Utredninger for de største endringene av planforslaget etter andre offentlige ettersyn: Felt BS 4A og B: Arealavgrensningen for felt BS 4A og B er noe endret i plankartet, blant annet er innhuket i nord tatt bort. Dette er gjort da den tidligere avgrensningen hadde sammenheng med kravet om passasjer. For i størst mulig grad beholde siktlinjene mot Mjøndalen stasjon er den nye feltavgrensningen gjort skrå, se figur 3 a og b. Figur 3: Foreslått endring/ justering av arealformålene BS 4 A, BS 4 B og BOP 3. Høydebestemmelsene for felt BS 4 B er økt slik at det er likt med tilgrensende felt BS 4 A. Det vil si at det nå er tillatt med høyder tilsvarende 4 etasjer, med tilbaketrukket 5. etasje. Bestemmelsen om at det var tillatt med økte byggehøyder ved «særskilt god arkitektur er fjernet, denne var i utgangspunktet ment for BS 4B, men feilaktig plassert på BS 4A. Det er nå utarbeidet flere bestemmelser, se avsnitt under om Fasader mot torget, som skal utdype hva som legges i uttrykket «særskilt god arkitektur». Kravet om tilbaketrekking for toppetasjen på 10 meter for felt BS 4 B er redusert til 5 meter, da de økte byggehøydene gjør det mindre aktuelt med f.eks. arealer tilgjengelig for allmenheten på taket ut mot torget. Noe av tanken var å kunne ha takterasse opp fra grunnplanet, men hvor man likevel opplevde at det var kontakt/ sammenheng med torget. Tilbaketrekkingen på 5 meter kreves fra både Arbeidergata, og fra torget. Det vurderes at det er hensiktsmessig å kreve en større tilbaketrekking for dette feltet, enn for felt BS 4A, for minst mulig skyggevirkning på torget. Kravet om at det skal bygges gangpassasjer er og tatt bort, men det skal fremdeles være mulighet å opparbeide dette innenfor kvartalet, dersom dette er mest hensiktsmessig og ønskelig. Ved å fjerne den foreslåtte gangpassasjen i felt BS 4 A, øst-vest, vil eksponeringsarealet i 1.etasje, mot torget, øke betraktelig. Det å fjerne kravet om gangpassasjen i nord/sør- retning gjør at det blir tilstrekkelig areal mot Arbeidergata for innkjøring til parkeringskjeller, varemottak, inngang til leiligheter og tilgang til areal for
avfallshåndtering samtidig som 1.etasje skal kunne inneholde hensiktsmessig areal for publikumsrettet virksomhet ut mot Arbeidergata i tillegg til torget. Rådmannen vurderer at det er ønskelig å bygge opp om de publikumsretta arealene ut mot torget, det å fylle disse arealene vurderes også som utfordrende. Økt ferdsel og byliv på torget er målet. Felt BOP 3 Dette feltet er redusert i øst, slik at det er muligheter for gangarealer, rundt BOP 3, i stedet for å kreve gangpassasje under tak. Fasader mot torget (felt BS 4 A og B, BS 5 A og B, BS 13 og BOP 3) Fasadene rundt torget og utforming av torget er ikke omhandlet spesielt i arkitektonisk veileder, se vedlegg 5. Det er derfor foreslått nye bestemmelser, med spesifikke krav for feltene som har fasader som grenser til torgområdet/ Arbeidergata forbi torget, som et supplement til arkitektonisk veileder, og disse skal gjelde i tillegg til denne. Disse bestemmelsene skal gjelde for feltene BS 4; BS 5, BS 13 og BOP 3, bakgrunnen for dette er blant annet å presisere hva som vurderes som «god kvalitet», når denne bestemmelsen i BS 4 nå er tatt ut. Forslag til nye bestemmelser som vender mot torget: - Første etasje skal ha et transparent og helhetlig fasadeuttrykk. Det skal benyttes enhetlige baldakiner, disse må ikke stikke lenger ut enn 0,6 m fra fasadelivet, og være montert med gjennomgående høyde fra bakkenivå på 4,5 meter. Alle publikumsrettede innganger skal lokaliseres på bakkeplan mot torget. Det skal ikke være høydeforskjeller mellom torgnivå og første etasjes inngangsnivå. - Bebyggelsens fasader skal brytes opp i lengderetningen for å skape variasjon. Fasader skal ha en utforming som gir variasjon i rytme og inndeling, farge- og materialbruk. Det bør ikke brukes reflekterende farger. - Det tillates ikke balkonger som krager mer enn 0,6 meter ut over fasadelivet. Balkonger må integreres i fasadens uttrykk. - Parkeringsanlegg, anlegg for varemottak, lager, drift- og avfallshåndtering tillates ikke fra eller via torget. Slike anlegg skal heller ikke være eksponert/ synlig fra torget. Målet om at lokalene i 1.etasje og virksomhetene i disse skal ha utadrettet og publikumsrettet aktivitet og bidra til «liv på torget» vurderes ivaretatt av de foreslåtte bestemmelsene. Dette gjelder blant annet bestemmelsene om utforming av 1.etasje, med krav om hovedinnganger for publikumsrettet aktivitet ut mot torget, trinnfri overganger mellom torg og bygninger og at eksponering av tekniske behov (avfall, varelevering, innkjøring parkeringskjeller mv.) ikke skal skje mot torget. Når det gjelder 1. etasjene, er det lagt vekt på at de skal være transparente, og at de henvender seg mot publikum, slik at de oppleves som en del av torget. Hva som er viktig for å få til god estetikk har vært drøftet i reguleringsprosessen, og den arkitektoniske veilederen har mange bestemmelser som støtter opp under dette. Viktige hensyn er at veggene rundt torget skal framstå helhetlig, derfor er det lagt til et krav om gjennomgående baldakin i samme høydenivå for alle fasadene rundt torget. Dette vil kunne være med på å avgrense uttrykket, og markere overgangen til de andre etasjene hvor det tillates mer variasjon.
Øvrige etasjer over grunnplanet bør ha et stramt uttrykk, og det har derfor vært vurdert om det skal være tillatt med balkonger eller ikke ut mot torget, og hvor stor utkraging som kan tillates. Kravet i arkitektonisk veileder om at det ut mot gate, i indre sentrum, tillates utkraging på inntil 0,6 m, og at balkonger mot gateløp må integreres i fasadens uttrykk skal også gjelde for fasader ut mot torget. Det er ønskelig å bygge opp om at torget skal være et offentlig område, og unngå privatisering ved blant annet balkonger som strekker seg utover i det «offentlige rommet». Torget (ST 1) Det foreslås en ny bestemmelser for utforming av torget, se bestemmelsene 4.3.5 b), for å tydeliggjøre utformingen av selve torggulvet. Det tillates også tilrettelegging for lek. Torget er et sentralt område i Mjøndalen sentrum, og det er et sterkt ønske at dette forsterkes i denne områdereguleringen. Aksen mellom kollektivknutepunktet Mjøndalen stasjon og parken/ Holtejordet er viktig for gående og syklende, dette forsøker man å videreutvikle i denne planen. Wildenveys plass, Rådhusgata og Nedbergkollveien: NVE prosjekterer park, flomsikringsanlegg/ pumpestasjon i området ved Wildenveys plass. Det har vært behov for noen endringer/ justeringer som f.eks. å regulere fortau langs Nedbergkollveien, i stedet for gang- og sykkelvei, som foreslått i 1.gangsbehandlingen. Å regulere til fortau her er en videreføring av eksisterende forhold, og vurderes som en mindre endring/ justering. Rådhusgata er noe innstrammet, slik at kjøremønsteret i Rådhusgata kan bli mer forutsigbart enn i dag. Figur 4: Forslag til justering av Rådhusgata. Uteoppholdsareal innenfor felt BS 6 B (tidligere BAU 2) Grøntarealet (felt BAU 2) er tatt ut av plankartet, da det var stor usikkerhet om konkret plassering. Deler av BS 6 B er nå avsatt som bestemmelsesområde #5 på plankartet, og det er knyttet bestemmelser om størrelse på uteoppholdsarealet m.m. Det er og foreslått rekkefølgekrav for opparbeidelse, jf. 3.3.3.6 og 7.3. I tillegg er bestemmelsen om gjennomgående, allment tilgjengelig gangpassasje noe endret. Disse grepene er blant annet gjort for sikre allmenheten tilgang til minimum to gangpassasjer gjennom dette store
kvartalet, og at den opprinnelige hensikten om at gangarealene er knyttet opp mot grøntarealet opprettholdes. Byggegrense mot Mjøndalsbekken Det er ikke tidligere i planprosessen lagt inn byggegrense på nordsiden av Mjøndalsbekken, gjennom Vassenga. Det er derfor nå gjort en avklaring med NVE om at det er tilstrekkelig med en byggegrense på 5 meter mot bekken, da det vurderes at det i vedtatt detaljregulering erosjonsfaren er ivaretatt. Plan i to vertikalnivåer Gamlebrua (felt S1) og bru over jernbanen er tatt ut av plannivå 2 (på grunnen/ vannoverflaten) og lagt inn som plan over grunnen/ bru, dvs. plannivå 3, se plankartet (vedlegg 1). Eiendommen for dagens Salem (felt BAA 2) Eiendommen for dagens Salem, gbnr. 15/143, foreslås nå regulert til kombinert formål for sentrumsbebyggelse og annen særskilt angitt bebyggelse og anlegg og grønnstruktur. I 1.gangsbehandligen var denne eiendommen foreslått som utvidelse av Vikhagan/ Holtejordet, se figur 5 a og b. Det fremmes derfor to alternativer til arealformål for denne eiendommen. Alternativ 1: Da det i budsjettet for 2019 ikke ble avsatt penger i kommunen til å kjøpe eiendommen for dagens Salem foreslås det nå å endre reguleringsformål for denne eiendommen. Hensikten med dette grepet er at eiendommen da enten kan utvikles som sentrumsbebyggelse eller utvidelse av parken. Det foreslås å gi Felt BAA 2 de samme bestemmelsene for byggehøyder og utforming som tilgrensende sentrumsformål (felt BS 19), se 3.11.2 a) e). Dersom det er ønskelig å utvikle eiendommen til en utvidelse av eksisterende park (GAA 2), gir et slikt kombinert formål også muligheten for dette. Se 3.11.2 a) og f). Hvis eiendommen da er utbygd i tråd med sentrumsformålet, vil det kunne bli svært kostbart å ta området i bruk til park. Figur 5a: Forslag til endret formål, dagens Salem. Figur 5b: Arealformål foreslått i 1.gangsbehandlingen Alternativ 2: I Mjøndalen er det kun Vikhagan/ Holtejordet som er en park av litt størrelse, og denne er nå opparbeidet med flere lekesoner for barn, og er mye benyttet. Det å kunne utvikle parken videre, med muligheter for flere oppholdssoner, er spesielt viktig nå som det planlegges for å fortette i Mjøndalen er det viktig å sikre de arealene som ikke er nedbygd, for å ha nok arealer for opphold og aktivitet i framtiden. Det å benytte dette arealformålet innebærer heller ikke at dagens bruk må opphøre, men dersom dagens eiere ønsker å avhende eiendommen, vil det kunne være vanskelig å finne kjøpere, da det kun er dagens drift som kan
videreføres. Dette arealformålet bør kun benyttes dersom det er aktuelt å tilby frivillig innløsning til takst. Rådmannen vurderer at begge alternativene er gode løsninger for den aktuelle eiendommen, men hvilket arealformål man skal benytte henger sammen med om kommunen ønsker å kjøpe denne eiendommen nå.