Oppdragsgiver Ski kommune Rapporttype Planbeskrivelse med konsekvensutredning Dato 2015-01-16 SKI SENTRUM FORSLAG TIL OMRÅDEREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING
2 (141) SKI SENTRUM FORSLAG TIL OMRÅDEREGULERINGSPLAN MED KONSEKVENSUTREDNING Oppdragsnr.: 1131745 Oppdragsnavn: Ski sentrum Dokument nr.: - Filnavn: 20150116_Planbeskrivelse-KU Revisjon 0.0 Dato 2015-01-16 Utarbeidet av Kontrollert av Godkjent av Beskrivelse Hanne Mo Østgren Erik Bjørnson Lunke Hanne Pollen Magne Fjeld Hanne Mo Østgren Jostein Øverby Reguleringsplan med konsekvensutredning for Ski sentrum Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder Rambøll Hoffsveien 4 Pb 427 Skøyen NO-0213 OSLO T +47 22 51 80 00 F +47 22 51 80 01 www.ramboll.no
3 (141) FORORD Follobanen med nye doble jernbanespor fra Oslo til Ski, åpner for en utvikling av Ski tettsted til en by beliggende rundt nye Ski stasjon. For å møte den kommende utvikling, har Ski kommune igangsatt områdereguleringsplan Ski sentrum. Parallelt fremmes det omfattende planer i Ski øst, Ski vest og på Langhus. Planene åpner muligheter for en omfattende vekst i befolkning og arbeidsplasser som gir grunnlag for en tydelig urban utvikling av Ski by. Slike endringer vil de kommende tiårene gi store gjennomføringsmessige utfordringer, både finansielt, i tid og koordinering. Områderegulering Ski sentrum er forutsatt vedtatt før sommeren 2015. Ski kommune har engasjert Rambøll som ansvarlig for områderegulering Ski sentrum. Våren 2014 ble ulike utviklingskonsepter for sentrumsområdene utarbeidet og drøftet med utbyggere, befolkningen og politikerne. Høsten 2014 har vært preget av dialog med Ski kommunes administrasjon, utbyggere, grunneiere, offentlige myndigheter og avstemming av planinnhold mot politiske synspunkter. Planarbeidet er og vil fortsatt være krevende, men morsomt! Ski blir by! Ramboll
4 (141) INNHOLD 1. INNLEDNING... 9 2. HENSIKTEN MED PLANLEGGINGEN... 9 3. PROSESS OG MEDVIRKNING... 10 3.1 Varsel om oppstart og planprogram... 10 3.2 Medvirkning... 10 3.3 Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers kommentar 11 4. PLANSTATUS OG RAMMER... 12 4.1 Rikspolitiske retningslinjer... 12 4.2 Overordnede planer og føringer... 12 4.3 Kommunale planer... 14 4.4 Reguleringsplaner... 15 5. DAGENS SITUASJON... 17 5.1 Ski tettsted... 17 5.2 Planområdets avgrensning og beliggenhet... 20 5.3 Sentrumsfunksjoner og byliv... 25 5.4 Blå og grønn struktur... 30 5.5 Kulturminner og kulturmiljø... 34 5.6 Transportsystem og parkering... 36 5.7 Barn og unges interesser... 47 5.8 Sosial infrastruktur... 47 5.9 Universell utforming... 47 5.10 Kommunalteknisk infrastruktur... 48 5.11 Støyforhold... 48 5.12 Eiendomsstruktur... 50 6. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 51 6.1 Overordnet arealbruk og funksjonsinndeling... 51 6.2 Delområder og formål... 53 6.3 Blå og grønn struktur... 58 6.4 Transportsystem og parkering... 63 6.5 Kulturminner og kulturmiljø... 88 6.6 Utbyggingsavtaler og områdemodell... 93 Rambøll
5 (141) 7. KONSEKVENSUTREDNING... 95 7.1 Innledning... 95 7.2 Metode... 96 7.3 Forhold til overordnende planer og mål... 97 7.4 Næringslokalisering etter ABC-prinsippet... 97 7.5 Energiutredning... 98 7.6 Naturtyper, biologisk mangfold og vegetasjon... 100 7.7 Blå og grønn struktur... 106 7.8 Estetikk... 109 7.9 Kulturminner og kulturmiljøer... 113 7.10 Krav til geotekniske undersøkelser... 116 7.11 Trafikale konsekvenser... 116 7.12 Støy... 129 7.13 Sosial infrastruktur og kommunale tjenester... 131 7.14 Konsekvenser for folkehelse... 131 7.15 Barn og unges interesser... 132 7.16 Universell utforming... 133 7.17 Kriminalitetsforebyggende utforming... 133 7.18 Forurensing ytre miljø... 134 7.19 Miljøoppfølging og overvåking... 135 7.20 ROS-analyse... 135 7.21 Sammenstilling av konsekvenser... 137 8. VEDLEGG... 141 Ramboll
6 (141) FIGURLISTE Figur 1: Oversikt over gjeldende reguleringsplaner innenfor området... 16 Figur 2: Ski tettsted med sentrumsplanens avgrensning... 17 Figur 3: Målpunkt i Ski tettsted... 18 Figur 4: Næringsområder i Ski tettsted... 19 Figur 5: Planområdets avgrensning... 20 Figur 6: Byrom og bystruktur... 22 Figur 7: Funksjoner og innganger på gateplan... 26 Figur 8: Fasader og byliv... 27 Figur 9: Boliger i Ski sentrum... 28 Figur 10: Terrengform Ski... 30 Figur 11: Grønne omgivelser rundt Ski sentrum... 31 Figur 12: Grønne strukturer i Ski sentrum... 34 Figur 13: Plantegning med navn på fylkesveiene som går gjennom Ski sentrum.... 36 Figur 14: Jernbaneveien med to felt for bil og gatetrær... 37 Figur 15: Kirkeveien med to felt for bil og smalt fortau... 37 Figur 16: Sanderveien bærer preg av å være boliggate... 38 Figur 17: Åsveien med stor separasjon mellom trafikantgrupper... 38 Figur 18: Ski har god parkeringsdekning i sentrum... 38 Figur 19: ÅDT dagens situasjon.... 39 Figur 20: Politiregistrerte trafikkulykker med personskade de siste 10 år (2004-2013)... 41 Figur 21: Lite synlig holdeplass i Kirkeveien ved skolen... 42 Figur 22: Dagens busstilbud... 43 Figur 23: Frekvens på dagens busstilbud i Ski (kun ordinære ruter).... 43 Figur 24: Busstopp i Ski sentrum... 44 Figur 25: Smalt fortau på nordsiden i Kirkeveien. Figur 26: Fotgjengerne møter store grå arealer bl.a. i Åsveien, med lange omveier for å krysse veien.44 Figur 27: Overflateparkering preger bymiljøet... 45 Figur 28: Antall offentlig tilgjengelige parkeringsplasser i Ski sentrum (kilde: Ski kommune)... 46 Figur 29: Støysonekart vei, Ski sentrum 2014... 48 Figur 30: Støysonekart tog, Ski sentrum 2014... 48 Figur 31: Støykart vei og tog, Ski sentrum 2014 (den samlede støybelastning fra vei- og togtrafikk i 2014, er ikke sammenlignbart med grenseverdiene i T-1442)... 49 Figur 32: Eiendomsstruktur i Ski sentrum... 50 Figur 33: Delområder i Ski sentrum... 53 Figur 34: Aktive fasader i sentrumskjernen... 55 Figur 35: Gatestruktur i og utenfor storsenteret... 56 Figur 36: Visualisering av mulig opprustning av Åsenveien - sett mot øst... 59 Figur 37: Visualisering av mulig utvikling i området vest for jernbanen... 60 Figur 38: Eksempler på overrislbare arealer - i Østerrike og Danmark... 61 Figur 39: Prinsipp for mulig gatesnitt med nedsenket område (for eksempel Åsenveien og Idrettsveien)... 62 Figur 40: Eksempler på åpne renner/kanaler - fra Frankrike og Sverige... 62 Figur 41: Helhetsgrepet i planen er definert med et hierarki i fire nivåer... 64 Rambøll
7 (141) Figur 42: Prinsipp gangnettverk... 67 Figur 43: Prinsipp prioritert sykkelnettverk... 67 Figur 44: Kollektivtrasé med midtstilte kollektivfelt... 68 Figur 45: Hovedgatenett med fordelerfunksjon til sentrum... 68 Figur 46: Illustrasjon av bussholdeplass ved skolen i Kirkeveien... 69 Figur 47: Prinsippsnitt - Kirkeveien anbefalt alternativ trinn 1.... 70 Figur 48: Prinsippsnitt - Kirkeveien anbefalt alternativ trinn 2.... 70 Figur 49: Prinsippsnitt holdeplass - Kirkeveien anbefalt alternativ trinn 2.... 71 Figur 50: Prinsippsnitt - Åsenveien anbefalt alternativ.... 71 Figur 51: Prinsippsnitt Jernbaneveien anbefalt alternativ.... 72 Figur 52: Prinsippsnitt Sanderveien anbefalt alternativ.... 73 Figur 53: Illustrasjon - kryssing av Sanderveien med prioritet for gående... 73 Figur 54: Kryss utformes som byplasser med fokus på gode kryssinger for gående og syklende... 74 Figur 55: Planutsnitt - kryss Sanderveien/Åsenveien... 74 Figur 56: Planutsnitt - kryss i nordøst, Kirkeveien/Langhusveien/Sanderveien75 Figur 57: Planutsnitt allmenningen ett kjørefelt bil... 75 Figur 58: Allmenningen sett fra sør, med ett kjørefelt for bil i hver retning... 76 Figur 59: Allmenningen sett fra sør, med to kjørefelt for bil i hver retning... 76 Figur 60: Allmenningen sett fra sør, med ett kjørefelt for bil og mulig nedramping i hver retning... 77 Figur 61: Jernbanebroa kryss Kirkeveien/Jernbaneveien... 77 Figur 62: Snitt ny jernbanebro iht gjeldende reguleringsplan Ski sta-sjon, og ny gang/sykkelbro på hver side.... 78 Figur 63: Mulig løsning langs Rutheimgården med nedtrapping og gjennomgående fortau langs fasaden (alternativ 1)... 79 Figur 64: Mulig løsning langs Rutheimgården med mur og gjennomgående fortau på nivå med fylkesgatene (alternativ 2)... 79 Figur 65: Skissert løsning på grunnlag av tilgjengelig informasjon i gjeldende reguleringsplan for Ski stasjon (referansesituasjon)... 80 Figur 66: Turvei på Raet med atkomster til boliger nord for Kirkeveien.... 81 Figur 67: Offentlig parkeringstilbud i parkeringsanlegg og på gateplan... 83 Figur 68: Parkeringskrav... 85 Figur 69: Planlagt sykkelekspressvei nord for Ski stasjon... 86 Figur 70: Planlagt sykkelekspressvei nord for Ski stasjon... 86 Figur 71: Planlagt rampesystem på trekanttomta... 87 Figur 72: Sykkelveier og sykkelparkeringsplasser... 88 Figur 73: En gravhaug i en hage på sørsiden av Kirkeveien... 89 Figur 74: Bebyggelse i Holteveien... 89 Figur 75: Bebyggelse på Waldemarhøy... 90 Figur 76: Ski hotell... 90 Figur 77: Odd-Fellow-bygningen... 91 Figur 78: Hovedhus og uthus på Sand, tidligere skysstasjon, pensjonat og gård... 91 Figur 79: Nessgården og Rutheimgården... 92 Figur 80: Jernbaneveien 14A... 92 Figur 81: Tunet og driftsbygningen på Nordre Finstad gård... 93 Figur 82: Konsekvensvurdering... 96 Figur 83: Spesifikke klimagassutslipp i Ski sentrum, vest og øst mot 2030... 99 Figur 84: Tiltak for å bidra til utvikling av bærekraftig energibruk og energiforsyning... 100 Ramboll
8 (141) Figur 85: Utsnitt fra Follokart, temakart Natur med grov skisse av planområdet markert med rødt... 100 Figur 86: Oversikt over registrerte rødlistede arter innenfor planområdet... 101 Figur 87: Registrerte lokaliteter med svartelistearter innenfor planområdet. 102 Figur 88: Oversikt over registrerte svartlistede arter innenfor planområdet. 102 Figur 89: Skibekken/Finstadbekken... 103 Figur 90: Grønnstruktur - kvalitativ vurdering... 108 Figur 91: Bebyggelse i Ski sentrum... 112 Figur 92: Kulturhistoriske kvaliteter i Ski... 114 Figur 93: Boligblokker nederst i Sanderveien og Sentrumsveien... 116 Figur 94: Antatt reisemiddelfordeling i dagens og fremskrevet situasjon... 118 Figur 95: Timetrafikk ettermiddagsrush i dagens situasjon (venstre) sammenlignet med referansesituasjon (høyre) (SvRø 2014)... 119 Figur 96: Prosentvis fordeling av areal til veiformål... 122 Figur 97: Gjennomsnittshastighet i Ski gjennom rushtimen for morgenrush (08.00 09.00) og ettermiddagsrush (15.30 16.30).... 124 Figur 98: Timetrafikk ettermiddagsrush i referansesituasjon (venstre) sammenlignet med planforslaget (høyre) (SvRø 2014).... 124 Figur 99: Støysonekart vei, Ski sentrum 2025... 129 Figur 100: Støysonekart tog, Ski sentrum 2025... 129 Figur 101: Støykart vei og tog, Ski sentrum 2025. (Den samlede støybelastning fra vei- og togtrafikk i 2025, er ikke sammenlignbart med grenseverdiene i T-1442)... 130 Rambøll
9 (141) 1. INNLEDNING Ski kommuneplan 2011-2022 ble vedtatt 22.06.2011. En viktig hensikt med kommuneplanen er å forberede en forsterket bymessig utvikling av Ski tettsted. Follobanen ferdigstilles i 2018. Det nye dobbeltsporet vil bringe Ski nærmere hovedstaden og knytte Ski tettere opp mot et stort regionalt arbeidsmarked. Reisetiden til/fra Oslo blir 11 minutter, og store deler av den funksjonelle arbeidsmarkedsregionen rundt hovedstaden kan nå Ski på under 1 time. Sammen med stor befolkningsvekst gir dette Ski muligheter til å utvikle nye kvaliteter, bl.a. gjøre Ski mer attraktiv for nye arbeidsplasser nær jernbanestasjonen. Som oppfølging av kommuneplanen skal det utarbeides områderegulering for Ski sentrum (sentrumsplanen). Sentrumsplanen utdyper og supplerer kommuneplanen. Planen skal gi forutsigbare rammer for utviklingen i Ski sentrum, både for private og offentlige aktører. 2. HENSIKTEN MED PLANLEGGINGEN Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for en utvikling i Ski sentrum som er i tråd med mål og strategier i kommuneplanen. Bymessig utvikling av Ski har hovedfokus i Ski kommuneplan. Kommuneplanen har følgende mål for overordnet byutvikling: o Ski skal være en attraktiv og levende by i et vakkert kulturlandskap. o Ski skal styrke sin rolle som regionsenter og kollektivknutepunkt, og være et utstillingsvindu for framtidens utbyggingsmønster, næringsstruktur og transportsystem. Sentrumsplanen skal bidra til langsiktighet og forutsigbarhet i sentrumsutviklingen, og være et godt grunnlag for offentlige private initiativer og gjennomføring. Ski har stort potensial for byutvikling og er kanskje det stedet i Akershus som kommer til å oppleve de største forandringene de neste 10-20 årene. Ski sentrum står foran store byutviklingsoppgaver med fortetting og fornying av sentrumsbebyggelsen, opprusting av offentlige rom og avklaring av system for transport og parkering, som er tilpasset den økte urbaniseringen av Ski. Planen skal legge til rette for byvekst med kvalitet. Målet med planen er en attraktiv og aktiv by med et mangfold av funksjoner og kvaliteter for brukere og beboere. Sentrumsplanen skal være overordnet og prinsipiell og ha hovedfokus på byen funksjoner og strukturer: o Byens funksjoner (den komplette byen) potensialet for bymessig utvikling med mangfold av urbane funksjoner o Byens strukturer (nærhetsbyen) - et gatenett som prioriterer gåing, sykling og kollektivtransport o Ski som «framtidsby» (den grønne byen) Ramboll
10 (141) 3. PROSESS OG MEDVIRKNING 3.1 Varsel om oppstart og planprogram I møte 19.06.13 vedtok kommuneplanutvalget i Ski kommune å legge forslag til planprogram for områderegulering Ski sentrum ut til offentlig ettersyn (høring). Planprogrammene lå ute på offentlig høring i perioden 01.07.13 til 20.09.13. Det ble arrangert et åpent informasjonsmøte om planprogrammet 22.08.13 i kommunestyresalen, Ski rådhus, som initierte medvirkningsprosessen. Planprogrammet ble vedtatt av Kommuneplanutvalget 27.11.13 sammen med en sammenfatning av alle innkomne merknader og kommunens vurdering/kommentarer til disse. 3.2 Medvirkning Planarbeidet startet med et felles oppstartsmøte for Ski sentrum, Ski øst og Ski vest 29. november 2013. På møtet ble det holdt innlegg om de tre planprosessene. Planprogrammet hadde lagt opp til noe medvirkning og involvering før offentlig ettersyn av planforslaget. Det er gjennomført to store borgermøter, 29.april og 24.november, der det ble gjort rede for planprosessen og deltakerne kunne komme med spørsmål og innspill til arbeidet. I møtet 29.april ble det presentert noen konsepter for utvikling i Ski sentrum. Disse konseptene er det jobbet med i det videre planarbeidet. Det var planlagt- og forhåndsvarslet et åpent møte i november 2014, men dette ble valgt å legges til høringsperioden av kapasitetsårsaker. Informasjon og enkelte dokumenter er lagt tilgjengelige på Ski kommunes hjemmesider. Det er opprettet en egen hovedside på Ski kommune som heter Byutvikling, hvor folk har tilgang til- og kan stille spørsmål til kommunen om det løpende planarbeidet. Kommunens informasjonsledelse har vært aktivt med i informasjonsarbeidet/ tilretteleggingen. Det er gjennomført en registrering av såkalte «barnetråkk» i samarbeid med skolene i Ski (6. klassetrinnet), som har resultert i en kartlegging av barns ønsker og synliggjøring av hvor barn beveger seg. Denne registreringen er lagt til grunn som en av flere premisser i planforslaget. Referansepersoner i kommuneadministrasjonen (bl.a. barnerepresentant, barnehage-/skolefaglig ansvarlige, bevaring/kultur, etc) har også vært delaktige i prosessen. Underveis i prosessen er det også avholdt møter med private utbyggeraktører i Ski. Det er etablert et utbyggerpanel som har hatt jevnlige møter (8 stk.) med Ski kommune og Rambøll. Det har også vært sporadiske møter med enkelte utbyggere når det har vært behov for konkrete avklaringer/diskusjoner. Grunneiere i 6-7 kvartaler har vært invitert til kvartalsmøter hvor det har vært orientert om prosess, innhold i konsepter og plan og oppfordret til å utvikle felles tanker om kvartalsutviklingen. Eierne av de bygninger som vil bli direkte berørt av planforslaget, hva gjelder veiutvidelser, er kontaktet direkte. Det har i tillegg blitt avholdt månedlige møter med politikerne i Ski, fra og med april 2014. Møtene har hatt som formål å orientere politikerne om status for plan- og utredningsarbeidet, samt å kartlegge politikernes mål og forventninger til planen og den generelle utviklingen i Ski. Våren 2015 gjennomføres det åpne møter og det skal etableres en utstilling av planmaterialet. Dette skal gjøres i rådhusets foaje og enkelte andre steder (Ski bibliotek og evt. en annen plassering i Ski tettsted, samt Langhus er aktuelle). Alle muntlige og skriftlige merknader til Rambøll
11 (141) planforslaget som kommer inn i løpet av høringsperioden vil bli tatt med og kommentert inn i sluttbehandlingen. 3.3 Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers kommentar Sammendrag av innkomne merknader, med forslagsstillers kommentarer, i forbindelse med varsling av oppstart av planarbeid og planprogram, er vedlagt planen. Ramboll
12 (141) 4. PLANSTATUS OG RAMMER 4.1 Rikspolitiske retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for kjøpesentre (27. juni 2008) Målet med den rikspolitiske bestemmelsen om kjøpesentre er å styrke by- og tettstedssentrene og legge til rette for miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling med byspredning, økt bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer eller ønsker å bruke bil. Det overordnede og langsiktige målet er å utvikle bærekraftige og robuste by- og tettstedsstrukturer som også bidrar til å redusere klimagassutslippene. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (Rundskriv T-5/93 - Gitt ved Kgl. resolusjon av 20. august 1993) Arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. Det skal legges vekt på å oppnå regionale helhetsløsninger på tvers av kommunegrensene. Retningslinjene tar sikte på: o redegjøre for nasjonale mål av betydning for areal og transportplanlegging, o å klargjøre viktige prinsipper for hva som bør vektlegges i planleggingen, o å peke på samarbeidsbehov og ansvar i gjennomføringen. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1. september 1989) Formålet med disse rikspolitiske retningslinjene er å: a) Synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. b) Gi kommunene bedre grunnlag for å integrere og ivareta barn og unges interesser i sin løpende planlegging og byggesaksbehandling. c) Gi et grunnlag for å vurdere saker der barn og unges interesser kommer i konflikt med andre hensyn / interesser. Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming Retningslinjene skal legges til grunn og bli ivaretatt i planleggingen av byggeområder, utearealer og transportinfrastruktur. Kommunene har ansvaret for at punktene 4 og 5 i retningslinjer for universell utforming blir ivaretatt. Punktene nevnt over stiller krav til den kommunale planprosessen og krav til fysisk utforming. Regjeringens handlingsplan for universell utforming legges også til grunn for planarbeidet. 4.2 Overordnede planer og føringer Nasjonale forventinger til regional og kommunal planlegging, vedtatt av Regjeringen ved kgl.res. 24. juni 2011 Ovennevnte inneholder føringer og forventinger for blant annet bærekraftig og god by- og tettstedsutvikling. Økt fortetting og transformasjon, en mer effektiv og attraktiv kollektivtrafikk og bedre tilrettelegging for syklende og gående er nødvendig for å oppnå en bærekraftig by- og tettstedsutvikling. Ved å lokalisere forretninger, kontorer og boliger sentralt eller i kort avstand til kollektivknutepunkter reduseres transportbehovet og avhengighet av bil. Rambøll
13 (141) Regional plan areal og transport i Oslo og Akershus Bakgrunn: o Folketallet i Oslo og Akershus forventes å øke med 350 000 i løpet av 20 år o Antallet arbeidsplasser i Oslo og Akershus forventes å øke med 8-9 000 per år. o Viktig at Oslo og Akershus samarbeider om konsekvenser av og tilrettelegging for denne veksten. Mål: o Konkurransedyktig og bærekraftig region i Europa. o Arealeffektivt basert på prinsipper om flerkjernet utbygging og bevaring av overordnet grønnstruktur. o Et transportsystem som er effektivt, miljøvennlig, tilgjengelig for alle og med lavest mulig behov for biltransport. Samferdselsplan for Akershus del I 2012-2015 med del II Handlingsprogram 2013-2016 Samferdselsplanen er fylkeskommunens strategi- og måldokument for samferdsel i Akershus. Planen viser utfordringer, mål og strategier for de områdene man ønsker å prioritere innenfor samferdselssektoren. Handlingsprogrammet har økt framkommelighet for alle trafikantgrupper som mål. Dette skal oppnås bl.a. gjennom økt kollektivtrafikk og økt andel syklister. Regional plan for handel, service og senterstruktur Regional plan for handel, service og senterstruktur gir retningslinjer for lokalisering av kjøpesentre. Planen er under revisjon. Klima- og energiplan Akershus 2011-2014 Klima- og energiplan Akershus 2011-2014 er en temaplan den første som setter klimamål for Akershus fylke. Fram til 2030 skal Akershus halvere fylkets totale klimagassutslipp, sett i forhold til 1991-nivået. Planen har som mål for bl.a om transport at: o Fylkets areal- og transportpolitikk skal minske behovet for bilbruk og føre til en volumnedgang av veitrafikken i Akershus. Klimagassutslipp fra veitrafikk i Akershus skal innen 2030 reduseres med 20 prosent i forhold til 1991-nivået. Regional plan for kulturminner og kulturmiljøer i Akershus (2007-2018) Målet er å ta vare på og bruke kulturminner og kulturmiljøer som en positiv ressurs i Akershus, og derigjennom bidra til økt kulturforståelse, identitet og tilhørighet, trivsel og verdiskaping. Planen setter søkelyset på fire innsatsområder: o Bevaring o Forvaltning o Formidling o Verdiskapning Regional plan for idrett, friluftsliv og fysisk aktivitet (2016-2030) Planen skal bidra til: o å oppnå et trendskifte for økt fysisk aktivitet, idrett og friluftsliv o at nåværende og framtidige innbyggere fram mot 2030 og senere, skal ha gode muligheter for fysisk aktivitet, idrett og friluftsliv i hverdagen, nærmiljøet og natur Regionale strategi dokumenter og utredninger: o Samordnet areal- og transportstrategi for Osloregionen (2008) o Follorådets regionale føringer (2009) o Kulturlandskap i Follo, Akershus fylkeskommune (2008) Ramboll
14 (141) 4.3 Kommunale planer Ski kommuneplan 2011-2022, vedtatt 22.06.2011 I kommuneplanens arealdel er planområdet er avsatt til sentrumsformål og boligbebyggelse. Bymessig utvikling av Ski har hovedfokus i Ski kommuneplan 2011-2012. Kommuneplanen kanaliserer hovedtyngden (over 70%) av kommunens boligvekst i planperioden til Ski by. Kommuneplanen har følgende mål for overordnet byutvikling: o Ski skal være en attraktiv og levende by i et vakkert kulturlandskap. o Ski skal styrke sin rolle som regionsenter og kollektivknutepunkt, og være et utstillingsvindu for framtidens utbyggingsmønster, næringsstruktur og transportsystem. Ski kommuneplan gir retningslinjer for områderegulering i Ski sentrum, jfr. 18.1 og sier bl.a: o Områdene skal gis høy utnytting, men ivareta hensynet til landskapsbilde, miljø, kulturminner og naturforhold. o Krav til parkering vil bli sterkt begrenset. Det skal fastsettes en øvre grense for parkeringsplasser ved nybygg. o I del av sentrum kan gjeldende høydebestemmelser som tilrettelegger for bygging inntil 6 etasjer videreføres, mens andre områder vurderes for større byggehøyder, forutsatt riktig beliggenhet og funksjoner som forsvarer virkningen som landemerke. o Ved områderegulering skal det gis retningslinjer for fordeling av mellom ulike arealbruksformål: forretninger, kontor, tjenesteyting, institusjon, boliger m.v. a) Handelsvirksomhet skal i hovedsak lokaliseres til eksisterende sentrum, øst for jernbanelinjene. b) Områdene vest for jernbanelinjene og Åsveien Næringsområde bør utvikles med virksomhet med høy arbeidsplasskonsentrasjon (kontor og tjenenesteyting). o I deler av sentrum skal 1. etasje disponeres for forretning eller publikumsintensive virksomheter. o Bygninger skal utformes med en aktiv henvendelse mot gate eller plass med flere innganger og åpenhet i 1. etasje. o Gamle Ski hotell skal bevares som lokalt kulturminne. o Grøntsoneplanen skal legges til grunn, men videreutvikles for å gi anvendelig retningslinjer o Krav til uteoppholdsareal ved boliger i sentrum skal spesifiseres, jfr. KP 10. Kommunal planstrategi 2012-2015 for Ski kommune (2012) Planstrategien skal gi politisk oversikt og styring tidlig i kommunestyreperioden. Områdereguleringsplan for Ski sentrum er prioritert i kommunestyreperioden 2011-2015. Ski 2050 langsiktige rammer for et bærekraftig og konkurransedyktig tettsted (2011) Strategisk grunnlag for kommuneplan 2011-2022. Kommunen ønsker gjennom dette å konkretisere de regionale studiene som peker på Skis muligheter og ansvar for å utvikle ikke bare et kommunesentrum, men et sentrum av regional betydning. Strategien konkluderer med: o Det er behov for mer byliv i sentrum o Det er et stort potensial for fortetting i sentrum. o Bebyggelsen i sentrum bør utvikles med høyere arkitektonisk kvalitet. o Byrommene bør rustes opp slik at de får høy kvalitet og blir attraktive. o Arealer i sentrum bør ikke brukes til parkeringsplasser. Ny bebyggelse skal ha underjordisk parkering. Fra tettsted til urbant knutepunkt veg- og gateplan Ski (2012) Legger opp til et trendskifte og har som mål at all veksten i persontransport skal tas av kollektivtransport, gåing og sykling. Rambøll
15 (141) 4.4 Reguleringsplaner Planområdet omfattes av en rekke reguleringsplaner, både eldre og relativt nye planer. Nedenfor er gjeldende planer innenfor planområdet listet opp. Navn Vedtatt Arealformål Ski stasjon 05.12.2012 Kollektivanlegg, bane, jernbane, kjørevei, gang- og sykkelvei, fortau, annen veigrunn, parkeringsplasser, park, forretning/kontor/tjenesteyting Søndre Finstad, Vestre del 10.03.1992 Kjørevei, anlegg for lek Gårdstunet, Nedre Finstad 28.11.2007 Konsentrert småhusbebyggelse, boliger/kontor Næringsområde A ved Vestveien Næringsområde B ved Vestveien 25.10.2010 Kontor 29.03.2006 Kontor Ski sentrum 01.11.1972 Bolig/forretning/kontor, park, gang- og sykkelvei Kvartal 2 og del av 1, Ski sentrum 21.03.1977 Frittliggende småhusbebyggelse Kvartal 4, Ski sentrum 18.08.1976 Bolig/forretning/kontor, gang- og sykkelvei Kvartal 6, Ski sentrum 28.03.2007 Kjørevei, parkeringsplass, park, boliger, offentlig bebyggelse Kvartal 7, Ski sentrum 06.10.1980 Bolig/forretning/kontor Kvartal 8, Ski sentrum 21.07.1983 Bolig/forretning/kontor Kvartal 10A, Ski sentrum 15.06.1982 Bolig/forretning/kontor Kvartal 10B, Ski sentrum 13.12.1992 Gang- og sykkelvei Kvartal 13-14, Ski sentrum 25.04.2001 Herberge og bevertningssted/hotell, bolig/forretning, gang- og sykkelvei Kvartal 15A, Ski sentrum 27.02.1985 Bolig/forretning/kontor Kvartal 15B, Ski sentrum 26.10.2005 Bolig/forretning/kontor Kvartal 16 og 19, Ski sentrum 25.04.2001 Bolig/forretning/kontor, bolig/forretning, forretning, kjørevei, gang- og sykkelvei Kvartal 17, Ski sentrum 11.10.2006 Forretning/kontor, parkeringsanlegg, annet friområde Kvartal 18, Ski sentrum 05.03.2003 Bolig/forretning/kontor, offentlig trafikkområde Del av kvartal 18, ski sentrum 09.04.1988 Et område ved krysset Jernbaneveien/Sanderveien, Ski sentrum Området Idrettsveien- Sanderveien-Sentrumsveien, Ski sentrum Bolig/forretning/kontor, blokkbebyggelse 09.11.1988 Konsentrert småhusbebyggelse, frittliggende småhusbebyggelse, forretning/kontor/industri, kjørevei 23.03.1994 Frittliggende småhusbebyggelse, bevaring av landskap og vegetasjon, gang- og sykkelvei Et område ved Waldemarhøy 11.05.2005 Offentlig bygg barnehage, park Et område ved Waldemarhøy, kvartal 3 og del av kvartal 1 Området ved Holteveien og Bråtenveien 10.02.1988 Frittliggende småhusbebyggelse, bolig/forretning/kontor Bjørnebråtenkrysset 08.04.1987 Kjørevei 19.03.1981 Offentlig bygg-administrativt bygg, kontor Åsenveien næringsområde 22.06.1993 Forretning/industri, kjørevei Åsenveien 4 og 6 10.11.1998 Blokkbebyggelse Ramboll
16 (141) Området rund Krågstadveien 24.10.1979 Frittliggende småhusbebyggelse, forretning/kontor, forretning Figur 1: Oversikt over gjeldende reguleringsplaner innenfor området Rambøll
17 (141) 5. DAGENS SITUASJON 5.1 Ski tettsted Ski tettsted er definert med utgangspunkt i jernbanen, og har en klar deling mellom øst og vest, med sentrum som binder sammen de store boligområdene (Figur 2). I nord har raet skapt en naturlig overgang mellom byen og kulturlandskapet som gir tettstedet en tydelig definert avgrensing. Kulturlandskapet er både en utfordring med hensyn til framtidig vekst, men også en av de viktigste insitamentene for å hindre ytterligere byspredning. Tilsvarende har Søndre Tverrvei vært med å definere en ytre avgrensing mot vest. Ytterligere byvekst i denne delen av Ski vil enten gå på bekostning av viktige friluftsområder, eller i byggesonen for Ås kommune. Mot øst er avgrensingen mindre definert og store områder er i spill for framtidig byutvikling. Figur 2: Ski tettsted med sentrumsplanens avgrensning 5.1.1 Skoler og barnehager Skoler og barnehager er sammen med arbeidsplasser noen av de viktigste målpunktene i hverdagen for en stor andel av befolkningen. Hvor de er plassert er derfor ikke uvesentlig. Dagens skole- og barnehagestruktur er vist i kartet under og gir et bilde på noen av fordelene og ulempene som dagens struktur gir. Ramboll
18 (141) Dagens struktur er spredt, og med flest barnehager i boligområdene i vest. I dag er det ingen barnehager i søndre del av Ski, og generelt få barnehager i Ski øst (unntaket er i nord). Dermed er dekningen mangelfull i mange av boligområdene. Figur 3: Målpunkt i Ski tettsted Kartet viser en desentralisert struktur som bygger på at flest mulig skal ha en barnehage i gangavstand fra boligen. Barnehagedekningen er imidlertid mangelfull for boligområdene i en stor andel av tettstedet. Dagens struktur mangler vektlegging av kollektivtransport. Ingen barnehager ligger i umiddelbar nærhet til Ski stasjon, som er det viktigste utgangspunktet for arbeidsreiser, og få barnehager er plassert langs de sentrale bussaksene. 5.1.2 Næring og handelslokalisering Ski sentrum er kommunens og regionens viktigste arbeidssted for handel, service og kontor. Flere store offentlige funksjoner som Ski sykehus, politistasjonen og Follo tingrett er imidlertid plassert utenfor sentrumskjernen. Områder for mindre produksjonsbedrifter, lager og logistikk er lokalisert på Langhus og i Ski næringspark. Ski næringspark har i tillegg noe storhandel og undervisning (Ski videregående skole). Næringsområdet på Nordby (Ås kommune) er også tett knyttet til næringsstrukturen i og ved Ski tettsted. Også her finner man noe storhandel, produksjon- og lagervirksomhet. Ski sentrum sør, ved Åsveien er et område for storhandel som strekker seg på begge sider av jernbanen, og ligger i umiddelbar nærhet til Ski sentrum. Området har fått flere nyetableringer de siste årene, typisk «big box» konsepter som XXL, Europris og Elkjøp. Rambøll
19 (141) Figur 4: Næringsområder i Ski tettsted Noen viktige utfordringer knyttet til dagens arealbruk og rollefordeling i byen er: o Viktige, offentlige funksjoner er plassert utenfor sentrum. Utviklingen tapper sentrum for arbeidsplasser og aktivitet og øker transportbehovet. Sentrum som viktigste møteplass for kommunens og regionens innbyggere svekkes. o Ski næringspark ligger i et område med få boliger og dårlig tilknytning til det regionale gatenettet. Trafikk som generes til området går i tillegg via Ski sentrum. En ytterligere vekst innen plasskrevende næringsvirksomhet bør foregå i områder med bedre tilgang på hovedveinettet. Områder i Ski øst bør i tillegg vurderes for større boligandel som kan gi en bedre balanse i tettstedet og bygge opp under et lokalt busstilbud. o Ski sentrum sør har utviklet seg til område for storhandel med plasskrevende handel. Områdets struktur og framtoning er anti-urban, i den forstand at den er bilbasert, utflytende og uten de romlige kvalitetene som kjennetegner sentrale byområder. Området er den viktigste innfallsporten til Ski sentrum, og bør være emne for diskusjon om en fysisk og funksjonell transformasjon som bygger opp under Ski sentrum og nærheten til kollektivknutepunktet. o En generell utvikling innen handelsnæringen er skiftet i handelskonsepter - fra sentrumsrettet detaljhandel til bilbasert, plasskrevende handel. Det er handelsnæringen selv som ser fordelene ved å kunne etablere store handelshus i områder med god biltilgjengelighet. Utviklingen har ført til at handelskonsepter som sportsforretninger, dagligvareforretninger og elektronikkforretninger har forlatt sentrum til fordel for «big Ramboll
20 (141) box» konsepter i randsonen. Utviklingen er uheldig for attraktiviteten til sentrumskjernen fordi den sprer aktiviteten over et større område og tilrettelegger for bilkjøring. 5.2 Planområdets avgrensning og beliggenhet Planområdet omfatter sentrumskjernen av Ski og avgrenses av Kirkeveien/Nordbyveien og Waldemarhøy i nord, Sanderveien/Åsveien i øst og Vestveien i sørvest (Figur 5). Den nærmeste boligrekken rett nord for Kirkeveien og rett øst for Sanderveien ligger også innenfor planområdet. Figur 5: Planområdets avgrensning Sentrumsområdet skiller seg ut med en urban kvartalsbebyggelse og mer bebygd areal enn i resten av Ski tettsted. Kvartalstrukturen er tydeligst i den delen som ligger nærmest stasjonen, mens utbyggingen i randsonene er tilsynelatende mer tilfeldig og fragmentert. Idrettsveien Rambøll
21 (141) (gågaten) er et strukturerende element og framstår som den mest urbane og bymessige gaten i sentrumskvartalene. Området vest for jernbanen omfatter Skeidarbygget, et større ubebygd areal, tinghuset, politihuset, ligningskontoret og Nordre Finstad gård. «Trekantområdet», sør for sentrum, preges av arealkrevende handelsvirksomhet med mye overflateparkering. Områder grenser til Åsveien, som er den mest trafikkerte innfartsveien til Ski. Ski stasjon ligger vest for Ski sentrum og vest i planområdet. Ski stasjon er et av de største regionale kollektivknutepunktene i Akershus. I 2012 ble det vedtatt en ny reguleringsplan for bygging av ny stasjon som del av Follobaneutbyggingen. Ny Ski stasjon skal etter planen stå ferdig i 2020, når Follobanen åpner. 5.2.1 Byrom Et viktig trekk ved sentrum er forholdet mellom bebyggelse og gate, og mellom form og funksjon. Et levende gatemiljø forutsetter et levende bygningsmiljø i form av aktivitet i førsteetasje med innganger og vinduer mot gate. I dagens sentrumsområde er forholdet mellom gate og bebyggelse svært varierende. Mange fasader er enten helt lukket, eller uten aktiviteter i førsteetasje som henvender seg mot gate. Selv gater som i utgangspunktet har stort bylivspotensiale er delvis lukket. Åsenveiens nordre del, «Thonkvartalet», har både inngang til kino, storsenteret og biblioteket. Dette trekker mange mennesker, men likevel er den øvrige delen av fasaden uten aktive innganger eller forbeholdt varelevering. Rundt torget er flere av bygningene bygget med halvetasjer som gir trappeatkomst opp eller ned til forretningene. Lokalene får dermed dårligere tilgang fra gateplan, og underetasjene oppleves mørke og utrivelig. Bebyggelsen i sentrum har en varierende høyde mellom 2 og 4 etasjer, men deler av den nye bebyggelsen har 4+2 tilbaketrukne etasjer. Med noen unntak preges den eldre bebyggelsen av økonomisk byggeri uten spesielle arkitektoniske kvaliteter eller bymessige tilpasninger. Tegl er det dominerende materialet i sentrumsbebyggelsen og er også benyttet på mesteparten av den nyere bebyggelsen. Kartet under gir en oversikt over byrommene (plasser, gater og åpne flater) i sentrum. Ramboll
22 (141) Figur 6: Byrom og bystruktur Utfordringer Den underliggende byplanen for sentrumsområder, har gitt tydelig definerte kvartaler, med sentrumsaksen mot rådhuset og torget, og er et godt utgangspunkt for gode byrom. Det er likevel noen generelle utfordringer med dagens byrom: Rambøll
23 (141) Torget, plassen foran storsenteret og hele gaterommet rundt Jernbaneveien er store, uoversiktlige og til dels utflytende rom uten en tydelig ramme som definerer og avgrenser ytterkanten. Skal byrommene framtre mer helhetlig må kantene strammes opp (gjennom bruk av bebyggelse og vegetasjon primært), og bygulvet framtre mer enhetlig. Fotgjengere og syklister må prioriteres, rommene må i større grad legges til rette for opphold. Gågaten gjennom Idrettsveien har to hovedutfordringer knyttet til at den er tiltenkt en rolle (gågate med høy grad av aktivitet) den ikke har tilstrekkelig forutsetninger for å fylle: Gaten er kun i noen grad en viktig gangforbindelse mellom målpunkter, og er for eksempel ikke rettet mot storsenteret. Gaten har heller ikke et proporsjonalt forhold mellom antall mennesker den kan romme, bredden på gaten og høyden på bygningene. Selv om det er ventet mange flere mennesker i Ski i årene framover er befolkningsveksten i seg selv ikke på langt nær nok til å holde liv i gaten. Skal gaten oppleves livlig må folk komme tettere sammen, dvs. smalere gateløp. Evt. må byggehøyden økes slik at gaterommet oppleves mer intimt. Det er også vesentlig at gaten kobles bedre på gangstrømmene i byen, slik at flere blir ledet gjennom den. Sentrumsveien er den sentrale aksen i byplanen som ender i torget og rådhuset. Denne aksen er i dag svak med hensyn til byliv. I likhet med gågaten er den i liten grad knyttet til de store fotgjengerstrømmene, særlig den søndre halvdelen. Dette skyldes både mangel på viktige målpunkt i sørenden, samt manglende tilknytning til øvrig gatenett. Søndre del av gaten har derfor utviklet seg til et boligområde, med noe innslag av næring. Området framstår i dag som slitent, og vil måtte gjennomgå store strukturelle endringer for å bli en mer integrert del av bykjernen. Ramboll
24 (141) Parkveien er et tilnærmet bilfritt gateløp med en del oppholdssoner og parkmessig opparbeidelse. Området har dårlig tilknytning til Jernbaneveien grunnet høydeforskjell og nedkjøring til P-kjeller. Aktivisering av byrommet avhenger av bedre tilkomst fra omgivelsene i vest og nord, kombinert med en generell oppgradering. Torgveien og Åsenveien er langt på vei velfungerende gaterom (særlig vestre del), med en blanding av ulike trafikantgrupper. Biltrafikken i gatene er moderat, og bidrar både til handel og liv. En oppgradering av Torgveien bør imidlertid gjennomføres med sikte på å bringe inn mer grønt. 5.2.2 Nærings- og handelsvirksomhet Området på vestsiden av Sentrumsveien har betydelig høyere tetthet av handel, serveringssteder og tjenesteytende virksomheter enn østsiden. Lokalene som næringsaktørene benytter er også, i all hovedsak, vesentlig mindre enn lokalene på østsiden. Dette gjenspeiles både i hvilke type virksomhet lokalene rommer og intensiteten på gateplan. Intensiteten kan i denne sammenheng forstås som tettheten av innganger og virksomheter i en gate desto større intensitet, desto større potensiale har man for å aktivisere gaterommet. Lokalene på østsiden benyttes i hovedsak av tjenesteytende virksomheter med medium til stort plassbehov. Dette er banker, meglerkontorer, offentlige kontorer, treningssenter etc. Det er svært få forretninger og serveringssteder i området, og de som finnes har et stort plassbehov (Jysk, Toys r us og Rema 1000). Området fyller en rolle som ligger et sted mellom den småskala sentrumshandelen og områder for plasskrevende handel. Dette gir lavere aktivitet på gateplan, og selv om de fleste sentrumsboligene befinner seg på østsiden, er disse ikke mange nok til å kunne aktivisere gateplanet i særlig grad. Ski storsenter ble bygget i 1995 og ble utviklet med en ny del i 2000 og påbygget i 2008. I 2008 ble også parkeringshuset utvidet. Den eldste delen har en svært lukket fasade ut mot Jernbaneveien. Byggetrinn to, som også rommer kino og hotell, har en noe mer åpen fasade og forholder seg i større grad til gater og torg. Storsenteret rommer langt flere forretninger og serveringssteder enn sentrumsgatene, og har også et stort antall kunder. Senterets attraktivitet og leiepriser gjør at det tiltrekker seg kapitalsterke kjedebutikker/restauranter med stort kundepotensiale. Kjedebutikker/restauranter er mindre utbredt i sentrumsgatene, hvor leieprisene er lavere og lokalene av mer varierende størrelse og kvalitet. Sentrumsgatene spiller i så måte en viktig rolle ved at de tilbyr rimelige lokaler for lokale aktører som ønsker å satse på egen virksomhet. Denne rollen er viktig for å utvikle næringslivet, og vil i liten grad kunne erstattes av senteret. Rambøll
25 (141) 5.3 Sentrumsfunksjoner og byliv Ski sentrum har en urban kvartalsstruktur med potensiale for å bli et aktivt og attraktivt bysentrum. I dag er det imidlertid lite aktivitet på gateplan. Sentrumsplanen skal legge til rette for at aktivitetsnivået i sentrumsgatene kan øke, slik at området kan bli mer attraktivt for kunder og næringsaktører. Antall og type virksomheter sier noe om hvor aktiv en fasade er, og dermed hvilket potensiale bebyggelsen har for å skape liv på gateplan. De mest aktive fasadene finner man på vestsiden av Sentrumsveien, særlig i de eldre kvartalene på hver side av Idrettsveien og østsiden av Jernbaneveien. Fasaden på nordsiden av Torgveien er også fylt med mange virksomheter, mens sørsiden (som er del av Ski storsenter) er omtrent helt uten innganger og forretninger. Unntaket er Narvesen og inngangen til sentret som generer mye aktivitet i enden av gaten. Det finnes også flere korte gatestrekk med konsentrasjoner av virksomheter. Det gjelder både i krysset Jernbaneveien/Kirkeveien, langs sørsiden av Åsenveien og sør for sentrum ved rundkjøringen mellom Jernbaneveien og Åsveien. Ramboll
26 (141) Figur 7: Funksjoner og innganger på gateplan Rambøll
27 (141) Figur 8: Fasader og byliv Ramboll
28 (141) 5.3.1 Boliger Ski sentrum har utviklet seg gradvis gjennom flere tiår, og boligmassen representerer derfor bebyggelse fra mange ulike perioder. Den eldste bebyggelsen består i hovedsak av eneboliger, og befinner seg i randsonen til sentrum. Særlig i nord og vest, på raet, er det flere boliger fra den tidlige perioden av Skis utvikling som stasjonsby. Mange av sentrumsboligene har oppstått som en følge av reguleringen av sentrumsområdet fra 1971. Da ble mye av gatestrukturen lagt og kvartalene begynte å vokse fram. Kvartalene har siden den gang utviklet seg jevnt og trutt fra 1970-tallet fram til i dag, men det er særlig det siste tiåret at boligandelen har vokst. Dette kommer tydelig fram i kartleggingen under som viser de nye utbyggingsprosjektene Romakvartalet og Thonkvartalet. Figur 9: Boliger i Ski sentrum Til sammen har sentrumskvartalene 460 boliger. Utnyttelsesgraden i sentrumsområdet er svært varierende. Mens Thon-kvartalet (nr. 5) har 7 boliger per daa (i tillegg til kjøpesenter, hotell, kino og bibliotek), har Romakvartalet (nr. 6A) 23 boliger per daa. Den store forskjellen skyldes at næringsdelen i Thon-kvartalet» er vesentlig høyere enn i Romakvartalet hvor boligandelen er høy. Til sammenlikning har lamellblokkene i Sentrumsveien 9A-D (nr. 7B) ca. 8 boliger per daa. Denne boligtypologien er utypisk for sentrumsområder, ettersom det er rene boligområder med private grøntområder rundt, og er mer vanlig å finne i drabantbyområdene. Rambøll
29 (141) Boligmassen i sentrum er ulikt satt sammen, men godt fordelt i hele sentrumsområdet. I nordvest er det mye eldre bebyggelse som kun har et fåtall leiligheter. Utfordringer Den store andelen eldre (over 60% over 60 år) er typisk for sentrumsområder tilsvarende Ski, og har både positive og negative sider ved seg. På den ene siden representerer de eldre en kjøpesterk gruppe som har råd til det som ofte blir relativt kostbare sentrumsleiligheter. Mange flytter i tillegg fra større boliger i forstedene som frigis til barnefamilier med plassbehov. Samtidig vet vi at barnefamilier er viktig for å skape liv i sentrumsområdet. Med små barn brukes utearealene mer aktivt, og med ungdom fordeles aktivitetene over større deler av døgnet. Dersom Ski sentrum skal fortsette utviklingen med hovedvekt på eldre står sentrum i fare for å bli svært homogent med et tilbud som i liten grad gjenspeiler mangfoldet i befolkningen for øvrig. Et generelt trekk ved boligene i sentrum er mangel på private oppholdsarealer. Det finnes felles oppholdsarealer i de nyere prosjektene, men bruksverdien er begrenset. Dette skyldes både at det ikke er tilstrekkelig store nok arealer, samt at mye av utearealene ligger på lokk hvor naturlig vegetasjon og terreng ikke kan etableres. I en del områder preges også omgivelsene av biltrafikk, store parkeringsflater og utflytende/rotete uterom. Dette gjelder særlig i transformasjonsområder i nord og sør. De fleste leiligheter har imidlertid tilgang på balkong og offentlige grøntområder både i Ski sentrum og lengre ute i byggesonen. For mange er dette tilstrekkelig, og det er høy aksept for manglende private fellesarealer i sentrumsområder. Tilgangen på gode offentlige arealer er imidlertid desto viktigere i tette sentrumsområder hvor private arealer er begrenset. De offentlige byrommene i Ski sentrum er, som tidligere beskrevet, ikke gode nok med tanke på opphold og lek. Når det etter hvert skal bygges et stort antall nye boliger er det derfor behov for å skape bedre offentlige byrom, samt vurdere om det er hensiktsmessig å legge opp til en større andel private fellesarealer. Når vi samtidig vet at barnefamilier vektlegger gode uterom, som er trygge og avgrenset, kan større vektlegging av private uterom være en viktig strategi i å tilstrekke denne gruppen til sentrum. Ramboll
30 (141) 5.4 Blå og grønn struktur Den første bebyggelsen i Ski ble etablert på raet som strekker seg fra Hebekk til Oppsand. Denne terrengformen er et viktig landskapstrekk som er med på å definere Ski sentrums identitet. Sammen med høydedragene i øst og det skrånende landskapet i Ski vest utgjør raet en skålform som Ski sentrum er bygget inn i. Figur 10: Terrengform Ski Avgrensningen av Skibyen dannes av terrengformer, randsoner og dyrka mark. En relativt klar avgrensning mellom det omkringliggende jordbrukslandskapet og sentrumsbebyggelsen bidrar til at Ski oppleves som en by i åpent kulturlandskap. Ankommer man Ski med toget fra Oslo er dette tydelig. Den relativt høye blokkbebyggelsen på Hebekk (to bygningsvolumer) gir et forvarsel om at man nærmer seg bymessig sammenheng. Ved innkjøringen til Ski stasjon danner terrengskjæringen, med trerekken på toppen, en portal inn til Ski by og utgjør et tydelig skille mellom Ski sentrum og omlandet nordover. Ski fremstår som en by i det grønne. Jordbrukslandskapet strekker seg som åpne kiler inn mot sentrum, med åkre med karakteristiske lehegn, bekker og bølgende terrengformasjoner. Markerte åsdrag med silhuetter av trær gir en grønn ramme og Ski har flere bynære skogs-/ og friområder. Bynære skoger representerer en betydelig ressurs for rekreasjon og friluftsliv for Ski tettsteds innbyggere. Større og mindre skogsområder, med turstier, omkranser Ski i alle himmelretninger. Viktigste bynære, større rekreasjonsområder er Midtsjøvannet og Nærevannet i nordøst, Bollerudåsen mot nordvest og Kjølstadskogen i vest. I tillegg finnes flere, mindre «byskoger» i umiddelbar nærhet til Ski sentrum, spesielt mot øst. I tillegg til det ubebygde landskapet er sentrum omkranset av privathager. Strøk med eldre boligbebyggelse og store flersjiktede hager med høyvokste trær har spesiell estetisk verdi og bidrar til at Ski i stor grad fremstår som et grønt tettsted. Den grønne rammen rundt Ski, med jordbrukslandskap, markerte høydedrag og trevegetasjon i silhuett, tilfører stedet identitet og estetiske verdier. Rambøll
31 (141) Figur 11: Grønne omgivelser rundt Ski sentrum 5.4.1 Eksisterende parker og grønne byrom Til tross for en grønn ramme fremstår Ski sentrum som lite grønt. Sentrum består hovedsakelig av harde flater og det er liten sammenheng i den bymessige beplantningen. Ski sentrum har flere byparker og grønne byrom, men det er mangel på offentlige uterom med mye aktivitet. Parkene består hovedsaklig av trær og gress og er lite differensiert med tanke på bruksmuligheter og aktiviteter. Med unntak av Rådhusplassen bærer byrommene i Ski sentrum preg av å være utdaterte, slitte og mangelfullt vedlikeholdte. Kvartalstrukturen i sentrum er bygget med romslige byrom, med plasser, gatetun og gågate. Beplantningen i sentrum er hovedsakelig gatetrær med buskfelt som bunndekke. Til tross for relativt omfattende gatetre-/ buskbeplantning framstår den grønne strukturen som flekkvis og usammenhengende som isolerte øyer i harde dekker. Vegetasjonen i Ski sentrum tilfører i liten grad opplevelse og estetisk verdi til byrommene. Sentrumsparker i Ski Nedenfor beskrives følgende parker / grønne arealer mer inngående: o Rådhusplassen o Parken ved Kirkeveien/ Waldermarhøy o Jernbaneparken o Birkelunden o Grønne gateløp Ramboll
32 (141) o Gågaten Idrettsveien/ Parkaksen o Jernbaneveien øst for storsenteret o Andre vegetasjonselementer Rådhusplassen er relativt nylig opprustet med grønne flater, høykvalitets steindekke og kunst. Her foregår en del aktivitet, som soling og lek sommerstid og det arrangeres ulike former for arrangementer gjennom året. Allikevel oppleves dette delvis grønne byrommet som uproporsjonert, ute av skala og ødslig. Byrommet er for stort i forhold til omkringliggende bebyggelse og mangler definerende. Store flater av enhetlig steindekke gjør at plassen/ parken virker monoton. Jernbaneparken fungerer i dag som et grønt restareal i tilknytning til stasjonsområdet. Rampen til gangbroen løper gjennom arealet og det går flere ganglinjer gjennom parken. Her står noen flotte gamle løvtrær og den grønne terrengformen og trærne bidrar til å danne en grønn portal inn til Ski for togene fra nord. Parken benyttes i dag ikke til opphold i noen særlig grad. Parken ved Kirkeveien/ Waldermarhøy har en sentral plassering i sentrum, med nærhet til boliger og kulturhuset Waldermarhøy, men inneholder få aktivitetstilbud med unntak av en lekeplass. Langs steingarden som deler inn området mot Waldemarhøy er det etablert et omfattende staudebed som tilfører parken kvalitet. Waldermarhøy har Ski sentrums flotteste parkanlegg med kulturlandskap og gamle trær. Birkelunden på vestsiden av Ski sentrum var tidligere et samlingsted på merkedager. Nå er grøntområdet først og fremst et gjennomgangsområde for gående og syklende. Grøntområde fremstår som et grønt restareal som ikke er spesielt tilpasset for opphold og aktiviteter. Det er flere grønne gateløp i den gamle sentrumsstrukturen. Åsenveien, og Torgveien er to av gatene som har fått gjennomgående trerekker av lind, med løvbusker som bunndekke. Gatetrærne utgjør et betydelig grønt innslag i gateløpene. Til tross for gjennomgående gatetrær virker vegetasjonen flekkvis og lite sammenhengende. Gatene er ikke spesielt tilrettelagt for opphold. Rambøll