Verditakst - fast eiendom Melhusvegen 171 7224 MELHUS Gnr. 113 Bnr. 7 MELHUS kommune Benevnelse Fritidseiendom Tomteareal BRA 20 m² Markedsverdi 1 480 000 1 291 m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifisering.nito.no Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato 421 514 31.05.2017 Rapportansvarlig Traasdahl Takst & Consulting AS Takstingeniør: Ole Romslo Traasdahl Vestsideveien 468, 2665 LESJA Tlf.: 91707477 E-post: ole.traa@gmail.com
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Melhusvegen 171 Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 7224 MELHUS 113 7 Område/bydel Kommune MELHUS Rekvirent Tor Arild Jensen Hjemmelshaver(e) Tor Arild Jensen Befaringsdato 31.05.2017 Tilstede/opplysninger gitt av Tor A Jensen, eier. Ole R Traasdahl, takstmann. Premisser - generelle opplysninger Eiendommen er visuelt besiktiget av takstmann, etter oppdrag mottatt på telefon fra eier. Det er ikke gjort søk etter skjulte feil eller mangler, kun visuell registrering. Synlige mangler eller skader som ble observert beskrives i neste avsnitt. Alder og slitasje virker også inn på verdisettingen. Verdien settes til en normal omsetningsverdi på det åpne marked. Denne verdien bygger på eiendommens tekniske verdi, standard, beliggenhet og infrastruktur i området. Eier har bidratt med opplysninger om påkostninger gjort de siste årene. Takstmann er ikke fagmann på tekniske anlegg som el-anlegg, røranlegg, ventilasjon, piper, ildsteder og andre eventuelle tekniske anlegg. For nevnte områder henvises det til eventuelle kontroller med rapporter fra nevnte faggrupper. Kryperom under bygning ble ikke kontrollert på grunn av manglende tilkomst. Dette er avvik fra instruksen om at alle rom skal kontrolleres. Anbefaler derfor nærmere kontroll av rommet. Taksten skal brukes som grunnlag for pris i forbindelse med salg. Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. Oppdraget omfatter: Hytte og uthus. Befaringen ble gjennomført: 31.05.2017, kl. 13.00. Vær og lysforhold ved befaring: Solskinn og lettskyet. Befaringen er utført med de begrensninger som følger av at eiendommen var møblert. Det er ikke flyttet på møbler eller gjenstander. Denne takstrapporten er en verdi- og lånetakst som benyttes for å ansette eiendommens normale omsetningsverdi. Denne taksttypen forutsetter at det foretas overflatisk visuell bygningsteknisk inspeksjon uten tilstandsvurdering. Verdi og lånetakst må ikke forveksles med Boligsalgsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fukt-søk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres. Eier/rekvirent plikter å lese igjennom taksten og gi takstmannen tilbakemelding om eventuelle feil eller mangler i denne, slik at dette kan bli rettet opp før taksten brukes offentlig. Side2av7
Sammendrag Eiendommen består av en romslig eiertomt, flott beliggende like ved elva Gaula i Melhus Kommune. Hytta ble oppført i 1963 som "fiske-hytte" ved Gaula. I 1997 ble det oppført en bygning til på eiendommen, som inneholder wc og bad. Eiendommen har enkel standard, men likevel komfort nok til sitt bruk. God bilveg nesten helt frem til eiendommen. Beliggenheten er flott, og for fiskeinteresserte er eiendommen midt i blinken. Eier har vedlikeholdt og renovert bygningsmassen og uteområdene gjennom årene, og den fremstod på befaringsdagen i godt vedlikeholdt stand. Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø "Laksehytta" ligger ved bredden av Gaula på Melhus, ca 2 km sør for Klettkrysset. Kort vei (600m) fra E6, fører ned til elva og eiendommen. Området er preget av landbrukseiendommer, og en fiske-sti langs elva passerer på nedsiden av eiendommen. Fredelige og rolige omgivelser. Eiendommen ligger vest-vendt og har derfor både dag- og kveldssol. Takstmannen anser eiendommen som et ypperlig utgangspunkt for laksefiske, eller feriested i nedre del av Gaula (nær Trondheim). Reguleringsmessige forhold Eiendommen ligger i et område preget av gårdsbruk og skog/utmark. Området er et LNFR- område, dvs. regulert til Landbruk, Natur, Friluftsformål samt Reindrift (Plan og bygningsloven 2008 12-5 nr 5) Eiendommens tomt Tomteareal 1 291,1 m2 Type tomt Eiet Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) Skrånende tomt i terrasser. Naturtomt med gressbevokste områder, trær og busker. Endel trær er blitt hogget i det siste for å slippe til mer lys på eiendommen. Eiendommen har ikke strøm, vann eller avløp. Enkel standard. Terrengforhold Skrånende terreng ned mot elva. Grunnen består for det meste av leirholdige masser. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Fritidseiendom, hytte 1963 1997-2017 Sanitærhus m/mulldo 1997 2017 Side3av7
Likningsverdi (år) Kjøpsår 2009 Kjøpesum / kostpris 0 Forsikringsselskap Type forsikring Polisenummer Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Fundamentert på punktfundamenter i betong, og noe grunnmur i betong. Det er ikke kjeller eller plate på grunn under bygningene. Det opplyses fra eiers side at det har vært noe setninger i enkelte av fundamentene gjennom årenes løp. Disse har blitt rettet på, og har de siste år beveget seg svært lite. Skjevheter på enkelte fundamenter er synlige. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Isolert trebjelkelag over fundamentene. Yttervegger i bindingsverk, isolert. Utvendig kledt med både liggende- og stående tre-kledning, beiset. Saltak med taktro, utvendig tekket med asfaltshingel. Dører og vinduer Koblede trevinduer med 1+1 lag glass fra 1997. Vinduer på hems er 2-lags glass fra 1987 og 1988. Vinduer er kittet og malt på nytt i 2017. 1 rute har sprekk i glasset. Fremstår i normal vedlikeholdt stand, og fungerer greit. Ytterdører som typiske hyttedører, uten pakning i karm. Dørene fungerer greit på befaringsdagen. Takkonstruksjon med yttertak Isolert sperretak uten loftsrom. Lufting via spalter i raftekasser. Taktro tekket med asfaltshingel, lagt ny i 1997. Tekkingen er hel og fungerer til sin funksjon på befaringsdagen. Takrenner og nedløp i metall fra 1997. Avkast går i drens-slange ut til skråning. Piper, ildsteder og oppvarming Utvendig teglpipe oppført på eget fundament på bakken. Feieluke på utsiden. Tilsluttet 1 ildsted i stue. Det registreres sprekk mellom pipestokk og teglvegg. Denne er fuget tett med fugemasse. Piper og ildsteder skal godkjennes av det lokale feiervesen. Bad og vaskerom Baderom i eget bygg med mull-do. Vinylbelegg på gulv, malt panel på vegger og himling. Ventilasjon gjennom naturlig avtrekk. Rommet er utstyrt med dusjkabinett med vanntank med fot-pumpe, servant med vanntank og fot-pumpe, og mull-do som tømmes fra baksiden av bygningen. Sluk er etablert under kabinettet. Avrenning via drensslange ut til skråning nedenfor bygget. Side4av7
Kjøkken Kjøkken i eget rom sammenbygget med hytta. Kjøkkenet har gulvbelegg, panel på vegger og tre-imitert tapet i himling. Innredning er plassbygget, med fronter i lakkert furu, benkeplate av laminat med nedfelt oppvaskkum. Lite innbygget kjøleskap på vegg, og 2 kokeplater for gassdrift. Ventilasjon via veggventiler. Kjøkkenet har enkel hyttestandard, uten innlagt vann, men innredningen vurderes å være i god bruksmessig stand. Innvendige overflater For det meste malte og umalte trepaneler. Vinylbelegg og tregulv. Elektrisk anlegg Ingen slike i bygningen. VVS-installasjoner Ingen slike i bygningen, utover det som finnes i badehuset. Ikke innlagt vann. Avløp for gråvann til grunnen. Annet I stuedelen finnes en liten sovehems. Denne er ikke målbar pga takhøyden. Her er det "flatseng" til 6-8 personer. Over kjøkken finnes også en sovehems. Denne har adkomst via utvendig trappestige og inn via en luke. Her er det også soveplass for 2-3 personer på "flatseng". Bratt trapp uten gelender/rekkverk fører opp på hemsen over stua. Mellom stue og kjøkken er det en overbygget terrasse. Denne er mye brukt som koseplass både på morgen og kveld. 2 boder i tilknytning til hytta. Gjenstående arbeider, hovedbygg Ingen spesielle arbeider gjenstår ut over vanlig årlig vedlikehold. Generelt om andre bygg Uthus/badehus oppført i 1997. Bindingsverkskonstruksjon oppført på tresviller mot terreng. Trebjelkelag er etablert over svillene. Kledd utvendig med liggende kledning, beiset. Saltak med taktro og shingelbelegg. Vinduer er av type koblet-vindu. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@nito.no. Side5av7
Fritidseiendom Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Hyttebygg 24 20 20 0 Stue og kjøkken 2 boder Hems (ikke målbar) 0 0 0 0 Soveplasser Sum 24 20 20 0 Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 5 4 4 0 Baderom Sum 5 4 4 0 Sum alle bygninger 29 24 24 0 Kommentarer til arealberegningen BTA- utvendige areal (ofte bare stipulert ut ifra veggtykkelse og innvendige mål) BRA- bruksareal. Sum av alle S-rom og P-rom i bygningen. S-rom, sekundærrom slik som kott, boder, uinnredet kjellerrom, garasje etc... P-rom, bruksrom som brukes jevnlig (stue, soverom, kjøkken, gang etc..) Hems over stue, deler av kjøkken samt hele bod-arealet var ikke målbare pga høyde under 1,90 m. Kommentarer til planløsningen Ingen spesielle kommentarer til planløsningen Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Konsesjon Fritidsbygg har ikke boplikt. Eiendomsbrøk Hjemmelshaver er Tor Erik Jensen, ideell 1/1. Heftelser Ingen pengeheftelser registrert Servitutter Ingen servitutter registrert i Grunnboka. Økonomi Kostnader / andel fellesutgifter Forsikring og vanlig vedlikehold pr. dato. Side6av7
Teknisk verdiberegning Bygg A: Fritidseiendom, hytte Beregnede byggekostnader 616 000 Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 24% - 147 840 468 160 Bygg B: Sanitærhus m/mulldo Beregnede byggekostnader 120 000 Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 15% - 18 000 102 000 Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi + 570 160 850 000 1 420 000 Markedsanalyse Markedet for slike eiendommer er spisset inn mot en spesiell gruppe kjøpere. For laksefiskere eller folk som ønsker "det enkle liv" og rolige omgivelser er stedet midt i blinken. Beliggenhet er i denne sammenhengen vesentlig, og må uansett "skjønnes". Det er til enhver til etterspørselen i markedet som setter prisen. Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Sted og dato Lesja, Markedsverdi 1 480 000,- Ole Romslo Traasdahl Dokumentkontroll Vedlagt Kart over eiendommen, NIBIO. Grunnboksutskrift Side7av7