FORANALYSE BOLIGSO- SIALT ARBEID KARMØY KOMMUNE

Karmøy kommune Rapport April, 2015 FORANALYSE BOLIGSO- SIALT ARBEID KARMØY KOMMUNE

FORANALYSE BOLIGSOSIALT ARBEID KARMØY KOMMUNE Rambøll Hoffsveien 4 Postboks 427 Skøyen 0213 Oslo T +47 2252 5903 F +47 2273 2701 www.ramboll.no

Karmøy kommune INNHOLDSFORTEGNELSE SAMMENDRAG 2 1. INNLEDNING 6 1.1 Bakgrunn og formål 6 1.2 Metodisk gjennomføring 7 1.3 Leserveiledning 8 2. FORANKRING, ORGANISERING OG SAMARBEID 9 2.1 Forankring av det boligsosiale arbeidet 9 2.1.1 Vurderinger av forankring 10 2.2 Organisering og samarbeid 11 2.2.1 Aktører i det boligsosiale arbeidet 11 2.2.2 Arenaer for samhandling 13 2.2.3 Vurderinger av organisering og samarbeid 14 2.3 Oppsummering 16 3. UTNYTTELSE AV BOLIGMASSEN 17 3.1 Beskrivelse av boligmarkedet i Karmøy 17 3.2 Ulike brukergrupper og deres behov for bolig og booppfølging 17 3.2.1 Større andel av brukere med langvarig kommunalt boligbehov 19 3.3 Beskrivelse av den kommunale boligmassen. 19 3.3.1 Beskrivelse av boligtypene 20 3.4 Sentrale utfordringer og problemstillinger knyttet til eksisterende boligmasse 21 3.4.1 Større behov for enkeltmannsboliger 21 3.4.2 Behov for nyere boligmasse som er enklere å vedlikeholde 22 3.4.3 Behov for flere hardføre boliger 22 3.4.4 Behov for flere egnede boliger til personer med funksjonsnedsettelser 22 3.5 Tildeling av kommunale utleieboliger og konsekvenser for utnyttelsen av boligmassen 23 3.5.1 Organiseringen av tildelingsprosessens konsekvenser for boligmasseutnyttelse 23 3.5.2 Brukernes erfaringer med tildelingsprosessen 25 3.5.3 Behov for bedre kartlegging i forbindelse med tildelingsprosesser 25 3.5.4 Søknader om internflytting 25 3.6 Boopfølging som tiltak for bedre utnyttelse av boligmassen 26 3.6.1 Booppfølging av beboere i kommunale boliger som tiltak for bedre utnyttelse av boligmassen 26 3.6.2 Oppfølging av leiekontrakter og oppfølging av brukere for å komme videre i egen boligkarriere 27 3.6.3 Brukernes erfaringer med booppfølgingen 28 3.7 Vedlikeholdsrutiner 28

Karmøy kommune 3.7.1.1 Boligsosial vaktmester en viktig aktør innenfor vedlikehold 28 3.7.2 Vedlikeholdsrutiners betydning for utnyttelse av den kommunale boligmassen 29 3.7.2.1 Boliger som blir stående tomme i påvente av oppussing 29 3.7.3 Brukernes erfaringer med vedlikeholdet 29 3.8 Momenter som hemmer og fremmer sirkulasjon i den kommunale boligmassen 29 3.8.1 Boliger som blir stående tomme mellom ut- og innflytting 30 3.8.2 Arbeidet med de mest vanskeligstilte går utover tilbudet til andre grupper 30 3.8.3 Skjønnsmessig vurdering av søknader om startlån 30 3.8.4 Oppfølging av beboere 31 3.8.5 Beboere som har bodd i samme bolig i lang tid har vanskeligere for å flytte 32 3.9 Oppsummering 33 4. FREMSKAFFELSE AV BOLIGMASSE 34 4.1 Arealplanlegging 34 4.1.1 Lokalisering av boliger 35 4.1.2 Utbyggingsavtaler som virkemiddel 39 4.2 Utfordringer og muligheter ved samarbeid med private utleiere 41 4.2.1 Kommunens erfaringer med det private leiemarkedet 41 4.2.2 Hvordan kan kommunen sikre godt samarbeid med private aktører? 42 4.3 Oppsummering 44 5. VURDERINGER OG ANBEFALINGER FOR DET VIDERE ARBEIDET 46 5.1 Forankring og organisering 46 5.2 Utnyttelse av kommunens boligmasse 48 5.3 Fremskaffelse av boligmasse 50 [DO NOT delete the following line since it contains a section break delete this field before printing]

Karmøy kommune 1 av 56

Karmøy kommune 2 av 56 SAMMENDRAG Denne foranalysen er en del av Karmøy kommunes deltakelse i boligsosialt velferdsprogram i regi av Husbanken region Vest. Kommunen ønsker gjennom deltakelsen i programmet å organisere det interne samarbeidet knyttet til boligsosiale tiltak slik at kommunen framstår som en helhetlig aktør på det boligsosiale området, både internt i kommunen og overfor brukerne og publikum. Videre er det et mål at kommunen til enhver tid fanger opp og løser innbyggernes boligbehov. Kommunens hovedmål er å arbeide for at innbyggerne skal bo trygt og godt, og at kommunen skal kunne tilby gode individuelle tjenester til innbyggere som trenger dette slik at de kan opprettholde stabile og varige boforhold. Kommunen vil også gjennom programperioden arbeide for å opprette et tilstrekkelig antall egnede boliger til vanskeligstilte i kommunen. Foranalysen inkluderer både en gjennomgang av kommunens nåsituasjon på det boligsosiale området, og en fremadrettet analyse med vekt på å styrke det boligsosiale arbeidet fremover. Analysen av nåsituasjonen inkluderer temaer som forankring og organisering, boligmasse og boligbehov og fremskaffelse av boligmasse. Karmøy kommune har bedt om en foranalyse som er tett knyttet til mål og tiltak i den boligsosiale handlingsplanen (2014-2017). En av hovedmålsettingene i planen er å legge til rette for god utnyttelse av boligmassen. Videre knytter foranalysen seg til målsettingen om å fremskaffe tilstrekkelig antall ulike typer boliger. Forankring og organisering Foranalysen viser at Karmøy kommune har gode samarbeidsarenaer på plass i organisasjonen, med viktige fora for planlegging (boliggruppen) og samordningsmøter knyttet til tildeling av kommunale boliger. Foranalysen viser at kommunen arbeider målrettet for å sikre at kommunen framstår som en helhetlig aktør på det boligsosiale området, både overfor brukere og internt i kommunen. Dette er en av hovedmålsettingene med kommunens deltakelse i det boligsosiale velferdsprogrammet. Foranalysen identifiserer imidlertid forbedringspotensial knyttet til kommunens helhetlige tilnærming til feltet. Dette knytter seg for det første til noe manglende felles forståelse for boligsosialt arbeid blant ulike aktører og enheter i kommune, og for det andre til uklar rolle- og ansvarsfordeling mellom disse. Foranalysen finner at de ulike tjenestene i stor grad samhandler godt og har en felles forståelse for det boligsosiale feltet. Kommunen jobber målrettet og godt med å sikre at de ulike aktørene skal oppnå en felles forståelse for det boligsosiale feltet. Imidlertid er det enkelte som fremhever at kommunen fortsatt mangler en felles forståelse for feltet, dette knytter seg blant annet til ulik forståelse for brukernes behov eller de ulike tjenestenes rammebetingelser. Kommunen er i ferd med å etablere en felles arena, «dialogkonferanse», hvor de ulike tjenestene, administrasjonen og politisk ledelse skal delta. Med bakgrunn i erfaringer fra andre kommuner, vurderer vi at en slik felles arena er svært viktig for å sikre felles forståelse for hverandres arbeidsoppgaver, samt sikre forståelse for hvordan de ulike oppgavene henger sammen i en helhet. Etter vår vurdering vil en slik arena kunne bidra til å styrke forståelsen og koordineringen på feltet. Utfordringen knyttet til helhetlig tilnærming kan også skyldes uklare ansvars- og oppgavedeling mellom de ulike aktørene. Det ser ut til at kommunen har klare retningslinjer for hvilke oppgaver de ulike tjenestene skal utføre. Foranalysen viser imidlertid at det er enkelte uklarheter knyttet til hvilke oppgaver som skal ligge til boligkontoret og hvilke oppgaver som skal utføres av de respektive tjenestene. Det fremkommer gjennom foranalysen at kommunen er i gang med å avklare og lage retningslinjer i forbindelse med de uklarheter som er identifisert. Videre ser det ut til at kommunen mangler en helhetlig plan for brukernes boligkarriere. Det fremkommer som uklart hvem som har ansvar for å følge opp brukere med motivasjon og veiledning underveis i kontraktsperioden for å få brukere videre i egen boligkarriere. Foranalysen har også avdekket enkelte uklarheter knyttet til tildelingsprosessen. Kommunale utleieboliger tildeles av rus- og psykiske helsetjenester, mens trygde- og omsorgsboliger blir tildelt av bestillerkontoret. Forana-

Karmøy kommune 3 av 56 lysen tyder på at denne oppdelingen kan oppleves som uoversiktlig og fragmentert både internt i kommunen og eksternt overfor søkerne. I handlingsplanen fremheves det at kommunen i planperioden vil arbeide med å samordne tildelingsprosessen. Etter vår vurdering bør kommunen fortsette arbeidet med å sikre god samordning i forbindelse med tildeling av kommunale boliger. Etter Rambølls vurdering er det ikke er behov for å gjøre store organisatoriske endringer i kommunen knyttet til det boligsosiale arbeidet. Snarere vil vi anbefale at kommunen fokuserer på å tydeliggjøre rolle- og ansvarsfordelingen i den nåværende organisasjonen, spesielt mellom de ulike tjenestene og boligkontoret, samt avklare rolle- og ansvarsfordeling i tilknytning til rådgivning og veiledning til beboere for å komme videre i egen boligkarriere. For å ivareta dette, kan det være nødvendig å gjennomgå og systematisere kommunens rutiner i større grad. Et grep kan være å opprette et mer enhetlig system som alle enheter og tjenester kan forholde seg til, hvor det fremgår tydelig hvilket mandat og ansvar ulike aktører har, hvilke rutiner de ulike aktørene skal forholde seg til, hvilke samarbeidsarenaer som eksisterer, hva som er formålet med disse, hvem som deltar, hvor ofte de skal samles. Dette vil etter vår vurdering kunne bidra til en mer helhetlig innsats på det boligsosiale feltet. Boligmasse og boligbehov Foranalysen viser at Karmøy kommunen har gjort en rekke tiltak for å bedre utnyttelsen av den kommunale boligmassen. Mange av de utfordringene som er identifisert i forbindelse med foranalysen har kommunen allerede satt fokus på og mye er omhandlet i den boligsosiale handlingsplanen. Tilgjengelig boligmassen og brukernes behov Den kommunale boligmassen består til dels av lite egnede boliger. Dette knytter seg både til størrelse og standard. Det er for eksempel mange store eneboliger. Blant kommunens brukere av kommunale boliger er det primært behov for boliger av mindre størrelse, særlig enkelmannsboliger. Kommunen arbeider med å skifte ut boligmassen og erstatte eldre eneboliger, med mindre og nyere boliger. Kommunen lykkes i stor grad med å få flere tidligere brukergrupper av kommunalt boligmarked direkte inn på det private markedet. Konsekvensen av at kommunen lykkes med dette er at en større andel av kommunale boligbrukere vil ha et mer langvarig kommunalt bobehov. En større andel vil også ha behov for mer hardføre boliger, noe som det er mangel på. Rambøll vurderer at Karmøy arbeider målrettet med å imøtekomme de utfordringer de står overfor i forhold til den tilgjengelige kommunale boligmassen. Vi anbefaler at kommunen opprettholder arbeidet med å skifte ut uegnet boligmasse. Videre anbefaler vi at kommunen gjør en vurdering av i hvilken grad kommunen har tilstrekkelig oversikt over beboere i kommunen der foreldre eller andre med forsørgeransvar tar ansvar for å fremskaffe bolig fordi de opplever at kommunen ikke har et tilstrekkelig tilbud. Tildelingsprosess Når det gjelder tildelingen av kommunale boliger har kommunen gode systemer for dette som sikrer samhandling mellom relevante aktører. Dette sikres blant annet gjennom samordnet boligtildeling som har månedlige møter. Det er imidlertid fremkommet ønske om noe mer eiendomskompetanse i noen tildelingsprosesser, da kommunen av og til setter beboere med lav boevne i boliger som lett slites og raskt får et stort oppussingsbehov. Det er uenighet i om ytterligere kompetanse i tildelings er nødvendig, da andre mener gale tildelinger kun skjer på grunn av mangel på egnede boliger, ikke mangel på kjennskap til boligene. Brukerne Rambøll intervjuet i foranalysen opplyser om at de har opplevd tildelingsprosessen som god og at kommunen har ivaretatt brukernes behov i prosessen.

Karmøy kommune 4 av 56 Med bakgrunn i dette anbefaler vi at kommunen fortsetter arbeidet med å sikre god samordning i forbindelse med tildeling av kommunale boliger (samordning mellom tildeling av kommunale utleieboliger og trygde- og omsorgsboliger), beholder en tildelingsprosess som involverer relevante aktører. Videre anbefaler vi at kommunen diskuterer praksis knyttet til behandling av søknader om innflyttinger. Videre bør kommunen enes om i hvilken grad man skal legge til rette for internflyttinger som et ledd i å bistå personer med å endre sin livssituasjon. Sirkulasjon i boligmassen Sirkulasjon i boligmassen er viktig for å frigjøre boliger som benyttes av personer som bor i gal type kommunal bolig eller som kan leie eller eie på det private markedet. Lite tyder på at beboere i kommunale utleieboliger følges opp under kontraktsperioden med henblikk på å motiveres og veiledes videre i egen boligkarriere. Når det gjelder søknader som startlån, vises det også til at det i for liten grad blir gjort kjønnsmessige vurderinger av søknadene. Dette arbeider imidlertid kommunen med og skal utarbeide nye retningslinjer for målgrupper for startlån. Videre ser det også ut til at kommunen har lite rutiner knyttet til å veilede og motivere flyktninger, som leier på det private markedet, til å kjøpe sin egen bolig. Flyktninger som er intervjuet i forbindelse med foranalysen har i liten grad hørt om disse mulighetene. Med bakgrunn i dette anbefaler vi at kommunen etablerer rutiner for å følge opp leietakere underveis i kontraktsperioden med tanke på å få brukere videre i egen boligkarriere. Videre anbefaler vi at kommunen prioriterer arbeidet knyttet til å følge opp flyktninger som har blitt veiledet direkte inn på privat leiemarked i forhold til muligheter for å kjøpe egen bolig. Fremskaffelse av boligmasse Kartleggingen viser at kommunen er i gang med å omstrukturere boligporteføljen og har planer om å anskaffe eller bygge nye boliger. Imidlertid er dette et tidkrevende arbeid og man kan ikke forvente å se resultater omgående. Vi vurderer at kommunen har et stykke igjen før de har nådd målene i handlingsplanen knyttet til fremskaffelse av en differensiert boligmasse. Vi vurderer at dette arbeidet bør gis prioritet i tiden fremover. I det følgende beskrives ulike utfordringer og muligheter i dette arbeidet, herunder lokalisering av boliger, bruk av utbyggingsavtaler som virkemiddel og samarbeid med private utleiere. Lokalisering av boliger Det fremheves i kommunens boligsosiale handlingsplan at aktiv kommunal deltakelse knytet til erverv og opparbeidelse av tomtearealer er hensiktsmessig når kommunen selv skal bygge og eie boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet, for å sikre at kommunen oppfyller sine boligsosiale forpliktelser. Det fremkommer imidlertid at dette er noe kommunen i mindre grad har prioritert å arbeide med i den senere tiden. Nylig har det imidlertid blitt arbeidet aktivt knyttet til å fremskaffe egnede tomter knyttet til etablering av boliger for brukere med rus og/eller psykiske helseutfordringer. Foranalysen viser at kommunen ser ut til å ha praktisert en inkluderende bosettingspolitikk knyttet til bosetting av vanskeligstilte på boligmarkedet, også brukere med liten boevne, herunder brukere med rusmiddelproblemer og psykiske helseutfordringer med vanskelig adferd. Enkelte fremhever at det kan være utfordrende å finne en balansegang mellom å tilby et sosialt inkluderende botilbud til brukeren og hensynet til naboer og øvrige bomiljø. Det er en utfordring for kommunen å formidle kommunens ansvar for å yte bolig og tjenester til vanskeligstilte på boligmarkedet, særlig knyttet til brukere med psykiske helseutfordringer og/eller rusmiddelproblemer, samt å få forståelse for hvilke rammebetingelser kommunen arbeider under. Etter vår vurdering fremstår det som viktig at kommunen arbeider for å sikre at kommunens øvrige befolkning, samt tjenesteapparatet og samarbeidspartnere som politi og brannvesen får forståelse for kommunens ansvar overfor vanskeligstilte på boligmarkedet. I dag ser det imidlertid ut til å være enkelte utfordringer knyttet til helhetlig tilnærming til denne problematikken blant de ulike aktørene innad i kommunen. Etter vår vurdering fremstår det som sentralt å sikre at kommunen fremstår samlet i sine tilbakemeldinger til den øvrige befolkningen i

Karmøy kommune 5 av 56 kommunen og at kommunen har en felles «policy» på området. Etter vår vurdering vil også et tett samarbeid med lokalt politi bidra til å sikre en større forståelse for hverandres ansvar knyttet til denne brukergruppen. Samarbeid mellom politiet og kommunen gjennom Politirådet knyttet til disse problemstillingene vil etter vår vurdering kunne bidra til en større forståelse for hverandres rammebetingelser på området. Dialogkonferansen som kommunen skal arrangere er også en arena som vil kunne bidra til å sikre mer felles forståelse på feltet. Utbyggingsavtaler Kommunen har et generelt ansvar for å tilrettelegge for boliger og boligbygging for alle innbyggere. Kommunen har et særlig ansvar for å tilrettelegge for bolig for vanskeligstilte. Rambøll vurderer imidlertid at det er viktig å se dette i sammenheng. Et presset boligmarked med høye boligpriser vil kunne føre til et økt behov for kommunal boligbistand og dermed at færre klarer å skaffe seg bolig på egenhånd. Det vil derfor være relevant at kommunen planlegger for flere billige boliger. Foranalysen viser, med eksempler fra Sandnes, at kommunen gjennom utbyggingsavtaler i sterkere grad enn bare gjennom bestemmelser til arealplaner kan påvirke antall, størrelsen og utformingen av boliger innenfor bestemte utbyggingsområder der en finner det hensiktsmessig. Dette kan bidra til at kommunen får flere tilgjengelige rimelige boliger på markedet, slik at flere kan skaffe seg leilighet selv. Videre kan kommunen ved aktiv bruk av utpekingsretten fremskaffe boliger til vanskeligstilte til kommunal fremleie. Selv om Karmøy er i en noe annen situasjon, sammenlignet med Sandnes, er det etter vår vurdering fortsatt viktig at kommunen tar en aktiv del i å fremskaffe en differensiert boligmasse. Boligmarkedet i Karmøy består i dag av mange eneboliger og stadig færre eneboliger bygges med utleiedel. Videre bygger private utbyggere i liten grad for det private utleiemarkedet. Foranalysen viser også at kommunen i fremtiden ønsker å arbeide mer målrettet med å få brukere videre i egen boligkarriere gjennom å kjøpe sin egen bolig. Om dette skal lykkes må det etter vår vurdering være et tilstrekkelig antall rimelige boliger på markedet. Samtidig som det er generelt viktig at det er tilgang på rimelige boliger for at man skal forhindre at personer kommer i boligvansker. Ser vi disse momentene i sammenheng vurderer vi det som viktig at kommunen i fremtiden tar en aktiv rolle i boligutviklingen for å sikre at boligutbyggingen møter fremtidens behov. Kommunen bør derfor blant annet utvikle samarbeid med boligbyggere for å sikre ønsket utvikling på boligmarkedet. Det fremkommer gjennom foranalysen at det er interesse blant utbyggere for å samarbeide med kommunen om utbygging av boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet. Samarbeid med private utleiere Kommunen benytter seg i liten grad av det private utleiemarkedet til å fremskaffe boliger til vanskeligstilte. Dette med unntak av flyktninger, hvor rundt 90 prosent bosettes på det private markedet. Ellers fremstår det som kommunen i liten grad forsøker å bosette andre grupper vanskeligstilte på boligmarkedet i privat leie. Etter samtale med private utleiere fremstår det som vilje blant private til å bosette også andre grupper vanskeligstilte på det private markedet. Det som fremstår som sentralt er at beboeren har boevne og at vedkommende får den oppfølgingen vedkommende trenger fra det kommunale tjenesteapparatet, samt ar husleien blir betalt. Kommunen må tilstrebe å være en profesjonell og pålitelig leietaker, og synliggjøre dette overfor private utleiere. Dette inkluderer etter vår vurdering å stille med nødvendige garantier i tilfelle ødeleggelser eller dersom husleien ikke blir betalt (gjennom garanti eller depositum). Videre ser det ut til å være et suksesskriterie å ha gode rutiner for helsetjenester og/eller booppfølging også i private boliger, samt ha gode relasjoner til private utleiere.

Karmøy kommune 6 av 56 1. INNLEDNING 1.1 Bakgrunn og formål I perioden desember 2014 til april 2015 har Rambøll Management Consulting (Rambøll) gjennomført Foranalyse av boligsosialt arbeid. Prosjektet er gjennomført på oppdrag for Karmøy kommune. Foranalysen er en del av Karmøy kommunes deltakelse som programkommune i boligsosialt velferdsprogram i regi av Husbanken. Kommunen ønsker gjennom deltakelsen i programmet å organisere det interne samarbeidet knyttet til boligsosiale tiltak slik at kommunen framstår som en helhetlig aktør på det boligsosiale området, både internt i kommunen og overfor brukerne og publikum. Videre er det et mål at kommunen til enhver tid fanger opp og løser innbyggernes boligbehov. Kommunens hovedmål er å arbeide for at innbyggerne skal bo trygt og godt, og at kommunen skal kunne tilby gode individuelle tjenester til innbyggere som trenger dette slik at de kan opprettholde stabile og varige boforhold. Kommunen vil også gjennom programperioden arbeide for å opprette et tilstrekkelig antall egnede boliger til vanskeligstilte i kommunen. I kommunes boligsosiale handlingsplan (2014-2017) er følgende hovedmål definert: «Å sørge for god utnyttelse av den boligmassen kommunen eier eller disponerer». «Å få aktiv og samordnet bruk av tilskudd/låneordninger og andre virkemidler». «Å skaffe tilstrekkelig antall ulike typer boliger. Statlige prioriteringer og føringer følges opp». «Å ha tilstrekkelig ressurser til oppfølging. Statlige prioriteringer og føringer følges opp». «Å få til effektiv ansvars- og oppgavefordeling innen kommunens boligsosiale arbeid (organisering, drift og forvaltning)». Karmøy kommune har bedt om en foranalyse som er tett knyttet til mål og tiltak i den boligsosiale handlingsplanen (2014-2017). En av hovedmålsettingene i planen er å legge til rette for god utnyttelse av boligmassen. Videre knytter foranalysen seg til målsettingen om å fremskaffe tilstrekkelig antall ulike typer boliger. Karmøy kommune har bedt om at foranalysen tar for seg følgende områder: 1. Kartlegging av brukererfaringer knyttet til søknadsprosessen og oppfølgingen i kommunale boliger 2. Kartlegge det private utleiemarkedet 3. Utnyttelse av boligmassen 4. Utbyggingsavtaler som er virkemiddel 5. Vurderinger og anbefalinger knyttet til kommunens fremtidige boligsosiale arbeid

Karmøy kommune 7 av 56 1.2 Metodisk gjennomføring Foranalysen baserer seg i hovedsak på kvalitativ metode, i form av dokumentstudier, intervjuer og workshop. Dette har vært hensiktsmessig ettersom problemstillingene i foranalysen fordrer at en går i dybden for å få en solid forståelse for status og organisering av det boligsosiale arbeidet i kommunen. I det følgende gjennomgår vi datakildene foranalysen bygger på. Dokumentgjennomgang Både i forbindelse med oppstart, analyse og rapportering er det gjennomført systematiske studier av kommunale planer og dokumenter. Målsettingen med dokumentstudiene har vært å styrke kunnskapsgrunnlaget for foranalysen, samt å få innblikk i kommunens utfordringer på det boligsosiale feltet og å få god innsikt i organisering og oppgave- og ansvarsfordeling på feltet. Særlig relevant er her kommunens boligsosiale handlingsplan (2014 2017). Videre kan nevnes følgende dokumenter som også har inngått i analysen: kommuneplanens samfunnsdel (2008-2019), ruspolitiske handlingsplan (2012-2015), psykisk helse- og rusarbeid (2013-2020) og Tiltaksplan for Fremtidens helse- og omsorgstjenester (- 2020). Kvalitative intervjuer For å innhente dybdekunnskap om erfaringer og vurderinger knyttet til kommunens boligsosiale arbeid har vi i foranalysen gjennomført kvalitative intervjuer med ulike aktører med tilknytning til det boligsosiale arbeidet i kommunen. I intervjuene har vi innhentet de ulike informantgruppenes synspunkter på status og organisering av kommunens boligsosiale arbeid. Intervjuene ble gjennomført som semistrukturerte, kvalitative intervjuer. Det er gjennomført til sammen 13 intervjuer med de kommunale tjenestene i foranalysen. Representanter for følgende aktører inngår som informanter: Rådmann Eiendomsavdelingen (inkludert representanter fra boligkontoret) Virksomhet helse, inkludert rus- og psykisk helsetjeneste og bestillerkontoret for helseog omsorgstjenester Avdeling mottak og oppfølging/lavterskeltilbud, herunder miljøarbeider for booppfølging Pilehagen Flyktningetemaet NAV Akutt/midlertidig boliger NAV Politisk ledelse Videre har det også blitt innhentet informasjon fra tre private utbyggere/utleiere, samt én aktør som driver med profesjonell utleie av boliger i forbindelse med arbeidet med foranalysen. Det har ikke lykkes Rambøll å komme i kontakt med flere private aktører, herunder private utleiere eller private utbyggere, da enkelte har takket nei til å delta. Karmøy kommune ønsket også at foranalysen skulle innhente erfaringer fra brukerne. I foranalysen inngår til sammen 12 intervjuer med brukere og brukerorganisasjoner/pårørende organisasjoner om deres erfaringer med søknadsprosessen og oppfølgingen i boligen. Det ble gjennomført intervjuer med 10 brukere og én brukerorganisasjon og én pårørendegruppe. Brukerne bestod av flyktninger, LAR-pasienter, beboer i Pilehagen, en startlånkunde samt andre vanskeligstilte på boligmarkedet. Brukerne ble valgt ut av Karmøy kommune. Analyseworkshop I mars ble det gjennomført en analyseworkshop med 20 ansatte i Karmøy kommune. Formålet med workshopen var å: Kvalitetssikre funn og analyser i undersøkelsen

Karmøy kommune 8 av 56 Få ytterligere kunnskap om sentrale problemstillinger Skape et felles bilde av hvordan Karmøy driver sitt boligsosiale arbeid Motivere, inspirere og formidle mulighetsrommet Skape et felles bilde av hva kommunens ambisjoner er for det boligsosiale arbeidet i fremtiden Identifisere tiltak for å nå disse ambisjonene I workshopen arbeidet de ansatte i fellesskap med å identifisere utfordringer og utviklingstiltak for arbeidet videre. 1.3 Leserveiledning Rapporten er videre strukturert på følgende måte: Kapittel 2 redegjør for foranalysens funn om forankring og organisering av det boligsosiale arbeidet i Karmøy kommune Kapittel 3 omhandler utnyttelse av boligmassen, samt en beskrivelse av kommunens boligmasse og boligbehov blant ulike brukergrupper Kapittel 4 presenterer foranalysens funn knyttet til kommunens arbeid med fremskaffelse av boliger, herunder arealplanlegging, bruk av utbyggingsavtaler og utfordringer og muligheter i samarbeidet med private utleiere Kapittel 5 oppsummerer foranalysens hovedfunn, samt Rambølls råd for å styrke det boligsosiale arbeidet i Karmøy kommune

Karmøy kommune 9 av 56 2. FORANKRING, ORGANISERING OG SAMARBEID Både forankring og organisering av det boligsosiale arbeidet kan ha stor betydning for hvordan det boligsosiale arbeidet fungerer i praksis. Overordnet forankring i administrasjon og hos politikere er viktig for å sikre handlingsrommet til det boligsosiale arbeidet. Videre er en forankring av overordnede boligsosiale mål på alle nivåer i organisasjonen viktig, for å sikre at alle ansatte arbeider i samme retning og mot samme mål. I dette kapittelet ser vi først kort på hvordan det boligsosiale arbeidet er forankret i Karmøy kommunes planverk. Deretter retter vi blikket mot kommunens organisering av det boligsosiale arbeidet. I denne delen av kapittelet har vi fokus på hvilke aktører som er til stede i det boligsosiale feltet, hvordan roller og ansvar er fordelt mellom disse, og hvordan samarbeidet i det boligsosiale arbeidet fungerer i praksis. 2.1 Forankring av det boligsosiale arbeidet Det boligsosiale arbeidet i Karmøy kommune er forankret i flere plandokumenter. Arbeidet er forankret gjennom kommuneplanens samfunnsdel (2008-2019). Her fremkommer det at det er et mål at «kommunens tjenester skal framstå som helhetlige og samordnede». Dette gjelder også for det boligsosiale feltet. Videre fremhever planen spesielt brukere som er i LAR-behandling og andre grupper som har problemer med å komme inn på arbeidsmarkedet og deres behov for bolig. Det boligsosiale arbeidet er også forankret i kommunens ruspolitiske handlingsplan (2012-2015). Planen fremhever at stabile boforhold for mennesker med rusmiddelproblemer kan føre til at rusmisbruk dempes. Derfor er det viktig at kommunen sikrer stabile gode boforhold for denne gruppen. Planen fremhever at kommunen har et behov for et bredt spekter av boliger som er tilpasset ulike brukergruppers behov. Planen understreker at dersom man skal klare å dekke ulike behov for mennesker i en vanskelig livssituasjon, er det nødvendig med ett bredt spekter og stor fleksibilitet med tanke på bomiljø/naboer, fysisk utrustning og personelloppfølgning. Dette gjelder akutt-tilbud med oppfølgning, lavterskelbotilbud for personer som vanskelig kan bo sammen med andre, boliger med døgnoppfølgning, boliger med mye oppfølgning, boliger med litt oppfølgning og boliger for de som greier seg ganske bra på egenhånd 1. For å dekke denne gruppens boligbehov fremhever planen at kommunen må ha noe boligmasse i beredskap, slik at man har egnede boliger å tildele denne gruppen ved behov. Kommunens plan for psykisk helse- og rusarbeid (2013-2020) fremhever at kommunen fortsatt skal jobbe med å iverksette tiltak for å sikre personer med alvorlig rus- og psykisk lidelse en tilrettelagt bolig. Planen understreket at kommunen har behov for omsorgsboliger med personalbase for eldre rusavhengige, samt omsorgsboliger for brukere med behov for geografisk nær personal base. Det fremholdes også at det er behov for flere små boliger som er bygd i materiale som tåler slitasje. Alle boliger bør ligge i gangavstand til offentlig kommunikasjon. Tiltaksplan for Fremtidens helse- og omsorgstjenester (- 2020) omhandler kommunens behov for heldøgnsomsorg og vektlegger at omsorgsboliger med heldøgnsomsorg skal være sentralt i kommunens videre tjenestetilbud. Samlokalisering ses som viktig i forhold til å utvikle gode og effektive samdriftsformer for å tilpasse tjenestene etter individuelle behov. I planen fremheves det at det er behov for å etablere et større antall boliger fram mot 2020, så som boliger til eldre/demente/somatisk syke og boliger for utviklingshemmede og barn/unge med nedsatt funksjonsevne. Dette vil medføre store investeringskostnader for kommunen. Disse målene er i tråd med de fem hovedmålene som blir fremhevet i kommunens boligsosiale handlingsplan for 2014-2017: 1. «Å sørge for god utnyttelse av den boligmassen kommunen eier eller disponerer». 2. «Å få aktiv og samordnet bruk av tilskudd/låneordninger og andre virkemidler». 1 Ruspolitiske handlingsplan (2012-2015) side 24.

Karmøy kommune 10 av 56 3. «Å skaffe tilstrekkelig antall ulike typer boliger. Statlige prioriteringer og føringer følges opp». 4. «Å ha tilstrekkelig ressurser til oppfølging. Statlige prioriteringer og føringer følges opp». 5. «Å få til effektiv ansvars- og oppgavefordeling innen kommunens boligsosiale arbeid (organisering, drift og forvaltning)». Ut fra Karmøy kommunes boligsosiale handlingsplan (2014-2017) leser vi at kommunen prioriterer og jobber godt med boligsosiale spørsmål. Kommunen har gjennom arbeidet med handlingsplanen skaffet en god oversikt over organisering, boligmasse og behov, virkemiddelbruk, tiltak og utfordringer kommunen står overfor. Kommunen har videre en egen boliggruppe som er ansvarlig for å ivareta oppfølging og nødvendig koordinering av arbeidet med handlingsplanen. Basert på de sentrale plandokumentene på feltet vurderer vi at kommunen på en god måte integrerer det boligsosiale feltet også i annet planverk, så som ruspolitisk handlingsplan, plan for psykisk helse- og rusarbeid, samt kommunens tiltaksplan for fremtidens helse- og omsorgstjenester. Videre fremkommer det at det har vært bred involvering knyttet til utarbeidelse av den nye boligsosiale handlingsplanen. De ulike tjenesteområdene har kommet med innspill knyttet til utarbeidelse av planen, og gjennom dette har man lykkes med å synliggjøre ulike brukergruppers boligbehov. Det ser også ut til å være sammenheng i kommunens planverk på dette området. Dette vitner om at kommunen har god oversikt over faktorer med betydning for kommunens boligsosiale arbeid, og evner å se dette i sammenheng med utviklingen på fagfeltet. I tråd med hovedmålsettingen om at kommunen skal ha en god utnyttelse av den boligmassen kommunen eier og disponerer skal man i planperioden ha en årlig vurdering eller gjennomgang av tilgjengelige boliger for å se om denne boligmassen er hensiktsmessig sett i forhold til kommunens boligbehov. Det fremkommer at uhensiktsmessige boliger bør vurderes solgt og erstattet med mer formålstjenlige boliger. Eiendomsavdelingen er i gang med denne omstruktureringen av boligporteføljen, hvor man blant annet er i gang med å selge leiligheter i borettslag. 2.1.1 Vurderinger av forankring Det fremheves at det boligsosiale arbeidet i større grad er forankret i både kommunens ledelse og i tjenesteapparatet i dag enn det det var tidligere. Det oppleves derfor også som lettere å samarbeide på tvers, og at de ansatte i kommunen har mer kjennskap til og forståelse for det boligsosiale arbeidet. Mange tilskriver dette til det fokus og den systematikk som har blitt viet arbeidet gjennom utarbeidelse og oppfølging av den boligsosiale handlingsplanen. Et stort flertall av informantene som inngår i kartleggingen fremhever at den Boligsosiale handlingsplanen har ført til økt fokus på det boligsosiale feltet i kommunen. Og at planverket er godt forankret og implementert i de underliggende tjenestene som arbeider på feltet. Vi ser at kommunen har flere strukturer som ivaretar fokus på det boligsosiale arbeidet, og arenaer som sikrer at de ulike tjenestene i kommunen får kjennskap til hverandres arbeidsoppgaver og som bidrar til å sikre helhetlig forståelse på feltet. Eksempel på slike samarbeidsfora er boliggruppen, samt tett samarbeid for øvrig mellom de ulike enhetene. Informantene opplever i stor grad at det boligsosiale arbeidet er forankret på politisk nivå i komkommunen. Politisk ledelse er opptatt av arbeidet som gjøres på det boligsosiale feltet og det fremheves at det gjøres mye bra arbeid for å sikre gode og trygge boforhold for de vanskeligstilte i kommunen. På den annen side ser politisk ledelse utfordringer knyttet til å forene hensynet til trygghet og gode nabolag for andre innbyggere i kommunen med å gi tilbud til enkelte grupper vanskeligstilte. Det fremkommer gjennom foranalysen at kommunen har hatt utfordringer knyttet til å finne egnede boliger og plassering av boliger for enkelte brukere med rusmiddelproblemer og/eller psykiske helseutfordringer. Plassering av vanskeligstilte med rus og/eller psykiske helseutfordringer i allerede etablerte bomiljøer har medført klager fra naboer, da naboer har følt utrygghet og redsel for enkelte av brukerne. Dette oppleves som en svært vanskelig situasjon både for tjenestene, administrasjonen og for politisk ledelse i kommunen.

Karmøy kommune 11 av 56 Enkelte informanter oppgir imidlertid at kommunen har visse utfordringer med å skape og ivareta en helhet i det boligsosiale arbeidet, på tross av at dette er forankret i planverket og at kommunen ser ut til at ha gode rutiner for samarbeid på feltet. Disse utfordringene kan både handle om en felles forståelse for boligsosialt arbeid blant ulike aktører og enheter i kommune, og koordinering og rolle- og ansvarsfordeling mellom disse. Sitatet i boksen ved siden av illustrerer dette poenget. I all hovedsak fremheves det imidlertid som vi har vært inne på at de ulike tjenestene samarbeider godt og at arbeidet er høyt prioritert både administrativt og politisk. Enkelte stiller imidlertid også spørsmål ved om i de ulike tjenestene kjenner til det boligsosiale arbeidet i sin helhet. Og i hvilken grad de underliggende tjenestene har kjennskap til innholdet og virkemidlene i det boligsosiale arbeidet. Fra intervjuene: «Det er ulik forståelse for feltet. Behov for tjenester og boliger for eksempel. Hvordan de blir behandlet. Hvordan man behandler klager fra naboer om uro og kontakt med leietaker. Tjenesteapparatet i kommunen har ulike forståelse av dette. Alle har forskjellig ståsted inn i dette, det er vanskelig å se hele forståelsen. Det er mange etater som er inne i dette arbeidet». «Skulle ønske at dette (forankringen) var bedre. Det er ikke alle som kjenner til arbeidet i sin helhet eller kjenner til virkemidlene og muligheter for å få sin egen bolig». 2.2 Organisering og samarbeid Organiseringen av det boligsosiale arbeidet har betydning for hvordan arbeidet fungerer i praksis, og hvordan det legges til rette for å gjennomføre det som fremkommer i kommunens planer og strategier. I tråd med dette påpekes det i det femte hovedmålet i den boligsosiale handlingsplanen at kommunen skal sikre en effektiv ansvars- og oppgavefordeling innen kommunens boligsosiale arbeid (organisering, drift og forvaltning). I det følgende ser vi nærmere på hvilke aktører som er involvert i kommunes boligsosiale arbeid, hvordan ansvaret er fordelt mellom disse, og hvordan samarbeidet mellom de ulike aktørene fungerer. 2.2.1 Aktører i det boligsosiale arbeidet Boligsosialt arbeid berører en rekke fag- og ansvarsområder. Dette er også tilfellet i Karmøy kommune. Tabell 2.1 viser hvilke tjenesteenheter som er involvert i det boligsosiale arbeidet i kommunen, og hvilke ansvars- og arbeidsområder disse har, per mars 2015. Tabell 2.1. Oversikt over involverte enheter i kommunens boligsosiale arbeid Tjenesteenhet Eiendomsavdelingen Ansvars- og arbeidsområde Eiendomsavdelingen ligger under Teknisk etat. Eiendomsavdelingen har ansvaret for å bygge eller kjøpe inn kommunale boliger, og sørge for at kommunen til en hver tid har tilstrekkelig antall boliger til vanskeligstilt som har behov for bolighjelp fra kommunen. Fremskaffelse av kommunale boliger skjer i samarbeid med helseog omsorgsetaten. Eiendomsavdelingen har videre ansvaret for vedlikehold av den kommunale boligmassen og kontrakter med private. Det er kommunen som huseier og utleier som også har ansvaret for å begjære utkastelse ved eventuelt mislighold av leiekontrakten. Kommunen har opprettet et eget boligkontor som er organisert under Eiendomsavdelingen. Her sitter programleder Husbankens

Karmøy kommune 12 av 56 boligsosiale velferdsprogram. Videre har boligkontoret to konsulenter som jobber med startlån og boligtilskudd og én konsulent som jobber mer kommunale utleieboliger. Dette innebærer å ta imot søknader om kommunal utleieboliger, samt informasjon om alternativer til kommunal bolig. Bestillerkontoret for helse- og omsorgstjenester Karmøy kommune har et felles bestillerkontor for helse- og omsorgstjenester. Bestillerkontoret skal sikre lik tilgang på helse- og omsorgstjenester til alle innbyggere, uavhengig av alder, tjenestebehov og bosted. Bestillerkontoret er også koordinerende enhet for habilitering og rehabilitering (KE), og har ansvar for å følge opp brukere med omfattende tjenestebehov. Bestillerkontoret tildeler ulike helsetjenester, så som rehabilitering, hjemmesykepleie og fysioterapi for å nevne noen. Videre tildeler bestillerkontoret praktisk bistand og opplæring (hjemmehjelp og miljøarbeid). Bestillerkontoret tildeler også boligtilbud, herunder opphold i sykehjem og bolig med og uten heldøgnsomsorg, herunder trygde- og omsorgsboliger. Helse- og omsorgsetaten Helse- og omsorgsetaten organiserer et bredt spekter av helse- og sosialtjenester. Relevant for det boligsosiale feltet er blant annet ulike botilbud og bofelleskap, hjemmetjenester og rus- og psykiske helsetjenester. Rus- og psykiske helsetjenester ved avdeling for mottak og oppfølging tildeler og yter oppfølgingstjenester i bolig til rusmiddelavhengige. Tjenesten har miljøarbeidere som arbeider med booppfølging og aktivisering av personer med rusmiddelproblemer. Kommunen har en egen helsestasjon for rus, som har ansvaret for behandling av LAR-pasienter. Tildeling av kommunale utleieboliger skjer ved helsestasjonen for rus. Tildelingen samordnes med bestillerkontoret i et samordningsmøte. NAV Flyktningetjenesten (organisert i NAV Karmøy) NAV kommune har plikt til å fremskaffe midlertidig botilbud, jf. lov om sosiale tjenester i NAV. NAV Karmøy disponerer tre akuttboliger. NAV har også generell plikt til å gi bistand til personer som har vansker på boligmarkedet. NAVs hovedvirkemiddel er økonomisk sosialhjelp, samt råd og veiledning, herunder økonomisk rådgivning. Den statlige bostøtteordningen administreres av NAV. Har et helhetlig ansvar for mottak og oppfølging av flyktninger i kommunen. Flyktningetjenesten har ansvar for å fremskaffe boliger til nyankomne flyktninger. Flyktningetjenesten benytter i stor gra det private markedet til å bosette flyktninger. Flyktningetjenesten har også ansvar for booppfølging overfor flyktninger.

Karmøy kommune 13 av 56 2.2.2 Arenaer for samhandling Kommunen har flere samarbeidsarenaer på det boligsosiale feltet. I det følgende gjør vi rede for de mest sentrale. Boliggruppen Kommunen har opprettet en egen tverretatlig samordningsgruppe, boliggruppen, som i følge handlingsplanen skal møtes fire ganger per år. Boliggruppen består av representanter fra bestillerkontoret, rus- og psykiske helsetjenester, NAV og eiendomsavdelingen. Boliggruppen arbeider med å følge opp og koordinere arbeidet med den boligsosiale handlingsplanen og arbeider med å utarbeide overordnede rutiner på feltet. Boliggruppen skal være en arena der en tar opp utfordringer og der avgjørelser kan tas. Det er videre viktig at boliggruppen følger opp saker i de underliggende etatene slik at man får en tettere oppfølgning og raskere løsninger på enkeltsaker. Det fremheves gjennom intervjuene at boliggruppen er en arena hvor man diskuterer, drøfter og informerer de ulike tjenestene om viktige tema og utfordrende problemstillinger. Eksempel på saker som kan tas opp i denne gruppen er hvordan kommunens kal håndtere naboklager hvis det er spesielt vanskelige saker. Gruppen oppleves som svært nyttig og informanter fremholder at den bidrar til bedre samhandling og koordinering på feltet. Boliggruppen fungerer videre som en arena der kommunens aktører sammen får oversikt over brukere av kommunale boliger samt deres behov. Blant annet benyttes møtene til å vurdere om brukere som er bosatt i kommunale utleieboliger har et hjelpebehov som tilsier at de bør flyttes over i kommunale trygde- eller omsorgsboliger. Møtene blir også i noe grad brukt til å koordinere søknader ved å eksempelvis fange opp om det er enkelte som har søkt kommunal utleiebolig som fyller kravene for trygde- eller omsorgsbolig. Samhandlingsmøte I Karmøy kommune tildeles trygde- og omsorgsboliger av bestillerkontoret. Trygdeboliger er for personer som trenger helse- og omsorgstjenester i hjemmet. Omsorgsboliger er knyttet til personalbase og har høyere pleiefaktor. Tildeling av kommunale utleieboliger til vanskeligstilte på boligmarkedet tildeles av leder for rus- og psykiske helsetjenester. Tildelingene blir gjort på bakgrunn av de som har søkt om bolig, og tilgjengelige boliger. Det fremkommer gjennom foranalysen at tildelinger av kommunale boliger samordnes i et samordningsmøte. I dette møtet deltar rus- og psykiske helsetjenester, bestillerkontoret og boligkontoret. Vi kommer nærmere tilbake til hvordan selve tildelingsprosessen fungerer i kapittel 3. Samarbeid om byggeprosjekter Det fremkommer gjennom kartleggingen at kommunen i prosesser knyttet til utbygging av nye boliger involverer bredt fra kommunens tjenesteapparat. De ulike fagenhetene som har kunnskap om de ulike brukergruppenes behov for bolig og tjenester har blitt aktivt involvert knyttet til utbyggingsprosesser. Dette oppleves som vellykket blant de ulike aktørene. Samarbeid mellom tjenestene i den daglige driften Det fremkommer videre at det er et tett samarbeid mellom rus- og psykiatritjenesten, NAV og bestillerkontoret. Gjennom dette samarbeidet sikres helhetlige vurderinger knyttet til tildeling av bolig og oppfølgings- og helsetjenester til brukere som har behov for sammensatt oppfølging eller tjenester. Videre fremkommer det at det er et tett samarbeid mellom boligkontoret og de ulike tjenestene i forbindelse med tildeling av boliger.

Karmøy kommune 14 av 56 Samarbeid mellom rus- og psykiske helsetjenester, NAV og kriminalomsorgen Kommunen har inngått en samarbeidsavtale med kriminalomsorgen for å bidra til et forpliktende og systematisk samarbeid rundt innsatte under straffegjennomføringen for å oppnå blant annet ordnede boligforhold etter løslatelse. I avtalen inngår også samarbeid knyttet til arbeid, opplæring eller andre tiltak som kan bidra til at den løslatte ikke begår nye kriminelle handlinger. NAV og enhet for rus- og psykiske helsetjenester er sentrale aktører i dette samarbeidet. Dialogkonferanser Dialogkonferanser er et av tiltakene som skal igangsettes for å bidra til en effektiv ansvars- og oppgavefordeling på det boligsosiale feltet. Dialogkonferansene skal inkludere kommunens administrasjon og politiske representanter. Kommunen arbeider på det tidspunktet rapporten skrives med å planlegge en slik konferanse og den første vil bli arrangert i mai 2015. 2.2.3 Vurderinger av organisering og samarbeid Enkelte informanter som inngår i kartleggingen fremhever som vi har vært inne på at kommunen ikke i tilstrekkelig grad evner å se det boligsosiale feltet i sin helhet. Disse utfordringene kan både handle om en felles forståelse for boligsosialt arbeid blant ulike aktører og enheter i kommune, og koordinering og rolle- og ansvarsfordeling mellom disse. Felles forståelse Foranalysen viset at det er godt samarbeid mellom de ulike tjenestene innen det boligsosiale feltet i Karmøy kommune. Imidlertid er det enkelte som fremhever at de ulike tjenestene har ulik forståelse og ståsted inn i arbeidet og at dette kan være en utfordring som kan medføre at man ikke evner å se helheten i arbeider som gjøres. Informanter fremhever at det er viktig å forene de ulike perspektivene og skape en helhetlig forståelse. I handlingsplanen fremheves den samme utfordringen; «ofte er det få som ser helheten og det kan være ulik forståelse for arbeidet både internt i etatene og mellom etatene. Dette kan være ulik forståelse av rammevilkår som bl.a. økonomi og brukerbehov». Sitatet i boksen til høyre illustrerer dette poenget. Selv om det kan være en felles forståelse for hvor man skal eller hvilke retning arbeidet skal ha kan de ulike tjenestene ha ulik agenda, dette kan enkelte ganger medføre utfordringer. Fra intervjuene: «Har de andre forståelse for det arbeidet dere utfører?» «Ja, det har de, men vi har hver vår agenda og det går ikke alltid sammen». Et av hovedmålene med kommunens boligsosiale arbeid er at kommunen skal ha en effektiv ansvars- og oppgavedeling knyttet til organisering, drift og forvaltning. I dette inngår en helthetlig oversikt over feltet. For at man skal sikre dette skal boliggruppen møtes fire ganger i året. Foranalysen viser at samarbeidet i boliggruppen oppleves som vellykket og at dette bidrar til å sikre helhetlige vurderinger og prioriteringer på feltet. Enkelte av informantene fremhever at kommunen fortsatt har et forbedringspotensial knyttet til å oppnå felles forståelse for feltet. Det fremheves i den boligsosiale handlingsplanen at det er viktig å øke forståelsen for det boligsosiale arbeidet både internt og eksternt i kommunen. Et av tiltakene i handlingsplanen skal bidra til å sikre felles forståelse er dialogkonferanse hvor både tjenestene, administrasjonen og politikere skal møtes for å diskuteres feller problemstillinger på feltet. Roller og ansvar Et stort flertall av informantene som er intervjuet i forbindelse med kartleggingen fremhever at kommunen har en hensiktsmessig ansvars- og oppgavedeling på det boligsosiale feltet. De ulike tjenestene fremhever at de har et godt samarbeid seg imellom. Flere fremhever særlig et godt samarbeid mellom de ulike tjenestene innen helse- og omsorg og teknisk sektor. Det oppleves

Karmøy kommune 15 av 56 som om de ulike tjenestene har en stor velvilje til å samarbeide. NOVA-rapporten Fragmentert og koordinert organisering av boligsosialt arbeid i norske kommuner 2 anbefaler at boligsosiale forvaltings-/ utleieoppgaven og kommunal tildelings-/ oppfølgingsoppgaver skilles organisatorisk fra hverandre. Det argumenters for at det å ha én tildeler og én utleier vil gi en bedre koordinert arbeidsutførsel. Karmøy kommune har en organisering som er i tråd med denne anbefalingen. Videre er det viktig at begge organene er fleksible og samordnet, og det bør være en god kommunikasjon og et godt samarbeid mellom tildeler og utleier. Her er tverretatlige samarbeid og gode rutiner for konsultasjon og informasjonsutveksling metoder som kan og bør benyttes. Foranalysen finner at man i Karmøy har god kommunikasjon og et godt samarbeid mellom de tjenestene som har ansvaret for oppføling og tildeling og Eiendomsavdelingen som har ansvar for forvaltningen av de kommunale boligene. Når det gjelder ansvars- og oppgavedeling ser det ut til at kommunen har klare retningslinjer for hvilke oppgaver de ulike tjenestene skal utføre. Foranalysen viser imidlertid at det er enkelte utfordringer på dette feltet. Dette knytter seg først og fremst til oppgave- og ansvarsfordelingen mellom de ulike tjenestene og boligkontoret. Gjennom foranalysen fremkommer det at det er enkelte uavklarte spørsmål knyttet til hvilke oppgaver som skal ligge til boligkontoret og hvilke oppgaver som skal utføres av de respektive tjenestene. Dette knytter seg blant annet til hvem som er ansvarlig for å behandle naboklager for brukere som ikke har oppfølgingstjenester i boligen. Det fremheves at det er et forbedringspotensial knyttet til å avklare roller og ansvar på dette området. Det fremkommer gjennom foranalysen at kommunen er i gang med å avklare og lage retningslinjer i forbindelse med de uklarheter som er identifisert. I handlingsplanen fremkommer det at det er viktig å sikre gode kommunikasjonslinjer internt og mellom de ulike etatene, samt sikre klar og tydelig oppgave- og ansvarsfordeling på feltet. I dette arbeidet skal det utarbeides «guider» som skal benyttes internt, for å få en oversikt over hvem som har ansvaret for hvilke oppgaver og hvor eventuelle problemer skal meldes. Dette blir en viktig oppgave i forbindelse med opprettelse av boligkontor i kommunen. Videre ser det ut til at kommunen i noe grad mangler en helhetlig plan for brukernes boligkarriere. Det fremkommer som uklart hvem som har ansvar for å følge opp brukere med motivasjon og veiledning underveis i kontraktsperioden for å få brukere videre i egen boligkarriere. Det fremkommer gjennom kartleggingen at boligkontoret informerer om startlån til alle som søker om kommunal bolig. Imidlertid fremkommer det ikke klart hvem som har ansvar for å følge opp dette underveis i kontraktsperioden eller ved kontraktens utløp. Vi vil komme videre til dette temaet i kapittel 3 hvor vi ser på hvordan kommunen arbeider med å sikre sirkulasjon i den kommunale boligmassen. Som vi allerede har vært inne på tildeles trygde- og omsorgsboliger av bestillerkontoret 3. Tildeling av kommunale utleieboliger gjøres av rus- og psykiske helsetjenester. Tildelingene samordnes videre gjennom et samhandlingsmøte mellom rus- og psykiske helsetjenester og bestillerkontoret. Det fremkommer gjennom foranalysen at kommunen har arbeidet mye med å få en bedre samordning av boligtildelingen i forrige planperiode. Gjennom foranalysen har det fremkommet synspunkter på at denne oppdelingen, mellom tildeling av trygde- og omsorgsboliger og kommunale utleieboliger, kan oppleves som uoversiktlig og fragmentert både internt i kommunen og eksternt overfor søkerne. Det fremkommer videre at kommunen i inneværende planperiode skal arbeide videre med samordning av tildelingsprosessen og at man skal ha en felles innsøking og tildeling av de ulike type kommunale boligene. Gjennom foranalysen har det ikke kommet klart frem hvor kommunen er i denne prosessen. Det fremkommer at det har vært diskutert i boliggruppen hvordan man skal samordne tildelingsprosessen. Imidlertid har man per i dag fortsatte en todelt innsøking og tildeling av kommunale boliger. 2 Nova rapport 18/08. Fragmentert og koordinert organiseringen av boligsosialt arbeid i norske kommuner. Åsmund Langsether, Jardar Sørvoll og Thorbjørn Hansen. 3 Trygdeboliger er for personer som trenger helse- og omsorgstjenester i hjemmet. Omsorgsboliger er knyttet til personalbase og har høyere pleiefaktor.

Karmøy kommune 16 av 56 Arbeidet med å samordne tildelingsprosessen må ses i sammenheng med at kommunen er i ferd med å bygge opp et boligkontor som skal ha ansvar for det boligsosiale arbeidet i kommunen, herunder ett overordnet ansvar for at Husbankens tilskudds- og låneordninger blir benyttet fullt ut. Kontoret skal videre koordinere tildeling, oppfølgning av leiekontrakter og forvaltning av boenhetene. Kontoret skal også ha ansvar for kjøp og salg, samt etablering av avtaler med utbyggere. Foranalysen viser at kommunen er i gang med få på plass gode strukturer og rutiner for arbeidet som boligkontoret skal uføre. Enkelte informanter fremhever at man fortsatt må jobbe mer for å få til et velfungerende boligkontor som kan ivareta alle de oppgaver som er intendert tillagt kontoret. 2.3 Oppsummering Dette kapittelet viser at Karmøy kommune har gode samarbeidsarenaer på plass i organisasjonen, med viktige fora for planlegging (boliggruppen) og samordning av tildeling av kommunale boliger (samhandlingsmøte). Dialogkonferansene som kommunen planlegger å arrangere fremstår som et viktig forum for å sikre felles forståelse og helhetlig tilnærming til det arbeidet som gjøres på det boligsosiale feltet. Kommunens boligsosiale arbeid et godt forankret i planverket, først og fremst gjennom den boligsosiale handlingsplanen. Kommunen har gjennom arbeidet med handlingsplanen skaffet seg svært god oversikt over organisering, boligmasse og behov, virkemiddelbruk, tiltak og utfordringer kommunen står overfor. Like fullt forekommer det enkelte utfordringer i forbindelse med å ivareta en helhetlig tilnærming til det boligsosiale arbeidet. Enkelte informanter som inngår i kartleggingen fremhever at kommunen ikke i tilstrekkelig grad evner å se det boligsosiale feltet i sin helhet. Disse utfordringene kan både handle om en felles forståelse for boligsosialt arbeid blant ulike aktører og enheter i kommune, og koordinering og rolle- og ansvarsfordeling mellom disse. Enkelte understreker at kommunen fortsatt har et forbedringspotensial knyttet til å oppnå felles forståelse for feltet, dette knytter seg til forståelse for blant annet brukernes behov og de ulike tjenestenes rammebetingelser etc. Det ser ut til at kommunen har klare retningslinjer for ansvars- og oppgavedeling mellom de ulike tjenestene. Foranalysen viser imidlertid at det er enkelte utfordringer på dette feltet. Gjennom foranalysen fremkommer det at det er enkelte uavklarte spørsmål knyttet til hvilke oppgaver som skal ligge til boligkontoret og hvilke oppgaver som skal utføres av de respektive tjenestene. Kommunen er i gang med å avklare og lage retningslinjer i forbindelse med de uklarheter som er identifisert. Videre ser det ut til at kommunen mangler en helhetlig plan for brukernes boligkarriere. Det fremkommer som uklart hvem som har ansvar for å følge opp brukere med motivasjon og veiledning underveis i kontraktsperioden for å få brukere videre i egen boligkarriere. Kommunale utleieboliger tildeles av rus- og psykiske helsetjenester, mens trygde- og omsorgsboliger blir tildelt av bestillerkontoret. Gjennom foranalysen har det fremkommet synspunkter på at denne oppdelingen kan oppleves som uoversiktlig og fragmentert både internt i kommunen og eksternt overfor søkerne.

Karmøy kommune 17 av 56 3. UTNYTTELSE AV BOLIGMASSEN Mange kommuner har begrenset tilgang på tilgjengelige kommunale boliger, og ofte er det større etterspørsel enn kapasitet. I dette kapittelet ser vi nærmere på boligmassen og boligbehovet i Karmøy kommune. Dette inkluderer både disponering av boligmassen, prioriteringer av ulike målgrupper, og rutiner for tildeling. En løsning for å øke tilgangen på boliger er å anskaffe nye boliger, en annen løsning er å øke sirkulasjonen i den eksisterende boligmassen. Dette ser vi også på i dette kapittelet. 3.1 Beskrivelse av boligmarkedet i Karmøy Boligmarkedet har stor innvirkning på den boligsosiale innsatsen i alle kommuner. I kommunens boligsosiale handlingsplan fremkommer det at Karmøy kommune er en kommune i vekst med økende folketall. I tillegg har kommunen et næringsliv som innebærer at det er mange gjestearbeidere til kommunen. Dette medfører større press i leiemarked med få ledige utleieboliger og høyere leiepriser. Det fremheves at tilgangen på boliger på det private markedet er presset, dette gjelder både for å leie og å kjøpe bolig. Det er blant annet færre leiligheter til leie i private eneboliger, både fordi det bygges færre eneboliger med utleiedel og fordi mange som bor i slike boliger ikke lenger har behov for å leie ut tilhørende utleiedel, men integrerer disse i egen bolig. Private utbyggere bygger i liten grad ut for det private leiemarkedet. Det pressede boligmarkedet har betydning for hvor mange som må søke bolighjelp fra kommunen, noe som igjen har betydning for køen på kommunale boliger, og hvor raskt en beboer kan klare å komme videre i en egen eid eller leid bolig. Vi vil nå se nærmere på de primære brukergruppene av de kommunale boligene i Karmøy kommune. 3.2 Ulike brukergrupper og deres behov for bolig og booppfølging I det følgende vil vi se nærmere på ulike brukergrupper av det boligsosiale tilbudet i Karmøy og gi en kort redegjørelse for de enkelte brukergruppers behov i forhold til boligtype og booppfølging og eventuelle særskilte utfordringer. Personer med rus og/eller psykiske lidelser Blant brukergruppen bestående av personer med rus og/eller psykiske lidelser finnes de personene kommunen har størst utfordringer med å tilby et egnet botilbud. Vi presenterer denne gruppen først, da flere informanter opplever at kommunen ikke får rettet sin oppmerksomhet på andre brukergrupper før man har et tilstrekkelig tilbud på plass til denne gruppen. Spesielt i gruppen med samtidige rus og psykiske lidelser (ROP-lidelser) er det enkelte personer som har behov for spesielt tilrettelagte boliger, som er svært hardføre og delvis skjermet fra omgivelsene. Noen av brukerne fungerer godt i nærheten av andre brukere, mens andre er avhengig av å ha god avstand. Enkelte i denne brukergruppen har sykdomsperioder der de utfører store ødeleggelser i boligen. Brukergruppen stiller både krav til spesielt egnede bolig og i tillegg er det behov for å ta hensyn til omgivelsene, i form av andre brukere og naboer. Det fremkommer gjennom kartleggingen at kommunen har spesielt store utfordringer knyttet til et fåtall brukere med svært liten boevne. Det er i dag kjøpt inn én mobil boenhet som kommunen ønsker å forsøke å benytte til denne gruppen. Tidligere har disse brukerne vært bosatt i boliger som har vært lite tilpasset deres boevne. Dette har resultert i store ødeleggelser på boligmassen og negativ oppmerksomhet fra naboer. Kommunen opplever dette som en svært fortvilet situasjon, hvor man på den ene siden ønsker å gi et forsvarlig botilbud til brukere i en svært vanskelig livssituasjon, samtidig som man ønsker at nærmiljøet skal føle seg trygge og ivaretatt av kommunen.

Karmøy kommune 18 av 56 I tillegg til gruppen som beskrevet over har kommunen en større gruppe med liten boevne og som det også er forbundet utfordringer med å bosette i allerede etablerte boområdet. Kommunen opplever det som svært utfordrende å finne en god plassering for slike brukere. Det er gjort en rekke grep og etableringen av Pilehagen, som blir nærmere beskrevet i kapittel 3.3.1, er et av tiltakene som fremheves som positive. Fra intervjuene: «Det er mye som krever store investeringer fremover hvis vi skal fortsette å eie. Dette er en tung gruppe som ikke gjør noe vedlikehold selv. Vi har en utfordring i forhold til å finne rette ansatte, beliggenhet og størrelse». Brukerne innen denne gruppen er ofte ut og inn fra behandlingsopphold i spesialisthelsetjenesten. Kommunen opplever også at de til stadighet for overført sykere brukere med dårligere psykisk helsetilstand. Det vises til at institusjonen i spesialisthelsetjenesten i dag er lagt ned og at disse brukerne nå er overført til kommunen. Eldre Brukergruppen eldre innebærer personer generelt som blir eldre og får nye boligbehov eller behov for oppfølging i egen bolig, men også eldre innenfor de andre brukergruppene, som for eksempel eldre rusavhengige og eldre med nedsatt funksjonsevne. Eldre beboere har ofte behov for lett tilgjengelige boliger, med heis eller inngang på bakkenivå. I tillegg har de ofte behov for trappefrie boliger. Mange eldre som bor i kommunale boliger bor i omsorgsboliger som er tilrettelagt for personer som har nedsatt funksjonsevne. Et flertall av boligene benyttes til eldre med demens og er tilrettelagt til denne gruppen. I kommuneplanens (2008-2019) beskrivelse av kommunens utfordringer, henvises det til prognoser for befolkningssammensetningen, der antall eldre vil øke med omkring 15 % i planperioden. Egnede boliger og oppfølging i bolig er sentralt for at eldre skal kunne bo i egen bolig lengst mulig. Handlingsplanen viser videre til at det kan være en fordel at omsorgsboliger for eldre med omfattende tjenestebehov er samlokalisert rundt sykehjem og personalbaser. En slik samlokalisering kan bidra til at eldre kan bo i egen bolig selv med et stort tjenestebehov. Eldre rusavhengige med behov for omsorgsbolig med personalbase er et av brukerbehovene som er meldt inn til boligsosial handlingsplan. Personer med utviklingshemming/nedsatt funksjonsevne I mange tilfeller vil personer som har nedsatt funksjonsevne ha behov for et kommunalt botilbud med tilhørende oppfølgingstjenester. Behovet avhenger av funksjonsnivået til den enkelte beboer. En del personer med utviklingshemninger har spesielle behov knyttet til sin bolig for å kunne fungere godt både fysisk og sosialt. Behovene kan knytte seg til blant annet: Plassering av boligen o Nærhet til arbeidsplass, butikk og relevante tjenester Sosialt fellesskap o Kjennskap til andre beboere/naboer Det er gjerne nære omsorgspersoner, enten i familien eller blant tjenesteytere som kjenner brukerens behov best. Når behovene knytter seg til mer enn fysiske tilrettelegginger og praktisk bistand er en grundig kartlegging av behov nødvendig.

Karmøy kommune 19 av 56 Det fremkommer av den boligsosiale handlingsplanen at kommunen har utfordringer med å skaffe egnede boliger til denne gruppen. Rambøll vurderer at utfordringene i stor grad knytter seg til at det er mange brukere med spesielt individuelle behov i denne gruppen. Behovene knytter seg til boligens utforming, booppfølging og eventuelle bemanning, sosial tilrettelegging og beliggenhet i forhold til beboernes familier og arbeidsplass. Flyktninger Flyktninger er en differensiert brukergruppe med ulike bolig- og oppfølgingsbehov. Mange flyktninger kommer sammen med familien og dette har medført at denne brukergruppen i større grad enn mange andre brukergrupper har behov for større boliger med flere soverom. Karmøy har gjort en innsats for å kanalisere flyktninger direkte inn i det private markedet. Gjennom dette arbeidet har kommunen lykkes med å få ned presset på de kommunale boligene. 90 prosent av flyktningene er bosatt på det private markedet med direkte leieforhold til utleier. Kommunen fremleier i en periode fra flyktningens ankomst er meldt til vedkommende faktisk ankommer kommunen. Deretter innleder flyktningen et direkte leieforhold med den private utleieren. Det fremkommer gjennom foranalysen at det kan være en utfordring at flyktningetjenesten har store utgifter til fremleie i de tilfeller en bolig blir stående på «vent» til flyktningene ankommer kommunen. I følge handlingsplanen forventes det et økt press på kommunene, også Karmøy, for å bosette flere flyktninger. I følge informanter i kommunen vil mange flyktninger som blir bosatt i kommunale boliger ved ankomst vil kunne ha anledning til å skaffe bolig på det private markedet, enten ved å leie eller ved hjelp av startlån når de er ferdige med introduksjonsordning og fått arbeid. Det er viktig at kommunen følger opp denne gruppen, slik at de som har mulighet til å komme over i privat bolig får nødvendig bistand til dette. 3.2.1 Større andel av brukere med langvarig kommunalt boligbehov Det overordnede målet er at det kommunale boligtilbudet skal være et midlertidig botilbud. Karmøy kommune har vært opptatt av å kanalisere personer som søker kommunal bolig, men som ikke har behov for dette ut i det private markedet. Dette arbeidet har bidratt til at mange personer som tidligere ville fått tildelt en kommunal bolig i dag kommer direkte inn på det private markedet. Når kommunen lykkes med å få flere personer som kan klare å etablere seg på det private markedet direkte inn på det private markedet medfører dette at andelen brukere av det kommunale botilbudet med langvarig kommunalt bobehov vil øke. Mange brukergrupper kan hjelpes videre, mens mange vil ha behov for bolighjelp fra kommunen på mer permanent basis. Dette gjelder både personer i utleieboliger og beboere i trygde- og omsorgsboliger. For personer i trygde- og omsorgsboliger har kommunen gjerne et mål om at de skal bli boende permanent i disse boligene for at de ikke skal komme over på et høyere omsorgsnivå, altså over til institusjon. Rambøll vurderer at det overordnede målet om at kommunal bolig skal være et midlertidig botilbud bør vurderes da dette i mindre grad gjelder for den totale andelen av beboere. 3.3 Beskrivelse av den kommunale boligmassen. Vi vil nå se nærmere på den kommunale boligmassen og vurdere hvordan den tilgjengelige boligmassen er tilpasset brukernes behov. Boligsosial handlingsplan for Karmøy kommune opplyser om at kommunen per 31.12.2013 disponerte følgende antall boliger:

Karmøy kommune 20 av 56 Boligtype Antall Utleieboliger 150 Trygdeboliger 182 Omsorgsboliger 187 Midlertidige boliger (NAV) 3 118 av omsorgsboligene er i privat eie, men kommunen styrer tildelingen med grunnlag i rammeavtaler (boliger med tildelingsrett og tildelingsplikt). Boligmassen på Karmøy kommune består generelt i stor grad av frittliggende eneboliger. I 2010 var vel 82 prosent av Karmøys boliger frittliggende eneboliger eller våningshus 4. Kommunens nye boliger består i økende grad av andre typer boliger. Det bygges flere leiligheter og flermannsboliger, men det er fremdeles eneboliger som står for den aller største andelen av boliger. Dette reflekteres også i Karmøys kommunale boligmasse. Som vi har vært inne på tidligere er kommunen i gang med en omstrukturering av den kommunale boligporteføljen. 3.3.1 Beskrivelse av boligtypene I det følgende vil vi gi en kort beskrivelse av de ulike kommunale boligtypene. Utleiebolig Utleieboligene tildeles av leder for rus- og aktivitetstjenesten. Boligene har ulik størrelse og standard og er tilpasset flere brukergrupper. Utleieboligene tildeles i all hovedsak for en periode på tre år. Hovedprinsippet for tildeling av kommunal utleiebolig vil være å tildele bolig til søkere med størst behov for kommunal hjelp til å skaffe seg egnet bolig. Trygdeleiligheter Trygdeleilighetene tildeles av bestillerkontoret. Leilighetene er beregnet på personer som er brukere av helse- og omsorgstjenester. Boligene er tilpasset denne brukergruppen. Omsorgsboliger Omsorgsboliger tildeles av bestillerkontoret. Hoveddelen av omsorgsboligene er eid av private utbyggere, men disponeres av kommunen. Omsorgsboligene i Karmøy er inndelt i tre kategorier: kollektiver, fellesskapsboliger og frittstående boliger. Kollektiver og fellesskapsboliger er bemannede boliger. De frittliggende boligene er ikke bemannet, men beboerne i disse boligene mottar tjenester fra hjemmetjenesten. I handlingsplanen fremkommer det at det er behov for bemannede omsorgsboliger til personer med psykiske problemer og utviklingshemmede. Det er også behov for frittliggende mindre boliger til personer med rus eller samtidige rus og psykiske problemer. Midlertidig bolig Karmøy har 3 midlertidige boliger og disse disponeres og tildeles av NAV. Boligene blir tildelt løpende til de personer som har akutt behov for bolig. De som bor i midlertidig bolig skal prioriteres ved tildeling av kommunal bolig dersom det er hensiktsmessig. Det er stadig behov for de midlertidige boligene og kommunen ser blant annet en økning i antallet brukere av midlertidige botilbud og i lengden på botiden. Årsaken til dette er blant annet at det mangler andre kommunale botilbud. I tillegg til de tre midlertidige boligene kjøper NAV også tjenester av blant annet private hospits og campingplasser. 4 Boligsosial Hanldingsplan

Karmøy kommune 21 av 56 Pilehagen Pilehagen er et botilbud for vanskeligstilte i Karmøy kommune. Hovedproblemstillingen for de som bor i Pilehagen er tung rus og psykiatri. Andre botilbud er prøvd ut og vist seg å ikke være egnet før beboerne kommer til Pilehagen. Boligene i Pilehagen er tilrettelagte, og ulike tilpasninger er gjort med tanke på utfordringer med vedlikehold, brannsikring, forsøpling, ødeleggelser og «oppsamling» av gjenstander. Boligene er med andre ord hardføre. Det er ulike typer boliger, der fire av dem er spesielt hardføre og designet for å minimere vedlikeholdsbehovet. Boligene har for eksempel industribelegg på gulv og de mest hardføre har kun dør inn til bad og ikke skapdører på overskap på kjøkkenet. Pilehagen tilbyr et fellesområde som er åpent deler av dagen. I boligen arbeides det med å forbedre beboernes livskvalitet, samt stabilisering og reduksjon av rusinntak. Noen av beboerne har utfordrende atferd og krever stor grad av oppfølging. Det kreves også for enkelte brukere tett samarbeid med politiet og spesialisthelsetjenesten. Pilehagen har i flere sammenhenger blitt trukket frem som et eksempel på et prosjekt godt egnet for den mest vanskeligstilte gruppen 5. 3.4 Sentrale utfordringer og problemstillinger knyttet til eksisterende boligmasse Vi vil i det følgende trekke frem noen sentrale utfordringer og problemstillinger knyttet til den eksisterende boligmassen i forhold til brukernes og kommunens behov som er kommet frem i arbeidet med foranalysen. Foranalysen viser at den tilgjengelige boligmassen ikke er tilstrekkelig tilpasset brukernes behov. Spesielt to forbedringspunkter trekkes frem av informantene i kommunen: Større behov for enkeltmannsboliger Behov for nyere boligmasse som er enklere å vedlikeholde Behov for flere hardføre boliger Ytterligere ett forbedringspunkt trekkes frem av brukere: Flere egnede boliger til personer med funksjonsnedsettelser 3.4.1 Større behov for enkeltmannsboliger Karmøy kommune har arbeidet godt med å få flere brukergrupper som tidligere var forbrukere av kommunale boligsosiale tilbud inn på det private boligmarkedet. Blant annet trekkes arbeidet som er gjort blant flyktninger frem som vellykket. Dette arbeidet har bidratt til at mange med behov for større boliger, som par og familier, ikke lenger har behov for kommunalt botilbud. Flertallet av brukerne av det kommunale botilbudet er i dag aleneboende og har behov for mindre boliger. Fra intervjuene: «Utleieboligene er ikke konkretisert for noen grupper, de blir tilbudt den leietakeren som har det største behovet uansett hvor mange rom. Det resulterer noen ganger at en leietaker blir tildelt en bolig som er for stor». Det fremkommer av foranalysen at boligmassen i dag består av mange eneboliger. Disse egner seg dårlig for flertallet av brukerne av det kommunale botilbudet. Eneboliger er i tillegg dyre å vedlikeholde og drifte fordi mange av dem er eldre og i generelt dårlig stand. Informanter oppgir at det tidligere var det flere familier blant brukerne av kommunale boliger enn hva det er i dag. Nå er det behov for flere boliger beregnet på enkeltpersoner. I tillegg har mange av brukerne noe hjelpebehov og/eller lav boevne som også vil stille krav til den enkelte bolig i forhold til tilrettelegging og robusthet. 5 Se for eksempel: Rambøll (2013) Samhandling som kilde til økt boligsosial handlingskapasitet. Hentet fra: http://biblioteket.husbanken.no/arkiv/dok/fou/samhandling_sluttrapport.pdf, (Regjeringen (2014) Vi trenger Husbanken Hentet fra: https://www.regjeringen.no/nb/aktuelt/husbanens-fellessamling/id756223/

Karmøy kommune 22 av 56 3.4.2 Behov for nyere boligmasse som er enklere å vedlikeholde Det fremkommer av foranalysen at en stor del av den kommunale boligmassen består av eldre boliger. De eldre boligene har gjerne større og hyppigere vedlikeholdsbehov og er lite egnet som kommunale boliger, spesielt for brukere med liten boevne og hardt bruk av boligene. Kommunen er velig bevisst utfordringene knyttet til den eldre, uegnede boligmassen og kommunen er i gang med en omstrukturering av boligporteføljen. Kommunen har blant annet solgt flere kommunale boliger og ønsker å selge flere av de eldre boligene og bytte disse ut med nyere og bedre egnede boliger. 3.4.3 Behov for flere hardføre boliger I tillegg til at det er økt behov for enkeltmannsboliger er det videre behov for et større antall hardføre boliger. Kommunen opplever at boliger blir stående tomme i påvente av renovering. Ofte har dette sammenheng med at brukere er plassert i boliger som ikke er tilpasset deres behov ved at de ikke er tilstrekkelig hardføre sett i forhold til deres boligbruk. Det er en gruppe brukere av det kommunale boligmarkedet, som har liten boevne, som ikke er i stand til å utføre vedlikeholdsoppgaver selv og i tilfeller der det ikke er tett oppfølging av brukeren, vil boligene kunne bli utsatt for svært stor slitasje og hærverk før det blir oppdaget. Kommunen har etablert boligsosial vaktmester som kan utføre mindre vedlikeholdsarbeider og oppdrag i de kommunale utleieboligene hos personer som ikke er i stand til å gjøre dette selv. I handlingsplanen fremheves det at kommunen har behov for å ha boliger i beredskap for å imøtekomme behovet til personer med lav boevne og behov for bolig i løpet av en kort periode. 3.4.4 Behov for flere egnede boliger til personer med funksjonsnedsettelser I samtale med foreldre til barn med funksjonsnedsettelser fremkommer det at de opplever at kommunen ikke har tilstrekkelig med egnede boliger for denne brukergruppen. I den boligsosiale handlingsplanen står det også at «kommunen har store utfordringer knyttet til oppgaver med å skaffe omsorgsboliger til personer med utviklingshemming» 6. Foreldre har på eget initiativ forsøkt å igangsette et boligprosjekt i samarbeid med kommunen grunnet manglende eksisterende tilbud. Prosjektet ble avsluttet etter flere år med planlegging da kommunen valgte å benytte tomtearealet til å bygge kommunale boliger til en annen brukergruppe. Foreldrene opplyser at de nå har sørget for bolig til egne barn, enten i eget hjem eller ved å kjøpe bolig i nærheten. De opplyser videre om at de i liten grad benytter boligoppfølgingstilbud fra kommunen, men heller utfører disse oppgavene selv. De har heller ikke hatt kommunen inne for å kartlegge barnas behov. Kommunen fremhever at kartlegging kun foregår dersom det søkes om kommunal bolig. Opplevelsen av mangelen på boligtilbud fra kommunen eller tilbud om uegnede boliger, fører til at flere foreldre påtar seg ansvaret selv, da de frykter det vil gå ut over barna deres dersom de overlater ansvaret til kommunen. Rambøll vurderer at kommunen mangler oversikt over behovet blant flere i denne brukergruppen. Bakgrunnen er at foreldrene ikke krever å få kartlagt barnas behov og ikke krever å få utført disse tjenestene i hjemmet. Kommunen får ikke oversikt over disse brukerne før brukerne selv, eller deres pårørende aktivt går inn og søker om bolig. 6 Boligsosial handlingsplan (2014-2017) side 4

Karmøy kommune 23 av 56 Slik Rambøll ser det oppstår det en negativ spiral. Foreldrene søker ikke om bolig og krever ikke kartlegging og tjenester fra kommunen, noe som medfører at kommunen ikke får registrert behovet. Foreldrene opplever at kommunen ikke prioriterer brukergruppen, mens kommunen på sin side ikke er tilstrekkelig klar over behovet. Resultatet kan bli at man som bruker av kommunens tjenester opplever at det blir brukt som en «sovepute» for kommunen dersom man påtar seg å utføre de tjenester for egne familiemedlemmer som i utgangspunktet er pålagt kommunen. 3.5 Tildeling av kommunale utleieboliger og konsekvenser for utnyttelsen av boligmassen I det følgende vil organisering av tildelingsprosessen og konsekvenser av tildelingsprosessen for utnyttelsen av den kommunale boligmassen bli beskrevet. 3.5.1 Organiseringen av tildelingsprosessens konsekvenser for boligmasseutnyttelse I Karmøy kommune tildeles trygde- og omsorgsboliger av bestillerkontoret og tildeling av utleieboliger utføres av leder av rus- og psykiske helsetjenester. Kommunale utleieboliger tildeles av leder for rus- og psykiske helsetjenester og tildelingene blir gjort på bakgrunn av de som har søkt om bolig, og tilgjengelige boliger. Kommunen samordner tildelingene i et samhandlingsmøte. Her deltar rus- og psykisk helsetjeneste, bestillerkontoret og boligkontoret 7. Fra intervjuene: Som vi har vært inne på tidligere har det fremkommet synspunkter på at oppdelingen mellom tildeling av trygdeog omsorgsboliger og kommunale boliger kan oppleves som uoversiktlig og fragmentert av søkerne. Spesielt gjelder dette søkere som er i gråsonen når det gjelder hvilke type bolig brukeren har behov for. «Føler at det er uklare roller og ulik forståelse og ansvarfordelingen er ikke klar. Vi har jobbet litt med dette med å endre tildelingsprosessen. I arbeidet med handlingsplanen ble det diskutert om det skulle være én innsøking på både trygde- og omsorgsboliger og kommunale boliger og felles tildeling». I det følgende beskrives hvordan søknader om kommunal utleiebolig behandles. Mottak av søknader Boligkontoret tar imot søknader om kommunal bolig. Boligsekretæren som jobber ved boligkontoret informerer alle som søker om kommunal bolig om at det er få tilgjengelige boliger og informerer om alternativer på det private markedet. Vedkommende bistår også i relevante tilfeller søkere med å søke på Finn.no eller med å sette inn annonse i avisen. Hvis søkeren har økonomi til å kjøpe egen bolig informerer boligsekretæren om Husbankens virkemidler, slik som startlån. Ved mottak av søknad informeres det også om bostøtteordningen og boligkontoret bistår med å fylle ut søknaden hvis søkere har behov for dette. Saksforberedelse Etter at søknadene har kommet inn innhentes informasjon om søkernes økonomi, eller annen relevant informasjon for å behandle søknaden. Deretter vurderer boligkonsulenten ved Eiendomsavdelingen om søkere oppfyller kriteriene for kommunal utleiebolig. Det er utarbeidet syv hovedkriterier som er godkjent i kommunestyret. De syv hovedkriterier for å søke kommunal utleiebolig er som følger: 7 Boligsosial handlingsplan

Karmøy kommune 24 av 56 1. Fullstendig utfylt søknad 2. Lovlig opphold og bosettingstillatelse i Norge 3. Bosatt i kommunen (unntak flyktninger) 4. Er uten inntekt/formue som gjør en i stand til selv å skaffe egnet bolig 5. Er ikke student med rettigheter/midler fra Lånekassen 6. Avtjener ikke verneplikt/militærtjeneste i Forsvaret 7. Dersom en særskilt vurdering av søkers samlede situasjon tilsier dette, kan ovennevnte vilkår fravikes. De søknadene som oppfyller kriteriene blir organisert i en søknadsperm og deretter sendt til Helsestasjonen for rus som går gjennom søknadene og lager en prioritert liste over de søkerne som har størst behov for kommunal utleiebolig. Sammen med søknadene sender boligkontoret også over en liste over boliger som står for oppussing og hvilke som kan tildeles. Søknadspermen blir oversendt leder for rus- og aktivitetstjenesten noen dager før søknadene skal behandles i møtet med samordnet boligtildeling. Før dette møtet arrangeres det et formøte for å innhente opplysninger og behov i brukergruppen. På formøtet deltar NAV akutt, flyktningetjenesten, rus og aktivitetstjenesten, booppfølging og ruskonsulent. Behandlingen i samordnet boligtildeling Etter saksforberedelser behandles søknadene videre i samordnet boligtildeling. Samordnet boligtildeling består av helsestasjonen for rus, bestillerkontoret og boligkontoret. Det er kommet frem synspunkter på at det ikke er et reelt samordningsmøte og at beslutningene i stor grad er tatt før søknadene behandles i utvalget. Det fremkommer at de prioriteringer som Helsestasjonen for rus gjør før møtet i all hovedsak blir stående som gjeldende prioriteringer. Samordningsmøtet sørger for samordning mellom bestillerkontoret som tildeler trygde- og omsorgsboliger og rus- og psykiatri som tildeler kommunale utleieboliger. Blant annet bidrar møtene til at personer i utleieboliger med potensielt behov for trygde- eller omsorgsboliger fanges opp av bestillerkontoret. Fra intervju med informant fra tjenesten: «Noen sier at det er et tildelingsutvalg. Men jeg opplever ikke dette. Det er enkeltpersoner. Trygde og omsorgsboliger tildeles av bestillerkontoret. Helsestasjonen tildeler kommunale boliger. Det er et møte mellom bestillerkontor og Helsestasjonen og konsulenten i eiendomsavdelingen. Det tas ingen beslutninger her. Det er allerede bestemt. Jeg opplever ikke at dette er et tildelingsutvalg. Hvis man går på nettsidene står det dette, i realiteten er det ikke dette. I handlingsplanen står det at det ikke eksisterer et tildelingsutvalg». I samordnet boligtildeling behandler man også søknader om fornyelser, klagesaker og oppsigelser. Uklare rutiner knyttet til vedtakspraksis i forhold til kommunale utleieboliger Det fremkommer gjennom kartleggingen at kommunen ikke har forvaltningsmessig vedtakspraksis i forhold til tildeling av kommunale utleieboliger. Det har fremkommet synspunkter på at dette er uheldig da det skaper usikkerhet rundt begrunnelsen for avslag ved en eventuell klage. Slik prosessen er i dag fatter boligkontoret et vedtak i forbindelse med godkjenning i forhold til de syv hovedkriteriene. Dette tilsvarer at søkeren får et vedtak som sier at de fyller kriteriene for å få tildelt kommunal bolig. Deretter behandles søknadene i samordningsmøtet. Her må det foretas prioriteringer av de søkere som har størst behov for kommunal bolig da man til en hver tid har flere søkere enn ledig boliger for tildeling. Ved selve tildelingen foreligger det ikke noe formelt vedtak på tildeling, kun en beskjed fra samordningsmøtet til Eiendomsavdelingen som utsteder leiekontrakt. Informanter fremhever at det kan være utfordrende å behandle klager på avslag om kommunal bolig når man ikke har noe vedtak med begrunnelse for avslaget.

Karmøy kommune 25 av 56 Kommunen viser i handlingsplanen til Riksrevisjonens rapport som fant at 40 prosent av kommunen ikke gir skriftlig vedtak til alle ved søknad på kommunal bolig. Foranalysen tyder på at Karmøy selv inngår som en av disse kommunene. 3.5.2 Brukernes erfaringer med tildelingsprosessen Informantene som ble intervjuet i forbindelse med foranalysen har vært fornøyd med tildelingsprosessen. Et stort flertall av brukerne som er intervjuet har selv vært lite involvert i denne prosessen. De opplever det som uklart hvordan prosessen har foregått, men fremhever at de har fått god bistand fra kommunens hjelpeapparat, herunder helsestasjonen for rus, til å fylle ut søknadspapirer etc. Disse informantene har få eller ingen innspill til hvordan kommunen kan forbedre sine rutiner knyttet til søknadsprosessen da de selv har vært lite involvert i prosessen. Én av brukerne som selv hadde holdt i prosessen knyttet til søknad om kommunal bolig fremhever at søknadsprosessen opplevdes som enkelt og at søknaden ble behandlet fort. Videre fremhever denne brukeren at hun fikk svært god bistand fra boligkontoret i forbindelse med søknadsprosessen, blant annet i forbindelse med utfylling av søknadspapirene. 3.5.3 Behov for bedre kartlegging i forbindelse med tildelingsprosesser Ved søknad om kommunal bolig innheter boligsekretæren ved Eiendomsforetaket informasjon om søkerens, inntekt, opplysninger fra Folkeregisteret, opplysninger fra andre etater, så som NAV. En utfordring som er trukket frem av flere informanter er at personer for ofte blir tildelt boliger som ikke er hardføre nok. Dette resulterer i at mange boliger får stort behov for oppussing etter kun kort tids bruk. I tillegg er mange av boligene store og oppussingsbehovet øker med størrelsen. Noen opplever at det ikke alltid gjøres en tilstrekkelig grundig kartlegging av brukerne og boligene før tildeling. Andre viser til at det er mangel på egnede boliger som medfører at kommunen ikke har anledning til å tilpasse boliger etter brukernes behov i alle tildelingsprosesser. Det er viktig at kommunen sikrer til strekkelig kartlegging av både bruker og boliger for å unngå unødvendige slitasje på boligmassen ved at personer med lav boevne blir plassert i boliger som ikke er egnet for denne brukergruppen. 3.5.4 Søknader om internflytting I intervjuer med ansatte i kommunen kommer det frem at Karmøy kommune har mottatt en del søknader om internflyttinger fra personer som bor i kommunale boliger. Det fremkommer videre gjennom intervjuer med ulike aktører i kommunen at det er uenighet knyttet til hvorvidt alle søknader om internflyttinger får en god nok vurdering. Én av informantene opplyser om at de fleste søknadene om internflyttinger fra de kommunale utleieboligene avslås. Enkelte informanter mener noen søknader får avslag før det gjøres en god nok vurdering. Dette er for eksempel i tilfeller der det søkes om internflytting grunnet opplevd manglende sikkerhet i boligen, gjerne knyttet til naboer i andre kommunale boenheter. Noen søknader handler også om beboere i Pilehagen som ønsker å bli rusfrie og som opplever at dette er vanskelig å oppnå når man bor i et miljø med mye rus. Det fremkommer uenigheter knyttet til i hvilken grad kommunen skal la beboere prøve seg i andre type boliger for å bedre sin situasjon og uenighet om i hvilken grad dette vil ha positiv effekt for den enkelte brukers helse- og livssituasjon. Én av brukerne som er intervjuet i forbindelse med foranalysen opplyser om han selv har søkt om internflytting tre ganger. Årsaken til søknadene var både at han synes nåværende bolig var kostbar og at han synes boligen kunne være litt for stor. Videre i intervjuet fremkommer det imidlertid at husleien inkluderer mer enn ved andre kommunale botilbud og at prisen dermed antagelig ikke er dyrere reelt sett. Størrelsen på boligen ble også kun tidvis vurdert som for stor. Brukeren informerte om at det også ofte var fint å ha litt gulvplass. Boligens størrelse var tilpasset en enmannshusholdning. Eksempelet fra brukeren viser at det antagelig kommer en del søk-

Karmøy kommune 26 av 56 nader om internflyttinger, der behovet for å bytte, også sett fra brukerens perspektiv, ikke er spesielt stort. Funn fra foranalysen tyder på at det er en del søknader om internflyttinger ikke handler om at brukeren har behov for ny bolig. En del søknader ser ut til å handle om at brukeren ønsker å vite om det er mulig å få et finere eller bedre egnet sted å bo. Enkelte informanter mener at det kan være hensiktsmessig å vurdere enkelte av søknadene ytterligere for å identifisere om brukeren faktisk har behov for en ny bolig, enten grunnet kvaliteter ved boligen eller andre forhold. 3.6 Boopfølging som tiltak for bedre utnyttelse av boligmassen Karmøy kommune organiserer booppfølging primært gjennom to tjenester: Helsestasjon rus har booppfølging for personer som er i LAR-behandling og aktiv rus. De har en rekke ulike arbeidsoppgaver knyttet til booppfølging og bistår brukere med en rekke praktiske oppgaver. Helsestasjonene for rus bistår blant annet med rydding, vasking og å følge oppi forhold til økonomi. Hjemmetjenesten gir hjemmetjenester til alle brukere som har behov for dette. Bestillerkontoret er ansvarlige for å gjennomføre kartlegging av brukeren og gir deretter tjenester basert på brukerens behov som utføres av hjemmetjenesten. Funn fra tidligere boligsosiale foranalyser viser at det kan være utfordringer knyttet til uavklarte rollefordelinger der flere aktører er inne for å yte tilsvarende tjenester. Karmøys boligsosiale handlingsplan sier følgende om temaet: «I dag utføres tjenester i bolig både fra pleie- og omsorgstjenesten, psykisk helsetjeneste og rusog aktivitetstjenesten. Det bør skje en kontinuerlig evaluering med tanke på helhet og samordning, optimal utnyttelse av ressursene og god samhandling med brukerne». Rambøll er ikke blitt gjort oppmerksomme på at det er store utfordringer knyttet til ansvarsfordelingen mellom helsestasjon rus og hjemmetjenesten i Karmøy kommune. 3.6.1 Booppfølging av beboere i kommunale boliger som tiltak for bedre utnyttelse av boligmassen Beboere i kommunale boliger har svært ulikt behov for og tilbud om boligoppfølging. Booppfølging kan ha flere hensikter. Vi vil nå se nærmere på hvordan booppfølging kan benyttes som tiltak for å bedre utnyttelsen av den kommunale boligmassen. Figur 3.2 i rammen under viser ulike grader av oppfølging for personer i kommunale boliger. Som nevnt er det flere beboere i kommunale boliger som ikke følges opp. Dette gjør at de havner nederst i pyramiden (jf. figur 3.2) som illustrert nedenfor.

Karmøy kommune 27 av 56 «Beste effektive booppfølgingsnivå» Med inspirasjon fra pyramiden som helsetjenestene benytter for BEON-prinsippet (ivareta innbyggere innenfor beste effektive omsorgsnivå), kan vi også skissere noen av de samme prinsippene for det tilbudet som gis beboere i kommunale boliger. Figur 3.1. Ulike grader av oppfølging for personer i kommunale boliger Figur 3.2 viser ulike grader for oppfølging som beboere i kommunale boligtilbud får grader av oppfølging er kontinuerlig og en del beboere havner mellom de skisserte trinnene i figuren. Innenfor BEON-prinsippet innen helsetjenester er målet å plassere de innbyggere som kan det, lengst nede i pyramiden. Med mål om å øke sirkulasjonen i kommunale boliger bør alle som bor i boligene på et eller flere tidspunkt få en form for oppfølging, for å få informasjon og motivasjon til mulighetene på det private boligmarkedet med andre ord bør de ikke havne på nederste trinnet i pyramiden som er skissert i figur 3.2. På samme tid bør prinsippene i BEON også gjelder for de tjenestene som faktisk tilbys det skal ikke være et mål å gi tjenester som er mer omfattende enn det behovet beboer har. 3.6.2 Oppfølging av leiekontrakter og oppfølging av brukere for å komme videre i egen boligkarriere Foranalysen tyder på at det informeres godt om muligheter for å komme inn på det private markedet, enten ved å leie eller gjennom startlån, i forbindelse med søknad og kommunal bolig og tildelingsprosessen. Videre viser foranalysen at det er rutiner for å informere om dette også i forbindelse med at leiekontrakter for kommunale utleieboliger går ut. Som vi har vært inne på tidligere fremstår imidlertid uklart hvorvidt kommunen følger opp brukere underveis i kontraktsperioden for å motivere brukere videre i egen boligkarriere. Så samme måte fremstår det som en mangel at flyktninger som kommer direkte inn i det private leiemarkedet ikke følges opp med rådgivning og motivasjon for å kunne kjøpe sin egen bolig. Kommunen har søkt midler fra Fylkesmannen til et prosjekt som handler om å få flyktninger over fra å leie til å eie sin egne private bolig. Prosjektet kalles «boligattraktiv» og inkluderer 8 moduler hvor man trinnvis skal gi informasjon og motivere beboere til å komme seg videre i egen boligkarriere. Dette viser at kommunen er bevisst denne utfordringen og tar aktive grep for å forbedre situasjonen. Det fremkommer videre at kommunen har fått avslag på midlene fra Fylkesmannen knyttet til opprettelse av dette prosjektet.