Oslo kommune Plan- og bygningsetaten

Transkript

1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Byrådsavdeling for byutvikling Rådhuset 0037 OSLO Dato: Deresref: Vår ref (saksnr): Saksbeh:GreteStokka Oppgis alltid ved henvendelse Byggeplass: GLADENGVEIEN 15 A - D Eiendom: 129/33/0/0 Tiltakshaver: Adresse: Søker: GLA'ENGA EIERSEKSJONSSAMEIE NORGEAS Tiltakstype: Blokk/bygård/terrassehus Arkivkode: 531 c/o OBOSEiendomsforvaltningAS, Hammersborgtorg 1, 0170OSLO Adresse: ProfessorBirkelandsvei 27B, 1081 OSLO Tiltaksart: Fasadeendring KLAGE OVER PLAN - OG BYGNI NGSETATENS AVSLAG PÅ SØKNAD OM INNGLASSING OG DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN GLADENGVEIEN 15 A - D SAMMENDRAG Plan- og bygningsetatens(pbe) vedtak om avslag på søknadom innglassing av balkonger er påklaget av Lumnon Norge AS. Det er i forbindelse med vedtaket ogsåavslått søknad om dispensasjonfra gjeldendereguleringsplan S , hva gjelder krav til uteoppholdsarealer. Klagens innhold Innglassingengir ikke et dårlig arkitektoniskuttrykk. Innglassingtilsidesetterikke hensynetbak bestemmelsen, og har en overvektav fordeler. Balkongeneer fremdelesutearealeretterinnglassing, detteer derfor ikke et dispensasjonsforhold. Pbetolker regelverketstrengereenn de har hjemmeltil. Klagen anbefalesikke tatt til følge. Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Vahls gate1, 0187 Oslo Boks 364 Sentrum 0102Oslo Sentralbord: Bankgiro: Kundesenteret: Org.nr.: MVA Telefaks: E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.n o

2 Saksnr: Side 2 av 6 SAKSFREMSTILLING Eksisterende forhold Gladengveien 15 A-D er en del av Ensjøbyen i bydel Gamle Oslo. Området transformeres fortløpende fra et industri- og bilselgerområde til et boligområde. Bebyggelsesstrukturen i området vil bli enkeltstående blokkbebyggelse. Gladengveien 15 A-D består av tre lameller plassert rundt et gårdsrom i en kvadratur. Det er en bred åpning mellom to av blokkene mot gårdsrommet fra vei. Søknad Søknaden av , med tilleggsmateriale (dispensasjonssøknad) av og og med adresse Gladengveien 15 A-D, gjelder innglassing av balkonger. Søker er Lumon Norge AS og tiltakshaver er Gla enga eierseksjonssameie. Plangrunnlag Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig, forretning, allmennyttig formål (kultur, helse, trim, undervisning), reguleringsplan S vedtatt Tillatt T-BRA er m 2. Dispensasjoner Balkonger teller med som uteoppholdsarealer for disse bygningene, og utgjør ca. 35 % av uteoppholdsarealene. Tiltaket er i strid med reguleringsbestemmelsens 3.4 vedrørende krav til uteoppholdsarealer, og er avhengig av dispensasjon, jfr. plan- og bygningsloven (pbl) 19-2, for å kunne få rammetillatelse. Plan- og bygningsetaten mottok søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen 3.4 den Søkers begrunnelse for dispensasjonen Søker, Lumnon Norge AS, begrunner søknaden om dispensasjon fra reguleringsbestemmelse 3.4 med at hensynet bak bestemmelsen, krav til tilstrekkelig uteoppholdsarealer, styrkes ved en dispensasjon. En innglasering av balkongene vil i følge søker innby til større grad av bruk, lek og rekreasjon, da beboerne kan tilpasse bruken etter værforholdene ved at hjelp av et glassfelt som kan skyves til side etter behov. Avslag Innglassing av balkonger er i strid med reguleringsbestemmelsens 3.4 vedrørende krav til uteoppholdsarealer, og er avhengig av dispensasjon, jf. Pbl 19-2, for å kunne få rammetillatelse. Balkonger teller med som uteoppholdsarealer for disse bygningene m² av uteoppholdsarealet er på balkong/ terrasser. Dette utgjør ca. 35 % av uteoppholdsarealene. Avslaget ble gitt Plan- og bygningsetatens begrunnelse for avslaget er at innglassing av balkonger og verandafelt, endrer bygningenes uttrykk. Bygningen framstår med et større volum og med en mer lukket fasade enn forutsatt i reguleringsplanen. Innglassing er i strid med plan- og bygningslovens 29-2 vedrørende visuelle kvaliteter.

3 Saksnr: Side 3 av 6 Videre vil en innglassing redusere en stor andel av boligenes uteoppholdsarealer. Tiltaket er i vesentlig grad i strid med reguleringsbestemmelsens 3.4 vedrørende krav til uteoppholdsarealer. PBE mener at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Plan- og bygningsetaten finner ikke at vilkårene for å gi dispensasjon, jf. pbl 19-2, er oppfylt. Søknad om dispensasjon ble avslått den Søknaden er avslått i medhold av plan- og bygningslovens 29-2 vedrørende visuelle kvaliteter og pbl 19-2 jf. reguleringsbestemmelsens 3.4 vedrørende krav til uteoppholdsarealer. Andre dispensasjonsforhold Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen når det gjelder byggegrenser. Reguleringsbestemmelsene legger opp til mulig utkraging for karnapper, baldakiner og lignende inntil 2 meter ut over byggelinje/bygningens fasade. Mot Gladengveien tillates disse utkraget inntil 1,6 meter utover byggelinje/bygningens fasade, over andre etasje. Balkonger som omfattes av denne søknaden er innenfor gjeldende regulering. Dispensasjonssøknaden for utkraging ut over byggegrenser utgår. Klage Plan- og bygningsetaten har mottatt klage på avslag av datert , fra ansvarlig søker Lumon Norge AS. Klager har rettslig klageinteresse jf. forvaltningsloven (fvl.) 28 og klagen er rettidig innkommet jf. fvl. 29. Klagers anførsler (visuelle kvaliteter) I klagen er det anført at bygningen fremdeles vil ha gode visuelle kvaliteter etter innglasseringen av balkongene. Klager viser til at den lette, rammefrie løsningen ikke vil dominere fasaden i samme grad som mange andre løsninger vil kunne gjøre. Glassene er tidløse og elegante og vil spille godt inn med de øvrige detaljene på fasaden. Samtidig anfører klager at tiltaket vil underbygge det topptunge preget som understreker det utrykket som opprinnelig var ønsket. Dette anser klager som positivt. Klager anfører også at det ikke vil være i strid med kravene til visuelle kvaliteter at bygningen vil få en større grad av refleksjon og speileffekt av innglassingen. Det vises til at mange glassfasadebygninger i Oslo er oppført med høy arkitektonisk kvalitet. Klagers anførsler (Er det i strid med reguleringsbestemmelsen) Klager anfører at innglassing av balkongene ikke er i strid med reguleringsbestemmelsene og at Plan- og bygningsetaten tolker regelverket for strengt. Klager anfører at balkongene fremdeles vil være å anse som utearealer etter innglassingen fordi glassene kan skyves tilbake. Klager anfører at det derfor ikke er et dispensasjonsforhold. Klager anfører at innglassing ikke tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen, og har en overvekt av fordeler. Det anføres at hensynet bak bestemmelsen om tilstrekkelig uteoppholdsarealer er å sikre beboere gode utearealer for opphold og lek. En innglassing vil innby til større grad av bruk, lek og rekreasjon, da beboere kan tilpasse mengden av «ute» etter værforhold og derav øke bruken av balkongene.

4 Saksnr: Side 4 av 6 Plan- og bygningsetatens vurdering og anbefaling Innledningsvis vil etaten kort bemerke klagers anførsler hva gjelder visuelle kvaliteter og tolkning av reguleringsbestemmelsen. Visuelle kvaliteter Klager anfører at tiltaket vil underbygge det topptunge preget som understreker det uttrykket som opprinnelig var ønsket. PBE`s vurdering og anbefaling (visuelle kvaliteter) Visuelle kvaliteter Det anføres i klagen at den lette rammefrie løsningen ikke vil dominere fasaden i samme grad som mange andre løsninger vil kunne gjøre. Det at glassene kan skyves til side vil bidra til en mer levende fasade. PBE viser til at bygningselementer som balkonger og verandaer har et åpent preg hvor vi leser veggen i bakkant som bygningens yttervegg. En innglassing flytter ytterveggen visuelt ut til innglassingen. Dermed fremstår bygningen med et større og tyngre volum, samtidig som det understøtter det topptunge utrykket. Klager anfører videre at tiltaket vil underbygge det topptunge preget som understreker det utrykket som opprinnelig var ønsket. Utkragingene, både de enkeltstående balkongene og feltene med verandaer, starter et stykke opp fra bakken mot Gladengveien og felles innkjørsel. Dette gir et topptungt uttrykk som etter Planog bygningsetatens vurdering ikke tåler at forsterkes. Klager mener at en større grad av speileffekt ikke vil være i strid med kravene til visuelle kvaliteter. Det vises til at mange glassfasadebygninger i Oslo er oppført med høy arkitektonisk kvalitet. Innglassing av balkonger gir en høyere grad av speileffekt og refleksjon. Dette er et boligområde hvor speileffekt og refleksjon virker forstyrrende på omgivelsene. PBE mener dette er forhold som endrer denne arkitekturen på en negativ måte. Plan- og bygningsetaten mener at innglassing av balkonger og verandaer endrer bygningens uttrykk. Bygningen fremstår med et tyngre, topptungt volum, en mer lukket fasade og med en betydelig større grad av speileffekt og refleksjon. Tiltaket er ikke i henhold til pbl vedrørende visuelle kvaliteter. Utearealer og innglassing Klager anfører at hensynet bak bestemmelsen om tilstrekkelig uteoppholdsarealer er å sikre beboere gode utearealer for opphold og lek og at en innglassing vil innby til større grad av bruk, lek og rekreasjon. Videre anfører klager at en innglassing av balkonger ikke er i strid med kravet til uteoppholdsarealer fordi innglassede balkonger fremdeles er utearealer når glassene skyves tilbake. Reguleringsbestemmelsen åpner for at takterrasser samt balkonger og terrasser større enn 6,5 m² kan regnes med som uteoppholdsareal, men minimum 40 % skal være på bakken, eller på garasjelokket. For Gladengveien 15 A-D utgjør balkonger og terrasser ca. 35 % av utearealene. Dette er en stor andel av utearealene. I vår vurdering av planforslaget ved oversendelse til politisk behandling, påpeket vi at regulering og struktur, med tilstrekkelig avstand mellom bygningene, er avgjørende for å sikre nok sollys på verandaer. Verandaer som er innglasset er i grenselandet mellom inne- og utearealer. Det kan stilles spørsmålstegn ved om dette er fullverdige uterom. Plan- og bygningsetaten har i tidligere plansaker, som Sinsenveien 41, saks nr , anbefalt at verandaer kan innglasses, men at

5 Saksnr: Side 5 av 6 de da ikke kan regnes med som utearealer. Plan- og bygningsetaten mener balkonger som er medregnet som uteoppholdsarealer, ikke kan anses som uteoppholdsarealer dersom de innglasses. Tiltaket er følgelig ikke i henhold til 3.4 vedrørende krav til uteoppholdsarealer, og er avhengig av dispensasjon, jfr. plan- og bygningsloven Dispensasjon Tiltaket er i strid med reguleringsbestemmelsens 3.4 vedrørende krav til uteoppholdsarealer, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få rammetillatelse. Plan og bygningsloven 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etatens vurdering av om hensynene bak bestemmelsen vesentlig tilsidesettes: Hensynene bak bestemmelsen i reguleringsbestemmelsen 3.4 er å sikre tilstrekkelig uteoppholdsarealer. Balkonger teller med som uteoppholdsarealer for disse bygningene m² av uteoppholdsarealet er på balkong/ terrasser. Dette utgjør ca. 35 % av uteoppholdsarealene. Ved å bygge inn balkongene med glass vil de ikke lenger være arealer som er ute, men et innvendig rom, som ikke er isolert. Bygget er oppført i henhold til krav som gjelder vedrørende støy. Vi vil også påpeke at enkle vinduer ikke utestenger støy i nevneverdig grad. Når det gjelder skjerming for vind og vær uten å stenges inne i leiligheten, vil vi påpeke at leilighetene i dag har store glassfelt i oppholdsrom/kjøkken som gir god kontakt ut. Plan- og bygningsetaten anser en innglassing av balkongene som en vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak bestemmelsen. Plan- og bygningsetaten mener etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt, og søknaden om dispensasjon avslås. Klagen anbefales ikke tatt til følge. Forslag til vedtak Byutviklingskomiteen finner ikke grunn til å omgjøre Plan- og bygningsetatens vedtak om i medhold av plan- og bygningsloven 19-2, å ikke gi dispensasjon fra gjeldende regulering S , hva gjelder krav til uteoppholdsarealer, i forbindelse med søknad om innglassing av balkonger på adresse Gladengveien 15 A-D. Klagen fra ansvarlig søker Lumnon Norge As, anbefales ikke tatt til følge. Saken sendes til Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse.

6 Saksnr: Side 6 av 6 PLAN- OG BYGNINGSETATEN Avdeling for områdeutvikling Sør Dette dokumentet er elektronisk godkjent av: Sigurd Knudsen - enhetsleder Andreas Vaa Bermann - avdelingsdirektør Kopi til:, Professor Birkelands vei 27B, 1081 OSLO, post@lumon.no GLA'ENGA EIERSEKSJONSSAMEIE, c/o OBOS Eiendomsforvaltning AS, Hammersborg torg 1, 0170 OSLO, styret@glaenga.info Vedlegg i sak Nr Beskrivelse Avsender Dato Filnavn Klagesak til behandling i 1 BUK 1_Klagesak til behandling i BUK (Dette dokument) 2 Reguleringskart for Gladengveien 15 A-D 3_Reguleringskart for Gladengveien 15 A-D 3 Situasjonsplan _Situasjonsplan 4 Fasade nord og syd _Fasade nord og syd 5 Fasade øst og vest _Fasade øst og vest 6 Fasade nord og sør, gårdsrom _Fasade nord og sør, gårdsrom 7 Fasade øst og vest, gårdsrom _Fasade øst og vest, gårdsrom 8 S _S Søknad om tillatelse i ett trinn _Søknad om tillatelse i ett trinn 10 Avslag - Gladengveien 15 A - D 11 Dispensasjonssøknad _Avslag - Gladengveien 15 A - D _Dispensasjonssøknad 12 Klage på vedtak HOLTE AS _Klage på vedtak