MarkedsUndersøkelsen 2011 våren 2011 Optimisme, økende aktivitet og behov for arealer Foto: Johnny Engelsvoll DIN SPESIALIST PÅ NÆRINGSEIENDOM
Eiendomsmarkedet i Stavangerregionen Økende aktivitet -skaper forventninger om redusert ledighet i 2. halvår Seniorrådgiver Arild Marvik Optimismen er tilbake i Rogalands næringsliv. Det ventes økt sysselsettingsvekst, som igjen fører til behov for arealer. I våre siste rapporter har vi påpekt at markedet har beveget seg i riktig retning. Den sist oppdaterte markedsundersøkelsen gjennomført i april, bekrefter dette. Av det samlede arealet innen næring er ledigheten i Stavangerregionen nå nede på snaut 3,7 % mot 4,2 % i april 2010. Rekordhøye investeringer i Nordsjøen fører til høy aktivitet i mange bransjer og skaper behov for ny arbeidskraft. Det ventes derfor at sysselsettingsveksten vil øke. Næringsmeglerne melder om travle og lange dager, og bekrefter at de nå inngår nye leieavtaler og at transaksjonsvolumet øker, ikke minst innen kontormarkedet. Dette, sammen med liten nybyggsaktivitet, gjør at vi venter at ledigheten vil gå ytterligere ned, og vi tror vår markedsrapport i høst vil bekrefte dette. Sett i et treårsperspektiv kan imidlertid ledigheten igjen øke med tanke på alle de byggeprosjektene som ligger klare til å realiseres. I perioden 01.10.2010 til 01.04.2011 er det kun igangsatt bygging av 59.500 kvm. næringsarealer. Forus Næringspark, den største tomteutvikleren i regionen, melder om vesentlig økt etterspørsel etter tomter, og det er inngått mange kontrakter siste halvår. Henvendelsene kommer stort sett fra selskaper som skal bygge og nytte lokalene til egen virksomhet, samt eiendomsutviklere som har avtale med bruker. Leiemarkedet Kontormarkedet Ledigheten i dette segmentet er i overkant av 5 % og har vært stabilt det siste året, men ned 1 % fra høsten 2009. Markedet i Stavangerregionen er sannsynligvis det mest sykliske i landet, og Forus det mest følsomme området. Når nå meglerne melder om økt etterspørsel etter lokaler på Forus, spesielt Forus Vest, er det en bekreftelse på den optimisme som hersker i det lokale næringsliv. Leieprisene har vært stabile, men når ledigheten kommer ned mot 4 % vil prisene igjen stige. Norwegian Property melder at det ikke er noe nytt vedrørende eiendommen Forushagen på 27.700 kvm. Statoils leiekontrakt utløper ultimo 2012. Dersom Statoil ikke nytter sin opsjon på videre leie, vil denne eiendommen komme ut i markedet. Trolig vil den være forbeholdt storbrukere. For å sitere en av utleiemeglerne så er det langt lystigere tilstander nå enn for ett år siden. Produksjons-/lagerlokaler Her finner vi en ledighet på i overkant av 4 %, ned fra ca. 5 % våren 2010. Også i dette segmentet har leieprisene vært stabile. Spørsmålet er om en vil se økt nybyggingsaktivitet, hvis ikke tror vi leieprisene vil stige i løpet av 2. halvår 2011. I dette segmentet ser vi store forskjeller i leiene mellom moderne effektive bygg med stor takhøyde og god adkomst for store kjøretøyer, sammenlignet med eldre utidsmessige bygg. Dette tror vi bare vil forsterke seg. Butikkmarkedet Her finner vi liten ledighet, mellom 1 og 2 %. Få av de ledige lokalene har prime location. Også her har prisene vært stabile, men tenderer oppover. Ledige arealer våren 2011 Kontor Butikk pr. 01.04.11 pr. 01.10.10 pr. 01.10.09 pr. 01.10.08 pr. 01-10.07 pr. 01.04.11 Stav sentrum 14 000 15 000 12 000 4 300 4 403 4 500 Stav rands 22 000 16 000 11 000 6 600 8 907 2 500 Forus 43 500 38 500 74 000 9 800 6 185 5 000 Sandnes 11 500 10 000 8 000 2 200 4 509 3 000 Sola/Tananger/Randaberg 10 000 15 000 10 000 2 600 2 880 500 Sum m2 101 000 94 500 115 000 25 500 26 884 15 500
Kjøp og salg Aktivitetsnivå for kjøp og salg av næringseiendommer er fortsatt stigende. Det er ikke bare store aktører som livselskaper, fond og syndikater, som etterspør større eiendommer, som er på banen. Mindre aktører er også mer aktive, og salget av mindre eiendommer tar seg opp. Omsetningsvolumet har tatt seg opp og et gjennomsnittlig yieldnivå ligger på rundt 6,75 % for eiendommer med gjenværende løpetid på leiekontraktene mellom 5 og 10 år. Vi ser markante yield-forskjeller mellom eiendommer i Stavanger sentrum og de øvrige områdene og mellom gamle og nyere bygg. Her er Stavanger sentrum et unntak. Eksempelvis ble Akers nye kontorbygg i Hinna Park omsatt til en nettoyield på 6,8 %. Et nybygg i Hillevåg på 7.600 kvm. ble lagt ut i november 2010 og fulltegnet på kort tid, brutto yield 8 %. En bygård i Stavanger ble i desember 2010 omsatt på en brutto yield tilsvarende 6,2 %. Renteutvikling Den sterke utviklingen i norsk økonomi krever høyere renter. Vi ser for oss en gradvis økning i styringsrente til 2,75 % ved årsslutt 2011 og 3,75 % ved årsslutt 2012. Norges Bank hevet som ventet styringsrenten med 0,25 % på forrige rentemøte. Lange norske renter har falt til dels kraftig siden midten av april og har fortsatt fallet etter rentemøte. 5-årsswap-renter har falt fra 4,38 % i april til 3,96 % nå i mai. Tilsvarende har 10-årsrentene falt fra 4,75 % i april til 4,32 % i mai. Det er stor usikkerhet knyttet til den fremtidige renteutviklingen. Oljeprisen kan skape usikkerhet rundt den økonomiske veksten samtidig som inflasjonen drives opp av økte energi- og råvarepriser. Vi forventer at den norske rentekurven skal flate noe ut fremover. Hele kurven skal stige, men da noe mer i den korte enden (2 5 år) enn i den lange enden (5 10 år). Vi forventer at yieldnivået vil gå noe ned, men at det flater ut på et gjennomsnitt på ca. 6,5 %, og begrunner dette med muligheten for økte leier, mens høyere renter trekker andre veien. Tidligere uttalt optimisme for markedet for næringseiendommer i Stavangerregionen er blitt bekreftet gjennom vår markedsundersøkelse. Hvor sterkt markedet vil bli er avhengig av veksten i sysselsettingen. Ledige næringsarealer i Stavangerregionen våren 2011 Lager/produksjonslokale Butikk Kontor Leieprisnivåer i Stavangerregionen våren 2011 Høy standard God standard fra til fra til Stavanger sentrum 1.600 2.400 1.200 1.600 Stavanger randsone 1.200 1.800 800 1.200 Forus 1.400 1.800 900 1.400 Sandnes 1.200 1.600 800 1.200 Lager 700 1.000 500 700 Kommentarer: Når det gjelder leiepriser er disse angitt i intervaller. Innenfor hvert intervall gjenspeiles forskjeller i arealenes effektivitet, standard m.v. Vi kjenner til at det er inngått flere avtaler over de angitte nivåene. Her kan det ligge spesielle forhold bak, som for eksempel spesialtilpasninger gjort for leietaker. Kombi Totalt pr. 01.10.10 pr. 01.04.11 pr. 01.10.10 pr. 01.04.11 pr. 01.10.10 pr. 01.10.09 pr. 01.10.08 pr. 01.10.07 3 000 3 000 700 21 500 21 000 17 100 7 500 4 837 6 000 26 000 22 000 50 500 48 000 42 600 10 000 12 242 7 500 32 000 14 000 80 500 78 000 124 500 14 800 11 137 5 500 24 000 28 500 38 500 39 500 45 500 16 800 8 836 500 4 500 16 000 15 000 20 000 16 000 6 700 4 880 22 500 89 500 81 200 206 000 206 500 245 700 55 800 41 932
Arne Austreid, konsernsjef i SpareBank 1 SR-Bank Å ta vare på mulighetene, er viktigste utfordring Han er forholdsvis ny i sjefsstolen, men har mange års erfaring fra næringslivet, og kjenner Rogaland bedre enn de fleste. SpareBank 1 SR-Banks konsernsjef Arne Austreid gleder seg over å ha tatt roret i banken som av mange sees på som det kanskje viktigste nav i regionen. -Det hele koker ned til folk, sier Austreid, og stiller selv noen spørsmål som underbygger det han mener: Hva var det som gjorde at nettopp Stavangerregionen og Rogaland ble stedet for olje og gass, og hvorfor ligger noen av verdens fremste virksomheter innen oljeservice nettopp her hos oss? Og det handler på ingen måte kun om energi. Like aktuelt er eksempelet fra Moi, der en av Nordens største vindusfabrikker har sitt hovedkontor. Og hvor ble de første avanserte landbruksredskapene her til lands til? På Jæren selvsagt. Rogaland er et mangfoldig fylke. Fra fiskeri til teknologi vi har alt. Det handler om mennesker, kunnskap, og vilje og evne til å ta riktig risiko, mener konsernsjefen. Alt det som kan oppsummeres i stikkordet strategisk innsikt. Menneskelige egenskaper kombinert med kreativitet og teknisk kompetanse og forståelse, er miksen som har fått ting til å skje. Og så har man hatt evne til å ta vare på pengene og reinvestere. Det har skapt store verdier over tid. Mener SR-Bank-sjefen. Selv om petroleumsvirksomheten etter hvert orienterer seg nordover og internasjonalt, ser ikke Arne Austreid noen grunn til at det skal svekke Rogaland og landsdelen. Tvert imot. For aldri før har det vært et større og viktigere marked for kunnskap, produkter og tjenester enn nettopp i dag. Konsernsjefen minner også om viktigheten av at vi kjenner vår besøkelsestid og for fullt tar i bruk kunnskapen innen områder som fornybar energi, vindkraft og alle andre felt hvor den kan brukes. På sikt vil det kan hende være vår største utfordring. Og SpareBank 1 SR-Bank er med og tar ansvar, lover Austreid. -For oss er det viktig å være en drivkraft enten vi bidrar med kapital og eierskap i en startfase, eller vi finansierer og stiller med kunnskap ut over i en bedrifts livssyklus. Ved siden av det rent finansielle, er vi opptatt av å la kundene våre ta del i den kunnskap vi har bygget opp gjennom mange tiår. For uten kapital kombinert med kompetanse, vil det aldri være mulig å realisere planer. Derfor er også banken tett på næringslivet fra Hordaland i nord, via kjerneområdet Rogaland og til Agder-fylkene. Engasjementer innen eiendom er naturlig nok en av de absolutt tyngste satsingene innen SpareBank 1 SR-Bank. Det betyr også at banken retter mye fagkunnskap og oppmerksomhet inn i nettopp denne sektoren. Det regionale kjerneområdet ligger fast. Og slik vil det være også i framtiden, lover Arne Austreid. -Det er nettopp her vi finner forskjellen på en bank som vår, og en del av de andre aktørene innen næringen. Uansett konjunkturer vi er her med hele vårt engasjement og kunnskap, sier han. Banken vokser. Det betyr også at prosessen mot en omorganisering til aksjesparebank er godt i gang med positiv tilrådning fra Finanstilsynet til Finansdepartementet. Forhåpentligvis blir saken endelig avgjort i løpet av året. Å vokse krever mye, ikke minst på kapitalsiden. Banken må låne penger, og det norske markedet er etter hvert for lite alene. Skal man ha mulighet til å få de beste betingelser, er omdømme viktig. Som aksjesparebank vil SpareBank 1 SR- Bank stå enda sterkere, hvilket igjen betyr lettere tilgang til egenkapital. For kundene betyr det at banken får et enda mer solid fundament. -Hva med risiko? -For oss, som for kundene våre, handler det om å ha den kunnskap som skal til for til enhver tid å ta den rette risiko. Rent formelt er det slik at en sparebank ikke kan kjøpes opp. På sikt vil en stiftelse eie mer enn 30 prosent av banken og ha et langsiktig, regionalt fundament for det man gjør. Slik sett er SpareBank 1 SR-Bank klar for Rogaland og framtiden.
Foto: Jon Ingemundsen Ståle Kyllingstad IKM Oljepris på 75 dollar fatet eller mer betyr fortsatt gode tider Den viktigste forutsetningen for fortsatt vekst og utvikling, er en oljepris på cirka 75 dollar fatet eller mer. Det gir optimisme, samt vilje og evne til investering hos oljeselskapene som legger mye av grunnlaget for verdiskapingen i Stavangerregionen. Konsernsjef Ståle Kyllingstad i IKM Gruppen er ikke bekymret for langsiktig fall i oljeprisen. Det er det heller ikke grunn til å være om vi skal se på den historiske utviklingen, sier han. Verden vil i stadig større grad etterspørre energi og velferd. Det gir grunn til langsiktig optimisme, ikke minst i vår region. IKM-gründeren er heller ikke redd miljøhensyn vil skape problemer for norsk olje- og gassvirksomhet. Det er ikke den norske petroleumsnæringen som skaper vansker. De forårsakes først og fremst av kullkraft. Petroleumsnæringen skaper verdier langt ut over egen sektor, og de positive ringvirkningene er mange og store. Per dags dato tar oljeindustrien unna cirka 97 prosent av alle skip som bygges her til lands. Dagens maritime industri er i praksis en del av petroleumsnæringen, framholder Kyllingstad. IKM-sjefen mener teknologi er en av de viktigste byggesteinene også i framtiden. Han viser blant annet til den magnet Stavanger og distriktet har blitt for unge mennesker som søker tung kompetanse og som, når utdanningen er ferdig, velger å bosette seg her. -Det er viktig å skape clustere på alle nivå, også akademisk. Kunnskapsrike mennesker er gull verdt for oss. Målet må være at så mange som mulig bosetter seg her etter endt utdanning. Derfor er det viktig å ha et attraktivt jobbtilbud som går hånd i hånd med botilbudet. I Oslo viser tallene at 70 prosent av studentene blir boende i byen også etter endt utdanning. Et slikt nivå bør være fullt mulig også her hos oss, sier Kyllingstad. IKM-sjefen er bekymret for utfordringene knyttet til å skaffe nok areal til både bolig- og industriformål. Han er fornøyd med strategien IKM Gruppens hjemkommune Sola har hatt når det gjelder arealer øremerket industri, men er skeptisk til Stavangers nedbygging av områder forbeholdt det samme. Ståle Kyllingstad mener også Fylkesmannen i Rogaland er et hinder for en mer effektiv utnyttelse av areal, og da spesielt det som i dag er landbruksareal. -Jeg er på ingen måte motstander av landbruk, men mener likevel det burde være mulig eksempelvis å bygge ut mer langs Jærbanen. Banen vil bli viktigere og viktigere som transportåre i årene som kommer, og vi burde ikke minst legge flere boliger i områdene med umiddelbar nærhet til toget. Blant mange fordeler, er miljøgevinstene noe av det viktigste. IKM Gruppen, så vel som regionen, er avhengig av at man også i framtiden er flinke på teknologiutvikling. Ståle Kyllingstad mener regionen har fått til mye når det gjelder å realisere ny teknologi, men at det fortsatt er et stykke igjen før man blir like flinke til å kommersialisere den. I likhet med andre konstaterer han at mye startes her i regionen, for så å selges til utenlandske aktører. -At teknologi selges, behøver selvsagt ikke være negativt. Men ideelt sett burde vi nok hatt flere norskeide oljeserviceselskaper av en viss størrelse, og da særlig innen reservoarutnyttelse, sier Ståle Kyllingstad.
Kjell Ursin-Smith ONS Bred teknologisatsing viktigste grunnlag for fortsatt vekst Han har fulgt utviklingen og stått sentralt innen olje- og gassvirksomheten i Stavangerregionen i flere tiår. Sjefen for ONS, Kjell Ursin-Smith, ser store muligheter for regionen også i framtiden. Forutsetningen for vekst og utvikling er imidlertid at vi våger å satse på olje og gass, samtidig som vi søker fornybare løsninger. Noen av dagens politikere vil ikke snakke om olje-norge, kun leve av det. Derfor er det viktig å holde fokus på petroleumsnæringen, framholder Ursin-Smith. Og, sier den avtroppende ONS-sjefen: Skal vi sikre vekst, må vi bygge på og utvikle det vi allerede har skapt innen næringen. For Stavangerregionens del er dette også en forutsetning for at vi skal kunne sikre vår posisjon også i morgendagens fornybare samfunn. Verden er avhengig av et samspill mellom petroleums- og fornybare løsninger i uoverskuelig framtid, og Stavangerregionen har en unik mulighet til å lede an med den allsidige kunnskapen og teknologien vi besitter. - Vi må aldri tape det perspektiv at det er olje for 40-50 år og gass for hundre år framover og enda lenger når vi får fram teknologi for økt utvinning. Tenker vi langsiktig, vil Stavanger være et teknologisk senter også om hundre år. Et av de viktigste områdene, hvor vi allerede har mye kunnskap, er fangst og lagring av CO2. Sammen med annen viktig miljøteknologi vil dette legge grunnlag for betydelig verdiskaping for hele regionen, sier Kjell Ursin-Smith. -Språk, medisinsk forskning alt dette er viktige bestanddeler i oppskriften. Ser vi på Houston, som har mange likhetstrekk med Stavanger, er det energi, romfart og medisin som er de viktigste pilarene, rett og slett fordi kompetanse og teknologi fra disse områdene nyter godt av hverandre. Derfor vil også Stavanger Universitetssjukehus (SUS) være en viktig brikke i dette. Alt dette må til om Stavanger skal sikre og styrke posisjonen og være er naturlig tyngdepunkt også i framtiden. Et viktig grunnlag for fortsatt vekst, er at petroleumsnæringens tyngdepunkt fortsatt blir liggende her, selv om aktivitetene etter hvert trekkes nordover og internasjonalt. Kjell Ursin-Smith sier det ikke er mulig å rykke røttene opp for det etablerte teknologimiljøet i regionen. Det ville bare utarme det nivå det har tatt tiår å bygge opp her, men miljøet trenger hele tiden utfordringer å bryne seg på. Et stikkord for ONS-sjefen er klynger. Han tror på områder hvor attraktive arbeidsplasser kombineres med attraktive boliger. For eiendomsutviklerne er det først og fremst snakk om å skape helhetlige løsninger, å la både høyre- og venstresiden av hjernen være med i planleggingen og gjennomføringen, sier Kjell Ursin-Smith. -Hva skal til for å sikre og styrke posisjonen vår også i framtiden innen petroleum? -Det å være internasjonal og utadvendt, er et fundament. Det vil gjøre oss attraktive. Og derigjennom vil både mennesker og teknologiske løsninger kunne trekkes hit. Suksessoppskriften er på mange måter mennesker og teknolog, sier ONS-sjefen som framholder at himmelen ikke bare er knall blå når det gjelder framtiden. Han etterlyser økt satsing på petroleumsforskning, inklusive grunnforskning - at flere ser klarere på hvordan vår kunnskap og teknologi kan benyttes i fornybare løsninger. Og han trekker fram Universitetet i Stavanger (UiS) og IRIS som viktige institusjoner i så måte. UiS ser han gjerne som et så bredt universitet som mulig.
Foto: Sigbjørn Sigbjørnsen Foto: Elisabeth Tønnessen Sjeføkonom Elisabeth Holvik SpareBank 1-gruppen Lønnsjag kan gi landbasert industri store utfordringer Renteøkningen vi er i gang med, har vært varslet over lengre tid. Derfor kommer den ikke som noen stor overraskelse. At folk har diskontert en økning, er nok også medvirkende til at vi denne våren har sett et mer forsiktig forbruk blant husholdningene. Det sier sjeføkonom Elisabeth Holvik i SpareBank 1 Gruppen. Holvik tror ikke renteutviklingen vil få særlig stor effekt i tiden som kommer. Folk flest føler en stor grad av jobbsikkerhet. Det, kombinert med de siste årenes rentehistorie, fører til at mange i dag er mer komfortable med å ha høy gjeld, tror hun. At boligprisene har steget våren 2011, tilskriver Holvik ubalanse i forholdet mellom tilbud og etterspørsel i markedet, samt interessen for å bo så bynært som mulig. Sjeføkonomen tror folk på sikt vil være villige til å gå ned på størrelse dersom de bare får bo sentrumsnært. Holvik og hennes kolleger følger utviklingen i arbeidsmarkedet, og konstaterer at farten i oljesektoren er høy. Det fører til at etterspørselen etter spisskompetanse strammes til. Det blir vanskeligere å få tak i folk, og lønnsnivået blir deretter. Hun regner også med at offentlig sektor blir lønnsledende i år, noe som vil legge press på lønninger og gjennom det svekke konkurranseevnen i privat sektor. Foto: Sigbjørn Sigbjørnsen Kamp om de dyktigste medarbeiderne og en forholdsvis sterk lønnsvekst, vil i sin tur kunne svekke landbasert industri utenfor oljeklyngen. Mange av bedriftene her har allerede tøffe eksportutfordringer og mer eller mindre usikre markeder internasjonalt. Som om ikke dette var nok, møter de også en situasjon der mange av våre naboland har kuttet kostnader for å bli mer konkurransedyktige. Å drive industri her hjemme kan derfor bli krevende i tiden som kommer, tror sjeføkonom Elisabeth Holvik.
Direktør Sveinung Hestnes EM1 Næringseiendom et ledende kompetansesenter Ikke kun en megler, men et bredt kompetansesenter. Det er målet for EM1 NæringsEiendom og direktør Sveinung Hestnes og hans medarbeidere. -Det dreier seg om å ha nærhet til og kunnskap om de eiendommene vi omsetter. Det handler om rett eier, rett pris og utviklingsmuligheter som bidrar til å skape verdier, sier Hestnes. EM1 NæringsEiendom ble etablert I fjor, og er en sammenslåing av avdelingen for næringsmegling i EM1 og Vågen Eiendom. Ambisjon og målsetting er klar: Sør-Vestlandets ledende kompetansesenter for næringseiendom, med fokus på Stavanger-regionen, Bergen og Hordaland i nord og Kristiansand i sør. Vi arbeider innen forvaltning, drift og megling. Innen forvaltning er vi allerede distriktets ledende aktør med en portefølje av næringseiendom til en verdi av omlag 4 milliarder kroner. Virksomheten er engasjert i alt fra teknisk og økonomisk forvaltning, til eiendoms- og konseptutvikling. På driftssiden leverer vi vaktmestertjenester til eiendommene. Selskapet har sammen med forvalterne ansvar for 52 næringsbygg på til sammen circa 300.000 kvadratmeter. I tillegg kommer forvaltningen av 55 eiendommer eid eller leid av SpareBank 1 SR-Bank. Innen megling av næringseiendom er vi distriktets ledende aktør. Denne delen av virksomheten omfatter salg av alt fra bygg for kontor, lager, industri, handel og hoteller til tomter og utviklingsprosjekter. Utleie av lokaler er et annet viktig område, og vi har egne medarbeidere som har spesialisert seg på dette. I tillegg utfører avdelingen søkeoppdrag, markedsvurderinger, rådgivning og eiendomsutvikling. -Vi tror mange av våre kunder er opptatt av å ha en felles dør til alle tjenester innen eiendom. Det møter de hos oss. Enten det er snakk om forvaltning, utvikling eller omsetning, har vi regionens og landsdelens fremste kompetanse, sier Sveinung Hestnes. EM1 Næringseiendom, Petroleumsveien 6, postboks 250, 4066 Stavanger. Tlf 415 99900. www.em1ne.no