Saksfremlegg Arkivsak: 09/3661-10 Sakstittel: UTVIDET MULIGHETSSTUDIE - BLAKER ALDERSHEIM K-kode: 614 Saksbehandler: Bård Gjestvang Innstilling: 1. Alternativet om rehabilitering av den nyeste delen av Blaker aldersheim, samt påbygg og flytting av hovedinngang med parkeringsplass/-kjeller skrinlegges. 2. Forprosjekt for nytt sykehjem i Blaker videreføres og ledes av en administrativ styringsgruppe. Forprosjektet skal i fase 1 utrede tomtealternativer, funksjon, innhold og størrelse på institusjonen (antall plasser, ansatte) med tanke på fremtidig behov. 3. Bevilgningen til forprosjekt fase 1 økes med 1 mill kr som forskutteres av Sørum kommunale eiendomsforetak KF. 4. Fremtidig bruk av dagens Blaker aldersheim utredes videre. Kommunens eget behov for boliger, eller salg av bygningen til boligformål kan være aktuelle alternativ. I møte 28.04.10, sak 22/10, ber kommunestyret om at mulighetene for rehabilitering av deler av Blaker aldersheim (den nyeste), samt påbygg og flytting av hovedinngang med parkeringsplass/- kjeller til baksiden av dagens bygg utredes. Videre ber kommunestyret om at en fremtidig bruk av bygningen utredes, dersom bygningen ikke skal benyttes av Sørum kommune. Det er blitt gjennomført en utvidet mulighetsstudie som grunnlag for dette saksfremlegget. Vedlegg: 1. Blaker aldersheim mulighetsstudie med konkluderende rapport. Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Kommunestyresak 22/10: Mulighetsstudie Blaker aldersheim. Saksutredning: Bakgrunn for saken: I Handlingsprogram med økonomiplan 2007 2010 er det beskrevet at Blaker aldersheim skal rehabiliteres og oppgraderes til sykehjemsstatus. I handlingsprogram med økonomiplan 2010 2013 er det varslet at byggets beskaffenhet er av en slik karakter at det sannsynligvis er nødvendig med en omfattende oppgradering/rehabilitering for å gjøre institusjonen effektiv driftsmessig. For å avklare dette, er det utført en mulighetsstudie. Saksopplysninger: I møte 28.04.10 (sak 22/10) behandlet kommunestyret sak vedr. mulighetsstudie Blaker aldersheim. Mulighetsstudiet tok for seg 3 alternative løsninger vedr evt. videre bruk av Blaker aldersheim: 1. Totalrehabilitering av dagens bygningsmasse. 2. Rive nåværende bygg, og bygge ny institusjon på dagens tomt. 3. Nybygg på annen tomt.
Mulighetsstudien konkluderte med at alternativ 3 (nybygg på annen tomt) er det klart beste alternativet for Sørum kommune, bl.a. fordi det da er mulig å få et funksjonelt bygg i forhold til senere drift. Rådmannen la frem følgende innstilling: 1. Alternativene om totalrehabilitering av Blaker aldersheim, samt nybygg på dagens tomt skrinlegges. 2. Forprosjektet videreføres gjennom utreding av tomtealternativer i Blaker. Kommunestyret fattet imidlertid følgende vedtak: 1. Alternativene om totalrehabilitering av Blaker aldersheim, samt nybygg på dagens tomt skrinlegges. 2. Før forprosjektet om ny institusjon i Blaker videreføres, utredes mulighetene for rehabilitering av deler av Blaker aldersheim (den nyeste) samt påbygg og flytting av hovedinngang med parkeringsplass/-kjeller til baksiden av dagens bygg. 3. Dersom ikke bygningene på dagens Blaker aldersheim skal benyttes av Sørum kommune, lages det en utredning for fremtidig bruk av bygningene. 4. Det må utredes hva slags type institusjon nye Blaker aldersheim skal være, hvor mange plasser det skal bygges for, hvor mange ansatte institusjonen skal ha og om denne avdelingen for eksempel kan brukes aktivt i tilpasningen til samhandlingsreformen for Sørum kommune. 5. Når utredningene i pkt 2 er klare, legges saken fram for behandling i sosial- og omsorgsutvalget før kommunestyret. Det er nå blitt gjennomført en utvidet mulighetsstudie, der muligheten for rehabilitering av den nyeste delen av institusjonen, samt påbygg og flytting av hovedinngang med parkeringsplass/-kjeller til baksiden av dagens bygg, er vurdert. Mulighetsstudien konkluderer med at heller ikke denne løsningen er et egnet alternativ: - Bygget vil fortsatt være langstrakt med lange og ha flere nivåer/etasjer, og vil ikke kunne gi god driftsøkonomi - Dagens krav til ventilasjon (TEK 10) krever store etasjehøyder. Høydene i dagens bygg er svært lave, og fremføring innenfor dagens konstruksjoner vil neppe være mulig på en rasjonell måte. Krav til lavenergi- og passivhusteknologi gjør at gamle, utette bygg krever uforholdsmessig store inngrep og tilpasninger for om mulig å tilfredsstille dagens krav. - For å kunne utløse investeringstilskudd (890.000,- pr plass) setter Husbanken krav om at institusjonsplasser skal være tilpasset personer med demens, dvs. kompakte enheter for mindre grupper. Dagens smale bygningskropp vil ikke kunne tilfredsstille dette kravet. - Det vil være vanskelig å tilfresstille krav om universell utforming. - Utearealet gir små muligheter utvikling av sansehager og rekreasjonsområder. I forbindelse med den utvidede mulighetsstudien har Sørum kommune vært i møte med Husbanken. Husbankens representant uttalte på generelt grunnlag at man har dårlige erfaringer med ombygging/rehabilitering av eksisterende sykehjem. Dette ble begrunnet med at sykehjemsprosjekter skal tilpasses demente, samt ar det ofte er komplisert å få til rasjonell drift i gammel bygningsmasse. Forhold til eksisterende plandokumenter: Oppgradering av Blaker aldersheim til et sykehjem er vurdert og omtalt i handlingsprogram med økonomiplan 2007 2010. I handlingsprogram med økonomiplan 2010 2013 er det videre varslet om at det er nødvendig med en betydelig rehabilitering og oppgradering, noe som fremkommer i vedlagte mulighetsstudie. Forhold til gjeldende vedtak: Saken er en oppfølging av kommunestyresak 22/10, og i tråd med vedtaket som der er fattet. Økonomiske konsekvenser: Investeringer: Byggekostnader fordeler seg med følgende ca.-beløp: ALT. 1 Total Rehab. (skrinlagt iht. kommunestyre- ALT. 2 Nybygg eks. tomt (skrinlagt iht. kommunestyre- ALT 3 Nybygg ny tomt ALT 4 Rehab og nybygg
Entreprisekostnad (Inkl. utomhus) Stipulert investeringstilskudd Husbanken vedtak) Med dagens situasjon og regelverk neppe Husbankstøtte vedtak) Husbankstøtte bør kunne påregnes Kr. 69.5 mill. Kr.26.7 mill (30 plasser a 890.000,-) Kr. 75.5 mill. Med dagens situasjon og regelverk neppe Husbankstøtte for rehabdelen. Husbanken vil se anleggets kvalitet under ett ift tilskudd Kostn.ramme Skrinlagt Skrinlagt Kr. 121 mill. Kr. 132 mill. inkl. mva. Tilskudd - kr. 26.7 mill Usikkert Total Kr. 94.3 mill. Det poengteres at entreprisekostnadene er utarbeidet med tanke på sammenligning alternativene imellom, og må ikke forbindes med de reelle kostnadene som vil bli grundigere beregnet i et evt forprosjekt. Beløpene er videre beregnet ut fra prisnivå pr. 10.05.10. Forbruk hittil i prosjektet er ca kr 420.000,- av bevilgning på kr 500.000,-. Prosjekteringskostnader: Forprosjekt kan deles inn i 3 faser: 1. Utreding av tomtevalg og bygg med tanke på funksjon, innhold og størrelse. Kostnadene stipuleres til 1. mill inkl. mva 2. Geoteknikk, radon, arkeologi, plassering av bygg og infrastruktur. Videre er det utarbeidelse av komplette tegninger og kostnadsoverslag av prosjektet. Kostnader 2,4 mill. eks. mva. - 3 mill inkl. mva Geoteknikk (utvidet undersøkelse), radon og arkeologi er estimert til 700.000 inkl. mva. Eventuelt kjøp av tomt, arkeologisk utgraving/frigiving og utarbeidelse av reguleringsplaner er ikke inkludert i kostnadene. 3. Neste fase (detaljprosjekt) er utarbeidelse av detaljerte tegninger som beskriver kvaliteter og tekniske løsninger. Prosjektet er da klart til anbudsutsendelse. Kostnad 2 mill. eks. mva - 2.5 mill inkl. mva. Samlet kostnad 5.2 mill eks. mva. - 6.5 mill. inkl. mva. til forprosjekt og detaljprosjekt Drift, vedlikehold: I mulighetsstudien fremkommer det at funksjonaliteten av bygget blir klart best dersom det bygges nytt på ny, egnet tomt. Ved å få et godt oversiktelig og tilrettelagt bygg vil det være mulig å spare personalkostader i forhold til de øvrige alternativene. Bærekraftig utvikling: Bærekraftig utvikling blir best ivaretatt dersom det velges et alternativ som tar høyde for rasjonell og effektiv drift. Den bærekraftige utviklingen vil også være avhengig av lokalisering. Dersom institusjonen får en lokalisering med mulighet for bruk av offentlig kommunikasjonmiddel for ansatte/besøkende, vil dette ha gunstige miljømessige fordeler. Bemanningskonsekvenser: Uansett hvilket alternativ som blir den endelige løsningene, vil det være behov for å oppgradere fremtidig institusjon til sykehjem. En omgjøring av aldershjemmet til sykehjem vil i seg selv, uansett valg av alternativ, medføre økt bemanning, da beboerne vil ha mer omfattende pleiebehov. Det er imidlertid viktig å sørge for at de bygningsmessige forholdene er lagt til rette en funksjonelt og effektiv drift. Dagens bygg inneholder lange korridorer i vinkler, og er over flere etasjer. Dette medfører dårlig oversikt og kontroll, og medfører behov for høyere bemanning Uttalelse fra andre utvalg:
Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet (ja/nei)? ja Rådet for funksjonshemmede (ja/nei)? ja Barns og unges kommunestyre/arbeidsutvalget (ja/nei)? nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke(t)? nei Alternative løsninger: Totalrehabilitering av dagens bygg, samt nytt bygg på eksisterende tomt er allerede vurdert og skrinlagt, jmf. Sak 22/10. Vurdering: Den utvidede mulighetsstudien konkluderer med at heller ikke en rehabilitering av deler av bygget, samt påbygg, er et egnet alternativ. Formen på eksisterende bygg, med en lang og trang bygningskropp vil fortsatt være gjeldende. Lange avstander med korridorer i vinkler medfører uoversiktelighet. For å få investeringstilskudd, krever Husbanken at alle institusjonsprosjekter skal være tilpasset personer med demens. Tankegangen bak dette er at dersom institusjonen er tilpasset personer med demens, vil den også være tilpasset andre aktuelle brukergrupper. Prinsippene som ligger til grunn for demenstilpasning er at kommunikasjonslinjene bør være så korte som mulig, være få retningsforandringer og gi informasjon om klart synlige mål. For å få dette til, anbefales små bogrupper 6-8) personer). Det bør også legges til rette for ytterligere avskjerming. I et langt perspektiv vil det helt klart være lønnsomt å ha en bygningsmasse som holder driftsutgiftene nede. Husbankens tommelfingerregel er at byggekostnadene tilsvarer kun 3-4 års driftskostnader. Et funksjonsmessig bygg som medfører lavere bemanning enn et lite funksjonsmessig bygg vil således raskt få positive økonomiske fordeler. Dersom det bygges en ny institusjon, vil man stå friere til å tenke ulike løsninger. Blant annet bør antall plasser i institusjonen vurderes. Den nye samhandlingsreformen tar høyde for å gi kommunene nye helseoppgaver. I årene fremover vil den eldre delen av Sørum befolkning øke. Disse elementene bør tillegges vekt i forhold til størrelsen på eventuell ny institusjon i Blaker. Ved å etablere flere plasser, kan behovet for ytterligere en institusjon forskyves frem i tid. Dersom kommunestyret vedtar rådmannens forslag om å iverksette forprosjekt for bygging av nytt sykehjem som erstatning for Blaker aldersheim, vil videreføring av forprosjektet medføre merkostnader i forhold til det som er avsatt til forprosjektet. Rådmannen foreslår at det bevilges ytterligere 4,0 mill, og som forskutteres av Sørum kommunale eiedomsforetak. Kommunestyret har vedtatt at et evt nytt sykehjem som erstatning for Blaker aldersheim skal ligge i Blaker. Svarstadjordet, med beliggenhet i nærheten av Skansen, vurderes som et aktuelt område. Med beliggenhet i nærheten av Blaker stasjon vil det være mulig for ansatte og besøkende å benytte offentlig kommuneasjonsmiddel. Området er flatt, noe som sannsynligvis bidrar til flere muligheter med tanke på byggets arkitektur og funksjoner. Svarstadjordet, gbnr 118/13, er på 9,1 daa. Det er avsatt til utbyggingsformål, boliger i kommuneplanen. Siden landbruksområdet allerede er frigitt, ansees det som greit å regulere det til Bebyggelse og anlegg,- bebyggelse for offentlig tjenesteyting. Grunnforholdene i sentrale Blaker er utfordrende om må ivaretas i plan- og byggesak. SKE KF bør gå i dialog med eier av området om en framtidig omdisponering og kjøp. Selv om kommunestyret har vedtatt at en evt ny institusjon skal bygges i Blaker, ønsker rådmannen å påpeke at det også er faglige og muligens økonomiske argumenter for at slik institusjon bør lokaliseres nærmere tettbygde strøk (Frogner, Sørumsand) eller i nærhet av annen eksisterende institusjon (f.eks Sørvald) Slike argumenter kan være at institusjonsplasser bør lokaliseres i befolkningstette strøk, enkel fremkommelighet for ansatte og besøkende, og/eller oppbygging av sterkere fagmiljøer på eksisterende institusjoner. Endelig avgjørelse av tomtevalg bør utredes nærmere og inngå som en del av arbeidet i forprosjektet.
Mulighetsstudien har også vurdert en fremtidig bruk av Blaker aldersheim, dersom denne ikke lenger skal benyttes som institusjon. Da de tekniske kravene til vanlig boligformål ikke er like strenge som til institusjoner, anses dette som en mulighet. I forbindelse med arbeidet rundt boligsosial handlingsplan, er det blitt vurdert om bygningsmassen kan ivareta boligbehov for brukergrupper som er kommunen har ansvar for (for eksempel psykiatri, rus). På grunn av byggets størrelse er det vanskelig å se for seg at et slikt alternativ blir optimalt. Dette vil også medføre til dels omfattende ombygging med tilsvarende kostnader. Et annet alternativ er å selge bygget under klausul om at bygget/tomta skal benyttes til boligformål. Dette bidrar til inntekter for kommunen. Tomtas beliggenhet anses å være attraktiv, med noe utsikt mot Glomma og kort avstand til togstasjonen Dersom kommunen ønsker streng styring med hva tomta kan benyttes til, bør den omreguleres før salg. Å omdisponere dagens bygg til for eksempel hybler/leiligheter for andre aldersgrupper vil høyst sannsynlig være en bruksendring fra helseinstitusjon til boligformål. Dette utløser full oppgradering av bygget mht kravene i TEK 10. Her kommer de nye energikravene inn, uteareal, p-plasser, universell utforming mm. Det kan søkes om dispensasjon fra kravene, men det må i så fall foreligge velidg gode grunner. Dette betyr at uansett endring av bruk vil det påløpe en del kostnader. Fremtidig bruk bør utredes videre. Rådmannen ønsker at forprosjektet videreføres. I førsteomgang blir det viktig å avklare beliggenhet og tomtevalg. Dette må ses i sammenheng med hvilke funksjoner, innhold og størrelse instiusjonen skal ha. Det tas sikte på at en slik utreding gjennomføres i løpet av et halvt år, og deretter behandles politisk. Deretter starter arbeidet med utlysning av arkitektkonkurranse slik at man får på plass en prosjekteringsgruppe. Prosjekteringsgruppen sammen med SKE og brukere utarbeider videre eksakte plantegninger og romprogram, samt beregne prosjektets økonomi (byggebudsjett + drift). Det er etter rådmannens vurdering naturlig at forprosjektet videreføres gjennom en administrativ styringsgruppe. Rådmannen ønsker også å igangsette en behovsvurdering med tanke på økonomi og kostnadseffektiv struktur når det gjelder eldreomsorgstjenester samlet sett. En slik behovsvurdering vil bidra til å gi et helhetlig bilde av kommunens eldreomsorg, og bl.a synliggjøre fremtidig behov for antall insitusjonsplasser, lokalisering av slike plasser og behov for hjemmetjenester. En eventuell ny institusjon i Blaker bør ses i sammenheng med en slik behovsvurdering. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Utskrift av saken til: Tormod Dragland, leder for Sørum kommunale eiendomsforetak Odd Arne Valberg, prosketleder SKE Inger K. Tveranger, seksjonsleder PLU Stein Kr. Andersen, økonomisjef Ståle Grinaker, fagleder, SKT Sørumsand, den 22.12.10 Seksjonsleder: Bård Gjestvang