SAKSFRAMLEGG REGULERINGSPLAN FOR BAKKEGATA 12, GNR. 52, BNR. 153 Saksbehandler: May Britt Gåseby Arkiv: REG Arkivsaksnr.: 08/1871 Løpenr.: 2308/12 Utvalg Møtedato Saksnr. DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER 01.02.2012 2/12 BYSTYRET 16.02.2012 7/12 Rådmannens innstilling: Saken gjelder: Forslag til detaljregulering for Bakkegata 12, 52/153. Saken behandles i samsvar med planog bygningslovens 12-10. Forslagsstiller: Østre Linje Arkitekter as, på vegne av grunneierne. Denne saken skal behandles av det faste utvalg for plansaker som gir innstilling til bystyret. Bystyret fatter endelig reguleringsvedtak Side 33 av 100
Bakgrunn og saksopplysninger: Planområdet omfatter eiendommen 52/153, et mindre areal av ubebygd nabotomt mot nord, 52/216, og adkomst til Trøgstadveien. Innenfor planområdet reguleres arealene til frittliggende småhusbebyggelse, blokkbebyggelse, felles lekeplass, felles vei, passeringslomme og annen veigrunn / grøntareal. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for oppføring av blokkbebyggelse på deler av eiendommen 52/153, med til sammen 9 boenheter. Leilighetene vil få garasjeplasser i kjeller / underetasje, med adkomst til Trøgstadveien. Det reguleres en tomt rundt eksisterende enebolig. Dagens boligsituasjon videreføres. Innenfor felt B1 tillater reguleringsforslaget oppføring av frittliggende småhusbebyggelse, (enebolig med sekundærleilighet på inntil 60m²), med maksimal høyde på 9 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal tillatt høyde på bygning er kote 142. Maksimal utnyttelsesgrad for B1 er %Bya=30%. Innenfor felt B2 tillates oppføring av blokkbebyggelse på 3 etasjer + tilbaketrukket 4. etasje, med maksimal gesimshøyde på 10,0 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal tillatt høyde på bygning er kote 137,50. Maksimal utnyttelsesgrad for B2 er %BYA=42%. I denne reguleringsplanen inngår ikke utendørs parkeringsplasser ved beregning av utnyttelsesgraden. Planområdet omfatter også en felles lekeplass på 100m². Forslag til detaljregulering har vært ute til offentlig ettersyn i perioden 11.11.11 til 23.12.11, etter vedtak i det faste utvalg for plansaker i sak 49/11, datert 02.11.11. Offentlig ettersyn ble varslet ved brev til berørte grunneiere og offentlige myndigheter, dat. 10.11.11, samt ved kunngjøring i Smaalenenes avis og på Askim kommunes hjemmeside, den 11.11.11. Planforslaget har vært tilgjengelige på kommunens hjemmeside og på Servicetorget under høringsperioden. Det kom inn totalt 4 uttalelser i høringsperioden. Det vises til vedlegg nr. 5: Referat av innkomne uttalelser, med administrasjonens kommentarer, datert 19.01.12, i. Ingen offentlige myndigheter har fremmet innsigelse til planforslaget og detaljreguleringen kan dermed egengodkjennes av kommunen. For ytterligere detaljer i reguleringsforslaget vises det til plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse. Vurdering av alternativer og konsekvenser: Tverrfaglige vurderinger: Østfold fylkeskommune, Plan- og miljøseksjonen, minner om at det må avklares og dokumenteres hvorvidt det aktuelle området benyttes til lek i dag, og at dette må framgå av plandokumentene. Arealet som foreslås bebygd med lav blokk er en del av hagen til bestående boligbygg. Hagen skråner ned mot Trøgstadveien, som er hovedvei til sentrum for nordre del av kommunen. Det tas inn i planbeskrivelsens pkt 3.2 at planlagt boligblokk vil skjerme uteoppholdsarealet nord på eiendommen og den regulerte lekeplassen for trafikkstøy og skape gode muligheter for lek i et mer lyddempet område enn situasjonen er i dag. Side 34 av 100
Fylkeskommunen er i tvil om reguleringsplanen stiller strenge nok krav til ny bebyggelse. Intensjonen til grunneierne er å bebygge nederste del av eiendommen med et bygg som er godt tilpasset terrenget og dermed ikke vil virke dominerende for omgivelsene. Byggets estetikk og forhold til omgivelsene må legges vekt på ved prosjektering av nytt bygg og vurderes ved byggesaksbehandlingen. Det er tatt inn en presisering i reguleringsbestemmelsenes 5.2 pkt. a om at 4. etasje skal være tilbaketrukket. Fylkesmannen i Østfold, Miljøvernavdelingen, anbefaler at en grundigere vurdering av støyforholdene gjøres på dette tidspunkt og at eventuelle støyskjermingsstiltak vises konkret i planen. Det anbefales også at det stilles høye kvalitetskrav i reguleringsbestemmelsene til uteplassene på «stille side» og på eventuell takterrasse. Merknaden foreslås ikke tatt til følge. Det er foretatt støyberegninger for eksisterende boligeiendom. Støyvurderinger for planlagt boligblokk er ikke gjennomført. Reguleringsforslaget tillater at støyvurderinger utarbeides ved søknad om rammetillatelse. Det vil ikke bli gitt igangsettingstillatelse før støyvurderinger foreligger og eventuelle tiltak er vurdert. I reguleringsbestemmelsenes 3.6 er det imidlertid tilføyd nytt pkt. b: Alle boenheter skal ha minst ett soverom plassert mot stille side. Rådmannen mener at fylkesmannens merknader om kvalitet til uteplasser og eventuell takterrasse vil bli tilstrekkelig ivaretatt i byggesaksbehandlingen. Reguleringsbestemmelsene og planbeskrivelsen er endret / tilføyd tekst i henhold til merknader fra Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen. Det vises til vedlegg nr. 5, der gjennomførte endringer kommer frem i kommentarer til de innkomne uttalelsene. Endringene er ikke av en slik karakter at det er behov for nytt offentlig ettersyn. Vurderinger i forhold til etisk refleksjon og miljøforhold: Ved omdisponering av arealer som er avsatt til fellesareal eller friområder, eller arealer som barn bruker som lekearealer eller som er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Reguleringsforslaget legger til rette for å bebygge en gammel hage i et eksisterende villastrøk. Hagen skråner ned mot Trøgstadveien, som er hovedvei til sentrum for nordre del av kommunen. Planlagt boligblokk vil skjerme uteoppholdsarealet nord på eiendommen og den regulerte lekeplassen for trafikkstøy. Dette kan gi gode muligheter for lek i et mer lyddempet område enn situasjonen er i dag. Nye tiltak innenfor planområdet skal utformes med hensyn på universell utforming, estetikk og byggeskikk. Overvann skal i størst mulig grad håndteres lokalt, med fordrøyningsanlegg på egen tomt. Vurderinger av etikk og samfunn herunder omdømme: Utbygging av 52/153 vil medføre etablering av ny adkomst til Trøgstadveien fra 9 leiligheter. Trøgstadveien er kommunal vei fra krysset Edwin Ruuds gate / Trøgstadveien. Adkomst fra eksisterende bolig til Bakkegata opprettholdes. Gårdsplassen ut mot Trøgstadveien vil være for liten til at lastebiler / renovasjonsbiler skal kunne klare å snu inne på eiendommen. For å få en trafikksikker manøvrering av store kjøretøy er det lagt til rette for å anlegge en passeringslomme, en utvidelse av Trøgstadveien, i vestgående retning langs veien. Eiendommen 52/153 er utsatt for støy. Alle planlagte boenheter skal få tilgang til utendørs oppholdsareal på terrengnivå under nedre grenseverdi for gul støysone. Dersom takterrasser og balkonger skal inngå i utendørs oppholdsareal må det gjennomføres støytiltak på disse. Alle boenheter vil også få tilgang til "stille side" med støynivå under 55dB, der det kan plasseres rom med støyfølsomt bruk. Alle boenheter skal ha minst ett soverom plassert mot stille side. Side 35 av 100
Vurderinger av økonomi og organisasjon: For behandling av privat forslag til detaljregulering er det innkrevd et gebyr på kr. 31 000,-, (2011), i samsvar med forskrift om gebyr i saker som behandles etter plan- og bygningsloven, fastsatt i Askim Bystyre, dat. 09.12.10. Andre planer: Detaljreguleringen av 52/153 er i samsvar med vedtatt arealbruk i kommuneplanens areadel for perioden 2008-2019. Vedlegg: 1. Oversiktskart, M=1:5000 2. Forslag til detaljregulering, datert 26.09.11 3. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 26.09.11, endret 19.01.12 4. Planbeskrivelse, datert 26.09.11, endret 19.01.12 5. Sammendrag av uttalelser, med kommentarer, datert 19.01.12 6. FUP, sak 49/11, datert 02.11.11 POLITISK SAKSORDFØRER: Lars Gram-Johannessen (H) Behandling i DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER 01.02.2012: Votering: Enstemmig som forslag til vedtak Innstilling fra DET FASTE UTVALG FOR PLANSAKER 01.02.2012: Side 36 av 100
Behandling i BYSTYRET 16.02.2012: Votering: Enstemmig vedtatt. Vedtak i BYSTYRET 16.02.2012: Side 37 av 100