Kvartalsrapport 4. kvartal 2009
SveaReal Hovedpunkter per 31. desember 2009 Inntektene i 2009 utgjorde SEK 463,9 mill, som er bedre enn forventet. De løpende årlige leieinntektene i porteføljen økte i 2009 med SEK 0,8 mill. Den økonomiske ledigheten gikk fra 6,1 % per 31. desember 2008 til 6,4 % per 31. desember 2009. Den gjennomsnittlige løpetiden på leiekontraktene i porteføljen økte i 2009 fra 3,4 år til 3,9 år. Driftsresultatet for eiendomsdriften utgjorde per 31. desember 2009 SEK 340,4 mill. Resultat før skatt per 31. desember 2009 ble SEK 26,2 mill. Tre eiendommer er avhendet i 2009 med en samlet gevinst på SEK 1,2 mill. Det er i perioden foretatt aktiverte investeringer på til sammen SEK 33 mill. Ugunstig kursutvikling SEK/NOK medfører et urealisert valutatap i selskapets NOK regnskap på NOK 3,7 mill og en reduksjon av egenkapitalen i konsernregnskapet på NOK 76,9 mill. Verdivurderingene som er foretatt per 31. desember 2009 viser en estimert markedsverdi på porteføljen på ca SEK 4 400 mill som er på nivå med vurderingen per 31. desember 2008.
VDs kommentar Konjunkturnedgången i Sverige som inleddes med ett mycket kraftigt fall under 2008 fortsatte under 2009, om än något avklingande. Svensk verkstadsindustri har genomlidit ett av de svåraste åren i modern tid vilket inneburit minskad export och därmed har även logistikmarknaden drabbats av nedgång. Insatser från myndigheter och centralbanker för att motverka en skenande kris har drivit ner räntenivån vilket hållit den inhemska konsumtionen uppe. Kreditmarknaden har fortsatt varit mycket återhållsam och aktiviteter i fastighetsmarknaden har varit låga. Den stora nedgången i fastighetsvärden under 2008 bromsades upp under 2009 till att stanna vid något avtagande värden. Att året skulle bli tufft var vi väl medvetna om, ökad konkurrens och vikande marknad var våra största utmaningar. Vi har lagt ner mycket stora resurser på att tidigt möta våra kunder i omförhandlingar och proaktiva förslag, där bägge parter ser en affärsmöjlighet i att säkra kontinuiteten i avtalen och samtidigt förlänga avtalsrelationen. Genom strategin har vi minimerat risken för större vakanser. Kortsiktigtinnebär detta att vi gör upp om vissa rabater som återhämtas inom två till fyra år. Affärsvolymen under året alltså nytecknade hyresavtal och marginal i omförhandlingar ställt mot uppsägningar och obestånd var för året positiv vilket vi med hänsyn till förutsättningarna är stolta över. Löptiden för våra samlade hyresavtal har förlängts från 3,5 år till 3,9 år, den ekonomiska vakansen har under året reducerats från 8,1 % till 6,4 %. En hel del av effekter i förhandlingar och uthyrningar har vi kunnat tillgodoräkna oss i de externa värderingar vi låtit göra av fastigheterna innebärande att värdet i nivån 4 400 MSEK har stått sig under hela 2009. Om inga dramatiska förändringar i konjunkturen sker så är vår uppfattning att vi nu har en stabilisering av fastigheternas marknadsvärden. Framåt har vi fortsatt bra aktivitet på nyuthyrningar och en marknad med hyresnivåer som har stabiliserats, vakanserna kan komma att öka något, vi är medvetna om var vi har våra risker och bearbetar dessa prioriterat. Fastighetskostnaderna har vi under bra kontroll. Projektpotentialer kommer att börja bearbetas mer aktivt under året föra att kunna realiseras i en tilltagande konjunktur. Våra relationer med hyresgäster, finansiärer och övriga intressenter är mycket goda där långsiktigheten är central för vårt agerande. Medarbetarnas kunskap och stora engagemang har varit avgörande för att vi lyckats genomföra ett framgångsrikt år. Mycket av det som genomförts lägger också grunden för en fortsatt positiv utveckling. Göteborg, 31. desember 2009 Claes Malmkvist Kvartalstall Regnskap per 31.12.2009 Leieinntektene holdt seg stabile i 4. kvartal 2009 til tross for et utfordrende utleiemarked. Driftskostnadene på eiendommene påløper som forventet, med unntak av energikostnadene som er vesentlig høyere enn forutsatt. Selskapets resultat før skatt ble SEK 26,2 mill per 31. desember 2009. Driftsinntekter Selskapets leieinntekter var i 2009 på SEK 463,9 mill. Leieinntektsnivået opprettholdes på et stabilt nivå og selskapet opplever lave tap på fordringer, samt få konkurser blant selskapets leietakere. Det ble i fjerde kvartal 2009 inngått nye leieavtaler som gir SEK 5,7 mill i årlige leieinntekter. I tillegg bidrar reforhandling av avtaler i fjerde kvartal 2009 også positivt til årlige leieinntekter med SEK 1,0 mill. Oppsigelser av leiekontrakter i 4. kvartal på SEK 11,9 mill gjør imidlertid at de samlede årlige løpende leieinntektene i porteføljen reduseres med SEK 5,4 mill. Dette skyldes oppsigelse av Cloettas leieforhold i Norrköping, en kontrakt som utløper 31. desember 2010. Kontrakten er under reforhandling og det vil bli inngått kontrakt med eksisterende leietaker på deler av lokalene. Inngåelse av ny avtale vil i en bedring i nøkkeltallet i en senere periode. Tap av leieinntekter som følge av konkurser i porteføljen er på kun SEK 1,5 mill i 2009 noe som er svært lavt sammenlignet med andre sammenlignbare eiendomsselskaper. Nettoendringen i løpende år lige leieinntekter for 2009 sett under ett er SEK 0,8 mill. Sveareal AS Kvartalsrapport 4. kvartal 2009 3
Utleiestatistikk (MSEK) Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Totalt 2009 Nytegnede avtaler 7,8 3,5 7,3 5,7 24,4 Reforhandlede avtaler 1,6 1,0-0,5 1,0 3,1 Oppsagt for fraflytting -4,8-4,0-4,5-11,9-25,2 Konkurser -0,9-0,2-0,2-0,2-1,5 Totalt 3,7 0,3 2,1-5,4 0,8 Driftskostnader eiendom Driftskostnadene per 31.12.2009 på SEK 123,5 mill har totalt sett påløpt som forventet. Kostnadene knyttet til elektrisitet og oppvarming har i 2009 vært betydelig høyere enn forventet, både knyttet til forbruk og til andelen som belastes selskapet. Kostnadene inneholder i tillegg enkelte poster fra 2008 som er etterfakturert i 2009. Noe planlagt vedlikehold av eiendomsmassen er imidlertid utsatt for å kunne holde de totale driftskostnadene på nivå med forventningene. Kostnadene forbundet med selskapsadministrasjon per 31.12.2009 på SEK 33,9 mill er i samsvar med estimerte kostnader ved dagens bemanning og administrasjon i SveaReal AB. Kostnadene per 31.12.2009 knyttet til management og rådgivningshonorarer er i henhold til avtaler. Selskapet har dog kommet til enighet med rådgiverne Orkla Finans Kapitalforvaltning AS og DnB NOR Markets om halvering av rådgivningshonoraret for 2010. Det pågår i tillegg en dialog om mulig reduksjon av managementhonoraret. Selskapets finansposter beløper seg per 31.12.2009 til SEK 217,3 mill, og består i all vesentlighet av rentekostnader på selskapets pantelån og renteswap-avtaler, samt topplån ytet av selger og selskapets største aksjonær. De totale rentekostnadene for perioden er noe høyere enn forventet, da hovedstolen øker som følge av at det per i dag ikke utbetales renter eller avdrag på sistnevnte topplån. Rentene akkumuleres imidlertid på lånenes hovedstol og fører til at rentekostnadene blir noe høyere enn forutsatt. Renter og avdrag på topplån utbetales ikke så lenge selskapet befinner seg i en «Cash trap event» i henhold til låneavtalen. Konsernets langsiktige gjeld er sikret gjennom renteswap-avtaler på tilsammen SEK 3 397,9 mill per 31.12.2009. Renteswap-avtalene er inngått til en vektet gjennomsnittlig rente på 5,58 % inklusiv margin. Renteswap-avtalene hadde per 31.12.2009 en negativ verdi på SEK 313 mill, opp fra SEK 350 mill per 30.09.2009. I samsvar med god regnskapsskikk er markedsverdien på renteswap avtalene ikke hensyntatt i selskapets regnskap per 31.12.2009. I tillegg har selskapet to lån på tilsammen SEK 321,2 mill, fra henholdsvis selger og Fortin AS, som løper til en rente på 6,9 %. Valuta Valutakursen SEK/NOK har i løpet av 2009 gått fra 0,90 per 31.12.2008 til 0,81 per 31.12.2009. Selskapets resultatregnskap i NOK påvirkes gjennom at morselskapet har avgitt lån til det svenske datter selskapet som gir et urealisert valutatap på NOK 3,7 mill. Øvrige valuta effekter gjenspeiles i konsernbalansen, hvor underliggende verdier i SveaReal AB omregnes til SEK/NOK kursen per 31.12.2009, mens morselskapets aksjepost i SveaReal AB er bokført til SEK/NOK kursen på vekslingstidspunktet i desember 2007. Denne omregningsdifferansen gir per 31.12.2009 en negativ effekt på egenkapitalen i NOK regnskapet på NOK 76,9 mill. Selskapets likviditet SveaReal AS hadde per 31.12.2009 bankinnskudd på SEK 198,7 mill. SEK 100,9 mill er innestående på deposit account som følge av at selskapet befinner seg i en cash trap event. Denne likviditeten er sperret og kan først disponeres når selskapet oppfyller låneavtalens covenant bestemmelser. Selskapet forventer en marginal årlig positiv kontantstrøm i 2010 og 2011, blant annet som følge av et lavere investeringsnivå i 2010 samt utsatt utbetaling av renter og avdrag på selskapets topplån. Økte avdrag på pantelånet reduserer imidlertid nettolikviditeten de kommende par årene. Den marginalt positive kontantstrømmen forutsetter at selskapet ikke foretar større investeringer eller at andre ekstraordinære hendelser påvirker arbeidskapitalen. Emisjonsforslag Styret vil på ordinær generalforsamling ultimo mai 2010 fremlegge forslag om å innhente ca NOK 100 mill i frisk kapital til selskapet. Formålet med emisjonen er fortrinnsvis å sørge for kapitaltilførsel til datterselskapet SveaReal AB, for å kunne foreta lønnsomme investeringer i eiendomsporteføljen. Selskapet har for øyeblikket en rekke attraktive investeringsmuligheter som ikke er mulig å gjennomføre på grunn av begrensningene i låneavtalens klausuler. Tilførsel av frisk kapital vil gjøre det mulig å bringe selskapet ut av «cash trap event» og frigjøre deler av kapitalen som nå er sperret på deposit account. Samtidig vil muligheten til å gjennomføre lønnsomme investeringer i eiendomsporteføljen øke kontantstrømmen, noe som igjen bidrar til å bedre forholdstallene som nå er årsaken til begrensningene selskapet lever under. Nøkkeltall Eierkostnader og finansiering 31.12.2009 Eierkostnader eiendom*) 26,6 % Eierkostnader selskap*) 12,5 % Flytende rente inkl 97,5 bp margin (3M STIBOR) 1,5 % Rentekostnad inkl 97,5 bp margin (inkl topplån) 5,76% Rentesikringsgrad 101,35 % Egenkapitalgrad 19,0 % *) Eierkostnader delt på periodens leieinntekter 4
SveaReal Konsern Resultat TSEK 31.12.09 TNOK 31.12.09 SveaReal Konsern Balanse TSEK 31.12.09 TNOK 31.12.09 Driftsinntekter Leieinntekter 463 923 381 465 Sum driftsinntekter 463 923 381 465 Driftskostnader Driftskostnader eiendom -123 508-101 555 Sum driftskostnader -123 508-101 555 Driftsnetto eiendom 340 415 279 910 Administrative poster Selskapsadministrasjon -33 885-27 862 Rådgivningsavtaler -14 822-12 188 Management -7 763-6 383 Avskrivninger -45 782-37 645 Nedskrivning 6 726 5 530 Andre driftskostnader -1 316-1 082 Sum administrative poster -96 842-79 630 Driftsresultat 243 573 200 280 Finansposter Renteinntekt 2 041 1 678 Andre finansinntekter 1 356 1 115 Rentekostnader -215 572-177 256 Kurstap utenlandsk valuta 0-3 704 Andre finanskostnader -691-568 Sum finansposter -212 866-178 735 Ordinært resultat før skattekostnad 30 708 21 545 Skatt på ordinært resultat -12 795-10 521 Ordinært resultat 17 913 11 024 Eiendeler Anleggsmidler Eiendom og tomter 4 554 591 3 688 763 Driftsløsøre 4 096 3 317 Andre langsiktige fordringer 3 704 3 000 Sum anleggsmidler 4 562 391 3 695 080 Omløpsmidler Kundefordringer 10 042 8 133 Andre fordringer 25 246 20 447 Bankinnskudd 198 678 160 909 Sum omløpsmidler 233 966 189 489 Sum eiendeler 4 796 357 3 884 569 EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital Aksjekapital (2 400 aksjer à NOK 1 000) 2 963 2 400 Overkursfond 1 386 907 1 123 256 Annen opptjent egenkapital -475 818-385 365 Sum egenkapital 914 052 740 291 GJELD Langsiktig gjeld Utsatt skatt 23 376 18 932 Gjeld til kredittinstitusjoner 3 603 932 2 918 824 Sum langsiktig gjeld 3 627 308 2 937 757 Kortsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 65 719 53 226 Leverandørgjeld 35 282 28 575 Skyldige offentlige avgifter 19 202 15 551 Annen kortsiktig gjeld 134 793 109 169 Sum kortsiktig gjeld 254 996 206 522 Sum gjeld 3 882 305 3 144 279 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 4 796 357 3 884 569 Sveareal AS Kvartalsrapport 4. kvartal 2009 5
Status Eiendoms porteføljen Leiekontraktenes gjenværende leietid var per 31.12.2009 3,9 år, en økning fra 3,4 år på samme tidspunkt i fjor. Den økonomiske ledigheten øker imidlertid noe i samme tidsperiode, fra 6,1 % til 6,4 %. Tre eiendommer er solgt i 2009, med en samlet gevinst på ca SEK 1,2 mill. Verdivurderingen per 31.12.2009 anslår porteføljens markedsverdi til ca SEK 4 400 mill. Eiendomsporteføljen Det har i 4. kvartal 2009 ikke vært endringer i porteføljens sammensetning. Anslagene for markedsleien for ledige lokaler er nedjustert noe, fra SEK 455 mill til SEK 450 mill, mens den økonomiske ledigheten reduseres fra 7,6 % til 6,4 % i 4. kvartal. Arealledigheten øker noe, fra 62 000 kvm til 66 000 kvm per 4. kvartal 2009. Det har vært en tilfredsstillende utvikling i leiekontraktenes gjenværende løpetid, som i 4. kvartal øker fra 3,5 år til 3,9 år. Dette tilsvarer også endringen fra 31.12.2008 til 31.12.2009. Det er i løpet av 2009 inngått 116 nye leiekontrakter på til sammen 35 000 kvm, som genererer årlige leieinntekter på SEK 24 mill. 28 av porte føljens leieavtaler, tilsvarende 119 000 kvm, ble reforhandlet i løpet av 2009, fra en total leie på SEK 74,8 mill til SEK 78 mill, en økning på ca 4 %. Det har vært svært få konkurser i porteføljen, og tapte årlige leieinntekter som følge av dette utgjør kun SEK 1,5 mill. Gjennomsnittlig leie per kvadratmeter per 31.12.2009 er ca SEK 625 per kvm. Verdivurderinger Selskapet har innhentet to eksterne verdivurderinger per 31.12.2009 av selskapets eiendommer. Disse vurderingene angir en markedsverdi på porteføljen på ca. SEK 4 400 mill, noe som er omlag i samsvar med vurderingen per 31.12.2008. På grunn av en fortsatt lav aktivitet i transaksjonsmarkedet foreligger det få referanseobjekter i forhold til verdivurderingene som selskapet har innhentet. Risikoen for arealledighet har økt, noe som påvirker vurderingenes underliggende forutsetninger om kontantstrøm. Likevel er det mye som tyder på at økningen i direkteavkastningskravet som ble observert fra høsten 2008 til første halvår 2009, har stabilisert seg. Dette innebærer at direkteavkastningskravet for SveaReals eiendommer er vurdert til å ligge på omlag 7,7 % 8 %. Covenants Eiendommenes belåning i bank overstiger 75 % av den estimerte markedsverdien av eiendommene, såkalt «loan to value» (LTV). Dette har ført til at bankene har sperret deler av selskapets likvidtet, samt at eiendommer ikke kan selges uten bankens godkjennelse. I henhold til låneavtalene utbetales ikke rente på topplånene, men akkumuleres på lånenes hovedstol. Utbytte kan heller ikke betales og rapporteringskravene fra bankene er mer omfattende og innebærer blant annet månedlige likviditetsprognoser. Ordinær generalforsamling 2010 Selskapet planlegger å avholde ordinær generalforsamling 26. mai 2010. Selskapet forventer å sende ut innkalling til generalforsamling primo mai måned. Ligningsverdi per 01.01.2010 Personlige aksjonærer skal for 2009 iht gjeldende regler benytte en lignings verdi som utgjør 100 % av selskapets skattemessige formuesverdi per aksje per 01.01.2009, mens selskapsaksjonærer skal benytte en lignings verdi som utgjør 100 % av selskapets skattemessige formuesverdi per 01.01.2010. Dersom investeringsselskapet i kalenderåret har gjennom ført kapitalendringer, skal imidlertid også personlige aksjonærers lignings verdi beregnes med bakgrunn i selskapets formuesverdi ved utgangen av kalenderåret. SveaReal AS har ikke gjennomført kapitalendringer i 2009, noe som innebærer at selskapets personlige aksjonærer og selskapsaksjonærer skal benytte ulike ligningsverdier ved innsendelse av selvangivelsen for 2009. Ligningsverdi per 01.01.2010 for personlige aksjonærer er NOK 28 947,90 per aksje, mens ligningsverdi per 01.01.10 for selskapsaksjonærer er NOK 17 996,81 per aksje. Ligningsverdier for investeringsselskapene som Orkla Finans forvalter vil fortløpende bli lagt ut på www.orklafinans.no etter hvert som de blir fastsatt. Nøkkeltall Eiendomsportefølje Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Antall eiendommer 82 81 79 79 Markedsleie fullt utleid, MSEK 461 460 455 450 Utleibart areal, i 1000 kvm 751 745 742 742 Økonomisk ledighet, MSEK 37 32 35 29 Ledighet, i 1000 kvm 64 61 62 66 Økonomisk utleiegrad i % 91,9% 93,0% 92,4% 93,6% Økonomisk løpetid kontrakter 3,51 år 3,67 år 3,51 3,92 6
Eiendom kategori Utleibart areal (kvm) Sum inntekter fullt utleid p.a. (TSEK) Estimert leie ledige lokaler (TSEK) Sum inntekter p.a. (TSEK) Økonomisk ledighet Logistikk/industri > 10.000 kvm 372 740 178 647 9 863 168 784 5,52 % Logistikk/industri < 10.000 kvm 162 886 106 059 6 990 99 069 6,59 % Kontor 189 184 151 536 11 934 139 602 7,88 % Handel/Øvrige arealer 16 769 13 613 29 13 584 0,21 % SUM 741 579 449 855 28 816 421 039 6,41 % Karlstad Västerås Täby STOCKHOLM Haninge Botkyrka Södertälje Lidköping Motala Norrköping Linköping Göteborg Borås Jönköping Visby Vetlanda Gotland Helsingborg Landskrona Malmö Lund SveaReal AS er et eiendomsselskap som ble etablert i november 2007. Selskapet overtok i januar 2008, gjennom heleide datterselskaper, 82 eiendommer i Sverige. Eiendommene forvaltes av SveaReal AB, som har sitt hovedkontor i Gøteborg. Regnskapstallene er ikke revidert og kvartalsrapporten er utarbeidet av SveaReal AS etter beste skjønn. Selskapet påtar seg ikke ansvar dersom opplysningene skulle vise seg å være uriktige eller ufullstendige. Sveareal AS Kvartalsrapport 4. kvartal 2009 7
Miksmaster Manager: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management v/kristian Nordtømme, Tordenskiolds gate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS DnB NOR Bank ASA, DnB NOR Markets Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: SveaReal AS legger ut aksjonærinformasjon på hovedtilretteleggers nettsted: www.orklafinans.no SveaReal AB har egne nettsider: www.sveareal.se