BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 24.10.2013 Saksnr.: 201221574/26 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: KRSA/ULSA FANA, GNR. 41, BNR. 931 M. FL., HOPSMYREN SØR 2, REGULERINGSENDRING. PLANNUMMER 62820000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. Bakgrunn Erstad & Lekven AS i samarbeid med Forum Arkitekter AS fremmer på vegne av Erstad & Lekven Utbygging AS planforslag for et område i Fana bydel på Hop med atkomst fra Troldhaugvegen. Ventre: Skråfoto av planområdet, Høyre: planavgresning Gjeldende reguleringsplan for planområdet ble vedtatt i Bergen Bystyre 18.06.12 (plan nr 5125000). Denne planen har samme avgrensning og samme forslagsstiller som planforslaget som nå fremmes for sluttbehandling. I etterkant av vedtatt reguleringsplan, har forslagsstiller ervervet Troldhaugvegen 56 (gnr 41, bnr 771) og ønsker å utvide terrassebebyggelsen til å omfatte denne eiendommen. Som følge fremmer forslagsstiller forslag til endring av reguleringsplan. Oppstart av reguleringsendring ble varslet gjennom annonse om vedtatt reguleringsplan, 04.11.12, med tilhørende varslingsbrev til naboer. Fagetaten mottok ingen merknader til oppstart av reguleringsendring.
I forbindelse med varsling av vedtatt plan kom det inn en naboklage fra beboerne i Tømmeråsen 11. Klagen var knyttet til byggehøyden, støy fra nye boenheter og verdiforringelse av egen eiendom. Videre påpekte klager at de var engstelig for skader på egen eiendom som følge av byggearbeider, her utrasing av murer og masser samt setninger. Fylkesmannen har behandlet klagen, og i vedtak datert 08.02.13 stadfestes kommunens vedtak og klagen tas ikke til følge. Kort om planforslaget Planområdets areal er ca. 7,65 daa. Planforslaget legger til rette for utbygging av terrassehus med opp til 55 boenheter med tilhørende uteoppholdsareal, dette er 10 boenheter mer enn vedtatt plan. Adkomsten til planområdet er direkte fra Troldhaugvegen. Hovedformål Vedtatt reguleringsplan viser et terrassehus med opp til seks etasjer. Bygningskroppen følger fjellskrenten på tomten og dybden terrassene skal avtrappes mot nordvest med 2 til 4 meter per etasje. Det skal etableres grønne tak på bygget for å dempe inntrykket av bygget for bebyggelsen på kanten i Tømmeråsen. Reguleringsendringen viser en utvidelse av terrassehuset mot nord. Det er et tydelig brudd mellom vedtatt og ny del av bygningskroppen og utvidelsen viser en nedtrapping av bygningshøyden mot nord. Hovedinngangen til bygget er flyttet i forbindelse med reguleringsendringen og ligger nå i overgangen mellom vedtatt plan og utvidelsen. Trafikkforhold Planområdet grenser til Troldhaugvegen og har kort avstand til hovedvegsystemet ved Hopskrysset/Sjølinjen. Videre ligger gang- og sykkelvegen på gamle Vossabanetraseen ligger innenfor planens avgrensning. Planområdet ligger ca. 800 meter fra bybanestoppet på Hop via internveger over Tømmeråsen. Trafikkareal innenfor planområdet består av offentlig vendehammer langs Troldhaugvegen med nedkjøring til garasjeanlegg i bakkant, samt gangveger som knyttes Troldhaugvegen, byggets inngangsparti og Vossabanetraseen. Grønnstruktur og fellesareal Grønnstrukturen i planforslaget består av fellesområder for lek og uteopphold, felles grøntanlegg samt friområde avsatt langs Vossabanetraseen. Planen opprettholder 20 meter byggegrense for Vossabanetraseen, og det etableres en grønn buffersone langs traseen med 10 meters bredde. Dette ligger inne i vedtatt reguleringsplan med bestemmelser om at forslagsstiller i samråd med Grønn Etat i Bergen kommune skal utarbeide plan for skjøtsel av buffersonen. Parkering Planforslaget forutsetter en parkeringsløsning med en felles parkeringskjeller under bebyggelsen og terreng. I henhold til planforslagets bestemmelser skal det avsettes 1,2 parkeringsplasser per 100 m 2 boligareal. Av disse skal minimum 5 % av parkeringsplassene opparbeides som HC parkering. Det skal beregnes 2 sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 boligareal. Forslagsstillers planbeskrivelse For ytterligere opplysninger om planområdet og planforslaget viser fagetaten til forslagsstillers planbeskrivelse datert 10.01.13, vedlegg C. For utfyllende opplysninger, se også vedleggene. Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Side 2 av 13
Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 03.03.13 16.04.14. Det kom inn en privat merknad og fem uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Den private merknaden peker følgende forhold: Den foreslåtte bebyggelsen er for høy da vedtatt plan har en maksimal byggehøyde på kote + 39 og planforslaget legger til rette for en byggehøyde på + 42. Foreslått takterrassen mot nord vil medføre ulempe for deres uteplass i form av innsyn. Utnyttelsesgraden er for høy i et avgrenset område hvor det er etablert nye boenheter. Regulert gangforbindelse mot Kloppedalsvegen er ikke etablert med bakgrunn i problemer knyttet til ekspropriasjon, det bør stilles krav om at denne etableres. De offentlige merknadene pekte på følgende forhold: Trafikketaten stilte seg negativ til den foreslåtte adkomstløsningen da denne kom i konflikt med offentlig vendehammer og stiller krav om at disse skal separeres. Videre er den foreslåtte gjesteparkeringen P2 i strid med håndbok 017 og kommer i konflikt med offentlige vendehammer. Trafikketaten åpner i sin merknad for at Troldhaugvegen omreguleres til felles veg. Rådet for byforming og arkitektur omtaler den foreslåtte bebyggelsen som helstøpt og gjennomført, men at det har mistet noen av sine opprinnelige kvaliteter fra 2009, knyttet til blant annet vertikale oppbrudd i bygningsmassen. BIR stiller krav om at det utarbeides renovasjonsteknisk avfallsplan i forkant av byggesaken. Fylkesmannen og Statens Vegvesen hadde ingen kommentarer til planforslaget. Med bakgrunn i trafikketatens merknad til offentlig ettersyn knyttet til vendehammer i tilknytning til kommunal veg, gjennomførte forslagsstiller en begrenset høring 17.06.13-09.07.13. Bakgrunn for dette var trafikketatens forslag om å omregulere tilgrensende offentlige veg til felles veg. Under den begrensede høringen innkom det merknader fra Block Wathne og Sameiet Troldhaugvegen Park hvor begge stilte seg negative til den foreslåtte løsningen og som følge av merknadene har forslagsstiller konkludert med at vegen skal videreføres som offentlig veg i henhold til gjeldende reguleringsplaner. Forslagsstiller har som følge gjort endringer i adkomstløsningen på egen tomt. Den endelige løsningen samsvarer i hovedsak med løsningen i gjeldende reguleringsplan for området. Illustrasjonsmaterialet er ikke oppdatert med hensyn til den endrede vegløsningen. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn I etterkant av offentlig ettersyn er det gjort mindre endringer i planforslaget: Nedkjøring til parkeringskjeller er trukket tilbake fra vendehammer jfr. vedtatt plan. Det er lagt inn bestemmelse om etablering av hekk/gjerde mot nabo for å hindre innsyn. Det er gjort mindre justeringer av reguleringsbestemmelser og plankart. Side 3 av 13
Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Forholdet til vedtatt plan Planforslaget som nå fremmes ligger tett opp mot vedtatt reguleringsplan for planområdet. Det er gjort endringer i bestemmelsene og plankart som følge av at Troldhaugvegen 56 nå foreslås bygget ut som terrassebebyggelse. Dette har medført endringer knyttet til nedkjøring til parkeringskjeller og avslutningen av terrassebebyggelsen mot nord. Forslagsstiller har videre gjort noen endringer i gangvegene internt i feltet som følge av endringer knyttet til nedkjørsel til parkeringskjeller og flytting av hovedinngang til bygget. Som følge av justering av gangvegene har dette medført endringer i avgrensningen av de ulike feltene avsatt til fellesareal. Venstre: Plankart vedtatt reguleringsplan Høyre: Forslag til reguleringsendring Fagetaten har gjennomgått de vedtatte reguleringsbestemmelsene opp mot det planforslaget som nå fremmes, og det er ikke gjort endringer i reguleringsbestemmelsene utover de som er knyttet til utvidelsen av terrassebebyggelsen. Det pekes på at gjeldende reguleringsplan er vedtatt etter plan og bygningsloven av 1985 mens planforslaget som nå fremmes er utarbeidet etter plan og bygningsloven av 2008. Dette fagnotatet berører i liten grad forhold avgjort i forbindelse med behandlingen av vedtatt plan, da disse er endelig vurdert og besluttet gjennom den politiske behandlingen av plansaken. Som følge er fagetatens kommentarer hovedsakelig knyttet til endringene som følger av utvidelsen av terrassebebyggelsen. Side 4 av 13
Utnyttelsesgrad Vedtatt reguleringsplan har en utnyttelsesgrad på % BRA = 275 %. Planforslaget som nå fremmes viderefører denne utnyttelsesgraden. Utnyttelsesgraden overstiger angitt utnyttelsesgrad i kommuneplanens arealdel samt kommunedelplanen for Nesttun, Nesttun- Vest, Hop og Ny-Paradis. Planforslaget medfører imidlertid ingen endringer i forhold til vedtatt reguleringsplan for det tidligere vedtatte område B2. Fagetaten vil bemerke at når det nå foreslås %BRA=275% på hele arealet ( tidl. B1), gir dette en utnytting som må vurderes som relativt høy utenfor et senterområde. Når man tar med de grønne arealene f_lek, som tilligger denne eiendommen blir utnyttingsgraden lavere. Fagetaten vil vise til vår anbefaling nedenfor om å redusere noe på bygningsvolumet, dette vil gi noe lavere utnyttingsgrad. Dette må føre til at plankart og bestemmelser må i så fall rettes opp etter vedtak. Byggehøyder I forbindelse med politisk behandling av vedtatt plan ble det tatt inn en ny bestemmelse som fastsatte at «uteoppholdsareal i tilknytning til første etasje og inngangsparti for ny bebyggelse i felt B2 skal etableres på kote +20.» Bakgrunn for denne bestemmelsen var merknader fra eier av eksisterende bolig i forbindelse med den politiske behandlingen (deputasjon) hvor det fremkom at tomten til Troldhaugvegen 56 lå lavere enn det resterende området. Som følge ble bestemmelsen tatt inn for å sikre at uteoppholdsarealene for den nye bebyggelsen ble tilpasset terrenget på tomten til eneboligen i Troldhaugvegen 56. Den politiske behandlingen av planen senket ikke etasjetallet på bebyggelsen, men denne endringen medførte at maksimal mønehøyde for felt B2 ble senket til kote + 39 til forskjell fra planforslaget som foreslår byggehøyden til kote + 42. I henhold til vedtatt plan kan det etableres terrassebebyggelse i opptil 6 etasjer. I forslaget til reguleringsendring som nå fremmes, har forslagsstiller tilbakeført den maksimale byggehøyden til kote + 42. Forslagsstiller begrunner dette med at den opprinnelige løsningen hvor uteoppholdsarealene var etablert på kote + 22,4 medførte en bedre tilpassing til kotehøydene på Troldhaugvegen og Vossabanetraseen. Videre bemerker forslagstiller at det ikke lenger er nødvendig å tilpasse seg eksisterende terreng i hagen til Troldhaugvegen 56. Eksisterende terreng vist med stiplet linje I vedtatt plan ligger uteoppholdsarealene delvis lavere enn Vossabanetraseen, og fagetaten har vurdert det slik at en heving kan bidra til en bedre kvalitet på arealene. Videre vil en heving av terrenget medføre at kun deler av parkeringsanlegget skal etableres under eksisterende terreng. Som følge vil tiltaket medføre mindre terrenginngrep og overskuddsmasser om man hever terrenget. Fagetaten ønsker å understreke at ved en maksimal mønehøyde på kote +42 vil byggets tak ligge lavere enn bakenforliggende bebyggelse i Tømmeråsen 11 og 13. I sin merknad til Side 5 av 13
offentlig ettersyn påpeker eier av Tømmeråsen 7 at deres bolig ligger på kote +37. Tømmeråsen 7 ligger imidlertid noe tilbaketrukket i forhold til Tømmeråsen 11 og lavere i terrenget enn denne. Foreslått byggehøyde opp mot eiendomsgrensen til Tømmeråsen 7 er kote + 38,3 og ikke +42. Taker for planlagte bygg vil således kommer ca 1 meter over laveste nivå på denne eiendommen. Planlagte byggehøyder vil etter Fagetatens oppfatning ikke medføre ulemper av en slik karakter for nevnte eiendommer at det er grunnlag for å endre planlagte byggehøyder. Den foreslåtte bebyggelsen skal terrasseres som vist i illustrasjonsplan (vedlegg D). Høydene vist i illustrasjonsplanen er bindende. Vertikalitet Planforslagets reguleringsbestemmelses 2.2.5 inneholder ordlyden «det skal tilstrebes en vertikalitet i fasaden som sikrer et variert uttrykk». Denne setningen ble tatt inn som en del av bystyrevedtaket for å sikre en variasjon i fasaden på terrassebygget. Forslagsstiller har utarbeidet en illustrasjon som viser de vertikale bruddene i fasaden (vedlegg K). Fagetaten anser at bygget ved utvidelsen mot nord har fått en mer oppbrutt fasade enn det som var tilfellet i illustrasjoner til vedtatt plan. Men fagetaten ønsker å påpeke at den viste bebyggelsen innenfor vedtatt plan ikke har innslag av denne vertikaliteten som er fastsatt i reguleringsbestemmelsene. Det nye bygget i forhold til nabobygg. Troldhaugvegen 54 til venstre bildet. «Vingen» Terrassebygget avsluttes mot nord av en mindre bygningsdel i to etasjer. Der den øvrige bebyggelsen forholder seg til det skrånende terrenget på tomten og avtrappes mot dette, løsriver denne bygningsdelen seg og stikker ut fra bygget og terrenget. Fagetaten anser denne bygningsdelen som et fremmedelement i forhold til den resterende bygningskroppen da samspillet med terrenget som er tydelig i resten av bygget her er fraværende. Forslagsstiller begrunner bygningselementet med at denne trappes ned og skaper en overgang mot tilliggende enebolig. Side 6 av 13
Den lave bygningsdelen med nord og nedkjørsel parkeringskjeller skaper en barriere mot bebyggelsen i nord. Fagetaten er positiv til at bebyggelsen trappes ned mot eneboligen i Troldhaugvegen 54, men vi vil bemerke at det ved første gangs høring av dette prosjektet var høyden mot denne eneboligen en etasje lavere. I inneværenede prosjekt er det «vingen» som nå ivaretar tilpasningen mot småhusbebyggelsen på nordsiden. Fagetaten mener det ville gitt best total tilpasning mot omgivelsene om øvre etasje på hovedbygget ( B2) ble trukket noe inn. Videre burde B2 reduseres med en etasje og til slutt «vingedelen» av B2 reduseres. Vingedelen av B2 (med nedkjøring til parkeringskjeller i forlengelsen) skaper en barriere i det grønne dalføret som ønskes beholdt som en åpen akse mot Vossabanetraseen, sett fra naboer i nord. Denne barrieren anser fagetaten som uheldig. Fagetaten anbefaler en bedre avslutning mot nord, og at den aktuelle delen reduseres med en halv lengde som vist med pil på illustrasjonen under. Trafikkløsninger Under offentlig ettersyn og den påfølgende begrensede høringen var offentlig vendehammer en problemstilling. Da trafikketaten stilte krav om at nedkjøringen til parkeringsanlegget og vendehammeren ikke kunne utgjøre det samme arealet, og det kom protester på at Troldhaugvegen ble omregulert til privat (felles) veg, fremmer forslagsstiller en variant av løsningen i gjeldende plan. Planforslaget viser en offentlig vendehammer og en nedkjøring til parkeringskjeller innenfor denne. Dette medfører at fremtidige beboere skal passere over vendehammeren for å komme ut i Troldhaugvegen. Dette er ingen ideell løsning, men da beboerne skal ut i en blindveg til Troldhaugvegen med begrenset trafikk og oversiktlige forhold, vil fagetaten anbefale den foreslåtte løsningen. Dette er en forkortet variant av løsningen i vedtatt reguleringsplan. I vedtatt plan skal det anlegges kjørbar gangveg frem til hovedinngang som dimensjoneres for kjøring i sammenheng med flytting, transport av personer med nedsatt funksjonsevne og Side 7 av 13
adkomst for utrykningskjøretøy. I forslaget til reguleringsendring fremgår det at forslagsstiller nå går bort fra dette og det legges ikke til rette for kjøring frem til dør. Forslagsstiller argumenterer den foreslåtte endringen med at det ikke er ønskelig med kjøring internt i boligfeltet. Forslaget til reguleringsbestemmelsers 6.2.1 sier at «brannkonsulent kan stille krav om fremkommelighet til de deler av bygget som ikke normalt er tilgjengelig for alminnelig biltrafikk». Bergen brannvesen har ikke kommet med merknad under offentlig ettersyn. Planforslaget viser fysisk sperre av Gg1 ut mot Troldhaugvegen, og videre har forslagsstiller opplyst at det ikke er mulig for større kjøretøy brukt i forbindelse med flytting å kjøre ned i parkeringsgarasjen. Fagetaten har forståelse for forslagsstillers ønske om ikke å legge til rette for kjøring internt i feltet, da dette vil gi sikre forutsigbarhet rundt bruken av uteoppholdsarealene. Men den foreslåtte løsningen anses som lite hensiktsmessig med hensyn til blant annet flytting da lastebil må parkeres ved offentlig vendehammer. Fagetaten anbefaler at det legges inn en bestemmelse om at det tillates kjøring på f_gg1 frem til hovedinngang og at gangvegen skal etableres med fast, kjørbart dekke. Dersom beboerne i fremtiden ønsker å håndheve denne bestemmelsen, kan den viste bommen fjernes. Parkering Parkering for planområdet er i sin helhet løst i parkeringskjeller under bakken. Areal avsatt til parkering er vist som P1 i vertikalnivå 1, regulering under grunnen. Avgrensningen av areal avsatt til parkering går i liten grad inn i skråningen på tomten, ivaretar den lille kollen nord i området avsatt til lek og forholder seg til 10 meters buffersone langs Vossabanetraseen. Som konsekvens av utvidelsen av terrassebebyggelsen er nedkjørselen trukket nærmere Troldhaugvegen i forslaget til reguleringsendring. Deler av uteoppholdsarealene vil etableres på taket av parkeringskjeller. For å sikre at det er tilstrekkelig jordsmonn på taket av parkeringskjelleren for å sikre en variert beplantning, anbefaler fagetaten at det legges inn reguleringsbestemmelser som sikrer minimumstykkelse på dette jordsmonnet. Felles leke- og uteoppholdsareal Venstre: FA1 avsatt til lekeplass i vedtatt reguleringsplan Høyre: f_lek avsatt til lekeplass i forslag til reguleringsendring Forslaget til reguleringsendring har medført endringer av det interne gangvegsystemet, og disse endringene medfører justering av avgrensningene av arealene avsatt til felles Side 8 av 13
uteoppholdsareal som vist i illustrasjonene. I henhold til oppgitte tall er arealene avsatt til felles leke- og uteopphold gått noe ned i forslaget til endring, men dette er ikke av betydelig karakter og planforslaget tilfredsstiller kravene i kommuneplanens arealdel. Da leilighetene i første etasje har sine private utearealer på bakkeplan, vurderer fagetaten fellesarealene som ligger nærmest byggene til å ha begrenset brukskvalitet da det ikke er en klart definert overgangssone mellom private og felles arealer og det kan oppstå konflikter knyttet til avgrensning mellom de to. Fagetaten påpekte dette til offentlig ettersyn og forslagsstiller har som følge lagt inn en bestemmelse om at det ikke kan etableres private uteoppholdsareal lenger enn fire meter ut fra fasadelivet i første etasje. Hvordan dette overholdes over tid er imidlertid vanskelig å forutsi. Med bakgrunn i forannevnte anser fagetaten det som positivt om viktig at området avsatt til lek er adskilt fra bygningskroppen av gangvegsystemet. Fagetaten anbefaler at det tas inn i reguleringsbestemmelsene at det kan tillates mindre justeringer av linjeføring av f_gg1 for å sikre en optimal løsning. Terrenginngrep Planområdet er preget av en bratt skråning hvor terrassebebyggelsen legger seg opp mot denne skråningen. Vedtatt plan viser terrenginngrep i skråningen for å etablere bebyggelsen. Videre skal det etableres parkeringskjeller under eksisterende terreng. Dette medfører en heving av terrenget (som omtalt under byggehøyder). Parkeringskjelleren skal etableres utenfor buffersonen avsatt langs Vossabanetraseen. Planforslaget som nå fremmes til offentlig ettersyn medfører begrensede terrenginngrep i forhold til allerede vedtatt plan, og fagetaten har som følge ingen spesielle merknader til dette. Vossabanetraseen grønnstruktur og kulturminne I henhold til gjeldende kommunedelplan skal det avsettes 20 meters byggegrense mot Vossabanetraseen, en byggegrense som er overholdt. I den vedtatte planen var arealene innenfor byggegrensen fordelt mellom fellesareal og friareal langs traseen. Under behandlingen i Bergen Bystyre, ble det lagt inn krav om at «avgrensing av Felles grøntanlegg reduseres slik at det sikres en avstand på minimum 10 m til senterlinjen av gang- og sykkelvegen langs hele strekningen.» Vedtaket medførte en endring av plankartet og arealene F1 og F3 på østsiden av Vossabanetraseen sikrer denne avstanden på minimum 10 meter mellom senterlinjen på gang- og sykkelvegen og fellesarealene. Dette forholdet er ivaretatt i forslaget til reguleringsendring. Det skal i samråd med Grønn Etat utarbeides en skjøtselsplan for buffersonen. Under offentlig ettersyn av vedtatt plan ble det bemerket at Vossabanetraseen med buffersone burde reguleres som spesialområde kulturminne. Da vedtatt plan ble behandlet etter plan og bygningsloven av 1985 anså fagetaten det som mest hensiktsmessig at arealet ble avsatt til offentlig vegareal og friområde. Forslaget til reguleringsendring er imidlertid utarbeidet etter ny plan- og bygningslov og fagetaten anbefaler som følge at det legges inn en hensynssone for bevaring av kulturminner som skal omfatte vegareal og buffersone langs Vossabanetraseen. Gangforbindelse til Kloppedalsvegen I tilgrensende reguleringsplan for Hopsmyren Nord er det regulert inn en gangforbindelse fra Troldhaugvegen til Kloppedalsvegen. Formålet med forbindelsen er å skape en snarveg til skole og bybane. Gangforbindelsen er opparbeidet fra Troldhaugvegen, men Block Wathne har ikke kommet til enighet med grunneiere mot Kloppedalsvegen og som følge er gangforbindelsen ikke blitt ferdigstilt. I merknad under offentlig ettersyn påpekes det at dette bør stilles som et rekkefølgekrav i denne planprosessen. Dette rekkefølgekrav er stilt i nevnte Side 9 av 13
reguleringsplan og forutsettes løst ved gjennomføring av denne. Gangforbindelsen er også av betydning for foreliggende prosjekt, men Fagetaten finner det ikke riktig å ta med dette rekkefølgekravet. Universell utforming I henhold til planforslagets bestemmelse 1.1.3 skal prinsippet om universell utforming legges til grunn i planområdet i samsvar med gjeldende kommuneplan. Bestemmelsenes punkt 2.3.2 påpeker at 5 % av parkeringsplassene skal tilrettelegges for funksjonshemmede og skal imøtekomme krav i hht. veileder om universell utforming utarbeidet av Husbanken. I henhold til kommuneplanens punkt 11 stilles det som minimumskrav at 30 % av boenhetene i byggeområder skal være utformet etter prinsippene om universell utforming. I henhold til tekniske forskrift (TEK10) 12-3 vil det være krav om heis i bygget. I bygg med heis utløses kravet om tilgjengelig boenhet jfr. 12-2 i TEK10. Alle boenhetene skal som følge være tilgjengelige boenheter. Planens bestemmelser 2.4.1 er dermed overflødig. Fagetaten lar imidlertid bestemmelsen stå for å sikre andelen tilgjengelige boenheter dersom prosjektet endres i etterkant av reguleringsplanprosessen. Fagetaten påpeker at da terrassebygget innenfor B skal ha heis, skal felles uteareal som konsekvens være universelt utformet jfr. 8-2 i TEK10. Barn og unges interesser Det er ikke gjort endringer i forhold til vedtatt plan som påvirker barn og unges interesser. Det er avsatt tilstrekkelig areal til lekeplass, og deler av naturlig terreng/vegetasjon er ivaretatt i planen. I henhold til reguleringsplan for Hopsmyren Nord, skal det etableres ballbane rett nord for planområdet. Fagetaten anser barn og unges interesser som tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Det foreslås noen presiseringer i bestemmelsene. - Nordre Bygg ( B2 ) reduseres slik: Vingedelen halveres i utstrekning. Byggehøyden for øvrig reduseres til 4 etasjer. - Sammenføyningen av tidligere vedtatt bygningsdel i sør (6 et) og siste bygningsdel i (5et) viser at øvre etasje på søndre bygg (6 et) bør trekkes noe inn. Dette vil være en et svar på reguleringsbestemmelses 2.2.5 med ordlyden «det skal tilstrebes en vertikalitet i fasaden som sikrer et variert uttrykk». Dette ble tatt inn som en del av bystyrevedtaket for å sikre en variasjon i fasaden på terrassebygget Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med ovennevnte endringer. Side 10 av 13
Nordre bygningsdel i 5 et / Søndre bygningsdel i 6 et. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Fana, gnr. 41, bnr. 931 m.fl., Hopsmyren Sør 2, Reguleringsendring. Plannummer 62820000, vist på plankart sist datert 02.10.13 med følgende endringer: a) Hensynssone «bevaring av kulturmiljø» tas inn over o-fo1, o_fo2, o_fo3. b) Illustrasjonsplan er bindende for byggehøyder i planen. Denne skal rettes opp med hensyn til følgende reduksjoner av nordre og søndre bygningsdel: -Vingedel på nordre bygg trekkes inn til halve lengden. - Bygningsdel i 5 etasjer reduseres med 1 etasje, til kote : +35 m -Bygningsdel i 6 etasjer : Øvre etasje trekkes inn fra nord, tilsvarende avtrapping som på bygningsdel i 5 etasjer (anbefales 4et ). Jf. reguleringsbestemmelses 2.2.5 med ordlyden «det skal tilstrebes en vertikalitet i fasaden som sikrer et variert uttrykk». c) Byggegrense justeres i samsvar ovennevnte på revidert illustrasjonsplan. d) Grad av utnytting justeres ned i samsvar med reduksjon av byggehøyder/ fasadelengde. Side 11 av 13
2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert 12.07.13 med følgende endringer: Ordlyden i 2.2 endres i sin helhet til følgende: «Det skal utarbeides renovasjonsteknisk avfallsplan(rtp) som skal godkjennes av BIR og leveres som vedlegg til søknad om rammetillatelse». Reguleringsbestemmelsene suppleres med 5.4.4 med følgende ordlyd: «De deler av parkeringskjelleren som ligger under f_lek, f_u01 og f_uo2 skal dekkes med jordlag på minimum 0,7 meter til beplantning». Reguleringsbestemmelsene suppleres med 6.5.3 med følgende ordlyd: «Det kan i forbindelse med søknad om rammetillatelse tillates mindre justeringer av linjeføringen for f_gg1.» Reguleringsbestemmelsene suppleres med ny x med følgende ordlyd: «Gangveg f_gg1 skal opparbeides med fast dekke og være kjørbar for utrykningskjøretøy og ved flytting.» Innarbeide bestemmelse for hensynsone kulturmiljø. 3. Plankart med tilhørende bestemmelser må rettes opp i henhold til vedtak før kunngjøring av vedtatt plan. Dersom bystyret fatter vedtak som omfatter byggets høyder, skal plankart/ bestemmelser og illustrasjonsplanen justeres i forkant av kunngjøring. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 12 av 13
Vedlegg: A. Plankart datert 02.10.13 dok 31, fil 3 B. Reguleringsbestemmelser, datert12.07.13 dok 30,fil 2 C. Illustrasjonsplan datert 10.01.13, dok 4,fil 2 D. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 10.01.13 dok 4 fil 23 E. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, udatert, dok 29 fil 2 F. Fasadeoppriss fra nord G. Fasadeoppriss fra vest H. Illustrasjon vertikalitet I. Snitt AA og BB J. Perspektiv fra nord K. Perspektiv fra vest L. Sol og skygge_ny situasjon Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201221574 Side 13 av 13