Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: GBNR 024/006 Arkivsaksnr.: 13/1181 DISPENSASJONSSØKNAD - OPPFØRING AV AREAL UTOVER MAKSIMAL BYGGEGRENSE GBNR 24/6 ENDELI I ØYERFJELLET Saksdokumenter vedlagt: Søknad av 14.10.2013 om dispensasjon for utnyttelse av eiendom utover tillatt BRA. Uttalelse av 07.07.2010 fra Hedmark Fylkeskommune v/kulturvernseksjonen. Bygningstegninger vedlagt søknad om tiltak av 23.06.1999 Bygningstegning av fjøs/anneks vedlagt rammesøknad av 15.10.2013 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Uttalelse Fra Oppland fylkeskommune til foreløpig vurdering av dispensasjon, av 24.02.2014 Brev av 23.01.2014 fra Fylkesmannen om endring i behandling av plansaker mm Foreløpig vurdering av dispensasjon, av 17.01.2014 Søknad av 15.10.2013 om rammetillatelse for oppføring av nytt anneks/gjenoppføring av gammelt fjøs m/vedlegg E-post av 23.12.2013 vedlagt befaringsrapport for Hagen gnr 10 bnr 8 i Stor-Elvdal Brev av 16.07.2010 til Statens vegvesen. Tillatelse fra Stor-Elvdal kommune til riving av alle bygninger på gnr 10 bnr 8 Oversiktskart over området ved området ved gbnr 24/6 Kart og ortofotoutskrift fire stk, gbnr 246 Terrengkart fra skanning, gbnr 24/6 Eiendomsinformasjon fra matrikkelen SEFRAK registrering av eiendommen Hagen gbnr 10/8 i Stor-Elvdal kommune Utskrift fra naturbasekart, den 20.01.14 Sak 11/665 Utskrift kart fra Askeladden, den 20.01.14 Sak 11/665 Sak 11/665 Søknad av 26.05.2011 om oppføring av gammelt fjøs m/tilhørende dokumenter Sak 2496/99 Søknad av 23.06.199 om oppføring av tilbygg til hytte m/tilhørende dokumenter Sak 235/71. Søknad av 28.06.1971 om oppføring av fritidsbolig m/tilhørende dokumenter Sammendrag: Det søkes om dispensasjon for oppføring av et anneks på 20 m 2 på eiendommen Endeli i Øyerfjellet. Imøtekommelse av søknaden vil bety at bebyggelsen vil få et samlet bruksareal (BRA) på 114 m 2. Maksimal tillatt BRA i området er i henhold til kommuneplanens arealdel på 80 m 2 og eiendommen er alt bebygd med BRA på 94 m 2. En imøtekommelse av søknaden vil få en klart presedensvirkende virkning i forhold til andre tilsvarende søknader og rådmannen tilrår derfor ikke imøtekommelse slik søknaden er fremmet.
Det omsøkte bygget som opprinnelig er et gammelt fjøs, er imidlertid ikke uten kulturhistorisk verdi. Dersom øvrig bebyggelse reduseres med et tilsvarende areal, så vurderes det med dette som forutsetning å være mulig å kunne imøtekomme søknaden. Oppland fylkeskommune gir sin tilslutning til denne vurderingen. Det foreligger ingen andre forhold som tilsier at søknaden ikke kan imøtekommes, med denne betingelsen lagt til grunn i et dispensasjonsvedtak. Saksbakgrunn I forbindelse med søknad om rammetillatelse for oppføring av nytt anneks, søker RAM arkitektur v/sivilarkitekt Hilde Grøneng på vegne av Thor Svegården om dispensasjon for utnyttelse av eiendommen Endeli i Øyerfjellet utover tillatt BRA. Eiendommen Endeli ligger på kote 898 moh og kan i henhold til kommuneplanens arealdel maksimalt utnyttes med et bygningsmessig areal på BRA 80 m 2. Eiendommen er i dag bebygd med et bygningsmessig areal på BRA 94 m 2 og fastsatt maksimalgrense er følgelig alt overskredet. Det søkes om dispensasjon for oppføring av et anneks på ytterligere 20 m 2. Fritidseiendommen vil da få et samlet BRA på 114 m 2. og arealgrensen for annekset alene er i seg selv også overskredet med 5 m 2. I dispensasjonssøknaden oppgis det omsøkte framtidige annekset å være et tidligere verneverdig fjøs fra et småbruk i Østerdalen, som har blitt fjernet på grunn av veibygging og har tilfalt Thor Svegården som arv. Som begrunnelse for søknaden vises det til byggets verneverdige status, personlig verdi og ønsket om å ta vare på dette. Det vises også til at bygget vil bli liggende skjermet og lite eksponert til og at tomteutnyttelsen er lav. Lovmessig behandlingsgrunnlag etter plan- og bygningsloven Kommunen kan i henhold til pbl 19-2 gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller gitt i medhold av denne loven, herunder kommuneplanens arealdel og reguleringsplaner. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven, skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Dispensasjon krever grunngitt søknad, jfr pbl 19-1. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som er nevnt i 21-3. Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8. Det kan gjøres unntak for saker som er i samsvar med vedtatte retningslinjer for dispensasjon i
kommuneplan/kommunedelplan, eller der det er en etablert klar praktisert presedens fra tidligere tilsvarende saker. Vurdering Bygningsmessig verneverdi I uttalelsen fra kulturvernseksjonen i Hedmark Fylkeskommune i forbindelse med rivingssøknaden i Stor-Elvdal kommune beskrives fjøset som en del av en sammenbygget låve og fjøs, der fjøset var av tømmer og låven i bindingsverk. Laftet på fjøset antas å være av en forholdsvis sen type, dvs fra omkring 1900. I SEFRAK registeret er oppføringsår anslått til 1880. Fjøset var opprinnelig en del av en husmannsplass med våningshus, fjøs/låve, pannhus, grisehus, stall med skåle, verksted og vognskjul bygd inntil, samt en do. Fjøset som del av husmannsplassen Hagen, har primært hatt verdi for lokalsamfunnet der det lå, men hadde dels også regional verdi som eksempel på en husmannsplass. Bevaringsverdien har imidlertid primært knyttet seg til at bygningsmiljøet fortsatt var intakt samlet, selv om det rent bygningsmessig var i dårlig stand. Bevaringsforholdene har imidlertid med sin nærhet til RV 3 vært dårlige og utvidelse av veien utløste behov for riving. Flytting og bevaring av bygningsmassen lokalt, har vært vurdert som lite realistisk. Fylkeskulturvernseksjonen i Hedmark ba derfor i sin uttalelse av 07.07.2010, om grundig dokumentasjon før gjennomføring av riving. Stor- Elvdal kommune ga i samsvar med denne vurderingen, rivingstillatelse til Statens vegvesen den 16.07.2010 og stilte samtidig krav om slik dokumentasjon av husmannsplassen. Natur, miljø og kulturminner Naturbasen, Askeladden og kommunens eget Web-kart er gjennomgått. Det foreligger ingen kulturminner som blir berørt. I følge naturbasen ligger søkers eiendom helt i utkanten av område definert som leveområde for villrein. Tiltaket vurderes imidlertid til å ha ingen eller uvesentlig endret innvirkning på levekår for villreinen i tillegg til alt eksisterende bebyggelse. Eksisterende INON områder (Inngrepsfrie naturområder) i Øyer kommune blir ikke berørt. Det foreligger utover dette heller ingen andre natur- og miljøverdier som krever særskilt gjennomgang og vurdering. I kommuneplanens arealdel er BRA maksimalt 80 m 2 for fritidsboliger over kote 800 i uregulerte områder, herav inkludert uthus/anneks på maksimalt BRA 15 m 2. Det er videre bestemt at Øyer kommune skal føre en restriktiv hyttepolitikk når det gjelder ny fritidsbebyggelse i fjellet.
Tiltaket er med sine 20 m 2 i seg selv ikke stort og ligger veltilpasset til på tomt og i forhold til øvrig bebyggelse. Søkers fritidseiendom har tidligere blitt bygget ut i 2 faser. I 1971 ble det gitt tillatelse til 2 en fritidsbolig på 63 m uten nærmere beskrivelse av arealtypen. I 1999, ett år før kommuneplanens arealdel ble vedtatt i kommunestyret, ble det gitt tillatelse til oppføring av et tilbygg til denne fritidsboligen. I henhold til søknaden ville fritidsboligen da få et BYA på 106 m 2, hvorav om lag 11 m 2 vil være bod/uthusareal. I søknaden av 1999 ble BRA oppgitt til å være 87,4 m 2. Ved senere intern utregning av BRA, har en kommet fram til at denne er på 96 m 2 mens søknaden av 15.10.2013 oppgir BRA til å være 94 m 2 på eksisterende bebyggelse. Forskjellen kan bero i gamle og dårlig målsatte tegninger, men vurderes ikke som vesentlig eller viktig. Forskjellen mellom BRA 87,4 m 2 dvs oppgitt areal fra søknaden i 1999 og BRA 94 eller 96 m 2 er det imidlertid vanskeligere å forklare, men denne forskjellen er heller ikke funnet spesielt viktig i forhold til søknaden. Det vurderes derfor ikke som nødvendig å gå nærmere inn i dette forholdet. Fra kommunens side vil en følgelig akseptere 94 m 2 som utgangspunkt for videre vurderinger i saken. Dersom søker blir gitt dispensasjon for oppføring av ytterligere 20 m 2, vil BRA da komme på 34 m 2 over den maksimale grensen satt i kommunens arealplan. Dette regnes av rådmannen for å være en betydelig og lite akseptabel overskridelse av arealgrensen fastsatt i kommuneplanens arealdel. I mai 2011 søkte tiltakshaver også om oppføring av det samme fjøset. Det ble også den gangen vist til byggets bevaringsverdi og affeksjonsverdien for søker. I behandlingen av søknaden ble det samme år gitt avslag på denne, med henvisning til at den maksimale grensen for BRA på 80 m 2 alt var overskredet. I begge søknadene vises det til lav utnyttingsgrad samlet på fritidseiendommen. Fra kommunens side har dette ingen søknadsmessig verdi, da utnyttingsgraden for frittliggende fritidseiendommer ikke er et vurderingskriterium for bebyggelse satt i kommuneplanens arealdel. Uttalelse fra Oppland Fylkeskommune Fylkeskommunen støtter rådmannens vurdering og frarår at søknaden imøtekommes slik den foreligger og påpeker at faren for presedens må vektlegges. Uttalelse fra Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen har i brev av 23.01.2014 gitt følgende orientering: «Dispensasjonssaker som ikke er besvart innen oppsatt tidsfrist eller bedt om utsatt frist på, vil ikke bli besvart.» Årsaken til dette er redusert kapasitet innen planområdet. Brev med anmodning om å avgi uttalelse ble sendt Fylkesmannen den 17.01.2014. Rådmannen går derfor ut fra at kommunens brev etter syv uker, ikke vil bli besvart. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Søkers henvisning til fjøset og laftebyggets verneverdi, knytter seg i hovedsak til den verneverdien som eksisterte da tiltaket var en del av et samlet bygningsmiljø på en husmannsplass i Stor-Elvdal kommune. Alene slik fjøset nå søkes oppført og ombygget til anneks på en fritidseiendom i en annen kommune, vil verdien i hovedsak være av personlig og affeksjonsmessig verdi og Øyer kommune vurdere derfor ikke bygget til å være så viktig, at dette skal danne presedens for en betydelig arealoverskridelse av tilsvarende ny frittliggende fritidsbebyggelse over kote 800 i Øyerfjellet. Det gis derfor med hjemmel i pbl 19-2, ikke dispensasjon som omsøkt i søknad av 14.10.2013 fra Thor Svegården. 2. Fra kommunens side ser en at fjøset i gjenoppført og ombygget stand, likevel ikke er uten en viss grad av kulturhistorisk og bygningsmessig verdi. Under forutsetning av at den øvrige
bebyggelsen på GBNR 24/6 tilhørende Thor Svegården, reduseres med BRA 20 m 2, slik at samlet bebyggelse holdes på og ikke overskrider dagens BRA på 94 m 2, gis det med hjemmel i pbl 19-2 dispensasjon for oppføring og ombygging av tidligere fjøs til anneks med BRA 20 m 2. Søknad om slik reduksjon i form av riving må være innsendt og godkjent av kommunen og gjennomført, før igangsettingstillatelse til gjenoppføring fjøset og omgjøring av dette til anneks gis. Sveinar Kildal Rådmann Tor Falck Seniorrådgiver