Thor Olaf Askjer er adm dir i Norsk Eiendom som er en bransjeorganisasjon for eiendomsaktører. Norsk Eiendom er engasjert innen en rekke områder, men har ikke minst lagt ned et betydelig arbeide for smidigere planprosesser og for at vedtatte planer skal kunne realiseres. Thor Olaf Askjer kom til Norsk Eiendom fra JM Norge AS hvor han var adm dir i en årrekke.
Thor Olaf Askjer Februar 2019 Fra plan til gjennomføring - muligheter og utfordringer
Et utvalg av våre over 200 medlemmer
«Mitt prosjekt vår by» Vulkan - Oslo, Aspelin Ramm
Bolig som grunnlag for livskvalitet
Bygg og steder som grunnlag for verdiskaping
Spørsmål til besvarelse HVORFOR tar planprosessene så lang tid? HVA innebærer reguleringsbestemmelser og utbyggingsavtaler HVILKE erfaringer gjøres rundt om i landet HVORFOR er det så viktig å ha forutsigbare regler HVORDAN sikre at planene blir realisert?
HVORFOR tar planprosessene så lang tid? Store behov for teknisk infrastruktur kollektiv transport sosial infrastruktur Innovasjon Smidigere prosesser Steds- og byutvikling er vanskelig(ere) Mer og mer transformasjon og fortetting Urbanisering og konsentrert vekst Medvirkning er nyttig og lovpålagt Langt flere hensyn å ta utvidet bærekraftsbegrep Det vi bygger i dag skal prestere i nullutslippssamfunnet Store verdier og høy risiko Motstridende interesser alle har en mening
Reguleringsbestemmelser og utbyggingsavtaler Plankart 12-5 Reguleringsbestemmelser 12-7 Rekkefølgebestemmelser 12-7. 10 Utbyggingsavtale 17-3 Opparbeidelsesplikt 18-1 og 18-2
Erfaringer med utbyggingsavtaler Utbyggingsavtaler er nyttig og nødvendig Lovens rammer i 17-3 er uklar m h p nødvendig, rimelig og forholdsmessig. Stor forskjell i og utenfor pressområder Frivillig oppleves som tvang tvangssituasjon tendere til myndighetsmisbruk Ofte unødvendig særlig der 18-1 og 2 skal brukes Utbygger mangler forståelse for samfunnets behov og tomtens egentlige verdi mens kommunen mangler kommersiell forståelse MVA knyttet til offentlig infrastruktur skaper mye støy
Balansert byrdefordeling Utbygger må erkjenne et ansvar for å bidra økonomisk til den infrastruktur som må etableres som følge av utbyggingsplanene. Det må etableres standardiserte modeller for gjennomføring av nødvendige infrastrukturtiltak som følger av utbyggingsplanene. Utbygging av offentlig infrastruktur må fritas for merverdiavgift uavhengig av hvem som bygger og bekoster infrastrukturen. KMD må klargjøre innholdet i begrepet «i nødvendig utstrekning» i pbl. 12-7, slik at kommunen ikke kan kreve urimelige og unødvendige rekkefølge-bestemmelser, og slik at utbygger i større grad kan bruke sin klagerett til fylkesmannen Der utbygger yter kontantbidrag til rekkefølgetiltak, må det settes en frist for når tiltakene skal være fullført. Kvalitetsnormer for offentlige rom må fastlegges etter demokratiske saksbehandlingsregler. Sentrale og omstridte begrep i pbl. 17-3 om innhold i utbyggingsavtaler, som «nødvendig», «rimelig» og «forholdsmessig», må utredes bredt.
HVORFOR er det så viktig å ha forutsigbare regler? Utbygningsbidrag er en del av tomteverdien Uklarhet driver tomteprisene opp Lav reell planreserve fører til høyere priser Pålegg om å overdra infrastruktur til det offentlig oppfattes krevende ekstra krevende hvis MVA ikke refunderes Standard Norge lager maler for UB-avtaler
HVORDAN kan planprosessene bli bedre og ta kortere tid? 1. Benytte «Fasenorm for reguleringsplan» 2. Benytte «Veileder for planinitiativ og referat fra oppstartsmøte» 3. «Tegne og regne» - finn frem til en balansert byrdefordeling 4. Utvikle beste praksis for demokratisk medvirkning 5. Avklare sentrale begrep i Plan- og bygningsloven
«Fasenorm for reguleringsplaner» 1. Endre mindset fra prosess til prosjekt 2. Avklare roller og perspektiver - Eierperspektiv - Brukerperspektiv - Utøvende perspektiv - Offentlig perspektiv 3. Faseinndeling - Planinitiativ - Oppstart plan - Reguleringsplan - Beslutning plan
Veileder for planinitiativ Ikke sette i gang planarbeidet før det er enighet om en felles visjon Tydelig avklaring av rammebetingelse skaffe oversikt over overordnede planer og tolke disse Tydelig fordeling av oppgaver og ansvar Oppfølging til avtalt tid Alt nedfelles i referat
Tegne og regne parallelt gjennom hele prosessen 4 modeller for organisering og etablering av infrastrukturtiltak
4 modeller innenfor gjeldende plan- og bygningslov 1. Planer med én tiltakshaver 2. Feltutbygging med infrastrukturfond 3. Transformasjon av by/tettsted, kommunalt koordinert 4. Felles grunneierstyrt infrastrukturutbygging
Strøksprismodell «Sandnesmodellen» Krever lovendring (Kan muligens løses innenfor gjeldende lov) Må ikke bli en ny eiendomsskatt eller utviklingsskatt Gir forutsigbarhet Sannsynligvis like rettferdig som andre modeller
Sjekkliste for behandling av planer: Bygger den opp under en felles visjon? Er den bra for byen? Er den realiserbar utbyggingsavtaler - rekkefølgebestemmelser? Er det sikret et kommersielt grunnlag? Har innbyggerne blitt involvert og bidratt? Ivaretar den våre klima og miljøutfordringer? Referanseliste for forslagstiller? Kvalitet på arkitekt og rådgivere? Evner kommunen og prioritere og vekte ulike aspekter? Er planen robust og fremtidsrettet? Er politikerne kontrollorgan eller inspirasjonsorgan?
Takk for oppmerksomheten! Thor Olaf Askjer Administrerende direktør +47 93 44 25 18 thor.olaf.askjer@noeiendom.no