NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Steen Jacobsen L.nr.: 16194/2012 Arkivnr.: 20070007/L12 Saksnr.: 2008/766 Utvalgssak Forslag til reguleringsplan for Trollhullet - 1.gangsbehandling etter 12-10, 12-11 i Plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 20.06.2012 81/12 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt 31.08.2011. Vedtatt planprogram etter PBL 4-1, utvalgssaksnr. 88/11. VEDLEGG 1 Plankart, datert 20.04.2012 2 Planbestemmelser, datert 20.04.2012 3 Planbeskrivelse, datert 19.04.2012 På politikerrom: Plankart i A2-format Merknader til varsel om oppstart, samt til forslag til planprogram SAMMENDRAG Planforslaget for Trollhullet har til hensikt å legge til rette for utvidelse av næringsbebyggelse med tilhørende beplantet voll som skjerming mot tilstøtende boligområde. I tillegg leggs det til rette for utbedring av trafikk og parkeringsforhold for boligene langs Nordmoveien. Det skal også opparbeides fortau langs Steinbergveien gjennom planområdet. Planforslaget er hovedsakelig i tråd med kommuneplanens arealdel. Rådene som ble gitt oppstartsmøtet og planavklaringsmøtet er tatt til etterretning. Rådmannen vurderer derfor planforslaget som tilfredsstillende utredet og anbefaler at det legges ut til høring og offentlig ettersyn. Side 1
OPPLYSNINGER Hensikt med saken Når tiltakshaver har levert et fullstendig planforslag (i tråd med kommunens krav) skal kommunen etter 12-11 i PBL snarest, og senest innen tolv uker vedta om planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Denne saken er underlag til slik politisk behandling i Hovedutvalget, hvor det tas stilling til om de foreslåtte planløsningene kan anbefales og at kommunen formelt overtar ansvaret for planen. Bakgrunn Loe betong AS ønsker å forlenge eksisterende produksjonshall ved å bygge til mot nord. For å gjøre dette mulig må en del av friområdet (eier: Loe Betong AS) omreguleres fra friområde til industriformål. Igangsetting av planarbeidet er i tråd med kommunestyrets vedtak i sluttbehandlingen av kommuneplanen i 2007. Da ble det anbefalt å utarbeide en helhetlig reguleringsplan for bedriften og områdene inntil. Ny reguleringsplanen vil da erstatte den gjeldende Steinberg Vest 1 fra 1991. For nærmere beskrivelse av bakgrunnen for planarbeidet vises det til s.43 i Planbeskrivelsen (vedlegg 3). Planområdet Planområdet ligger i Steinberg helt inntil grensen til Øvre Eiker kommune. Planområdet grenser mot Drammenselva i nord, tilliggende næringsareal i Øvre Eiker i vest, jernbane og landbruksareal i sør og boligområder i øst (se illustrasjon 1). Planstatus og overordnede føringer Planområdet er i kommuneplanen av 31.08.11 avsatt til arealformål som vist i illustrasjon 2. Det vil si hovedsakelig Næringsbebyggelse, men også Idrettsanlegg, Friområde, samt Boligbebyggelse. Øvre Eiker Øvre Eiker Illustrasjon 1 : Ortofoto Illustrasjon 2 : Utsnitt fra kommuneplanen Pågående planarbeid i nærområdet Det er ikke annet pågående reguleringsarbeid i nærområdet i Nedre Eiker kommune. I Øvre Eiker kommune er det reguleringsplan for en kort strekning med gang- og sykkelveg på nordsiden av Steinbergveien. Øvre Eiker ønsker at reguleringsplanen for Trollhullet samordnes med løsning på sin side av grensen. Side 2
Planforslaget Planforslaget kan kort beskrives å bestå av følgende hovedtrekk: Utvidelse av areal for næringsbebyggelse (inn i friområdet kalt Trollhullet ). Innbygging/tildekking av kranbaner (i dag i friluft ). Opparbeidelse av beplantet voll mellom nærings- og boligbebyggelse (som skjerming). Utvidelse/forlengelse av voll til å danne grøntkorridor fra Drammenselva i nord til Friområde og Idrettsareal i sør. Utbedring av Nordmoveien til vanlig kommunal standard i tråd med kommuneplanen. Opparbeidelse av boligbebyggelse mellom Nordmoveien og næringsbebyggelse med vanlig standard til uteoppholdsareal og parkering i tråd med kommuneplanen. Hovedhensikten for tiltakshaver er utbedring og utvidelse av næringsbebyggelsen. Innbyggingen av kranbanene og opparbeidelse av beplantet voll er en del av denne utbedringen og har til hensikt å bedre støy- og støvforhold for tilliggende boligområder. Nedenfor beskrives noen av de viktigste rammebetingelsene i planforslaget: Arealutnyttelse: For industri tillates det i reguleringsbestemmelsenes 6.2 en % BYA på maksimalt 100 %. Dette foreslås av to årsaker: å maksimere utnyttelse av dagens areal, samt å minske behovet for utvidet/nytt areal. For boligbebyggelsen tillates det i reguleringsbestemmelsenes 6.1 en % BYA på maksimalt 30 %, nøyaktig som i kommuneplanen. Bygghøyder: For industri tillates det i reguleringsbestemmelsenes 6.2 en byggehøyde på 15,0 m. I dag er bygningen i en høyde på ca. 13m. Hensikten er at begge dagens kranbaner som er åpne skal bygges inn. Byggene skal oppføres, naturlig nok, i betong. I bestemmelsenes 6.2.e er det krav til at vegger i nye bygg skal være tette og uten åpne flater. Nybyggene i betong vil ha mulighet for å være meget støydempende. For boliger er høydebegrensninger satt til gesims 6,0 og møne 7,5m. Vollen tillates i en høyde på 4,0 m. Oppå denne skal det tett gjerde i en høyde av 1,2 m. Denne vil delvis skjermes av beplantningen på vollen. Uteoppholdsareal og lekeplass: Krav til uteoppholdsareal og lekeplass (for boliger) følger krav i kommuneplanen. Parkering og atkomst(er): Krav til parkering for boliger er satt til 2,0 pr boenhet som i kommuneplanen. Nordmoveien reguleres i en bredde av 6,0 m. Rekkefølgebestemmelser (se 5.1) Før det kan gis brukstillatelse for industriområdet nord for Steinbergveien må vegetasjonsskjerm V1 og V2 opparbeides, samt at fortau langs Steinbergveien. For industriområdet sør for Steinbergveien må vegetasjonsskjerm V3 og tursti være opparbeidet. Side 3
Før nye boliger kan tas i bruk må lekeplass, uteoppholdsareal, utbedret Nordmovei og vegetasjonsskjerm V1 og V2 være opparbeidet. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Varsel om oppstart og medvirkning: Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet i 10.08.2010 samt ved brev til naboer og andre berørte. Med varselet fulgte også forslag til planprogram med høringsfrist 20.09.2010. Tiltakshaver mottok 72 innspill til dette varselet, hvorav 62 fra beboere med bruk av fellesmal. Utbyggingsavtale (UBA) Parallelt med reguleringsplanen kan det arbeides med varslet utbyggingsavtale (UBA) for gjennomføring av planen. UBA er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver og omfatter typisk teknisk infrastruktur. Etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet vil evt. UBA for Trollhullet behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret. Det er plan- og bygningsloven som trekker opp prosesskrav til UBA, mens innholdet i UBA reguleres mellom partene etter Avtaleloven. VURDERING Rådmannen anser at planforslag er tilfredsstillende utredet. Det vises til tiltakshavers planbeskrivelse (vedlegg 3). Oppfølging av tidligere behandling I fastsettelse av planprogrammet 21.06.11 ble det gitt følgende krav og føringer for videre arbeid med reguleringsplanen: Krav / føring 1 Program for gjennomføring utvides til å omfatte et nytt folkemøte som skal avholdes i forbindelse med offentlig ettersyn. Rådmannens vurdering Vil kunne utføres Rådmannen samordner høringsfrist for offentlig ettersyn med tiltakshaver slikt at de holder folkemøte som vedtatt. Etter rådmannens vurdering vil denne føringen kunne ivaretas. Oppfølging av merknader til varsel om oppstart og planprogram Merknader til varsel om oppstart samt til høringsforslaget til planprogrammet ble omtalt i sak angående fastsettelse av planprogrammet etter PBL 4-1. Rådmannen vil derfor ikke gjenta dem i denne saken like utfyllende, men heller vise til vurderingene i sak utvalgssaksnr. 88/11 (merknadene i sin helhet legges på politikerrom). Nedenfor omtales merknad fra beboere samlet, samt de viktigste påpekninger og krav i de øvrige merknadene: Avsender, dato 1 Fellesmal for 62 av 72 merknader Høringsmerknad Protest på bruk av Trollhullet til næring Tiltakshavers vurdering Ikke tatt helt til følge. En begrenset del foreslås brukt. Til gjengjeld utvides omgjøres et mindre næringsareal til friområde sør for jernbanen. Side 4
2 Jernbaneverket 21.09.2010 3 Fylkesmannen 20.09.2010 4 NVE 21.09.2010 Protesterer på mer småhusbebyggelse i Nordmoveien Påpeker behov for 30m byggegrense fra jernbane Støyutredning Trafikksikkerhet Naturmangfoldloven Barn og unges interesser Universell utforming Vurdering av KU Fareområder må avsettes som hensynssoner Plandokument må vise hvordan fare er vurdert Delvis tatt til følge. Ett nytt felt (B1) legges til i sør av Nordmoveien. Tilsvarende boligområde i KPL lenger nord foreslås regulert til Park. Dette er tilstøtende friområdet som brukes til næring. Tatt til følge. Inntegnet på plankart. Vedlegg 2 i Planbeskrivelsen Fortau gjennom hele planområdet Vurdert i planbeskrivelse og sak Standardkrav i planbestemmelser Standardkrav i planbestemmelser Vedlegg 5 i Planbeskrivelsen Flomsone inntegnet på kart og har tilhørende bestemmelse i 9.2 Vedlegg 3 og 5 i Planbeskrivelsen For ytterligere detaljer om tiltakshavers vurdering av innspillene vises det til (vedlegg 8) planbeskrivelsen i vedlegg 3. Rådmannen vurderer at de fleste av merknadene fra varsel om oppstart er tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget. Unntaket er som vist ovenfor protesten fra naboene til bruk av Trollhullet til næring, samt ytterligere boliger langs Nordmoveien. Disse vurderes i avsnittet nedenfor. Planforslagets samsvar med overordnede planer Planforslaget er i hovedsak i tråd med kommuneplanen, men avviker noe på følgende måter: Næringsbebyggelse utvides inn i areal avsatt til friområde. Plassering av grøntstruktur i sør mot Steinbergveien forskyves noe. Sør for Steinbergveien minskes næringsbebyggelse til fordel for turveg og forlengelse av grøntstruktur. Et nytt felt med boliger på ca. 2 daa i forlengelse sørover fra dagens bebyggelse på vestsiden av Nordmoveien. Til gjengjeld er et område på ca. 2,5 daa avsatt til boliger i kommuneplanen lenger nord langs Nordmoveien foreslått regulert til Park. Det første punktet vurderes som avklart i behandling av forrige kommuneplan hvor kommunestyret anbefalte utarbeidelse av reguleringsplan for å fastsette endelig arealstatus for Trollhullet. Kommunestyret var innforstått med at deler av Trollhullet trolig ville foreslås regulert til næringsbebyggelse. Det andre og tredje punktet følger av det første og kan forklares ved at kommuneplanen gjenspeiler nåværende reguleringsplan (Steinberg Vest 1) for området. Forslag til justert plassering danner en mer logisk forlengelse av boliger samt voll mellom disse og næringsbebyggelsen. Sør for Steinbergveien opprettes turveg og grøntstrukturen forlenges for å danne en sammenhengende grøntkorridor fra Drammenselva i nord til Friområde og Idrettsareal i sør. Netto tap av grønnstruktur med endringen nevnt ovenfor er ca. 3,5 daa. Det nye boligfeltet B1 har som hovedhensikt å ordne opp i et område som allerede er benyttet til brakker/arbeidsboliger. Dette arealet grenser til få andre boliger. Samtidig foreslås et noe Side 5
større areal lenger nord til Park. Dette er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanen. Dette arealet er tilstøtende friområdet hvor deler benyttes til nytt/utvidet næringsbebyggelse. Dette makeskiftet gjør at gjenstående parkområde blir på nærmere 5 daa og vil grense til en beplantet voll. Rådmannen vurderer dette som et rimelig kompromiss. Disse avvikene vurderes derfor ikke å ha vesentlige (negative) virkninger for miljø og samfunn. De vurderes videre å følge kommunestyrets anbefaling om utarbeidelse av reguleringsplan for å fastsette endelig arealstatus for Trollhullet. Planforslagets samordning med tilstøtende arealplaner Det reguleres fortau (og ikke gang- og sykkelveg) på nordsiden av Steinbergveien gjennom planområdet (slik som gjennom hele resten av Steinberg). Dette for å unngå konflikt med det begrensede arealet til Steinberg Idrettsforening, samt unngå vikeplikt for gang- og sykkeltrafikk for all nyttetrafikk til/fra både idretts- og næringsområdet. Øvre Eiker kommune har regulert en kortere strekning med gang- og sykkelveg fra Loesmoveien (med blandet trafikk) til Nedre Eiker grense. Kun 20 m fra grensen er det en atkomstveg. Rådmannen vurderer at Øvre Eiker bør vurdere en samordning/overgang der. Virkninger av planforslaget Støy Støy og plager fra dette er ett av de hyppigste klagetemaene fra naboene til tiltakshaver. Som del av krav til reguleringsarbeidet er støyrapport er utarbeidet (av Multiconsult). Etter at nytt industribygg og (støy-)voll er anlagt, er konklusjonen i rapporten at støynivå ikke vil overskrides for noen av anleggets naboer. Men det påpekes at selv om lydnivået i anleggets driftstid ikke overskrider nåværende retningslinjer, må det forventes at naboer tidvis kan oppleve støysjenanse fra anlegget. Dette er grunnet at retningslinjene og krav til skjerming er basert på snittnivå for støy. Tidvis kan det forekomme enkelthendelser som går over snittet, og som vanskelig kan dempes til snittnivået. For ytterligere beskrivelse vises det til Støyrapport i planbeskrivelsens vedlegg 2. Med kun et begrenset areal nord for ny næringsbebyggelse som ved teoretisk kontinuerlig drift overskrider 55 db (gul sone), men er under 65 db (rød sone) vurderer Rådmannen at støynivå etter tiltak er tilfredsstillende. Det vises videre til standard støybestemmelse i 5.2.2 som sikrer ivaretakelse av støykrav. Videre gjentas det at byggene skal være av betong og at bestemmelsenes 6.2 krever veggene tette. I sum vurderer rådmannen at både støy- og støvforhold vil bli vesentlig bedret ved gjennomføring av reguleringsplanen. Trafikk og parkering Foreslåtte rekkefølgekrav gjør at Nordmoveien må utbedres før nye boliger kan tas i bruk. Det er også krav til utomhusplan for boligområdene. Dette omfatter trafikkareal. Utomhusplanen skal godkjennes av kommunen, hvilket gjør at bedret utforming av Nordmoveien kan sikres i tråd med kommunal norm. Parkering forutsettes løst i byggesak i tråd med plankravet. Kulturminner I Planbeskrivelsen står det at kulturminner ikke er, men skal registreres. Etter at planforslaget ble innlevert, er kulturminneregistreringen (utført av fylkeskommunen) innkommet. Denne konkluderer med at Sjaktene avdekket ingen strukturer og gav ingen funn. Planen er dermed ikke i konflikt med kulturminner i området.. Med denne rapporten må man anse at området er undersøkt i henhold til kravene i Kulturminneloven av 1978 9. Side 6
Grunnforhold Planområdet er i dag allerede bebygget. Planen legger til rette for utvidelser av dagens bebyggelse. Det er ikke registrert kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Det ble i 2010 på grunnrapport for næringsdelen av planområdet. Den konkluderte med at byggegrunnen var trygg, men at det måtte tas høyde for langtidssetninger i grunnen ved oppføring av nye betongbygg. Rådmannen anbefaler allikevel at tiltakshaver utfører oppdatert geoteknisk vurdering før 2. gangsbehandling. Flom Med unntak av areal i skråning ned mot Drammenselva er planområdet ikke berørt av 200-års flom. Flomsoner langs elva er inntegnet på plankart og har tilhørende bestemmelse. Naturmangfold Prinsippene i 8 12 i Naturmangfoldloven skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. 8 sier at offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal bygge på vitenskapelig kunnskap. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Vi har ikke registreringer som tilsier at man bør gjøre grundigere utredninger for dette området og vi anser derfor at dette kravet er ivaretatt, når man ser hen til sakens karakter og områdets størrelse. Mulig konsekvens for kommunen av foreslått ny regulering Planforslaget vurderes å ha begrensede økonomiske konsekvenser for Nedre Eiker kommune. Det antas at det ikke vil være behov for innløsning eller ekspropriasjon. Areal til gang- og fortau vil trolig overdras til kommunen etter opparbeidelse. Kommunen vurderes å ta eventuelle drifts- og vedlikeholdskostnader i fremtiden. Opparbeidelse av fortau skal utføres av tiltakshaver. KONKLUSJON Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet. Planforslaget for Trollhullet vurderes å være hovedsakelig i tråd med kommuneplanens arealdel samt krav og føringer fastsatt i fastsettelse av planprogrammet. I tråd med plan og bygningslovens 12-11 er det normalt fire mulige alternativ til vedtak: Alternativ 1 Tiltakshavers planforslaget vedtas lagt ut på høring (evt. med følgende justering/presisering :.) Alternativ 2 Rådmannens alternative planforslag vedtas lagt ut på høring. - Ikke aktuelt i denne saken. Alternativ 3 Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning (jfr. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget gir følger retningslinje for videre arbeid: Alternativ 4 Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen, kan tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret. Side 7
Tiltakshaver og rådmannen er omforent om planforslaget. Rådmannen vurderer derfor at det ikke er grunnlag for å fremme alternativt forslag (alternativ 2 i tabellen ovenfor). Rådmannen anbefaler derfor alternativ 1: at planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn slik det foreligger, med presisering av at før 2. gangsbehandling skal tiltakshaver utføre oppdatert geoteknisk vurdering av planområdet. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling er at planforslaget legger opp til prioritert utvikling av næringsareal. Videre vil krav til støyskjerming og opparbeidelse av voll sørge for at støy- og støvforhold mellom industri og boliger bedres. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 vedtar utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til reguleringsplan for Trollhullet datert 20.04.2012 med tilhørende bestemmelser datert 20.04.2012 sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. Før 2. gangsbehandling skal tiltakshaver utføre oppdatert geoteknisk vurdering av planområdet. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og 12-10. Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget legger opp til prioritert utvikling av næringsareal. Videre vil krav til støyskjerming og opparbeidelse av voll sørge for at støy- og støvforhold mellom industri og boliger bedres. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 20.06.2012: Knut Myrvold (FRP) fremmet følgende forslag: Rådmannens alternativ 4. Votering: Rådmannens innstilling vedtatt med 8 (4 AP, 1 KRF, 3 H) mot 1 stemme (1 FRP) avgitt for Knut Myrvold s (FRP) forslag. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 20.06.2012: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 vedtar utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til reguleringsplan for Trollhullet datert 20.04.2012 med tilhørende bestemmelser datert 20.04.2012 sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. Før 2. gangsbehandling skal tiltakshaver utføre oppdatert geoteknisk vurdering av planområdet. Side 8
Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og 12-10. Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget legger opp til prioritert utvikling av næringsareal. Videre vil krav til støyskjerming og opparbeidelse av voll sørge for at støy- og støvforhold mellom industri og boliger bedres. Side 9