FORANALYSE BOLIGSO- SIALT ARBEID KARMØY KOMMUNE

Karmøy kommune Rapport April, 2015 FORANALYSE BOLIGSO- SIALT ARBEID KARMØY KOMMUNE

FORANALYSE BOLIGSOSIALT ARBEID KARMØY KOMMUNE Rambøll Hoffsveien 4 Postboks 427 Skøyen 0213 Oslo T +47 2252 5903 F +47 2273 2701 www.ramboll.no

Karmøy kommune INNHOLDSFORTEGNELSE SAMMENDRAG 2 1. INNLEDNING 6 1.1 Bakgrunn og formål 6 1.2 Metodisk gjennomføring 7 1.3 Leserveiledning 8 2. FORANKRING, ORGANISERING OG SAMARBEID 9 2.1 Forankring av det boligsosiale arbeidet 9 2.1.1 Vurderinger av forankring 10 2.2 Organisering og samarbeid 11 2.2.1 Aktører i det boligsosiale arbeidet 11 2.2.2 Arenaer for samhandling 13 2.2.3 Vurderinger av organisering og samarbeid 14 2.3 Oppsummering 16 3. UTNYTTELSE AV BOLIGMASSEN 17 3.1 Beskrivelse av boligmarkedet i Karmøy 17 3.2 Ulike brukergrupper og deres behov for bolig og booppfølging 17 3.2.1 Større andel av brukere med langvarig kommunalt boligbehov 19 3.3 Beskrivelse av den kommunale boligmassen. 19 3.3.1 Beskrivelse av boligtypene 20 3.4 Sentrale utfordringer og problemstillinger knyttet til eksisterende boligmasse 21 3.4.1 Større behov for enkeltmannsboliger 21 3.4.2 Behov for nyere boligmasse som er enklere å vedlikeholde 22 3.4.3 Behov for flere hardføre boliger 22 3.4.4 Behov for flere egnede boliger til personer med funksjonsnedsettelser 22 3.5 Tildeling av kommunale utleieboliger og konsekvenser for utnyttelsen av boligmassen 23 3.5.1 Organiseringen av tildelingsprosessens konsekvenser for boligmasseutnyttelse 23 3.5.2 Brukernes erfaringer med tildelingsprosessen 25 3.5.3 Behov for bedre kartlegging i forbindelse med tildelingsprosesser 25 3.5.4 Søknader om internflytting 25 3.6 Boopfølging som tiltak for bedre utnyttelse av boligmassen 26 3.6.1 Booppfølging av beboere i kommunale boliger som tiltak for bedre utnyttelse av boligmassen 26 3.6.2 Oppfølging av leiekontrakter og oppfølging av brukere for å komme videre i egen boligkarriere 27 3.6.3 Brukernes erfaringer med booppfølgingen 28 3.7 Vedlikeholdsrutiner 28

Karmøy kommune 3.7.1.1 Boligsosial vaktmester en viktig aktør innenfor vedlikehold 28 3.7.2 Vedlikeholdsrutiners betydning for utnyttelse av den kommunale boligmassen 29 3.7.2.1 Boliger som blir stående tomme i påvente av oppussing 29 3.7.3 Brukernes erfaringer med vedlikeholdet 29 3.8 Momenter som hemmer og fremmer sirkulasjon i den kommunale boligmassen 29 3.8.1 Boliger som blir stående tomme mellom ut- og innflytting 30 3.8.2 Arbeidet med de mest vanskeligstilte går utover tilbudet til andre grupper 30 3.8.3 Skjønnsmessig vurdering av søknader om startlån 30 3.8.4 Oppfølging av beboere 31 3.8.5 Beboere som har bodd i samme bolig i lang tid har vanskeligere for å flytte 32 3.9 Oppsummering 33 4. FREMSKAFFELSE AV BOLIGMASSE 34 4.1 Arealplanlegging 34 4.1.1 Lokalisering av boliger 35 4.1.2 Utbyggingsavtaler som virkemiddel 39 4.2 Utfordringer og muligheter ved samarbeid med private utleiere 41 4.2.1 Kommunens erfaringer med det private leiemarkedet 41 4.2.2 Hvordan kan kommunen sikre godt samarbeid med private aktører? 42 4.3 Oppsummering 44 5. VURDERINGER OG ANBEFALINGER FOR DET VIDERE ARBEIDET 46 5.1 Forankring og organisering 46 5.2 Utnyttelse av kommunens boligmasse 48 5.3 Fremskaffelse av boligmasse 50 [DO NOT delete the following line since it contains a section break delete this field before printing]

Karmøy kommune 1 av 56

Karmøy kommune 2 av 56 SAMMENDRAG Denne foranalysen er en del av Karmøy kommunes deltakelse i boligsosialt velferdsprogram i regi av Husbanken region Vest. Kommunen ønsker gjennom deltakelsen i programmet å organisere det interne samarbeidet knyttet til boligsosiale tiltak slik at kommunen framstår som en helhetlig aktør på det boligsosiale området, både internt i kommunen og overfor brukerne og publikum. Videre er det et mål at kommunen til enhver tid fanger opp og løser innbyggernes boligbehov. Kommunens hovedmål er å arbeide for at innbyggerne skal bo trygt og godt, og at kommunen skal kunne tilby gode individuelle tjenester til innbyggere som trenger dette slik at de kan opprettholde stabile og varige boforhold. Kommunen vil også gjennom programperioden arbeide for å opprette et tilstrekkelig antall egnede boliger til vanskeligstilte i kommunen. Foranalysen inkluderer både en gjennomgang av kommunens nåsituasjon på det boligsosiale området, og en fremadrettet analyse med vekt på å styrke det boligsosiale arbeidet fremover. Analysen av nåsituasjonen inkluderer temaer som forankring og organisering, boligmasse og boligbehov og fremskaffelse av boligmasse. Karmøy kommune har bedt om en foranalyse som er tett knyttet til mål og tiltak i den boligsosiale handlingsplanen (2014-2017). En av hovedmålsettingene i planen er å legge til rette for god utnyttelse av boligmassen. Videre knytter foranalysen seg til målsettingen om å fremskaffe tilstrekkelig antall ulike typer boliger. Forankring og organisering Foranalysen viser at Karmøy kommune har gode samarbeidsarenaer på plass i organisasjonen, med viktige fora for planlegging (boliggruppen) og samordningsmøter knyttet til tildeling av kommunale boliger. Foranalysen viser at kommunen arbeider målrettet for å sikre at kommunen framstår som en helhetlig aktør på det boligsosiale området, både overfor brukere og internt i kommunen. Dette er en av hovedmålsettingene med kommunens deltakelse i det boligsosiale velferdsprogrammet. Foranalysen identifiserer imidlertid forbedringspotensial knyttet til kommunens helhetlige tilnærming til feltet. Dette knytter seg for det første til noe manglende felles forståelse for boligsosialt arbeid blant ulike aktører og enheter i kommune, og for det andre til uklar rolle- og ansvarsfordeling mellom disse. Foranalysen finner at de ulike tjenestene i stor grad samhandler godt og har en felles forståelse for det boligsosiale feltet. Kommunen jobber målrettet og godt med å sikre at de ulike aktørene skal oppnå en felles forståelse for det boligsosiale feltet. Imidlertid er det enkelte som fremhever at kommunen fortsatt mangler en felles forståelse for feltet, dette knytter seg blant annet til ulik forståelse for brukernes behov eller de ulike tjenestenes rammebetingelser. Kommunen er i ferd med å etablere en felles arena, «dialogkonferanse», hvor de ulike tjenestene, administrasjonen og politisk ledelse skal delta. Med bakgrunn i erfaringer fra andre kommuner, vurderer vi at en slik felles arena er svært viktig for å sikre felles forståelse for hverandres arbeidsoppgaver, samt sikre forståelse for hvordan de ulike oppgavene henger sammen i en helhet. Etter vår vurdering vil en slik arena kunne bidra til å styrke forståelsen og koordineringen på feltet. Utfordringen knyttet til helhetlig tilnærming kan også skyldes uklare ansvars- og oppgavedeling mellom de ulike aktørene. Det ser ut til at kommunen har klare retningslinjer for hvilke oppgaver de ulike tjenestene skal utføre. Foranalysen viser imidlertid at det er enkelte uklarheter knyttet til hvilke oppgaver som skal ligge til boligkontoret og hvilke oppgaver som skal utføres av de respektive tjenestene. Det fremkommer gjennom foranalysen at kommunen er i gang med å avklare og lage retningslinjer i forbindelse med de uklarheter som er identifisert. Videre ser det ut til at kommunen mangler en helhetlig plan for brukernes boligkarriere. Det fremkommer som uklart hvem som har ansvar for å følge opp brukere med motivasjon og veiledning underveis i kontraktsperioden for å få brukere videre i egen boligkarriere. Foranalysen har også avdekket enkelte uklarheter knyttet til tildelingsprosessen. Kommunale utleieboliger tildeles av rus- og psykiske helsetjenester, mens trygde- og omsorgsboliger blir tildelt av bestillerkontoret. Forana-

Karmøy kommune 3 av 56 lysen tyder på at denne oppdelingen kan oppleves som uoversiktlig og fragmentert både internt i kommunen og eksternt overfor søkerne. I handlingsplanen fremheves det at kommunen i planperioden vil arbeide med å samordne tildelingsprosessen. Etter vår vurdering bør kommunen fortsette arbeidet med å sikre god samordning i forbindelse med tildeling av kommunale boliger. Etter Rambølls vurdering er det ikke er behov for å gjøre store organisatoriske endringer i kommunen knyttet til det boligsosiale arbeidet. Snarere vil vi anbefale at kommunen fokuserer på å tydeliggjøre rolle- og ansvarsfordelingen i den nåværende organisasjonen, spesielt mellom de ulike tjenestene og boligkontoret, samt avklare rolle- og ansvarsfordeling i tilknytning til rådgivning og veiledning til beboere for å komme videre i egen boligkarriere. For å ivareta dette, kan det være nødvendig å gjennomgå og systematisere kommunens rutiner i større grad. Et grep kan være å opprette et mer enhetlig system som alle enheter og tjenester kan forholde seg til, hvor det fremgår tydelig hvilket mandat og ansvar ulike aktører har, hvilke rutiner de ulike aktørene skal forholde seg til, hvilke samarbeidsarenaer som eksisterer, hva som er formålet med disse, hvem som deltar, hvor ofte de skal samles. Dette vil etter vår vurdering kunne bidra til en mer helhetlig innsats på det boligsosiale feltet. Boligmasse og boligbehov Foranalysen viser at Karmøy kommunen har gjort en rekke tiltak for å bedre utnyttelsen av den kommunale boligmassen. Mange av de utfordringene som er identifisert i forbindelse med foranalysen har kommunen allerede satt fokus på og mye er omhandlet i den boligsosiale handlingsplanen. Tilgjengelig boligmassen og brukernes behov Den kommunale boligmassen består til dels av lite egnede boliger. Dette knytter seg både til størrelse og standard. Det er for eksempel mange store eneboliger. Blant kommunens brukere av kommunale boliger er det primært behov for boliger av mindre størrelse, særlig enkelmannsboliger. Kommunen arbeider med å skifte ut boligmassen og erstatte eldre eneboliger, med mindre og nyere boliger. Kommunen lykkes i stor grad med å få flere tidligere brukergrupper av kommunalt boligmarked direkte inn på det private markedet. Konsekvensen av at kommunen lykkes med dette er at en større andel av kommunale boligbrukere vil ha et mer langvarig kommunalt bobehov. En større andel vil også ha behov for mer hardføre boliger, noe som det er mangel på. Rambøll vurderer at Karmøy arbeider målrettet med å imøtekomme de utfordringer de står overfor i forhold til den tilgjengelige kommunale boligmassen. Vi anbefaler at kommunen opprettholder arbeidet med å skifte ut uegnet boligmasse. Videre anbefaler vi at kommunen gjør en vurdering av i hvilken grad kommunen har tilstrekkelig oversikt over beboere i kommunen der foreldre eller andre med forsørgeransvar tar ansvar for å fremskaffe bolig fordi de opplever at kommunen ikke har et tilstrekkelig tilbud. Tildelingsprosess Når det gjelder tildelingen av kommunale boliger har kommunen gode systemer for dette som sikrer samhandling mellom relevante aktører. Dette sikres blant annet gjennom samordnet boligtildeling som har månedlige møter. Det er imidlertid fremkommet ønske om noe mer eiendomskompetanse i noen tildelingsprosesser, da kommunen av og til setter beboere med lav boevne i boliger som lett slites og raskt får et stort oppussingsbehov. Det er uenighet i om ytterligere kompetanse i tildelings er nødvendig, da andre mener gale tildelinger kun skjer på grunn av mangel på egnede boliger, ikke mangel på kjennskap til boligene. Brukerne Rambøll intervjuet i foranalysen opplyser om at de har opplevd tildelingsprosessen som god og at kommunen har ivaretatt brukernes behov i prosessen.

Karmøy kommune 4 av 56 Med bakgrunn i dette anbefaler vi at kommunen fortsetter arbeidet med å sikre god samordning i forbindelse med tildeling av kommunale boliger (samordning mellom tildeling av kommunale utleieboliger og trygde- og omsorgsboliger), beholder en tildelingsprosess som involverer relevante aktører. Videre anbefaler vi at kommunen diskuterer praksis knyttet til behandling av søknader om innflyttinger. Videre bør kommunen enes om i hvilken grad man skal legge til rette for internflyttinger som et ledd i å bistå personer med å endre sin livssituasjon. Sirkulasjon i boligmassen Sirkulasjon i boligmassen er viktig for å frigjøre boliger som benyttes av personer som bor i gal type kommunal bolig eller som kan leie eller eie på det private markedet. Lite tyder på at beboere i kommunale utleieboliger følges opp under kontraktsperioden med henblikk på å motiveres og veiledes videre i egen boligkarriere. Når det gjelder søknader som startlån, vises det også til at det i for liten grad blir gjort kjønnsmessige vurderinger av søknadene. Dette arbeider imidlertid kommunen med og skal utarbeide nye retningslinjer for målgrupper for startlån. Videre ser det også ut til at kommunen har lite rutiner knyttet til å veilede og motivere flyktninger, som leier på det private markedet, til å kjøpe sin egen bolig. Flyktninger som er intervjuet i forbindelse med foranalysen har i liten grad hørt om disse mulighetene. Med bakgrunn i dette anbefaler vi at kommunen etablerer rutiner for å følge opp leietakere underveis i kontraktsperioden med tanke på å få brukere videre i egen boligkarriere. Videre anbefaler vi at kommunen prioriterer arbeidet knyttet til å følge opp flyktninger som har blitt veiledet direkte inn på privat leiemarked i forhold til muligheter for å kjøpe egen bolig. Fremskaffelse av boligmasse Kartleggingen viser at kommunen er i gang med å omstrukturere boligporteføljen og har planer om å anskaffe eller bygge nye boliger. Imidlertid er dette et tidkrevende arbeid og man kan ikke forvente å se resultater omgående. Vi vurderer at kommunen har et stykke igjen før de har nådd målene i handlingsplanen knyttet til fremskaffelse av en differensiert boligmasse. Vi vurderer at dette arbeidet bør gis prioritet i tiden fremover. I det følgende beskrives ulike utfordringer og muligheter i dette arbeidet, herunder lokalisering av boliger, bruk av utbyggingsavtaler som virkemiddel og samarbeid med private utleiere. Lokalisering av boliger Det fremheves i kommunens boligsosiale handlingsplan at aktiv kommunal deltakelse knytet til erverv og opparbeidelse av tomtearealer er hensiktsmessig når kommunen selv skal bygge og eie boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet, for å sikre at kommunen oppfyller sine boligsosiale forpliktelser. Det fremkommer imidlertid at dette er noe kommunen i mindre grad har prioritert å arbeide med i den senere tiden. Nylig har det imidlertid blitt arbeidet aktivt knyttet til å fremskaffe egnede tomter knyttet til etablering av boliger for brukere med rus og/eller psykiske helseutfordringer. Foranalysen viser at kommunen ser ut til å ha praktisert en inkluderende bosettingspolitikk knyttet til bosetting av vanskeligstilte på boligmarkedet, også brukere med liten boevne, herunder brukere med rusmiddelproblemer og psykiske helseutfordringer med vanskelig adferd. Enkelte fremhever at det kan være utfordrende å finne en balansegang mellom å tilby et sosialt inkluderende botilbud til brukeren og hensynet til naboer og øvrige bomiljø. Det er en utfordring for kommunen å formidle kommunens ansvar for å yte bolig og tjenester til vanskeligstilte på boligmarkedet, særlig knyttet til brukere med psykiske helseutfordringer og/eller rusmiddelproblemer, samt å få forståelse for hvilke rammebetingelser kommunen arbeider under. Etter vår vurdering fremstår det som viktig at kommunen arbeider for å sikre at kommunens øvrige befolkning, samt tjenesteapparatet og samarbeidspartnere som politi og brannvesen får forståelse for kommunens ansvar overfor vanskeligstilte på boligmarkedet. I dag ser det imidlertid ut til å være enkelte utfordringer knyttet til helhetlig tilnærming til denne problematikken blant de ulike aktørene innad i kommunen. Etter vår vurdering fremstår det som sentralt å sikre at kommunen fremstår samlet i sine tilbakemeldinger til den øvrige befolkningen i

Karmøy kommune 5 av 56 kommunen og at kommunen har en felles «policy» på området. Etter vår vurdering vil også et tett samarbeid med lokalt politi bidra til å sikre en større forståelse for hverandres ansvar knyttet til denne brukergruppen. Samarbeid mellom politiet og kommunen gjennom Politirådet knyttet til disse problemstillingene vil etter vår vurdering kunne bidra til en større forståelse for hverandres rammebetingelser på området. Dialogkonferansen som kommunen skal arrangere er også en arena som vil kunne bidra til å sikre mer felles forståelse på feltet. Utbyggingsavtaler Kommunen har et generelt ansvar for å tilrettelegge for boliger og boligbygging for alle innbyggere. Kommunen har et særlig ansvar for å tilrettelegge for bolig for vanskeligstilte. Rambøll vurderer imidlertid at det er viktig å se dette i sammenheng. Et presset boligmarked med høye boligpriser vil kunne føre til et økt behov for kommunal boligbistand og dermed at færre klarer å skaffe seg bolig på egenhånd. Det vil derfor være relevant at kommunen planlegger for flere billige boliger. Foranalysen viser, med eksempler fra Sandnes, at kommunen gjennom utbyggingsavtaler i sterkere grad enn bare gjennom bestemmelser til arealplaner kan påvirke antall, størrelsen og utformingen av boliger innenfor bestemte utbyggingsområder der en finner det hensiktsmessig. Dette kan bidra til at kommunen får flere tilgjengelige rimelige boliger på markedet, slik at flere kan skaffe seg leilighet selv. Videre kan kommunen ved aktiv bruk av utpekingsretten fremskaffe boliger til vanskeligstilte til kommunal fremleie. Selv om Karmøy er i en noe annen situasjon, sammenlignet med Sandnes, er det etter vår vurdering fortsatt viktig at kommunen tar en aktiv del i å fremskaffe en differensiert boligmasse. Boligmarkedet i Karmøy består i dag av mange eneboliger og stadig færre eneboliger bygges med utleiedel. Videre bygger private utbyggere i liten grad for det private utleiemarkedet. Foranalysen viser også at kommunen i fremtiden ønsker å arbeide mer målrettet med å få brukere videre i egen boligkarriere gjennom å kjøpe sin egen bolig. Om dette skal lykkes må det etter vår vurdering være et tilstrekkelig antall rimelige boliger på markedet. Samtidig som det er generelt viktig at det er tilgang på rimelige boliger for at man skal forhindre at personer kommer i boligvansker. Ser vi disse momentene i sammenheng vurderer vi det som viktig at kommunen i fremtiden tar en aktiv rolle i boligutviklingen for å sikre at boligutbyggingen møter fremtidens behov. Kommunen bør derfor blant annet utvikle samarbeid med boligbyggere for å sikre ønsket utvikling på boligmarkedet. Det fremkommer gjennom foranalysen at det er interesse blant utbyggere for å samarbeide med kommunen om utbygging av boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet. Samarbeid med private utleiere Kommunen benytter seg i liten grad av det private utleiemarkedet til å fremskaffe boliger til vanskeligstilte. Dette med unntak av flyktninger, hvor rundt 90 prosent bosettes på det private markedet. Ellers fremstår det som kommunen i liten grad forsøker å bosette andre grupper vanskeligstilte på boligmarkedet i privat leie. Etter samtale med private utleiere fremstår det som vilje blant private til å bosette også andre grupper vanskeligstilte på det private markedet. Det som fremstår som sentralt er at beboeren har boevne og at vedkommende får den oppfølgingen vedkommende trenger fra det kommunale tjenesteapparatet, samt ar husleien blir betalt. Kommunen må tilstrebe å være en profesjonell og pålitelig leietaker, og synliggjøre dette overfor private utleiere. Dette inkluderer etter vår vurdering å stille med nødvendige garantier i tilfelle ødeleggelser eller dersom husleien ikke blir betalt (gjennom garanti eller depositum). Videre ser det ut til å være et suksesskriterie å ha gode rutiner for helsetjenester og/eller booppfølging også i private boliger, samt ha gode relasjoner til private utleiere.

Karmøy kommune 6 av 56 1. INNLEDNING 1.1 Bakgrunn og formål I perioden desember 2014 til april 2015 har Rambøll Management Consulting (Rambøll) gjennomført Foranalyse av boligsosialt arbeid. Prosjektet er gjennomført på oppdrag for Karmøy kommune. Foranalysen er en del av Karmøy kommunes deltakelse som programkommune i boligsosialt velferdsprogram i regi av Husbanken. Kommunen ønsker gjennom deltakelsen i programmet å organisere det interne samarbeidet knyttet til boligsosiale tiltak slik at kommunen framstår som en helhetlig aktør på det boligsosiale området, både internt i kommunen og overfor brukerne og publikum. Videre er det et mål at kommunen til enhver tid fanger opp og løser innbyggernes boligbehov. Kommunens hovedmål er å arbeide for at innbyggerne skal bo trygt og godt, og at kommunen skal kunne tilby gode individuelle tjenester til innbyggere som trenger dette slik at de kan opprettholde stabile og varige boforhold. Kommunen vil også gjennom programperioden arbeide for å opprette et tilstrekkelig antall egnede boliger til vanskeligstilte i kommunen. I kommunes boligsosiale handlingsplan (2014-2017) er følgende hovedmål definert: «Å sørge for god utnyttelse av den boligmassen kommunen eier eller disponerer». «Å få aktiv og samordnet bruk av tilskudd/låneordninger og andre virkemidler». «Å skaffe tilstrekkelig antall ulike typer boliger. Statlige prioriteringer og føringer følges opp». «Å ha tilstrekkelig ressurser til oppfølging. Statlige prioriteringer og føringer følges opp». «Å få til effektiv ansvars- og oppgavefordeling innen kommunens boligsosiale arbeid (organisering, drift og forvaltning)». Karmøy kommune har bedt om en foranalyse som er tett knyttet til mål og tiltak i den boligsosiale handlingsplanen (2014-2017). En av hovedmålsettingene i planen er å legge til rette for god utnyttelse av boligmassen. Videre knytter foranalysen seg til målsettingen om å fremskaffe tilstrekkelig antall ulike typer boliger. Karmøy kommune har bedt om at foranalysen tar for seg følgende områder: 1. Kartlegging av brukererfaringer knyttet til søknadsprosessen og oppfølgingen i kommunale boliger 2. Kartlegge det private utleiemarkedet 3. Utnyttelse av boligmassen 4. Utbyggingsavtaler som er virkemiddel 5. Vurderinger og anbefalinger knyttet til kommunens fremtidige boligsosiale arbeid

Karmøy kommune 7 av 56 1.2 Metodisk gjennomføring Foranalysen baserer seg i hovedsak på kvalitativ metode, i form av dokumentstudier, intervjuer og workshop. Dette har vært hensiktsmessig ettersom problemstillingene i foranalysen fordrer at en går i dybden for å få en solid forståelse for status og organisering av det boligsosiale arbeidet i kommunen. I det følgende gjennomgår vi datakildene foranalysen bygger på. Dokumentgjennomgang Både i forbindelse med oppstart, analyse og rapportering er det gjennomført systematiske studier av kommunale planer og dokumenter. Målsettingen med dokumentstudiene har vært å styrke kunnskapsgrunnlaget for foranalysen, samt å få innblikk i kommunens utfordringer på det boligsosiale feltet og å få god innsikt i organisering og oppgave- og ansvarsfordeling på feltet. Særlig relevant er her kommunens boligsosiale handlingsplan (2014 2017). Videre kan nevnes følgende dokumenter som også har inngått i analysen: kommuneplanens samfunnsdel (2008-2019), ruspolitiske handlingsplan (2012-2015), psykisk helse- og rusarbeid (2013-2020) og Tiltaksplan for Fremtidens helse- og omsorgstjenester (- 2020). Kvalitative intervjuer For å innhente dybdekunnskap om erfaringer og vurderinger knyttet til kommunens boligsosiale arbeid har vi i foranalysen gjennomført kvalitative intervjuer med ulike aktører med tilknytning til det boligsosiale arbeidet i kommunen. I intervjuene har vi innhentet de ulike informantgruppenes synspunkter på status og organisering av kommunens boligsosiale arbeid. Intervjuene ble gjennomført som semistrukturerte, kvalitative intervjuer. Det er gjennomført til sammen 13 intervjuer med de kommunale tjenestene i foranalysen. Representanter for følgende aktører inngår som informanter: Rådmann Eiendomsavdelingen (inkludert representanter fra boligkontoret) Virksomhet helse, inkludert rus- og psykisk helsetjeneste og bestillerkontoret for helseog omsorgstjenester Avdeling mottak og oppfølging/lavterskeltilbud, herunder miljøarbeider for booppfølging Pilehagen Flyktningetemaet NAV Akutt/midlertidig boliger NAV Politisk ledelse Videre har det også blitt innhentet informasjon fra tre private utbyggere/utleiere, samt én aktør som driver med profesjonell utleie av boliger i forbindelse med arbeidet med foranalysen. Det har ikke lykkes Rambøll å komme i kontakt med flere private aktører, herunder private utleiere eller private utbyggere, da enkelte har takket nei til å delta. Karmøy kommune ønsket også at foranalysen skulle innhente erfaringer fra brukerne. I foranalysen inngår til sammen 12 intervjuer med brukere og brukerorganisasjoner/pårørende organisasjoner om deres erfaringer med søknadsprosessen og oppfølgingen i boligen. Det ble gjennomført intervjuer med 10 brukere og én brukerorganisasjon og én pårørendegruppe. Brukerne bestod av flyktninger, LAR-pasienter, beboer i Pilehagen, en startlånkunde samt andre vanskeligstilte på boligmarkedet. Brukerne ble valgt ut av Karmøy kommune. Analyseworkshop I mars ble det gjennomført en analyseworkshop med 20 ansatte i Karmøy kommune. Formålet med workshopen var å: Kvalitetssikre funn og analyser i undersøkelsen

Karmøy kommune 8 av 56 Få ytterligere kunnskap om sentrale problemstillinger Skape et felles bilde av hvordan Karmøy driver sitt boligsosiale arbeid Motivere, inspirere og formidle mulighetsrommet Skape et felles bilde av hva kommunens ambisjoner er for det boligsosiale arbeidet i fremtiden Identifisere tiltak for å nå disse ambisjonene I workshopen arbeidet de ansatte i fellesskap med å identifisere utfordringer og utviklingstiltak for arbeidet videre. 1.3 Leserveiledning Rapporten er videre strukturert på følgende måte: Kapittel 2 redegjør for foranalysens funn om forankring og organisering av det boligsosiale arbeidet i Karmøy kommune Kapittel 3 omhandler utnyttelse av boligmassen, samt en beskrivelse av kommunens boligmasse og boligbehov blant ulike brukergrupper Kapittel 4 presenterer foranalysens funn knyttet til kommunens arbeid med fremskaffelse av boliger, herunder arealplanlegging, bruk av utbyggingsavtaler og utfordringer og muligheter i samarbeidet med private utleiere Kapittel 5 oppsummerer foranalysens hovedfunn, samt Rambølls råd for å styrke det boligsosiale arbeidet i Karmøy kommune

Karmøy kommune 9 av 56 2. FORANKRING, ORGANISERING OG SAMARBEID Både forankring og organisering av det boligsosiale arbeidet kan ha stor betydning for hvordan det boligsosiale arbeidet fungerer i praksis. Overordnet forankring i administrasjon og hos politikere er viktig for å sikre handlingsrommet til det boligsosiale arbeidet. Videre er en forankring av overordnede boligsosiale mål på alle nivåer i organisasjonen viktig, for å sikre at alle ansatte arbeider i samme retning og mot samme mål. I dette kapittelet ser vi først kort på hvordan det boligsosiale arbeidet er forankret i Karmøy kommunes planverk. Deretter retter vi blikket mot kommunens organisering av det boligsosiale arbeidet. I denne delen av kapittelet har vi fokus på hvilke aktører som er til stede i det boligsosiale feltet, hvordan roller og ansvar er fordelt mellom disse, og hvordan samarbeidet i det boligsosiale arbeidet fungerer i praksis. 2.1 Forankring av det boligsosiale arbeidet Det boligsosiale arbeidet i Karmøy kommune er forankret i flere plandokumenter. Arbeidet er forankret gjennom kommuneplanens samfunnsdel (2008-2019). Her fremkommer det at det er et mål at «kommunens tjenester skal framstå som helhetlige og samordnede». Dette gjelder også for det boligsosiale feltet. Videre fremhever planen spesielt brukere som er i LAR-behandling og andre grupper som har problemer med å komme inn på arbeidsmarkedet og deres behov for bolig. Det boligsosiale arbeidet er også forankret i kommunens ruspolitiske handlingsplan (2012-2015). Planen fremhever at stabile boforhold for mennesker med rusmiddelproblemer kan føre til at rusmisbruk dempes. Derfor er det viktig at kommunen sikrer stabile gode boforhold for denne gruppen. Planen fremhever at kommunen har et behov for et bredt spekter av boliger som er tilpasset ulike brukergruppers behov. Planen understreker at dersom man skal klare å dekke ulike behov for mennesker i en vanskelig livssituasjon, er det nødvendig med ett bredt spekter og stor fleksibilitet med tanke på bomiljø/naboer, fysisk utrustning og personelloppfølgning. Dette gjelder akutt-tilbud med oppfølgning, lavterskelbotilbud for personer som vanskelig kan bo sammen med andre, boliger med døgnoppfølgning, boliger med mye oppfølgning, boliger med litt oppfølgning og boliger for de som greier seg ganske bra på egenhånd 1. For å dekke denne gruppens boligbehov fremhever planen at kommunen må ha noe boligmasse i beredskap, slik at man har egnede boliger å tildele denne gruppen ved behov. Kommunens plan for psykisk helse- og rusarbeid (2013-2020) fremhever at kommunen fortsatt skal jobbe med å iverksette tiltak for å sikre personer med alvorlig rus- og psykisk lidelse en tilrettelagt bolig. Planen understreket at kommunen har behov for omsorgsboliger med personalbase for eldre rusavhengige, samt omsorgsboliger for brukere med behov for geografisk nær personal base. Det fremholdes også at det er behov for flere små boliger som er bygd i materiale som tåler slitasje. Alle boliger bør ligge i gangavstand til offentlig kommunikasjon. Tiltaksplan for Fremtidens helse- og omsorgstjenester (- 2020) omhandler kommunens behov for heldøgnsomsorg og vektlegger at omsorgsboliger med heldøgnsomsorg skal være sentralt i kommunens videre tjenestetilbud. Samlokalisering ses som viktig i forhold til å utvikle gode og effektive samdriftsformer for å tilpasse tjenestene etter individuelle behov. I planen fremheves det at det er behov for å etablere et større antall boliger fram mot 2020, så som boliger til eldre/demente/somatisk syke og boliger for utviklingshemmede og barn/unge med nedsatt funksjonsevne. Dette vil medføre store investeringskostnader for kommunen. Disse målene er i tråd med de fem hovedmålene som blir fremhevet i kommunens boligsosiale handlingsplan for 2014-2017: 1. «Å sørge for god utnyttelse av den boligmassen kommunen eier eller disponerer». 2. «Å få aktiv og samordnet bruk av tilskudd/låneordninger og andre virkemidler». 1 Ruspolitiske handlingsplan (2012-2015) side 24.

Karmøy kommune 10 av 56 3. «Å skaffe tilstrekkelig antall ulike typer boliger. Statlige prioriteringer og føringer følges opp». 4. «Å ha tilstrekkelig ressurser til oppfølging. Statlige prioriteringer og føringer følges opp». 5. «Å få til effektiv ansvars- og oppgavefordeling innen kommunens boligsosiale arbeid (organisering, drift og forvaltning)». Ut fra Karmøy kommunes boligsosiale handlingsplan (2014-2017) leser vi at kommunen prioriterer og jobber godt med boligsosiale spørsmål. Kommunen har gjennom arbeidet med handlingsplanen skaffet en god oversikt over organisering, boligmasse og behov, virkemiddelbruk, tiltak og utfordringer kommunen står overfor. Kommunen har videre en egen boliggruppe som er ansvarlig for å ivareta oppfølging og nødvendig koordinering av arbeidet med handlingsplanen. Basert på de sentrale plandokumentene på feltet vurderer vi at kommunen på en god måte integrerer det boligsosiale feltet også i annet planverk, så som ruspolitisk handlingsplan, plan for psykisk helse- og rusarbeid, samt kommunens tiltaksplan for fremtidens helse- og omsorgstjenester. Videre fremkommer det at det har vært bred involvering knyttet til utarbeidelse av den nye boligsosiale handlingsplanen. De ulike tjenesteområdene har kommet med innspill knyttet til utarbeidelse av planen, og gjennom dette har man lykkes med å synliggjøre ulike brukergruppers boligbehov. Det ser også ut til å være sammenheng i kommunens planverk på dette området. Dette vitner om at kommunen har god oversikt over faktorer med betydning for kommunens boligsosiale arbeid, og evner å se dette i sammenheng med utviklingen på fagfeltet. I tråd med hovedmålsettingen om at kommunen skal ha en god utnyttelse av den boligmassen kommunen eier og disponerer skal man i planperioden ha en årlig vurdering eller gjennomgang av tilgjengelige boliger for å se om denne boligmassen er hensiktsmessig sett i forhold til kommunens boligbehov. Det fremkommer at uhensiktsmessige boliger bør vurderes solgt og erstattet med mer formålstjenlige boliger. Eiendomsavdelingen er i gang med denne omstruktureringen av boligporteføljen, hvor man blant annet er i gang med å selge leiligheter i borettslag. 2.1.1 Vurderinger av forankring Det fremheves at det boligsosiale arbeidet i større grad er forankret i både kommunens ledelse og i tjenesteapparatet i dag enn det det var tidligere. Det oppleves derfor også som lettere å samarbeide på tvers, og at de ansatte i kommunen har mer kjennskap til og forståelse for det boligsosiale arbeidet. Mange tilskriver dette til det fokus og den systematikk som har blitt viet arbeidet gjennom utarbeidelse og oppfølging av den boligsosiale handlingsplanen. Et stort flertall av informantene som inngår i kartleggingen fremhever at den Boligsosiale handlingsplanen har ført til økt fokus på det boligsosiale feltet i kommunen. Og at planverket er godt forankret og implementert i de underliggende tjenestene som arbeider på feltet. Vi ser at kommunen har flere strukturer som ivaretar fokus på det boligsosiale arbeidet, og arenaer som sikrer at de ulike tjenestene i kommunen får kjennskap til hverandres arbeidsoppgaver og som bidrar til å sikre helhetlig forståelse på feltet. Eksempel på slike samarbeidsfora er boliggruppen, samt tett samarbeid for øvrig mellom de ulike enhetene. Informantene opplever i stor grad at det boligsosiale arbeidet er forankret på politisk nivå i komkommunen. Politisk ledelse er opptatt av arbeidet som gjøres på det boligsosiale feltet og det fremheves at det gjøres mye bra arbeid for å sikre gode og trygge boforhold for de vanskeligstilte i kommunen. På den annen side ser politisk ledelse utfordringer knyttet til å forene hensynet til trygghet og gode nabolag for andre innbyggere i kommunen med å gi tilbud til enkelte grupper vanskeligstilte. Det fremkommer gjennom foranalysen at kommunen har hatt utfordringer knyttet til å finne egnede boliger og plassering av boliger for enkelte brukere med rusmiddelproblemer og/eller psykiske helseutfordringer. Plassering av vanskeligstilte med rus og/eller psykiske helseutfordringer i allerede etablerte bomiljøer har medført klager fra naboer, da naboer har følt utrygghet og redsel for enkelte av brukerne. Dette oppleves som en svært vanskelig situasjon både for tjenestene, administrasjonen og for politisk ledelse i kommunen.

Karmøy kommune 11 av 56 Enkelte informanter oppgir imidlertid at kommunen har visse utfordringer med å skape og ivareta en helhet i det boligsosiale arbeidet, på tross av at dette er forankret i planverket og at kommunen ser ut til at ha gode rutiner for samarbeid på feltet. Disse utfordringene kan både handle om en felles forståelse for boligsosialt arbeid blant ulike aktører og enheter i kommune, og koordinering og rolle- og ansvarsfordeling mellom disse. Sitatet i boksen ved siden av illustrerer dette poenget. I all hovedsak fremheves det imidlertid som vi har vært inne på at de ulike tjenestene samarbeider godt og at arbeidet er høyt prioritert både administrativt og politisk. Enkelte stiller imidlertid også spørsmål ved om i de ulike tjenestene kjenner til det boligsosiale arbeidet i sin helhet. Og i hvilken grad de underliggende tjenestene har kjennskap til innholdet og virkemidlene i det boligsosiale arbeidet. Fra intervjuene: «Det er ulik forståelse for feltet. Behov for tjenester og boliger for eksempel. Hvordan de blir behandlet. Hvordan man behandler klager fra naboer om uro og kontakt med leietaker. Tjenesteapparatet i kommunen har ulike forståelse av dette. Alle har forskjellig ståsted inn i dette, det er vanskelig å se hele forståelsen. Det er mange etater som er inne i dette arbeidet». «Skulle ønske at dette (forankringen) var bedre. Det er ikke alle som kjenner til arbeidet i sin helhet eller kjenner til virkemidlene og muligheter for å få sin egen bolig». 2.2 Organisering og samarbeid Organiseringen av det boligsosiale arbeidet har betydning for hvordan arbeidet fungerer i praksis, og hvordan det legges til rette for å gjennomføre det som fremkommer i kommunens planer og strategier. I tråd med dette påpekes det i det femte hovedmålet i den boligsosiale handlingsplanen at kommunen skal sikre en effektiv ansvars- og oppgavefordeling innen kommunens boligsosiale arbeid (organisering, drift og forvaltning). I det følgende ser vi nærmere på hvilke aktører som er involvert i kommunes boligsosiale arbeid, hvordan ansvaret er fordelt mellom disse, og hvordan samarbeidet mellom de ulike aktørene fungerer. 2.2.1 Aktører i det boligsosiale arbeidet Boligsosialt arbeid berører en rekke fag- og ansvarsområder. Dette er også tilfellet i Karmøy kommune. Tabell 2.1 viser hvilke tjenesteenheter som er involvert i det boligsosiale arbeidet i kommunen, og hvilke ansvars- og arbeidsområder disse har, per mars 2015. Tabell 2.1. Oversikt over involverte enheter i kommunens boligsosiale arbeid Tjenesteenhet Eiendomsavdelingen Ansvars- og arbeidsområde Eiendomsavdelingen ligger under Teknisk etat. Eiendomsavdelingen har ansvaret for å bygge eller kjøpe inn kommunale boliger, og sørge for at kommunen til en hver tid har tilstrekkelig antall boliger til vanskeligstilt som har behov for bolighjelp fra kommunen. Fremskaffelse av kommunale boliger skjer i samarbeid med helseog omsorgsetaten. Eiendomsavdelingen har videre ansvaret for vedlikehold av den kommunale boligmassen og kontrakter med private. Det er kommunen som huseier og utleier som også har ansvaret for å begjære utkastelse ved eventuelt mislighold av leiekontrakten. Kommunen har opprettet et eget boligkontor som er organisert under Eiendomsavdelingen. Her sitter programleder Husbankens

Karmøy kommune 12 av 56 boligsosiale velferdsprogram. Videre har boligkontoret to konsulenter som jobber med startlån og boligtilskudd og én konsulent som jobber mer kommunale utleieboliger. Dette innebærer å ta imot søknader om kommunal utleieboliger, samt informasjon om alternativer til kommunal bolig. Bestillerkontoret for helse- og omsorgstjenester Karmøy kommune har et felles bestillerkontor for helse- og omsorgstjenester. Bestillerkontoret skal sikre lik tilgang på helse- og omsorgstjenester til alle innbyggere, uavhengig av alder, tjenestebehov og bosted. Bestillerkontoret er også koordinerende enhet for habilitering og rehabilitering (KE), og har ansvar for å følge opp brukere med omfattende tjenestebehov. Bestillerkontoret tildeler ulike helsetjenester, så som rehabilitering, hjemmesykepleie og fysioterapi for å nevne noen. Videre tildeler bestillerkontoret praktisk bistand og opplæring (hjemmehjelp og miljøarbeid). Bestillerkontoret tildeler også boligtilbud, herunder opphold i sykehjem og bolig med og uten heldøgnsomsorg, herunder trygde- og omsorgsboliger. Helse- og omsorgsetaten Helse- og omsorgsetaten organiserer et bredt spekter av helse- og sosialtjenester. Relevant for det boligsosiale feltet er blant annet ulike botilbud og bofelleskap, hjemmetjenester og rus- og psykiske helsetjenester. Rus- og psykiske helsetjenester ved avdeling for mottak og oppfølging tildeler og yter oppfølgingstjenester i bolig til rusmiddelavhengige. Tjenesten har miljøarbeidere som arbeider med booppfølging og aktivisering av personer med rusmiddelproblemer. Kommunen har en egen helsestasjon for rus, som har ansvaret for behandling av LAR-pasienter. Tildeling av kommunale utleieboliger skjer ved helsestasjonen for rus. Tildelingen samordnes med bestillerkontoret i et samordningsmøte. NAV Flyktningetjenesten (organisert i NAV Karmøy) NAV kommune har plikt til å fremskaffe midlertidig botilbud, jf. lov om sosiale tjenester i NAV. NAV Karmøy disponerer tre akuttboliger. NAV har også generell plikt til å gi bistand til personer som har vansker på boligmarkedet. NAVs hovedvirkemiddel er økonomisk sosialhjelp, samt råd og veiledning, herunder økonomisk rådgivning. Den statlige bostøtteordningen administreres av NAV. Har et helhetlig ansvar for mottak og oppfølging av flyktninger i kommunen. Flyktningetjenesten har ansvar for å fremskaffe boliger til nyankomne flyktninger. Flyktningetjenesten benytter i stor gra det private markedet til å bosette flyktninger. Flyktningetjenesten har også ansvar for booppfølging overfor flyktninger.

Karmøy kommune 13 av 56 2.2.2 Arenaer for samhandling Kommunen har flere samarbeidsarenaer på det boligsosiale feltet. I det følgende gjør vi rede for de mest sentrale. Boliggruppen Kommunen har opprettet en egen tverretatlig samordningsgruppe, boliggruppen, som i følge handlingsplanen skal møtes fire ganger per år. Boliggruppen består av representanter fra bestillerkontoret, rus- og psykiske helsetjenester, NAV og eiendomsavdelingen. Boliggruppen arbeider med å følge opp og koordinere arbeidet med den boligsosiale handlingsplanen og arbeider med å utarbeide overordnede rutiner på feltet. Boliggruppen skal være en arena der en tar opp utfordringer og der avgjørelser kan tas. Det er videre viktig at boliggruppen følger opp saker i de underliggende etatene slik at man får en tettere oppfølgning og raskere løsninger på enkeltsaker. Det fremheves gjennom intervjuene at boliggruppen er en arena hvor man diskuterer, drøfter og informerer de ulike tjenestene om viktige tema og utfordrende problemstillinger. Eksempel på saker som kan tas opp i denne gruppen er hvordan kommunens kal håndtere naboklager hvis det er spesielt vanskelige saker. Gruppen oppleves som svært nyttig og informanter fremholder at den bidrar til bedre samhandling og koordinering på feltet. Boliggruppen fungerer videre som en arena der kommunens aktører sammen får oversikt over brukere av kommunale boliger samt deres behov. Blant annet benyttes møtene til å vurdere om brukere som er bosatt i kommunale utleieboliger har et hjelpebehov som tilsier at de bør flyttes over i kommunale trygde- eller omsorgsboliger. Møtene blir også i noe grad brukt til å koordinere søknader ved å eksempelvis fange opp om det er enkelte som har søkt kommunal utleiebolig som fyller kravene for trygde- eller omsorgsbolig. Samhandlingsmøte I Karmøy kommune tildeles trygde- og omsorgsboliger av bestillerkontoret. Trygdeboliger er for personer som trenger helse- og omsorgstjenester i hjemmet. Omsorgsboliger er knyttet til personalbase og har høyere pleiefaktor. Tildeling av kommunale utleieboliger til vanskeligstilte på boligmarkedet tildeles av leder for rus- og psykiske helsetjenester. Tildelingene blir gjort på bakgrunn av de som har søkt om bolig, og tilgjengelige boliger. Det fremkommer gjennom foranalysen at tildelinger av kommunale boliger samordnes i et samordningsmøte. I dette møtet deltar rus- og psykiske helsetjenester, bestillerkontoret og boligkontoret. Vi kommer nærmere tilbake til hvordan selve tildelingsprosessen fungerer i kapittel 3. Samarbeid om byggeprosjekter Det fremkommer gjennom kartleggingen at kommunen i prosesser knyttet til utbygging av nye boliger involverer bredt fra kommunens tjenesteapparat. De ulike fagenhetene som har kunnskap om de ulike brukergruppenes behov for bolig og tjenester har blitt aktivt involvert knyttet til utbyggingsprosesser. Dette oppleves som vellykket blant de ulike aktørene. Samarbeid mellom tjenestene i den daglige driften Det fremkommer videre at det er et tett samarbeid mellom rus- og psykiatritjenesten, NAV og bestillerkontoret. Gjennom dette samarbeidet sikres helhetlige vurderinger knyttet til tildeling av bolig og oppfølgings- og helsetjenester til brukere som har behov for sammensatt oppfølging eller tjenester. Videre fremkommer det at det er et tett samarbeid mellom boligkontoret og de ulike tjenestene i forbindelse med tildeling av boliger.

Karmøy kommune 14 av 56 Samarbeid mellom rus- og psykiske helsetjenester, NAV og kriminalomsorgen Kommunen har inngått en samarbeidsavtale med kriminalomsorgen for å bidra til et forpliktende og systematisk samarbeid rundt innsatte under straffegjennomføringen for å oppnå blant annet ordnede boligforhold etter løslatelse. I avtalen inngår også samarbeid knyttet til arbeid, opplæring eller andre tiltak som kan bidra til at den løslatte ikke begår nye kriminelle handlinger. NAV og enhet for rus- og psykiske helsetjenester er sentrale aktører i dette samarbeidet. Dialogkonferanser Dialogkonferanser er et av tiltakene som skal igangsettes for å bidra til en effektiv ansvars- og oppgavefordeling på det boligsosiale feltet. Dialogkonferansene skal inkludere kommunens administrasjon og politiske representanter. Kommunen arbeider på det tidspunktet rapporten skrives med å planlegge en slik konferanse og den første vil bli arrangert i mai 2015. 2.2.3 Vurderinger av organisering og samarbeid Enkelte informanter som inngår i kartleggingen fremhever som vi har vært inne på at kommunen ikke i tilstrekkelig grad evner å se det boligsosiale feltet i sin helhet. Disse utfordringene kan både handle om en felles forståelse for boligsosialt arbeid blant ulike aktører og enheter i kommune, og koordinering og rolle- og ansvarsfordeling mellom disse. Felles forståelse Foranalysen viset at det er godt samarbeid mellom de ulike tjenestene innen det boligsosiale feltet i Karmøy kommune. Imidlertid er det enkelte som fremhever at de ulike tjenestene har ulik forståelse og ståsted inn i arbeidet og at dette kan være en utfordring som kan medføre at man ikke evner å se helheten i arbeider som gjøres. Informanter fremhever at det er viktig å forene de ulike perspektivene og skape en helhetlig forståelse. I handlingsplanen fremheves den samme utfordringen; «ofte er det få som ser helheten og det kan være ulik forståelse for arbeidet både internt i etatene og mellom etatene. Dette kan være ulik forståelse av rammevilkår som bl.a. økonomi og brukerbehov». Sitatet i boksen til høyre illustrerer dette poenget. Selv om det kan være en felles forståelse for hvor man skal eller hvilke retning arbeidet skal ha kan de ulike tjenestene ha ulik agenda, dette kan enkelte ganger medføre utfordringer. Fra intervjuene: «Har de andre forståelse for det arbeidet dere utfører?» «Ja, det har de, men vi har hver vår agenda og det går ikke alltid sammen». Et av hovedmålene med kommunens boligsosiale arbeid er at kommunen skal ha en effektiv ansvars- og oppgavedeling knyttet til organisering, drift og forvaltning. I dette inngår en helthetlig oversikt over feltet. For at man skal sikre dette skal boliggruppen møtes fire ganger i året. Foranalysen viser at samarbeidet i boliggruppen oppleves som vellykket og at dette bidrar til å sikre helhetlige vurderinger og prioriteringer på feltet. Enkelte av informantene fremhever at kommunen fortsatt har et forbedringspotensial knyttet til å oppnå felles forståelse for feltet. Det fremheves i den boligsosiale handlingsplanen at det er viktig å øke forståelsen for det boligsosiale arbeidet både internt og eksternt i kommunen. Et av tiltakene i handlingsplanen skal bidra til å sikre felles forståelse er dialogkonferanse hvor både tjenestene, administrasjonen og politikere skal møtes for å diskuteres feller problemstillinger på feltet. Roller og ansvar Et stort flertall av informantene som er intervjuet i forbindelse med kartleggingen fremhever at kommunen har en hensiktsmessig ansvars- og oppgavedeling på det boligsosiale feltet. De ulike tjenestene fremhever at de har et godt samarbeid seg imellom. Flere fremhever særlig et godt samarbeid mellom de ulike tjenestene innen helse- og omsorg og teknisk sektor. Det oppleves

Karmøy kommune 15 av 56 som om de ulike tjenestene har en stor velvilje til å samarbeide. NOVA-rapporten Fragmentert og koordinert organisering av boligsosialt arbeid i norske kommuner 2 anbefaler at boligsosiale forvaltings-/ utleieoppgaven og kommunal tildelings-/ oppfølgingsoppgaver skilles organisatorisk fra hverandre. Det argumenters for at det å ha én tildeler og én utleier vil gi en bedre koordinert arbeidsutførsel. Karmøy kommune har en organisering som er i tråd med denne anbefalingen. Videre er det viktig at begge organene er fleksible og samordnet, og det bør være en god kommunikasjon og et godt samarbeid mellom tildeler og utleier. Her er tverretatlige samarbeid og gode rutiner for konsultasjon og informasjonsutveksling metoder som kan og bør benyttes. Foranalysen finner at man i Karmøy har god kommunikasjon og et godt samarbeid mellom de tjenestene som har ansvaret for oppføling og tildeling og Eiendomsavdelingen som har ansvar for forvaltningen av de kommunale boligene. Når det gjelder ansvars- og oppgavedeling ser det ut til at kommunen har klare retningslinjer for hvilke oppgaver de ulike tjenestene skal utføre. Foranalysen viser imidlertid at det er enkelte utfordringer på dette feltet. Dette knytter seg først og fremst til oppgave- og ansvarsfordelingen mellom de ulike tjenestene og boligkontoret. Gjennom foranalysen fremkommer det at det er enkelte uavklarte spørsmål knyttet til hvilke oppgaver som skal ligge til boligkontoret og hvilke oppgaver som skal utføres av de respektive tjenestene. Dette knytter seg blant annet til hvem som er ansvarlig for å behandle naboklager for brukere som ikke har oppfølgingstjenester i boligen. Det fremheves at det er et forbedringspotensial knyttet til å avklare roller og ansvar på dette området. Det fremkommer gjennom foranalysen at kommunen er i gang med å avklare og lage retningslinjer i forbindelse med de uklarheter som er identifisert. I handlingsplanen fremkommer det at det er viktig å sikre gode kommunikasjonslinjer internt og mellom de ulike etatene, samt sikre klar og tydelig oppgave- og ansvarsfordeling på feltet. I dette arbeidet skal det utarbeides «guider» som skal benyttes internt, for å få en oversikt over hvem som har ansvaret for hvilke oppgaver og hvor eventuelle problemer skal meldes. Dette blir en viktig oppgave i forbindelse med opprettelse av boligkontor i kommunen. Videre ser det ut til at kommunen i noe grad mangler en helhetlig plan for brukernes boligkarriere. Det fremkommer som uklart hvem som har ansvar for å følge opp brukere med motivasjon og veiledning underveis i kontraktsperioden for å få brukere videre i egen boligkarriere. Det fremkommer gjennom kartleggingen at boligkontoret informerer om startlån til alle som søker om kommunal bolig. Imidlertid fremkommer det ikke klart hvem som har ansvar for å følge opp dette underveis i kontraktsperioden eller ved kontraktens utløp. Vi vil komme videre til dette temaet i kapittel 3 hvor vi ser på hvordan kommunen arbeider med å sikre sirkulasjon i den kommunale boligmassen. Som vi allerede har vært inne på tildeles trygde- og omsorgsboliger av bestillerkontoret 3. Tildeling av kommunale utleieboliger gjøres av rus- og psykiske helsetjenester. Tildelingene samordnes videre gjennom et samhandlingsmøte mellom rus- og psykiske helsetjenester og bestillerkontoret. Det fremkommer gjennom foranalysen at kommunen har arbeidet mye med å få en bedre samordning av boligtildelingen i forrige planperiode. Gjennom foranalysen har det fremkommet synspunkter på at denne oppdelingen, mellom tildeling av trygde- og omsorgsboliger og kommunale utleieboliger, kan oppleves som uoversiktlig og fragmentert både internt i kommunen og eksternt overfor søkerne. Det fremkommer videre at kommunen i inneværende planperiode skal arbeide videre med samordning av tildelingsprosessen og at man skal ha en felles innsøking og tildeling av de ulike type kommunale boligene. Gjennom foranalysen har det ikke kommet klart frem hvor kommunen er i denne prosessen. Det fremkommer at det har vært diskutert i boliggruppen hvordan man skal samordne tildelingsprosessen. Imidlertid har man per i dag fortsatte en todelt innsøking og tildeling av kommunale boliger. 2 Nova rapport 18/08. Fragmentert og koordinert organiseringen av boligsosialt arbeid i norske kommuner. Åsmund Langsether, Jardar Sørvoll og Thorbjørn Hansen. 3 Trygdeboliger er for personer som trenger helse- og omsorgstjenester i hjemmet. Omsorgsboliger er knyttet til personalbase og har høyere pleiefaktor.

Karmøy kommune 16 av 56 Arbeidet med å samordne tildelingsprosessen må ses i sammenheng med at kommunen er i ferd med å bygge opp et boligkontor som skal ha ansvar for det boligsosiale arbeidet i kommunen, herunder ett overordnet ansvar for at Husbankens tilskudds- og låneordninger blir benyttet fullt ut. Kontoret skal videre koordinere tildeling, oppfølgning av leiekontrakter og forvaltning av boenhetene. Kontoret skal også ha ansvar for kjøp og salg, samt etablering av avtaler med utbyggere. Foranalysen viser at kommunen er i gang med få på plass gode strukturer og rutiner for arbeidet som boligkontoret skal uføre. Enkelte informanter fremhever at man fortsatt må jobbe mer for å få til et velfungerende boligkontor som kan ivareta alle de oppgaver som er intendert tillagt kontoret. 2.3 Oppsummering Dette kapittelet viser at Karmøy kommune har gode samarbeidsarenaer på plass i organisasjonen, med viktige fora for planlegging (boliggruppen) og samordning av tildeling av kommunale boliger (samhandlingsmøte). Dialogkonferansene som kommunen planlegger å arrangere fremstår som et viktig forum for å sikre felles forståelse og helhetlig tilnærming til det arbeidet som gjøres på det boligsosiale feltet. Kommunens boligsosiale arbeid et godt forankret i planverket, først og fremst gjennom den boligsosiale handlingsplanen. Kommunen har gjennom arbeidet med handlingsplanen skaffet seg svært god oversikt over organisering, boligmasse og behov, virkemiddelbruk, tiltak og utfordringer kommunen står overfor. Like fullt forekommer det enkelte utfordringer i forbindelse med å ivareta en helhetlig tilnærming til det boligsosiale arbeidet. Enkelte informanter som inngår i kartleggingen fremhever at kommunen ikke i tilstrekkelig grad evner å se det boligsosiale feltet i sin helhet. Disse utfordringene kan både handle om en felles forståelse for boligsosialt arbeid blant ulike aktører og enheter i kommune, og koordinering og rolle- og ansvarsfordeling mellom disse. Enkelte understreker at kommunen fortsatt har et forbedringspotensial knyttet til å oppnå felles forståelse for feltet, dette knytter seg til forståelse for blant annet brukernes behov og de ulike tjenestenes rammebetingelser etc. Det ser ut til at kommunen har klare retningslinjer for ansvars- og oppgavedeling mellom de ulike tjenestene. Foranalysen viser imidlertid at det er enkelte utfordringer på dette feltet. Gjennom foranalysen fremkommer det at det er enkelte uavklarte spørsmål knyttet til hvilke oppgaver som skal ligge til boligkontoret og hvilke oppgaver som skal utføres av de respektive tjenestene. Kommunen er i gang med å avklare og lage retningslinjer i forbindelse med de uklarheter som er identifisert. Videre ser det ut til at kommunen mangler en helhetlig plan for brukernes boligkarriere. Det fremkommer som uklart hvem som har ansvar for å følge opp brukere med motivasjon og veiledning underveis i kontraktsperioden for å få brukere videre i egen boligkarriere. Kommunale utleieboliger tildeles av rus- og psykiske helsetjenester, mens trygde- og omsorgsboliger blir tildelt av bestillerkontoret. Gjennom foranalysen har det fremkommet synspunkter på at denne oppdelingen kan oppleves som uoversiktlig og fragmentert både internt i kommunen og eksternt overfor søkerne.

Karmøy kommune 17 av 56 3. UTNYTTELSE AV BOLIGMASSEN Mange kommuner har begrenset tilgang på tilgjengelige kommunale boliger, og ofte er det større etterspørsel enn kapasitet. I dette kapittelet ser vi nærmere på boligmassen og boligbehovet i Karmøy kommune. Dette inkluderer både disponering av boligmassen, prioriteringer av ulike målgrupper, og rutiner for tildeling. En løsning for å øke tilgangen på boliger er å anskaffe nye boliger, en annen løsning er å øke sirkulasjonen i den eksisterende boligmassen. Dette ser vi også på i dette kapittelet. 3.1 Beskrivelse av boligmarkedet i Karmøy Boligmarkedet har stor innvirkning på den boligsosiale innsatsen i alle kommuner. I kommunens boligsosiale handlingsplan fremkommer det at Karmøy kommune er en kommune i vekst med økende folketall. I tillegg har kommunen et næringsliv som innebærer at det er mange gjestearbeidere til kommunen. Dette medfører større press i leiemarked med få ledige utleieboliger og høyere leiepriser. Det fremheves at tilgangen på boliger på det private markedet er presset, dette gjelder både for å leie og å kjøpe bolig. Det er blant annet færre leiligheter til leie i private eneboliger, både fordi det bygges færre eneboliger med utleiedel og fordi mange som bor i slike boliger ikke lenger har behov for å leie ut tilhørende utleiedel, men integrerer disse i egen bolig. Private utbyggere bygger i liten grad ut for det private leiemarkedet. Det pressede boligmarkedet har betydning for hvor mange som må søke bolighjelp fra kommunen, noe som igjen har betydning for køen på kommunale boliger, og hvor raskt en beboer kan klare å komme videre i en egen eid eller leid bolig. Vi vil nå se nærmere på de primære brukergruppene av de kommunale boligene i Karmøy kommune. 3.2 Ulike brukergrupper og deres behov for bolig og booppfølging I det følgende vil vi se nærmere på ulike brukergrupper av det boligsosiale tilbudet i Karmøy og gi en kort redegjørelse for de enkelte brukergruppers behov i forhold til boligtype og booppfølging og eventuelle særskilte utfordringer. Personer med rus og/eller psykiske lidelser Blant brukergruppen bestående av personer med rus og/eller psykiske lidelser finnes de personene kommunen har størst utfordringer med å tilby et egnet botilbud. Vi presenterer denne gruppen først, da flere informanter opplever at kommunen ikke får rettet sin oppmerksomhet på andre brukergrupper før man har et tilstrekkelig tilbud på plass til denne gruppen. Spesielt i gruppen med samtidige rus og psykiske lidelser (ROP-lidelser) er det enkelte personer som har behov for spesielt tilrettelagte boliger, som er svært hardføre og delvis skjermet fra omgivelsene. Noen av brukerne fungerer godt i nærheten av andre brukere, mens andre er avhengig av å ha god avstand. Enkelte i denne brukergruppen har sykdomsperioder der de utfører store ødeleggelser i boligen. Brukergruppen stiller både krav til spesielt egnede bolig og i tillegg er det behov for å ta hensyn til omgivelsene, i form av andre brukere og naboer. Det fremkommer gjennom kartleggingen at kommunen har spesielt store utfordringer knyttet til et fåtall brukere med svært liten boevne. Det er i dag kjøpt inn én mobil boenhet som kommunen ønsker å forsøke å benytte til denne gruppen. Tidligere har disse brukerne vært bosatt i boliger som har vært lite tilpasset deres boevne. Dette har resultert i store ødeleggelser på boligmassen og negativ oppmerksomhet fra naboer. Kommunen opplever dette som en svært fortvilet situasjon, hvor man på den ene siden ønsker å gi et forsvarlig botilbud til brukere i en svært vanskelig livssituasjon, samtidig som man ønsker at nærmiljøet skal føle seg trygge og ivaretatt av kommunen.

Karmøy kommune 18 av 56 I tillegg til gruppen som beskrevet over har kommunen en større gruppe med liten boevne og som det også er forbundet utfordringer med å bosette i allerede etablerte boområdet. Kommunen opplever det som svært utfordrende å finne en god plassering for slike brukere. Det er gjort en rekke grep og etableringen av Pilehagen, som blir nærmere beskrevet i kapittel 3.3.1, er et av tiltakene som fremheves som positive. Fra intervjuene: «Det er mye som krever store investeringer fremover hvis vi skal fortsette å eie. Dette er en tung gruppe som ikke gjør noe vedlikehold selv. Vi har en utfordring i forhold til å finne rette ansatte, beliggenhet og størrelse». Brukerne innen denne gruppen er ofte ut og inn fra behandlingsopphold i spesialisthelsetjenesten. Kommunen opplever også at de til stadighet for overført sykere brukere med dårligere psykisk helsetilstand. Det vises til at institusjonen i spesialisthelsetjenesten i dag er lagt ned og at disse brukerne nå er overført til kommunen. Eldre Brukergruppen eldre innebærer personer generelt som blir eldre og får nye boligbehov eller behov for oppfølging i egen bolig, men også eldre innenfor de andre brukergruppene, som for eksempel eldre rusavhengige og eldre med nedsatt funksjonsevne. Eldre beboere har ofte behov for lett tilgjengelige boliger, med heis eller inngang på bakkenivå. I tillegg har de ofte behov for trappefrie boliger. Mange eldre som bor i kommunale boliger bor i omsorgsboliger som er tilrettelagt for personer som har nedsatt funksjonsevne. Et flertall av boligene benyttes til eldre med demens og er tilrettelagt til denne gruppen. I kommuneplanens (2008-2019) beskrivelse av kommunens utfordringer, henvises det til prognoser for befolkningssammensetningen, der antall eldre vil øke med omkring 15 % i planperioden. Egnede boliger og oppfølging i bolig er sentralt for at eldre skal kunne bo i egen bolig lengst mulig. Handlingsplanen viser videre til at det kan være en fordel at omsorgsboliger for eldre med omfattende tjenestebehov er samlokalisert rundt sykehjem og personalbaser. En slik samlokalisering kan bidra til at eldre kan bo i egen bolig selv med et stort tjenestebehov. Eldre rusavhengige med behov for omsorgsbolig med personalbase er et av brukerbehovene som er meldt inn til boligsosial handlingsplan. Personer med utviklingshemming/nedsatt funksjonsevne I mange tilfeller vil personer som har nedsatt funksjonsevne ha behov for et kommunalt botilbud med tilhørende oppfølgingstjenester. Behovet avhenger av funksjonsnivået til den enkelte beboer. En del personer med utviklingshemninger har spesielle behov knyttet til sin bolig for å kunne fungere godt både fysisk og sosialt. Behovene kan knytte seg til blant annet: Plassering av boligen o Nærhet til arbeidsplass, butikk og relevante tjenester Sosialt fellesskap o Kjennskap til andre beboere/naboer Det er gjerne nære omsorgspersoner, enten i familien eller blant tjenesteytere som kjenner brukerens behov best. Når behovene knytter seg til mer enn fysiske tilrettelegginger og praktisk bistand er en grundig kartlegging av behov nødvendig.

Karmøy kommune 19 av 56 Det fremkommer av den boligsosiale handlingsplanen at kommunen har utfordringer med å skaffe egnede boliger til denne gruppen. Rambøll vurderer at utfordringene i stor grad knytter seg til at det er mange brukere med spesielt individuelle behov i denne gruppen. Behovene knytter seg til boligens utforming, booppfølging og eventuelle bemanning, sosial tilrettelegging og beliggenhet i forhold til beboernes familier og arbeidsplass. Flyktninger Flyktninger er en differensiert brukergruppe med ulike bolig- og oppfølgingsbehov. Mange flyktninger kommer sammen med familien og dette har medført at denne brukergruppen i større grad enn mange andre brukergrupper har behov for større boliger med flere soverom. Karmøy har gjort en innsats for å kanalisere flyktninger direkte inn i det private markedet. Gjennom dette arbeidet har kommunen lykkes med å få ned presset på de kommunale boligene. 90 prosent av flyktningene er bosatt på det private markedet med direkte leieforhold til utleier. Kommunen fremleier i en periode fra flyktningens ankomst er meldt til vedkommende faktisk ankommer kommunen. Deretter innleder flyktningen et direkte leieforhold med den private utleieren. Det fremkommer gjennom foranalysen at det kan være en utfordring at flyktningetjenesten har store utgifter til fremleie i de tilfeller en bolig blir stående på «vent» til flyktningene ankommer kommunen. I følge handlingsplanen forventes det et økt press på kommunene, også Karmøy, for å bosette flere flyktninger. I følge informanter i kommunen vil mange flyktninger som blir bosatt i kommunale boliger ved ankomst vil kunne ha anledning til å skaffe bolig på det private markedet, enten ved å leie eller ved hjelp av startlån når de er ferdige med introduksjonsordning og fått arbeid. Det er viktig at kommunen følger opp denne gruppen, slik at de som har mulighet til å komme over i privat bolig får nødvendig bistand til dette. 3.2.1 Større andel av brukere med langvarig kommunalt boligbehov Det overordnede målet er at det kommunale boligtilbudet skal være et midlertidig botilbud. Karmøy kommune har vært opptatt av å kanalisere personer som søker kommunal bolig, men som ikke har behov for dette ut i det private markedet. Dette arbeidet har bidratt til at mange personer som tidligere ville fått tildelt en kommunal bolig i dag kommer direkte inn på det private markedet. Når kommunen lykkes med å få flere personer som kan klare å etablere seg på det private markedet direkte inn på det private markedet medfører dette at andelen brukere av det kommunale botilbudet med langvarig kommunalt bobehov vil øke. Mange brukergrupper kan hjelpes videre, mens mange vil ha behov for bolighjelp fra kommunen på mer permanent basis. Dette gjelder både personer i utleieboliger og beboere i trygde- og omsorgsboliger. For personer i trygde- og omsorgsboliger har kommunen gjerne et mål om at de skal bli boende permanent i disse boligene for at de ikke skal komme over på et høyere omsorgsnivå, altså over til institusjon. Rambøll vurderer at det overordnede målet om at kommunal bolig skal være et midlertidig botilbud bør vurderes da dette i mindre grad gjelder for den totale andelen av beboere. 3.3 Beskrivelse av den kommunale boligmassen. Vi vil nå se nærmere på den kommunale boligmassen og vurdere hvordan den tilgjengelige boligmassen er tilpasset brukernes behov. Boligsosial handlingsplan for Karmøy kommune opplyser om at kommunen per 31.12.2013 disponerte følgende antall boliger:

Karmøy kommune 20 av 56 Boligtype Antall Utleieboliger 150 Trygdeboliger 182 Omsorgsboliger 187 Midlertidige boliger (NAV) 3 118 av omsorgsboligene er i privat eie, men kommunen styrer tildelingen med grunnlag i rammeavtaler (boliger med tildelingsrett og tildelingsplikt). Boligmassen på Karmøy kommune består generelt i stor grad av frittliggende eneboliger. I 2010 var vel 82 prosent av Karmøys boliger frittliggende eneboliger eller våningshus 4. Kommunens nye boliger består i økende grad av andre typer boliger. Det bygges flere leiligheter og flermannsboliger, men det er fremdeles eneboliger som står for den aller største andelen av boliger. Dette reflekteres også i Karmøys kommunale boligmasse. Som vi har vært inne på tidligere er kommunen i gang med en omstrukturering av den kommunale boligporteføljen. 3.3.1 Beskrivelse av boligtypene I det følgende vil vi gi en kort beskrivelse av de ulike kommunale boligtypene. Utleiebolig Utleieboligene tildeles av leder for rus- og aktivitetstjenesten. Boligene har ulik størrelse og standard og er tilpasset flere brukergrupper. Utleieboligene tildeles i all hovedsak for en periode på tre år. Hovedprinsippet for tildeling av kommunal utleiebolig vil være å tildele bolig til søkere med størst behov for kommunal hjelp til å skaffe seg egnet bolig. Trygdeleiligheter Trygdeleilighetene tildeles av bestillerkontoret. Leilighetene er beregnet på personer som er brukere av helse- og omsorgstjenester. Boligene er tilpasset denne brukergruppen. Omsorgsboliger Omsorgsboliger tildeles av bestillerkontoret. Hoveddelen av omsorgsboligene er eid av private utbyggere, men disponeres av kommunen. Omsorgsboligene i Karmøy er inndelt i tre kategorier: kollektiver, fellesskapsboliger og frittstående boliger. Kollektiver og fellesskapsboliger er bemannede boliger. De frittliggende boligene er ikke bemannet, men beboerne i disse boligene mottar tjenester fra hjemmetjenesten. I handlingsplanen fremkommer det at det er behov for bemannede omsorgsboliger til personer med psykiske problemer og utviklingshemmede. Det er også behov for frittliggende mindre boliger til personer med rus eller samtidige rus og psykiske problemer. Midlertidig bolig Karmøy har 3 midlertidige boliger og disse disponeres og tildeles av NAV. Boligene blir tildelt løpende til de personer som har akutt behov for bolig. De som bor i midlertidig bolig skal prioriteres ved tildeling av kommunal bolig dersom det er hensiktsmessig. Det er stadig behov for de midlertidige boligene og kommunen ser blant annet en økning i antallet brukere av midlertidige botilbud og i lengden på botiden. Årsaken til dette er blant annet at det mangler andre kommunale botilbud. I tillegg til de tre midlertidige boligene kjøper NAV også tjenester av blant annet private hospits og campingplasser. 4 Boligsosial Hanldingsplan

Karmøy kommune 21 av 56 Pilehagen Pilehagen er et botilbud for vanskeligstilte i Karmøy kommune. Hovedproblemstillingen for de som bor i Pilehagen er tung rus og psykiatri. Andre botilbud er prøvd ut og vist seg å ikke være egnet før beboerne kommer til Pilehagen. Boligene i Pilehagen er tilrettelagte, og ulike tilpasninger er gjort med tanke på utfordringer med vedlikehold, brannsikring, forsøpling, ødeleggelser og «oppsamling» av gjenstander. Boligene er med andre ord hardføre. Det er ulike typer boliger, der fire av dem er spesielt hardføre og designet for å minimere vedlikeholdsbehovet. Boligene har for eksempel industribelegg på gulv og de mest hardføre har kun dør inn til bad og ikke skapdører på overskap på kjøkkenet. Pilehagen tilbyr et fellesområde som er åpent deler av dagen. I boligen arbeides det med å forbedre beboernes livskvalitet, samt stabilisering og reduksjon av rusinntak. Noen av beboerne har utfordrende atferd og krever stor grad av oppfølging. Det kreves også for enkelte brukere tett samarbeid med politiet og spesialisthelsetjenesten. Pilehagen har i flere sammenhenger blitt trukket frem som et eksempel på et prosjekt godt egnet for den mest vanskeligstilte gruppen 5. 3.4 Sentrale utfordringer og problemstillinger knyttet til eksisterende boligmasse Vi vil i det følgende trekke frem noen sentrale utfordringer og problemstillinger knyttet til den eksisterende boligmassen i forhold til brukernes og kommunens behov som er kommet frem i arbeidet med foranalysen. Foranalysen viser at den tilgjengelige boligmassen ikke er tilstrekkelig tilpasset brukernes behov. Spesielt to forbedringspunkter trekkes frem av informantene i kommunen: Større behov for enkeltmannsboliger Behov for nyere boligmasse som er enklere å vedlikeholde Behov for flere hardføre boliger Ytterligere ett forbedringspunkt trekkes frem av brukere: Flere egnede boliger til personer med funksjonsnedsettelser 3.4.1 Større behov for enkeltmannsboliger Karmøy kommune har arbeidet godt med å få flere brukergrupper som tidligere var forbrukere av kommunale boligsosiale tilbud inn på det private boligmarkedet. Blant annet trekkes arbeidet som er gjort blant flyktninger frem som vellykket. Dette arbeidet har bidratt til at mange med behov for større boliger, som par og familier, ikke lenger har behov for kommunalt botilbud. Flertallet av brukerne av det kommunale botilbudet er i dag aleneboende og har behov for mindre boliger. Fra intervjuene: «Utleieboligene er ikke konkretisert for noen grupper, de blir tilbudt den leietakeren som har det største behovet uansett hvor mange rom. Det resulterer noen ganger at en leietaker blir tildelt en bolig som er for stor». Det fremkommer av foranalysen at boligmassen i dag består av mange eneboliger. Disse egner seg dårlig for flertallet av brukerne av det kommunale botilbudet. Eneboliger er i tillegg dyre å vedlikeholde og drifte fordi mange av dem er eldre og i generelt dårlig stand. Informanter oppgir at det tidligere var det flere familier blant brukerne av kommunale boliger enn hva det er i dag. Nå er det behov for flere boliger beregnet på enkeltpersoner. I tillegg har mange av brukerne noe hjelpebehov og/eller lav boevne som også vil stille krav til den enkelte bolig i forhold til tilrettelegging og robusthet. 5 Se for eksempel: Rambøll (2013) Samhandling som kilde til økt boligsosial handlingskapasitet. Hentet fra: http://biblioteket.husbanken.no/arkiv/dok/fou/samhandling_sluttrapport.pdf, (Regjeringen (2014) Vi trenger Husbanken Hentet fra: https://www.regjeringen.no/nb/aktuelt/husbanens-fellessamling/id756223/

Karmøy kommune 22 av 56 3.4.2 Behov for nyere boligmasse som er enklere å vedlikeholde Det fremkommer av foranalysen at en stor del av den kommunale boligmassen består av eldre boliger. De eldre boligene har gjerne større og hyppigere vedlikeholdsbehov og er lite egnet som kommunale boliger, spesielt for brukere med liten boevne og hardt bruk av boligene. Kommunen er velig bevisst utfordringene knyttet til den eldre, uegnede boligmassen og kommunen er i gang med en omstrukturering av boligporteføljen. Kommunen har blant annet solgt flere kommunale boliger og ønsker å selge flere av de eldre boligene og bytte disse ut med nyere og bedre egnede boliger. 3.4.3 Behov for flere hardføre boliger I tillegg til at det er økt behov for enkeltmannsboliger er det videre behov for et større antall hardføre boliger. Kommunen opplever at boliger blir stående tomme i påvente av renovering. Ofte har dette sammenheng med at brukere er plassert i boliger som ikke er tilpasset deres behov ved at de ikke er tilstrekkelig hardføre sett i forhold til deres boligbruk. Det er en gruppe brukere av det kommunale boligmarkedet, som har liten boevne, som ikke er i stand til å utføre vedlikeholdsoppgaver selv og i tilfeller der det ikke er tett oppfølging av brukeren, vil boligene kunne bli utsatt for svært stor slitasje og hærverk før det blir oppdaget. Kommunen har etablert boligsosial vaktmester som kan utføre mindre vedlikeholdsarbeider og oppdrag i de kommunale utleieboligene hos personer som ikke er i stand til å gjøre dette selv. I handlingsplanen fremheves det at kommunen har behov for å ha boliger i beredskap for å imøtekomme behovet til personer med lav boevne og behov for bolig i løpet av en kort periode. 3.4.4 Behov for flere egnede boliger til personer med funksjonsnedsettelser I samtale med foreldre til barn med funksjonsnedsettelser fremkommer det at de opplever at kommunen ikke har tilstrekkelig med egnede boliger for denne brukergruppen. I den boligsosiale handlingsplanen står det også at «kommunen har store utfordringer knyttet til oppgaver med å skaffe omsorgsboliger til personer med utviklingshemming» 6. Foreldre har på eget initiativ forsøkt å igangsette et boligprosjekt i samarbeid med kommunen grunnet manglende eksisterende tilbud. Prosjektet ble avsluttet etter flere år med planlegging da kommunen valgte å benytte tomtearealet til å bygge kommunale boliger til en annen brukergruppe. Foreldrene opplyser at de nå har sørget for bolig til egne barn, enten i eget hjem eller ved å kjøpe bolig i nærheten. De opplyser videre om at de i liten grad benytter boligoppfølgingstilbud fra kommunen, men heller utfører disse oppgavene selv. De har heller ikke hatt kommunen inne for å kartlegge barnas behov. Kommunen fremhever at kartlegging kun foregår dersom det søkes om kommunal bolig. Opplevelsen av mangelen på boligtilbud fra kommunen eller tilbud om uegnede boliger, fører til at flere foreldre påtar seg ansvaret selv, da de frykter det vil gå ut over barna deres dersom de overlater ansvaret til kommunen. Rambøll vurderer at kommunen mangler oversikt over behovet blant flere i denne brukergruppen. Bakgrunnen er at foreldrene ikke krever å få kartlagt barnas behov og ikke krever å få utført disse tjenestene i hjemmet. Kommunen får ikke oversikt over disse brukerne før brukerne selv, eller deres pårørende aktivt går inn og søker om bolig. 6 Boligsosial handlingsplan (2014-2017) side 4

Karmøy kommune 23 av 56 Slik Rambøll ser det oppstår det en negativ spiral. Foreldrene søker ikke om bolig og krever ikke kartlegging og tjenester fra kommunen, noe som medfører at kommunen ikke får registrert behovet. Foreldrene opplever at kommunen ikke prioriterer brukergruppen, mens kommunen på sin side ikke er tilstrekkelig klar over behovet. Resultatet kan bli at man som bruker av kommunens tjenester opplever at det blir brukt som en «sovepute» for kommunen dersom man påtar seg å utføre de tjenester for egne familiemedlemmer som i utgangspunktet er pålagt kommunen. 3.5 Tildeling av kommunale utleieboliger og konsekvenser for utnyttelsen av boligmassen I det følgende vil organisering av tildelingsprosessen og konsekvenser av tildelingsprosessen for utnyttelsen av den kommunale boligmassen bli beskrevet. 3.5.1 Organiseringen av tildelingsprosessens konsekvenser for boligmasseutnyttelse I Karmøy kommune tildeles trygde- og omsorgsboliger av bestillerkontoret og tildeling av utleieboliger utføres av leder av rus- og psykiske helsetjenester. Kommunale utleieboliger tildeles av leder for rus- og psykiske helsetjenester og tildelingene blir gjort på bakgrunn av de som har søkt om bolig, og tilgjengelige boliger. Kommunen samordner tildelingene i et samhandlingsmøte. Her deltar rus- og psykisk helsetjeneste, bestillerkontoret og boligkontoret 7. Fra intervjuene: Som vi har vært inne på tidligere har det fremkommet synspunkter på at oppdelingen mellom tildeling av trygdeog omsorgsboliger og kommunale boliger kan oppleves som uoversiktlig og fragmentert av søkerne. Spesielt gjelder dette søkere som er i gråsonen når det gjelder hvilke type bolig brukeren har behov for. «Føler at det er uklare roller og ulik forståelse og ansvarfordelingen er ikke klar. Vi har jobbet litt med dette med å endre tildelingsprosessen. I arbeidet med handlingsplanen ble det diskutert om det skulle være én innsøking på både trygde- og omsorgsboliger og kommunale boliger og felles tildeling». I det følgende beskrives hvordan søknader om kommunal utleiebolig behandles. Mottak av søknader Boligkontoret tar imot søknader om kommunal bolig. Boligsekretæren som jobber ved boligkontoret informerer alle som søker om kommunal bolig om at det er få tilgjengelige boliger og informerer om alternativer på det private markedet. Vedkommende bistår også i relevante tilfeller søkere med å søke på Finn.no eller med å sette inn annonse i avisen. Hvis søkeren har økonomi til å kjøpe egen bolig informerer boligsekretæren om Husbankens virkemidler, slik som startlån. Ved mottak av søknad informeres det også om bostøtteordningen og boligkontoret bistår med å fylle ut søknaden hvis søkere har behov for dette. Saksforberedelse Etter at søknadene har kommet inn innhentes informasjon om søkernes økonomi, eller annen relevant informasjon for å behandle søknaden. Deretter vurderer boligkonsulenten ved Eiendomsavdelingen om søkere oppfyller kriteriene for kommunal utleiebolig. Det er utarbeidet syv hovedkriterier som er godkjent i kommunestyret. De syv hovedkriterier for å søke kommunal utleiebolig er som følger: 7 Boligsosial handlingsplan

Karmøy kommune 24 av 56 1. Fullstendig utfylt søknad 2. Lovlig opphold og bosettingstillatelse i Norge 3. Bosatt i kommunen (unntak flyktninger) 4. Er uten inntekt/formue som gjør en i stand til selv å skaffe egnet bolig 5. Er ikke student med rettigheter/midler fra Lånekassen 6. Avtjener ikke verneplikt/militærtjeneste i Forsvaret 7. Dersom en særskilt vurdering av søkers samlede situasjon tilsier dette, kan ovennevnte vilkår fravikes. De søknadene som oppfyller kriteriene blir organisert i en søknadsperm og deretter sendt til Helsestasjonen for rus som går gjennom søknadene og lager en prioritert liste over de søkerne som har størst behov for kommunal utleiebolig. Sammen med søknadene sender boligkontoret også over en liste over boliger som står for oppussing og hvilke som kan tildeles. Søknadspermen blir oversendt leder for rus- og aktivitetstjenesten noen dager før søknadene skal behandles i møtet med samordnet boligtildeling. Før dette møtet arrangeres det et formøte for å innhente opplysninger og behov i brukergruppen. På formøtet deltar NAV akutt, flyktningetjenesten, rus og aktivitetstjenesten, booppfølging og ruskonsulent. Behandlingen i samordnet boligtildeling Etter saksforberedelser behandles søknadene videre i samordnet boligtildeling. Samordnet boligtildeling består av helsestasjonen for rus, bestillerkontoret og boligkontoret. Det er kommet frem synspunkter på at det ikke er et reelt samordningsmøte og at beslutningene i stor grad er tatt før søknadene behandles i utvalget. Det fremkommer at de prioriteringer som Helsestasjonen for rus gjør før møtet i all hovedsak blir stående som gjeldende prioriteringer. Samordningsmøtet sørger for samordning mellom bestillerkontoret som tildeler trygde- og omsorgsboliger og rus- og psykiatri som tildeler kommunale utleieboliger. Blant annet bidrar møtene til at personer i utleieboliger med potensielt behov for trygde- eller omsorgsboliger fanges opp av bestillerkontoret. Fra intervju med informant fra tjenesten: «Noen sier at det er et tildelingsutvalg. Men jeg opplever ikke dette. Det er enkeltpersoner. Trygde og omsorgsboliger tildeles av bestillerkontoret. Helsestasjonen tildeler kommunale boliger. Det er et møte mellom bestillerkontor og Helsestasjonen og konsulenten i eiendomsavdelingen. Det tas ingen beslutninger her. Det er allerede bestemt. Jeg opplever ikke at dette er et tildelingsutvalg. Hvis man går på nettsidene står det dette, i realiteten er det ikke dette. I handlingsplanen står det at det ikke eksisterer et tildelingsutvalg». I samordnet boligtildeling behandler man også søknader om fornyelser, klagesaker og oppsigelser. Uklare rutiner knyttet til vedtakspraksis i forhold til kommunale utleieboliger Det fremkommer gjennom kartleggingen at kommunen ikke har forvaltningsmessig vedtakspraksis i forhold til tildeling av kommunale utleieboliger. Det har fremkommet synspunkter på at dette er uheldig da det skaper usikkerhet rundt begrunnelsen for avslag ved en eventuell klage. Slik prosessen er i dag fatter boligkontoret et vedtak i forbindelse med godkjenning i forhold til de syv hovedkriteriene. Dette tilsvarer at søkeren får et vedtak som sier at de fyller kriteriene for å få tildelt kommunal bolig. Deretter behandles søknadene i samordningsmøtet. Her må det foretas prioriteringer av de søkere som har størst behov for kommunal bolig da man til en hver tid har flere søkere enn ledig boliger for tildeling. Ved selve tildelingen foreligger det ikke noe formelt vedtak på tildeling, kun en beskjed fra samordningsmøtet til Eiendomsavdelingen som utsteder leiekontrakt. Informanter fremhever at det kan være utfordrende å behandle klager på avslag om kommunal bolig når man ikke har noe vedtak med begrunnelse for avslaget.

Karmøy kommune 25 av 56 Kommunen viser i handlingsplanen til Riksrevisjonens rapport som fant at 40 prosent av kommunen ikke gir skriftlig vedtak til alle ved søknad på kommunal bolig. Foranalysen tyder på at Karmøy selv inngår som en av disse kommunene. 3.5.2 Brukernes erfaringer med tildelingsprosessen Informantene som ble intervjuet i forbindelse med foranalysen har vært fornøyd med tildelingsprosessen. Et stort flertall av brukerne som er intervjuet har selv vært lite involvert i denne prosessen. De opplever det som uklart hvordan prosessen har foregått, men fremhever at de har fått god bistand fra kommunens hjelpeapparat, herunder helsestasjonen for rus, til å fylle ut søknadspapirer etc. Disse informantene har få eller ingen innspill til hvordan kommunen kan forbedre sine rutiner knyttet til søknadsprosessen da de selv har vært lite involvert i prosessen. Én av brukerne som selv hadde holdt i prosessen knyttet til søknad om kommunal bolig fremhever at søknadsprosessen opplevdes som enkelt og at søknaden ble behandlet fort. Videre fremhever denne brukeren at hun fikk svært god bistand fra boligkontoret i forbindelse med søknadsprosessen, blant annet i forbindelse med utfylling av søknadspapirene. 3.5.3 Behov for bedre kartlegging i forbindelse med tildelingsprosesser Ved søknad om kommunal bolig innheter boligsekretæren ved Eiendomsforetaket informasjon om søkerens, inntekt, opplysninger fra Folkeregisteret, opplysninger fra andre etater, så som NAV. En utfordring som er trukket frem av flere informanter er at personer for ofte blir tildelt boliger som ikke er hardføre nok. Dette resulterer i at mange boliger får stort behov for oppussing etter kun kort tids bruk. I tillegg er mange av boligene store og oppussingsbehovet øker med størrelsen. Noen opplever at det ikke alltid gjøres en tilstrekkelig grundig kartlegging av brukerne og boligene før tildeling. Andre viser til at det er mangel på egnede boliger som medfører at kommunen ikke har anledning til å tilpasse boliger etter brukernes behov i alle tildelingsprosesser. Det er viktig at kommunen sikrer til strekkelig kartlegging av både bruker og boliger for å unngå unødvendige slitasje på boligmassen ved at personer med lav boevne blir plassert i boliger som ikke er egnet for denne brukergruppen. 3.5.4 Søknader om internflytting I intervjuer med ansatte i kommunen kommer det frem at Karmøy kommune har mottatt en del søknader om internflyttinger fra personer som bor i kommunale boliger. Det fremkommer videre gjennom intervjuer med ulike aktører i kommunen at det er uenighet knyttet til hvorvidt alle søknader om internflyttinger får en god nok vurdering. Én av informantene opplyser om at de fleste søknadene om internflyttinger fra de kommunale utleieboligene avslås. Enkelte informanter mener noen søknader får avslag før det gjøres en god nok vurdering. Dette er for eksempel i tilfeller der det søkes om internflytting grunnet opplevd manglende sikkerhet i boligen, gjerne knyttet til naboer i andre kommunale boenheter. Noen søknader handler også om beboere i Pilehagen som ønsker å bli rusfrie og som opplever at dette er vanskelig å oppnå når man bor i et miljø med mye rus. Det fremkommer uenigheter knyttet til i hvilken grad kommunen skal la beboere prøve seg i andre type boliger for å bedre sin situasjon og uenighet om i hvilken grad dette vil ha positiv effekt for den enkelte brukers helse- og livssituasjon. Én av brukerne som er intervjuet i forbindelse med foranalysen opplyser om han selv har søkt om internflytting tre ganger. Årsaken til søknadene var både at han synes nåværende bolig var kostbar og at han synes boligen kunne være litt for stor. Videre i intervjuet fremkommer det imidlertid at husleien inkluderer mer enn ved andre kommunale botilbud og at prisen dermed antagelig ikke er dyrere reelt sett. Størrelsen på boligen ble også kun tidvis vurdert som for stor. Brukeren informerte om at det også ofte var fint å ha litt gulvplass. Boligens størrelse var tilpasset en enmannshusholdning. Eksempelet fra brukeren viser at det antagelig kommer en del søk-

Karmøy kommune 26 av 56 nader om internflyttinger, der behovet for å bytte, også sett fra brukerens perspektiv, ikke er spesielt stort. Funn fra foranalysen tyder på at det er en del søknader om internflyttinger ikke handler om at brukeren har behov for ny bolig. En del søknader ser ut til å handle om at brukeren ønsker å vite om det er mulig å få et finere eller bedre egnet sted å bo. Enkelte informanter mener at det kan være hensiktsmessig å vurdere enkelte av søknadene ytterligere for å identifisere om brukeren faktisk har behov for en ny bolig, enten grunnet kvaliteter ved boligen eller andre forhold. 3.6 Boopfølging som tiltak for bedre utnyttelse av boligmassen Karmøy kommune organiserer booppfølging primært gjennom to tjenester: Helsestasjon rus har booppfølging for personer som er i LAR-behandling og aktiv rus. De har en rekke ulike arbeidsoppgaver knyttet til booppfølging og bistår brukere med en rekke praktiske oppgaver. Helsestasjonene for rus bistår blant annet med rydding, vasking og å følge oppi forhold til økonomi. Hjemmetjenesten gir hjemmetjenester til alle brukere som har behov for dette. Bestillerkontoret er ansvarlige for å gjennomføre kartlegging av brukeren og gir deretter tjenester basert på brukerens behov som utføres av hjemmetjenesten. Funn fra tidligere boligsosiale foranalyser viser at det kan være utfordringer knyttet til uavklarte rollefordelinger der flere aktører er inne for å yte tilsvarende tjenester. Karmøys boligsosiale handlingsplan sier følgende om temaet: «I dag utføres tjenester i bolig både fra pleie- og omsorgstjenesten, psykisk helsetjeneste og rusog aktivitetstjenesten. Det bør skje en kontinuerlig evaluering med tanke på helhet og samordning, optimal utnyttelse av ressursene og god samhandling med brukerne». Rambøll er ikke blitt gjort oppmerksomme på at det er store utfordringer knyttet til ansvarsfordelingen mellom helsestasjon rus og hjemmetjenesten i Karmøy kommune. 3.6.1 Booppfølging av beboere i kommunale boliger som tiltak for bedre utnyttelse av boligmassen Beboere i kommunale boliger har svært ulikt behov for og tilbud om boligoppfølging. Booppfølging kan ha flere hensikter. Vi vil nå se nærmere på hvordan booppfølging kan benyttes som tiltak for å bedre utnyttelsen av den kommunale boligmassen. Figur 3.2 i rammen under viser ulike grader av oppfølging for personer i kommunale boliger. Som nevnt er det flere beboere i kommunale boliger som ikke følges opp. Dette gjør at de havner nederst i pyramiden (jf. figur 3.2) som illustrert nedenfor.

Karmøy kommune 27 av 56 «Beste effektive booppfølgingsnivå» Med inspirasjon fra pyramiden som helsetjenestene benytter for BEON-prinsippet (ivareta innbyggere innenfor beste effektive omsorgsnivå), kan vi også skissere noen av de samme prinsippene for det tilbudet som gis beboere i kommunale boliger. Figur 3.1. Ulike grader av oppfølging for personer i kommunale boliger Figur 3.2 viser ulike grader for oppfølging som beboere i kommunale boligtilbud får grader av oppfølging er kontinuerlig og en del beboere havner mellom de skisserte trinnene i figuren. Innenfor BEON-prinsippet innen helsetjenester er målet å plassere de innbyggere som kan det, lengst nede i pyramiden. Med mål om å øke sirkulasjonen i kommunale boliger bør alle som bor i boligene på et eller flere tidspunkt få en form for oppfølging, for å få informasjon og motivasjon til mulighetene på det private boligmarkedet med andre ord bør de ikke havne på nederste trinnet i pyramiden som er skissert i figur 3.2. På samme tid bør prinsippene i BEON også gjelder for de tjenestene som faktisk tilbys det skal ikke være et mål å gi tjenester som er mer omfattende enn det behovet beboer har. 3.6.2 Oppfølging av leiekontrakter og oppfølging av brukere for å komme videre i egen boligkarriere Foranalysen tyder på at det informeres godt om muligheter for å komme inn på det private markedet, enten ved å leie eller gjennom startlån, i forbindelse med søknad og kommunal bolig og tildelingsprosessen. Videre viser foranalysen at det er rutiner for å informere om dette også i forbindelse med at leiekontrakter for kommunale utleieboliger går ut. Som vi har vært inne på tidligere fremstår imidlertid uklart hvorvidt kommunen følger opp brukere underveis i kontraktsperioden for å motivere brukere videre i egen boligkarriere. Så samme måte fremstår det som en mangel at flyktninger som kommer direkte inn i det private leiemarkedet ikke følges opp med rådgivning og motivasjon for å kunne kjøpe sin egen bolig. Kommunen har søkt midler fra Fylkesmannen til et prosjekt som handler om å få flyktninger over fra å leie til å eie sin egne private bolig. Prosjektet kalles «boligattraktiv» og inkluderer 8 moduler hvor man trinnvis skal gi informasjon og motivere beboere til å komme seg videre i egen boligkarriere. Dette viser at kommunen er bevisst denne utfordringen og tar aktive grep for å forbedre situasjonen. Det fremkommer videre at kommunen har fått avslag på midlene fra Fylkesmannen knyttet til opprettelse av dette prosjektet.

Karmøy kommune 28 av 56 3.6.3 Brukernes erfaringer med booppfølgingen Gjennom intervjuer med brukere finner vi at brukerne generelt er godt fornøyd med booppfølgingen de får, eller at de ikke har behov for booppfølging. Den brukergruppen som er minst fornøyd er foresatte til utviklingshemmede. Det opplyses om at kommunen i liten grad har kartlagt boligbehovet i de tilfeller personene bor hjemme hos eller ivaretas av foreldre og annen familie. I tillegg vises det til at hjemmetjenesten ofte ikke er oppmerksomme på hvem de skal bistå og at flere i hjemmetjenesten har noe mangelfull kunnskap eller forståelse for hvordan man arbeider med denne gruppen. Pårørende er av den oppfatning at hjemmetjenesten har sin primære kompetanse knyttet til å ivareta eldre, ikke unge utviklingshemmede. Foresatt til voksen kvinne «Hun får en time i uken med hjelp fra kommunen. Det er en utfordring at hjemmesykepleien kommer. De tror de kommer til en gammel dame. Hjemmesykepleien er mest hos eldre, så de vet ikke hva de møter». Flere av LAR brukerne oppgir å være veldig fornøyd med oppfølgingen de mottar fra helsestasjon rus. Det er store variasjoner i hvor ofte de får oppfølging. Noen opplyser om at de kommer innom og tar en kaffekopp. Videre opplever de helsestasjonen som veldig behjelpelige med alt fra personlige til praktiske ting, som å kjøre til helsetilbud eller til jobb eller leser av strøm. Én av informantene deltar i TIO, tilrettelagt sysselsetting, og opplever dette som veldig positivt tiltak. Flyktningene som ble intervjuet i forbindelse med foranalysen mottok ingen booppfølging. De viser til at det heller ikke var behov for slik type oppfølging. De oppgir at de heller ikke blir fulgt opp i forbindelse med muligheter for videre boligkarriere, ved for eksempel å kjøpe egen bolig. 3.7 Vedlikeholdsrutiner Eiendomsavdelingen er ansvarlig for vedlikehold og renovering av den kommunale boligmassen. Ved oppsigelse av kommunal bolig har man en tilbakeleveringsbefaring med vaktmester for å sikre at boligen ikke har blitt misligholdt under leieperioden. Flere informanter opplever at kommunen tidligere hadde noe begrenset med vedlikeholdsrutiner og at det har vært mest fokus på oppussing av boliger som er fraflyttet. Andre informanter påpeker at det alltid har vært gode rutiner, men at kommunen har manglende ressurser til å gjennomføre det nødvendige vedlikeholdet og at det derfor er etterslep på vedlikeholdet. I tillegg fremheves det at beboere i kommunale utleieleiligheter, som leietaker, selv har vedlikeholdsansvar for enkelte ting og at kommunen ikke er forventet å ivareta alt vedlikeholdsansvar i de kommunale utleieboligene. 3.7.1.1 Boligsosial vaktmester en viktig aktør innenfor vedlikehold Karmøy kommune hadde, gjennom prosjektmidler delfinansiert av Husbanken, i 2011-2013 ansatt en boligsosial vaktmester i en prosjektstilling. Det fremkommer både av den boligsosiale handlingsplanen og fra intervjuer i forbindelse med foranalysen at dette er en stilling kommunene har svært gode erfaringer med. I handlingsplanen ble opprettelsen av en fast boligsosial vaktmesterstilling satt som et tiltak som skulle iverksettes i 2014. Den boligsosiale vaktmesteren sine oppgaver er å utføre mindre vedlikeholdsarbeider og oppdrag i de kommunale utleieboligene. Dette arbeidet trekkes frem som svært viktig, både for beboerne, for naboer og for boligene. For den enkelte beboer er tjenesten viktig ved at små feil og mangler blir rettet opp i raskt. For naboer og nærmiljøet bidrar tjenesten til at boligene fremstår som godt vedlikeholdt og ordentlige. Vaktmesteren sørger for at boligene holdes jevnlig ved like og kan minske behovet for større oppussingsarbeider.

Karmøy kommune 29 av 56 3.7.2 Vedlikeholdsrutiners betydning for utnyttelse av den kommunale boligmassen Gode vedlikeholdsrutiner, som sørger for at det blir gjort jevnlig vedlikehold, slik at det blir mindre behov for store oppussingsprosjekter kan ha positiv virkning på utnyttelsen av boligmassen. Ved å gjennomføre jevnlig vedlikehold vil kommunen kunne unngå at boliger blir stående tomme i påvente av oppussing i perioden mellom ut- og innflytting. Jevnlig vedlikehold handler ikke bare om rutinene knyttet til dette, men størrelsen på budsjettet som er satt av til dette formålet. 3.7.2.1 Boliger som blir stående tomme i påvente av oppussing Informant fra eiendomsavdelingen opplyser om at de har fokus på å reparere de boligene som er minst skadet først. Dette kan resultere i at boliger som har et veldig stort oppussingsbehov blir stående tomme i en lengre periode i påvente av oppussing. Det trekkes frem som en utfordring at det i enkelte tilfeller blir plassert beboere i uegnede boliger som ødelegger boligen i løpet av kort tid. Spesielt hvis dette er store eneboliger blir oppussingsbehovet omfattende. Disse boligene risikerer å bli stående tomme over lengre tid grunnet manglende kapasitet til oppussing. Under workshopen som ble arrangert i Karmøy ble det trukket frem at det kan være fornuftig å selge disse boligene raskt og erstatte dem med boliger det er enklere å vedlikeholde. 3.7.3 Brukernes erfaringer med vedlikeholdet Brukerne som er intervjuet i forbindelse med foranalysen har ulikt behov for vedlikehold av boligen de bor i. Beboer i pilehagen var godt fornøyd med standarden på boligen. Beboeren hadde liten boevne og brukte boligen hardt. Pilehagen har boenheter som er beregnet på hardt bruk. Flyktningene som ble intervjuet hadde lite å kommentere på vedlikeholdet og fremstod som at de hadde få forventinger til at kommunen skulle vedlikeholde boligen deres. Flere av LAR-brukerne som ble intervjuet var mindre fornøyd med vedlikeholdet. Det kom blant annet frem at to av beboerne hadde problemer med dyr i leiligheten. De samme brukerne klaget på veldig trekkfulle boliger og at boligen manglet både isolasjon og hadde gamle ytterdører. Bruker bodd i kommunal bolig i 4 år «Det er det med dørene. De er trege når vi klager når vi sier noe. Det gjelder ikke bare meg det er andre også. Det skjer liksom lite. Eller så har vi det bra». «Det er kaldt om vinteren. Det er dårlig isolert. Når det er østavind kommer vinden inn. Det trekker gjennom dørene». Informanter fra kommunen opplyser om at beboere i kommunale utleieleiligheter har ansvar for en del vedlikehold i leilighetene selv og at dette fremkommer av leiekontraktene, men at ikke alle beboere har tilstrekkelig kjennskap til eget ansvar. 3.8 Momenter som hemmer og fremmer sirkulasjon i den kommunale boligmassen Foranalysen viser at Karmøy kommune har noen utfordringer knyttet til å oppnå sirkulasjon i den kommunale boligmassen. Tilbudet om kommunal bolig skal opprinnelig primært være en midlertidig løsning og brukere skal veiledes og motiveres til å komme videre i egen boligkarriere. Foranalysen har ikke avdekket noen oversikt over den gjennomsnittlige botiden i kommunale boliger. Det fremheves imidlertid av flere informanter at en god del brukere blir boende i kommunal bolig i enn lengre periode enn det nødvendigvis er behov for. Dette er imidlertid viktig å fremheve at det ikke er alle vanskeligstilte som vil eller er i stand til å leie eller eie sin egen bolig på det private markedet og som føler trygghet i de kommunale tje-

Karmøy kommune 30 av 56 nestene. Det er derfor viktig å ta hensyn til brukerens egne ønsker og evner i en kartleggingsprosess knyttet til å vurdere om brukeren er klar for å flytte inn i egen bolig. Når kommunen i større grad lykkes med å få større grupper direkte inn på det private markedet, slik de blant annet har med flyktninger, vil også andelen med varig kommunalt bobehov bli større. Sirkulasjon i boligmassen er, i følge funn fra foranalysen, noe kommunen har hatt økt fokus på. Det ble blant annet igangsatt et prosjekt for å gå gjennom leiekontrakter og identifisere beboere i kommunale boliger som kunne bistås ut i det private markedet. Funnene viser imidlertid at det er større behov for faste rutiner som sørger for denne sirkulasjonen. Foranalysen identifiserer flere momenter i kommunens boligsosiale arbeid som kan bidra til å hemme eller fremme sirkulasjonen i den kommunale boligmassen. 3.8.1 Boliger som blir stående tomme mellom ut- og innflytting For at kommunen skal oppnå sirkulasjon i den kommunale boligmassen er det videre viktig å sikre at tidsrommet mellom ut- og innflytting i kommunale boliger blir så kort som mulig. Hovedutfordringen, slik det fremkommer av intervjuene, er at boliger blir stående tomme i påvente av oppussing. Det er to problemstillinger det er verdt å nevne i denne forbindelse. For det første handler det om at en del brukere får tildelt uegnede boliger, som blir brukt for hardt og får behov for oppussing etter kun korte perioder. For det andre handler det om at boligmassen i stor grad består av boliger som er eldre, slik at de krever mye vedlikehold. En stor del av boligmassen er også uhensiktsmessig stor i forhold til brukernes behov og større boliger krever mer vedlikehold og oppussing. Den boligsosiale handlingsplanen viser at det per 31.12.2013 var 25 av 519 kommunale boliger som stod ledige eller ventet på/var under oppussing. 12 av disse var utleieboliger. Det er blant utleieboligene kommunen opplever mest hærverk og ødeleggelser av boliger. Kommunen prioriterer å pusse opp boliger med minst oppussingsbehov først. Dette kan igjen bidra til at enkelte boliger blir stående i en lengre periode i påvente av oppussing. I følge eiendomsavdelingen har enkelte boliger blitt stående i omtrent 4 år. Prioriteringen skal sikre at kommunen til en hver tid har flest mulige tilgjengelige boliger og at ikke et stort antall blir stående tomme mens man bruker ressursene på å pusse opp de få som har et stort oppussingsbehov. Kommunen opplyser om at de arbeider med å skifte ut deler av den kommunale boligmassen. Arbeidet kan bidra til at oppussingsbehovet blir mindre og at man i mindre grad opplever utfordringer knyttet til boliger som blir stående tomme i påvente av oppussing. 3.8.2 Arbeidet med de mest vanskeligstilte går utover tilbudet til andre grupper Foranalysen viser at manglende tilbud til de mest krevende brukerne med rus og/eller psykiske lidelser går utover fokuset på å gi tilbud til andre brukergrupper. Denne problemstillingen knytter seg til brukere av kommunale utleieboliger. Karmøy kommune har en gruppe brukere, som har et særskilt behov for tilrettelagte utleieboliger, som nevnt over. Når behovene til denne brukergruppen ikke blir ivaretatt, går det ofte utover nærmiljøet. Kommunen prioriterer derfor å bruke ressurser på å gi et så godt egnet som mulig tilbud til denne gruppen. Foreløpig mangler kommunen tilstrekkelig med tilgjengelige boliger og det brukes mye ressurser på å finne alternative løsninger. Flere informanter som arbeider i kommunen opplyser om at arbeidet med å plassere og følge opp den mest vanskeligstilte brukergruppen i noen grad går på bekostning av arbeidet med andre brukergrupper. Det trekkes frem at kommunen må prioritere å få på plass tilstrekkelige egnede boliger til den mest vanskelige gruppen, slik at de i større grad kan rette oppmerksomheten mot andre brukergrupper som ikke har tilstrekkelige botilbud i kommunen i dag. 3.8.3 Skjønnsmessig vurdering av søknader om startlån Foranalysen har videre identifisert at mangel på skjønnsmessig vurdering ved søknad om startlån kan hemme sirkulasjonen i den kommunale boligmassen. Funn fra intervjuene indikerer at det Startlånkunde: «Helsestasjonen Rus maste på meg så jeg skulle søke igjen. De stod hardt på for at jeg skulle få leiligheten og visste smutthullet i søknaden»

Karmøy kommune 31 av 56 ved søknad om startlån i tilfeller gis avslag på søknaden før det gjøres en skjønnsmessig vurdering. Funnene er basert på intervjuer med personer i tjenestene, samt intervju med bruker som selv fikk avslag på søknaden 2 ganger. Det vises til at det ved søknad ofte gis avslag kun basert på at søkeren har gjeld, selv om denne kan være svært liten, eller at søkeren har for lav inntekt og vurderes å ha for liten betalingsevne. I flere tilfeller har søkeren allikevel gode muligheter til å betjene et startlån og stor betalingsvilje. Ved et tilfelle ble to søknader avvist før en økonom bistod søkeren med budsjett og dokumentasjon som ble lagt ved tredje søknad. Da ble søknaden innvilget og beboeren fikk anskaffet egen bolig. Dette temaet ble også diskutert under workshopen som ble arrangert i forbindelse med foranalysen. Diskusjonen viste at det var enighet rundt at dette var en utfordring. Videre fremkom det informasjon om at kommunen arbeider med å endre målgruppen for startlån i henhold til Husbankens nye forskrift for startlån fra 2014 som sier at ordningen med startlån er mer målrettet mot personer med langvarige bolig- og finansieringsproblemer enn tidligere. Dette medfører at kommunen ønsker å se på muligheten for å tenkte mer alternativt og i større grad vil legge skjønnsmessige vurderinger av betalingsvilje til grunn for innvilgelser av startlån. 3.8.4 Oppfølging av beboere Et moment som bidrar til å hemme sirkulasjonen i kommunale boliger er knyttet til ressurser og rutiner knyttet til veiledning/motivasjon for å få brukere videre i egen boligkarriere. Det fremkommer gjennom intervjuene at kommunen har stort sett gode rutiner knyttet til å tildele boliger. I tillegg har kommunen gjort noen gode grep for å bistå enkelte grupper direkte inn i det private boligmarkedet. Det fremkommer imidlertid videre av intervjuene at det i liten grad er systematiske rutiner for å følge opp brukere som allerede bor i kommunal bolig knyttet til å veilede om alternativer til kommunal bolig. Veiledning vil innebære informasjon om muligheter på det private markedet samt informasjon om startlån og muligheter for å kjøpe sin egen bolig. Kommunen har imidlertid satt fokus på dette gjennom igangsettelse av et prosjekt hvor man har gått gjennom leiekontrakter og identifisert beboere i kommunale boliger som kunne bistås ut i det private markedet. Funnene viser imidlertid at det er større behov for faste rutiner som sørger for at dette arbeidet blir gjort kontinuerlig og at beboerne blir fulgt opp underveid i kontraktsperioden. Kartleggingen viser at kommunen har rutiner knyttet til å fange opp når en leiekontrakt går ut. Når en leiekontrakt går ut, sender Eiendomsavdelingen ut en melding til leietaker med informasjon om at kontrakten utgår samt beskjed om at leietaker må kontakte boligkontoret. Leietaker får også informasjon om startlån og ny søknad om forlengelse av kommunal bolig. Det gjøres en vurdering av leietakers mulighet for å komme inn på det private boligmarkedet i denne prosessen. Utfordringen ser ut til å ligge i at det ikke er systematikk i at leietaker blir introdusert for denne tanken før leiekontrakten er i ferd med å gå ut. Foranalysen tyder på at mange ender med å søke om forlengelse av den kommunale leiekontrakten uten at det gjøres en grundig vurdering av andre muligheter. Et siste moment vi ønsker å trekke frem handler om oppfølging av flyktninger som leier privat. Kommunens mål er, i følge den boligsosiale handlingsplanen, at nyankomne flyktninger så langt som mulig skal leie hos private til de eventuelt blir i stand til å kunne kjøpe selv. Foranalysen viser at kommunen i stor grad har lyktes med dette arbeidet. Flyktningetjenesten ved Nav Karmøy bidrar med å leie inn boliger fra private, for framleie til flyktninger/annen kulturell bakgrunn. Når flyktningene ankommer kommunen inngår de i et direkte leieforhold til utleier. Funn fra foranalysen tyder på at flyktninger, som leier privat, i liten grad følges opp i forhold til å få informasjon om muligheten for å kjøpe egen bolig, herunder informasjon om startlån. Funn fra workshopen understreker denne utfordringen og kommunen fremhever at dette er noe de ønsker å arbeide med videre.

Karmøy kommune 32 av 56 3.8.5 Beboere som har bodd i samme bolig i lang tid har vanskeligere for å flytte Selv om målsettingen i kommunen er at de kommunale boligene Bruker bodd i kommunal bolig i 10 år skal være et midlertidig tilbud, er det mange som blir boende i «Jeg må ha det trygt og godt slik som jeg har det nå, må boligene i svært lang tid. Flere av ta tiden litt til hjelp, jeg vil ikke flytte ennå. Jeg vil bo på brukerne som stilte til intervju i samme plassen hele veien. Jeg kan flytte ut kun en liten forbindelse med foranalysen periode for å pusse opp, men vil vente med å flytte på en hadde bodd i samme kommunale annen plass til jeg ser at alt går greit med meg selv». bolig i mange år. De betraktet boligen som hjemmet sitt og ville gjerne bli boende der, fordi de trivdes både i boligen og i nabolaget. Motivasjonen for å finne en ny bolig blir mindre for beboere som trives svært godt i den kommunale bolig de har. Samtidig ønsket flere å kjøpe bolig, da det gir en mer langsiktig økonomisk trygghet. Flere av brukerne tok selv opp det å kunne kjøpe den kommunale boligen som en løsning de selv ville blitt fornøyd med. Enkelte informanter, både blant brukere og i tjenestene, har uttrykt at kommunen i større grad kan selge kommunale boliger til beboerne, f. eks ved bruk av Startlån. Informanter fremhever at det kan være nyttig å gjennomføre et «Fra leie til eie» prosjekt. Bruker bodd i kommunal bolig i 4 år «Liker den (boligen) slev om jeg ikke får kjøpe den. Det er en grei plass, det er greie naboer, de er rolige. Det er litt lite, men jeg har ikke bruk for mer. Det er utsikt og fint. Får ikke kjøpe den? Det kunne jeg ha lyst til det er bedre å betale til seg selv. Har du vært i kontakt med kommunen? Vi har luftet dette litt, det stor i avisen også, men det var ikke der de skulle selge. Det er litt uro ifht. noen byggefelt, de vil selge unna leiligheter. Jeg hadde da et lite håp om å få kjøpe, men det ble ikke aktuelt. Har snakket med de på helsestasjonen om dette. Vi snakket om startlån etc. men da jeg ikke fikk mulighet til å kjøpe der. Trives veldig godt der jeg er nå. Når jeg ikke får kjøpe den, så.» Etter det Rambøll kjenner til er Drammen kommune en av de kommunene som har oppnådd gode erfaringer gjennom et «Leie til eie prosjekt». I tekstboksen under fremkommer erfaringer fra Drammen.

Karmøy kommune 33 av 56 Drammen kommune: «Fra leie til eie» I 2011 igangsatte Drammen kommune tiltak for å få personer i kommunale utleieboliger over i eid bolig. Målsettingen var at alle i kommunale boliger skulle få tilbud om å kjøpe bolig. Dette ble gjort i kombinasjon med veiledning og rådgivning fra kommunens boligteam. De kommunale boligene ble solgt til leietaker til «markedspris». Finansiert gjennom Startlån og boligtilskudd, hvor kommunen vektla muligheten for å prøve ut fleksibiliteten i Startlånet. De har også brukt salgsinntektene til å kjøpe ny kommunale boliger. Det har blitt gjort individuelle vurderinger gjennom hele prosessen og motivasjon hos den enkelte leietaker har vært sentralt. Beboere har også fått oppfølging i etterkant av huskjøp. Drammen kommune hadde ved utgangen av 2012 lyktes med å få 42 leietakere i kommunale boliger til å kjøpe boligen, og 8 personer kjøpte bolig på det private markedet. Kommunens tette individuelle oppfølging har gitt seg utslag i at de foreløpig ikke har opplevd noen form for mislighold av boliglån. 3.9 Oppsummering Foranalysen viser at Karmøy kommunen har gjort en rekke gode tiltak for å bedre utnyttelsen av den kommunale boligmassen. Mange av de utfordringene som er identifisert i forbindelse med foranalysen har kommunen allerede satt fokus på og mye er omhandlet i den boligsosiale handlingsplanen. Kommunen lykkes i stor grad med å få flere tidligere brukergrupper av kommunalt boligmarked direkte inn på det private markedet. Konsekvensen av at kommunen lykkes med dette er at en større andel av kommunale boligbrukere vil ha et mer langvarig kommunalt bobehov. En større andel vil også ha behov for mer hardføre boliger. Den kommunale boligmassen består til dels av lite egnede boliger. Dette knytter seg både til størrelse og standard. Det er tradisjonelt mange eneboliger i Karmøy og dette har også preget den kommunale boligmassen. Blant kommunens brukere av kommunale boliger er det primært behov for boliger av mindre størrelse, særlig enkelmannsboliger. I tillegg er mange boliger eldre og har stort vedlikeholdsbehov. Kommunen arbeider med å skifte ut boligmassen og erstatte eldre eneboliger, med mindre og nyere boliger. Når det gjelder tildelingen av kommunale boliger har kommunen systemer for dette. Det er imidlertid fremkommet ønske om noe mer eiendomskompetanse i noen tildelingsprosesser, da kommunen av og til setter beboere med lav boevne i boliger som lett slites og raskt får et stort opppussingsbehov. Det er uenighet i om ytterligere kompetanse i tildelingsprosessen er nødvendig, da andre mener gale tildelinger kun skjer på grunn av mangel på egnede boliger, ikke mangel på kjennskap til boligene. Det har også kommet innspill på at den todelte tildelingen av kommunale boliger kan oppleves som uoversiktlig og fragmentert, både internt i kommunen og eksternt overfor brukere og pårørende. Booppfølging gis av helsestasjon for rus og hjemmetjenesten. Kommunen mangler oversikt over booppfølgingsbehovet for enkelte brukere i kommunen, det gjelder spesielt beboere som blir ivaretatt av foreldre eller pårørende. I tillegg viser foranalysen at det er liten grad av fokus på å følge opp beboere i forbindelse med fremtidig boligkarriere. Foranalysen tyder på at det informeres om startlån ved søknad om kommunal bolig og i forbindelse med at leiekontrakter går ut. Lite tyder på at beboere føles opp i undervis kontraktsperioden med henblikk på å motivere og veilede brukere videre i egen boligkarriere. Videre ser det også ut til at kommunen har lite rutiner knyttet til å veilede og motivere flyktninger, som leier på det private markedet, til å kjøpe sin egen bolig. Flyktninger som er intervjuet i forbindelse med foranalysen har i liten grad hørt om disse mulighetene.

Karmøy kommune 34 av 56 4. FREMSKAFFELSE AV BOLIGMASSE Frem til nå har vi omhandlet hvordan det boligsosiale arbeidet er forankret i Karmøy kommunes planverk og hvordan arbeidet er organisert. Under organisering ble fokus satt på hvilke aktører som er til stede i det boligsosiale feltet, hvordan roller og ansvar er fordelt mellom disse, og hvordan samarbeidet i det boligsosiale arbeidet fungerer i praksis. Videre identifiserer analysen noen sentrale problemstillinger knyttet til eksisterende boligmasse, samt enkelte utfordringer knyttet til effektiv utnyttelse, herunder sirkulasjon i den kommunale boligmassen. Som vist i kapittel 3 fremkommer det at kommunen har en eldre boligmasse som ikke fullt ut er tilpasset brukernes boligbehov. Kommunen er i gang med en omfattende omstrukturering av boligporteføljen. Ett av målene i den boligsosiale handlingsplanen er at kommunen skal fremskaffe tilstrekkelig antall ulike boliger. Som vi har vært inne på tidligere og som det fremheves i handlingsplanen har kommunen behov for flere mindre boenheter til enslige brukere. I tillegg har kommunen behov for boliger tilpasset brukere med svært lav boevne. Det fremheves at kommunen har behov for et bredt spekter av boliger innen denne kategorien. Det er også behov for bemannede omsorgsboliger til personer med: psykiske problem, utviklingshemmede, samt frittliggende mindre boliger til personer med rus eller rus/psykiatriproblem. Kommunen er blant annet i gang med å selge unna boenheter som er lite egnet for brukernes behov, slik som enkelte leiligheter i borettslag. Dette vil kunne bidra til å finansiere nyinnkjøp av mer egnede boliger. Videre skal kommunen også bygge om enkelte større leiligheter slik at disse blir tilpasset mindre husholdninger. Omstruktureringen av boligporteføljen vil også kunne frigi flere 3- og 4- roms leiligheter som kommunen kan benytte til å bosette flyktningfamilier. Kommunen skal også bygge nye boenheter. Blant annet skal det bygges eller kjøpes 10 mindre boenheter 8. I dette kapittelet løfter vi perspektivet til å si noe om den strategiske innsatsen som gjøres innenfor det boligsosiale feltet i Karmøy kommune, med fokus på hvordan kommunen kan lykkes med å fremskaffe en differensiert boligmasse, herunder fokus på lokalisering av boliger og samarbeid med private aktører. 4.1 Arealplanlegging Det overordnede målet for den nasjonale boligpolitikken er at «Alle skal bo godt og trygt». I tråd med Meld. St. 17 (2012-2013) 9 er dagens politiske signaler at det må bygges nok boliger, og at de må ha god kvalitet. Kommunens rolle som planlegger for lokalsamfunnet fremheves som sentralt. Gjennom arealplanlegging kan kommunen fremme samfunnshensyn som inkludering, folkehelse og gode levekår. Kommunen kan også sette krav til boligstørrelse og nærområder, for å motvirke at det blir store forskjeller i levekår 10. En viktig del av samfunnsplanleggingen er å gjøre boliger og bomiljø gode å leve i og å bli gamle i 11. Karmøy kommunene opplever per nå vekst på rundt 1 prosent i året. Videre fremkommer det som vi var inne på i forrige kapittel av Karmøy har et presset boligmarked på grunn av et økende antall gjestearbeidere til næringslivet. I kommuneplanens samfunnsdel henvises det til prognoser for befolkningssammensetningen, der antall eldre vil øke med ca. 15 prosent i planperioden. Også andre brukergrupper vil øke i omfang. Ved en befolkningsøkning vil man også kunne få en økning i antallet personer som har et boligbehov. Imidlertid er det også andre forhold som har betydning for antallet personer som har behov for bolighjelp fra kommunen, slik som arbeidsmarkedet, boligpolitikken, priser på boligmarkedet (leie- og eiemarkedet) og rentenivået. 8 Handlingsplan for boligsosialt arbeid (2014-2017) 9 Meld. St. 17 (2012-2013) Byggje - bu - leve. Ein bustadpolitikk for den einskilde, samfunnet og framtidige generasjoner. 10 Meld. St. 17 (2012-2013) 11 Meld. St. 17 (2012-2013)

Karmøy kommune 35 av 56 En av strategiene for boligsosial handlingsplan 2014-2017 er at kommunen skal tilrettelegge for at innbyggernes boligbehov først og fremst skal søkes dekket gjennom private løsninger. Som det fremheves i handlingsplanen består boligmarkedet i Karmøy i stor grad av eneboliger. Selv om antallet mindre boenheter har vært økende i de senere årene. Dette innebærer at det er ekstra utfordrende for vanskeligstilte å komme inn på boligmarkedet. Kommunen må derfor bidra med å sikre boliger til denne gruppen. 4.1.1 Lokalisering av boliger Det fremheves i handlingsplanen at aktiv kommunal deltakelse knytet til erverv og opparbeidelse av tomtearealer er hensiktsmessig når kommunen selv skal bygge og eie boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet, for å sikre at kommunen oppfyller sine boligsosiale forpliktelser. Det fremkommer også at kommunen tidligere arbeidet mer aktivt knytte til erverv av kommunalt tomtearealer enn det som er tilfellet i dag. Som vi var inne på i kapittel 3 fremkommer det at kommunen er i en prosess knyttet til å bygge nye boliger spesielt tilpasset et fåtall brukere med svært liten boevne. Kommunen jobber i dag intenst med å finne optimal plassering av disse boenhetene. Som vi har vært inne på tidligere har kommunen hatt betydelige utfordringer knyttet til å finne en varig og stabil bosituasjon for enkelte brukere med svært lav boevne. Kommunen har spesielt utfordringer knyttet til bosetting av gruppen av vanskeligstilte som har rusproblemer, eller gruppen som har utfordringer med rus og psykiatri. I det følgende gis det en beskrivelse av hvordan kommunen arbeider med lokalisering av boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet og hvilke hensyn som legges til grunn. Videre beskrives hvilke utfordringer kommunen står overfor i denne prosessen. Kommunen ser ut til å ha praktisert en inkluderende bosettingspolitikk knyttet til bosetting av vanskeligstilte på boligmarkedet, også brukere med liten boevne, herunder brukere med rusmiddelproblemer og psykiske helseutfordringer med vanskelig adferd. Det vil si at brukere med slik adferd som kan oppleves som truende eller skummel er bosatt i boliger som er lokalisert i etablerte boligområder. Dette har medført enkelte utfordringer knyttet til klager og redsel fra naboer. Blant annet har etablering av Pilehagen medført mye kritikk og frustrasjon fra naboer. Som vi var inne på i kapittel 2 har dette ført til at naboer ikke føler seg trygge i sitt eget nabolag og at foreldre ikke vil la barna leke ute alene i frykt for de brukerne som er bosatt i Pilehagen. Uro og reaksjoner fra enkelte bomiljø kan vanskeliggjøre bygging av nye boliger, etablere egne boområder eller å få etablert brukere inn i etablerte boligfelt. Dette er en stor utfordring kommunen står overfor da kommunen har behov for å etablere tilstrekkelig antall boliger til denne brukergruppen. Fra intervjuene: «Noen ganger er det litt fra et faglig ståsted kan det være vellykket, men ute blant folk de kommer med sin frustrasjon. Dette er ikke noe bare her i kommunen. Vi har en plikt til å skaffe bolig til alle, det er ikke så enkelt, men ser at vi må ivareta tryggheten for de andre innbyggerne også». Som vi har nevnt ser det ut til at kommunen i stor grad har hatt en inkluderende bosettingspolitikk overfor vanskeligstilte på boligmarkedet, inkludert brukere med utfordrende adferd og liten boevne. Sitatet i boksen over viser at dette er et svært vanskelig spørsmål for kommunen og at det i enkelte tilfeller kan være svært vanskelig å finne en balansegang mellom å tilby et sosialt inkluderende tilbud til brukeren og hensynet til naboer og øvrige bomiljø. Kommunen ser ut til å legge vekt på flere ulike faktorer ved valg av tomter for plassering av boliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. Disse faktorene ser ut til å være anvendt for de fleste brukergrupper, hvor kommunen også har ført en inkluderende bosettingspolitikk også overfor brukere med utfordrende adferd. For det første har nærhet til offentlig kommunikasjon blitt an-

Karmøy kommune 36 av 56 sett som svært viktig da de fleste brukere ikke har tilgang på bil. Det at folk er selvhjulpne for å komme seg til lege, butikk, NAV, kommunale tjenester osv. er en verdi i seg selv og arbeidsbesparende for kommunen. Nærhet til servicetilbud er også en viktig faktor som fremheves som viktig ved utvelgelse av tomter eller boliger til å bosette vanskeligstilte. Videre er nærhet til det kommunale tjenesteapparatet blitt tillagt stor vekt. Dette gjelder spesielt for brukere med nedsatt funksjonsevne og/eller helseutfordringer eller brukere som mottar booppfølging som gjør at de er avhengige av selv å oppsøke det kommunale hjelpeapparatet eller at det skal være lett for hjelpeapparatet å yte tjenester ute hos brukeren. Det vektlegges at dette er viktig at beboere som trenger helsetjenester eller booppfølging er bosatt sentralt eller i nærheten av hverandre for at kommunen skal kunne yte en effektiv tjenesteproduksjon. Hensynet til naboer er også et sentralt moment som vektlegges som viktig når kommunen skal velge tomter for nybygging av boliger for vanskeligstilte, da særlig i forhold til personer med rus og/eller psykiske helseutfordringer. Det har også vært et mål for bosettingspolitikken å fremme sosial inkludering og integrering av vanskeligstilte gjennom å bosette brukere i eller i nærheten av etablerte bomiljøer. Bosetting skal fremme normalisering og bidra til at vanskeligstilte blir bosatt over hele kommunen slik at det ikke forekommer «opphoping» eller «ghettofisering» ved at et stort antall vanskeligstilte bosettes i samme område. Imidlertid er det i enkelte tilfeller svært vanskelig å balansere disse hensynene. Kommunen har plikt til å yte tjenester og fremskaffe bolig til personer med rus og/eller psykiske helseproblemer uten at de kan stille krav til adferdsendring. Bolig og helsetjenester er grunnleggende rettigheter som alle kommunens innbyggere har rett til uavhengig av adferd. Det fremstår som en utfordring for kommunens tjenesteapparat å formidle dette til den øvrige befolkningen i kommunen og media som i stor grad ser ut til å fokusere på de uheldige konsekvenser en bosetting har for bomiljøet og i mindre grad fokusere på den vanskeligstiltes situasjon. Gjennom foranalysen fremkommer det at det er viktig at kommunens øvrige befolkning, samt tjenesteapparatet og samarbeidspartnere som politi og brannvesen får forståelse for kommunens ansvar overfor brukere som har rusmiddelproblemer og personer med psykiske helseutfordringer. Diskusjoner i workshopen understreker at det er svært viktig at kommunen klarer å formidle hva som er deres ansvar overfor denne gruppen og at kommunen fremstår med en enhetlig tilnærming til denne problematikken i møte med eksterne samarbeidspartnere og naboer. I dag ser det ut til å være enkelte utfordringer knyttet til helhetlig tilnærming til dette blant ulike aktører i kommunen. Sitatet i boksen ved siden av illustrerer dette poenget. Videre er det enkelte som fremhever at kommunen og politiet i større grad burde avklare rolle- og ansvar ifht. dette arbeidet og i større grad fremstå samlet overfor kommunens befolkning. Fra workshopen «Vi må sette oss sammen og bli enige om vårt ansvar og finne ut hvordan vi gjør det. Vi blir fort stilt opp mot hverandre. Vi bør spille på lag og finne løsninger sammen». For de mest belastede brukerne må kommunen imidlertid finne individuelle løsninger, eller bygge flere samlokaliserte boliger utenfor etablerte boligområder. Det fremkommer at det er svært utfordrende å integrere de mest symptombelastede personene i vanlige boområder. I handlingsplanen fremkommer det videre at kommunen har behov for flere frittliggende boløsninger for personer med rusmiddelproblemer med store oppfølgingsbehov. Hardbruksboliger, med enkel utforming som er lagt til et område hvor det tåles alternativ adferd. Det fremkommer gjennom foranalysen at kommunen arbeider med å finne individuelt tilpassede boligløsninger for en svært liten gruppe som har store adferdsutfordringer og som det anses som lite hensiktsmessig å inkludere i vanlige boområder. Kommunen har blant annet gått til anskaffelse av én mobil boenhet som skal anvendes til brukere med utfordrende adferd og lavest boevne. Det vurderes om kom-

Karmøy kommune 37 av 56 munen skal gå til anskaffelse av flere slike mobile boenheter. Informanter fremholder at slike boenheter bør etableres i nær tilknytning til andre offentlige tjenester for å sikre tett oppfølging av brukerne, både i forhold til helse, men også booppfølging. Fra brukernes perspektiv fremkommer det at sosial inkludering gjennom bosetting på byggefelt eller i allerede etablerte boligområder verdsettes av brukerne selv. En av brukerne som er intervjuet som bor i et boligfelt fremhever at man ikke skiller seg så ut når man er integrert i et ordinært bomiljø. Dette kan tolkes som at det oppleves som mindre stigmatiserende når man er bosatt i etablerte bomiljøer. Det ser også ut til at et stort flertall av brukerne som er intervjuet vektlegger roen og stabiliteten det gir å være bosatt i et område som også består av ordinære boliger og ikke en for stor andel kommunale boliger. Brukerne som er intervjuet og som fremhever dette perspektivet er imidlertid brukere som ser ut Bruker som har bodd i kommunal bolig i 10 år «Jeg har egentlig en voldsomt grei bolig med stue og kjøkken og 2 soverom. + et uten vindu. + utebod. Jeg synes det er stort og fint. Det er veranda og hageflekk rundt vindu. Bor oppe på en haug. Foran er det friområde, det er veldig åpent og fint. Naboer begynner å hilse på meg. Det er veldig fint og det at vi har et godt forhold til naboer, det er veldig fint». til å ha opparbeidet en relativt god boevne og som er til behandling for sin rusavhengighet. For slike brukere er det av stor betydning å bli inkludert i ordinære boligområder, både med tanke på livskvalitet og muligheter til å stabilisere helse- og livssituasjonen. Bruker som har bodd i kommunal bolig i 10 år «Husker når jeg flyttet inn i leiligheten var alt fint og rent og nyoppusset og asfalt på utsiden og hage rund omkring det var en veldig fin plass. Det var ikke så typisk kommunal eller. Det er på et byggefelt. Man sklir inn i mengden. Det er tomannshus jeg bor, det ligger ett annet tomannshus. Det er fint å bo i et byggefelt. I en annen gate forbi er det andre hus, der er det mere fart og spenning, vi har det mere fredelig fra politiet. Vi bor på en fredelig plass. Dette er veldig fint. Jeg har vært fornøyd hele veien. Jeg har vært fornøyd hele veien jeg». Det er flere aktører eller interessenter som er sentrale samarbeidspartnere for kommunen ved utvelgelse av tomter for bosetting av vanskeligstilte på boligmarkedet. Det fremkommer gjennom foranalysen at kommunen har dialog med politiet knyttet til plassering av boliger for brukere med utfordrende adferd. Kommunen fremhever at man burde hatt en ennå tettere dialog og samarbeid med politiet i forbindelse med slike prosesser. Videre fremkommer det som svært sentralt å samarbeide med bomiljø og gi god informasjon til naboer for at man skal lykkes med å bosette vanskeligstilte i ordinære bomiljøer. I handlingsplanen fremkommer det at kommunen har en felles informasjonsstrategi for reguleringsplaner som benyttes. Når brukeren flytter inn, må informasjon og integreringsarbeid foregå ut fra brukers ønsker. Tett oppfølging av brukere fremkommer også som svært sentralt for at man skal lykkes med sosial inkludering og normalisering av vanskeligstilte i ordinære bomiljøer. Botrening for å sette brukere i stand til å bo i vanlige bomiljø fremstår videre som svært sentralt for å lykkes med denne inkluderende politikken. Gjennom dette har tjenestene en svært sentral rolle å spille med tanke på tomteutvelgelse. Det er de ulike tjenestene som har kunnskap om ulike brukergruppers- og enkeltbrukeres behov som best vil kunne bidra med informasjon slik at man kan legge til rette for bosetting som er tilpasset den enkeltes boligbehov og boevne, samt matching i forhold til bomiljø. I denne sammenhengen har Nøtterøy kommune hatt ett spennende prosjekt som Karmøy kanskje kan hente inspirasjon fra. Vi vil fremheve at en aktør som med fordel kan benyttes inn i det

Karmøy kommune 38 av 56 boligsosiale arbeidet er målgruppene selv. Flere kommuner har igangsatt prosjekter hvor bostedsløse får bygge sine egne boliger. Slike prosjekter bidrar til å styrke målgruppens egen selvfølelse gjennom byggeprosessen og levekår når boligen står ferdig. Nøtterøy kommune vant statens tiltakspris mot bostedsløshet for 2011. Eksempelet fra Nøtterøy kommune fremkommer i rammen under. Fra bostedsløs til herre i eget hus i Nøtterøy kommune Gjennom samhandling og brukerinvolvering ble det på Nøtterøy bygget seks små frittliggende hus for tidligere bostedsløse med problemer knyttet til rus og psykiske lidelser. Bruker- og pårørendemedvirkning og samhandling mellom alle parter har ligget som et viktig premiss for selvbyggertanken. Prosjektet har hatt høy grad av deltakelse, både i planleggingsfasen og under selve byggingen av husene. Prosjektansvarlig i kommunen viser til noen erfaringer, iht. til tomtevalg og nabolag. Tomtevalget ble gjort med en tomt et stykke utenfor kommunesentrum, mens det var kort vei til buss og butikk. Det var få naboer i området. Det ble gjennomført varsling om oppstart av reguleringsarbeid. Dette gjennom kunngjøring i Tønsberg Blad i 2007, og med brev til naboer samt høringsinstanser. Andre høringsinstanser, Fylkesmannen, fylkeskommunen og Vegvesenet, hadde ingen merknader. Naboene hadde merknader ved oppstart av reguleringsplanarbeidet. Et eget nabomøte ble gjennomført og følgende punkter oppsummerte deres meninger: De ønsket «vanlige» naboer De oppfattet prosjektet som institusjonsformål De ønsket døgnbemanning De ville gå imot at området ble benyttet av tidligere/nåværende rusmisbrukere, samt psykisk syke De krevde reduksjon fra 8 til 3-4 boenheter De krevde kommentarer fra politiet med innsynsrett og uttalerett Hundehold måtte forbys Rambølls erfaring er at det alltid vil oppstå motstand når slike typer prosjekter skal oppføres. Kommunen har likevel et relativt stor handlingsrom i disse sakene så lenge de forholder seg til normal saksgang. Det viktigste er ofte å gi naboene en mulighet til å si sine meninger og et kontaktpunkt hvor de kan få lufte sine frustrasjoner. Det beste er hvis dette kontaktpunktet er i kommunen, ikke bare den lokale media. Høyskolen i Vestfold har foretatt en evalueringsstudie av prosjektet i Nøtterøy. Hovedfunn i studien er at deltakerne opplever økt livskvalitet gjennom å bygge og bo i egen bolig. Beboerne har oppnådd bedre materielle levekår og opplever større stabilitet og forutsigbarhet i egne liv. Trygghet, selvbestemmelse og ansvar, godt fellesskap mellom deltakerne og de ansatte på byggeplassen har også vært positive resultater. Mange erfarte å få bedre selvbilde og selvaktelse gjennom å delta i aktiviteter knyttet til byggevirksomhet. Flere av beboerne har gjenopptatt kontakten med pårørende og familie etter at de kom i egen bolig, påpeker rapporten.

Karmøy kommune 39 av 56 4.1.2 Utbyggingsavtaler som virkemiddel Kommunen har et generelt ansvar for å tilrettelegge for boliger og boligbygging for alle innbyggere. Kommunen har et særlig ansvar for å tilrettelegge for bolig for vanskeligstilte. Det er imidlertid viktig å se dette i sammenheng. Et presset boligmarked med høye boligpriser vil kunne føre til et økt behov for kommunal boligbistand og dermed at færre klarer å skaffe seg bolig på egenhånd. Det vil derfor være relevant at kommunen planlegger for flere rimelige boliger. I handlingsplanen fremkommer det at kommunen bør vurdere å bruke utbyggingsavtaler for å sikre at det bygges variert i framtida slik at flere kan skaffe seg leilighet selv. Gjennom utbyggingsavtaler kan kommunen i sterkere grad enn bare gjennom bestemmelser til arealplaner påvirke antall, størrelsen og utformingen av boliger innenfor bestemte utbyggingsområder der en finner det hensiktsmessig. Dette kan bidra til at kommunen får flere tilgjengelige rimelige boliger på markedet, slik at flere kan skaffe seg leilighet selv. I tråd med plan- og bygningsloven 17-3 kan kommuner også benytte seg av utpekingsretten i områder som bygges ut i privat regi. Utpekingsretten kommer til uttrykk i at kommunen har en rett til å utpeke kjøpere til en bestemt andel av tomtene. Dette må gjøres i tråd med plan- og bygningsloven 17-3 som sier at en utbyggingsavtale kan regulere at kommunen skal ha fortrinnsrett til å kjøpe en andel av boligene til markedspris 12. Dette innebærer at kommunen vil kunne få flere tilgjengelige boliger til disposisjon for vanskeligstilte på boligmarkedet. Sandnes kommune er et eksempel på en kommune som har hatt en aktiv boligsosial profil for sin utbyggingspolitikk. Gjennom dette har kommunen lykkes i å fremskaffe flere rimeligere boliger til boligmarkedet. For at Karmøy kommune skal kunne spille en mer offensiv rolle i boligpolitikken, kan erfaringer fra Sandnes kommune være aktuelle. I Sandnes kommuneplan er det fastsatt at: «i alle reguleringsplansaker skal det sjekkes om det finnes mulighet for bolig temporært eller permanent for vanskeligstilte» «bruk av utpekingsrett, reguleringsplanbestemmelser og utbyggingsavtale er de tre sentrale verktøyene i å gjennomføre en boligsosial utbyggingspolitikk i perioden. I tillegg prioriteres aktiv bruk av Startlån slik at flest mulig kan kjøpe sin egen bolig.» Rambøll er kjent med at Karmøy kommune arbeider med muligheten for å ta i bruk utbyggingsavtaler for å øke tilgangen på rimelige boliger. Kommunen har allerede kjennskap til hvordan Sandnes kommune arbeider og har blant annet vært i Sandnes på besøk for å innhente erfaringer. Vi velger allikevel å fremheve Sandnes som et godt eksempel i denne sammenhengen. Følgende eksempel er hentet fra Sandnes kommune som har jobbet aktivt med å benytte seg av virkemidlene i plan- og bygningsloven for å oppnå en utbyggingspolitikk med en boligsosial plattform. 12 http://www.lovdata.no/all/hl-20080627-071.html#17-3

Karmøy kommune 40 av 56 Bruk av utpekingsrett i reguleringsplansaker - Sandnes kommune I 2011 begynte Sandnes kommune å benytte seg av utpekingsrett etter å ha hjemlet dette i kommuneplanen. I dialog med kommunens byplan-avdeling er levekår-avdelingen inne allerede ved oppstartsmøter om reguleringsplaner for boligområder, hvor de i samråd med byplan-avdelingen vurderer som det er boliger som kan passe deres målgruppe. Målgruppen blir her definert som de som har vanskeligheter med å finne noe i markedet til sin pris. Levekår-avdelingen er på utkikk etter områder med varierte boligtyper ift størrelse og standard. De vektlegger også nøkternhet i boligene. I de sakene hvor Levekår-avdelingen er interessert så vil forkjøpsretten fremkomme som en del av saksfremlegget til politisk behandling. Forkjøpsretten vil da fremkomme som en del av vedtaket, men kan ikke inngå som en del av områdereguleringen. I kommuneplanen til Sandnes for 2011 ble det fastsatt at «i alle reguleringsplansaker skal det sjekkes om det finnes mulighet for bolig temporært eller permanent for vanskeligstilte», samt at «Bruk av utpekingsrett, reguleringsplanbestemmelser og utbyggingsavtale er de tre sentrale verktøyene i å gjennomføre en boligsosial utbyggingspolitikk i perioden. I tillegg prioriteres aktiv bruk av Startlån slik at flest mulig kan kjøpe sin egen bolig.» Tanken om at det boligsosiale må ses helhetlig på, både i areal og i samfunnsdelen gjenspeiles både i kommuneplanen og i det administrative og politiske i kommunen. Gjennom foranalysen fremkommer det at Eiendomsavdelingen har invitert private boligprodusenter (som bygger husbankfinansierte hus), meglerforetak og banker til en samling omkring startlån. Bakgrunnen for dette møtet er at kommunen i planperioden skal tilpasse tildelingskriteriene for tildeling av startlån for å i økt grad nå den ønskede målgruppen. Kommunen mottar i dag mange søknader som startlån, men opplever at de ikke mottar søknader fra den målgruppen tiltaket er ment å være rettet mot. Hensikten med samlingen har vært å informere utbyggere om startlån og de målgrupper kommunen ønsker å nå med ordningen. Et slikt samarbeid med private utbyggere fremstår også som relevant for et eventuelt samarbeid knyttet til arbeidet med å øke innsatsen på boligsosial utbygging. Erfaringer og bekjentskaper gjennom samarbeidet med startlån kan kanskje overføres til et eventuelt samarbeid knyttet til boligsosial utbyggingspolitikk. Etter samtale med private utbyggere som deltok på møtet om Startlån i regi av kommunen fremkommer det at det er interesse for å samarbeide med kommunen om utbygging av boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet. Enten som boliger med kommunal tildelingsrett og tildelingsplikt eller boliger for salg til kommunen som kommunale boliger. Generelt fremstår det som sentralt at boligene som utvikles for eller i samarbeid med kommunen har samme dekningsgrad som ved salg eller utleie til det private markedet. Markedspris er en forutsetning for at private utbyggere skal være interessert i et slikt samarbeid. Når det gjelder utbygging av boliger med kommunal tildelingsrett og plikt understreker utbyggerne at det vil være en fordel for kommunen at utbygger står for kostnader knyttet til administrasjon og vedlikehold. Det fremkommer at det er interesse for mer slikt samarbeid. Én av de private utbyggerne fremhever særlig at de også kunne være interessert i å utvikle konsepter/boliger som kan selges til kommunen til bruk som kommunale boliger. Det fremkommer at kommunen i dag utlyser anbudskonkurranser blant private utbyggere om kjøp av tomter i boligfelt og utvikling av boliger til salg på det private markedet. Det fremheves at kommunen i større grad kunne benytte seg av det samme for å fremskaffe kommunale boliger ved å utfordre private utbyggere til å lage konsepter og boliger som er tilpasset kommunens behov. Gjennom workshopen fremkommer det at kommunen i fremtiden ønsker å arbeide mer målrettet med å få brukere videre i egen boligkarriere gjennom å kjøpe sin egen bolig. Om dette skal lyk-

Karmøy kommune 41 av 56 kes må det være et tilstrekkelig antall rimelige boliger tilgjengelig på markedet. Samtidig som det er generelt viktig at det er tilgang på rimelige boliger for at man skal forhindre at personer kommer i boligvansker. Hvis private utbyggere skal bidra til å utvikle rimelige boliger til salg på det private markedet fremstår det som sentralt for kommunen at dette må være boliger innen en rimelig prisklasse, slik at de skal være tilgjengelige for vanskeligstilte på boligmarkedet med begrenset økonomi. Fra kommunens perspektiv er det viktig at man har tilgjengelige rimelige boliger til denne brukergruppen som ligger innen et rimelig utgiftsnivå. Kommunen er opptatt av at vanskeligstilte ved kjøp av egen bolig ikke skal komme i betalingsvansker. Generelt fremstår det som mest aktuelt for utbyggerne å utarbeide boliger innen den aktuelle prisklassen hvis kommunen disponerer tomt som er ferdig regulert med vei og vann etc. Å utvikle boliger til en pris av 1 million (inkludert tomt og regulering) oppleves som helt urealistisk for de utbyggerne som er intervjuet. De understreker at hvis kommunen holder tomt og betaler for regulering vil det være realistisk å holde seg innen en prisklasse på rundt anslagsvis 1,5 millioner kroner. Prisen som oppgis varierer imidlertid mellom de ulike firmaene. Ett av firmaene som driver med utbygging av boliger har tilbudt leiligheter innen konseptet «Lease to by» eller «Leie til eie». Her leietaker inn husleie til fradrag av kjøpesummen og etter en periode har man opparbeidet tilstrekkelig egenkapital til å ta opp ordinært lån i bank og formelt kjøpe leiligheten. Det fremkommer at man har solgt rundt 20 leiligheter ved hjelp av denne ordningen. Det er i all hovedsak unge førstegangsetablerere med god betalingsevne som har kjøpt boliger med slike betingelser. Det er ikke i detalj kjent hvilke betingelser som er gitt i slike avtaler. 4.2 Utfordringer og muligheter ved samarbeid med private utleiere Som vi har vært inne på tidligere er en av strategiene for boligsosial handlingsplan 2014-2017 at kommunen skal tilrettelegge for at innbyggernes boligbehov først og fremst skal søkes dekket gjennom private løsninger. Foranalysen viser at kommunen har venteliste på tildeling av bolig og at enkelte står uten bolig eller har en bolig som er lite tilpasset sitt behov. En måte kommunen kan løse det økende boligbehovet på, er ved å benytte seg av det private leiemarkedet. Når det gjelder det private markedet er det en gjennomgående erfaring blant norske kommuner at det er vanskelig å få tak i utleieboliger til vanskeligstilte, og mange kvier seg for å leie ut til disse gruppene. De vanskeligstilte konkurrerer også ofte med andre på et begrenset leiemarked. Integrering i ordinære bomiljøer innebærer også en utfordring da man kan oppleve negative reaksjoner når det er snakk om bosetting av vanskeligstilte grupper på denne måten. 4.2.1 Kommunens erfaringer med det private leiemarkedet Som vi har vært inne på tidligere har Karmøy et presset boligmarked. Det er særlig gjestearbeidere fra industrien som fremstår som konkurrenter til vanskeligstilte på utleiemarkedet. Dette gjør tilgangen på private utleieboliger vanskelig. Foranalysen viser at kommunen i liten grad benytter seg av det private markedet for å fremskaffe kommunale boliger til fremleie til vanskeligstilte på boligmarkedet. Imidlertid benytter flyktningetjenesten seg i stor grad av det private markedet for å fremskaffe boliger til nyankomne flyktninger. Flyktningetjenesten anslår at de bosetter ca. 90 prosent av flyktningene på det private markedet. Kommunen leier boligene med fremleie i den perioden frem til flyktningen ankommer kommunen, deretter inngår flyktningen direkte leiekontrakt med utleier. Flyktningetjenesten fremhever at det er en fordel ifht. integrering ved bosetting av flyktninger på det private markedet. Mange av huseierne bidrar med god informasjon og bistand til de flyktningene som leier privat. Samarbeidet mellom flyktningetjenesten og private utleiere oppleves som vellykket og tjenesten har svært gode relasjoner til flere private utleiere. Det fremheves at flere private utleiere har hatt positive erfaringer med å bosette flyktninger og at dette medfører at de nå ringer til flyktningetjenesten når de har en ledig utleiebolig. Flyktningetjenesten fremhever at dette er

Karmøy kommune 42 av 56 ressursbesparende for dem og at dette gjør deres jobb enklere. Videre fremkommer det at flyktningetjenesten vektlegger å være tilgjengelige overfor huseier og fremhever viktigheten av god booppfølging. Flyktningetjenesten har blant annet inkludert informasjon om bolig og vedlikehold gjennom introduksjonsprogrammet og oppgir at de sjelden opplever utfordringer knyttet til boevne. Generelt ser det ut til at flyktningetjenesten og bosetting av flyktninger på det private markedet har fått positiv omtale i mediene. Kommunen ser i mindre grad ut til å benytte det private markedet til å fremskaffe boliger til andre vanskeligstilte. Imidlertid ser det ut til at kommunen ved søknad om kommunal bolig gir søkerne god informasjon og veiledning om alternativer til kommunal bolig. Dette kan medføre at flere vanskeligstilte finner boliger på det private markedet som et alternativ til kommunal bolig. Videre har kommunen avtale med rundt 8 private entreprenører som har bygget omsorgsboliger med tilskudd fra Husbanken hvor kommunen disponerer leiligheter med kommunal tildelingsrett og tildelingsplikt. Etter samtale med tre av de private utbyggerne/utleierne fremkommer det er kommunen i hovedsak benytter dette til trygde- og omsorgsboliger. Én av utleierne fremhever at kommunen i de senere årene også har tildelt disse boligene til personer med sosial utfordringer. Det har også forekommet tildelinger hvor personer har hatt rusmiddelproblemer eller annen utagerende adferd. I disse tilfellene har huseier begjæret opphevelse av kontrakten og utkastelse av beboeren. Den private utbyggeren/utleieren fremhever at kommunen i større grad kunne benyttet de til utleie til flyktninger og til andre vanskeligstilte på boligmarkedet. Det som fremstår som sentralt for de private utleierne er at beboeren har boevne og at kommunen følger opp beboeren for å sikre at vedkommende ikke misligholder sine forpliktelser eller har slik adferd at det er til sjenanse for naboer eller andre. Gjennom foranalysen fremkommer det at kommunen og de private utbyggerne/utleierne som eier leiligheter med kommunal tildelingsrett kan ha ulike forventninger til hverandre og til de brukerne som blir tildelt bolig. Kommunen tildeler så bakgrunn av hvilke brukere som har behov for bolig. Dette kan enkelte ganger gå på tvers av det utleieren forventer. Videre fremkommer det som en utfordring for samarbeidet at husleien fra kommunen er vesentlig lavere enn husleien på det private markedet. Alle de private aktørene fremhever at det er sentralt at kommunen har en konkurransedyktig leiepris for at det skal være attraktivt å inngå avtale med kommunen. Én av utbyggerne/utleierne som er intervjuet opplyser at kommunen har fler avtaler om private omsorgsboliger som utgår i 2018, og at kommunen må sikre konkurransedyktige leievilkår for at de private skal være interesser i å fornye kontraktene med kommunen. 4.2.2 Hvordan kan kommunen sikre godt samarbeid med private aktører? Flere aktører som er intervjuet gjennom foranalysen mener at kommunen i større grad burde benytte seg av det private utleiemarkedet. Flere informanter i kommunen ser behovet for å få til et mer etablert samarbeid med private utleiere, og er bevisst på at det er faktorer som må være på plass for at dette skal fungere. Her nevnes viktigheten av garanti for mislighold av leiekontrakten, evt. depositum og viktigheten av kommunens tilgjengelighet overfor utleier om de har bekymringer knyttet til leietaker eller spørsmål knyttet til leieforholdet. Intervjuer med flyktningetjenesten viser at de allerede i dag har et tett samarbeid med private utleiere, og er opptatt av å være på tilbudssiden og følge opp private utleiere på en god måte, blant annet gjennom å være tilgjengelige overfor huseier. Med bakgrunn i erfaringer fra andre kommuner og funn fra tidligere foranalyser ser vi at det er visse forhold som må være på plass for at kommunen skal lykkes med et samarbeid med private utleiere. For det første fremstår det som viktig at kommunen fremstår som en profesjonell leietaker og at kommunen har god dialog med utleiere. Dette innebærer at kommunen stiller med de garantiene som trengs hvis boligene blir ødelagt eller husleien ikke blir betalt. Eksempelvis har andre kommuner jobbet aktivt med å synliggjøre seg selv som en profesjonell leietaker gjennom blant annet å garantere for husleie. En slik garanti kan også stilles i form av depositum. Det har

Karmøy kommune 43 av 56 også blitt jobbet aktivt med å skape gode relasjoner med private utleiere. Dette er blant annet gjort ved at alle private utleiere får en fast kontaktperson hos enten bolig- eller flyktningetjenesten, slik at utleiere vet hvor de kan henvende seg hvis de skulle ha spørsmål knyttet til leieforholdet. Et annet moment som er viktig er tett oppfølging av brukerne, herunder booppfølging. Det fremstår som viktig at de private utleierne er sikre på at leietaker blir fulgt opp av det kommunale tjenesteapparatet knyttet til det behovet vedkommende har for helsetjenester eller booppfølging. Sandnes, i likhet med Karmøy, har lyktes med å bosette flyktninger på det private markedet, til tross for et vanskelig leiemarked. Dette ble gjort mulig blant annet gjennom en kampanje som kommunen igangsatte for å få flere private til å leie ut boliger. I tekstboksen under presenteres dette eksempelet fra Sandnes kommune. Sandnes kommune: Bosetting av flyktninger på det private utleiemarkedet Sandnes tar i mot 60 flyktninger i året, og har lyktes med å få flere av dem inn på det private utleiemarkedet tross utfordringer med å få tak i utleieboliger. Prisene på utleieboligene er høye og konkurransen er stor knyttet til høy etterspørsel etter utleieboliger fra bedrifter i oljebransjen. Årsaken til at Sandnes har lyktes i å fremskaffe private utleieboliger til flyktninger er en kampanje som ble satt i gang i 2012. Målet var å få frem samfunnsengasjementet hos innbyggerne, få dem til å se nytten og hvilke forskjell bosetting av flyktninger kan gi og dermed få flere til å ønske å ha flyktninger som leietakere. Gjennom kampanjen tok kommunen kontakt med ulike lokale klubber og idrettslag og det ble hengt opp plakater. Flyktningetjenesten lykkes også med å få frem flere gode historier i media om vellykkede bosettinger, og historier fra private utleiere. I enkelte av sakene ble det også vist til småbarnsfamilier som hadde fått oppholdstillatelse, men som fortsatt var bosatt på asylmottak i påvente av bosetting i kommunen. I sum skapte kommunen et engasjement i deler av samfunnet som ikke tidligere hadde hatt et bevisst forhold til denne tematikken. Sandnes kommune har også hatt fokus på å fremme seg selv som en profesjonell leietaker. De garanterer for husleie og private utleiere får en kontaktperson hos enten bolig- eller flyktningetjenesten, slik at utleiere vet hvor de kan henvende seg. Avhengig av markedet som er i Karmøy, fremstår det også som hensiktsmessig hvis kommunen klarer å inngå samarbeid med private, profesjonelle utleiere. Samarbeid med mange enkeltstående private utleiere kan oppleves som ressurskrevende, men ved inngåelse av avtale med aktører som disponerer flere utleieboliger vil kommunen ha færre kontaktpunkter å forholde seg til når man har behov for å benytte seg av utleieboliger på det private markedet. I kommunen finnes det flere profesjonelle utbyggere som har avtale med kommunen om omsorgsleiligheter med kommunal tildelingsrett. Etter samtale med tre av disse fremstår det som om enkelte av disse er interessert i å leie ut flere leiligheter til kommunen enn det de har avtale om i dag. Det fremstår som om markedet er villige til å leie ut til flere grupper av vanskeligstilte på boligmarkedet, ikke kun flyktninger. Det som fremstår som sentralt er at beboeren har boevne og at utleier føler seg trygg på at beboeren mottar de tjenester vedkommende har bruk for fra det kommunale tjenesteapparatet. Videre fremstår det som helt sentralt at husleien eller andre forhold ikke misligholdes. Det fremstår imidlertid som en utfordring å bosette personer som har

Karmøy kommune 44 av 56 rusmiddelproblemer på det private markedet. Utleiere fremhever at personer i aktiv rus ikke har boevne og at dette gjør det lite attraktivt å bosette denne gruppen. I forbindelse med kartleggingen har vi også vært i kontakt med en privat profesjonell utleier som er lokalisert i Kopervik 13. Utleieren har ikke avtale om omsorgsleiligheter med kommunen, men kommunen benytter denne aktøren til kommunal utleie. Utleieren disponerer flere leieobjekter i og i nærheten av Kopervik. Boevne og evne til å etterkomme vilkår i leiekontrakten fremstår som avgjørende for at firmaet er interessert i å leie ut til kommunen. 4.3 Oppsummering I dette kapittelet har vi sett på hvordan kommunens arbeid knyttet til arealplanlegging og samarbeid med privat utleiere kan bidra til at kommunen lykkes med å fremskaffe en differensiert boligmasse som er tilpasset de ulike brukergruppenes behov. Det fremheves i handlingsplanen at aktiv kommunal deltakelse knytet til erverv og opparbeidelse av tomtearealer er hensiktsmessig når kommunen selv skal bygge og eie boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet, for å sikre at kommunen oppfyller sine boligsosiale forpliktelser. Foranalysen viser at kommunen ser ut til å ha praktisert en inkluderende bosettingspolitikk knyttet til bosetting av vanskeligstilte på boligmarkedet, også brukere med liten boevne, herunder brukere med rusmiddelproblemer og psykiske helseutfordringer med vanskelig adferd. Dette har ført til enkelte naboklager og redsel blant naboer. Det fremkommer at enkelte i kommunen fremhever at plassering av boliger for spesielt personer med rusmiddelproblemer og/eller psykiske helseutfordringer er et svært vanskelig spørsmål for kommunen og at det i enkelte tilfeller kan være svært vanskelig å finne en balansegang mellom å tilby et sosialt inkluderende botilbud til brukeren og hensynet til naboer og øvrige bomiljø. Det ser heller ikke ut til at kommunen har noen enhetlig tilnærming til denne problematikken innad i kommunen og kommunen har utfordringer med å fremstå som en enhetlig aktør. Kommunen ser ut til å legge vekt på flere ulike faktorer ved lokalisering av boliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. Faktorer som ser ut til å tillegges betydelig vekt er følgende: Nærhet til offentlig kommunikasjon Nærhet til servicetilbud Nærhet til det kommunale tjenesteapparatet Hensynet til naboer Bosetting skal fremme sosial inkludering, integrering og normalisering Hensynet til geografisk fordeling for å unngå «opphoping» eller «ghettofisering» som kan ha uheldige effekt på bomiljø Det fremkommer imidlertid at for de mest belastede brukerne må kommunen finne individuelle løsninger på, eller bygge flere samlokaliserte boliger utenfor etablerte boligområder. Fra brukernes perspektiv fremkommer det at sosial inkludering gjennom bosetting på byggefelt eller i allerede etablerte boligområder verdsettes av brukerne selv. Det fremheves at man ikke skiller seg så ut ved at man er integrert i et boligfelt. Dette kan tolkes som at det oppleves som mindre stigmatiserende når man er bosatt i etablerte bomiljøer. Kommunen har et generelt ansvar for å tilrettelegge for boliger og boligbygging for alle innbyggere. Kommunen har et særlig ansvar for å tilrettelegge for bolig for vanskeligstilte. Det er imidlertid viktig å se dette i sammenheng. Et presset boligmarked med høye boligpriser vil kunne føre til et økt behov for kommunal boligbistand og dermed at færre klarer å skaffe seg bolig på egenhånd. Det vil derfor være relevant at kommunen planlegger for flere billige boliger. Foranalysen viser, med eksempler fra Sandnes, at kommunen gjennom utbyggingsavtaler i sterkere grad enn bare gjennom bestemmelser til arealplaner kan påvirke antall, størrelsen og utformingen av boli- 13 http://www.boligservice.no/

Karmøy kommune 45 av 56 ger innenfor bestemte utbyggingsområder der en finner det hensiktsmessig. Dette kan bidra til at kommunen får flere tilgjengelige rimelige boliger på markedet, slik at flere kan skaffe seg leilighet selv. Videre kan kommunen ved aktiv bruk av utpekingsretten fremskaffe boliger til vanskeligstilte til kommunal fremleie. Det fremkommer gjennom foranalysen at det er interesse blant utbyggere for å samarbeide med kommunen om utbygging av boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet. Pris ser imidlertid ut til å være en svært avgjørende faktor. Kommunen benytter seg i liten grad av det private utleiemarkedet til å fremskaffe boliger til vanskeligstilte. Dette med unntak av flyktninger, hvor rundt 90 prosent bosettes på det private markedet. Ellers fremstår det som kommunen i liten grad forsøker å bosette andre grupper vanskeligstilte på boligmarkedet i privat leie. Etter samtale med private utleiere fremstår det som vilje blant private til å bosette også andre grupper vanskeligstilte på det private markedet. Det som fremstår som sentralt er at beboeren har boevne og at vedkommende får den oppfølgingen vedkommende trenger fra det kommunale tjenesteapparatet, samt at husleien blir betalt.

Karmøy kommune 46 av 56 5. VURDERINGER OG ANBEFALINGER FOR DET VIDERE ARBEIDET I dette kapittelet oppsummeres foranalysens hovedfunn. Kapittelet presenterer også Rambølls vurderinger og anbefalinger knyttet til å styrke det boligsosiale arbeidet i kommunen. Disse vurderingene og rådene baseres på de funn og analyser som er gjort i foranalysen, presentert i kapittel 2, 3 og 4, samt på den kjennskapen og erfaringen Rambøll har fra det boligsosiale- og kommunale feltet fra dette og tidligere oppdrag. Foranalysen av det boligsosiale arbeidet i Karmøy kommune viser at kommunen gjør mye bra på det boligsosiale feltet, har gode strukturer for samarbeid, og besitter god boligsosial kompetanse. Like fullt har kommunen enkelte utfordringer og forbedringspunkter, både når det kommer til helhetlig tilnærming, oppgave- og ansvarsfordeling, samt disponering- og fremskaffelse av en differensiert boligmasse. I det følgende gir vi våre råd og anbefalinger for hvordan kommunen kan styrke det boligsosiale arbeidet i kommunen på disse områdene. 5.1 Forankring og organisering Helhetlig tilnærming og felles forståelse Foranalysen viser at kommunen arbeider målrettet for å sikre at kommunen framstår som en helhetlig aktør på det boligsosiale området, både overfor brukere og internt i kommunen. Dette er en av hovedmålsettingene med kommunens deltakelse i det boligsosiale velferdsprogrammet. For å sikre helhetlig tilnærming til feltet skal boliggruppen møtes fire ganger i året. Vi vurderer at denne gruppen bidrar til at kommunen i stor grad evner å se feltet i sin helhet og at man foretar helhetlige prioriteringer og vurderinger på feltet. Foranalysen identifiserer imidlertid enkelte forbedringspotensial knyttet til kommunens helhetlige tilnærming til feltet. Dette kan både handle om en felles forståelse for boligsosialt arbeid blant ulike aktører og enheter i kommune, og koordinering og rolle- og ansvarsfordeling mellom disse. Foranalysen finner at de ulike tjenestene i stor grad samhandler godt og har en felles forståelse for det boligsosiale feltet. Imidlertid er det enkelte som fremhever at kommunen fortsatt mangler en felles forståelse for feltet. Foranalysen viser at kommunen jobber målrettet og godt med å sikre at de ulike aktørene skal oppnå en felles forståelse for det boligsosiale feltet. Kommunen skal blant annet arrangere dialogkonferanser hvor både tjenestene, administrativ- og politisk ledelse er invitert til å delta. Det fremheves i den boligsosiale handlingsplanen at det er «viktig å øke forståelsen for det boligsosiale arbeidet både internt og eksternt i kommunen. Dialogkonferanser kan medvirke til å skape en felles forståelse for de utfordringer man møter i det boligsosiale arbeidet» 14. Med bakgrunn i erfaringer fra andre kommuner, vurderer vi at en slik felles arena er svært viktig for å sikre felles forståelse for hverandres arbeidsoppgaver, samt sikre forståelse for hvordan de ulike oppgavene henger sammen i en helhet. Det boligsosiale feltet er tverrfaglig av natur og det er derfor viktig å sikre gode samarbeidsarenaer. En arena som dialogkonferansen vil etter vår vurdering kunne bidra til å sikre en ennå mer helhetlig og felles forståelse for feltet. Rambølls erfaring er at det ikke finnes noen enkel organisatorisk løsning på hvordan det boligsosiale arbeidet skal organiseres, for å sørge for et godt arbeid uavhengig av personer. På mange måter er boligsosialt arbeid et kunnskapsarbeid, de ansatte må ha kunnskap om de personene de følger opp, og hvilke virkemidler og muligheter disse personene råder over. I tillegg må de ha kompetanse om hvilke muligheter som ligger innfor kommunen, slik som kjennskap til husbankens virkemidler. Vi vurderer at de arenaer som kommunen har kan bidra til å legge til rette for dette kunnskapsarbeidet. Imidlertid fremkommer det gjennom foranalysen at enkelte informanter 14 Boligsosial handlingsplan (2014-2017) side 63

Karmøy kommune 47 av 56 fremhever at de underliggende tjenestene ikke i tilstrekkelig grad har kunnskap om de boligsosiale virkemidlene. Gjennom workshopen fremkommer det at kommunen i fremtiden ønsker å bruke startlån som et aktivt virkemiddel for å få personer over i egen eid bolig. For at kommunen skal lykkes med dette er det etter vår vurdering avgjørende at de ulike tjenestene har kunnskap om hvilke alternative virkemidler kommunen har til rådighet. Videre fremstår det som sentralt at de underliggende tjenestene tar en aktiv del inn i arbeidet med å «fange opp» kandidater til startlån. Med bakgrunn i dette anbefaler vi at kommunen: Fortsetter det gode arbeidet med å sikre felles forståelse for feltet. Dette er et arbeid som også bør gis prioritet i tiden fremover. Arbeider målrettet med å sikre at alle tjenestene har kunnskap om de virkemidlene som finnes på det boligsosiale feltet. Legger til rette for at de underliggende tjenestene kan «fange opp» brukere som kan være aktuelle for startlån. Roller og ansvar Et stort flertall av informantene som er intervjuet i forbindelse med kartleggingen fremhever at kommunen har en hensiktsmessig ansvars- og oppgavedeling på det boligsosiale feltet. De ulike tjenestene viser også til at de har et godt samarbeid seg imellom. Flere fremhever særlig et godt samarbeid mellom de ulike tjenestene innen helse- og omsorg og teknisk sektor. Når det gjelder ansvars- og oppgavedeling ser det ut til at kommunen har klare retningslinjer for hvilke oppgaver de ulike tjenestene skal utføre. Foranalysen viser imidlertid at det er enkelte utfordringer på dette feltet. Gjennom foranalysen fremkommer det at det er enkelte uavklarte spørsmål knyttet til hvilke oppgaver som skal ligge til boligkontoret og hvilke oppgaver som skal utføres av de respektive tjenestene. Dette knytter seg til blant annet til hvem som er ansvarlig for å behandle naboklager på beboere som ikke har oppfølging i boligen. Det fremheves at det er et forbedringspotensial knyttet til å avklare roller og ansvar på dette området. Det fremkommer gjennom foranalysen at kommunen er i gang med å avklare og lage retningslinjer i forbindelse med de uklarheter som er identifisert. I handlingsplanen fremkommer det at det er viktig å sikre gode kommunikasjonslinjer internt og mellom de ulike etatene, samt sikre klar og tydelig oppgave- og ansvarsfordeling på feltet. I dette arbeidet skal det utarbeides «guider» som skal benyttes internt, for å få en oversikt over hvem som har ansvaret for hvilke oppgaver og hvor eventuelle problemer skal meldes. Dette blir en viktig oppgave i forbindelse med opprettelse av boligkontor i kommunen. Foranalysen viser at kommunen er i gang med få på plass gode strukturer og rutiner for arbeidet som boligkontoret skal uføre. Enkelte informanter fremhever at man fortsatt må jobbe videre for å få til et velfungerende boligkontor som kan ivareta alle de oppgaver som er intendert tillagt kontoret. Videre ser det ut til at kommunen mangler en helhetlig plan for brukernes boligkarriere. Det fremkommer som uklart hvem som har ansvar for å følge opp brukere med motivasjon og veiledning underveis i kontraktsperioden for å få brukere videre i egen boligkarriere. Gjennom workshopen fremkommer det at dette er en av utfordringene som anses som viktig å prioritere i arbeidet fremover. I sum vurderer vi at Karmøy kommune har en god organisering og gode strukturer på plass, men at det er behov for å avklare, tydeliggjøre de ulike aktørenes roller og ansvarsoppgaver i det boligsosiale arbeidet. Vi vurderer at det i forbindelse med opprettelsen og videreutviklingen av et boligkontor er svært sentralt at det utvikles retningslinjer for kommunikasjon og oppgave- og ansvarsfordeling internt og mellom etatene. Det fremkommer at kommunen skal arbeide med dette i inneværende planperiode. På bakgrunn av dette, anbefales følgende:

Karmøy kommune 48 av 56 Kommunen bør etablere et system som alle aktører forholder seg til, med felles rutiner og målsettinger, og en tydelig rolle- og ansvarsfordeling. o Fokuset på rolle- og ansvarsfordeling gjelder spesielt forholdet mellom boligkontoret og de ulike tjenestene. o Rolle- og ansvarsfordeling i tilknytning til rådgivning og veiledning til beboere i forbindelse med oppfølging/avslutning av leiekontrakter for å få brukere videre i egen boligkarriere. 5.2 Utnyttelse av kommunens boligmasse Karmøy kommune har gjort flere grep for å sikre bedre utnyttelse av den kommunale boligmasse, deriblant satt i gang prosesser som på sikt skal gi en boligmasse som i større grad er tilpasset brukernes behov. Kommunen har gjort et grundig arbeid i å kartlegge det boligsosiale arbeidet, inkludert de utfordringer kommunen har stått overfor. Vi ser imidlertid at det fremdeles er behov for å styrke deler av arbeidet. Bedre tilpasset kommunal boligmasse Kommunen har arbeidet med å få oversikt over boligbehovet blant ulike brukergrupper og den tilgjengelige boligmassen. Informantene opplever at det er fokus på dette arbeidet og at kommunen arbeider med å imøtekomme mange av de identifiserte utfordringene. Kommunen lykkes i stor grad med å få flere tidligere brukergrupper av kommunalt boligmarked direkte inn på det private markedet. Konsekvensen av at kommunen lykkes med dette er at en større andel av kommunale boligbrukere vil ha et mer langvarig kommunalt bobehov. Karmøy kommune har en boligmasse som er preget av eldre, store eneboliger. Blant brukere av det kommunale botilbudet er behovet for mindre, enkeltmannsboliger stort. I tillegg er det stort vedlikeholdsbehov knyttet til eldre boliger, så kommunen ønsker en nyere boligmasse. Kommunen har igangsatt et langsiktig arbeid med å selge uegnede boliger til fordel for å kjøpe inn mer tilpassede leiligheter. Pilehagen er etablert for å imøtekomme behovet til de mest vanskeligstilte brukerne. Det fremkommer at det er behov for flere, hardføre, små boliger slik at dette er tilgjengelig ved behov. Rambøll vurderer at kommunen, ved å ha tilgjengelige egnede boliger, vil kunne unngå unødvendig slitasje på den kommunale boligmassen og store oppussingsbehov grunnet tildeling av uegnede boliger. Kommunen beskriver i handlingsplanen at det er behov for flere boliger til personer med funksjonsnedsettelser. I intervju med foreldre til unge voksne med utviklingshemninger fremkommer det at de ikke har gitt kommunen opplysninger om behovet deres barn har for bolig. Vi vurderer at kommunen mangler oversikt over behovet blant flere i denne brukergruppen. Bakgrunnen er at foreldrene ikke krever å få kartlagt barnas behov og ikke krever å få utført disse tjenestene i hjemmet. Kommunen får ikke oversikt over disse brukerne før brukerne selv, eller deres pårørende aktivt går inn og søker om bolig. Med bakgrunn i dette anbefaler vi at kommunen: Fortsetter arbeidet med å selge uegnede boliger og kjøpe inn boliger som er tilpasset brukernes behov. Vurderer i hvilken grad kommunen har tilstrekkelig oversikt over beboere i kommunen der foreldre eller andre med forsørgeransvar tar ansvar for å fremskaffe bolig fordi de opplever at kommunen ikke har et tilstrekkelig tilbud.

Karmøy kommune 49 av 56 Tildelingsprosessen Kommunale utleieboliger blir tildelt av rus- og psykisk helsetjeneste, mens trygde- og omsorgsboliger blir tildelt av bestillerkontoret. Gjennom foranalysen har det fremkommet synspunkter på at denne oppdelingen kan oppleves som uoversiktlig og fragmentert både internt i kommunen og eksternt overfor søkerne. I handlingsplanen fremkommer det at kommunen i planperioden vil arbeide med å samordne tildelingsprosessen. Dette arbeidet må ses i sammenheng med at kommunen er i ferd med å bygge opp et boligkontor som skal ha ansvar for det boligsosiale arbeidet i kommunen. Kommunale utleieboliger tildeles av leder for rus- og psykiske helsetjenester og tildelingene blir gjort på bakgrunn av de som har søkt om bolig, og tilgjengelige boliger. Søknadene samordnes gjennom en samordningsmøte hvor rus- og psykiske helsetjenester, bestillerkontoret og boligkontoret deltar. Tildelingsprosessen sørger i følge informantene for at kommunen gjør hensiktsmessige prioriteringer i forhold til hvilke brukere som får innvilget bolig, hvilken bolig den enkelte bruker får og sørger videre for at brukere i utleieboliger med behov for trygde- og omsorgsboliger blir fanget opp og overført. Med bakgrunn i dette vurderer vi at tildelingsprosessen i all hovedsak er god og at den involverer de mest relevante aktørene og at samordning sikres gjennom samordningsmøtet mellom rus- og psykiske helsetjenester og bestillerkontoret. Gjennom kartleggingen har det kommet inn synspunkter på at det kan gjøres bedre kartlegginger av boligenes standard og tåleevne i forhold til brukere med lav boevne, da en utilstrekkelig kartlegging kan medføre unødvendig stor slitasje på boliger, tidlig utflytting og hindre god sirkulasjon i boligmassen. Etter vår vurdering fremstår det som mest sannsynlig at «feiltildelinger» av boliger, hvor boligen ikke er tilpasset brukerne behov eller boevne, først og fremst skyldes mangel på egnede kommunale boliger. Slike tildelinger fremstår som «brannslukking» og man tildeler bolig til de som har størst behov uavhengig av boligens egnethet. Slik vi vurderer det vil omstruktureringen av boligporteføljen som kommunen er i gang med bidra til at man i fremtiden i større grad vil kunne unngå slike «feiltildelinger». Søknad om internflyttinger i kommunale utleieboliger Når det gjelder vurdering av søknader om internflyttinger viser datainnsamlingen at det er uenighet om hvorvidt kommunen tar tilstrekkelig hensyn til slike søknader. Uenighetene knytter seg til to ting. For det første knyttes det til hvorvidt det gjøres en god nok vurdering i hvert enkelt tilfelle der kommunen mottar søknad om internflytting. For det andre knytter uenighetene seg til hvor vidt det er hensiktsmessig med internflyttinger i tilfeller der beboere søker om internflyttinger som ledd i å endre sin livssitasjon, for eksempel å bli rusfrie. Med bakgrunn i dette anbefaler vi at kommunen: Fortsetter arbeidet med å sikre god samordning i forbindelse med tildeling av kommunale boliger (samordning mellom tildeling av kommunale utleieboliger og trygde- og omsorgsboliger). Beholder en tildelingsprosess som involverer relevante aktører. Diskuterer praksis knyttet til behandling av søknader om innflyttinger. Videre bør kommunen enes om i hvilken grad man skal legge til rette for internflyttinger som et ledd i å bistå personer med å endre sin livssituasjon. Oppfølging av beboere for å øke sirkulasjon i boligmassen Beboere i kommunale boliger mottar oppfølging etter behov gjennom Helsestasjonen for rus og hjemmetjenesten. Helsestasjon for rus følger opp personer i LAR-behandling og aktiv rus og tilbyr en rekke tjenester knyttet til booppfølging, derunder mye praktisk bistand. Hjemmetjenesten gir hjemmetjenester til alle brukere som har behov for dette. Oppfølging av beboere knytter seg primært til å fylle behov beboerne har. Foranalysen viser at det i liten grad har blitt satt fokus på å følge opp beboere med tanke på veiledning og motivasjon

Karmøy kommune 50 av 56 for å øke sirkulasjonen i den kommunale boligmassen. Med bakgrunn i dette vurderer vi at det er potensiale for å følge opp beboere tettere i forhold til å vurdere hvorvidt beboere har anledning til å komme videre i egen boligkarriere, enten gjennom å leie på det private leiemarkedet eller ved hjelp av startlån kunne kjøpe sin egen bolig. Per i dag foregår kartlegging og veiledning i forbindelse med at leiekontrakten utløper. Når leiekontraktene utløper sender Eiendomsavdelingen ut melding til tilleietaker som inneholder informasjon om at kontrakten utgår og beskjed om at leietaker må kontakte boligkontoret. Leietaker får også informasjon om startlån og ny søknad om forlengelse av kommunal bolig. Det gjøres en vurdering av leietakers mulighet for å komme inn på det private boligmarkedet i denne prosessen. Det er ingen prosesser knyttet til å introdusere leietakere for alternative løsninger før leiekontrakter utløper, altså underveis i kontraktsperioden. Funn tyder på at mange søker om forlengelse av den kommunale leiekontrakten uten at det gjøres en grundig vurdering av andre muligheter. Rambølls erfaringer fra andre kommuner tilsier at arbeidet knyttet til veiledning og motivasjon av brukere for å komme videre i egen boligkarriere er et tidkrevende arbeid. Brukere har behov for tid til å tilpasse seg og innhente informasjon om alternativer til kommunal bolig. Vi anser det derfor som viktig at kommunen allerede ved inngåelse av kontrakt om kommunal bolig legger en plan for brukerens boligkarriere og følger opp dette underveis i kontraktsperioden. I tillegg viser foranalysen at det er lite fokus på å følge opp flyktninger som leier privat i forhold til å bistå denne gruppen med å kjøpe sin egen bolig. Kartleggingen viser at dette er en utfordring som kommunen er klar over og har satt fokus på. Kommunen har søkt midler fra Fylkesmannen til et prosjekt som handler om å få flyktninger over fra å leie til å eie sin egne private bolig. Prosjektet kalles «boligattraktiv» og inkluderer 8 moduler hvor man trinnvis skal gi informasjon og motivere beboere til å komme seg videre i egen boligkarriere. Det fremkommer videre at kommunen har fått avslag på midlene fra Fylkesmannen knyttet til opprettelse av dette prosjektet. Vi vurderer at et slikt prosjekt vil kunne bidra til at flere flyktninger vil kunne settes i stand til å kjøpe sin egen bolig. Vi vurderer at kommunen bør få inn rutiner for å følge opp denne gruppen. Med bakgrunn i dette anbefales følgende: At kommunen etablerer rutiner for å følge opp leietakere underveis i kontraktsperioden med tanke på å få brukere videre i egen boligkarriere. o Det bør etableres en klar rolle- og ansvarsfordeling i tilknytning til rådgivning og veiledning for å få brukere videre i egen boligkarriere. At kommunen prioriterer arbeidet knyttet til å følge opp flyktninger som har blitt veiledet direkte inn på privat leiemarked i forhold til muligheter for å kjøpe egen bolig. Skjønnsmessig vurdering av søknader om startlån Det er enighet blant flere aktører i kommunen om at det i for liten grad har vært utøvd skjønnsmessig vurdering av søknader om startlån og at dette har gått på bekostning av søkere som har betalingsevne, men som har gjeld eller inntekt som har ført til avslag av søknad. Kommunen arbeider med å endre målgruppen for startlån i henhold til Husbankens nye forskrift for startlån fra 2014 som sier at ordningen med startlån skal være mer målrettet mot personer med langvarige bolig- og finansieringsproblemer enn tidligere. Dette medfører at kommunen ønsker å se på muligheten for å tenkte mer alternativt og i større grad vil legge skjønnsmessige vurderinger av betalingsvilje til grunn for innvilgelser av startlån. Vi vurderer at dette arbeidet bør gis prioritet i det videre utviklingsarbeidet på det boligsosiale feltet i kommunen. Videre vurderer vi at et slikt grep vil kunne bidra til at flere brukere kommer videre i egen boligkarriere. 5.3 Fremskaffelse av boligmasse Som vist i kapittel 3 fremkommer det at kommunen har en eldre boligmasse som ikke fullt ut er tilpasset brukernes boligbehov. Kommunen er i gang med en omfattende omstrukturering av boligporteføljen. Ett av målene i den boligsosiale handlingsplanen er at kommunen skal fremskaffe tilstrekkelig antall ulike boliger. Som vi har vært inne på tidligere og som det fremheves i

Karmøy kommune 51 av 56 handlingsplanen har kommunen behov for flere mindre boenheter til enslige brukere. I tillegg har kommunen behov for boliger tilpasset brukere med svært lav boevne. Det fremheves at kommunen har behov for et bredt spekter av boliger innen denne kategorien. Det er også behov for bemannede omsorgsboliger til personer med: psykiske problem, utviklingshemmede, samt frittliggende mindre boliger til personer med rus eller rus/psykiatriproblem. Kartleggingen viser at kommunen er i gang med å omstrukturere boligporteføljen og har planer om å anskaffe eller bygge nye boliger. Imidlertid er dette et tidkrevende arbeid og man kan ikke forvente å se resultater omgående. Vi vurderer at kommunen har et stykke igjen før de har nådd målene i handlingsplanen knyttet til fremskaffelse av en differensiert boligmasse. Vi vurderer at dette arbeidet bør gis prioritet i tiden fremover. I det følgende beskrives ulike utfordringer og muligheter i dette arbeidet, herunder lokalisering av boliger, bruk av utbyggingsavtaler som virkemiddel og samarbeid med private utleiere. Arealplanlegging Det overordnede målet for den nasjonale boligpolitikken er at «Alle skal bo godt og trygt». I tråd med Meld. St. 17 (2012-2013) 15 er dagens politiske signaler at det må bygges nok boliger, og at de må ha god kvalitet. Kommunens rolle som planlegger for lokalsamfunnet fremheves som sentralt. Gjennom arealplanlegging kan kommunen fremme samfunnshensyn som inkludering, folkehelse og gode levekår. Kommunen kan også sette krav til boligstørrelse og nærområder, for å motvirke at det blir store forskjeller i levekår 16. En viktig del av samfunnsplanleggingen er å gjøre boliger og bomiljø gode å leve i og å bli gamle i 17. Lokalisering av boliger Det fremheves i kommunens boligsosiale handlingsplan at aktiv kommunal deltakelse knytet til erverv og opparbeidelse av tomtearealer er hensiktsmessig når kommunen selv skal bygge og eie boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet, for å sikre at kommunen oppfyller sine boligsosiale forpliktelser. Det fremkommer imidlertid at dette er noe kommunen i mindre grad har prioritert å arbeide med i den senere tiden. Imidlertid fremkommer det at det helt nylig har blitt arbeidet aktivt knyttet til å fremskaffe egnede tomter knyttet til etablering av boliger for brukere med rus og/eller psykiske helseutfordringer. Foranalysen viser at kommunen ser ut til å ha praktisert en inkluderende bosettingspolitikk knyttet til bosetting av vanskeligstilte på boligmarkedet, også brukere med liten boevne, herunder brukere med rusmiddelproblemer og psykiske helseutfordringer med vanskelig adferd. Kommunen ser ut til å legge vekt på flere ulike faktorer ved lokalisering av boliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. Faktorer som ser ut til å tillegges betydelig vekt er følgende: Nærhet til offentlig kommunikasjon Nærhet til servicetilbud Nærhet til det kommunale tjenesteapparatet Hensynet til naboer Bosetting skal fremme sosial inkludering, integrering og normalisering Hensynet til geografisk fordeling for å unngå «opphoping» eller «ghettofisering» som kan ha uheldige effekt på bomiljø Disse faktorene ser ut til å være anvendt for de fleste brukergrupper, hvor kommunen også har ført en inkluderende bosettingspolitikk også overfor brukere med utfordrende adferd. Dette har ført til enkelte naboklager og redsel blant naboer. Det fremkommer gjennom foranalysen at denne bosettingspolitikken kan oppleves riktig fra et faglig ståsted, men kan dette oppleves som utfordrende for naboer i ordinære bomiljøer. Det fremkommer videre at enkelte i kommunen fremhever at plassering av boliger for spesielt personer med rusmiddelproblemer og/eller psykis- 15 Meld. St. 17 (2012-2013) Byggje - bu - leve. Ein bustadpolitikk for den einskilde, samfunnet og framtidige generasjoner. 16 Meld. St. 17 (2012-2013) 17 Meld. St. 17 (2012-2013)

Karmøy kommune 52 av 56 ke helseutfordringer er et svært vanskelig spørsmål for kommunen og at det i enkelte tilfeller kan være svært vanskelig å finne en balansegang mellom å tilby et sosialt inkluderende botilbud til brukeren og hensynet til naboer og øvrige bomiljø. Kommunen har imidlertid plikt til å yte tjenester og fremskaffe bolig til personer med rus og/eller psykiske helseproblemer uten at de kan stille krav til adferdsendring. Dette er grunnleggende rettigheter som alle kommunens innbyggere har rett til uavhengig av adferd. Det fremstår som en utfordring for kommunens tjenesteapparat å formidle dette til den øvrige befolkningen i kommunen og media som i stor grad ser ut til å fokusere på de uheldige konsekvenser en bosetting har for bomiljøet og i mindre grad fokusere på den vanskeligstiltes situasjon. Informanter fremhever at det er svært viktig at kommunens øvrige befolkning, samt tjenesteapparatet og samarbeidspartnere som politi og brannvesen får forståelse for kommunens ansvar overfor brukere som har rusmiddelproblemer og personer med psykiske helseutfordringer. Diskusjoner i workshopen understreker at det er svært viktig at kommunen klarer å formidle hva som er deres ansvar overfor denne gruppen og at kommunen fremstår med en enhetlig tilnærming til denne problematikken i møte med eksterne samarbeidspartnere og naboer. I dag ser det ut til å være enkelte utfordringer knyttet til helhetlig tilnærming til denne problematikken blant de ulike aktørene i kommunen. Videre er det enkelte som fremhever at kommunen og politiet i større grad burde avklare rolle- og ansvar ifht. dette arbeidet og i større grad fremstå samlet overfor kommunens befolkning. Etter vår vurdering fremstår det som sentralt å sikre at kommunen fremstår samlet i sine tilbakemeldinger til den øvrige befolkningen i kommunen knyttet til denne problemstillingen. Vi vurderer at både kommunens administrasjon og politikere på enes om hvilke prinsipper som bør legges til grunn for bosettingspolitikken og at det er enighet om dette i forbindelse med reguleringsplanarbeid. Etter vår vurdering vil også et tett samarbeid med lokalt politi bidra til å sikre en større forståelse for hverandres ansvar knyttet til denne brukergruppen. Samarbeid mellom politiet og kommunen gjennom Politirådet knyttet til disse problemstillingene vil etter vår vurdering kunne bidra til en større forståelse for hverandres rammebetingelser på området. Dialogkonferansen som kommunen skal arrangere vil også etter vår vurdering være en arena som kan bidra til å sikre mer felles forståelse på feltet, blant annet knyttet til utfordringer med å inkludere vanskeligstilte i ordinære bomiljøer. Fra brukernes perspektiv fremkommer det at sosial inkludering gjennom bosetting på byggefelt eller i allerede etablerte boligområder verdsettes av brukerne selv. Det fremheves at man ved å være bosatt i et ordinært bomiljø kan inngå i mengden og at man ved dette ikke skiller seg nevneverdig ut. Dette kan tolkes som at det oppleves som mindre stigmatiserende når man er bosatt i etablerte bomiljøer. Foranalysen viser at Karmøy kommune arbeider godt med booppfølging og mange brukere får tett oppfølging. Etter vår vurdering fremstår tett booppfølging og botrening som sentralt momenter for at en bosetting i ordinære bomiljø skal lykkes. Med bakgrunn i dette anbefaler vi at kommunen: I større grad enes om hvilke prinsipper som skal ligge til grunn for bosettingspolitikken. o Sikrer at kommunen fremstår som en enhetlig aktør knyttet til utfordringene man ser på feltet. Dette dreier seg om å sikre felles forståelse blant tjenestene, administrativ- og politisk ledelse, samt utarbeide en fells «policy» på området. Fortsetter arbeidet med holdningsskapende arbeid. Arbeide med å skape forståelse, blant kommunens befolkning, kommunens tjenesteapparat og samarbeidspartnere som politi og brannvesen, for kommunens ansvar overfor brukere med rusmiddelproblemer og personer med psykiske helseutfordringer. Dialogkonferansen kan være en arena for å skape en slik felles forståelse. o I større grad synliggjør hva som er begrunnelsene for en sosial inkluderende bosettingspolitikk.

Karmøy kommune 53 av 56 o I større grad forsøker å fremme forståelse for sosial inkludering og integrering og forståelse for de vanskeligstiltes situasjon. I større grad samarbeider med lokalt politi og at kommune og politi etterstreber å fremstå samlet overfor kommunens befolkning. o Politirådet bør benyttes aktivt for å sikre felles forståelse for hverandres rammebetingelser på området, samt sikre et godt samarbeid på feltet. Fortsetter innsatsen knyttet til tett booppfølging og botrening Det fremkommer imidlertid at en for de mest belastede brukerne må finne individuelle løsninger, eller bygge flere samlokaliserte boliger utenfor etablerte boligområder. Det fremkommer at det er svært utfordrende å integrere de mest symptombelastede personene i vanlige boområder. Det fremkommer gjennom foranalysen at kommunen arbeider med å finne individuelt tilpassede boligløsninger for en svært liten gruppe som har store adferdsutfordringer og som det anses som lite hensiktsmessig å inkludere i vanlige boområder. Kommunen har blant annet gått til anskaffelse av én mobil boenhet som skal anvendes til noen av brukerne med mest utfordrende adferd og lavest boevne. Det fremheves at slike boliger må etableres i nær tilknytning til andre offentlige tjenester for å sikre tett oppfølging av brukerne, både i forhold til helse, men også booppfølging. Etter vår vurdering vil slike boliger bidra til å dekke behovet for å løse et akutt boligbehov for en liten gruppe svært krevende brukere det er lite hensiktsmessig å inkludere i ordinære bomiljø. Imidlertid vil vi fremheve at det er viktig at kommunen holder på sin sosialt inkluderende profil med tanke på bosetting av vanskeligstilte og at slike tiltak kun benyttes i situasjoner hvor inkludering ikke er mulig. Det fremstår også som viktig at kommunens tjenesteapparat yter tett oppfølging til disse brukerne for å ivareta deres livskvalitet på en tilfredsstillende måte. Videre er nærhet til offentlig kommunikasjon og tjenester også sentralt for denne gruppen. Utbyggingsavtaler Kommunen har et generelt ansvar for å tilrettelegge for boliger og boligbygging for alle innbyggere. Kommunen har et særlig ansvar for å tilrettelegge for bolig for vanskeligstilte. Rambøll vurderer imidlertid at det er viktig å se dette i sammenheng. Et presset boligmarked med høye boligpriser vil kunne føre til et økt behov for kommunal boligbistand og dermed at færre klarer å skaffe seg bolig på egenhånd. Det vil derfor være relevant at kommunen planlegger for flere billige boliger. Foranalysen viser, med eksempler fra Sandnes, at kommunen gjennom utbyggingsavtaler i sterkere grad enn bare gjennom bestemmelser til arealplaner kan påvirke antall, størrelsen og utformingen av boliger innenfor bestemte utbyggingsområder der en finner det hensiktsmessig. Dette kan bidra til at kommunen får flere tilgjengelige rimelige boliger på markedet, slik at flere kan skaffe seg leilighet selv. Videre kan kommunen ved aktiv bruk av utpekingsretten fremskaffe boliger til vanskeligstilte til kommunal fremleie. Sandnes kommune skiller seg imidlertid noe fra Karmøy kommune ved at de har hatt en årlig befolkningsvekst på 3,2 prosent, med en forventet økning fremover på over 2 prosent, sammenlignet med Karmøy som har hatt en vekst på rundt 1 prosent de senere årene. Dette har derfor skapt et enormt press i boligmarkedet i Sandnes kommune. Sandnes hadde i 2012 derfor den høyeste andelen bostedsløse i landet 18, og et svært stort press på kommunes midlertidige- og kommunale botilbud. Blant de bostedsløse er også grupper som tradisjonelt ikke er vanskeligstilte på boligmarkedet, inkludert en stor andel barnefamilier. For Sandnes kommune har det derfor vær særlig viktig å ha en boligsosial profil på utbyggingspolitikken for å fremskaffe rimelige boliger. Selv om Karmøy er i en noe annen situasjon er det etter vår vurdering fortsatt viktig at kommunen tar en aktiv del i å fremskaffe en differensiert boligmasse. Som vi var inne på i kapittel 3 består boligmarkedet i Karmøy av mange eneboliger og stadig færre eneboliger bygges med utleiedel. Videre bygger private utbyggere i liten grad for det private utleiemarkedet. Foranalysen viser også at kommunen i fremtiden ønsker å arbeide mer målrettet med å få brukere videre i 18 NIBR (2012). Bostedsløse i Sandnes 2012: Analyser baser på nasjonal kartlegging av bostedsløse. http://www.nibr.no/filer/tekstfiler/nibr_notat_bostedslose_sandnes_kommune.pdf

Karmøy kommune 54 av 56 egen boligkarriere gjennom å kjøpe sin egen bolig. Om dette skal lykkes må det etter vår vurdering være et tilstrekkelig antall rimelige boliger på markedet. Samtidig som det er generelt viktig at det er tilgang på rimelige boliger for at man skal forhindre at personer kommer i boligvansker. Ser vi dette i sammenheng vurderer vi det som viktig at kommunen i fremtiden tar en aktiv rolle i boligutviklingen for å sikre at boligutbyggingen møter fremtidens behov, utbyggingsavtaler kan være et virkemiddel i dette arbeidet. Foranalysen viser også at det er interesse blant private utbyggere for å samarbeide med kommunen om utbygging av boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet. Enten som boliger med kommunal tildelingsrett og tildelingsplikt eller boliger for salg til kommunen som kommunale boliger. Generelt fremstår det som mest aktuelt for utbyggerne å utarbeide boliger innen den aktuelle prisklassen hvis kommunen disponerer tomt som er ferdig regulert med vei og vann etc. De understreker at om kommunen holder tomt og betale for regulering vil det være realistisk å holde seg innen en prisklasse på rundt 1,5 millioner kroner. For at kommunen skal kunne ta unna for befolkningsveksten og for å sikre at det bygges boliger som i større grad er tilpasset vanskeligstilte på boligmarkedet er det etter vår vurdering helt avgjørende at kommunalplanleggingen, både sosialfaglig og areal, inkluderer den sosiale boligpolitikken. For å sikre at boligtilbudet møter behovene blant dagens og fremtidens befolkning, er det nødvendig at kommunen spiller en aktiv rolle i boligutviklingen. Dette for å bidra til at boligtilbudet er tilstrekkelig mangfoldig og differensiert for at hele befolkningen får tilgang på et god og trygg bolig. Med bakgrunn i dette anbefaler vi at kommunen: Har en aktiv rolle i boligutviklingen for å sikre at boligbyggingen møter fremtidige behov. Kommunen bør få en mer aktiv boligsosial profil for sin utbyggingspolitikk. Herunder: o Benytte reguleringsplaner for å sikre ønsket utvikling. o Utvikle samarbeid med boligbyggere for å sikre ønsket utvikling på boligmarkedet Vurdere muligheten for å benytte utbyggingsavtaler. o I forbindelse med utbyggingsavtaler og kommunens bruk av utpekingsretten er det sentralt at de ulike kommunale tjenestene som kjenner behovene blant de ulike brukergruppene inkluderes i prosessen, sammen med Eiendomsavdelingen. Tar i bruk husbankens virkemidler for å la private utvikle bokonsepter for kommunale virksomheter med kommunal utpekingsrett eller boliger i kommunal eie. Bruke utbyggermøter til informasjon og diskusjon. Kommunen bør sette boligsosiale utbygging på dagsorden gjennom å invitere ulike interessenter og aktører til å diskutere muligheten for tiltak for økt innsats på boligsosial utbygging. Slik som private utbyggere, arkitekter, eiendomsbesittere og evt andre interessenter. Kommunen kan her dra på erfaringer og kjennskap til aktører som var invitert til seminaret om startlån som kommunen har arrangert. Utfordringer og muligheter ved samarbeid med private utleiere Kommunen benytter seg i liten grad av det private utleiemarkedet til å fremskaffe boliger til vanskeligstilte. Dette med unntak av flyktninger, hvor rundt 90 bosettes på det private markedet. Ellers fremstår det som kommunen i liten grad forsøker å bosette andre grupper vanskeligstilte på boligmarkedet i privat leie (kommunal fremleie). Foranalysen viser imidlertid at kommunen har vært opptatt av å kanalisere personer som søker kommunal bolig, men som ikke har behov for dette ut i det private markedet. Dette arbeidet har bidratt til at mange personer som tidligere ville fått tildelt en kommunal bolig i dag kommer direkte inn på det private markedet. Som vi har vært inne på tidligere fører dette til at andelen av brukerne som bor i kommunale boliger vil ha et langvarig behov for kommunal boligbistand. Slik

Karmøy kommune 55 av 56 vi vurderer det fremstår det som kommunen har særlige utfordringer med å finne gode og varige boligløsninger for enkelte brukere med rus og/eller psykiske helseutfordringer med liten boevne. Dette skyldes at kommunen mangler egnede botilbud for enkelte i denne gruppen. Avtale med private utleiere vil etter vår vurdering ikke bidra til å løse denne utfordringen. Etter samtale med private utbyggere/utleierne fremstår det som vilje blant det private markedet til å bosette også andre grupper vanskeligstilte på det private markedet. Foranalysen viser at kommunen har avtale med flere private aktører om omsorgsboliger med kommunal tildelingsrett. Enkelte av disse fremstår som interessert i å leie ut flere leiligheter til kommunen enn det de har avtale om i dag. Det som fremstår som sentralt er at beboeren har boevne og at vedkommende får den oppfølgingen vedkommende trenger fra det kommunale tjenesteapparatet. Videre fremstår det som helt sentralt at husleien eller andre forhold ikke blir misligholdt. At husleien tilsvarer markedsleie er også et sentralt moment. For at kommunen skal bli i bedre stand til å samarbeide med private utleiere, anbefales følgende: Kommunen må tilstrebe å være en profesjonell og pålitelig leietaker, og synliggjøre dette overfor private utleiere. Dette inkluderer å: o Stille med nødvendige garantier i tilfelle ødeleggelser eller dersom husleien ikke blir betalt (gjennom garanti eller depositum) o Ha gode rutiner for helsetjenester og/eller booppfølging også i private boliger o Bygge gode relasjoner og være serviceorientert overfor private utleiere Hvis mulig, inngå samarbeid med private, profesjonelle utleiere o Kommunen har i dag flere avtaler med utbyggere/utleiere om omsorgsboliger med kommunal tildelingsrett. Enkelte av disse fremstår som interessert i å utvide avtalen med kommunen til å inkludere kommunal fremleie. Kommunen bør også dra veksel på erfaringer fra flyktningetjenesten, som har lykkes svært godt på dette området.

Karmøy kommune 56 av 56 [Tekst - Do not delete the following line since it contains a section break. UpdateSavePrint]

Karmøy kommune 1-1 VEDLEGG 1 [APPENDIX TITLE]