Tidligere års investeringer har gjort at alt teknisk materiell rundt heisene er skiftet og at kun den innvendige oppgraderingen gjenstår. Dette arbeides forventes å ferdigstilles i løpet av sensommeren/ høsten 2011. Tidligere annonserte oppgraderinger av resepsjon er foreløpig satt på vent. Total investeringsramme for 2011 forventes å være i underkant av $50.000. Regnskap Q1 2011 Resultatet for Q1 2011 er en del under budsjett, først og fremst grunnet negativt avvik på netto inntekter. Dette skyldes noe høyere ledighet enn budsjettert, samt en stor engangskostnad på $76.000 pga. for høy fakturering av felleskostnader til leietakerne i 2009.
Regnskap 2010 Westshore 500 LLC per 30.04.2011 (alle tall i USD) Eierandel USA PROPERTY NORWAY 52,20 % Samlet gjeld 15.260.847 Regnskap Budsjett Avvik Inntekter 808.482 814.210 5.728 Kostnader 434.654 444.758 10.103 Driftsresultat f. avskrivninger 373.827 369.452 4.375 Renter lån 243.783 189.472 54.311 Resultat før avskrivninger 130.045 179.980 49.936 Investeringer 210.692 158.025 52.667 Netto trekk lån (neg. verdi =økt lån) 157.785 157.785 Cash Flow 77.138 21.955 55.182 Kostnadene er litt lavere enn budsjett. Investeringene knyttes hovedsakelig til leietakertilpasninger og utleiehonorarer. Valuta Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingskurs à 6,99 USD/NOK. Kursen ved utgangen av Q1 var Nok 5,23, som tilsvarer et fall på 33,6 prosent. Selskapets finansiering er gjort lokalt i amerikanske dollar.
Florida Residential KS Eiendommen - The Bentley at Cobb s landing The Bentley er et såkalt gated community bestående av 200 leiligheter fordelt på 19 bygninger med felles klubbhus. I tillegg finnes svømmebasseng, treningssenter, konferanserom, business senter, lekeplass og basketballbane, som er tilgjengelig for alle beboere. Eiendommen er bygd i 1990, men gjennomgikk omfattende renovering i 2005/2006 med bla. nye kjøkken og bad. 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Historisk utvikling utleie Ledigheten har økt noe over vinteren selv om lokal forvalter melder om høy aktivitet og mange visninger. Slutten av året er vanligvis en periode med noe lavere aktivitet og økende ledighet. Det har vært meget høy visningsaktivitet og i april noterte vi over 33 visninger med nye potensielle leietakere. Salgsmarkedet er fremdeles meget volatilt og vi anser ikke markedet som godt nok til at vi aktivt markedsfører leiligheter på markedet. Vi har uansett hatt en viss interesse fra 2 kjøpere på vår
visningsleilighet, men har ikke mottatt konkrete bud. Det er nok fremdeles et stykke frem til vi kan forvente stor salgsaktivitet, men det viser at noe er i ferd med å skje i markedet. Valuta Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingskurs à 5,7 USD/NOK. Kursen ved utgangen av Q1 var Nok 5,57, som tilsvarer et fall på 2,2 prosent. Selskapets finansiering er gjort lokalt i amerikanske dollar. Oppsummering Starten av 2011 har vist at eiendomsmarkedet i USA fremdeles er preget av stor usikkerhet, både for bolig og næringseiendom. Florida Residential har hatt en litt svak utleiegrad de første månedene av året, men vi forventer en forbedring i andre halvår. Det er god etterspørsel etter utleieleiligheter samt at vi ser en økende interesse på kjøpssiden. Fremdeles er gjennomsnittsprisene lavere enn vi ønsker å selge på og vi forventer en forlengelse av eierperioden. For USA Property Norway er man fremdeles preget av høy ledighet i markedet generelt slik at forbedringen i ledigheten har latt vente på seg. Vi vil søke å ta grep for å løse dette sammen med den lokale forvalteren slik at vi har en så optimal leietaker struktur når vi starter refinansieringen. Salgsmarkedet for næringseiendom er fremdeles svakt og vi forventer også her en lengre eierhorisont enn ved investeringstidspunktet. Generalforsamling og selskapsmøte Florida Residential gjennomfører generalforsamling og selskapsmøte 28 juni, kl 10.00. USA Property vil gjennomføre generalforsamling og selskapsmøte 28 juni, kl 11.00. Sted: Colliers Asset Management, Hegdehaugsveien 31, 0352 OSLO Colliers Asset Management AS