Søndre Åsen borettslag PB 6668 St. Olavs plass 0129 OSLO 10. februar 2012 Byutviklingskomiteen Rådhuset 0037 postmottak@oslobystyre.no REHABILITERING OG UTVIDELSE AV BALKONGER I SØNDRE ÅSEN BORETTSLAG Vi i Søndre Åsen borettslag ønsker å rehabilitere og bygge noe større balkonger, slik som Nordre Åsen borettslag, Keyserløkka borettslagene, Frydenbergbakken borettslag, Gjøvikgata borettslag og mange andre som har fått lov til og utført dette. Byantikvarens (BYA) brå interesse for bygningene og Planog bygningsetatens (PBE) begrunnelse i avslag som går på tvers av tidligere avgitte uttalelser er kommet meget sent i den over 2 år lange prosessen. Vi har gjennomført den kommunale prosessen helt fra starten med gjentatte forhåndskonferanser med PBE og korrespondanse med BYA for å få mest mulig forutsigbar byggesaksprosess. Anbefalinger fra PBE ble fulgt opp. Det er derfor meget uforutsigbart at en prosess med en rekke positive tilbakemeldinger skulle ende med at 10 av borettslagets 11 blokker får avslag på byggesøknad om utvidelse av balkonger. Vi mener at det er gjort flere saksbehandlingsfeil i prosessen samt at saken ble utsatt for forskjellsbehandling i PBE. Vi ber derfor Byutviklingskomiteen om å ta stilling til dette. Søndre Åsen borettslag ble etablert i 1950-1952. Borettslaget består av 10 frittstående lamellblokker på 4 etasjer og 1 blokk på 3-4 etasjer i Sigurd Lies gate. Borettslaget har 240 leiligheter. Alle leiligheter (med unntak av leiligheter i 1. etasje i Sigurd Lies gate) har balkonger. Balkongene generelt har synlige skader, blant annet korrosjon i armeringsjern som medfører avskalling av betong og avflassing av maling. Balkongdekket er en utkraging av dekket i leilighetene. Dette gir en kuldebro som er plagsom for beboerne på kalde dager. Da eksisterende balkonger må rehabiliteres ønsket vi samtidig å fjerne kuldebroen ved å fjerne det gamle dekket og etablere en ny konstruksjon som løser problemet med kuldebro. Vi ønsket oss samtidig større balkonger med lettere rekkverk som slipper lys igjennom for å øke bokvalitet for beboere. Vi har (sammen med Solheim + Jacobsen Arkitekter) vært i forhåndskonferanse med PBE den 05.09.2009 og har fått aksept for utvidelse av balkonger, aksept for foreslått bredde og noen tilbakemeldinger angående utforming. Disse er blitt fulgt opp. Senere har PBE vært positiv til etterisolering av fasader, jf. forhåndskonferanse av 25.10.2010. BYA har uttalt 25.01.2010 at bebyggelsen ikke står på gul liste, så BYA må/behøver ikke uttale seg. Ved innsendelse av byggesøknadene ble disse (til tross for at PBE har uttalt at uttalelser fra andre myndigheter ikke er påkrevd samt at BYA har uttalt at de ikke behøver å uttale seg) oversendt til BYA for uttalelse. BYA har den 31.08.2011 sterkt frarådet tiltaket og anbefalt bevaring og rehabilitering av balkonger. PBE avslo 10 av 11 søknader den 08.11.2011 med begrunnelse i at tiltaket kommer i konflikt med bygningens og bygningsmiljøets bevaringsverdier og fordi tiltaket ikke tilfredsstiller PBEs krav til visuelle kvaliteter i forhold til omgivelsene, jf 31-1 og 29-2 i plan- og bygningsloven. Avslaget ble påklaget av Solheim + Jacobsen Arkitekter på vegne av oss 29.11.2011. (Se vedlagt klage)
Oversendelse av saken til Byantikvaren har ingen hjemmel verken i gjeldende regulering, samarbeidsavtalen mellom PBE og BYA eller balkongveilederen. Foreslått utvidelse er både i tråd med balkongveilederen og PBEs forslag til kommunedelplan for byutvikling og bevaring (hvor BYA var med på å utarbeide planforslaget). Det ironiske er at de 10 lamellblokkene som har fått avslag ikke er foreslått bevart i planforslaget og er avsatt til et område hvor det åpnes for oppføring av ny bebyggelse. Bygget i Sigurd Lies gate (som har fått godkjenning) er derimot foreslått som et bygg med lavere bevaringsverdi. Vi opplever at PBE og BYA unnlater å følge opp praktisering av sitt eget planforslag og er lite konsekvente når det gjelder tilbakemeldinger i denne saken (utforming og størrelse på balkongene) og generelt i lignende saker (balkongutbygging på samme type lamellblokker i Oslo). Det er også uforståelig for oss at bedre bo- og energiforhold kan oppveie for bevaringsforholdene for Keyserløkka borettslagene (hvor ett av borettslagene til og med står på gul liste ), mens det ikke lenger kan oppveie ved behandling av søknadene i Søndre Åsen borettslag. Vi har hele tiden forholdt oss til regelverket og tilbakemeldinger fra PBE og BYA. Avslagene kommer derfor svært overraskende på oss. Vi mener at vi er blitt usaklig forskjellsbehandlet og ber byutviklingskomiteen om å ta stilling til dette. Med vennlig hilsen Arild Rebbeng Mari Anne Killie Berit Asphjell Gaute Grønmo Espen Slette For Styret i Søndre Åsen borettslag Undertegnede kan kontaktes på følgende telefonnummer: Arild Rebbeng, styreleder; 47679905 Gaute Grønmo, styremedlem; 40202376 Vedlegg: Klage til PBE av 29.11.2011 Vedlegg til klage til PBE
Plan- og bygningsetaten postmottak@pbe.oslo.kommune.no 29. november 2011 Saksnr: 201107736, 201107732, 201107725, 201107718, 201107710, 201107687, 201107671, 201107663, 201107648 og 201107635 Eiendom, gnr/bnr: Edvard Griegs allè 1-3, 5-7, 6-8, 9-11, 10-12, 13-15, 14-16, 17-19, Roveruds gate 13-15, Hans Nielsen Hauges gate 31-33, 0479 OSLO; gnr/bnr 224/249 Tiltakshaver: S44 Søndre Åsen Borettslag, PB 6668 St. Olavs plass, 0129 OSLO Ansvarlig søker: SJ Arkitekter, Pb. 408 Sentrum, 0103 Oslo EDVARD GRIEGS ALLÈ 1-3, 5-7, 6-8, 9-11, 10-12, 13-15, 14-16, 17-19, ROVERUDS GATE 13-15, HANS NIELSEN HAUGES GATE 31-33 - BALKONGUTBYGGING KLAGE PÅ AVSLAG Det vises til etatens avslag av 04.11.2011 og 08.11.2011. På vegne av tiltakshaver klages det på Plan- og bygningsetatens (PBE) avgjørelse i samtlige av sakene. Byantikvarens (BYA) brå interesse for bygningene og PBEs begrunnelse i avslag som går på tvers av tidligere avgitte uttalelser er kommet meget sent i den over 2 år lange prosessen. Tiltakshaver har gjennomført den kommunale prosessen helt fra starten med gjentatte forhåndskonferanser med PBE og korrespondanse med BYA for å få mest mulig forutsigbar byggesaksprosess. Anbefalinger fra PBE ble fulgt opp. Det er derfor uakseptabelt at en prosess med en rekke positive tilbakemeldinger skulle ende med avslag. Vi mener at det er gjort flere saksbehandlingsfeil i prosessen samt at saken ble utsatt for forskjellsbehandling. Vi klager derfor på vedtaket og viser til begrunnelse nedenfor. Historikken 05.08.2009 Forhåndskonferanse med PBE vedrørende rehabilitering/utvidelse av balkonger. Foreslått balkongdybde på 1,5 meter aksepteres av PBE. Det ble i forhåndskonferansen foreslått endring av rekkverk fra betong til glass og stål. PBE har uttalt at forslaget viser ny grammatikk for utvidelse av balkongene. Forslaget viser et godt prinsipp, med utgangspunkt i plassering av opprinnelige dører. Bredden på balkongene (foreslått til 4,45 meter) anses imidlertid som stor, og etaten vurderer at balkongene kan bli dominerende trekk på fasaden, og dermed i vesentlig grad endre bygningenes karakter. PBE skriver i referatet (dokument A) at lamellblokkene, med sitt enhetlige preg og rytmiske fasadeoppbygging, kan tåle relativt store inngrep. De arkitektoniske inngrepene bør være bevisste, og bør utføres med tanke på proporsjoner, tilpassing og samspillet mellom horisontale og vertikale elementer. Det viste forslaget anses som noe ensformig, og helhetsinntrykket er noe tungt. Oversendelse av søknadene til BYA eller anbefaling om innhenting av uttalelse fra BYA er ikke nevnt i forhåndskonferansen. 25.01.2010 Forhåndskonferanse (dokument B) i PBE vedrørende etterisolering av fasader, hvor det beskrives at etaten er ikke prinsipielt imot pussing av dagens teglvegger. Oversendelse av søknadene til BYA eller anbefaling om innhenting av uttalelse fra BYA er ikke nevnt i forhåndskonferansen. 09.02.2010 BYA uttaler seg i forbindelse med planene om etterisolering av fasadene i Søndre Åsen borettslag (dokument C). BYA skriver at bebyggelsen ikke står på gul liste, så BYA må/behøver ikke uttale seg. Vi vil allikevel si at en etterisolering vil forringe og endre bygningenes historiske integritet og estetiske kvalitet, selv om de foreslåtte alternativene i og for seg er innenfor byggeperiodens stilmessige og formale grammatikk. SJ Arkitekter t: 23 10 39 00 / f: 23 10 39 01 www.sj-arkitekter.no org. nr: 879 423 392 Side 1 av 5
30.05.2011 Innsendelse av byggesøknader for rehabilitering/utvidelse av balkonger. Balkongbredden ble etter forhåndskonferansen redusert fra 4,45 meter til 4,2 meter (dvs utvidelse av dagens situasjon med 1 meter). Rekkverket er foreslått med inndeling som bidrar til å opprettholde eksisterende fasadeutrykk. Balkongene foreslås festet på vertikale stålkonstruksjoner som er en del av fasadene (dvs ikke synlig bæring). Selve balkongene foreslått utført i puss og glass. Den rytmiske fasadeinndelingen opprettholdt. Revisjon av prosjektet følger anbefalingene i forhåndskonferansen av 05.08.2009. 28.07.2011 PBE viser til samråd med BYA og oversender søknadene til BYA. Vi blir bedt om å innsende fotoillustrasjoner som viser materialitet. (dokument D) 31.08.2011 BYA fraråder sterkt tiltaket (dokument E). BYA ønsker å sette bygninger på gnr/bnr 224/249 på gul liste, da disse representerer sjeldent godt bevart eksempel på 1950- åras lamellbebyggelse og fraråder sterkt utskifting av balkonger, fordi tiltaket innebærer tap av de opprinnelige balkongene og de støpte soklene, og fordi dette vil være en betydelig endring i fasadens utforming. BYA anbefaler bevaring og rehabilitering av balkonger. 31.08.2011 PBE anmoder om omprosjektering (dokument F), slik at utvidelsen av balkongene utgår og søknadene gjelder kun rehabilitering. 29.09.2011 Tiltakshaver opprettholder søknadene uten endringene (dokument G). 04.11.2011 og 08.11.2011 PBE avslår tiltakene med hjemmel i 31-1 og 29-2 i plan- og bygningsloven, fordi tiltaket kommer i konflikt med bygningens og bygningsmiljøets bevaringsverdier og fordi tiltaket ikke tilfredsstiller PBEs krav til visuelle kvaliteter i forhold til omgivelsene. Begrunnelse 1. Med synlig bæring mente PBE understøttede balkonger i forhåndskonferansen. Teoretisk sett vil all slags bæring for balkongene være synlig slik som PBE beskriver det i avslaget. Dette vil gjelde understøtting, den valgte løsning med vertikale stålkonstruksjoner, skjæring av eksisterende fasadekonstruksjonen for feste, feste med skråstag. Løsningen ble valgt på bakgrunn av PBEs tilbakemeldinger i forhåndskonferansen om at balkongene oppfattes som vertikale elementer, mens fasadene viser horisontale vindusbånd. Dette prinsippet kan videreføres i den nye utformingen. 2. PBE har ikke en gang nevnt i forhåndskonferanse at det er mulighet for at søknadene skal tas opp med BYA. De har heller ikke bedt oss om å innhente slik uttalelse på egen hånd. I henhold til 2-5 i SAK07 (som var gjeldende på forhåndskonferansetidspunktet) skulle kommunen gi nødvendig informasjon om behov for koordinering med aktuelle myndigheter, jf. 95 nr. 3 i plan- og bygningsloven, kommunens praksis, saksbehandlingsopplegg i forhåndskonferansen. Det står i referatet Uttalelse fra annen myndighet: Ikke nødvendig i forhold til tiltaket. Verken gjeldende regulering, kommunens samarbeidsavtale med BYA eller eksisterende situasjon er blitt endret siden tidspunktet for forhåndskonferanse. Det er heller ikke krav i Balkongveilederen om at slike saker skal forelegges BYA til uttalelse. Vi har bedt PBE om å begrunne hvorfor saken ble tatt opp og oversendt til BYA i vårt brev av 12.08.2011 (dokument H) og har fortsatt ikke fått svar på det. 3. BYA ble konferert i forbindelse med undersøkelser vedrørende fasadeetterisolering i begynnelsen av prosessen. BYA har uttalt seg skriftlig at bebyggelsen ikke står på gul liste, så BYA må/behøver ikke uttale seg. Med dette ble undersøkelsesplikten i bestemmelsens 7 i S-2255 og S-2937 oppfylt. SJ Arkitekter t: 23 10 39 00 / f: 23 10 39 01 www.sj-arkitekter.no org. nr: 879 423 392 Side 2 av 5
4. I forslag til kommunedelplan for byutvikling og bevaring (KDPBB) er området med lamellblokkene avsatt til K4 konsolideringsområde lamellbebyggelse, hvor det åpnes for oppføring av ny bebyggelse som frittliggende bygninger (under enkelte forutsetninger). I motsetning til Sigurd Lies gate 17-23 som er merket som andre prioriterte verneområder, er dette området ikke er foreslått som verken verneområde, historisk viktig område eller båndleggingsområde i forslaget. Liste over lamellbebyggelse som er foreslått som andre prioriterte verneområder er beskrevet på side 125 i forslaget. (Her bør det også nevnes at BYA betraktet Sigurd Lies gate 17-23 som et bygg med lavere bevaringsverdi. BYA var med på å utarbeide planforslaget til KDPBB som ble oversendt til politisk behandling.) Vi opplever at begge etater unnlater å følge opp praktisering av sitt eget planforslag. Forslaget til KDPBB gir anledning til å bygge noe mer arealintensivt i konsolideringsområdene. Dette gjelder særlig de åpne kvartalsområdene og lamellområdene, som er de områdene som i dag er minst intensivt utnyttet. Disse får fortsatt den laveste arealutnyttelsen i planområdet, slik at områdene ikke mister sin åpne karakter, med grønne arealer rundt og mellom bygningene. Forbedring av lamellene er blant en av de sentrale hensiktene med K4 områdene i planforslaget og tiltaket (balkongrehabilitering og utvidelse) ivaretar nettopp dette. 5. PBE beskriver at foreslåtte balkonger vil endre bygningens uttrykk og frata området noe av dets opprinnelig karakter. Videre skrives det at tiltaket vil redusere områdets bevaringsverdi og potensielt åpne for ytterligere moderniseringer av anlegget. Noe PBE ser på som en ikke ønskelig utvikling. Det er uvanlig at PBE ikke ønsker noen slags form for modernisering av anlegget for å forbedre beboernes bostandard. For øvrig er dette den absolutt motsatte argumentasjonen i forhold til det som ble brukt i Keyserløkka-sakene om balkongutbygging og etterisolering. 6. For å være et område som etter BYA har en så høy bevaringsverdi, synes vi at det er underlig at verken BYA eller PBE har varslet om utarbeidelse av sak om forbud om tiltak eller påbegynt en omregulering av området. Per idag er eiendommen fortsatt ikke oppført på BYAs gul liste. 7. Tiltaket er i tråd med Balkongveilederen, utarbeidet av BYA og PBE, både når det gjelder dybde på balkongene, fasadens dimensjoner og rytme. 8. Vi bestrider BYAs og PBEs påstand om at Søndre Åsen er en sjelden mulighet til å sikre et helhetlig boliganlegg fra tidlig 50-tallet. Det er flere områder i byen som fortsatt er autentiske slik som bygget etter krigen. Av de områdene som vi kjenner til kan følgende nevnes: Ullevållsallleen V borettslag (gnr/bnr 47/239) og Nedre Ullevål I-IV borettslag (gnr/bnr 47/212). Totalt 5 blokker. SJ Arkitekter t: 23 10 39 00 / f: 23 10 39 01 www.sj-arkitekter.no org. nr: 879 423 392 Side 3 av 5
Sameiet Sinsenveien 56-64 (gnr/bnr 83/342), Sameiet Sinnsenveien 66-70 (gnr/bnr 85/193) og Sinsenveien 72, 74 borettslag (gnr/bnr 83/358), totalt 10 blokker. 9. Det er flere lamellblokker i det siste som har fått utvidet sine balkonger. Keyserløkka Nord (gnr/bnr 128/30), Syd (gnr/bnr 128/41) og Øst (gnr/bnr 128/42) borettslagene (30 lamellblokker) har i 2007-2009 fått rammetillatelser til utvidelse av balkonger fra dybde på 1,4 meter til 1,6 og 1,8 meter samt en breddeøkning fra 2,5 meter til 4 og 4,2 meter (dokument I). Keyserløkka Nord er til og med oppført på Byantikvarens gule liste og er mer kjent som et typisk eksempel på etterkrigsfunksjonalisme. Keyserløkka var ett av de første boligområdene i Oslo (nest etter Etterstad) som ble bygget etter krigen etter by på landet prinsippet med boliger med forhøyet bostandard og nye grønne arealer imellom byggene. På denne måten er Keyserløkka også mer kjent historisk enn Søndre Åsen. Bygningene er underlagt reguleringsplan S-2864, fra 1986. Keyserløkka borettslagene: balkongene før og etter utvidelse. Frydenbergbakken borettslag (gnr/bnr 128/46) har fått rammetillatelse for utskifting og utvidelse av sine balkonger (3 blokker) i 2002 (dokument J). Gjeldende reguleringsplan S-2255 fra 1977. Gjøvikgata borettslag (gnr/bnr 222/1) har fått rammetillatelse for utskifting og utvidelse av sine balkonger (2 blokker) i 2000 (dokument K). Gjeldende reguleringsplan S-2255 fra 1977. SJ Arkitekter t: 23 10 39 00 / f: 23 10 39 01 www.sj-arkitekter.no org. nr: 879 423 392 Side 4 av 5
Nordre Åsen borettslag (gnr/bnr 79/34, 79/35 og 79/36) som ligger i nord har også fått utvidet sine balkonger. Disse eksemplene beviser både det faktum at det er blitt tillatt større balkonger på etterkrigslamellblokkene i de 10 siste årene samt at det i alle tilfeller ble akseptert moderne utforming av balkonger som skiller seg ut fra bygningskroppen, og på den måten bidrar til en enklere historisk lesbarhet av de forskjellige elementene i bygningene. 10. Eksisterende balkonger har et areal på 3,1 m2 (1,2 x 3,2 meter med skrå sider). Balkongene må uansett rehabiliteres for å fjerne korrosjonsskader i armeringer. I tillegg vil borettslaget løse problemet med kuldebroer ved å fjerne det gamle dekket og etablere en ny konstruksjon som vil kunne løse problemet med kuldebro. Borettslaget ønsker seg samtidig større balkonger med lettere rekkverk som slipper lys igjennom for å nettopp forbedre bokvalitet og lysforhold. PBE skriver i sitt brev av 31.08.2011 Anmodning om prosjektering at eksisterende balkonger vurderes å ha størrelse og form som gir god brukbarhet og gode lysforhold til leilighetene. Ved behandling av søknader i Keyserløkka har PBE derimot sagt om utvidelse av eksisterende balkonger på 2,9 m2 (1,4 x 2,05 meter) at bevaringsforholdene for Keyserløkka Sør og Øst ikke kan oppveie andre, positive konsekvenser av en rehabilitering, som bedre bo- og energiforhold (dagens balkonger fungerer som ubrutte kuldebroer), jf. rammetillatelse i saksnr 200814655 (dokument L). (Det samme beskrives i brevet til byrådsavdelingen i saksnr 200805650 (dokument M). Vi kan ikke se at situasjonen i Søndre Åsen borettslag er noe annerledes enn i borettslagene på Keyserløkka når det gjelder type bebyggelse og byggeår, bevaringsstatus, størrelse på balkong og årsaken til utvidelse. Vi mener derfor at også her er vårt prosjekt blitt forskjellsbehandlet. Da vi før innsendelse av rammesøknad ikke hadde fått andre innspill fra PBE enn at forslaget viser et godt prinsipp, har vi ikke vurdert andre måter å utforme balkongene. Vi har hele tiden forholdt oss til regelverket og tilbakemeldinger fra PBE og BYA. Dette avslaget kommer derfor svært overraskende både på oss og tiltakshaver. Vi ber om omgjøring av avslagene. Med vennlig hilsen SJ ARKITEKTER Elena Jakobsen Ansvarlig søker (sign.) Vedlegg: Samling av dokumentene som er nevnt i klagen (merket fra A til M) Kopi m/vedlegg til: Søndre Åsen Borettslag, arild.rebbeng@hotmail.com og Gaute.Gronmo@nielstorp.no OBOS Prosjekt AS, paal.fjellvang@obos.no SJ Arkitekter t: 23 10 39 00 / f: 23 10 39 01 www.sj-arkitekter.no org. nr: 879 423 392 Side 5 av 5
Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Solheim og Jacobsen Arkitekter AS Postboks 408 Sentrum 0103 OSLO Dato: 28.07.2011 Deres ref: Vår ref (saksnr): 201107635, 201107648, 201107725, 201107687, 201107718, 201107663, 201107671, 201107710 Oppgis alltid ved henvendelse Saksbeh: Jens Kristian Sørensen Arkivkode: 531 Byggeplass: EDVARD GRIEGS ALLÉ 1-19 Eiendom: 224/249 Tiltakshaver: S44 Søndre Åsen borettslag Adresse: Postboks 6668 St. Olavs plass, 0129 OSLO Søker: Solheim og Jacobsen Arkitekter Adresse: Postboks 408 Sentrum, 0103 OSLO AS Tiltakstype: Blokk/bygård/terrassehus Tiltaksart: Fasadeendring MANGLER VED MOTTATTE BYGGESAKER Redegjørelse for videre saksbehandling. Plan- og bygningsetaten viser til søknader om rammetillatelse mottatt 31.05.2011. Søknadene er mangelfulle og vil ikke bli behandlet før de er komplette. Manglende dokumentasjon må innsendes innen 50 dager. Dersom ansvarlig søker ikke kompletterer søknadene innen fristen, vil ansvarsretten til ansvarlig søker bli avslått. Det må sendes inn nye søknader med all nødvendig dokumentasjon. Uttalelse fra Byantikvaren Plan- og bygningsetaten anser at bygningene søknadene omhandler har høy arkitektonisk kvalitet og at de fremstår som typiske for sin tid. Utforming av balkongene er viktig for det arkitektoniske uttrykket bygningene gis. Det vises til 7 i reguleringsbestemmelsene. Etter samråd med Byantikvaren er søknadene oversendt Byantikvaren for uttalelse. Søknaden mangler følgende dokumentasjon: For å kunne gjøre en realistisk vurdering av tiltakets visuelle kvaliteter og forholdet til bevaringsverdier etterspørres fotoillustrasjoner eller beskrivende tegninger som viser de nye balkongene i sin sammenheng og der materialitet vises bedre enn ved innsendt tegningsmateriale. Det anses som tilstrekkelig at det sendes inn tegninger/illustrasjoner av en av bygningene. Plan- og bygningsetaten Boks 364 Sentrum 0102 Oslo Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo www.pbe.oslo.kommune.no Sentralbord: 02 180 Kundesenteret: 23 49 10 00 Telefaks: 23 49 10 01 E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Bankgiro: 6003.05.58920 Org.nr.: 971 040 823 MVA
Saksnr: 201107635-6 Side 2 av 2 Søknaden vil ikke bli behandlet før den er komplett. Plan- og bygningsetaten bemerker at innsendelse av komplett dokumentasjon ikke nødvendigvis fører til tillatelse. Kommunens saksbehandlingstid Vedtak vil ferdigstilles i løpet av tolv uker, med tillegg for den tiden det tar å komplettere saken. Generelt om ansvar Det er søker som har ansvar for at søknadsmaterialet er komplett før innsendelse til kommunen. Dokumentasjonen skal være i samsvar med Forskrift om byggesak, SAK 10 kap. 5. Forhåndsbetaling av faktura Førstegangsvedtak (rammetillatelser, tillatelse til tiltak og avslag) vil ikke bli sendt ut før betaling av faktura er registrert i kommunen. Lovpålagte tidsfrister for kommunens behandling avbrytes til fakturaen er betalt, jfr. byggesaksforskriftens 7-2, tredje ledd. Det vil si at tiden mellom fakturadato og betalingsdato kommer i tillegg til kommunens saksbehandlingstid. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Avdeling for byggeprosjekter Enhet for Bolig og næring - Tett by Dette dokumentet er elektronisk godkjent 28.07.2011 av: Jens Kristian Sørensen - Saksbehandler Grete Stokka - for enhetsleder Marianne Kaperdal Kopi til: S44 Søndre Åsen borettslag, Postboks 6668 St. Olavs plass, 0129 OSLO, arild.rebbeng@hotmail.com
Plan- og bygningsetaten postmottak@pbe.oslo.kommune.no 29. september 2011 Saksnr: 201107736, 201107732, 201107725, 201107718, 201107710, 201107687, 201107671, 201107663, 201107648, 201107635 Eiendom, gnr/bnr: Edvard Griegs allè 1-3, 5-7, 6-8, 9-11, 10-12, 13-15, 14-16, 17-19, Roveruds gate 13-15, Hans Nielsen Hauges gate 31-33, 0479 OSLO; gnr/bnr 224/249 Tiltakshaver: S44 Søndre Åsen Borettslag, PB 6668 St. Olavs plass, 0129 OSLO Ansvarlig søker: SJ Arkitekter, Pb. 408 Sentrum, 0103 Oslo EDVARD GRIEGS ALLÈ 1-3, 5-7, 6-8, 9-11, 10-12, 13-15, 14-16, 17-19, ROVERUDS GATE 13-15, HANS NIELSEN HAUGES GATE 31-33 - BALKONGUTBYGGING OPPRETTHOLDER SØKNADENE Det vises til etatens brev av 31.08.2011 hvor Plan- og bygningsetaten har anmodet om omprosjektering av tiltaket (rehabilitering i stedet for balkongutvidelse). Søknadene opprettholdes. Vi ber om prioritert behandling og reduksjon av gebyr i forbindelse med behandling av søknadene, jf 1-4 i gebyrregulativet. Grunnen til dette er de tilbakemeldinger som kom fra Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten i starten av prosessen var stikk motsatt av det som er beskrevet i Plan- og bygningsetatens og Byantikvarens brev av 31.08.2011. For øvrig viser vi til vårt brev av 12.08.2011 og det faktumet at eiendommen fortsatt ikke er oppført på gul liste. Med vennlig hilsen SJ ARKITEKTER Elena Jakobsen Ansvarlig søker (sign.) Kopi m/vedlegg til: Søndre Åsen Borettslag, arild.rebbeng@hotmail.com OBOS Prosjekt AS, paal.fjellvang@obos.no SJ Arkitekter t: 23 10 39 00 / f: 23 10 39 01 www.sj-arkitekter.no org. nr: 879 423 392 Side 1 av 1
Plan- og bygningsetaten postmottak@pbe.oslo.kommune.no 12. august 2011 Saksnr: 201107736, 201107732, 201107725, 201107718, 201107710, 201107687, Eiendom, gnr/bnr: Tiltakshaver: Ansvarlig søker: 201107671, 201107663, 201107648, 201107635 og 201108503 Edvard Griegs allè 1-3, 5-7, 6-8, 9-11, 10-12, 13-15, 14-16, 17-19, Roveruds gate 13-15, Hans Nielsen Hauges gate 31-33, 0479 OSLO; gnr/bnr 224/249 og Sigurd Lies gt 17, 0479 Oslo, gnr/bnr 224/351 S44 Søndre Åsen Borettslag, PB 6668 St. Olavs plass, 0129 OSLO SJ Arkitekter AS, Pb. 408 Sentrum, 0103 Oslo EDVARD GRIEGS ALLÈ 1-3, 5-7, 6-8, 9-11, 10-12, 13-15, 14-16, 17-19, ROVERUDS GATE 13-15, HANS NIELSEN HAUGES GATE 31-33, SIGURD LIES GATE 17-23 - BALKONGUTBYGGING TILLEGGSDOKUMENTASJON (11 SØKNADER) Det vises til etatens brev av 28.07.2011 (gjeldende for 8 byggesøknader), telefonsamtale med Grete Stokka vedr. fordeling av 11 stk. byggesøknader samt etatens brev av 05.08.2011 (gjeldende for resterende 3 byggesøknader). Tabellen nedenfor viser de innsende søknader med adresse, PBEs saksnr, gnr/bnr og bygg nummer (vår nummerering): Adresse: Bygg # Gnr/bnr PBEs saksnr Hans Nielsen Hauges gt 31-33 6 224/249 201107732 Roveruds gate 13-15 10 224/249 201107736 Edvard Griegs allè 17-19 1 224/249 201107725 Edvard Griegs allè 14-16 7 224/249 201107718 Edvard Griegs allè 13-15 2 224/249 201107710 Edvard Griegs allè 10-12 9 224/249 201107687 Edvard Griegs allè 9-11 3 224/249 201107671 Edvard Griegs allè 6-8 8 224/249 201107663 Edvard Griegs allè 5-7 4 224/249 201107648 Edvard Griegs allè 1-3 5 224/249 201107635 Sigurd Lies gt 17-224/351 201108503 Vi er overrasket at søknadene ble oversendt til Byantikvaren til uttalelse, ettersom bygningene ikke er oppført på gule liste eller regulert til spesialområde bevaring. Vi har tidligere vært i kontakt med Truls Aslaksby i forbindelse med et annet mulig tiltak på denne tomten etterisolering av fasader. Truls Aslaksby har uttalt da at bebyggelsen ikke står på gule liste, så Byantikvaren må/behøver ikke uttale seg. Med dette regnet vi med at undersøkelsesplikten i bestemmelsens 7 i S-2255 og S-2937 er oppfylt. Dette ble heller ikke nevnt i forhåndskonferansen eller beskrevet i referatet. Vi ber derfor Plan- og bygningsetaten om å begrunne dette. Vi har vært i kontakt med Byantikvaren og gjort dem oppmerksomt på at saken gjelder 11 søknader (og ikke bare 8, slik Plan- og bygningsetaten skriver i oversendelsesbrevet). I tillegg har vi oversendt søknad i Sigurd Lies gate 17-23 til Byantikvaren, som er noe annerledes enn de resterende 10 søknader. Vedlagt fotomontasje er også oversendt til Byantikvaren. Vi vedlegger fotomontasje og eksisterende bilder som viser de forskjellige blokkene før og etter oppføring av nye balkonger. Tatt i betraktning at innsendelse av fotoillustrasjoner er SJ Arkitekter t: 23 10 39 00 / f: 23 10 39 01 www.sj-arkitekter.no org. nr: 879 423 392 Side 1 av 2
verken et krav i 5-4 i SAK eller i gjeldende reguleringsplan, samt at dette ikke er nevnt i forhåndskonferansen, kan vi vanskelig se at dette kravet kan kategoriseres som mangel ved mottatt byggesak. Vi ber derfor etaten om en tilbakemelding angående det stilte kravet om innsendelse av dokumentasjon i brev av 05.08.2011. Dersom det er behov for ytterligere opplysninger, vil vi sette pris på å bli kontaktet. Med vennlig hilsen SJ ARKITEKTER Elena Jakobsen Ansvarlig søker (sign.) Vedlegg: Illustrasjoner Kopi m/vedlegg til: Søndre Åsen Borettslag, arild.rebbeng@hotmail.com OBOS Prosjekt AS, paal.fjellvang@obos.no SJ Arkitekter t: 23 10 39 00 / f: 23 10 39 01 www.sj-arkitekter.no org. nr: 879 423 392 Side 2 av 2
Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Bislet Arkitekter AS St. Olavs Plass 3 0165 OSLO geir@bislet-ark.no Dato: 02032009 Deres ref: Vår ref (saksnr): 200814224-4 Oppgis alltid ved henvendelse Saksbeh: Nina Ubisch Arkivkode: 531 Byggeplass: EINARS VEI 9-13 Eiendom: 128/42/0/0 Tiltakshaver: Keyserløkka øst Borettslag Adresse: Finns vei 7, 0575 OSLO Søker: Bislet Arkitekter AS Adresse: St. Olavs Plass 3, 0165 OSLO Tiltakstype: Blokk/bygård/terrassehus Tiltaksart: Fasadeendring RAMMETILLATELSE - EINARS VEI 9-13 Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Vilkår for igangsetting. Søknaden omfatter utvendig rehabilitering av fasaden, nye og større balkonger, etterisolering og pussing av enkelte vegger, samt utskiftning av vinduer og dører. I medhold av plan- og bygningslovens 93 b og 95 nr. 1 godkjennes søknaden, mottatt Plan- og bygningsetaten den 10.12.2008. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, utsnitt av reguleringskart og ansvarsretter. Det foreligger ikke protester til søknaden. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Igangsettingstillatelse kan ikke gis før fullstendig søknad etter pbl. 94 nr. 1, første og annet ledd er innsendt og undergitt nødvendig kontroll. Denne tillatelse og de kart og tegninger den henviser til, skal alltid være tilstede på byggeplassen. Plan- og bygningsetaten behandler denne sak etter myndighet tildelt etaten i bystyrevedtak av 06.05.97, sak 220, jfr. byrådsvedtak av 27.06.1997, sak 1425. Bortfall av tillatelse: En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Ved søknad etter 93 begynner fristen å løpe fra den dag tillatelsen er meddelt tiltakshaver. Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Sentralbord: 02 180 Kundesenteret: 23 49 10 00 Telefaks: 22 66 24 94 Boks 364 Sentrum 0102 Oslo www.pbe.oslo.kommune.no E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Bankgiro: 6003.05.58920 Org.nr.: 971 040 823 MVA
Saksnr: 200814224-4 Side 2 av 5 Søknaden: Søknaden omfatter utvendig rehabilitering av fasaden: Eksisterende balkonger på fasaden mot nordvest erstattes av nye og større balkonger. Balkongenes nye dybde vil være 180 cm, og bredden 420 cm. Balkongene utføres med tette brystninger og noe platedekor, som de eksisterende. Balkongene monteres uten gjennomgående kuldebro, og henges opp på et bæresystem av stål som slisses inn i fasaden og skjules av ny tilleggsisolasjon med puss. Alle tidligere platekledde og pussede ytterflater påføres 100 millimeter ny isolasjon og armert puss. Veggpartier med eksponert tegl beholdes som i dag, uten tilleggsisolasjon. Alle vinduer og dører skiftes ut, men beholder sine opprinnelige dimensjoner og plasseringer. Dører og vinduer flyttes ut i fasaden, slik at utvendig smygdybde beholdes. Forhistorie og uttalelser fra andre myndigheter: Keyserløkka består av tre borettslag, Nord, Sør og Øst. Keyserløkka Nord, som står oppført på Byantikvarens gule liste, brukte svært lang tid på å få godkjent balkongutskiftningen i sitt borettslag, mens borettslagene Sør og Øst avventet situasjonen. Kommunens krav til bevaring ved Keyserløkka Nord, gav balkongene en utforming som ble nedstemt blant beboerne på generalforsamlingene. I 2005 ble det satt i gang et beboerinitiativ på Keyserløkka, som resulterte i at Keyserløkka Nord fikk gjennomslag for sitt syn på balkonger, i bystyrets vedtak i sak nr. 427/05. Byantikvaren fastholder imidlertid sitt krav til at balkongene ikke bør økes utover en dybde på 160 cm og bredde på 280 cm, også for bygningene i Keyserløkka Sør og Øst. Plan- og bygningsetaten uttalte seg i sak nr. 200805650 til utbygging av balkonger på Keyserløkka Sør og Øst. Plan- og bygningsetaten konkluderte derfor med at det er hensiktsmessig og naturlig at føringene lagt av byråden i 2005 gjelder også for borettslagene Keyserløkka sør og øst. Uttalesene fra Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten ble innhentet av sameiet Keyserløkka Øst, for å hindre en ny, langvarig prosess. Uttalelsene fra Byantikvaren datert 27.05.2008 og Plan- og bygningsetaten datert 30.05.2008, ble oversendt Byrådsavdelingen for byutvikling for avklaring. Byutviklingskomiteens arbeidsutvalg behandlet saken i møte 13.05.2008. Arbeidsutvalget ber byråden kommentere henvendelsen. Byråden viser til saken i notat nr 128, sendt 04.06.2008. Saken tas til orientering Plan- og bygningsetatens kommentarer til uttalelser: Plan- og bygningsetaten anser at det politiske vedtaket som gjaldt for Keyserløkka Nord, må gi føringer for behandlingen av behandlingen av søknader om balkonger ved Keyserløkka Sør og Øst. Bygningene i Keyserløkka Sør og Øst står ikke oppført på Byantikvarens Gule liste, og at området er regulert til byggeområde for bolig. Bebyggelsens fasader er endret gjennom årene, og kan ikke regnes som opprinnelige. Plan- og bygningsetaten finner derfor at bevaringsforholdene for Keyserløkka Sør og Øst ikke kan oppveie andre, positive konsekvenser av en rehabilitering, som bedre bo- og energiforhold (dagens balkonger fungerer som ubrutte kuldebroer).
Saksnr: 200814224-4 Side 3 av 5 Godkjenninger: Følgende tegninger og kart er lagt til grunn for tillatelsen, sak 200814224 Beskrivelse Tegningsnr Dato PBE-id Plan og snitt A 0717 123 01.12.2008 1/13 Fasader A 0717 223 01.12.2008 1/14 Følgende foretak har fått godkjent ansvarsrett i tiltaket, sak 200814224 Organisasjonsnr Navn Beskrivelse 980425223 Bislet Arkitekter AS SØK tkl 2 PRO tkl 2: Ansvarlig prosjekterende av bygninger og installasjoner KPR tkl 2: Kontroll av prosjektering av bygninger og installasjoner Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er regulert til bolig av reguleringsplanen S-2864, stadfestet den 14.05.1986. Eiendommen står ikke oppført på Byantikvarens gule liste. Estetiske krav: I følge plan- og bygningsloven (pbl) 74 nr. 2 skal kommunen se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Byggets fasader er i dag delvis dekket av platekledning, og delvis i eksponert tegl. Tiltaket omfatter fjerning av eksisterende platekledning, med påfølgende etterisolering og pussing av disse overflatene. Eksisterende vinduer og dører skiftes ut, men beholder sine plasseringer og dimensjoner. Der veggen etterisoleres, flyttes vinduer og dører tilsvarende ut i vegglivet, slik at utvendig smygdybde beholdes. I følge ansvarlig søker motsetter Byantikvaren seg etterisoleringen med 10 cm isolasjon, og anbefaler 5 cm isolasjon i stedet. Da dagens smygdybde beholdes i fasadene, anser Plan- og bygningsetaten at etterisoleringen kun vil være synlig i hjørnene mot fasadene med teglkledning, da disse beholdes uendret. Tiltaket anses som en forskjønning av bygningene. Tiltaket omfatter også nye og større balkonger. Disse er dypere enn hva Byantikvaren og Plan- og bygningsetatens Balkongveileder legger opp til, men anses i tilstrekkelig grad å harmonere med bygningskroppens lengde og dimensjoner. Plasseringen og utformingen av balkongene viderefører fasadens symmetriske uttrykk. Videreføring av brystning og motiver fra de opprinnelige balkongene forankrer utformingen ytterligere i forholdet til bygningens formspråk. Plan- og bygningsetaten vurderer at det omsøkte tiltaket er i tråd med de estetiske kravene i pbl 74 nr. 2.
Saksnr: 200814224-4 Side 4 av 5 Plan- og bygningsetatens samlede vurdering: Søknaden omfatter utvendig rehabilitering av fasaden, med nye og større balkonger som erstatning for eksisterende. Eiendommen er regulert til bolig av reguleringsplanen S-2864, stadfestet den 14.05.1986. Eiendommen står ikke oppført på Byantikvarens gule liste. Byantikvaren har uttalt at balkongene ikke bør økes utover en dybde på 160 cm og bredde på 280 cm. Plan- og bygningsetaten anser at det politiske vedtaket som gjaldt for Keyserløkka Nord, må gi føringer for behandlingen av behandlingen av søknader om balkonger ved Keyserløkka Sør og Øst. Plan- og bygningsetaten har konkludert med at tiltaket er i tråd med de estetiske kravene i pbl 74 nr 2. Det foreligger ikke protester til søknaden. Rammetillatelse kan gis. Igangsettingstillatelse: Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker har fått igangsettingstillatelse. Vedtak om igangsettingstillatelse kan ikke fattes før følgende vilkår er oppfylt: 1. Dokumentasjon i henhold til 18 og 19 i forskrift om saksbehandling og kontroll (SAK) skal foreligge. 2. Avfallsplan og Miljøsaneringsrapport for behandling av bygnings- eller rivingsavfall må innsendes for godkjenning. Klageadgang: Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette brevet. Se vedlagte orientering. Vedlegg: Informasjon om elektronisk saksbehandling Orientering om klageadgang Krav til avfallsplan PLAN- OG BYGNINGSETATEN Avdeling for byggeprosjekter Enhet for Bolig og næring - Tett by Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Nina Ubisch - Saksbehandler Silje Grevle Ottesen - for enhetsleder Caroline Waller Kopi til: Keyserløkka øst Borettslag, Finns vei 7, 0575 OSLO, stein.bugge@getmail.no
Saksnr: 200814224-4 Side 5 av 5 Byantikvaren, Pb 2094 Grünerløkka, 0505 OSLO, postmottak@bya.oslo.kommune.no
Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Avdeling Indre by A.L. Høyer a.s. Postboks 2415, Solli 0201 OSLO Dato: Deres ref: Vår ref (saksnr): 200201443-3 Oppgis alltid ved henvendelse Saksbeh: Kåre B. Moltubakk Arkivkode: 531 Byggeplass: GRENSEVEIEN 13 Eiendom: 128/46/0/0 Tiltakshaver: Frydenbergbakken Borettslag Adresse: Grenseveien 13,15,17, 0571 OSLO Søker: A.L. Høyer a.s. Adresse: Postboks 2415, Solli, 0201 OSLO Tiltakstype: Blokk/bygård/terrassehus Tiltaksart: Fasadeendring RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Vilkår for igangsetting. Søknaden omfatter utskifting og utvidelse av eksisterende balkonger. I medhold av plan- og bygningslovens 93 b og 95 nr 1 godkjennes søknaden vedlagt: - foreløpige tegninger med vårt stempel nr: 9, 10, 11, 12 - kontrollplan for prosjektering og for øvrig på de vilkår som er nevnt under. Det foreligger ikke protester til søknaden. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Igangsettingstillatelsen skal følges av reviderte tegninger hvor takutstikk over de øverste balkongene er fjernet. Igangsettingstillatelse kan ikke gis før fullstendig søknad etter pbl. 94 nr. 1, første og annet ledd er innsendt og undergitt nødvendig kontroll. Plan- og bygningsetaten behandler denne sak etter myndighet tildelt etaten i byrådsvedtak av 22.12.95, sak 1639/95, samt etter myndighet tildelt etaten i Oslo kommunes forskrift om behandling av produksjonsavfall, vedtatt i Oslo bystyre 15.11.95. Vedtak om rammetillatelse har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato. Etter denne tid faller rammetillatelsen bort, dersom den ikke er søkt fornyet innen 3-årsfristen er utløpt. Ønskes tiltaket endret i forhold til rammene for dette vedtak, må endringene omsøkes særskilt som endring av tillatelse og endringen være godkjent før den gjennomføres. Søknaden: Søknaden omfatter rehabilitering/utvidelse av eksisterende balkonger. De nye balkongene vil festes til skinner montert langs veggene. Plan- og bygningsetaten Avdeling Indre by Seksjon byggesøknad Postadresse: Trondheimsveien 5 0560 OSLO Telefon: Telefaks: 22 66 22 66 22 66 20 20 22 66 25 65 Bankgiro: Org.nr.: 6003.05.58920 971 040 823 epost: postmottak@pbe.oslo.kommune.no
Saksnr: 200201443-3 Side 2 av 2 Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, jfr. S-2255 stadfestet 28.07.1977, med tillegg etter S-2937 av 01.10.1987. Ansvar og kontroll: Kontrollplan og ansvarsrett for arkitekturprosjektering er godkjent. Protester/bemerkninger: Det foreligger ikke protester i saken. Avfall: Med hjemmel i Oslo kommunes forskrift om produksjonsavfall pålegges tiltakshaver å sortere og behandle bygge- og anleggsavfall etter retningslinjer gitt av Oslo kommune. Plan for avfallshåndtering, som dokumenterer at nevnte pålegg vil bli oppfylt, skal godkjennes før igangsettingstillatelse kan gis. Varsel om forurensningsgebyr: Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med godkjent plan for avfallshåndtering, kan Plan- og bygningsetaten ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd med avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Igangsettingstillatelse: Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker/samordner har fått igangsettingstillatelse. Vedtak om igangsettingstillatelse kan ikke fattes før følgende dokumentasjon er innsendt/godkjent: 1. Reviderte tegninger hvor takutstikk over de øverste balkongene er fjernet. 2. Forenklet avfallsplan for behandling av bygnings- eller rivingsavfall må innsendes for godkjenning. 3. Revidert kontrollplan for prosjektering med samtlige tiltaksrelaterte funksjoner og ansvarsområder 4. Kontrollplan for utførelse må innsendes for godkjenning 5. Søknader om ansvarsrett for resterende tiltaksrelaterte funksjoner må innsendes. 6. Kontrollerklæringer fra foretak med kontrollansvar vedr. prosjektering Klageadgang: Denne tillatelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av naboer, gjenboere og andre med rettslig klageinteresse for høyere myndighet innen 3 uker. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Avdeling Indre by Seksjon byggesøknad Gro B. Taugbøl seksjonsleder Kåre B. Moltubakk saksbehandler Vedlegg: Godkjent søknadsdokumentasjon, Forskrift om produksjonsavfall, Retningslinjer for behandling av bygge- og anleggsavfall, Orientering om klageadgang.
Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Avdeling Indre by Kritt Arkitekter AS Postboks 6796 St. Olavs plass 0130 OSLO Deres ref: Vår ref (saksnr): 200010567-2 Oppgis alltid ved henvendelse Saksbeh: Rune Breivik Dato: Arkivkode: Byggeplass: ÅLESUNDGATA 1 Eiendom: 222/1/0/0 Tiltakshaver: Gjøvikgata borettslag v/ OBOS Adresse: P.b. 6666, St. Olavs pl., 0129 OSLO Søker: Kritt Arkitekter AS Adresse: P.b. 6796, St. Olavs pl., 0130 OSLO Tiltakstype: Blokk/bygård/terrassehus Tiltaksart: Fasadeendring RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Vilkår for igangsetting. Søknaden omfatter utskifting av balkonger og etterisolering av fasade på hele bygget. I medhold av plan- og bygningslovens 93 b og 95 nr 1 godkjennes søknaden; vedlagte tegninger nr. 1 og 5, oversiktsplan (nr. 6), kontrollplaner for prosjektering, ansvarsretter og for øvrig på de vilkår som er nevnt under. Det foreligger ikke protester til søknaden. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Igangsettingstillatelse kan ikke gis før fullstendig søknad etter pbl. 94 nr. 1, første og annet ledd er innsendt og undergitt nødvendig kontroll. Plan- og bygningsetaten behandler denne sak etter myndighet tildelt etaten i byrådsvedtak av 22.12.95, sak 1639/95, samt etter myndighet tildelt etaten i Oslo kommunes forskrift om behandling av produksjonsavfall, vedtatt i Oslo bystyre 15.11.95. Vedtak om rammetillatelse har gyldighet i 3 år fra vedtaksdato. Etter denne tid faller rammetillatelsen bort, dersom den ikke er søkt fornyet innen 3-årsfristen er utløpt. Ønskes tiltaket endret i forhold til rammene for dette vedtak, må endringene omsøkes særskilt som endring av tillatelse og endringen være godkjent før den gjennomføres. Søknaden: Plan- og bygningsetaten Avdeling Indre by Seksjon byggesøknad Postadresse: Trondheimsveien 5 0560 OSLO Telefon: Telefaks: 22 66 22 66 22 66 20 20 22 66 25 65 postmottak@pbe.oslo.kommune.no Bankgiro: Postgiro: Org.nr.: 6003.05.58920 0800.10.41300 971 040 823
Søknaden omfatter utskifting av balkonger og etterisolering av fasade på hele bygget. De nye balkongene er planlagt med innglassing og blir noe større en eksisterende balkonger. I tillegg er det planlagt å skifte eksisterende balkongdører og vinduer. Samtidig skal fasaden etterisoleres, pusses opp og males med en lysere farge. Gjeldende plangrunnlag: I følge reguleringsplan S-2255, datert 28.07.77 er eiendommen regulert til byggeområde for boliger. Ansvar Funksjoner og fagområder som definert i kontrollplaner er belagt med godkjenning av ansvarsrett. Og følgende funksjoner og fagområder er gjennom dette vedtak belagt med ansvarsrett: SØK 040.2 PRO 110.2, 120.2, 131.2 KPR 110.2, 120.2, 131.2 Kontroll Innsendte kontrollplaner for prosjektering er godkjent. Dispensasjoner: Det er søkt om dispensasjon fra normer om balkongenes størrelse. Dette er ikke nødvendig da dispensasjon kun skal søkes fra bestemmelser i Plan- og bygningsloven, vedtekter, forskrifter og gjeldende reguleringsbestemmelser. Plan- og bygningsetatens vurdering av balkongene: I Plan- og bygningsetatens normer er det beskrevet at brutto utkraging i ytre bydel ikke bør overstige 1,6-2,0 meter. Selv om dette området tilhører indre bydel er bebyggelsen mer i stil med bebyggelsen i ytre by. Dette sett i sammenheng med balkongenes gode arkitektoniske utforming og stedstilpasning, ser vi ingen problemer med å godta tiltakets rammer. Avfall: Med hjemmel i Oslo kommunes forskrift om produksjonsavfall pålegges tiltakshaver å sortere og behandle bygge- og anleggsavfall etter retningslinjer gitt av Oslo kommune. Plan for avfallshåndtering, som dokumenterer at nevnte pålegg vil bli oppfylt, skal godkjennes før igangsettingstillatelse kan gis. Varsel om forurensningsgebyr: Dersom avfall fra byggetiltaket behandles i strid med godkjent plan for avfallshåndtering, kan Plan- og bygningsetaten ilegge forurensningsgebyr med hjemmel i forurensningslovens 73. Et slikt gebyr vil minst være av en slik størrelse at det oppveier den fortjeneste som er oppnådd med avfallshåndtering i strid med bestemmelsene. Igangsettingstillatelse:
Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker/samordner har fått igangsettingstillatelse. Vedtak om igangsettingstillatelse kan ikke fattes før følgende vilkår er oppfylt: 1. Forenklet avfallsplan for behandling av bygnings- eller rivingsavfall må innsendes for godkjenning. 2. Kravene til dokumentasjon i forskrift om saksbehandling og kontroll SAK 14 og 15 må være oppfylt. Klageadgang: Denne tillatelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av naboer, gjenboere og andre med rettslig klageinteresse for høyere myndighet innen 3 uker. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Avdeling Indre by Seksjon byggesøknad Gro B Taugbøl seksjonsleder Rune Breivik saksbehandler Kopi til: Tiltakshaver Vedlegg: Godkjente kontrollplaner Godkjente søknader om ansvarsrett Godkjente tegninger Forskrift om produksjonsavfall Retningslinjer for behandling av bygge- og anleggsavfall Skjema for avfallsplan og sluttrapport Orientering om klageadgang.
Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Gunnar F. Andersen, arkitekt MNAL NPA Uranienborg terrasse 13 B 0351 OSLO gfaas@online.no Dato: 25032009 Deres ref: Vår ref (saksnr): 200814655-6 Oppgis alltid ved henvendelse Saksbeh: Nina Ubisch Arkivkode: 531 Byggeplass: EINARS VEI 32 OG 34 Eiendom: 128/41/0/0 Tiltakshaver: BRL Keyserløkka Sør v/ Karl Adresse: Einars vei 30, 0575 OSLO Henrik Børseth Søker: Gunnar F. Andersen, arkitekt Adresse: Uranienborg terrasse 13 B, 0351 OSLO MNAL NPA Tiltakstype: Blokk/bygård/terrassehus Tiltaksart: Fasadeendring RAMMETILLATELSE - EINARS VEI 32 OG 34 Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Vilkår for igangsetting. Søknaden omfatter utskifting av balkonger med nye og større, innsetting av åtte vinduer i takflaten, samt en generell rehabilitering og tilbakeføring til opprinnelig fasadeuttrykk. I medhold av plan- og bygningslovens 93 b og 95 nr. 1 godkjennes søknaden, mottatt Plan- og bygningsetaten den 22.12.2008. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger, utsnitt av reguleringskart og ansvarsretter. Det foreligger ikke protester til søknaden. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Igangsettingstillatelse kan ikke gis før fullstendig søknad etter pbl. 94 nr. 1, første og annet ledd er innsendt og undergitt nødvendig kontroll. Denne tillatelse og de kart og tegninger den henviser til, skal alltid være tilstede på byggeplassen. Plan- og bygningsetaten behandler denne sak etter myndighet tildelt etaten i bystyrevedtak av 06.05.1997, sak 220, jfr. byrådsvedtak av 27.06.1997, sak 1425. Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Sentralbord: 02 180 Kundesenteret: 23 49 10 00 Telefaks: 22 66 24 94 Boks 364 Sentrum 0102 Oslo www.pbe.oslo.kommune.no E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Bankgiro: 6003.05.58920 Org.nr.: 971 040 823 MVA
Saksnr: 200814655-6 Side 2 av 5 Bortfall av tillatelse: En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Ved søknad etter 93 begynner fristen å løpe fra den dag tillatelsen er meddelt tiltakshaver. Søknaden: Søknaden omfatter utvendig rehabilitering av fasaden: Eksisterende balkonger mot vest erstattes av nye og større balkonger. Balkongenes nye dybde vil være 160 cm, og bredden 400 cm. Rekkverkene vil bestå av en grålakkert metallramme som blir dekket av en opak plate i glassfiber. Den opprinnelige vertikale profileringen blir etterlignet i et gråsjattert mønster. Balkongene monteres uten gjennomgående kuldebro, og uten vertikale profiler på fasaden mellom balkongene. 8 nye vinduer settes inn i takflaten. Disse ligger konsentrert rundt gavlveggene i huset. Alle tidligere eternittkledninger vil bli fjernet og tilbakeført til opprinnelig fasadeuttrykk i forbindelse med ny etterisolering. Plassering og utforming av alle vinduer og balkongdører vil bli bevart. Forhistorie og uttalelser fra andre myndigheter: Keyserløkka består av tre borettslag, Nord, Sør og Øst. Keyserløkka Nord, som står oppført på Byantikvarens gule liste, brukte svært lang tid på å få godkjent balkongutskiftningen i sitt borettslag, mens borettslagene Sør og Øst avventet situasjonen. Kommunens krav til bevaring ved Keyserløkka Nord, ga balkongene en utforming som ble nedstemt blant beboerne på generalforsamlingene. I 2005 ble det satt i gang et beboerinitiativ på Keyserløkka, som resulterte i at Keyserløkka Nord fikk gjennomslag for sitt syn på balkonger, i bystyrets vedtak i sak nr. 427/05. Byantikvaren fastholder imidlertid sitt krav til at balkongene ikke bør økes utover en dybde på 160 cm og bredde på 280 cm, også for bygningene i Keyserløkka Sør og Øst. Plan- og bygningsetaten uttalte seg i sak nr. 200805650 til utbygging av balkonger på Keyserløkka Sør og Øst. Plan- og bygningsetaten konkluderte med at det er hensiktsmessig og naturlig at føringene lagt av byråden i 2005 også gjelder for borettslagene Keyserløkka sør og øst. Uttalelsene fra Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten ble innhentet av sameiet Keyserløkka Øst, for å hindre en ny, langvarig prosess. Uttalelsene fra Byantikvaren datert 27.05.2008 og Plan- og bygningsetaten datert 30.05.2008, ble oversendt Byrådsavdelingen for byutvikling for avklaring. Byutviklingskomiteens arbeidsutvalg behandlet saken i møte 13.05.2008. Arbeidsutvalget ber byråden kommentere henvendelsen. Byråden viser til saken i notat nr 128, sendt 04.06.2008. Saken tas til orientering Plan- og bygningsetatens kommentarer til uttalelser: Plan- og bygningsetaten anser at det politiske vedtaket som gjaldt for Keyserløkka Nord, må gi føringer for behandlingen av behandlingen av søknader om balkonger ved Keyserløkka Sør og Øst. Bygningene i Keyserløkka Sør og Øst står ikke oppført på Byantikvarens Gule liste, og at området er regulert til byggeområde for bolig. Bebyggelsens fasader er endret gjennom årene, og kan ikke regnes som opprinnelige. Plan- og bygningsetaten finner derfor at bevaringsforholdene for Keyserløkka Sør og Øst ikke kan oppveie andre, positive konsekvenser av en rehabilitering, som bedre bo- og energiforhold (dagens balkonger fungerer som ubrutte kuldebroer).