SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg teknisk, miljø og naturforvaltning Hovedutvalg oppvekst og kultur Formannskapet Arkivsaksnr: 2015/2466 Klassering: 611 Saksbehandler: Per Morten Bjørgum TILBUD OM KJØP AV AREALER OG BYGNINGER VED TIDL. EGGE VIDEREGÅENDE SKOLE Trykte vedlegg: 1. Fylkeskommunens forslag til avtale om kjøp av Egge- området 2. Prisskjema 3. Rapport: Lokaler for veg, trafikk og parkenheten Ikke trykte vedlegg: 1. Reguleringsplan for området Rådmannens forslag til innstilling: 1. Steinkjer kommune takker nei til kjøp av arealer og gjenstående bygninger på Egge- området for tilbudt sum 5 195 001 kroner. 2. Rådmannen bes gjennomføre forhandlinger angående kjøp av tomtegrunn til barnehage og eventuelt kjøp av gymsal og bygg G jamfør alternativene 1-3 i saksutredningen. Når nytt forslag til avtale foreligger, fremmes det politisk sak som også inkluderer forslag til finansiering. 3. Steinkjer kommune er positiv til å selge tomtegrunn for fylkeskommunens gjenstående bygninger på kommunal grunn (Bygg R og M). Torunn Austheim rådmann Svein Åge Trøbakk plansjef
Saksopplysninger: Steinkjer kommune har over noe tid vært i dialog med Nord- Trøndelag fylkeskommune angående utviklingen av Egge- området etter at den videregående skolen flyttet ut. I fellesskap er det utarbeidet en utviklingsplan for området, og det er vedtatt ny reguleringsplan. Området har delt eierskap, gjennom at fylkeskommunen eier alle bygninger og deler av tomtegrunnen, mens størsteparten av tomtegrunnen tilhører Steinkjer kommune og har vært festa bort vederlagsfritt til fylkeskommunen med formål videregående skole. På kartskissen under er området omsluttet av tykk rød strek eid av Nord- Trøndelag fylkeskommune (eller Inn- Trøndelag yrkesskole som det står i matrikkelen). Øvrig tomtegrunn eies av Steinkjer kommune. Rivingsprosjektet Bygningene merket med ballong og hvit stjerne på utsnittet over, er nå revet. Fylkeskommunen og kommunen er enig om følgende når det gjelder riving: Fylkeskommunen betaler riving av fylkeskommunens bygninger som står på kommunal grunn. I tillegg dekker fylkeskommunen riving av tidl. Kantinebygg som står på fylkeskommunens grunn. Steinkjer kommune betaler riving av fylkeskommunens bygninger som står på fylkeskommunens grunn, og som må rives for å bygge ny barnehage (gjelder 3 bygninger, kostnad 1.703.065,-) Rivningsspørsmålet anses avklart, og kommenteres ikke nærmere. Tilbud fra fylkeskommunen: kjøp av areal og gjenstående bygninger Det har vært gjennomført samtaler mellom fylkeskommunen og kommunen over noe tid mht kommunens behov for å kjøpe areal til barnehagetomt og riving av bygninger i den forbindelse. Som nevnt over, er det enighet rundt rivningen, og denne er også gjennomført. Fylkeskommunen har også gitt kommunen forhåndstiltredelse på nødvendige arealer for å bygge barnehage og uteområde, idet partene legger til grunn at man vil bli enige om kjøp av de samme arealene. Fylkeskommunens tilbud omfatter kjøp av arealet innenfor blå linje på utsnittet under med påstående bygninger G, I og Q. I tillegg omfatter tilbudet gymsalen samt bygningene R og M. De tre siste er fylkeskommunale bygninger som står på kommunal grunn. Prisforlangende er kr. 5.195.001,-
Arealet som er vist med blå strek på kartutsnittet under, utgjør 11 100 m2. Bygningene er: Type bygg Reguleringsformål G Undervisningsbygg med auditorium, grupperom, kontorer Offentlig eller privat tjenesteyting I Kaldlager Industri/lager Q Verkstedbygg/hall ("Tvillingbygg I) Industri/lager R Verkstedbygg/hall ("Tvillingbygg II) Industri/lager M Stor verkstedhall Industri/lager Steinkjer kommunes behov: Kommunen har behov for å kjøpe nødvendig areal for tomt til barnehagen inkludert uteområde. Om en bruker reguleringsplanens formålsgrenser, utgjør dette et behov for kjøp av ca 4200 m2. Steinkjer kommune leier i dag gymsalen på tidligere Egge vgs til bruk for grunnskolene i Egge. Årlig leieutgift er i størrelsesorden kr. 70.000,-. Det er fortsatt behov for denne kapasiteten. Vurdering av tilbudte areal og bygninger utover kommunens behov: Bygg G: Undervisningsbygg med audiotorium Dette er et eldre undervisningbygg som har fått oppgradert 1. etg i seinere tid. Auditorium, kontorer og grupperom i 1. etg framstår som i god stand, og bruksklare. 2. etg er innredet med verksted/arbeidslokaler som ikke er like oppgradert. Bygningen kan være interessant som base for alternativ opplæring i grunnskolen, kombinert med at ungdomsskolen benytter auditoriet. Per i dag leies det arealer til alternativ opplæring fra private. En slik løsning kan gjøre at behovet for å bygge om svømmehall i Egge U til undervisningsformål bortfaller, men dette må vurderes nærmere. Både barne- og ungdomsskolen på Egge har behov for å kunne disponere et
lokale på størrelse med auditoriet her til trinnsamlinger, storforeldremøter mv. Dette auditoriet er også interessant som lokale for interne kurs og møter i kommunal regi for øvrig. Gymsalen Steinkjer kommune har behov for denne, jfr løpende leieavtale. I tilbudet fra NTFK er det forutsatt at gymsalen selges videre til Egge IL ved en eventuell realisering av fotballhall. Bygg M, Q og R Norconsult har på oppdrag fra Steinkjer kommune utredet en løsning med flytting av kommunens aktivitet innen veg, trafikk og park fra dagens anlegg Lisetrøa til Egge- området. I rapporten er en av løsningene at kommunen kjøper og benytter de nevnte tre byggene til dette formålet. Den andre løsningen er kjøp av kun bygg M. I begge løsningene over, er det behov for betydelig påkostning av bygningsmassen for å kunne ta den i bruk til nytt formål. Påkostningsbehovet er beregnet til 18,5 mill eks mva. Begge løsningene gir også mer areal enn kommunen selv har bruk for, og det vil være nødvendig å få leid ut minst 1/3 av arealene til eksterne. Løsningen med flytting fra Lisetrøa til Egge vil også ha noen klare fordeler, bla at Egge- området gir areal nok til å få mest mulig av maskiner og utstyr under tak. Kapasiteten er for liten på dagens Lisetrøa til dette. Samtidig vil en kunne etablere enkle kaldlagerløsninger på Lisetrøa for en langt mindre sum enn 18,5 mill. Det finnes eksterne interessenter for både bygg M og byggene Q og I. Alternativer til tilbudet fra NTFK: Alt. 1: Kjøp av kun nødvendig areal til barnehagen Dette alternativet innebærer at kommunen kjøper ca 4200 m2 tomt fra fylkeskommunen. Dette er areal regulert til barnehageformål. I tidligere gjennomført takst er det benyttet en tomteverdi på kr. 500/kvm, noe som gir en kjøpesum på kr. 2.100.000.- Dersom en tomtepris på kr. 200/m2 (tilsvarende industriareal på Nordsileiet) benyttes i stedet, blir prisen kr. 840.000,- Alt 2: Kjøp av nødvendig areal til barnehagen samt gymsal Gymsalen står på kommunens tomt, og alternativene for fylkeskommunen er enten å kjøpe tomta den står på av kommunen og selge den videre, eller selge bygningen til grunneier (kommunen). Bygningen er tilbudt kommunen for kr. 1,- under forutsetning av at den videreselges til Egge IL om fotballhallen blir realisert. Kostnad for dette alternativet kan bli kr. 2.100.001,- med takstpris og kr. 840.001 med tomtepris 200/m2. Alt 3: Kjøp av nødvendig areal til barnehagen, gymsal og bygg G Bygg G kan være interessant for kommunen som lokaler for alternativ opplæring (leier lokaler eksternt i dag) og som alternativ til utbygging/ombygging på Egge ungdomsskole. Bygningen har en takst på 1.800.000. Alternativet får en kostnad på 3.900.001,- om takstpris benyttes. Tomtearealet i dette alternativet er ca 8054 m2. Med en tomtepris på kr. 200/m2 blir tomtekostnaden kr. 1.610.800. Gymsalen har allerede fått en pris på kr. 1,- (se over). Bygg G har en takst på kr. 1.800.000 inkludert tomteverdi på 1200 m2*500= 600.000. Takst for kun bygningen blir dermed kr. 1.200.000. Tomtekostnad 1.610.800 + takstverdi på bygningen 1.200.000 gir en kostnad på 2.810.800 om tomteverdi på 200/m2 og takstverdi på bygningen benyttes.
I "pakketilbudet" er 50% av takst benyttet som pris på bygninger inkl tomt. For alternativ 3 vil det prinsippet tilsi: Tomtepris for ca 8054 m2 a kr. 200/m2 1.610.800,- Gymsal 1,- 50 % av takst for bygg G (50 % av 1.200.000) 600.000,- KJØPSPRIS ALTERNATIV 3 2.210.801,- Fylkeskommunen kjøper nødvendig tomt til sine bygninger på kommunal grunn: Dersom kommunen takker nei til foreliggende tilbud, bør fylkeskommunen tilbys å kjøpe nødvendig tomtegrunn for gjenstående bygninger på kommunal grunn slik at de kan selge bygningene med tomt til andre. For bygningene R og M utgjør område regulert til disse ca 10 200 m2. Om takstens pris på kr. 500/kvm benyttes, tilsier dette en kjøpspris på kr. 5.100.000 for tomta. ta. I tillegg kommer nødvendig tomtegrunn for gymsalen samt andel i felles regulert parkeringsplass på området. Om tomtepris på kr. 200/m2 legges til grunn blir kjøpsprisen kr. 2.040.000,-. Fylkeskommunen kan som alternativ velge å rive de gjenstående bygningene på kommunal tomt (R, M og gymsal). Saksvurderinger: Flytting av enhet veg, trafikk og park fra Lisetrøa til Egge Basert på utarbeidet rapport fra Norconsult, har avdeling Samfunnsutvikling gjennomført en grundig vurdering av mulig flytting av sin virksomhet fra Lisetrøa til Egge. Avdelingen konkluderer med at en flytting ikke er hensiktsmessig ut fra en vurdering av kostnader og alternativer. Dagens plassering av enheten (Lisetrøa) vurderes som effektiv i forhold til den daglige drifta. Spesielt gjelder dette virksomheten innen parkvesenet. Oppgraderingskostnadene på Egge er relativt store (18,5 mill) samtidig som en i driftsfase er avhengig av å leie ut store arealer til andre. Bygningsmassen på Egge er rett og slett for stor for enhetens behov. Per i dag ser det ut til at enheten har størst behov for å utvide kapasiteten med kaldlager på Lisetrøa, et behov som kan løses til langt mindre kostnad. En enkel uisolert stålhall for eksempel.
Kjøp av Egge- området som strategisk grep i områdeutviklingen Et kommunalt kjøp av området kan ses på som et strategisk grep i forhold til utvikling av hele området. Den som eier hele området og de bygninger som står igjen, har kontroll på hva som skjer. Samtidig er kommunen allerede grunneier for mesteparten av arealene, og bruken er avklart gjennom reguleringsplanen. Et strategisk kjøp av området vil ha et element av spekulasjon og usikkerhet mht om en får inntjening på investeringene. Alternativer til tilbudet fra NTFK Steinkjer kommune har behov for å kjøpe nødvendig tomteareal til barnehagen. Videre er det behov for å sikre gymsalen for videre skolebruk, enten gjennom kjøp eller langsiktig leiekontrakt med eier. Undervisningsbygg G kan være interessant i det totale bildet for skolene i Egge, dette momentet bør utredes nærmere. Det er kjent at det finnes andre aktører som er interessert i verkstedhallen M. Dersom fylkeskommunen skal kunne selge bygningene R og M må tomtespørsmålet avklares først. Det anses ryddigst og enklest om fylkeskommunen kjøper tomten fra kommunen først, for så å selge bygning med tomt. Tomtepris Vurdert opp mot andre tomtepriser på utbyggingsareal til industriformål i Steinkjer, er en tomtepris på kr. 500,- per m2 relativt høy. Eksempelvis er tomteprisen på Nordsileiret satt til kr. 200,- per m2 ved salg fra kommunen. Dette vurderes som et riktigere nivå for tomtepris også på Egge, og tomteprisen 200,-/m2 foreslås benyttet i stedet. Konklusjon Etter en totalvurdering der særlig økonomiske faktorer er vurdert, anbefaler rådmannen å takke nei til tilbudet om kjøp av hele Egge- området med gjenstående bygninger for kr. 5.195.001,-. Det anbefales i stedet å gå videre med forhandlinger med sikte på ett av alternativene 1-3. Parallelt tilbys fylkeskommunen å kjøpe nødvendig tomt fra kommunen, slik at de kan selge de gjenstående bygningene som står på kommunal grunn til andre.