SOGNDAL KOMMUNE Reguleringsplan for Nedrehagen Planomtale Foto av planområdet. Henta frå Arkeologisk rapport, UiB Reguleringsplan Nedrehagen, Plan-id: 1420-2013003. Arkivsaksnr. 13/131 Dato: 27.2.2014, oppdatert 25.6.2014
1. Samandrag Planen vert fremja av Sjølyst Utvikling AS. Området er regulert for å kunne oppføre eit kjøpesenter og nokre bustadar, men grunneigar ynskjer ikkje lenger å bygge eit slikt senter. Føremålet med planen er å bygge omlag 90 hyblar, 13 tomannsbustadar, eit felt kor det kan verte båe hyblar (ca 90 stk) og/eller vanlege bustadblokkar og til sist eit bustadfelt som ikkje er detaljregulert. Dei viktigaste verknadene av planen vert eit større utbod av hyblar og bustadar. Avkøyringar frå Fv. 212 er uproblematiske grunna gode siktforhold og lave trafikktal på fylkesvegen. Det er gjort ei førstudie av geotekniske tilhøve med prøveboringar og ein ingeniørgeolog har synfara området for å vurdere ras-/skredfare og overvatn. Alle konkluderer med at området kan byggast ut. 2. Planprosess Oppstartsmøte I desember 2012 vart det halde eit møte mellom grunneigar og planleggarar frå kommunen. Grunneigar hadde med ei skisse til utbygging, og motteke nokre merknadar frå kommunen. Januar 2013 sende grunneigar eit skriv med avklaringspunkt, kort omtale av området og gjeldande plangrunnlag, reviderte skisser og snitt. Kommunen si tilbakemelding på dette kom i brev av 4. februar. 2013. Det har vore samtalar med kommunen om løysingar gjennom heile 2013. Melding om oppstart, utsending og fristar Oppstart planarbeid og forhandling av utbyggingsavtale vart varsla i Sogn Avis og på kommunen si heimeside den 14. februar 2013. Brev til grunneigarar, naboar og offentlege høyringsinstansar/ organisasjonar vart sendt ut 12. februar 2013. Frist for merknadar var 15. mars 2013. Fire innspel kom inn. Utbyggingsskisse som følgde varslingsmaterialet 3. Tilhøve til andre planar Området er sett av til bustader med høg utnytting i nyleg vedteken arealdel til kommuneplanen. Gjeldande reguleringsplan, som også tillét bustadar, var truleg utarbeida i tråd med dåverande Reguleringsplan for Nedrehagen, Sogndal 2
kommuneplan, der «Erverv» var viktigast. Ein detaljreguleringsplan for bustadar og hyblar vil difor være i tråd med ny kommuneplan. Gjeldande reguleringsplanar for området og reguleringsplanar som eventuelt heilt eller delvis skal erstattast Planområdet inngår i reguleringsplan for «Nedrehagen Kvåle bru», vedteke 11.12.08. Detaljeringsnivået i den planen gjer at den er å rekne som ein områdeplan etter ny plan- og bygningslov. Det skal nå utarbeidast ein detaljreguleringsplan for felt K1 og del av offentlig veg (fylkesveg 212). Felt K1 er sett av til kombinerte føremål (forretning/bevertning/offentlege føremål/spesialområde parkering), og kor det innanfor deler av feltet (sone 2 og 3) er tillate felles leike- og opphaldsareal og bustadar. Kommunale vedtektar, til dømes parkeringsvedtektar Gjeldande regulering krev 2 parkeringsplassar for bustadar på over 80 m2 og 1,5 for bustadar mellom 40 og 80 m2. For hyblane set kommunen krav om 0,5 plassar per hybel. Det er no vedteke nye parkeringsvedtekter, som vert lagt til grunn. Planarbeid i gang i nærleiken og som kan ha innverknad på saka Felt K3 er nyleg vedteke til studentbustadar. Dei ynskjer å byggja ganske høgt, men ligg nord for planområdet, så soltilhøva vert ikkje påverka. All tilkomst til det prosjektet vil skje frå eksisterande køyrevegar. Alle eigedomar i planområdet skal takast med (eventuelt liste opp i vedlegg) Utbyggingsområdet er eigedomane 64/387 og 64/386. For gjennomføring av planen vil det også vera aktuelt med små inngrep på 64/374 og eigedomen riksvegen ligg på. Dette gjeld opparbeiding av breidde ønskt av kommunen, avkøyringar og gang-/sykkelveg. 4. Omtale av planområdet Lokalisering i kommunen Planområdet ligg i sentrumsranda av Sogndal, det er kort avstand til Høgskulen. Det er gode høve for å gå og sykle til resten av bygda. Eksisterande busetnad og historikk Det står eit bustadhus og ei lita løe inne på planområdet. Begge skal behaldast. På andre sida av fylkesvegen (i vest) ligg to bustadar. Attmed planområdets austgrense ligg eit etablert bustadområde og ein del nye hyblar. Tilhøvet til desse husa må ivaretakast i planframlegget. Nabobebyggelse aust for planområdet: parkeringsplass, nye hyblar og fire einebustader Reguleringsplan for Nedrehagen, Sogndal 3
Veg- og trafikktilhøve, inkl. kollektivtransport og parkeringsstader Planområdet grenser inn mot Riksveg 5 (i nord) og Fylkesveg 212 (i øst). På Riksveg 5 passerer 3100 bilar i døgnet (ÅDT) medan det på Fylkesveg 212 er 350 bilar i døgnet. Avkøyring til området vert frå Fv 212. All parkering prosjektet krev vert innafor planområdet. I Sogndal er det ein busstasjon, og det ligg busstopp på båe sider av riksvegen i tilknyting til planområdet. Fylkesveg 212 sett ned mot Riksveg 5 Terreng, landskap, vegetasjon Tomta fell mot nord/nordaust. Frå slakt til svært bratt. Det er i hovudsak den slake delen som vert foreslått bygd. Tomta er stort sett fri for vegetasjon. I dei brattaste delane i syd står ein del tre. Vegetasjonen påverkar ikkje utforminga av planområdet. Soltilhøva er brukbare, og det er flott utsyn nedover mot sentrum og fjorden. Grønstruktur/friområde, areal til leik Planområdet ligg ved foten av Stedjeåsen, der det er turstiar. Område for nærleik og opphald må etablerast innafor planområdet. Det er idrettsplassar på nordsida av Sogndalselva. Grunntilhøve, mogeleg ureining og radon Det er utført geotekniske forundersøkingar. Norconsult vurderer det slik at den utbygginga som er vist i reguleringsplanen kan gjennomførast. Men det kan bli behov for visse moderate tiltak som nemnt i det følgjande: Byggegrunnen i utbyggingsområdet er tilfredsstillande med tanke på områdestabilitet. Lokal stabilitet, bereevne og setningstilhøve kan medføre behov for masseutskifting og restriksjonar på skråningsvinklar og skråningshøgder. Behovet for avskjerande terrenggrøfter ved toppen av lausmasseskråninga sør for utbyggingsområdet må vurderast nærare under detaljprosjekteringa. Overflatevatn og grunnvassig i foten av skråninga sør for utbyggingsområdet vil venteleg medføre behov for erosjonssikring og bortleiing av vatnet. Dei nødvendige tiltaka kan gjennomførast utan å redusere tryggleiken. Dette gjeld både i anleggsområdet på kort sikt og i utbyggingsområda på lang sikt. Det er ikkje grunn til å tru at grunnen er forureina eller at det er radon i området. Reguleringsplan for Nedrehagen, Sogndal 4
Negative miljøpåverknader (støy, støv, elektromagnetisk stråling m.m.) Planområdet ligg litt høgare enn Riksveg 5. Trafikkstøyen kjem derfor uhindra inn i området. Det er utarbeidd ei støyutgreiing som konkluderer med at uteareal bør skjermast for å få akseptable nivå. Det er ikkje andre forureiningskjelder i nærleiken. Natur og kultur/eventuelle verneinteresser Planområdet inneheld ikkje spesielle natur- eller kulturverdiar, jamfør fylkesatlas.no. Verken huset eller løa er gamle, og det er ikkje spesiell vegetasjon der. Det er gjort ei kulturminneregistrering for området i 2007 av Universitetet i Bergen. Det vart ikkje gjort funn som hindrar ei utbygging av området. 5. Skildring av planframlegget Hovudgrep i planen Det vert planlagt 5 byggjeområde: eit med hyblar eller bustadblokkar (BB2), eit for anten hyblar eller bustadblokkar (BB1), eit for bustadblokkar (BB3)(der det står eksisterande bygg), eit for tomannsbustader (BKS) og ei lita garasjetomt (BF). Frå den første avkøyringa (KV) kjem ein til eksisterande bygg (BB3), hyblar/bustadblokkar (BB2) med parkering (P1) og hyblar/bustadblokkområdet (BB1). (GT) vert opparbeida som gatetun etter innkjøringa til (P1) og det vert opparbeida ein snuhammar i enden av (GT). Frå andre avkøyringa (KV2) kjem ein inn i eit område med tomannsbustadar (BKS) samt ein stikkveg til parkeringsplass (P2) for hyblane. Tomannsbustadane ligg på kvar si side av vegen (KV2), med 1. og underetasje nedanfor vegen og under- og 1. etasje på oversida av vegen. Inst i vegen er ei lita leikeplass (L1) og ein snuplass. Fylkesvegen vert utvida (V), og det vert etablert gang-/sykkelveg (GS) langs heile prosjektet opp til siste avkøyringa. Store delar av planområdet vil verte liggjande som grøntareal (G). Til sist vert det regulert ein liten tilleggseigedom til ein av grannane slik at han kan byggja ein garasje der (BF). Kommuneplanen stiller krav til uteopphaldsareal, både private og felles uteområde. Illustrasjonsplanen syner 180 hyblar (BB1 og BB2), 12 tomannsbustader (BKS) og eit blokkfelt (BB3). Blokkfeltet (BB3) er halde utanfor; dei må ordne krav til båe parkering og uteopphaldsareal på eige område. Krav Antal Løysing Privat Felles Tomannsbustad 12 (BKS) 150 m2 privat Hagar 12x140 m2 Balkongar 13x10 m2 1680 m2 130 m2 50 m2 felles Leikeplass 100 m2 (L1) 100 m2 Fleire enn 4 bueiningar: 7 m2 180 BB1 BB2 560 m2 460 m2 Reguleringsplan for Nedrehagen, Sogndal 5
privat/ 30 m2 felles Felles leike- 2100 m2 /uteopphaldsareal (L2) Sum krav Sum på illustrasjonsplan 2830 m2 2200 m2 I kommuneplanen er det ikkje eige krav for hyblar. Vi legg til grunn at hyblar treng mindre uteareal enn vanlege bustader. Døme på dette er nyleg vedteke plan for hyblar på naboeigedomen. Der vart det krevja 400 m2 uteopphaldsareal + leikeplass. Det er kort veg til store idrettsanlegg og grøntareal. For parkering er det også stilt krav i kommuneplanen. I prosjektet er det slik at BB3 må løyse si parkering innafor området. Illustrasjonsplanen syner at felt BKS (tomannsbustadene) også klarar seg sjølve. Det kan ikkje opparbeidast p-plassar på BB1. For felt BB1 og BB2 gjeld følgjande. Krav Løysing B1, maks BRA 4300 m2 60 P B2, maks BRA 4326 m2 61 P For båe B1 og B2 (P1) 25 P For båe B1 og B2 (P2) 77 P I p-kjellar under B2 19 P Sum 121 P 121 P Det er mogelig å byggje fleire p-plasser i kjellarar under BB2. Vurdering av kor ein byggjar p-plassar bør gjerast i samband med detaljprosjekteringa, og etter at det endelege kravet til parkering er sett i rammeløyvet. 6. Skildring av planen (plankart og føresegner juridisk bindande) Plankartet syner dei ulike områda, med vegar, byggetomter m.m. Alle felta er detaljregulerte, med unntak av BB3, der kommunen kan stille krav til detaljert reguleringsplan før utbygging. Føresegnene skal styre resten. Det er fleire rekkjefølgeføresegner som styrer bygging av gang- /sykkelveg, krav til geoteknisk rapport, brannkrav, opparbeiding av leikeplassar og et intern gangsamband. I fellesføresegnene vert det stilt krav til situasjonsplanar, for løysing av krav til tilgjenge og universell utforming, handsaming av støy, flaum og overvatn, arkitektonisk tilpassing. Parkering skal opparbeidast etter norma i kommuneplanen, og det er krav til utbyggingsavtale. Felt BB1 har ein litt open regulering, som gjer at ein kan velje mellom hyblar eller vanlege bustadblokkar. Maksimale bygghøgder er dei same. Det er krav til ein avslutning av feltet som tek omsyn til at naboane i aust ligg nære tomtegrensa. Felt BB2 er for hybelbustadar eller bustadblokker. Maksimal %-BRA og byggehøgder er større enn for BB1, grunna at det er ein mindre tomt. Det er også sett av plass for bodar. Parkering for BB1 og BB2 vert dekt på felles parkeringsplassar på (P1) og (P2) som i ein kombinasjon med p-kjellarar under BB2 dekkjar parkeringskrava. Det kan ikkje opparbeidast p-plassar på BB1 Felt BB3 er sett av til bustader, men ikkje detaljregulert. Det er gjeve maksimal %-BRA, maksimale byggehøgder og ein generell byggegrense på 4 meter. All naudsynt parkering må løysast innafor området. Eksisterande bygg vert inntil vidare ståande. Felt BKS er for tomannsbustadar, med ein felles køyreveg mellom seg og ein lekeplass (L1). L1 ligg på same høgde som bustadane og vegen, slik at den oppfyller krav til universell utforming. Reguleringsplan for Nedrehagen, Sogndal 6
GT skal opparbeidast som gatetun etter innkjøringane til P1 og det skal etablerast en snuhammar i enden av GT. Alle bustadområda har krav i føresegnene om minste uteopphaldsareal. Krava er i tråd med kommuneplanføresegnene. Felt BF er ei lita tilleggstomt for eksisterande nabo. Ei garasje kan byggast der. Det er krav til minste storleik på leikeplassane, og krav til utstyr. Gjennom L2 skal det etablerast ein sti for bind saman alle bustadområda med gang-/sykkelvegen. Av vegane vil berre fylkesvegen med tilhøyrande gang-/sykkelveg verte offentleg. Dei to andre vegane vil eigast av dei framtidige bebuarane. Overvasshandtering skal skje etter fastlagte kommunale prinsipp. Det er frisiktsonar. Heile planområdet er på 55,1 daa. Det er disponert slik: Bustadar/hyblar, BB1 Bustadar/hyblar, BB2 Tomannsbustadar, BKS Blokk, BB3 Bustadar frittliggjande, BF Parkering, P1 Parkering, P2 Leik, L1 Leik/opphald, L2 Veg, V Gang-/sykkelveg, GS Køyreveg, KV Gatetun, GT Køyreveg, KV2 Grønstruktur, G Turdrag, TU 4,2 daa 2,2 daa 3,6 daa 4,5 daa 0,4 daa 0,8 daa 2,4 daa 0,1 daa 2,5 daa 0,2 daa 1,2 daa 0,1 daa 1,5 daa 1,1 daa 30,3 daa 0,1 daa Grunngjeving for valde løysingar Planen er i hovudsak utarbeidd som ein detaljert reguleringsplan. Det er ikkje avklart utbyggarar eller entreprenørar, så er ei avveging om kor mykje ein må og bør bestemme no, og kva som bør avklarast seinare. Ein plan skal vere tydeleg for kommunen og naboane, men den må ikkje verte så streng at den øydelegg for gode løysingar, som ein veit vil kome når detaljprosjekteringa tek til. Høgdeavgrensing er konsekvent angjeve som meter over gjennomsnittleg planert terreng. Det er betre å gjera det slik enn å angje kotehøgder ettersom det er potensial for optimalisering av veghøgder og tilsvarande hushøgder seinare. Å redusere mengda skjeringar/fyllingar og støttemurar til eit minimum er ønskeleg. For felt BB1 og BB2 er det valfridomen når det gjeld bustadar ein måte å opne for ulike entreprenørar og deira kjennskap til marknaden. For BB2 vil bustadane liggje med eins høgde på inngangsparti på begge sider av vegen. Vegen og forhagane vil vere eit viktig område for fellesskapet. Reguleringsplan for Nedrehagen, Sogndal 7
Felt BB3 har ein eigar som ønskjer å kunne utvikle området over tid, difor er det ikkje detaljregulert. 7. Verknader av planframlegget Planen legg grunnlag for å bygge i eit område som ligg brakk. Positive konsekvensar er tilbod av nye bustadar og fleire studentbustadar. Støyutgreiinga har avdekka at området er utsatt for støy frå riksvegen. Støytiltak må skje lokalt på uteareal og i fasadar i den grad det er naudsynt. Ettersom utbyggingsområdet ligg høgare enn riksvegen er det ikkje mogleg å etablere ein støyskjerm som løyser alt. Nye bygg kan nyttast som ein del av skjerminga. Det er utarbeidd ein fleire rapportar om geoteknikk og ingeniørgeologi. Dei konkluderer alle med at utbyggingsområdet er godt egna for utbygging. Det er ikkje fare for snø-/steinskred, og normalt god byggegrunn. Gitt at det ikkje vert leda overvatn til leidningsnettet frå andre område, kan Norconsult konkludera med at eksisterande leidningsnett har ein total kapasitet som vert tilstrekkelig til å handtere avrenninga frå nytt byggefelt. Ved vidare prosjektering vil fordelinga av vassmengda til dei ulike nodane verte analysert og tiltak i tråd med dei lokale prinsippa for overvasshandtering implementert. Naturmangfaldlova (nml.) skal leggast til grunn som retningsline for all offentleg forvaltning som vedkjem naturmangfaldet. Gjennom planarbeidet er det ikkje kome fram moment som det må takast omsyn til når det gjeld naturmangfaldet. Området er delvis opparbeida som eit landbruksområde. Sørlegaste delen er ei bratt skråning med vegetasjon. Den delen skal ikkje byggast ut. Det er ikkje merknader eller anna som tyder på at ein utbygging etter planen vil verte i strid med krav og omsyn etter naturmangfaldlova. Kunnskapsgrunnlaget ( 8) er henta frå fylkesatlaset. Det er ikkje funne opplysningar om nasjonalt viktige naturtypar som det må takast spesielle omsyn til i planarbeidet. Planområdet er ikkje ein del av naturområder som er verna eller er kjente vekst- eller leveområder for sjeldne, sårbare eller trua artar og samfunn. Føre-var-prinsippet ( 9) er ikkje relevant sidan området som skal byggast ut er eit tidlegare jordbruksareal. Økosystemtilnærming og samla belastning ( 10) vert ikkje vurdert nærare av same grunn. Kostnadene ved miljøverdiminking ( 11) er vurdert til ikkje å vere relevant. Miljøforsvarlege teknikkar og driftsmetodar ( 12) er vurdert til ikkje å vere relevant. Utbyggingsområdet er ikkje ein del av eit naturområde. Vurdert etter nml 8.12. 8. Konsekvensutgreiing Planforslaget er i stor grad i tråd med overordna plan, og har ikkje vesentlege konsekvensar for miljø og samfunn. Planprogram og konsekvensutgreiing vart difor ikkje kravd. 9. Innkomne merknader til melding om oppstart Skissa som følgde med varslinga var annleis enn planen som vert sendt inn. Då var det 8 hybelblokker og om lag 20 tomannsbustadar. Reguleringsplan for Nedrehagen, Sogndal 8
Fylkesmannen i Sogn og Fjordane, 15.03.13 Fylkesmannen ber om at det gjerast greie for konsekvensar for barn og unge, grønstruktur, uu, landskap/estetikk, naturmiljø og støy. Fylkesmannen meiner omlag 20 bustadar og 200 hyblar på 34 daa er god arealutnytting. Det må utarbeidast ein ROS-analyse og funn og råd frå den må følgjast opp og innarbeidast i planen. Statens vegvesen Region vest, 26.02.13 Av omsyn til trafikktryggleiken er det ønskeleg med så få tilkomstar til fylkesvegen som mogleg. Dei føreset at planen utformast med éin tilkomst, slik som vist i gjeldande plan. Norges vassdrags- og energidirektorat, 18.02.13 NGUs lausmassekart syner at lausmassane i området består av elveavsetnader. Marine avsetnader kan ligge under andre lausmassar. Det kan difor ikkje utelukkast at det er marine avsetnader og lommer med kvikkleire eller andre utstabile massar i planområdet. Geoteknisk undersøking må gjerast. NGIs kart for stein og snøskred syner at deler av planområdet kan vere skredutsett. Det bør gjerast ei vurdering av skredfaren i samanheng med planarbeidet. Det må definerast faresonegrenser i samsvar med tryggleikskrava i TEK 10. Moglege fareområde må innarbeidast i planen og vert markerte som omsynssoner og ha tilhøyrande reguleringsføresegner som sikrar akseptabel tryggleik. Sognekraft, 25.02.13 Det er naudsynt med ein eigen nettstasjon/transformator i området, då det ikkje er kapasitet for denne utbygginga i tilgrensande anlegg. Storleik er for tidleg å seie noko om. Det vert naudsynt med kabelgrøfter, og under prosjekteringa må det undersøkast om dei kan kombinerast med va-grøfter. Dei praktiserer anleggsbidrag etter NVE sine retningslinjer. Kommentar og vurdering av merknadane Fylkesmannens innspel til utgreiing og bruk av retningslinjer vert følgt. Framleggar er komme til einigheit med Statens vegvesen om 2 avkøyrsler. Det er gjennomført ei geoteknisk undersøking og vurdering av rasfare. Resultata av desse har avdekka at det ikkje er rasfare i området. Fareområder og omsynssoner treng ikkje regulerast. Reguleringsplan for Nedrehagen, Sogndal 9