Tilrettelegger: Investorrapport 2012/3 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA
investorrapport 2012/3 2 Innhold Nøkkeltall 4 Leder 5 Eiendomsporteføljen 6 Porteføljeoversikt 7 Nytt siden sist 9 Endring av eierstruktur 11 Markedskommentar fra DNB Markets 12 Makrokommentar fra DNB Markets 14
investorrapport 2012/3 3 Dette er Fortin DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et investeringsselskap hvis formål er å eie aksjer i FORTIN AS. FORTIN AS har igjen som formål å investere, eie og forvalte en diversifisert portefølje av eiendommer og eiendomsrelaterte prosjekter tilrettelagt eller anbefalt av DNB Markets. FORTIN AS har ansvaret for drift og forvaltning av de enkelte eiendommene. Hovedfokus for virksomheten de neste årene er å skape avkastning for våre eiere, og sørge for god og aktiv forvaltning av våre eiendommer. www.fortin.no FORTIN AS betyr «lite fort» og navnet har også forbindelser til en tidligere norsk krigerhøvding i Shakespeares Hamlet. Dette gir oss både den nordiske og den eiendomsmessige linken. På våre nettsider www.fortin.no finner du mer informasjon om selskapet.
investorrapport 2012/3 4 Nøkkeltall Denne rapport er utarbeidet av Fortin AS i samarbeid med DNB Markets, en divisjon i DNB Bank ASA. Rapporten baserer seg på opplysninger fra Fortin AS og for øvrig fra kilder som er vurdert som pålitelige. Dette innebærer ikke at det kan gis noen garanti for at informasjonen i rapporten er presis eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtidsrettede forhold er forbundet med en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for framtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet både til forhold i markedet og til selskapene, Fortin AS og DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Endringer i markedene kan komme raskt og vil kunne få stor betydning for utviklingen i aksjekursen i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Denne rapporten må ikke oppfattes som et tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjene. Fortin AS og DNB Markets påtar seg intet ansvar for direkte eller indirekte tap eller utgifter knyttet til handlinger som er basert på forståelsen av og/eller bruken av denne rapporten. Regler om konfidensialitet kan også begrense utvekslingen av informasjon i DNB Bank ASA og dermed den informasjon som DnB Markets har tilgang til. Denne rapport er til selskapets aksjonærer og er ikke ment for offentlig publikasjon. DNB Markets, en divisjon i DNB Bank ASA, organisasjonsnummer 984 851 006 i Foretaksregisteret, er medlem av Norges Fondsmeglerforbund og underlagt tilsyn av Finanstilsynet. Ytterligere informasjon om DNB Markets og DNB Bank ASA finnes på www.dnb.no. Nøkkelopplysninger Etablert: 30. desember 2005 Forvalter: FORTIN AS Teknisk og økonomisk forvalter: BASALE AS Markedsverdi eiendomsportefølje: Ca. NOK 11,5 MRD. Geografisk fordeling: Norge ca. 34 % Sverige ca. 66 % Segmentfordeling: Kontor 62 % Lager 7 % Butikk 16 % Hotell 6 % Annet* 9 % Årlig leieinntekt: Ca. NOK 997 MILL. Samlet areal: Ca. 1 188 000 m 2 Økonomisk ledighet: Ca. 6,2 % (av brutto leie) Vektet lengde leiekontrakter: Ca. 4,5 år Nøkkeltallene er justert for salg pr. 31.11.2012 og forutsetter 100% konsolidering av deleide selskap. Det har ikke blitt foretatt noen verdivurdering av eiendomsporteføljen siden 30.06.2012. *Eksempelvis garantileie, utleie av reklameplass, antenne etc. Kursopplysninger* Verdi pr. aksje (VEK): NOK 50,26 Salgskurs/ Kjøpskurs: Aksjen er foreløpig suspendert Ligningskurs pr. aksje: NOK 5,82 Høyest VEK: NOK 106,22 (07.12.2007) Lavest VEK: NOK 31,75 (30.10.2009) Endring VEK til 30.06.2012: Siden oppstart Siste 3 år Siste 2 år Siste 6 måneder -50 % 16 % 21 % 12 % Det er ikke foretatt en ny vurdering av verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) i selskapet av DNB Markets siden 30.06.2012. Nivå for verdijustert egenkapital oppdateres når verdivurderinger og balansetall pr. 31.12.2012 foreligger. *Kurs er her opplyst eksklusive transaksjonskostnader. Alminnelige forretningsvilkår for DNB Markets er tilgjengelig på www.dnb.no/ markets.
investorrapport 2012/3 5 FORTIN AS REORGANISERER SINE SVENSKE EIERINTERESSER FORTIN AS har med dette etablert et stort svensk eiendomsselskap med en brutto eiendomsverdi på ca. SEK 7 MRD. Administrerende direktør Knut Styrvold Vi har en forpliktelse overfor våre eiere for å skape likviditet i investeringen som er gjort i DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Det siste halve året har vi tatt flere skritt fremover for å legge til rette for dette. Frigjøring av vesentlig likviditet gjennom salg av eiendommer til gode priser har åpnet opp for å gjennomføre strukturelle tiltak for våre investeringer i Sverige gjennom det 100 % eide selskapet Fortin Properties AB og det deleide SveaReal AS. Første skritt på veien var emisjon og refinansiering av SveaReal før sommeren. Neste skritt er den samordning mellom Fortin Properties AB og SveaReal AB som pr. 20. desember ble vedtatt i generalforsamling i SveaReal AS. FORTIN AS har gjennom dette øket eierandelen i SveaReal AS fra 40% før sommeren til ca. 78 % pr årsskiftet. Vi har med dette etablert et stort svensk eiendomsselskap med en brutto eiendomsverdi på ca. SEK 7 MRD. Et eiendomsselskap av en slik størrelse skaper muligheter for effektiv drift og forvaltning i egen regi, og åpner for synergieffekter. Men fremfor alt legges det til rette for at dette selskapet i løpet av nær fremtid kan utvikles videre i forhold til å skape likviditet for eierne. Avhengig av rammebetingelser i eiendomsmarkedet bør det være mulig å ta neste skritt for å skape den ønskede likviditet i investeringen i løpet av 2-3 år. En slik tidsramme vil være innenfor den opprinnelig indikerte tidsrammen for investeringene. Eksempel på tiltak for å skape likviditet vil være gjennom en eventuell børsnotering som eget selskap, som del av en ytterligere konsolidering eller ved salg av selskapet. Prioriteringen av Sverige i denne omgang er et resultat av en vurdering av at det svenske eiendomsmarkedet er mer utviklet, og at det dermed er sannsynlig å oppnå likviditet i investeringen på et tidligere tidspunkt. Samordningen gjør dessuten at vi kan dra nytte av en profesjonell ledelse og en kompetent organisasjon som ytterligere kan styrke vår posisjon for å oppnå vårt mål. For Norges vedkommende kan vi da benytte noe tid til å ytterligere spisse profilen på eiendomsporteføljen slik at denne oppfattes som mer homogen og interessant. På sikt vil vi kunne gjennomføre mulige strukturelle grep og derigjennom åpne for alternative muligheter for å skape fremtidig likviditet også for den norske delen av konsernet. Svensk og norsk økonomi utvikler seg fortsatt noe forskjellig. Norsk økonomi er i vekst og det forventes også jevn vekst fremover. Sverige derimot har opplevd en høst med mange signaler om avmatning og dels nedgang i økonomien. For eiendomsmarkedet betyr det en ytterligere tilstramming i rammebetingelser. Leietagere er tilbakeholdende med å inngå nye leieavtaler og ambisjonene er snarere reduksjon i arealer enn økning. Samtidig er kredittmarkedet stramt. Samordningen mellom Fortin Properties AB og SveaReal AB er et tiltak fra vår side for å oppnå en mer effektiv drift og forvaltning av våre svenske eiendommer. I tillegg ønsker vi å tilfredsstille krav fra leietagere om kortere beslutningsveier og tett, løpende kontakt med gårdeier. Dette er etter vår oppfatning en klar trend i markedet som vi imøtekommer ved å legge til rette for en ytterligere profesjonell oppfølging av leietagere slik at de direkte relasjonene utvikles videre. Oppsummert har 2012 vært preget av varierende grad av uro i europeisk økonomi. 2013 spås å bli et år hvor uroen gradvis legger seg, men hvor tegn til oppgang i europeisk økonomi først vil komme helt mot slutten av året. Om den kommer. Det positive elementet er at norsk økonomi relativt sett blir mindre og mindre avhengig av utviklingen i Europa. De fremvoksende markeder i Asia, Afrika og Sør Amerika pluss forventet gjeninnhenting i USA betyr stadig mer for norsk økonomi. Vi ser for oss et spennende og begivenhetsrikt år også for 2013. Og ønsker alle et godt nytt år! Knut Styrvold Administrerende direktør
investorrapport 2012/3 6 eiendomsporteføljen FORTIN AS har pr. 01.12.2012 en portefølje med en verdi på ca. NOK 11 500 MILL. Nivået baserer seg på eiendomsverdier pr. 30.06.2012, hensyntatt salg av eiendommer og 100 % konsolidering av datterselskapet SveaReal og det tilknyttede selskapet Skandinaviske Handelsparker. Eiendomstyper Selskapet gir en diversifisert eksponering mot eiendomsmarkedet, men har i løpet av det siste året etablert en mer konsentrert portefølje etter at flere salg av mindre strategiske eiendommer er gjennomført. Kontor-eiendommer er fortsatt det viktigste segmentet, og ut fra en leievektet fordeling av heleide eiendommer utgjør dette segmentet 62 % av porteføljen. FORTIN har også noe handel, logistikk og hotell i porteføljen. Selskapets eiendomsportefølje har etter gjennomførte salg i 2012 et samlet areal på ca. 1 188 000 m 2, basert på 100 % konsolidering av deleide selskap. Geografisk fordeling Etter sammenslåingen med SveaReal og ved 100 % konsolidering av dette selskapet i FORTINs nøkkeltall, har porteføljen fått en klar overvekt av eiendommer i Sverige. 66 % av porteføljen er nå beliggende i Sverige, mens øvrig andel er geografisk plassert i Norge, hovedsakelig i Oslo-området, Stavanger og Trondheim. Leietagere Selskapet har en diversifisert leietagerstruktur med leietagere fra mange ulike bransjer. Dette gjør at selskapet blir mindre utsatt for konjunktursvingninger i enkeltbransjer. Leiekontraktene har en vektet gjennomsnittlig lengde på ca. 4,5 år. Dette gjør selskapet godt rustet til å håndtere endringer i leiemarkedet, og gir en trygg, stabil kontantstrøm. Deleide selskap og datterselskap I denne rapporten er nøkkeltall for eiendommene Skandinaviske Handelsparker (eierandel 75 %) og SveaReal AS (eierandel ca. 78 % etter eiermessig integrasjon) beregnet ut fra et prinsipp om 100 % konsolidering. Tall for Kongsberg Næringspark AS implementeres i modellene med en rettmessig eierbrøk på 25 %.
investorrapport 2012/3 7 Porteføljeoversikt Eiendom Norge Type eiendom Beliggenhet Areal m 2 Austbøgården KONTOR HUNDVÅG 3 117 m 2 Dronningensgate 13 KONTOR OSLO 12 863 m 2 Helsfyr Atrium, Innspurten 15 KONTOR OSLO 38 057 m 2 Kongsberg Industri 4 KONTOR KONGSBERG 11 663 m 2 Koppholen 20 KONTOR SANDNES 9 500 m 2 Rådhusgata 3 KONTOR TROMSØ 4 121 m 2 Sommerrogaten 13-15 KONTOR OSLO 7 304 m 2 Telenorbygget, Otto Nielsensvei 12 KONTOR TRONDHEIM 23 868 m 2 Verven 4 KONTOR STAVANGER 14 760 m 2 Bragernes Torg 2A KONTOR/HANDEL DRAMMEN 12 968 m 2 Øvre Storgate 4-6 KONTOR/HANDEL DRAMMEN 4 644 m 2 Bjølsenhallen, Moldegata 1 HANDEL OSLO 9 220 m 2 Bogstadveien 3, 5, 7 HANDEL OSLO 2 873 m 2 Fossegrenda senter HANDEL TRONDHEIM 3 846 m 2 Gamle Ringeriksvei 61 HANDEL BEKKESTUA 530 m 2 Solheimsveien 10 HANDEL LØRENSKOG 17 492 m 2 Svanholmen 19 HANDEL SANDNES 12 447 m 2 Teisenveien 18 HANDEL OSLO 804 m 2 Telemarksporten, Prestmoen 6, 8, 12 HANDEL PORSGRUNN 4 538 m 2 Tårnåsen Senter HANDEL SOFIEMYR 5 106 m 2 Vårveien 21 HANDEL OSLO 870 m 2 Østre Rosten HANDEL TILLER TRONDHEIM 2 665 m 2 Grimstad hotell, Kirkegata 3 HOTELL GRIMSTAD 4 632 m 2 Dyrskueveien 44 LOGISTIKK KLØFTA 19 114 m 2 Nedre Eiker vei 65 LOGISTIKK DRAMMEN 16 569 m 2 Holsekerveien 81 LOGISTIKK/HANDEL ULSTEINVIK 6 800 m 2 Myrane 1 LOGISTIKK/HANDEL MÅLØY 1 722 m 2 Stålfjæra 24 ANNET OSLO 5 646 m 2 Badehusgaten 41 PARKERING STAVANGER 4 056 m 2 Eiendom Sverige Type eiendom Beliggenhet Areal m 2 Klarabergshuset, Västre Järnvägsgatan 1-7 1 KONTOR STOCKHOLM 23 741 m 2 Borgardfjord 2 KONTOR STOCKHOLM 78 275 m 2 Färöarna 1 KONTOR STOCKHOLM 36 659 m 2 Reykjavik 1 KONTOR STOCKHOLM 48 709 m 2 Bo:X, Pentagonen HANDEL STOCKHOLM 21 312 m 2 Skandinaviske Handelsparker / Töcksfors Handelspark 2/3 HANDEL SVERIGE 21 365 m 2 Aronsborg Konferenshotel, Helgövägen 6-14 HOTELL BÅLSTA 14 970 m 2 DC-100, Vätet 2 1 LOGISTIKK NORRKÖPING 35 851 m 2 Sveareal 3 DIVERSE SVERIGE 706 100 m 2 Sum 1 248 776 m 2 Sum justert for salg i 2012 1 187 462 m 2 ¹ Solgt 2012 2 Utviklingsprosjekt 3 Konsolidert 100% 4 Iht. eierandel 25%
investorrapport 2012/3 8
investorrapport 2012/3 9 Nytt siden sist > FORTIN samordner sine investeringer i Sverige ved å slå sammen Fortin Properties AB og SveaReal AB. Formelt gjøres dette ved at SveaReal AS kjøper alle aksjene i Fortin Properties AB mot at FORTIN AS øker sin eierandel fra ca. 60 % til ca. 78 % i SveaReal AS. > I den norske porteføljen er det hittil i år reforhandlet kontrakter på ca. 7 600 m 2, tilsvarende MNOK 14,3 i leieinntekter. Det er inngått nye kontrakter på 1 750 m 2, tilsvarende MNOK 3. > > > Totalt er det reforhandlet 28 000 m 2 i den svenske eiendomsporteføljen i løpet av året, med total årsleie MSEK 48,4 (justert for reforhandling av avtale med Decathlon). I tillegg er det tegnet nye kontrakter tilsvarende 11 000 m 2, med tilhørende årsleie MSEK 25,6. I SveaReal har det i løpet av året blitt inngått nye leieavtaler for MSEK 23,1, og reforhandlet avtaler for MSEK 1,2, totalt MSEK 24,3. > > Den økonomiske ledigheten i Konsernet er noe økt fra forrige periode, og beregnes nå til 6,2 %. Den heleide svenske porteføljen trekker snittet opp, med 14,7 %. Dette skyldes primært utbyggingsprosjektet av eiendommen Bo;x, som i en utbyggingsperiode står ledig i sin helhet. I Norge beregnes økonomisk ledighet til 2,6 %. Transaksjonen for Klarabergshuset i Stockholms CBD ble gjennomført som planlagt i oktober. For Töcksfors Handelspark har driftsperioden frem til nå vært typisk for et oppstartsprosjekt. De fleste leietakere har resultater iht. forventninger, men noen har noe dårligere resultater og noen blitt skiftet ut. Budget Sport er bl.a. skiftet ut med Sportringen. Vi ser også at økt innsats av markedsføring trengs, men at dette skaper resultater. > > > Trond Rossvoll er ansatt som eiendomsog energiforvalter. Trond er utdannet sivilingeniør fra NTNU, og starter i selskapet 01.03.2012. Transaksjonsmarkedet for eiendom i Norge er preget av en redusert tilgang til fremmedkapital og utfordrende finansieringsforhold. Til tross for dette rapporteres det en god aktivitet i markedet for kjøp og salg av næringseiendom. Leie- og transaksjonsmarkedet i Sverige påvirkes av den europeiske gjeldskrisen gjennom sin store andel av eksportrettet virksomhet. Investorappetitten er spesielt lav for mindre sentrale eiendommer med korte leiekontrakter. KOPPHOLEN 20, Sandnes Areal 9500m 2.
investorrapport 2012/3 10 SPEDITIONEN 1, Malmö Foto: Gunnar Nydrén
investorrapport 2012/3 11 ENDRING AV EIERSTRUKTUR Og eiermessig integrasjon av SveaReal AB og Fortin Properties AB Som hovedaksjonær i SveaReal AS og 100 % eier i Fortin Properties AB har FORTIN AS reorganisert den svenske virksomheten, og dermed etablert et stort eiendomsselskap i Sverige med en brutto eiendomsverdi på ca. SEK 7 MRD. Sammenslåingen er et ledd i FORTINs strategi om å posisjonere den svenske virksomheten for potensielle utviklingsmuligheter, med en klar målsetning om å skape likviditet i investeringen for våre aksjonærer. Som tidligere formidlet økte FORTIN sin eierandel i SveaReal fra 41,4 % til 60,8 % i juni i år, i forbindelse med en rettet emisjon i selskapet. Dette var en del av en definert strategi med det formål å gi SveaReal mer stabilitet og fleksibilitet. For å styrke den svenske delen av virksomheten ytterligere har administrasjonen i FORTIN jobbet for en sammenslåing av det heleide selskapet Fortin Properties AB og deleide selskapet SveaReal AB. Det ble i generalforsamling i SveaReal AS 20.12.2012 besluttet at SveaReal AS kjøper Fortin Properties AB med oppgjør i aksjer i SveaReal AS. Etter transaksjonen eier nå FORTIN AS ca. 78 % av SveaReal AS. Utnytte fremtidige muligheter Målsetningen er å posisjonere den svenske eiendomsmassen, slik at fremtidige exitmuligheter kan utnyttes, samt realisere synergier i den svenske virksomheten. Transaksjonen vil gi selskapet anledning til å utnytte attraktive markedsmuligheter ved at det skapes en kritisk masse av eiendommer i Sverige som kan muliggjøre utnyttelse av ulike fremtidige transaksjonsalternativer. Selskapet kan for eksempel være en aktuell fusjonspartner for børsnoterte selskap, eller selskap som planlegger børsnotering. Et sammenslått Fortin AB og SveaReal AB kan også være industrielt interessant som oppkjøpskandidat, fusjonspartner for større eiendomsselskap eller en børsnotering direkte. Alternativt kan den eiermessige integrasjonen føre til salg av delporteføljer eller eiendeler. Uavhengig av hvilke muligheter som i fremtiden dukker opp, er hensikten med transaksjonen er å styrke selskapets strategiske eiendomsportefølje i Sverige, for å på den måten skape likviditet i aksjonærenes verdier. Synergieffekt Den eiermessige integrasjonen skaper muligheter for ytterligere utvikling av denne eiendomsporteføljen. Begge selskapene vil være tjent med en større eiendomsmasse for å møte utfordringer i markedet, både organisatorisk og finansielt. Rammebetingelsene innenfor næringseiendom i Sverige er krevende, og leietakere har tydelige krav til gårdeier med hensyn til direkte og kontinuerlig dialog. Ved å samordne forvaltning og drift av eiendommer ønsker FORTIN å imøtekomme leietakernes behov for direkte kontakt og tett oppfølging. SveaReal eier, forvalter og utvikler i dag 77 eiendommer til en markedsverdi pr. halvårsskiftet på MSEK 4 465, og har utviklet en sterk og kompetent organisasjon med en profesjonell ledelse i spissen, og med kapasitet til å videreutvikle dette sammenslåtte selskapet. Formell struktur og transaksjon Basert på due-diligence-rapporter og verdivurderinger foretatt av eksterne aktører har partene i prosessen via sine tilretteleggere fremforhandlet et omforent «bytteforhold», altså aksjenes relative verdsetting. Fortin Properties AB selges fra FORTIN AS til SveaReal AS og blir dermed et søsterselskap til SveaReal AB (se vedlagte figur). Som oppgjør for aksjene i Fortin Properties AB mottar FORTIN AS nyutstedte aksjer i SveaReal. For å sikre at det nye selskapets fremtidige gjeldsbelastning er fornuftig, samt sikre en forsvarlig fremtidig kontantstrøm, legges det til grunn at det utføres enkelte finansielle og balansemessige tilpasninger for å øke soliditeten og likviditeten i det sammenslåtte selskapet. Rådgiver i transaksjonen har vært DNB Markets. Selskapsstruktur etter oppkjøp Fortin AS ~78,3%% Øvrige aksjonærer ~21,7% Fortin Properties AB kjøpes av SveaReal AS og blir et søsterselskap til SveaReal AB Fortin Properties AB eies i dag 100% av Fortin AS, som før transaksjonen eier 61% av SveaReal 100% SveaReal AS 100% Som betaling for aksjene i Fortin Properties AB, mottar Fortin AS nyutstedte aksjer i SveaReal med en verdi som tilsvarer den beregnede verdien av Fortin Properties AB Fortin Properties AB SveaReal AB I beregningen av hvor mange nye aksjer som skal utstedes, legges verdijustert egenkapital per aksje i SveaReal til grunn
investorrapport 2012/3 12 Markedskommentar Fra DNB Markets Norge Transaksjonsmarkedet i Norge har i andre halvår blitt påvirket av at bankene har strammet inn sin kredittpraksis for næringseiendom. De fleste aktørene, både finansielle og industrielle, merker en redusert tilgang til fremmedkapital. Unntaket er de aktørene som har hatt mulighet til å finansiere seg gjennom obligasjonsmarkedet, men dette markedet er imidlertid stort sett kun tilgjengelig for større, industrielle aktører og/eller de mest attraktive, sentralt beliggende, eiendommene med svært solide leietakere. For øvrige aktører og eiendommer vil obligasjonsmarkedet kreve en kredittmargin vesentlig høyere enn det som er oppnåelig i bankmarkedet. På tross av et meget utfordrende finansieringsmarked har det blitt gjennomført en del større transaksjoner; blant annet er det omsatt større handelsporteføljer hvor kjøperne er industrielle aktører med god tilgang til finansiering. Næringsmeglerene venter en moderat økning i transaksjonsvolumet fra 2011 på ca. NOK 35 MRD. til 2012 hvor DNB Næringsmegling venter et transaksjonsvolum på NOK 42 MRD. I følge DNB Næringsmegling er yielden (første års netto direkteavkastning) for de beste næringseiendommene ca. 5,5 % pr. tredje kvartal 2012. Dette er opp 0,1 % fra starten av året. DNB Næringsmegling venter at man kan få moderat yieldoppgang videre inn i 2013 som følge av et utfordrende finansieringsmarked. I følge DNB Næringsmegling er kontorledigheten i Stor-Oslo pr. tredje kvartal 2013 ca. 6,9 %, hvilket tilsvarer en reduksjon på ca. 0,9 % det siste halvåret. Den viktigste faktoren bak den reduserte ledigheten er at brorparten av byggene som fraflyttes, tas ut av markedet for enten å gjennomgå en betydelig oppgradering eller konvertering til bolig. I tillegg har det offentlige hatt et stort arealbehov etter 22. juli. Regjeringskvartalet vil være gjenoppbygd først om 8-10 år, noe som innebærer at de ekstraordinære kontrakter Statsbygg nå har inngått på vegne av departementene, gir en langvarig absorbsjonseffekt. DNB Næringsmegling forventer at leieprisene vil fortsette å stige i de beste områdene basert på en underliggende god norsk økonomi, lav ledighet i Oslo Sentrum og det faktum at de nybyggene som ferdigstilles stort sett er utleid. Yieldutvikling, Oslo, 2006-13 Utvikling i leiepriser, kontor, Oslo, Asker og Bærum Aker Brygge, Vika, Tjuvholmen Oslo S, Bjørvika, Regjeringskv. Skøyen Indre Sentrum Lysaker/Fornebu Nydalen Helsfyr/Bryn Sandvika/Asker Kilde: DNB Næringsmegling Kilde: DNB Næringsmegling
investorrapport 2012/3 13 Sverige Den Svenske økonomien er eksportrettet og Sverige blir således sterkt påvirket av den europeiske gjeldskrisen. Dette påvirker også både leie- og transaksjonsmarkedet for næringseiendom. I transaksjonsmarkedet har man sett stor etterspørsel etter de beste objektene, også fra utlendinger som anser Sverige som tryggere enn andre land i Europa. For eiendommer som er ansett å innebære mer risiko er investorappetitten mindre. Jones Lange Lasalle anslår at prime yield (første års netto direkteavkastningene for de beste eiendommene i markedet) pr. Q3 er rundt 4,75 %, mens den i andre områder som f.eks. Kista ligger på 6,5 %. ledigheten for Stockholm ligger på rundt 10,4 %. Fremover tror Jones Lange Lasalle at leiene vil være stabile i tiden fremover som følge av at det er lite nybygg underveis, men det er samtidig en usikkerhet knyttet til utviklingen i de internasjonale finansmarkedene. Det er ventet at flere leietagere vil søke ut av CBD til billigere lokaler i randsonene. Leiemarkedet i Sverige har vært stigende siden leieprisene bunnet ut i 2009. Det er først og fremst Stockholm CBD som har opplevd den sterkeste veksten med en markedsleie for de beste lokalene på SEK 4.300 pr. m 2. Markedsleien i Kista ligger til sammenlikning på SEK 2.100 m 2. Ledigheten i Stockholm sentrum er lav på rundt 4,3 %, mens den totale Office Properties Q2 2012 CBD Rest of Inner City Adjacent Suburbs Kista Solna/ Sundbyberg Total* Office Stock Q2 2012 (sq m) 1,744,406 3,412,100 1,744,300 872,000 1,614,400 11,260,206 Total Est. Completions 2012 (sq m) 2,600-12,700 27,000 67,000 109,300 Total Est. Completions 2013 (sq m) - 29,000 - - 16,000 45,000 Total Est. Completions 2014 (sq m) 15,000 55,000 19,300 26,000-115,300 Vacancy Rate (%) 4.3 4.6 16.9 14.9 10.4 10.3 Short-term forecast ( ) - Prime Rent (SEK/ /sq m/p.a.) 4,300 3,300 2,250 2,100 2,200 - Short-term forecast ( ) - Prime Yield (%) 4.75 5.50 6.50 6.50 6.00 - *Also including submarkets not presented Source: Jones Lang LaSalle
investorrapport 2012/3 14 Makrokommentar fra DNB Markets Norsk økonomi Norsk økonomi skjøt fart i år, og for 2012 ligger det an til en vekst i fastlandsøkonomien på 3,5 %. Det har ført til at sysselsettingen har vokst mye, men parallelt har tilbudet av arbeidskraft nesten holdt tritt med etterspørselen. På slutten av året står Norge med en arbeidsledighet på 3 %, vesentlig lavere enn i andre europeiske land. En kraftig styrking av den norske kronen fikk Norges Bank til å kutte renten til 1,50 % i mars. Dermed fikk forbrukernes kjøpekraft nok et løft. Det hjalp også at lønnsveksten endte på høye 4,3 %. I kombinasjon med begrensninger på tilbudssiden i boligmarkedet, ga dette støtet til enda et år med frisk boligprisvekst, nærmere bestemt 7,8 % i 2012. Etter mange år med oppdemmet boligbehov, har boligbyggingen løftet seg markert i år. Det er grunn til å tro på fortsatt høy byggeaktivitet neste år. Når boligene etter hvert ferdigstilles, vil dette bidra til lavere boligprisvekst. Forbrukerne har vist seg nokså forsiktige, tross den gunstige situasjonen. Den sterke inntektsutviklingen, i kombinasjon med lave renter, har gitt rom både for god forbruksvekst og til økt sparing. Spareraten har økt ytterligere i år, til 8 %, selv om forbrukertilliten viser høy optimisme blant husholdningene. DNB Markets mener at spareviljen reflekterer både husholdningens ønske og myndighetenes krav om å sette til side mer midler til egenkapital ved kjøp av bolig og betale avdrag på boliglån, samt å ha en buffer til vanskeligere tider som måtte komme. Oljesektoren har vært, og vil forbli, en viktig drivkraft bak den økonomiske veksten. I år har investeringsnivået på norsk sokkel vært rekordhøyt, og nye rekorder ventes neste år. Etterspørsel etter investerings- og innsatsvarer bidrar med viktige vekstimpulser til store deler av norsk økonomi. Leverandørindustrien opererer for full kapasitet og fastlandsbaserte tjenestenæringer møter høy etterspørsel. Vekstbidraget fra oljeinvesteringene blir ikke like høyt neste år, men det blir fortsatt positivt. Ikke alle næringer går like godt. Eksportørene av varer som ikke er knyttet til olje melder om markert forverrede utsikter på tampen av 2012. Det er knyttet til tilbakeslaget i mange europeiske land, en sterk krone og et høyt kostnadsnivå. DNB Markets venter flat utvikling i den tradisjonelle eksporten i 2013. Vi venter at Norges Bank holder styringsrenten i ro på lave 1,5 % i 2014. Enda lavere renter i eurosonen og Sverige, en sterk norsk krone og lav inflasjon er årsaken til dette. Fortsatt høy boligprisvekst og fare for oppbygging av finansielle ubalanser tilsier varsomhet med ytterligere rentenedgang. Hovedtall 7 6 5 4 3 2 1 0-1 -2 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Kilde: Statistisk sentralbyrå/dnb Markets Kilde: SSB/DNB Markets Norge: Hovedtall Fastlands-BNP KPI Ledighet
investorrapport 2012/3 15 Svensk økonomi Etter en dårlig avslutning på 2011 overrasket svensk økonomi med å vokse solid i første halvår av 2012. Tiltak fra den europeiske sentralbanken hadde bidratt til å redusere usikkerheten om fremtiden, og vekstbildet i Europa ellers var også bedre enn fryktet. Forbruk og investeringer vokste godt, og utenrikshandelen viste seg imponerende motstandsdyktig. Arbeidsledigheten ble lenge liggende stabil rundt 7,5 %, i den øvre delen av intervallet som Riksbanken anser som en «normal» ledighetsrate. På våren og sommeren blusset uroen rundt Europa opp igjen, og i juli varslet Riksbanken om at sannsynligheten for ytterligere rentekutt hadde økt. Rentekuttet ble realisert i september, og i oktober ble det varslet at sannsynligheten for ytterligere rentekutt igjen var til stede. I høst har det nemlig buttet imot for svenskene. Innkjøpssjefsbarometre fra tjenestesektor og industri peker i retning av fallende aktivitet i årets siste kvartal. Eksporten faller, måned for måned. Eksportørene rammes av svak etterspørsel i viktige markeder og en sterk svensk krone. Lavere kapasitetsutnyttelse og usikre utsikter har trolig ført til et fall i investeringene. Økende pessimisme blant husholdningene har gitt fall i detaljhandelen. Rentekuttene har støttet opp om boligprisene, som er nokså stabile. Boligbyggingen faller, og bygg og anleggsbransjen er en av næringene der pessimismen er høyest. Vi venter at fall går over til svak vekst i begynnelsen av neste år. Sverige har fortsatt fordelen av å ha solide stats- og husholdningsfinanser, noe som kan bidra til vekst i privat og offentlig forbruk. Rentekutt vil også bidra. Med ny vekst i Europa i 2013 kan også eksporten som utgjør 50 % av svensk BNP - utvikle seg i positiv retning igjen. Vi tror BNP vil vokse med 0,7 % i 2013, ned fra 1,0 % i 2012. Ledigheten, som nå er tilbake på en stigende trend, venter vi at kommer opp til 8 % i løpet av 2013.. Den underliggende prisveksten godt under inflasjonsmålet på 2 %, og alle økonomiske indikatorer peker for øyeblikket i negativ retning. Riksbanken kuttet derfor reporenten med 25 basispunkter til 1,0 % 18. desember. Her blir den trolig liggende gjennom neste år. Riksbanken legger tydelig vekt på risikoen for at ubalanser oppstår når renten blir holdt lav over lang tid, og er motvillige til å sette renten enda lengre ned. Bidrag til BNP-vekst Sverige: Bidrag til BNP-vekst Prosentpoeng å/å 8 4 0-4 -8 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Privat forbruk Nettoeksport Lager Kilde: Thomson Datastream/DNB Markets Kilde: Thomson Datastream/DNB Markets Offentlig forbruk Investeringer BNP (% å/å)
SSd.no / 120336 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA c/o Basale AS Adresse: Beddingen 10, Postboks 5666 Sluppen, 7484 Trondheim Telefon: 06760 Telefaks: 73 80 66 50 Revisor: BDO AS www.fortin.no