SveaReal AS Årsrapport 2009

Transkript

1 SveaReal AS Årsrapport 2009

2 SveaReal AS Årsberetning 2009 Virtksomhetens art og hvor den drives SveaReal AS er et eiendomsinvesteringsselskap som gjennom det heleide datterselskapet SveaReal AB eier en portefølje på 79 eiendommer i Sverige. Eiendommene er 100 % eiet gjennom 52 selskaper og forvaltes av SveaReal AB som har sitt hovedkontor i Gøteborg. Investeringsselskapet SveaReal AS forvaltes av Orkla Finans Kapitalforvaltning AS, avdeling Management, og har kontoradresse i Oslo kommune. Selskapets hovedformål er, med et langsiktig perspektiv, å eie og utvikle eiendommene gjennom å utvikle kunderelasjoner, forbedre leiekontrakter, redusere areal ledigheten, samt effektivisere driften av eiendommene. Eiendomsporteføljen består totalt av ca kvm kontor- industri- og lagerarealer som er lokalisert i Øresundregionen, Borås, Jönköping, Norrköping, Linköping, Västerås og i Stockholmsområdet. Virksomhetsdriften i 2009 Året 2009 har vært preget av stort fokus på markedsaktiviteter, kunder og utleie, samt kostnadsreduksjoner. Det er lagt stor vekt på at organisasjonen er kommersiell i alle ledd og har fokus på driftsnetto på eiendommene, det vil si eiendommens leieinntekter og driftskostnader. En stor del av eiendommene er logistikkeiendommer med sentral beliggenhet i forhold til logistikk og transport. Selskapet legger derfor vekt på å fordype og øke kunnskaper og kontaktnett innenfor denne bransjen for å kunne utvikle de eksisterende kunderelasjonene, samt etablere nye. Totalt har konsernet 19 ansatte per , hvorav 7 kvinner. Fire medarbeidere er ansatt i løpet av året. Sykefraværet har vært lavt i 2009 og selskapet har ikke rapportert om arbeidsulykker. Selskapet har etablerte systemer for virksomhetsstyring. Arbeidsmiljøet i organisa sjonen anses å være godt. Det er ingen kvinner i selskapets styre, men styret anser det ikke nødvendig å iverksette spesielle tiltak med hensyn til likestilling. Sveareal AS har ikke hatt ansatte i Det ble i 2009 investert omlag NOK 27 mill i 54 ulike investeringsprosjekter. Størstedelen av prosjektene var knyttet til leietakertilpasninger forbundet med ny tegnede og reforhandlede leiekontrakter. Tre av selskapets eiendommer ble avhendet i Eiendommen Smedjan 3 ble solgt gjennom salg av selskapet Smedjanhuset AB og eiendommene Pelikanen 24 og 25 ble avhendet ved salg av selskapet Magnentus Fastigheter AB. Eiendommene er lokalisert i henholdsvis Borlänge og Norrköping. Det inngår i selskapets strategi å avhende eiendommer som ikke ligger innenfor sel skapets geografisk prioriterte områder eller som avkastnings messig ikke ansees å være tilstrekkelig gode investeringsobjekter. Eiendommene er solgt til nivåer over siste eksterne verdivurdering og bokførte verdier, og gir en samlet netto gevinst på omlag NOK 0,8 mill. Verdivurdering av eiendommene Selskapet har innhentet to eksterne verdivurderinger per av selskapets eiendommer. Disse vurderingene angir en markedsverdi på porteføljen på omlag SEK mill, noe som er omlag i samsvar med vurderingen per På grunn av en fortsatt lav aktivitet i transaksjonsmarkedet foreligger det få referanseobjekter i forhold til verdivurderingene som selskapet har innhentet. Risikoen for arealledighet har økt, noe som påvirker vurderingenes underliggende forutsetninger om kontantstrøm. Likevel er det mye som tyder på at økningen i direkteavkastningskrav som ble observert fra høsten 2008 til første halvår 2009, har stabilisert seg. Dette innebærer at direkte avkastningskravet for SveaReals eiendommer er vurdert til å ligge på omlag 7,7 % 8 %. 2 SveaReal AS Årsrapport 2009

3 God regnskapsskikk tilsier at en forandring av eiendommenes verdi skal være av vesentlig og av varig karakter for at bokført verdi av eiendommene skal nedskrives i selskapets regnskap. Det er styrets vurdering at verken de eksterne verdivurderingene eller markedsforholdene tilsier en ytterligere nedskrivning av verdiene i regnskapet per Verdiutviklingen for selskapets eiendommer vil følges gjennom innhenting av eksterne verdivurderinger på minst halvårlig basis. Redegjørelse for årsregnskapet Inntekter Konsernets driftsinntekter var på NOK 381,5 mill. Den økonomiske utleiegraden per 31. desember 2009 var 93,6 %, basert på estimert markedsleie for ledige lokaler. Gjennomsnittlig leienivå var på NOK 486 per kvm. I 2009 ble det inngått leiekontrakter på totalt kvm med en årsleie på til sammen NOK 20,0 mill. Leiekontrakter på til sammen kvm og NOK 20,7 mill i årsleie er i samme periode oppsagt for fraflytting. Det ble reforhandlet leiekontrakter tilsvarende NOK 63 mill, noe som ga en økning i leie på omlag 4 % (NOK 2,6 mill). Årlige leieinntekter ble redusert med NOK 1,2 mill som følge av konkurser. Nettoøkningen i årlige leieinntekter i løpet av 2009 var således NOK 0,7 mill. Morselskapet SveaReal AS hadde ingen driftsinntekter i Kostnader Kostnadene forbundet med drift av konsernets eiendommer var i 2009 NOK 101,6 mill. Konsernets administrasjonskostnader beløp seg til NOK 47,5 mill, mens avskrivninger var på NOK 37,6 mill. Finansposter utgjorde til sammen NOK -178,7 mill. Morselskapets driftskostnader beløp seg til NOK 20,7 mill. Resultat Konsernets resultat før skatt ble NOK 21,5 mill. I resultatet inngår tilbakeføring av nedskrivninger på NOK 2,8 mill som følge av salg av eiendom ved salg av aksjeselskaper, samt NOK 2,7 mill i reduksjon av opprinnelig kjøpesum etter avtale med tidligere selger. Resultatført kurstap på valutaposter utgjør NOK 3,7 mill. Resultatet etter skatt ble NOK 11,0 mill. Morselskapets resultat før skatt ble NOK -26,2 mill før inntekt fra datterselskap. Resultatet før skatt inkludert inntekt fra datterselskap ble NOK 11,0 mill, som også utgjorde resultat etter skatt. Nøkkeltall Soliditeten, målt i egenkapitalens andel av totalkapitalen utgjorde 19 % per mot 21 % per Avkastning på totalkapitalen og egenkapitalen ble per henholdsvis 5,2 % og 2,9 %, mot - 4 % og - 36 % per Likviditet Per 31. desember 2009 var konsernets bankinnskudd NOK 160,9 mill. Av konsernets bankinnskudd er NOK 77 mill plassert på en sperret bankkonto som selskapet ikke kan disponere så lenge selskapet befinner seg i en «cash trap event» i henhold til den gjeldende låneavtalen. Mer informasjon angående klausuler i låneavtalen, likviditet og finansiering presenteres i avsnittet nedenfor, «Finansiering og låneavtaler». Morselskapets bankinnskudd per 31. desember 2009 var NOK 1,6 mill. Netto kontantstrøm for konsernet i 2009 var negativ med NOK 22,8 mill, noe som innebærer at selskapets likvider ble redusert fra NOK 183,7 mill til 160,9 mill. Den negative kontantstrømmen skyldes investeringer på NOK 29,0 mill. Den underliggende driften av eiendommene er imidlertid positiv og konsernet hadde i 2009 en positiv kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter på NOK 64,1 mill. Selskapet budsjetterer med en marginalt positiv kontantstrøm, forutsatt at selskapet fortsatt er i «cash trap event» og opprettholder dagens investeringsnivå på i underkant av NOK 30 mill årlig. Utsatt skattefordel I forbindelse med nedskrivning på SEK 400 mill i regnskapet til SveaReal AB per , ble det i konsernregnskapet til SveaReal AS bokført en utsatt skattefordel på NOK 101,27 mill per Denne er reversert i regnskapet per , da nedskrivningen ikke vil få skattemessig effekt i SveaReal AB og således heller ikke for SveaReal AS. Finansiering og låneavtaler Egenkapitalen i SveaReal AS på NOK mill ble etablert i 2007 med bistand fra Orkla Finans Kapitalforvaltning AS og DnB NOR Markets i henhold til inngått mandatavtale. SveaReal AS Årsrapport

4 Det svenske datterselskapet SveaReal AB vedtok en kapitalforhøyelse på SEK mill, hvor SveaReal AS tegnet seg for samtlige aksjer. Ytterligere SEK 75 mill ble tilført datterselskapet fra SveaReal AS i løpet av 2008 og Fremmedkapitalfinansieringen ligger i et bankkonsortium bestående av DnB NOR og Swedbank. Banklånet er per på NOK mill (SEK mill) og løper til I tillegg til bankfinansieringen har selskapet to lån fra henholdsvis Kungsleden AB og Fortin AS (tidligere DnB NOR Eiendomsfond I AS), som per er på NOK 130 mill hver (SEK 160,6 mill). Bankfinansieringen er sikret med fire swap avtaler på til sammen NOK mill (SEK mill). Tre av swap avtalene løper til , mens én avtale løper til Swap avtalene har per en negativ markedsverdi på NOK 253,5 mill (SEK 313 mill). Eiendommenes belåning i bank overstiger 75 % av den estimerte markedsverdien av eiendommene, såkalt «loan to value» (LTV). I tillegg tilfredsstiller selskapet ikke låneavtalens krav til kontantstrøm i forhold til betjening av renter og avdrag, såkalt «cash flow to debt service ratio» (CFTDS). I henhold til låneavtalens klausuler innebærer dette at selskapet befinner seg i en såkalt «cash trap event». Dette innebærer i henhold til låneavtalen at bankene har sperret deler av selskapets likvidtet, samt at eiendommer ikke kan selges uten bankens godkjennelse. Videre utbetales ikke rente på topplånene, men akkumuleres på lånenes hovedstol. Utbytte kan ikke betales og rapporteringskravene fra bankene er mer omfattende og innebærer blant annet månedlige likviditetsprognoser. Selskapets dialog med bankene er god og selskapet har utarbeidet en strategiplan hvor selskapet blant annet utreder mulighetene for å komme ut av «cash trap event» og tilfredsstille klausulene i låneavtalen. Dette vil kunne gjennomføres blant annet gjennom investeringer som øker kontantstrømmen uten å belaste beregningen av CFTDS og som igjen øker verdien av selskapets eiendommer. Virksomhetsrelaterte risiki og finansiell risiko Leietakerrisiko Den største virksomhetsrelaterte risikoen er eventuelle konkurser blant eiendommenes leietakere. Totalt har selskapet omlag 550 leietakere, noe som tilsier at gjennomsnittsleietakeren leier kvm og at det er omlag 7 leietakere per eiendom. 20 av leietakerne står for 48 % av det utleibare arealet og 44 % av de totale leieinntektene. 19 av de 79 eiendommene har én leietaker, som gjennomsnittlig leier et areal på kvm. Av leietakerne er enkelte bransjer sterkere representert; det er industriselskaper som leier lager/logistikk eller produksjonslokaler, mens de aller største lagerarealene leies av aktører innen tredjepartlogistikk. Selskapets leietakere er generelt gode betalere og tap på kundefordringer var kun 0,8 % i Låneavtalen med bankene spesifiserer at kontantstrømmen fra virksomheten ikke skal utgjøre mindre enn 105 % av rentekostnadene samt amortisering på banklånet (Cash flow to debt service). Et forholdstall lavere enn dette vil sette selskapet i en såkalt «default» i henhold til låneavtalen, noe som kan inntreffe ved større frafall av leieinntekter. For selskapet innebærer dette at bankene kan innføre ytterligere begrensninger i selskapets løpende drift, samt at bankene har rett til å si opp låneavtalen. CFTDS ratio per var 119,7 %. Fall i eiendomsverdier En annen risiko for selskapet er at markedsverdien av selskapets eiendomsportefølje reduseres til et nivå som gjør at selskapet ikke tilfredsstiller låneavtalens krav for forholdet mellom gjeld og eiendomsverdier (LTV). Dersom selskapets banklån overstiger 80 % av markedsverdien på eiendommene, vil dette sette selskapet i default-situasjonen som nevnt ovenfor. LTV forholdet utgjorde 76,4 % per Valutarisiko Selskapet er eksponert for valutarisiko på egenkapital som er vekslet om til svenske kroner og overført SveaReal AB, i tillegg til SveaReal AS bankbeholdning i svenske kroner. Det er ikke foretatt noen sikring av selskapets valutaeksponering mot svenske kroner. Endringer i valutakursen påvirker i størst grad konsernregnskapet ved at SveaReal ABs resultat omregnes med basis i den gjennomsnittlige SEK/NOK kursen i 2009, mens balansen omregnes til kursen på balansedagen, noe som skaper en omregningsdifferanse som bokføres mot konsernets egenkapital. I tillegg oppstår det en valutaeffekt i konsolideringen ved at underliggende verdier i SveaReal AB omregnes til kursen per , mens SveaReal AS aksjepost i det svenske datterselskapet er omregnet til den faktiske 4 SveaReal AS Årsrapport 2009

5 kursen ved veksling av egenkapitalen i desember Differansen som oppstår som en følge av dette er ikke en resultatpost og føres mot egenkapitalen i konsernregnskapet. SEK/NOK kursen per var 0,90, mens kursen per var 0,81. Kursen har således svekket seg betydelig i 2009, noe som har ført til en reduksjon av selskapets egenkapital på NOK 76,9 mill i løpet av I morselskapet er NOK 60,7 mill tilført datterselskapet SveaReal AB som såkalt «aktieägartilskott». Denne kapitalen er i morselskapets regnskap bokført som et lån, noe som fører til at det i årsregnskapet for 2009 oppstår et kurstap på NOK 3,7 mill som føres over resultatet. Kapitalinnskuddet i datterselskapet er planlagt konvertert til egenkapital i løpet av Renterisiko Konsernet er eksponert for endringer i rentenivået i Norge og Sverige ved at overskuddslikviditet er plassert på bankkonti med rentebetingelser som endres i takt med det generelle rentenivået. Det er per ingen innskuddsrente på selskapets overskuddslikviditet i Sverige. Per er hele konsernets fremmedkapitalfinansiering sikret gjennom renteswap- og fastrente avtaler til en vektet rente inklusiv margin på 5,76 %. Selskapets margin på banklånet er på 97,5 basispunkter og er bundet for hele finansieringsperioden. Sett i forhold til dagens situasjon i kredittmarkedet, anses dette som tilfredsstillende. Marked og fremtidig utvikling Fallet i eiendomsverdier våren 2009 og få eiendomstransaksjoner i perioden, har ført til at eiendomsmarkedet i 2009 har vært preget av usikkerhet. Fortsatt uro i kredittmarkedet har også bidratt til dette. SveaReals kundesegmenter har ikke vært blant de hardest rammede i konjunkturnedgangen som har preget den svenske så vel som den internasjonale økonomien i Det har vært relativt få konkurser blant selskapets leietakere og mange leietakere har valgt å utsette planer om flytting eller endring av lokaler. Leienivåene er imidlertid under press, fremfor alt innen lager og logistikklokaler og en rekke faktorer tilsier en økning i arealledighet i SveaReals målsetning for 2010 er å øke inntektsnivået og balansere kostnadene slik at forsvarlig vedlikehold gjennomføres og lokalenes attraktivitet opprettholdes. 1. kvartal 2010 viser fortsatt ingen dramatiske forandringer i forhold til selskapets målsetninger. Strømprisene har imidlertid ligget på historisk høye nivåer i 1. kvartal 2010 og den kalde og snørike vintersesongen forventes å påvirke selskapets kostnader, spesielt hva gjelder energikostnader. Svenske leiekontrakter er vanligvis strukturert slik at gårdeier belastes denne typen kostnader, mens det kun gis anledning til å belaste leietaker deler av kostnadene. SveaReals fremtidige utvikling forutsetter tilgjengelig kapital til leietakertilpasninger, vedlikehold og utviklingsprosjekter. Muligheten til å gjennomføre slike investeringer er i dag imidlertid begrenset som følge av at selskapet p.t. ikke oppfyller låneavtalens betingelser. Likviditeten og transaksjonstakten i det svenske eiendomsmarkedet forventes fortsatt å være lav i Aktiviteten tok seg imidlertid noe opp mot slutten av 2009, men ligger fortsatt på et svært lavt nivå i forhold til tidligere år. Fortsatt drift Styret mener at årsregnskapet for selskapet og konsernet gir ett rettvisende bilde av selskapets og konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2009 er satt opp under denne forutsetning. Vesentlige hendelser etter regnskapsårets utgang Selskapet har avhendet en eiendom i Norrköping. Det har ikke inntrådt andre forhold etter regnskapsårets avslutning som er av betydning for bedømmelsen av selskapet eller konsernet. Ytre miljø Selskapet og konsernet forurenser ikke det ytre miljø. Eventuelt avfall og utslipp som oppstår ved drift av eiendom blir behandlet etter gjeldende lover og regler. Forsknings- og utviklingsaktiviteter Konsernet har ikke aktiviteter som kan defineres som forsknings- og utviklingsaktiviteter. SveaReal AS Årsrapport

6 Årsresultat og disponeringer Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i SveaReal AS: Overført til annen egenkapital: NOK Etter disponering av årsresultatet består egenkapitalen av følgende: Aksjekapital NOK Overkursfond NOK Annen egenkapital NOK Sum egenkapital NOK Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i konsernet: Overført til annen egenkapital: NOK SveaReal AS Årsrapport 2009

7 Morselskap Konsern Alle tall i NOK Note Resultat Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter Annen driftsinntekt Sum driftsinntekter Driftskostnader 0 0 Driftskostnader eiendom Selskapsadministrasjon Rådgivningsavtaler Management Avskrivninger Nedskrivninger Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Finansposter Inntekt fra investering i datterselskap Renteinntekt Kursgevinst utenlandsk valuta Andre finansinntekter Rentekostnader Kurstap utenlandsk valuta Andre finanskostnader Sum finansposter (- = inntekt) Ordinært resultat før skattekostnad Skatt på ordinært resultat Ordinært resultat SveaReal AS Årsrapport

8 Balanse Morselskap Konsern Alle tall i NOK Note EIENDELER Anleggsmidler Immaterielle eiendeler 0 0 Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler 0 0 Tomter, bygninger og annen fast eiendom 1, Maskiner, biler, inventar og datautstyr Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Lån til foretak i samme konsern Andre langsiktige fordringer Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Fordringer 0 0 Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd Sum omløpsmidler SUM EIENDELER SveaReal AS Årsrapport 2009

9 Morselskap Konsern Alle tall i NOK Note Balanse EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital 5, Overkursfond Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen opptjent egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Avsetning for forpliktelser 0 0 Utsatt skatt Sum avsetninger for forpliktelser Annen langsiktig gjeld 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld 0 0 Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD SveaReal AS Årsrapport

10 Kontantstrømoppstilling Morselskap Konsern Alle tall i NOK Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Periodens betalte skatt Tap/gevinst ved salg av anleggsmidler Ordinære avskrivninger Effekt av egenkapitalmetoden datterselskap Nedskrivning anleggsmidler Effekt av valutakursendringer ved konsolidering Effekt av valutakursendringer Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter 0 0 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler i andre foretak Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler i andre foretak Utbetalinger ved ansvarlig lån datterselskap Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 0 0 Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld Innbetalinger ved opptak av ny kortsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Kostnader ført mot egenkapital Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter ved periodens begynnelse Beholdning av kontanter og kontantekvivalenter periodens slutt Spesifikasjon av kontantbeholdningen ved periodens slutt Bankinnskudd, kontanter og lignende SveaReal AS Årsrapport 2009

11 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk Alle tall i notene er oppgitt i NOK med mindre annet fremkommer. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet omfatter morselskapet Sveareal AS, datterselskapet Sveareal AB samt 52 datterdatterselskaper. Konsernregnskapet utarbeides som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet elimineres. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskaper følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifiserbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifiserbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Datterselskapet vurderes etter egenkapitalmetoden i morselskapet. Balansetall fra datterselskap i Sverige er omregnet iht. valutakursen ved regnskapsårets slutt. Resultattall fra datterselskap i Sverige er omregnet iht. gjennomsnittlig valutakurs i regnskapsåret. Omregningsdifferanser er ført mot fond for vurderingsforskjeller. Omløpsmidler vurderes til det laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld i norske kroner balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler som forringes i verdi avskrives lineært over forventet økonomisk levetid. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall i den grad regnskapsreglene krever det. Avsetninger neddiskonteres hvis renteelementet er vesentlig. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes forventede levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger NOK Vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader. Påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Skillet mellom vedlikehold og påkostning/forbedring regnes i forhold til driftsmidlets stand ved kjøp av driftsmidlet. Nedskrivning av anleggsmidler Ved indikasjon på at balanseført verdi av et anleggsmiddel er høyere enn virkelig verdi, foretas det test for verdifall. Testen foretas for det laveste nivå av anleggsmidler som har selvstendige kontantstrømmer. Hvis balanseført verdi er høyere enn både salgsverdi og gjenvinnbart beløp (nåverdi ved fortsatt bruk/eie), foretas det nedskrivning til det høyeste av salgsverdi og gjenvinnbart beløp. Tidligere nedskrivninger reverseres hvis forutsetningene for nedskrivningen ikke lenger er til stede. Noter til regnskapet 2009 I kontantstrømoppstillingen er alle kontantstrømmer i datterselskapet i Sverige er beregnet ut i fra gjennomsnittlig valutakurs i regnskapsåret på nettoendringene i de enkelte hovedpostene. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med opptjeningen. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Klassifisering og vurdering av balanseposter Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk klassifiseres som anleggsmidler. Fordringer klassifiseres som omløpsmidler hvis de skal tilbakebetales i løpet av ett år etter utbetalingstidspunktet. For gjeld legges analoge kriterier til grunn. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta vurderes etter kursen ved regnskapsårets slutt. Rentesikring Konsernet rentesikrer sine langsiktige lån. SveaReal AS Årsrapport

12 Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med aktuell skattesats på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt eventuelt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Oppføring av utsatt skattefordel på netto skattereduserende forskjeller som ikke er utlignet og underskudd til fremføring, begrunnes med antatt fremtidig inntjening. Utsatt skatt og skattefordel som kan balanseføres oppføres netto i balansen. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen utarbeides etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd and andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kjente kontantbeløp og med forfallsdato kortere enn tre måneder fra anskaffelsesdato. Note 1 Varige driftsmidler Konsernet Varige driftsmidler Bygninger og tomter Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost Tilgang Avgang Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger Akkumulerte nedskrivninger Balanseført verdi Årets avskrivninger Årets tilbakeførte nedskrivninger Forventet økonomisk levetid år 5 Avskrivningsplan Lineær Lineær Alle inngående saldoer er omregnet i henhold til valutakurs SveaReal AS Årsrapport 2009

13 Note 2 Datterselskap Investeringen i datterselskap regnskapsføres i morselskapet etter egenkapitalmetoden Datterselskap Forretningskontor Eierandel Stemmeandel Sveareal AB Gøteborg 100 % 100 % Opprinnelig anskaffelseskost 97 Balanseført egenkapital på anskaffelsetidspunktet Inngående balanse Korrigering av inngående balanse Emisjon Inntektsført resultat Valutajusteringer Bokført verdi Det er ingen merverdier eller goodwill knyttet til kjøpet av datterselskapet. Note 3 Mellomværende konsernselskap Sveareal AS har ytet datterselskapet Sveareal AB et ansvarlig lån på SEK bokført til NOK Lånet regnes som et aksjonærtilskudd og er ikke rentebærende. Det er ikke avtalt nedbetalingsplan på lånet. Note 4 Fordringer og gjeld Morselskapet Konsernet Fordringer med forfall senere enn ett år Andre langsiktige fordringer Sum Ingen del av selskapets gjeld forfaller senere enn 5 år etter balansedagen Gjeld sikret ved pant Balanseført verdi av pantsatte eiendeler 0 0 Varige driftsmidler Sum Konsernets langsiktige gjeld er rentesikret gjennom 4 swap avtaler. Totalt rentesikret beløp er pr på TSEK hvilket utgjør TNOK Beregnet urealisert tap på disse avtalene er samlet TSEK hvilket omregnet tilsvarer TNOK Tapet er ikke resultatført pr SveaReal AS Årsrapport

14 Note 5 Egenkapital Morselskapet Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Fond Udekket tap Sum Egenkapital Tilbakeføring av utsatt skattefordel Emisjonskostnader Årets resultat Vurderingsforskjeller valuta Egenkapital Konsernet Årets endring i egenkapital Aksjekapital Overkursfond Fond Udekket tap Sum Egenkapital Tilbakeføring av utsatt skattefordel Emisjonskostnader Årets resultat Vurderingsforskjeller valuta Egenkapital I forbindelse med regnskapsavslutningen for 2008 ble det avsatt for utsatt skattefordel på nedskrivninger av eiendeler i datterselskapet. Dette er i 2009 korrigert direkte mot egenkapitalen. Jfr. også note 7. Note 6 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen på NOK består av aksjer á NOK Alle aksjer har like rettigheter. Oversikt over de største aksjonærene Antall aksjer Eierandel Fortin AS ,0 % Trondheim Kommunale Pensjonskasse 188 7,8 % Sum ,8 % Øvrige (eierandel < 5 %) totalt 334 aksjonærer ,2 % Totalt antall aksjer ,0 % Selskapet eier ikke egne aksjer. Fortin AS (tidligere DnB NOR Eiendomsfond 1 AS) og Trondheim Kommunale Pensjonskasse er representert i selskapets styre ved Knut Styrvold, Erik Gjellestad og Jon Steinar Eide. I tillegg til disse eier styrets leder Widar Salbuvik 10 aksjer gjennom sitt selskap Wisa Holding AS. 14 SveaReal AS Årsrapport 2009

15 Note 7 Skatt Beregning av utsatt skatt/utsatt skattefordel Morselskapet Konsernet Midlertidige forskjeller Aktiverte lånekostnader Midlertidige forskjeller eiendom Nedskrivning eiendom Netto midlertidige forskjeller Underskudd til fremføring Grunnlag for utsatt skatt/ skattefordel i balansen % utsatt skatt/utsatt skattefordel (Norge) ,3 % utsatt skatt/utsatt skattefordel (Sverige) Herav ikke balanseført utsatt skattefordel Utsatt skatt/utsatt skattefordel Utsatt skattefordel i morselskapet er ikke balanseført. SveaReal AS Årsrapport

16 Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt Morselskapet Konsernet Grunnlag for skattekostnad, endring i utsatt skatt og betalbar skatt Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Grunnlag for årets skattekostnad Endring i midlertidige resultatforskjeller Skattepliktig inntekt Endring i midlertidige resultatforskjeller Skattepliktig inntekt (grunnlag for betalbar skatt i balansen) Fordeling av skattekostnaden Betalbar skatt (28 % av grunnlag 0 0 for betalbar skatt i resultatregnskapet) For mye, for lite avsatt i fjor Sum betalbar skatt Endring i utsatt skattefordel Herav skatteposisjoner ved kjøp av datterselskap Tilbakeføring av utsatt skattefordel IB Vurderingsforskjeller valuta Skattekostnad (28 % av grunnlag for årets skattekostnad) Betalbar skatt i balansen Betalbar skatt (28 % av grunnlag for betalbar skatt i resultatregnskapet) Betalbar skatt tidligere år ikke utlignet Skattevirkning av konsernbidrag Betalbar skatt i balansen Note 8 Leieinntekter Samtlige leieinntekter i konsernet opptjenes i Sverige gjennom datterdatterselskapene. 16 SveaReal AS Årsrapport 2009

17 Note 9 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte mm. Morselskapet Konsernet Lønnskostnader Lønninger Sosiale avgifter Pensjonskostnader Andre ytelser Sum Sysselsatte årsverk i regnskapsåret har vært 0 i morselskapet og 19 i konsernet. Konsernet har inngått avtale om obligatorisk tjenestepensjon for sine svenske ansatte iht. gjeldende rett. Ytelser til ledende personer Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. Alle konsernledelsestjenester kjøpes inn eksternt og inngår i kostnader for selskapsadministrasjon. Det er utbetalt totalt TNOK 500 i styrehonorar for 2008 samt satt av totalt TNOK 680 inkludert arbeidgiveravgift i styrehonorar for Styrets leder har en rådgivningsavtale med Sveareal AS gjennom sitt selskap Widar Salbuvik AS. Revisor Kostnadsført honorar uten merverdiavgift til revisor fordeler seg på følgende områder: Morselskap Konsern - lovpålagt revisjon (inkl. teknisk bistand med årsregnskap) annen bistand Sum Note 10 Bundne bankinnskudd, trekkrettigheter Morselskapet Konsernet Bundne bankinnskudd Sikkerhet for langsiktig lån Annen bunden kapital Skattetrekksmidler i Sverige som inngår i posten andre fordringer i regnskapet SveaReal AS Årsrapport

18 18 SveaReal AS Årsrapport 2009

19

20 Miksmaster Manager: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management v/kristian Nordtømme, Tordenskiolds gate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS DnB NOR Bank ASA, DnB NOR Markets Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: SveaReal AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på hovedtilretteleggers nettsted: SveaReal AB har egne nettsider: