Behandles i: Formannskapet Kommunestyret KJØP AV NY BARNEHAGETOMT PÅ PEPPERSTAD MED JUSTERING AV UTBYGGINGSAVTALE Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1. Tilbud fra Block Watne 30.04.14 F, K 2. Avtaleutkast m/kartvedlegg - Eika Vel 07.05.14 F, K 3. Avtaleutkast Skogen vel 07.05.14 F, K 4. Illustrasjonskart med justert tomt Block Watne 13.05.14 F, K SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER I juni 2007 inngikk Vestby kommune og Block Watne utbyggingsavtale om utvikling av området Pepperstad Skog Nord til boligutbygging. Tilhørende reguleringsplan viser også en barnehagetomt på ca 5 da som det ble gjort avtale om i utbyggingsavtalen. Dessverre ble fristen for innløsing av denne tomten oversittet og Block Watne stilte da krav om høyere pris. Det skal også tilføyes at arealet som den gang ble avsatt til barnehageformål er for lite. Dagens behov er minst 6 da. Med begrunnelse i for høy pris forlot administrasjonen Block Watne alternativet og jobbet videre med å finne frem til andre alternativer på Pepperstad. Administrasjonen så for seg muligheten for omregulering av en del av det store friarelalet på vestsiden/nordsiden av Johan Herman Wessels vei tilhørende Eika Vel til barnhageformål. Det har vært kommunens forutsetning at eksisterende tre-avdelingers barnehage i Jomfru Møllers vei skal nedlegges og fjernes da den ikke lenger er hensiktsmessig og det ansees praktisk umulig å etablere en moderne fire-avdelingers barnehage her på grunn av tomtestørrelse og trafikkforhold. Med utbygging av nye 500 boliger som nå er igangsatt på Pepperstad nord, representerer samlet utbygging ca 1.300 boliger når Pepperstadfeltet er ferdig utbygget. Barnehageadministrasjonen har vurdert behovet på noe sikt og kommet til at det bør være tre fire-avdelingers barnehager i området, helst med en spredt beliggenhet som ivaretar behovet for nærmiljøanlegg og korte gangavstander mellom bolig og barnehage. I tillegg til den nye barnehagen på Risil er det derfor behov for både den som er regulert på Pepperstad nord (økes til 6 daa tomt) og ytterligere en i vestre del av feltet, delvis til erstatning for den som nå skal rives. På dette grunnlaget har administrasjonen arbeidet med to tomteløsninger som begge kan etableres som kommunale fire-avdelingers barnehager; den ene så raskt som mulig og den neste i løpet av de neste fem til ti år etter hvert som Pepperstad nord ferdigstilles med boliger:
Eika vel alternativet Ny barnehage på vestsiden/nordsiden av Johan Herman Wessels vei ved grunnerverv fra Eika Vel og omregulering fra friområde til barnehage med kompensernde ytelser som rettferdiggjør bruken av friområde til barnehage. Kommunen og Eika Vel har hatt et tett samarbeid om tomteløsning i 2013 og 2014. Første løsningsforslag måtte forkastes på grunn av nærhet til 420 kv høyspent med høy magnetfeltverdi som i verste fall kan medføre helseskader for barn (leukemi). Nytt forslag til tomt på 6,5 daa lenger nord vis à vis krysset med Preislers vei og like ved eksisterende fotgjengerundergang er nå godkjent av Eika vel, jfr vedlagte avtaleforslag med illustrasjonsplan som viser aktuell løsning og nødvendige trafikktiltak samt tilbakeføring av kommunal tomt til vellet som friområde til delvis erstatning for det som tapes. Ny barnehage tomt ved Preislers vei kan stå byggeklar våren 2015, og barnehagen kan være ferdigstillet sommeren 2016 hvis kommunen ønsker å starte med denne som den første av de to nye barnehagene på Pepperstad. Block Watne alternativet Ny barnehage på regulert tomt på Pepperstad nord utvidet til seks daa er etter nye forhandlinger med Block Watne avtalt ervervet med forbehold om kommunestyrets samtykke. Avtalt kjøpesum er 3,5 mill. kroner med et tillegg i gjeldende utbyggingsavtale om at Block Watne i neste byggetrinn av nordområdet gis rett til å bygge inntil fem boligenheter mer enn det som gjeldende utbyggingsavtale åpner for; økning fra 350 til 355. Ny barnehagetomt på Pepperstad nord kan stå byggeklar høsten 2014 og barnbehagen kan være ferdigstillet høsten 2015, hvis kommunen ønsker å bygge denne som den første av de to. 2. VURDERING Rådmannen støtter barnehageledelsens vurdering om at det er behov for tre fire-avdelingers barnehager på Pepperstad når feltet er utbygget og at den gamle tre-avdelingers barnehagen nedlegges da den vanskelig kan utvides. Videre vurderes det som gunstig at de tre barnehagene er lokalisert spredt på Pepperstad, i størst mulig grad kan nås til fots på en trafikksikker måte og kan benyttes som nærmiljøanlegg av befolkningen utenom barnehagens åpningstid. Slik sett har begge de to nye tomtene en god beliggenhet. Tilbudet fra Block Watne på 3,5 millioner kroner er noe høyere enn hva kommunen hadde sett for seg tatt i betraktning at selskapet gis en utbyggingsrett på ytterligere fem boligenheter. Når administrasjonen allikevel vil anbefale tilbudet skyldes det først og fremst ønsket om en raskest mulig etablering av ny kommunal barnehage som kan benytte dagens personell ved den barnehagen som skal nedlegges. Videre bemerkes at private interessenter har kommet med tilbud på fem millioner kroner på tomten, noe som illustrerer en høyere markedsverdi. Rådmannen har også forståelse for Block Watne`s begrunnelse for tilbudet knyttet til: - Kostnader med nytt reguleringsforslag på grunn av økt størrelse på barnehage tomten.
- Kostnader med fremskynning av opparbeidelse av infrastruktur. - Block Watne`s kapitalbinding på tomten. - Den eventuelle økonomiske gevinst av å få bygge 5 enheter ekstra ligger mange år frem i tid og er således svært usikker. Hvis kommunen godtar tilbudet vil det være riktig å prioritere denne barnehagen som den første fordi byggearbeidene kan starte allerede til høsten med ferdigstillelse høsten 2015. Kostnaden til tomtekjøp dekkes innenfor årets avsetning i handlingsprogrammet. Barnehagetomten på friområdet til Eika Vel bør også erverves i samsvar med det fremforhandlede avtaleforslaget fordi kommunen som nevnt trenger ytterligere en barne hage om noen år og det vil være fordelaktig å sitte på en byggeklar tomt så tidlig som mulig. Den relativt lave tomteprisen må sees i sammenheng med at kommunen avgir en tomt på 1,6 daa vederlagsfritt til vellet, gjennomfører omfattende trafikksikkerhetstiltak i området ved barnehagen og bakover i boligfeltet samt må påregne ekstra planeringskostnader (sprengning, masseutskifting/-flytting) i størrelsesorden to millioner kroner. Godkjenning av avtalen medfører at kommunen igangsetter reguleringsprosess i løpet av året og kan gjennomføre grunnervervet med oppgjør og skjøte i 2015 eller tidlig 2016. Kostnader til grunnerverv, en million kroner pluss omkostninger, må avsettes på handlingsprogrammet i 2015. 3. ALTERNATIVER 1. Vestby kommune erverver barnehagetomt fra Block Watne på 6 daa til en kostnad på 3,5 millioner kroner pluss omkostninger og gir selskapet en utvidet utbyggingsrett på fem boligenheter i siste utbyggingsetappe. Kostnadene dekkes av avsatte midler til barnehage i handlingsprogrammet for 2014. Vestby kommune erverver barnehagetomt fra Eika Vel på 6,5 daa til en kostnad på en million Den første barnehagen bygges på tomt ervervet fra Block Watne, antatt byggeklar høsten 2014. Eksisterende barnehage i Jomfru Møllers vei nedlegges og fjernes så snart ny barnehage er tatt i 2. Tilbudet fra Block Watne forkastes under henvisning til at private aktører kan tre inn og bebygge tomten til privat barnehage på et tidspunkt hvor kommunen finner det aktuelt å godkjenne privat barnehage. Vestby kommune erverver barnehagetomt fra Eika Vel på 6,5 daa til en kostnad på en million Eksisterende barnehage i Jomfru Møllers vei nedlegges og fjernes så snart ny barnehage er att i
4. KONKLUSJON Det er behov for to nye barnehagetomter på Pepperstad etter hvert som boligfeltet ferdigstilles og fordi eksisterende barnehage i Jomfru Møllers vei nedlegges. Vestby kommune har nå to tilbud om tomtekjeøp som begge er akseptable med hensyn på beliggenhet og kostnader; et tilbud fra Eika vel og et fra Block Watne. Tilbudet fra Block Watne er betinget av at selskapet får rett til å bygge inntil fem boligenheter i siste utbyggingsetappe, noe som vurderes som akseptabelt da konsekvensene er små med hensyn på skolekapasitet og løsningen medvirker til en klart lavere kostnad enn hva som ellers ville vært tilfelle. Vestby kommune erverver begge tomtene på de angitte vilkår og kjøpskostnadene dekkes over avsatte midler i handlingsprogrammet 2014 og 2015. Kommunen starter reguleringsarbeid for barnehagetomt ervervet fra Eika vel ved Preislers vei i løpet av 2014. Den første barnehagen bygges på tomt ervervet fra Block Watne, forutsatt byggeklar høsten 2014. Eksisterende barnehage i Jomfru Møllers vei nedlegges fra det tidspunkt ny barnehage tas i bruk. Tomten reguleres til boligformål. RÅDMANNENS INNSTILLING: 1. Vestby kommune erverver barnehagetomt fra Block Watne på 6 daa til en kostnad på 3,5 millioner kroner pluss omkostninger og gir selskapet en utvidet utbyggingsrett på fem boligenheter i siste utbyggingsetappe. Kostnadene dekkes av avsatte midler til barnehage i handlingsprogrammet for 2014. 2. Vestby kommune erverver barnehagetomt fra Eika Vel på 6,5 daa til en kostnad på en million 3. Den første barnehagen bygges på tomt ervervet fra Block Watne, antatt byggeklar høsten 2014. Eksisterende barnehage i Jomfru Møllers vei nedlegges og fjernes så snart ny barnehage er tatt i Vestby, 13.5.14
Knut Haugestad rådmann