BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: 07.09.2017 Saksnr.: 201533973/69 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: STIL Fana, Gnr. 40, bnr. 378, Stølsflaten, Reguleringsplan. Arealplan-ID 64910000 FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Arkitektkontoret Nord AS fremmer på vegne av Bergen Prosjektutvikling AS et planforslag for et område sentralt på Skjold, i Fana bydel. Planområdet er ca. 2,6 daa. Planforslaget gjelder forslag til oppføring av boligblokk med 11 boenheter på gnr.40 bnr.378, Hjortevegen 3. Boligblokken planlegges med 3 etasjer, hvorav 3. etasje er trukket noe inn. Utnyttelsesgraden er satt til 140 % - BRA. Eksisterende enebolig fra 1970, med tilhørende garasje/uthus, foreslås revet. Planforslaget omfatter adkomstveg til Sætervegen, samt omlegging av kryss i Bjørnevegen. Eksisterende avkjørsel ut i Hjortevegen skal stenges. Planforslagets målsetting er å realisere et godt botilbud i et ettertraktet område, med nærhet til bybanestopp på Skjold. Strøkskarakteren preges av villabebyggelse med store hager, det vil si frittliggende ene- og tomannsboliger. Der er samtidig et visst innslag av lavblokker blant den omkringliggende bebyggelsen. Vest for planområdet, på bnr.211, er det nyere blokkbebyggelse med 4 etasjer og TU 125 %. Nord-vest for planområdet finnes et lite forretningsbygg, med en matbutikk og frisør. Tomten er i hovedsak flat, men utgjør et platå med høyde på ca. 3 meter over Hjortevegen og er avgrenset med en fjellskrent mot vegen. Tomten har sydvendt beliggenhet med gode solforhold. Side 1 av 7
Det ble varslet oppstart med annonse i BT, den 16.01.16, med merknadsfrist 15.03.16. Grunneiere og naboer, samt offentlige høringsinstanser ble varslet direkte i brev. Planstatus Planområdet er i kommuneplanens arealdel (KPA 2010) avsatt til bebyggelse og anlegg, og grenser mot senterområde S20. Tomten er uregulert. Planforslaget grenser opp mot eksisterende reguleringsplan for gnr.40 bnr.211 (planid:17160000), vedtatt i 2005, og overlapper delvis denne på grunn av et mindre avvik mellom plankart og planlagt tilkomstvei. Planutkastet griper også delvis inn i pågående reguleringsplanen for Fanavegen 46-50 (planid:6280000). I forslag til ny kommuneplan (KPA2016), ligger planområdet innenfor «byfortettingssone» (sone 2), hvor det skal legges til rette for høy utnyttelsesgrad. Figur 1 Planområdet, vist med blått omriss, vist opp mot kommuneplan t.v., og tilgrensende reguleringsplan (planid:17160000) t.h.. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 11.03.17-25.04.17. Det kom inn 2 private merknader og 11 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Nedgravde renovasjonsløsning krever snuplass for stor lastebil. Naboer er bekymret for støy i anleggsperioden. Foreslåtte byggehøyder og volum bør reduseres. Naboer ønsker ikke mer trafikk på den private veien, Sætervegen. Adkomstveg bør løses via Hjortevegen. Bo-kvalitet i nærområdet forringes. Side 2 av 7
Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene 3. etasje er delvis trukket inn i nord. Nedgravd renovasjonsløsning endret til anlegg på bakken. Tilknyttet rekkefølgekrav til sikring av opparbeidelse av kryssløsning mot Fanavegen. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål Planområdets lokalisering, med ca. 350 meters gangavstand til bybanestoppet på Skjold, tilsier at det vil være i tråd med overordnet planverk å fortette med flere boenheter på tomten. Som nevnt innledningsvis består omkringliggende bebyggelse hovedsakelig av eneboliger og tomannsboliger, med store private hager. Fagetaten anser det som positivt at det i planforslaget legges til rette for leilighetsbygg som bidrar til å øke variasjonen i boligtilbudet på stedet. Kommuneplanens samfunnsdel peker på tilrettelegging gjennom planleggingen for en variert boligstruktur som inkluderer alle aldersgrupper, innbyggere med ulik bakgrunn og funksjonsnivå som en sentral målsetning. Figur 2 Planlagt bebyggelse sett i fugleperspektiv, vedlegg G. Utnyttelsesgrad, byggehøyde, og utforming Det legges i planforslaget opp til en utnyttelsesgrad på 140 % -BRA. I kommuneplanens arealdel (KPA2010) er maksimal utnyttelsesgrad for boligbebyggelse i utgangspunktet satt til % - BRA = 60 %, med en differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 og 200 % langs de store kollektivårene. Planforslaget grenser opp mot senterområde S20 og ligger ca. 350 meter unna bybanestoppet på Skjold, som tilsier at det kan legges til rette for en høyere utnyttelsesgrad ut over 60 % her. I forslag til ny kommuneplan (KPA2016) ligger planområdet innenfor «byfortettingssone», hvor det skal tilrettelegges for høy utnyttelsesgrad. Fagetaten anser planforslaget å være i tråd med både gjeldende kommuneplan, og forslag til ny kommuneplan. Side 3 av 7
Eksisterende bebyggelse på eiendommen i dag, som består av et hus med garasje/uthus, foreslås revet. Forslagsstiller ønsker å oppføre blokkbebyggelse med 11 boenheter, med bilparkering i kjelleretasjen. Blokkbebyggelsen foreslås med 3 etasjer, som vil gi en byggehøyde på ca. 10 meter fra planert terreng. Som et resultat av innkomne merknader og uttalelser til offentlig ettersyn, er 3. etasje trukket inn i nord-vest, tilsvarende som i sør, for å få en bedre avtrapping i forhold til terrengformen og en bedre tilpasning mot Sætervegen 12, jf. 5.1.11 i reguleringsbestemmelsene. Dette grepet fører også til et strammere og mer variert uttrykk i arkitekturens volumoppbygging. Lokaliteten er del av ønsket fortettingsområde, noe som nødvendigvis medfører at nye bygningsformater vil bryte med småhusarkitekturen som preger området i dag. Slik fagetaten vurderer foreslått volum, så kan det harmonere greit både med overordnet planverk og tiltak som følger av andre tilsvarende planarbeid i nabolaget hvor boligfortetting er tema. Planforslaget tar hensyn til fremtidig utvidelse av Hjortevegen. Avstand fra byggegrense til fremtidig gang- og sykkelvei er etter avtale med Bymiljøetaten satt til 2 meter. Det skal etableres en gjennomgående gangforbindelse fra Hjortevegen til Sætervegen, markert som gangsti i illustrasjonsplan (vedlegg E), jf. 5.2 i reguleringsbestemmelsene. Trafikkløsninger Planområdet har i dag adkomstvei fra Hjortevegen som er en to-felts vei med fortau på begge sider. Av hensyn til Bymiljøetatens fremtidsplaner for gang- og sykkelvei langs Hjortevegen, får planområdet ny tilkomst via privat vei, Sætervegen, som fører frem til Sætervegen 12B og 12C. I følge forslagsstiller har eiendommen gnr.40 bnr.378 dokumentert veirett. Den private delen av Sætervegen har avkjøring ut i den kommunale delen av Sætervegen, og Bjørnevegen, som begge har en fartsgrense på 30 km/t. Eksisterende avkjørsel ut i Hjortevegen skal stenges som følge av dette. Tiltaket som følger av planforslaget vil, medføre noe mer trafikk i tilkomstveien, Sætervegen. Veinettet for øvrig i området, med unntak av Sætervegen, har 2 kjørefelt og fortau. Krysset mot Bjørnevegen får endret utforming i henhold til uttalelse fra Bymiljøetaten. I den forbindelse vil fortau mot Sætervegen bli endret, samtidig som krysset mot Bjørnevegen blir tilnærmet rettvinklet, og frisiktlinjer vil delvis overlappe planen mot Fanavegen. Sætervegen får utbedret veibredde til 5,5 meter frem til privat avkjørsel til Sætervegen 12. Figur 3 Illustrasjonsplanen er retningsgivende for disponering av planområdet (vedlegg E). Side 4 av 7
Før det kan gis en midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, skal oppgradering av kryssløsning der Bjørnevegen, Sætervegen, Hjortevegen og Skjoldstølen møtes, være gjennomført eller sikret gjennomført, jf. 3.2 i reguleringsbestemmelsene. Oppgraderingen fremkommer av planid:62800000. Parkering Planområdet ligger innenfor parkeringssone P4, som vil si 1,4 parkeringsplasser per 100m 2 boligareal. Det er en overordnet målsetting å begrense bruken av privatbiler nær hovedårene for kollektivtransport. Planområdet ligger ca. 350 meter fra bybanestopp på Skjold, med gode gangforbindelser. I planforslaget er det lagt til rette for 1 bilparkeringsplass per leilighet i kjellergarasje, samt 2 utvendige gjesteparkeringsplasser. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal være utformet og reservert for bevegelseshemmede. Det skal etableres minst 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet innenfor felt BBB. Sykkelparkering er tenkt ivaretatt i kjellergarasje under boligblokk med trinnfri adkomst. Leke- og uteoppholdsareal Private uteoppholdsareal planlegges som balkonger, takterrasse og på dekke på grunn, med varierende størrelse fra min.7 m 2. Det planlegges for ca. 40 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet, hvorav 100 m 2 skal tilrettelegges for småbarnslekeplass. Bestemmelsene sikrer minstekravet til uteoppholdsareal, i henhold til KPA2010, med 30 m 2 per boenhet, jf. 5.3.1 i reguleringsbestemmelsene. Felles uteoppholdsareal plasseres i sør-vest, med gode solforhold, mot uteoppholdsarealene til Sætervegen 12. Uteoppholdsarealene skal opparbeides i henhold til kommuneplanens areal- og kvalitetskrav. Krav om uteoppholdsareal går foran grad av utnytting. Støy Støy kan bli en belastning for de nærmeste boligene i bygge- og anleggsperioden. Det er i reguleringsbestemmelsenes 2.2.1 pkt. 4, stilt krav om at før det gis tillatelse til tiltak innenfor planområdet skal det foreligge en plan som redegjør for støy i bygge- og anleggsfasen i henhold til T1442/2016. Grønnstruktur/naturmangfold/barns- unge interesser Eiendommen er bebygget og har ingen grøntfaglige registreringer. Foreslått tiltak vurderes ikke å være i konflikt med de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. Planområdet er preget av eneboliger og tomannsboliger med store private hager og lite fellesområder for lek og opphold. Nærmeste registrerte lekeplass, utenom Skjold skole, er Skjold husmor barnepark i Harevegen. Innenfor planområdet skal det opparbeides en småbarnslekeplass på minimum 100 m 2., jf. 5.3.3 i reguleringsbestemmelsene. Skole- og barnehagekapasitet Skjold skole ligger ca. 4-500 meter unna planområdet og har gode gangforbindelser. Smørås skole, og Apeltun skole ligger på en avstand mellom 8-900 meter. Generell dekningsgrad for barnehager i Fana bydel ligger på 89,9 %. Det er for tiden begrenset kapasitet for nye plasser i de mest sentrale barnehagene i området. Skjold barnehage har 15 ledige plasser, med 70 på venteliste. Skjoldtun barnehage, som ligger nærmest, har 60 på venteliste. Side 5 av 7
Renovasjon På grunn av krav om tilkomst og snuhammer for lastebil (L) ved anlegning av nedgravd renovasjonsløsninger, er det etter offentlig ettersyn gått vekk fra denne løsningen. Renovasjon løses som anlegg på bakken innenfor felt BBB. Før det gis tillatelse til tiltak innenfor planområdet skal det utarbeides en renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) i henhold til BIRs standard, jf. 2.2.5 i reguleringsbestemmelsene. Universell utforming Bygningene er planlagt med kjellergarasje og heisforbindelse fra garasje til alle etasjer. Alle leilighetene får planløsning tilrettelagt universell bruk. Adkomst til sykkelparkering skal være trinnfri. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Grunnet planområdets beliggenhet, med nærhet til senterområde og bybanestopp på Skjold, anbefaler fagetaten en utnyttelsesgrad ut over kommuneplanens føringer på maks % - BRA = 60 %. I forslag til ny kommuneplan, som er under behandling, ligger planområdet innenfor «byfortettingssone», hvor det skal legges opp til høy utnyttelsesgrad. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Fana, Gnr. 40, bnr. 378, Stølsflaten, Reguleringsplan, Arealplan-ID 64910000, vist på plankart sist datert 23.08.17. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 23.08.17. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 6 av 7
Vedlegg: A. Plankart datert 23.08.17 B. Reguleringsbestemmelser, datert 23.08.17 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 23.08.17 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 20.07.17 E. Illustrasjonsplan, datert 23.08.17 F. Sol- og skyggeforhold, datert 16.11.16 G. Perspektiv, datert 10.06.17 H. Oppriss og profiler, datert 10.06.17 I. ROS-analyse, datert 20.09.16 J. Kulturminneplan K. Lengde- og tverrprofiler, datert 16.01.17 L. VA-rammeplan, datert 20.04.16 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 201533973 Side 7 av 7