1 PLANBESKRIVELSE Detaljreguleringsplan for delområde Støver Øst B3.2, Bodø kommune. Dato : 07.03.2012 OPPSTARTSPROSESS. Tiltakshaver. Støver Utleie AS, v/hans Marius Brekke, Paal Anderson og Tom Ringberg. Adr.: Boks 383, 8001 Bodø. Ansvarlig søker. Planen utarbeides av : Romerike Arkitekter AS, v/sivark.mnal/daglig leder Ole Bj. Folmo. Adr.: Boks 166, 2151 Årnes Plangrunnlag. Reguleringsplan for Støver Øst og Støver Vest. Planområdet er det samme som delområdet B3.2 i den eksisterende planen. Gjeldende formål er bolig. Formålet med reguleringen. Tiltakshaver ønsker å planlegge for konsentrert boligbebyggelse i området B3.2. Byplankontoret har avgjort at saken ikke faller inn under forskrift om konsekvensutredning. Eiendomsforhold. Gnr. 55 brnr. 147. Areal er ca. 10.000 m2 innenfor tomtegrensen. Jernbaneverkets grunn innenfor plangrensen kommer i tillegg til dette arealet, og er ca. 2.000 m2, totalt ca. 12 dekar. Området ligger i dag som et utmarksareal i fortsettelsen av B19 i Støver Øst-utbyggingen. Oppstartsmøte. Oppstartsmøte med Byplankontoret ble avholdt 29.03.2011. I oppstartsmøte ble det klargjort fra kommunens side at saken ikke faller inn under forskrift om konsekvensutredning.
2 Det ble fremmet ønske om parallellbehandling av reguleringsplan og byggesak. VARSLINGSPROSESS. Varsling. Varsling om oppstart av arbeider med detaljreguleringsplan ble annonsert i Avisa Nordland 06.05.2011. Varslingslister er mottatt fra Byplankontoret. Kartutsnitt med plangrense er avklart med plankontoret før annonsering. Det ble også varslet om igangsetting av utbyggingsavtale mellom Støver Utleie AS og Bodø kommune. Kopi av annonse og varslingsbrev m/kartutsnitt er vedlagt som del av planmaterialet. Innspill etter varslingen. Det er mottatt følgende innspill : Offentlig myndigheter mv. - Nordland Fylkeskommune, Plan og miljø - Nordland Fylkeskommune, Kulturminner i Nordland - Norges vassdrags- og energidirektorat - Jernbaneverket - Statens Vegvesen - Bodø kirkelige fellesråd Grunneiere og naboer : - ingen innspill på varslingen Innspillene er kommentert fra tiltakshaver i det følgende avsnitt. Kopi av alle innspill er vedlagt som del av planmaterialet. Kommentarer til innspill. Vedlegg 1. Navn : Nordland Fylkeskommune, Plan og miljø Dato : 30.05.2011 Planfaglig innspill som peker på uttalte fylkeskommunale mål for arealpolitikk, tilrettelegging for alle grupper, estetiske forhold og tilrettelegging for medvirkning i planprosessen. Kommentar : Når det gjelder fylkets overordnede mål for arealpolitikken i perioden, så antas disse å være knyttet opp mot hovedplanen som B3.2 er en del av. Når det gjelder tilrettelegging for alle grupper, og at hensynet til barn og unges behov ivaretas i planen, så anses dette oppfylt. Det er gjort tiltak for lett tilgjengelighet gjennom området, og det er sikre lekearealer godt beskyttet fra trafikk. Når det gjelder tilgjengelighet og tilrettelegging for alle grupper, er dette ivaretatt ved oppfølging av aktuelle forskriftskrav til stigningsforhold, heisløsninger etc. Det er gjennomført nabomøte med tanke på direkte medvirkning i planprosessen.
3 Naturmangfold og estetiske hensyn kan til stor grad vurderes samlet for planområdet. Utforming av byggene, rommene mellom byggene og den tilknyttede naturgitte situasjonen er prøvd å skulle utfylle og ta hensyn til hverandre. Det er ønsket å opprettholde den eksisterende terrengformasjonen i størst mulig grad, og det er mulig å bevare eksist. vegetasjon i områdets yttersoner. Dette medfører en tilnærming av bebyggelsen mot terreng uten store masseinngrep. Prosjektet vil bli vurdert energimessig ut fra ett vannbårent oppvarmingssystem. Det er rimelig å tenke seg at energikilden vil bli basert på en type varmepumpeløsning. Vedlegg 2. Navn : Nordland Fylkeskommune, Kulturminner i Nordland Dato : 08.06.2011 Bemerker hensynet til kulturminner, men ser ikke at planeområdet er i konflikt med verneverdige kulturminner. Har ellers ingen merknader. Vedlegg 3. Navn : Norges vassdrags- og energidirektorat. Dato : 06.06.2011 Påpeker hensynet til bekk/lita elv som renner igjennom planområdet. Viser ellers til at det for området er grunn til å vurdere fare for kvikkleireskred nærmere. Kommentar : Den aktuelle bekken går et stykke utenfor det aktuelle planområdet, og er derfor ikke vurdert i plansammenhengen. Vedr. vurdering av fare for kvikkleireskred er dette sikret i planbestemmelsene under 5 Rekkefølgebestemmelser, pkt 5.4 Grunnforhold. Vedlegg 4. Navn : Jernbaneverket Dato : 19.05.2011 Påpeker behov for sikringsgjerde/støyskjerm mot jernbanen. Henviser til 30-meters grensen som gjeldende, med har som foreløpig svar sagt at boliger kan tillates ned mot 20 meter fra jernbanesporets midtlinje. Carporter, parkering og lekearealer kan legges nærmere forutsatt nødvendig skjerming. Påpeker også behov for planfri kryssing, og at kostnader må forutsettes dekket av utbygger/tiltakshaver. Kommentar : Planen legger en byggegrense på 22 meter fram til nærmeste del av boligbebyggelsen. Planlagt bebyggelse er utført med frittliggende svalganger, og selve husveggen vil derfor bli liggende i avstand fra 26,5 til 28,5 meter fra senterlinje jernbanespor. Dette vurderes derfor å være akseptabel løsning. Garsjer/carporter og boder ligger med rygg opp mot tomtegrense, og med bakveggen som en del av skjermingskonstruksjonen. Sikringsgjerde og støyskjerm kombineres da i samme konstruksjon, og blir som en naturlig del av bebyggelsen mot jernbanesporet.
4 Den finansielle situasjonen vedr. planfri kryssing diskuteres ikke i planbeskrivelsen, da dette anses som egne forhandlinger tilknyttet utbyggersiden. Vedlegg 5. Navn : Statens vegvesen Dato : 12.05.2011 Statens vegvesen har ingen særskilte merknader til planarbeidet da området ikke står i direkte forbindelse med riks- eller fylkesvegnettet. Vedlegg 6. Navn : Bodø kirkelige fellesråd Dato : 20.05.2011 Bodø kirkelige fellesråd har ingen merknader til planarbeidet. Undervegsmøte. Det er blitt avholdt Undervegsmøte med Byplankontoret 29.11.2011. Tiltakshaver fremla foreløpige skisser til bebyggelsestruktur for planområdet. Bebyggelse er løst med relativt korte, selvstendige lavblokker forbundet med svalganger. Svalgangskonstruksjonene er flyttet ut fra vegglivet for å unngå gangtrafikk tett inn på vindusrekkene. To og to blokker er forbundet med trappe-/heishus. Tiltakshaver fremla foreløpige beregninger for uteoppholdsarealer og parkeringsbehov basert på forskrift om parkeringsvedtekter for Bodø kommune. Det ble også fremlagt en foreløpig BYA-beregning for planområdet på 30-35%. Det legges opp til en felles søppelhåndtering med nabobebyggelsen i B19.2 Møtet konkluderte med at det var grunnlag for videreføring av det fremlagte planmaterialet. Nabomøte. Det er blitt avholdt møte med de nærmeste naboene til planområdet 12.01.2012. Innkalling ble gjort i h.h. til naboliste som også ble benyttet ved varsling av planarbeidet. Tiltakshaver orienterte om den planlagte utbyggingen, og redegjorde for tenkt plassering av bebyggelse, parkering/garasjeanlegg, lekeplasser/utearealer, og om antall enheter. Følgende punkter ble belyst : Byggehøyder - 3 etasjer i forkant og 4 etasjer i bakre rekke Søpperhåndtering, nye kontra eksist. bygg - samordningsløsning med B19.2 blir vurdert Beplantning - vil bli vurdert av utbygger Fremdrift og byggestart - planlagt oppstart i løpet av 2013 Ønskes bredere engasjement og deltakelse i velforeningsarbeid fra utbygger - tas til etterretning Adkomst til boligene
5 - vil bli via Martha Støvers vei Alternativ adkomst til boligene mellom jernbanen og B15-B19 - anses av utbygger som et vanskelig og ikke realistisk trasevalg Avstand fra bebyggelse til jernbane, og spørsmål om skjerming - anslått avstand 20-30 meter, skjerming skal bygges Fasader i likhet med tidligere Støverutbygging (Innerdammen etc.) ønskes - endelig fasader ikke fastlagt, men antas å måtte tilpasses eksit. bebyggelse Vil det bli kvelds- og helgearbeid under byggeprosessen - dette er vanskelig å styre utover det som ikke er lovligpålagt Tiltakshaver tar de aktuelle kommentarer til etterretning, og har fulgt opp det som anses som realistisk i forhold til planprosessen. PLANPROSESS. Beskrivelse av planforslaget. Hoveddisposisjon. Området tenkes utbygget med to husrekker, en på den fremre del av tomta, BB1, og en på den bakre delen, BB2 og BB3. I tillegg etableres det et eget garasje-/carportanlegg og sportsboder mellom bakre husrekke og jernbanen. Hver av de to husrekkene består av relativt korte lavblokker. Disse er sammenknyttet med svalganger og trappe-/ heishus. Det er også plassert parkeringsarealene på kjellerplan under deler av bebyggelsen. Gjesteparkeringen er organisert utvendig på markplan. Fremre husrekke består av 2 stk lavblokker i tre etasjer med totalt 24 leiligheter. Bakre rekker består av 4 stk lavblokker med fire etasjer, og med totalt 56 leiligheter. Hele planen inneholder 80 boligenheter, 40 stk 3-roms av 59 m2 og 40 stk 4-roms a 77 m2. Adkomst. Kjøreadkomsten er lagt inn på området fra Vei B2 (Martha Støvers vei) via regulert adkomst øst for B19.2. Det er også lagt ut en gjesteparkeringsadkomst i fortsettelsen av Vei B2. Fra denne parkeringen kommer enn direkte inn i området via gang-/sykkelveg. Fra kjøreadkomsten kan en komme rett ned til parkeringsgarasjen med trapp og heis opp til leilighetene. Det er lagt kjøreadkomst på innsiden av den bakre blokkrekka. Her er det også et carport- og bodanlegg langs skjermveggen mot jernbanen, samt gjesteparkering. Alle kjørearealer inne i planområdet er tenkt som gatetun hvor det tillates blandet trafikk, beplantning og ulike aktivitetssoner. Tanken med dette er at kjøretrafikken må underordne seg de myke trafikantene, dvs. beboerne i området. Dette medvirker til senket hastighet, og en tryggere trafikksituasjon, samtidig som veiarealene får en multifunksjonell bruk, og blir en integrert del av området. Opplevelsesmessig vil en slik funksjonblanding medvirke til vitalisering av rommet mellom de bakre byggene og garasje/skjermingsveggen mot jernbanen. Det er vert å merke seg at dette er et solbelyst areal på ettermiddagstid i store deler av året, jmf vedlagte soldiagram.
6 Adkomst og bevegelesmessig er det lagt opp til gang- og sykkelveger mellom byggene inne på området. Hovedtraseen går mellom fremre og bakre rekke, og knytter sammen bebyggelsen med tverrforbindelser i nord-sydretning. Sykkelparkeringen er også knyttet opp til disse adkomstårene. Parkering og garasjeanlegg. Det er lagt opp til 1,5 bileoppstillingsplasser pr. leilighet. Det er tatt utgangspunkt i Forskrift om parkeringsvedtekter for Bodø, sone C. Fordelingen mellom gjesteparkering og beboerparkering er 20/80, og det er av satt av 5% av plassene til hc-parkering. All beboerparkering er i fellesanlegg enten i P-kjeller eller som garasje/carportanlegg. Gjesteparkering er organisert på markplan. Sykkerparkeringen er basert på 2 sykler pr. leilighet, dette vil si 160 sykkelplasser. Disse er fordelt rundt i anlegget med kort vei fra inngangene. Det er foreslått at det på de tre nærmeste feltene mot adkomstområdet skal kunne avsettes gjesteplasser for sykler. Uteoppholdsarealer. Det er foreslått avsatt 35 m2 uteoppholdsareal pr. boligenhet. Dette er arealer som dekkes inn av balkonger, lekeplasser ved inngangssoner, nærlekeplasser, felles uteoppholdsareler, samt en mindre andel av gatetunarealene, jmf. vedlagte MUA-beregning. Uteoppholdsarealene ligger plassert i ulike sammenhenger, og skal også tjene som sosiale møtepunkter for beboerne. Det er lagt tre lekeområder tett opp til trapp- og heishusene. Her vil lekearealet for de minste barna, - som er avhengig av voksenoppsyn, være lokalisert ved et sosialt treffpunkt. Dette formidler og forsterker kontakten mellom beboerne i området. Disse plasseringene er også med på å understreke rommet mellom byggene, og bryter med lengdevirkningen av bebyggelsen, jmf. vedlagte 3D-illustrasjoner. Nærlekarealer og områder for felles aktiviteter er lagt i tre mer eller mindre sammenknyttede fellesarealer, (FA1-3 i planen). Arealene ligger sydvendt, og vil ha sol på større eller mindre deler av områdene igjennom hele dagen, jmf. vedlagte soldiagram. Uteopphold- og aktivitetsarealer tilknyttet gatetundelen, vil hovedsakelig være knyttet til området innenfor bakre rekke. Som tidligere nevnt er dette også et solbelyst areal på ettermiddagstid. Møblering av disse arealene vil være gjenstand for ytterligere detaljering tilknyttet byggemeldingen for prosjektet. Utnyttelsesgrad. Det er gjort en beregningsskisse på BYA, jmf. vedlegg. Her er det brukt planområdets tomteareal eksklusive tomtearealet tilhørende JBV. Som grunnlag for BYA-arealet er det benyttet de samlede arealene for bygningskroppene inklusive balkonger, svalganger og trappe-/heisrealer samt arealer for den utvendige markparkering og garasjebygg/boder. Dette er markert og synliggjort på vedlegget. Dette gir en BYA=35%, noe som anses å være innenfor det som kan vurderes som en normalsituasjon i Støver Øst-området.
7 Slik området ligger nær opp mot store uberørte friarealer i nord og øst, synes det uproblematisk å kunne forsvare en BYA på 35%. Anlegget vil oppleves som et romslig og godt terrengtilpasset prosjekt. Det vises her til de vedlagte perspektivillustrasjonene. Estetikk og utforming. Prosjektet bygges opp rundt prefabrikkerte bygningsvolumer. Disse er typiske trekonstruksjoner basert på bindingsverk og bjelke/sperreløsninger i gulv og tak. Modulene leveres med ferdige gulv/himlingskonstruksjoner, og får et dobbelt etasjeskille bestående av isolert himlingsbjelkelag fra underliggende modul og isolert gulvbjelkelag i overliggende modul. Dette skaper stabile konstruksjoner med særlig god lydisolasjon mellom leilighetene. Bygningsvolumenes formuttrykk er basert på panelarkitektur. Fasadematerialene vil veksle mellom planelte og platekledde flater med et helhetlig farge- og formmessig uttrykk. På heisog trappehus kan det benyttes lettklinker-materiale i pusset og malt utførelse. Det legges stor vekt på et enhetlig arkitektonisk uttrykk. Det er foretatt en rytmisk oppdeling av bygningsvolumene i mindre enheter som størrelsesmessig gir god tilpassing til eksisterende bebyggelse. Det vises for øvrig til vedlagte 3D-illustrasjoner. Forhold for barn. Det er vektlagt en trafikksikker plassering av leke- og oppholdsarealer i planområdet. Arealene er delt i ulike soner for å kunne skille på ulike bruksmåter og på ulike brukergrupper. Dette spenner fra sandlek i et beskyttet nærområde tilknyttet trappehusene mellom byggene, og til utfordrende aktiviteter med rullebrett og street-basket i gatetunet. I ytterkant av planområdet mot øst og syd finnes det større arealer definert som Felles uteoppholdsarealer i planen. Her kan det legges til rette for ulike lekeaktiviter. Samhandlingssoner for barn, ungdom og voksne tenkes langs gang- og sykkelveiene der hvor de tangerer trappehus og kommunikasjonspunktene i anlegget. Her skapes det lett naturlige treffpunkter for alle aldersgrupper. Universell utforming. Alle leiligheter har tilgjengelighet via heisløsning. Dette gjelder også fra parkeringskjeller. Det tilrettelegges også slik at det er mulig å komme ut på ulike terrengnivåer fra heis/trappehusene. Dette gir full tilgjengelighet over hele området, og til alle uteoppholdsarealene. Leilighetene utformes med livsløpsstandard. Kommunaltekniske forhold mv. Det er avsatt to områder for renovasjon, på illustrasjonsplanen er disse benevnt som Miljøstasjon. Miljøstasjonene er plassert i henhold til en trinnvise utbygging. Den ene stasjonen er plassert i tilknytning til naboområdet B19.2 som en fellesløsning. Den andre miljøstasjonen ligger innerst på området. Miljøstasjonene er tenkt som et nedsenkbart containersystem, f.eks. Subvil eller tilsv. Risiko og sårbarhet. Det er utført en ROS-analyse basert på en standard sjekkliste, jmf. vedlegg ROS-analyse.
8 ROS-analysen avdekker ikke forhold som skal være til hinder for gjennomføring av tiltaket i reguleringsplanen. Det er knyttet kommentarer til to forhold i analysen, kvikkleirerisiko og usikkerhet rundt radonforekomst. Begge disse temaer vil bli underlagt vurdering og blir ivaretatt i forbindelse med byggesaken. INFRASTRUKTUR. Trafikk. Planområdet ligger som siste utbyggingsfelt tilknyttet Vei B2 (Martha Støvers vei) på Støver Øst. Det betyr at den adkomst- og tilgjengelighetsmessige situasjonen er tilsvarende som for all bebyggelsen langs Vei B2, for eksempel direkte sammenlignbart med B15 og B19. Planområdet vil for fotgjengere og syklende få en enklere tilgjengelighet ned mot hovedveg og busstopp når gang-/sykkelvegen opparbeides på sydøstsiden av planområdet (G/S11 i eksist. plankart). Denne er imidlertid knyttet opp mot reguleringen av B5-området, da gang/sykkelveien ligger innenfor dette planområdet. Skole. I skolekretsen som omfattes av Støver Øst ligger Støver skole som nærmeste aktuelle skole for barnetrinnet. Skolen ligger i gangavstand fra planområdet. Barnehage. Det er stort tilbud av både private og offentlige barnehager innenfor rimelig avstand fra planområdet. Innenfor gangavstand, og som nærmeste nabo til Støver skole, ligger Innstranden barnehage. Det oppgis å være full barnehagedekning i Bodø kommune. Forretning, nærservice. Nødvendig nærservice for planområdet anses dekket innenfor eksisterende dagligvaretilbud i nabolaget med Kiwi Mørkved som det antatt nærmeste, og i gangavstand. Øvre tilbud som post, bank, lege, treningstudio etc. finnes ved Mørkved bydelssenter som ligger innenfor rimelig sykkel-avstand fra planområdet. Vann, avløp, vei. Eksisterende kommunal infrastruktur ligger fremført til Støver Øst-området, og ny utbygging innen planområdet anses ikke medføre endrede forhold. Energikilder. En ønsker å etablere varmepumpeløsninger som energigiver for oppvarming av bebyggelsen. Det vil bli benyttet et vannbårent system med gulvvarme. Varmepumpeanlegget vil imidlertid bli opparbeidet som et eget infrastrukturelement tilknyttet det aktuelle planområdet. PLANDOKUMENTER. Oversikt over leverte plandokumenter. Planbeskrivelse : - oppstartprosess, varslingsprosess, planprosess, infrastruktur, plandokumenter - oversiktskart Varsling :
9 - varsel om oppstart, Avisa Nordland 06.05.2011 - varslingsbrev til naboer, myndigheter og andre spesielt berørte - kart over planområdet som vedlegg til varslingsbrev - innspill etter varsling, vedlegg 1-6 ROS-analyse : - skjema Natur- og miljøforhold - skjema Virksomhetsbasert sårbarhet - skjema Infrastruktur Detaljreguleringsplan : - plankart 1:1000, datert 29.02.2012, (pdf og SOSI) - reguleringsbestemmelser, datert 29.02.2012 - beregning BYA - beregning MUA - soldiagram Illustrasjonsmateriale - illustrasjonsplan 1:500 - tomtesnitt med ny bebyggelse - fasadeoppriss - 3D illustrasjoner