LEILIGHET Prahls Vei 4 5034 Bergen www.e3.no Leilighetens tekniske tilstand: Antall TG 1 6 3 0 1 Utført av: Mats Hansen Byggmester og Takstmann Helmersvei 11 a Laksevåg 5163 453 92 791 post@byggtaksering.no Dersom bygningsdelen kun har en tilstandsgrad og ikke er beskrevet, betyr det at det ikke er noen avvik i forhold til det som kan forventes. Alder tatt i betraktning. Forslag til utbedringsalternativ av bygningsdeler med TG 2 og TG 3 finnes på siste siden(e) i denne rapporten. 1/12
OM Rapporten er bygget på NS 3424 og NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften "VÆR OPPMERKSOM PÅ"- Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egnede instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskiller ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke til alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt, med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNING: er godkjent av BMTF og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eigedom. Selv om byggmesterens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. MER OM TILSTANDSGRADENE I DENNE RAPPORTEN: TG 0 TG 1 TG 2 TG 3 TG iu - Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon i henhold til tekniske forskrifter, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt fram. - Som TG 0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. - Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller - det er kort gjenværende brukstid; eller - bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller - det foreligger ikke dokumentasjon i henhold til tekniske forskrifter; eller - det er grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader; eller - det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. - Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lenger formålet; eller - det er fare for liv og helse; eller - det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller - det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. - TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet, eller - bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt. 2/12
ELEKTRISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. PIPER OG ILDSTEDER: Grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. EIENDOMSDATA: Matrikkeldata: Gnr:168,Bnr: 543,Snr: 3 Hjemmelshaver: Eirik Ordemann Knappskog og Maren Roll Lied Byggeår: 1917 Tomtestørrelse: 187,9 m² BEFARINGEN: Befaringsdato: 10.04.2019 Oppdragsgiver: Eirik Ordemann Knappskog og Maren Roll Lied Forutsetninger (hindringer): Det var ingen hindringer på befaringsdagen. Tilstede under befaringen: Hjemmelshaver Fuktmåler benyttet: Protimeter MMS 2 ØVRIG DOKUMENTASJON: Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja Nei Ved avvik, se siste side. 3/12
OVERORDNET FAGLIG VURDERING AV EIENDOMMEN: Avvik som er funnet på befaringsdagen står nærmere beskrevet under de aktuelle bygningsdelene. Ved avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelses plikt iht. Lov om avhending. For rapporter som gjelder leilighet i et sameie eller aksje/andelslag (borettslag) er undersøkelsene begrenset til innvendig i leiligheten og dennes tilleggsdel (boder/kott/altan eller lignende). Iøynefallende vedlikeholds mangler eller skader utvendig eller i fellesarealene i adkomsten til leilighetens hoveddel og tilleggsdel skal bemerkes. Eiers egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått. Vedrørende egenerklæringsskjema: Skjema vil følge som vedlegg til salgsoppgaven, det anbefales eventuelle interessenter å lese gjennom skjema før et eventuelt salg/kjøp gjennomføres. Det kan være flere relevante/nyttige opplysninger i dette skjema som ikke er videre beskrevet i denne rapporten. FORMÅL MED ANALYSEN: Analysen er gjennomført for å avdekke eventuelle feil eller mangler ved boligen. Rapporten er utarbeidet i forbindelse med salg. ANDRE FORHOLD: Informasjon om sameiet: Styretsleder: Ingrid Haugland Beliggenhet: Leiligheten har en sentral og attraktiv beliggenhet i Sandviken i Bergen med gangavstand til sentrum. I området er det tilsvarende bebyggelse som leiligheten samt eldre Bergenske trehus. I nærheten ligger Støletorget, med blant annet dagligvare, café Bastant, apotek og Seven Eleven. Det er gode bussforbindelser rett utenfor leiligheten med avganger mot NHH og Åsane terminal så vel som til sentrum med Universitet og Høgskolen. I nærområdet har man kort vei til tur områder som Stoltzekleiven, Fjellveien, Sandviksfjellet og Fløyen. I området finnes det også flere parker, blant annet Meyersmarken. Nøkkelopplysninger: 990 415 048 Organisasjonsnummer: 990 415 048 Navn/foretaksnavn: SAMEIET PRAHLS VEI 4 Organisasjonsform: Eierseksjoner Registrert i Enhetsregisteret: 23.10.2006 Stiftelsesdato: 16.10.2006 Takstobjektet: 2-Roms selveierleilighet. Tilhørende leiligheten er det en bod i kjelleren på 5m². Totalt gulvareal på loftetasjen (ikke måleverdig) er cirka 24m². Oppvarming: Varmekabler på bad, varmefolie i gangen og vedovn i stuen. Teknisk tilstand på varmekabler er ikke kontrollert. El. Anlegg: Sikringsskapet er montert i gangen og inneholder automatsikringer. Sikringsskapet er ikke videre undersøkt da dette krever spesialkompetanse. Varmtvannsberederen er plassert på kjøkkenet. Det er antatt at varmtvannsberederen er fra 2005 (dette lot seg ikke undersøke nærmere). Teknisk tilstand på berederen er ikke kontrollert. VVS: Leiligheten har sluk og avløpsrør av plast. Det er benyttet kobberrør til vannforsyningsrør. VVS anlegget er ikke nærmere kontrollert da dette krever spesialkompetanse. 4/12
VESENTLIGE ENDRINGER ETTER BYGGEÅR: Opplysninger fra hjemmelshaver: - Badet ble pusset opp i 2005. - Kjøkkenet er fra 2005/2006, benkeplaten ble montert i 2015. - Det ble utført oppgradering av det elektriske anlegget i 2005. - Det er antatt at varmtvannsberederen er fra 2005. - Spotter i himlingen i stuen er fra 2015. - Varmefolie (gulvvarme) i gangen er fra 2015. Sløyser på taket ble også utbedret. - Pipen ble kledd inn samt avtrekksvifte ble montert i 2015. - Parkett gulv i 3. etasje samt overflater vegg er fra 2015. - Fasaden mot vest ble pusset opp i 2017. - Avløpsrørene er rørfornyet, det er også nytt soilrør i kjelleren. Gjennomført i 2017. - Gulvet i loftetasjen er fra 2019. OM BYGGEMETODEN: Fundamentert på antatt faste masser av komprimert sprengstein/grov pukk på fjell, det er ikke foretatt grunnundersøkelser. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur og fundamenter av betong- og natursteinsmur. Etasjeskiller av trebjelkelag. Ytterveggkonstruksjoner over grunnmur er oppført i murkonstruksjoner (teglstein murt som hullmur) utvendig er veggene overflatebehandlet med puss og maling, innvendig er veggene påmontert platekledning. Vinduer med isolerglass i malte trekarmer. Taket er utført som valmtak av tresperrer, taket er tekket med sutak, lekter og glasert takstein. Taket er ikke besiktiget på befaringsdagen. Grunnmur og drenering: Forventet levetid for vegg mot terreng av betongvegg eller murt vegg av blokker: 20-60 år. Forventet levetid for drenering: 20 60 år avhengig av grunnforhold. Vegger: Forventet levetid for veggkonstruksjoner av bindingsverk av tre: 40-80 år. Forventet levetid før omfuging av puss: 20 60 år. Forventet levetid før slemming av mur / forblending med slemming: 30 60 år. Forventet Levetid på utvendig trekledning: 40-60 år. OM TOMTEN: Tomten er felles for sameiet. Tomten er opparbeidet med hage på fremsiden, hagen er opparbeidet med plen og diverse beplantning. Støpt adkomstparti med beplantning. 5/12
AREALER OG ANVENDELSE: Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard 3940. Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendige åpninger for trapp, heissjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som skal måles må ha gangbart gulv og være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdig. Markedsføring: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. P-ROM og S-ROM Denne rapporten angir arealet av P-ROM. AREALER BOLIG: Etasje: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² 3. Etasje 50 0 50 55 Loft 17 0 17 20 Sum bygning 67 0 67 75 MERKNADER OM AREALET: Primærrom og sekundærrom som til sammen utgjør BRA er oppmålt med laser på stedet. BTA er beregnet areal. P-ROM: 3.Etasje: Gang/trapperom, bad/vaskerom, soverom, stue med åpenkjøkkenløsning. Loft: Loftstue. Nettoareal ROM: Gang/trapperom: 5,7m² Bad/vaskerom: 3,81m² Soverom: 9,78m² Stue/kjøkken: 25,96m² Loftstue: 17m² BESKRIVELSE AV INNVENDIGE OVERFLATER (vegger, tak og gulv): Gulv: Badet har flislagt gulv, resterende rom har en-stavs parkett. Vegger: Badet har flis, resterende rom har malt platekledning. Tak: Malt platekledning og panel. 6/12
BYGGMESTER: En BMTF-sertifisert takstmann er en byggmester som er medlem av Byggmestrenes Takseringsforbund. Det vil si han/hun har minimum 6 års erfaring med å analysere, reparere og bygge boliger. Mester er en beskyttet tittel som deles ut av Kongen til den som oppfyller de kvalifikasjonskrav som blir stilt i medhold til lov om mesterbrev i håndverk og annen næring. Den BMTF-sertifiserte takstmannen skal alltid etterleve de etiske regler og regelverket som gjelder for Byggmestrenes Takseringsforbund. INTEGRITET: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se BMTFs etiske retningslinjer på www.bmtf.no Ansvarlig for rapporten: Mats Hansen Tømrersvenn, byggmester og BMTF sertifisert takstmann 11/04/2019 Mats Hansen 7/12
1. Våtrom Bad (våtrom) TG 2 1.1.1 Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Det er benyttet flis på gulv- og veggflatene. På befaringsdagen ble det ikke målt tilstrekkelig fall mot sluk i henhold til gjeldende forskrifter, badet vil fungere med noe redusert funksjon med tanke på fall. Overflatene fremstod med normal bruksslitasje i henhold til alder. Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder på overflatene. Levetid på gulv i våtrom med fliser direkte på membran. 10-30 år. Antatt gjenstående levetid: TG 2 1.1.2 Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Det kan ikke konstateres at membran er påført alle flatene i våtsone i form av bilder eller annet. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. Badet har vært i bruk til daglig i flere år uten at det er registrert noen form for lekkasjer, alder og observasjoner gjort på befaringsdagen tilsier at det er membran. Det er benyttet plastsluk med overliggende stålrist. Forventet levetid for sluk av plast: 30-50 år. Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder på sluk og membran. VVS anlegget er ikke videre undersøkt i denne rapporten da det krever spesialkompetanse. Antatt gjenstående levetid: 8/12
TG 1 1.1.3 Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er kontrollert. Rørgjennomføringer som er skjult i vegg er ikke videre undersøkt. Det er benyttet kobberrør til vannforsyningsrør. Forventet levetid kobberrør: 25-50 år. Forventet levetid på servanter/klosett: 30-50 år. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år TG 0 1.1.4 Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Antatt gjenstående levetid: TG iu 1.1.5 Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt FDV dokumentasjon for tekniske anlegg. Beskrivelse: Dokumentasjon er ikke gjennomgått på befaringsdagen. Det gjøres oppmerksom på at badet er bygget før kravet om dokumentasjon trådte i kraft. Krav til dokumentasjon trådte i kraft med TEK10, (1.juli 2010). Antatt gjenstående levetid: TG 2 1.1.6 Helhet rom 2. Kjøkken Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse: Bad/vaskerom: Areal: 3,8m² Adkomst: Fra gangen. Helfliset med varmekabler. Pusset opp i 2005. Inneholder: Vegghengt toalett, helstøpt servant, dusjdører i klart glass, dusjgarnityr montert på veggen, opplegg for vaskemaskin, elektrisk avtrekksvifte. Fuktkontroll som er foretatt med fuktindikator ga ikke unormale fuktverdier i områder der det anses å være fare for fuktvandring. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er foretatt fuktmålinger fra nærliggende rom da dette ikke ble sett på som hensiktsmessig på befaringsdagen. Antatt gjenstående levetid: 9/12
TG 1 2.1 Avløp, vannrør og gjennomganger Her vurderes:avrenning fra kran og vannstand i sluk. Forøvrig vurderes utførelse og alder. Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er kontrollert. Rørgjennomføringer som er skjult i vegg er ikke videre undersøkt. Det er benyttet kobberrør til vannforsyningsrør. Varmtvannsberederen er plassert på kjøkkenet, det er antatt at varmtvannsberederen er fra 2005. Forventet levetid kobberrør: 25-50 år. Forventet levetid på varmtvannsbereder: 15-30 år. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år TG 1 2.2 Helhet Her vurderes:om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder, og kjøleskap. Forøvrig vurderes vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, to overskap har glassfront, laminat benkeplate, over benkeplaten er det benyttet flis, stål oppvaskkum, ventilator. - Integrert keramisk platetopp - Integrert komfyr - Integrert oppvaskmaskin Teknisk tilstand på hvitevarer er ikke kontrollert. Fuktkontroll som er foretatt med fuktindikator ga ikke unormale fuktverdier i områder der det anses og være fare for fuktvandring. Disse områdene er i hovedsak i underskap under vask, området rundt oppvaskmaskin og på gulv rundt sokkel list. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år 3. Andre rom TG 1 3.1 Andre rom Her vurderes:helheten av alle rom som ikke er våtrom. Generelt: Normal bruksslitasje på overflater. Vær oppmerksom på at det som regel vil være diverse mindre hull i overflater etter bilder/hyller etc, og noe misfarge/skjolder hvor bilder, hyller/ møblement etc har vært plassert. På gulv vil det som regel være diverse slitasje, og noe misfarge/ riper og lignende hvor møblement har vært plassert. Dette er normalt i en fraflyttet boenhet, og slike mindre "avvik" er å anse som normalt. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år 4. Vinduer og dører 10/12
TG 1 4.1 Vinduer Her vurderes: vinduer med hensyn til lukkemekanismer, punkteringer og utvendige beslag. Vinduer med isolerglass i malte trekarmer Vinduene er fra 2011 og 1975. Takvinduene er skiftet nylig. Vinduene har normal bruksslitasje i henhold til alder. Det ble ikke oppdaget punkterte glass eller andre avvik under befaringen. Punkterte glass kan tidvis være vanskelig og observere. To av vinduene som er fra 1975 bør holdes under oppsyn grunnet alder. Levetid for vinduer i trekarmer: 20-60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Vedlikehold av trekarmer: 2-6 år avhengig av plassering/ hvor værutsatt vinduet er. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år TG 1 4.2 Ytterdører og porter Her vurderes: dører og porter med hensyn til lukkemekanismer og utvendige beslag. Dørene fremstod med normal bruksslitasje i henhold til alder. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20-40 år. Antatt gjenstående levetid: Mer enn 10 år 11/12
Takstmannens vurdering ved TG2: 1.1.1 - Overflater Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder på overflatene. 1.1.2 - Membran tettesjikt og sluk Det settes tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder på sluk og membran. 1.1.6 - Helhet rom Se tidligere vurderinger Takstmannens vurdering ved TG3: Vær oppmerksom på: 12/12