Saksframlegg Sakshandsamar: Einar Nedrelo Arkiv: MTR 21/48 Arkivsaksnr.: 08/1762-32 Christian Frøyd - Søknad om oppføring av ny garasje og fasadeendring, gbnr. 21/48 -Ny handsaming. * Tilråding: Forvaltningsutvalet finn ikkje å ta merknadene frå naboane til følgje og gir i medhald av 93 i planog bygningslova løyve til oppføring av omsøkte tiltak. I medhald av 7 i plan- og bygningslova, jf. 4 p i føresegnene vert det dispansert frå 4 d i føresegnene for rivinga av den gamle garasjen. Bakgrunnen er at den gamle garasjen måtte rivast for å gi plass til ein ny noko større garasje som stettar dagen sine krav til den bruken garasjen er tiltenkt. Saka er handsama etter plan- og bygningslova av 1985. For eventuell klage på vedtaket vert vist til rett til å klaga over forvaltningsvedtak. Vedlegg: Endringssøknad av 21.08.09 med teikningar Merknader til endringssøknaden i brev av 06.09.09 og 08.09.09 Forvaltningsutvalet sak 90/09 den 05.11.09 Klage av 30.11.09 Forvaltningsutvalet sak 30/10 den 25.03.10 uttale til klagen Innhenting av opplysningar fylkesmannen sitt brev av 07.09.10 Svar på opplysningar til fylkesmannen av 05.11.10 Reguleringsplanen med reguleringsføresegner Fotodokumentasjon Bakgrunn Fylkesmannen sin oppsummering i brev av 25.11.2010 gjev bakgrunnen for saka som starta med søknad om tiltaket i 2008 og vidare handsama med endringssøknad i 2009 og klagehandsaming i 2010. Det vart gjeve byggjeløyve i sak 108/08 den 06.11.08. Denne vart ikkje påklaga. Men då bygget vart oppført våren 2009 klaga nabo, sjå brev av 30.06.09 av di bygget ikkje var oppført etter dei teikningar som låg til grunn for vedtaket i sak 108/08. Kommunen vedtok byggjestogg med brev av 28.07.09. Ny søknad vart sendt inn med teikningar slik bygget då i hovudsak var oppført. Til denne saka kom det inn ny merknad frå SFFK/Kulturavdelinga og merknad frå naboar. Vedtaket i forvaltningssak 90/09 vart så påklaga jf fylkesmannen. Teikning i søknad av 2008 og 2009 ligg ved. Opphavleg stod garasjen 1,09 m ut frå husveggen og den gjekk 4,96 m fram. Garasjen var 3,25 m brei. Det er ikkje målt høgder. Teikninga til søknaden i 2008 viser ein garasje som er trekt heilt inn til husveggen og ca 5m fram. Garasjen dekkjer såleis ikkje
heile det arealet den rivne garasjen stod på. I ny søknad av 2009 som då er samsvarande med det som var oppført våren 2009 er ny garasje trekt fram slik at den gå om lag 30 cm framom det opphavlege arealet for garasjen. Ny garasje er i begge søknadene 83 cm breiare og denne breidda er teken mot aust inn mot eigen hage. Eit skrånande tak mot vegen fører det til at bygget etter 2009 teikninga får ei noko høgare avslutning ut mot vegen, om lag 20 cm målt på teikning. Situasjonen er nærare forklart i brev av 21.08.09 frå arkitektkontoret 4B. I reguleringsplanen er garasjen vist som spesialområde PBL 25, 1 nr. 6 - Bevaring bustader med tilhøyrande anlegg. På reguleringskartet er garasjen teikna inn slik den no er bygd heilt fram til vegen. Arealføremålet i kartet og reguleringsføresegnene må ein sjå i samanheng. Det er reguleringsføresegnene som styrer korleis eigar kan utnytta eigedomen innafor reguleringsføremålet. Fylkesmannen har difor oppheva vedtaket i Forvaltningsutvalet sak 90/09 i møte 05.11.2009 med tilvising til at tiltaket ikkje er i samsvar med føresegnene i reguleringsplanen for Elvebakken hovudsakleg av di vilkår for dispensasjon ikkje er handsama. I denne saka er bygning fjerna i strid med føresegnene 4 d utan at dette var spesifisert i søknaden om løyve av 23.06.08. Oppføring av ny bygning skulle då vore handsama anten ved ny/endring av reguleringsplanen eller som dispensasjon etter føresegnene 4 p. Det er og spørsmål om plassering av garasjen i høve til eigedomsgrensene. Dette var utmålt med partane til stades i 2009 jf e- post frå oppmålingsavdelinga av 21.01.2011. Garasjen ligg etter det inne på søkjar sin eigedom gnr. 21/48, det er ca 5 cm til eigedomsgrensa. Garasje kan oppførast i eigedomsgrensa jf PBL 84j. Saka skal handsamast som nytt tiltak då fylkesmannen har oppheva kommunen sitt vedtak i sak 90/09, 05.11.2009. Saka skal og handsamast etter plan- og bygningslova av 1985. Nytt vedtak i forvaltningsutvalet gjev rett til ny klage til fylkesmannen. Saka har vorte liggande i administrasjonen på grunn av feil. Dette er svært beklageleg overfor partane i saka då saka har gått over lang tid. Oversyn utviklinga i saka: Søknad av 23.06.08 med nabovarsel Merknad frå naboar av 03.07.08 og 06.07.08 Krav om uttale frå SFFK/Kulturavdelinga jf reguleringsbestemmelsene28.08.08 Uttale til merknader frå Arkitektkontoret 4B av 19.09.08 Forvaltningsutvalet sak 108/08 den 06.11.08 Klage 01.07.09 Byggjestopp brev 28.07.09 Uttale til byggjestopp frå Arkitektkontoret 4B av 21.08.08 Brev til SFFK/Kulturavdelinga frå Arkitektkontoret 4B av 21.08.08 Brev frå to som klagar av 18.08.09 og 06.09.09 og 08.09.09 Uttale frå SFFK/Kulturavdelinga 09.10.09 Nytt nabovarsel 12.10.09 Forvaltningsutvalet sak 90/09 den 05.11.09 Klage av 30.11.09 Forvaltningsutvalet sak 30/10 den 25.03.10 uttale til klagen Innhenting av opplysningar fylkesmannen sitt brev av 07.09.10 Svar på opplysningar til fylkesmannen av 05.11.10
Fylkesmannen sitt vedtak av 23.11.10 Vurdering Fylkesmannen si oppheving er grunngjeve med at tiltaket ikkje er i samsvar med føresegnene i reguleringsplanen for Elvebakken. Det kan ikkje gjevast løyve til tiltak i strid med reguleringsplanen, utan at vilkåra for dispensasjon er oppfylt, jf. planføresegnene 4 bokstav p. Sogndal kommune har godkjent garasjebygget etter opphavleg søknad i 2008. Her hadde ansvarshavande kryssa for at dispensasjonsøknader ikkje var relevant. I handsaminga av byggjesaka skulle dette vore teke opp. Ivaretaking av miljøet i eit særmerkt område gjennom reguleringsføresegner er utfordrande då dei som bur her og vil ha del i den utvikling av standard og kvalitet som elles gjeld i samfunnet. Denne situasjonen er det 2 i føresegnene peikar på. Unnateke for mindre endringar vil tiltak fort vera så omfattande at dei kjem i strid med 4 d om riving og 4 e om tilpassing. 4 p skal fange opp dei tilfelle som tross strid med desse føresegner kan godtakast. I høve til føresegnene 4 b, krav om at Kulturavdelinga skal gje uttale og til 4 e om tilpassing av bygg/tilbygg må kommunen støtta seg på den faglege vurdering som ligg i dei to uttaler Kulturavdeling har kome med i saka. Uttalen frå 2009 er gjeve til endringssøknaden etter synfaring. Garasjen var då oppført slik at dei har hatt høve til konkret å vurdera situasjonen. Fylkeskommunen opprettheld at dei ikkje har vesentlege merknader til tiltaket. Kommunen sin eigen vurdering har ikkje vore uttala direkte i saka, men ligg i dei generelle føringane i 2 i planen om at --- samstundes som det blir plass til, fortetting, modernisering og endra samfunnskrav med omsyn på bustad og miljø., slik kommunen har peika på i svarbrevet til fylkesmannen av 05.11.2010. Vurderinga no er om det låg føre særlege grunnar for å tillate riving av den gamle garasjen og gje løyve til oppattbygging i samsvar med ny søknad av 2009. Spørsmålet vert om det tidlegare garasjebygget kunne tilpassast på ein betre måte til omgjevnadene gjennom å vøla på bygget og ikkje rive det. Vedlagde fotodokumentasjon viser situasjonen. Garasjen er kort og smal og er ikkje ein god løysing for bruk av dagens bilar. Utviklinga fører og med seg trong for større areal knytt til bustader. For bygga i området vil det ofte vera mest tenleg å byggja i tilknyting til garasje/uthus slik at ikkje opphavleg husform vert endre i større grad. Vegg som vendar mot nabo er pussa med mørtel slik og husfasaden som vender denne vegen er. Kulturavdelinga peikar på at bordkledning, som vil vera i samsvar med utsjånad frå den tidlegare garasjen vil gje ein lettare form. Handsaminga no må og ta for seg dei merknader naboane hadde til søknaden om endring i 2009. Merknadane frå Anna Jensen, brev av 06.09.09: Redusert utsikt mot vest pga høgd Kommentar: Det er om lag 10 m frå garasjen mot aust til tomtegrensa til Jensen. Avstanden er så stor at garasjen ikkje kan ha vesentleg verknad for lys og utsikt. Glas i loftsetasje. Kommentar, det er om lag 2 m til eigedomsgrensa mot aust, det er fleire glas i huset som vendar denne vegen. For utnytting av bygget slik husforma er no må det kunne tillatast lys inn og på tredje høgda. Overbygg kjellartrapp mot nord
Kommentar: Kjellartrappa er vist på reguleringskartet, ei låg overbygging kan ikkje vera sjenerande for nabo. Glas i dør i garasje, branntryggleik. Kommentar: Dør vendar inn mot eigen hage og avstand til grense er om lag 10 m. Merknadene frå Synneva Offerdal i brev frå 30.06.09, 18.08.09 og 08.09.09, samanfatta: Kulturhistorisk verdi av området. Kommentar: Det er høve til dispensasjon og Kulturavdelinga har få merknader til tiltaket. Høgd på garasjen skjemmande og reduserar lystilhøve, utviding i 5 retningar. Kommentar: Garasjen er i hovudsak forlenga innover mot eige hus, forlenginga framover til tilkomstvegen er om lag 30 cm samanlikna med den opphavelege garasjen. Garasjen er og auka i breidda mot eigen hage. Desse endringane har mindre å seie for nabo. Det er ikkje oppgjeve høgder i søknaden. Nytt garasjebygg er vesentleg høgare enn tidlegare garasje. Det er denne endringa som er mest vesentleg for nabo. Spørsmålet vert då kva konkret verknad dette har for lys på eigedomen. Bygga i Elvabakken er orientert med fasade mot sør - søraust. Det viktigaste lyset kjem då frå sør og mot vest. Her ligg eigedomen gunstig til heilt ut mot ravinekanten mot elva. Paneling av vegg ville vore mindre skjemmande. Kommentar: Dette vert påpeika i fleire gonger i saka, og frå Kulturavdelinga. Samstundes påpeiker nabo problemet med tilkomst for å få panelt og for å vedlikehalde panelet. Rådmannen si oppsummering og avveging: Kulturavdelinga si godkjenning av form /storleik på garasje og vurdering av tilpassingar på sjølve huset, jf 4 b i reguleringsføresegnene opnar for å kunna gje dispensasjon. Kommunen si skjønsmessige vurdering må liggje innafor dei krav det er til tiltak og dispensasjon i reguleringsføresegnene. 4 p krev særlege grunnar for dispensasjon. Dei generelle føresetnadene i planen 2 opnar for at ei viss modernisering kan tillatast. Kulturavdelinga har vurdert tiltaket på huset og garasjen i to omgangar og i samband med den siste uttalen av 09.10.09 var garasje og tiltak på huset gjennomført. Ut frå kulturhistoriske omsyn bør eit tilbygg som omsøkt og med mindre tilpassingar på sjølve huset kunne godkjennast. Sjølv om det i søknaden i 2008 ikkje var kryssa av for dispensasjon og sjølv om kommunen ikkje handsama dette spørsmålet konkret så låg det klart i søknaden om oppføring av ny garasje på same staden som den tidlegare og at denne måtte rivast jf reguleringsføresegnene 4 d. Riving/fjerning er såleis vurdert indirekte i saka. Ei noko høgare utnytting kan etter 4 f godkjennast ut i frå modernisering og tilpassing til dagens standard jf 2. Garasjen sin auka arealstorleik er om lag 7-8 m2 inn på eigen eigedom. Vi skal etter føresegnenen 4 f leggje vekt på ulempe for nabo i vurderinga og særleg skuggelegging. Denne avveginga vil ikkje vera lett i område der det er tett mellom husa. Nabo mot vest får eit avgrensa utsyn mot aust særleg grunna auka høgd på garasjen. Det er likevel slik at det er utsyn og lys inn frå sør og vest som er det vesentlege for eigedomen. Omsynet til ei utvikling i området ut frå standard/modernisering som føresegnene i 2 peikar på veg og tungt. Vurderinga er difor at den utbygging som ligg i søknaden bør kunne godkjennast. Rådmannen vil samstundes peike på at tiltakshavar har sett i gang riving utan konkret å søkje om det og har ikkje følgd opp byggjeløyvet frå 2008 og slik teke seg til rette utan ny søknad. Det er ein
uheldig situasjon som burde vore påtala. Saka er no, ut frå endringssøknaden frå 2009 godt avklara slik at rådmannen ikkje tek spørsmålet om reaksjonar på desse forholda opp. Tilråding Rådmannen viser til saksutgeiinga ovanfor og tilrår forvaltningsutvalet å ikkje ta merknadene frå naboane til følgje og tilrår at det i medhald av 93 i plan- og bygningslova av 1985 vert gir løyve til oppføring av omsøkte tiltak. Rådmann tilrår at det i medhald av 7 i plan- og bygningslova, jf. 4p i førsegnene vert dispansert frå 4d for rivinga av den gamle garasjen. Grunngjevinga er at det gamle garasjen måtte rivast for å gi plass til ein ny, noko større garasje som stettar dagen sine krav til den bruken garasjen er tiltekt. Jostein Aanestad -rådmann- Einar Nedrelo -tenesteleiar-