ÅMLI KOMMUNE SAKSUTGREIING Utv.saksnr: Møtedato: Utval: 15/8 16.02.2015 Formannskapet 15/18 26.03.2015 Kommunestyret Arkivref: 2014/1180-1 Saksbeh.: Kristin Mood, Plan- og næringsleiar Avdeling: Plan- og næringsavdelinga Dir.tlf.: 37185253 E-post: kristin.mood@amli.kommune.no Saksordførar: Kurt-Tore Aas Fastsetting av tomtepriser i Engenes Næringspark RÅDMANNEN SITT FRAMLEGG: Full kostnadsdekning og vedlagte kostnadskalkyle ligger til grunn for prisfastsettelsen. Prisen pr. m² for de ulike tomtearealene på Engenes Næringspark vedtas slik de fremkommer i tabellen og indeksreguleres etter konsumprisindeks. Tomteområde Ca. areal Pris/m² Totalpris område Tomtene 1-8, 10-12, 15-17, 19 29 253 kr. 395 kr. 11 554 935 Tomtene 9, 13-14, 22 9 970 kr. 365 kr. 3 639 050 Tomtene 18, 20-21, 23-24 12 198 kr. 320 kr. 3 903 360 Totalt 51 421 kr. 19 097 345 Tomtene selges ferdig opparbeidet. Tomtene selges med klausul om byggestart innen 1 år fra dato for tomtekjøp. Ved avvik fra klausulen tilbakeføres tomtene til kommunen. Infrastruktur og opparbeidelse for de 6 tomtefelta gjennomføres feltvis og påbegynnes når første tomt i feltet selges. De tre festetomtene som allerede er utbygd prises etter samme prinsipp som de tomtene kommunen solgte til Multicombygget AS og Mezina Industribygg AS i 2014. Saksframlegg: Fastsetting av tomtepriser i Engenes Næringspark Side 1 av 7
SAKSVEDLEGG GENERERT I INNKALLING: 1 Reguleringskart Engenes næringsområde 2 Tomtedelingskart - Engenes Næringsområde 3 Kart over tomtene inndelt i 6 felt 4 Kostnadskalkyle SAKSVEDLEGG SOM LIGG PÅ NETTSIDA: Store saksvedlegg til saken blir lagt under Politikk og Dokument og linkar til politisk arbeid på kommunens nettside www.amli.kommune.no Til denne saka er det følgjande slike vedlegg: Ingen ANDRE SAKSDOKUMENT: Ingen. NYE SAKSOPPLYSNINGER: Når saken ble lagt fram for formannskapet var det litt usikkerhet omkring refusjon av merverdiavgift ved oppfyllings-/opparbeidingskostnader i kommunal regi. Det ble opplyst at mva. ved slik kommunal utbygging ikke kunne refunderes for de private kjøperne. Nærmere undersøkelser med kommunerevisjonen viser at mva. til disse arbeidene kan refunderes til de private kjøperne, men med 10 % av mva-beløpet pr. år i en 10 årsperiode. Disse opplysningene styrker ytterligere konklusjonen at næringsarealene i Engenes Næringspark bør selges ferdig opparbeidet av kommunen. Det var videre i saken et avsnitt om pris ved eventuelt salg av råtomt og prisberegning under disse forutsetningene. Dette avsnittet er tatt ut av denne versjonen av saksframlegget. I den grad kommunestyret skulle ønske at tomtene skal selges som råtomter vil rådmannen be om å få saken tilbake for å lage en detaljert pris pr. tomt. De betraktningene som er gjort i denne saken er neppe gode nok for slik detaljert prissetting. Men rådmannen vil fortsatt peke på de utfordringene salg av råtomt vil gi mht. kvalitet og fremdrift for oppfylling av de ulike tomtene KORT OM SAKA: Kommunestyret vedtok 23.2.2012 at priser på næringstomter i framtida skulle fastsettes ut i fra prinsippet om selvkost for kommunen. I sak K14/74 ble reguleringsplan for Engenes Næringspark godkjent. Reguleringsplanen har i noen grad preg av flatereguleringsplan, med det menes at detaljer som internveger og tomtedeling ikke er med. For å få et tjenlig redskap for kostnadsberegning og til hjelp ved fremdrift og tomtesalg har Plan- og næringsavdelinga i samarbeid med Teknisk avdeling, utarbeidet en tomtedelingsplan. Dette er et arbeidsdokument og har ikke status som reguleringsplan. Tomtedelingsplanen gir føringer for en fornuftig utvikling av næringsområdet. Planutvalget sluttet seg til denne planen 18.8.2014 og mente den var et godt arbeidsredskap for å realisere intensjonene i reguleringsplanen for området. Tomtedelingsplanen er lagt til grunn for kalkylene for infrastruktur, VVS-utbygging og tomteopparbeidelse. Etter at kommunen solgte to festetomter på Engenes Næringspark i 2014, gjenstår det nå 3 tomter det fremdeles er festekontrakter på. Det er ikke lagt opp til tiltak i forhold til bestemmelsene i den nye reguleringsplanen for disse 3 tomtene. MERKNADER/VURDERING: PN og TEK har hatt felles befaringer og flere møter for å få en felles forståelse og så godt bilde som mulig av forholda på Engenes Næringspark. Spesielt fokus har vært på høydekota for 200 års flommen i forhold til eksisterende veier, bygg og de nye tomtearealene. Saksframlegg: Fastsetting av tomtepriser i Engenes Næringspark Side 2 av 7
Følgende 3 punkter er lagt til grunn for selvkost/m² 1. Elementene i prisfastsetting av infrastrukturen: Utbygging av all infrastruktur og oppfylling til kote 147,8 kalkuleres og fordeles likt pr. m² på nytt tomteareal. Tomtene der det kreves mye grunnarbeid er ikke nødvendigvis de tomtene som skal prises høyest. Kostnaden for grunnundersøkelser Grunnforholdene varierer veldig på de nye tomtearealene, alt fra sumpmark til byggeklar grunn. Det var derfor nødvendig å foreta noen grunnundersøkelser på det nye tomtearealet for å sikre et så korrekt prisgrunnlag som mulig. En ny trafo sammen med den eksisterende trafoen ved bilverkstedet kalkuleres. Den eksisterende trafoen ved bilverkstedet er dimensjonert for flere brukere. Den tas derfor med i kalkylen, men egenandelen til bilverkstedet trekkes ut. Heving av Engenesvegen med tilhørende grøfter m/infrastruktur til kote 147,5. Eksisterende veier til eksisterende bygg skal ikke heves. Kjøp av areal fra Gunhild Myhre 2. Pris/m² for nødvendig oppfylling. For å få dette så riktig som mulig var det nødvendig å dele opp det nye tomtearealet i tilnærmet like områder, ref. vedlegget Tomteområder som viser 6 ulike områder der forholdene innenfor hvert område et tilnærmet lik. Pris for oppfylling til 147,8 kalkuleres pr tomteområde og fordeles likt pr. m². Fra 147,8 har tomtekjøper 60 cm til topp gulv, deretter kommer 50 cm sikring for flom på faste, kritiske installasjoner inne i bygget. Kravet om kotehøyden148,9 m for 200 års flommen som er dermed oppfylt. 3. Når pris var fastsatt i punkt 1 og 2, dannet summen grunnlaget for prisfastsetting av de enkelte tomtene Områdene bør prises ulikt. Tomtene langs Engenesvegen og i området nord-øst er kremtomter og prises deretter. Dette gjelder tomene 1-17 pluss 19. Dette vil medvirke til at plassering av fremtidige etableringer blir optimal. Lettere industri og litt større lagerbygg bør etableres på baksida og lengst bort fra Engenesvegen, området bak bilverkstedet og frem mot kakemesteren. Kunnskaps- og teknologibasert næringsvirksomhet som lokaliseres i lavere bygningsmasse naturlig hører hjemme østsida. Kostnadssammenstilling: Følgende forutsetninger er lagt til grunn i denne sammenstillingen: Nivå på adkomstveg 147,50 moh Nivå på grovplanert tomt 147,80 moh Ingen omlegging av eksisterende VA anlegg gjennom Tomt 22, 23 og 24 før utbyggingsplaner er en realitet på disse 3 Tomta. Det bygges 1 ny trafo for elforsyning Trinnvis utbygging - ingen rentebelastning. Erverv av areal: 4100 m² à kr. 18,- Kr. 73 800 Saksframlegg: Fastsetting av tomtepriser i Engenes Næringspark Side 3 av 7
Kostnader infrastruktur: Ledningsanlegg eks mva. kr. 2 653 865 Veganlegg internt kr. 1 015 083 Engenesvegen kr. 566 488 Elkraft anleggsbidrag kr. 845 000 Sum infrastruktur kr. 5 080 436 Prosjektering, byggeledelse 10 % kr. 508 044 Uforutsette kostnader 5 % kr. 279 424 Totalt eks. mva. kr. 5 867 904 Kostnader tomteopparbeidelse: Tomt Kostnad Areal m² Pris pr. m² Tomt 1-4 6 264 Tomt 5-7 kr. 1 294 063 5 750 kr. 225 Tomt 8-16 kr. 4 075 274 18 455 kr. 221 Tomt 17-20 kr. 2 081 888 9 050 kr. 230 Tomt 21 kr. 1 495 655 3 360 kr. 445 Tomt 22 kr. 2 697 198 4 312 kr. 626 Tomt 23 kr. 608 370 2 508 kr. 243 Tomt 24 kr. 48 913 1 722 kr. 28 *Sum inkl. mva. kr. 12 301 359 51 421 kr. 239 * Angis inkl. mva. siden kommunen ikke har fradragsrett på disse kostnadene. Tomtepris pr. m² inkl. mva. Råtomt kr. 18 Infrastruktur kr. 114 Tomteopparbeidelse kr. 239 Totalt: kr. 371 Tomtepris pr. m² eks. mva. Råtomt kr. 18 Råtomt m/infrastruktur kr. 114 Tomteopparbeidelse kr. 191 Totalt: kr. 323 Skal tomtene selges som råtomter eller ferdig opparbeidet. Når kommunen selger tomtene ferdig opparbeidet må 25 % mva. på tomteopparbeidelse inkluderes i prisen. Kommunen får ikke fradrag for mva. på opparbeidelse av tomta ved tomtesalg, i motsetning til kostnader for opparbeiding av infrastruktur som gir mva.-fradrag. Dersom kjøper opparbeider tomta selv får han fradrag for denne kostnaden som utgjør kr. 48,-/m² på gjennomsnittlig tomtepris. Det forutsettes at kommunen uansett forestår arbeidet med utbygging av infrastrukturen fram til alle tomtene. Samtlige kostnader for hele det nye arealet er fordelt likt pr m² på alle de nye tomtearealene. Tomter som krever mye opparbeidelse blir på sett og vis sponset av tomter som krever mindre/liten/ingen opparbeidelse. Dette sikrer at alle tomtene når de selges ferdig opparbeidet har samme kvalitet og standard uavhengig av grunn- og masseforholdene som råtomt. Dersom kommunen skal selge råtomter bør kanskje de tomtene med dårligst grunn- og masseforhold måtte selges relativt rimelig. I følge kalkylene blir opparbeidingskostnadene for disse tomtene høyere enn foreslått salgspris. Logisk sett burde da disse tomtene selges til en negativ verdi pr. m 2 som blir: Saksframlegg: Fastsetting av tomtepriser i Engenes Næringspark Side 4 av 7
Salgspris kostnader tomteopparbeidelse + Råtomt infrastruktur + grunnpris areal. Utregnet for det arealet som har den dyreste tomteopparbeidelsen (tomt 22) ville dette gi en salgspris pr. m 2 slik: Kr. 365 kr. 626 + kr. 147 + kr. 18 = kr. -96,-/m 2, altså at kjøper for dette området får med seg kr. 96,-/m 2 av kommunen for å overta og opparbeide tomten selv til nødvendig høyde og standard. Det må i denne sammenheng påpekes at kalkylene som ligger til grunn for hele prisfastsettelsen inneholder vanlig standard usikkerhet på +/- 20 % på de kalkulerte kostnader. Fordelen for kjøper blir som tidligere nevnt også størst for de dyreste tomtene å opparbeide i og med at det er for disse arealene er at 25 % mva. utgjør det største beløpet pr m 2. Ved salg av tomter som råtomter kan det nok bli litt større utfordringer med opparbeidelse av infrastruktur og visse grenseutfordringer når masseutskiftinger/oppfylling skal gjennomføres. Ut fra en total vurdering av disse forholdene tilrås at alle tomtene selges ferdig opparbeidet. Infrastruktur og opparbeidelse for de 6 tomtefelta gjennomføres feltvis og påbegynnes når første tomt i feltet selges. Prissetting på tomtene i det nye arealet: Ut i fra beliggenhet, tilgjengelighet og kvalitet må tomtene prises ulikt. Tomtene langs Engenesvegen, langs Nidelva og i området nord-øst (ved Veksthuset) er kremtomtene og prises høyest. Dette gjelder tomtene 1-8, 10-12, 15-17 og tomt 19. Tomter som prises likt omtales i senere i saka som tomteareal. Tomtene 9, 13-14 og 22 ligger inneklemt. De ligger hverken langs elva eller Engenesvegen, men er relativt lett tilgjengelige og prises i et midtsjikt. Tomtene i bakkant mellom bilverkstedet og kakemesteren er de minst attraktive og prises lavest. Beliggenheten tilsier at prisforskjellen mellom de lavest priste og midtsjiktet skal være større enn prisforskjellen mellom midtsjiktet og de best beliggende. Bestemmelsene i reguleringsplanen er forretning/kontor/tjenesteyting langs Engenesvegen og forretning/kontor langs elva. De bakre tomtene er regulert til næring/tjenesteyting. Denne prissettinga vil medvirke til at plassering av fremtidige etableringer blir optimal. Lettere industri og litt større lagerbygg bør etableres i bakkant og lengst bort fra Engenesvegen i området bak bilverkstedet og frem mot kakemesteren på de rimeligste tomtene. Kunnskaps- og teknologibasert næringsvirksomhet som lokaliseres i lavere bygningsmasse hører naturlig til langs Engenesvegen og elva. Det framlagte tomtekartet er arbeidsdokument som gir føringer for en fornuftig utvikling av næringsområdet. Det er derfor pris pr. m² innenfor et tomteområde som vedtas i saka. Oversikt over tomtepriser: Tomt Areal Kr/m² Tomtepris 1 2024 kr 395 kr 799 480 2 1470 kr 395 kr 580 650 3 1170 kr 395 kr 462 150 4 1600 kr 395 kr 632 000 Sum 6264 5 1500 kr 395 kr 592 500 6 1850 kr 395 kr 730 750 7 2400 kr 395 kr 948 000 Sum 5750 8 1160 kr 395 kr 458 200 9 1849 kr 365 kr 674 885 Saksframlegg: Fastsetting av tomtepriser i Engenes Næringspark Side 5 av 7
10 2860 kr 395 kr 1 129 700 11 1960 kr 395 kr 774 200 12 2450 kr 395 kr 967 750 13 2288 kr 365 kr 835 120 14 1521 kr 365 kr 555 165 15 2064 kr 395 kr 815 280 16 2303 kr 395 kr 909 685 Sum 18455 17 2392 kr 395 kr 944 840 18 2448 kr 320 kr 783 360 19 2050 kr 395 kr 809 750 20 2160 kr 320 kr 691 200 Sum 9050 21 3360 kr 320 kr 1 075 200 22 4312 kr 365 kr 1 573 880 23 2508 kr 320 kr 802 560 24 1722 kr 320 kr 551 040 11902 Sum 51 421 kr. 19 097 345 Inntektene ved tomtesalg med angitte priser blir kr. 19 097 345,-, mens de totale kostnadene for opparbeidelse av det nye arealet beløper seg til kr. 19 094 840,-. Prissetting på allerede utbygde tomter: I Engenes Næringspark er det før ny reguleringsplan i 2014 følgende solgte/festede tomter: DATO 1.SALG EIER/FESTER LEIETAKER BYGG EIERFORM AREAL ÅRLIG LEIE 2015 (KR) 16.8.1977 Arvid/Thorhild Engenes Åmli Trevare AS Selveiertomt 15.1.1987 Åmli Næringsbygg AS Kakemesteren AS Festetomt - festetid 99 år 6 442 m 2 5 860 17.10.1990 Mezina Industribygg AS Mezina AS Festetomt - festetid 99 år Solgt 2014 3.6.1998 Multicombygget AS Multicom Norge AS Festetomt - festetid 99 år Solgt i 2014 7.6.2000 Fossetunet Eiendom AS Festetomt - festetid 99 år 687 m 2 742 22.9.2004 Åmli Veksthus AS Mange leietakere Festetomt - festetid 99 år 3 062 m 2 4 072* 17.11.2008 Agder Bilsenter AS Selveiertomt 10.10.2012 Åmli Verkstedbygg AS Åmli Bilverksted AS Selveiertomt *Veksthuset har, som de fleste andre hatt 10 års gratis leie etter kontraktsinngåelse, og skal begynne å betale leie for 2015. Tomtene fra og med kontraktsinngåelsen med Multicombygget og senere er solgt/festet med grunnlag i samme prisvedtak og med indeksregulering fram til kontraktstidspunktet. Felles for disse tomtene er at de vil ha de naturgitte forholdene som er/var før reguleringsplanen i forhold til muligheter for utnyttelse og eventuelle ulemper ved flomsituasjoner. De 3 tomtene som er igjen på festekontrakter har festeavtale med kommunen med 99 års løpetid. Nåverdien på disse festekontraktene finner en ved å multiplisere årlig leie med en kapitaliseringsfaktor som er avhengig av hvilken rentefot man legger til grunn og gjenstående år av festekontrakten. Nåverdien på festekontrakten kommunen har med f. eks. Veksthuset blir med dette regnestykket kr. 4 072 * 24,2673 = kr. 98 816,-, da er 4 % rente lagt til grunn. Saksframlegg: Fastsetting av tomtepriser i Engenes Næringspark Side 6 av 7
Salgsprisen i dag ville være kr. 57 872,-. Setter vi det beløpet i banken til samme rente, 4 %, er verdien på beløpet når festekontrakten går ut kr. 1 974 552,-. Det kan være ulike årsaker til at de 3 siste leietomtene ikke er forespurt solgt i 2014 når det ble kjent at Multicombygget og Mezina Industribygg AS fikk kjøpt sine tomter til tidligere prisnivå, men det vil kanskje synes noe urimelig at disse 3 gjenstående festetomtene plutselig skal få et helt nytt prisnivå for å kjøpe ut festekontrakten. Det tilrås derfor at disse tomtene også i framtida kan kjøpes etter den prisberegning som har lagt til grunn for de seneste salgene av tomtene til Multicombygget AS og til Mezina Industribygg AS. KONKLUSJON: Full kostnadsdekning og vedlagte kostnadskalkyle ligger til grunn for prisfastsettelsen. Prisen pr. m² for de ulike tomtearealene på Engenes Næringspark vedtas slik de fremkommer i tabellen og indeksreguleres etter konsumprisindeks. Tomteområde Ca. areal Pris/m² Totalpris område Tomtene 1-8, 10-12, 15-17, 19 29 253 kr. 395 kr. 11 554 935 Tomtene 9, 13-14, 22 9 970 kr. 365 kr. 3 639 050 Tomtene 18, 20-21, 23-24 12 198 kr. 320 kr. 3 903 360 Totalt 51 421 kr. 19 097 345 Tomtene selges ferdig opparbeidet. Tomtene selges med klausul om byggestart innen 1 år fra dato for tomtekjøp. Ved avvik fra klausulen tilbakeføres tomtene til kommunen. Infrastruktur og opparbeidelse for de 6 tomtefelta gjennomføres feltvis og påbegynnes når første tomt i feltet selges. De tre festetomtene som allerede er utbygd prises etter samme prinsipp som de tomtene kommunen solgte til Multicombygget AS og Mezina Industribygg AS i 2014. Saksframlegg: Fastsetting av tomtepriser i Engenes Næringspark Side 7 av 7