BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, næring og klima Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 26.10.2009 Saksnr.: 200805956/22 Saksbeh.: VIFR Emnekode: NYBY-5210 Kopi til: Årstad, gnr. 161, bnr. 1315/1316/1317, Kolstien. Klage over avslag på søknad om oppføring av boligblokk med 9 boenheter. Klagen anbefales ikke tatt tilfølge. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om oppføring av boligblokk med 9 boenheter. Boligblokken er søkt plassert over alle de tre omsøkte tomtene. Det ble gitt avslag i vedtak datert 12.11.08. Vedtaket ble påklaget av advokat Gunnar Sætre ved brev datert 11.12.08. Brev med utfyllende merknad til klage er datert 23.01.09. Det ble etter klagers anmodning avholdt møte med klager, ansvarlig søker og Etat for byggesak og private planer den 22.10.09. Historikk: De omsøkte eiendommer er tre av totalt fem eiendommer som ble fradelt i 1999. Den 18.02.02 ble det gitt rammetillatelse på vilkår til oppføring av vei, røropplegg og planering av alle fem eiendommene. Det ble gitt igangsettingstillatelse den 03.04.02. Arbeidene er utført. Det er gitt dispensasjon fra reguleringsplan og kommunedelplan for bebyggelse på de to første eiendommene, Kolstien 43 C og D. Byggesakene på de to eiendommene er omfattende, og sakene gikk i sin tid til Fylkesmannen for endelige avgjørelser, jfr. Fylkesmannsvedtak datert hhv. 01.06.06 og 04.08.06, utrykt vedlegg nr. 1 og 2. Det er bebyggelse av de tre siste eiendommene som ble avslått i vedtak av 12.11.08. De omsøkte eiendommene er regulert ved plan R. 10750000 stadfestet 28.01.1954. Det går bla fram av planen at bebyggelsen skal være åpen, villamessig og bare skal nyttes til rene boliger med våningshus på ikke over to fulle etasjer og uthus (garasjer) i 1 etasje. I kommunedelplanen for Landås ligger eiendommene innenfor offentlig friområde / naturområde / friluftsområde. I kommuneplanens arealdel er eiendommene fastsatt til LNFområde i tillegg til at de ligger innenfor byfjellsgrensen, jfr. kommuneplanens pkt. 27. En svært liten nedre kant av eiendommene er vist som byggeområde, men denne stripen er så smal at den ikke får betydning for vurderingene. Omsøkte tiltak er i konflikt med både reguleringsplan for området med hensyn til bebyggelsen og kommunedelplanen og kommuneplanen med hensyn til formål, jfr. plbl. 7. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra både reguleringsplan, kommunedelplan og kommuneplan. Det er i tillegg foretatt en vurdering etter plbl. 74 nr. 2 om estetikk. Dispensasjon fra byfjellsgrensen kan bare gis av bystyret, jfr. kommuneplanens pkt. 27.
Tiltaket er nabovarslet, jfr. plbl. 94 nr 3. Det er registrert merknader fra eiere av Kolstien 33, 37, 39 og 41 A. Merknadene fra eier av Kolstien 41 A er også undertegnet av 15 andre naboer i Kolstien. Merknadene går i hovedsak på at tomtene er beregnet på eneboliger og ikke leiligheter, at Kolstien i dag er sterkt trafikkert og at en økning på 9 boenheter vil føre til økte trafikale problemer og økt risiko for trafikkulykker. Tiltakets størrelse tilsier at flere beboere må varsles om tiltaket samt at tiltaket må offentliggjøres i media. Det bemerkes også at rassikringen som er utført sannsynligvis ikke kan stoppe større steinblokker. Ellers påpekes at nabovarselet ikke viser sikring/rassikring, utforming av landskap og utforming av tregrense mot Kolstien 33. Grønn Etat og Fylkesmannen i Hordaland har uttalt seg i saken, og begge er negative til tiltaket, jfr. uttalelser datert henholdsvis 11.05.09 og 12.05.09. Grønn Etat viser særlig til at man må hensynta vernesone til edelløvskog i lien overfor Kolstien, samt respektere byfjellsgrensen. Området har også interesser for friluftsliv, det er nedslagsfelt til det prioriterte vassdraget Fjøsangervassdraget, samt at Natlandslia er registrert som lokalt viktig skog/fuglebiotop med usikre verneverdier, jfr. vedlegg 11. Fylkesmannen i Hordaland mener tiltaket er av et slikt omfang at det er svært uheldig om det blir dispensert fra kommuneplanen. Tiltaket er så omfattende at det utløser reguleringsplikt etter plbl. 23. Saken er dessuten for dårlig opplyst med tanke på adkomst, terrenginngrep, uheldige landskapsvirkninger samt virkninger for natur og friluftsliv i området. Det er også grunn til å påpeke de uheldige følger en dispensasjon innenfor byfjellsgrensen kan få i form av presedens. Dersom kommunen likevel velger å gi dispensasjon, ber Fylkesmannen om å få oversendt kommunen sitt vedtak til klagevurdering. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Anbefalt forslag til vedtak: Vedtak datert 12.11.08 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder
3. Klage/tilsvar: Søker skriver i sitt tilsvar til nabomerknadene at det er godkjent bygg på naboeiendommene med flere bruksenheter, og at tiltaket ikke vil skille seg ut fra det som allerede er godkjent i øvre del av Kolstien. Søker mener at vegtilkomsten er oversiktlig og at risikoen for trafikkskader ikke vil øke nevneverdig. Når det gjelder nabovarsling vises det til gjeldende regler. Rasfare vil bli ivaretatt ved videre prosjektering. I klagen foretas en gjennomgang av plangrunnlaget for det omsøkte tiltak, og begrunnelser for hvorfor det skal dispenseres fra de ulike planene. Argumetasjonen gjennomgås ikke her i sin helhet, men de mest sentrale punktene gjengis i det følgende. For øvrig vises til klagen i sin helhet, jfr. dok. Klager savner enkelte drøftelser i avslagsvedtaket, herunder betydningen av at det etter kommuneplanens vedtakelse i realiteten er innvilget dispensasjon der omsøkte eiendommer samt naboeiendommene 161/1313 og 161/1314 ble tillatt fradelt for byggeformål den 19.08.99. Heller ikke drøftes det forhold at det i ettertid, nærmere bestemt ved vedtak av 07.03.02, ble gitt tillatelse til fremføring av vei, planering av omsøkte eiendommer og de to naboeiendommene i nord. Videre vises til manglende drøftelse av betydningen av at både kommunen, naboene og tiltakshaver har innrettet seg i henhold til tillatelsen. Det er fremført vei, vann- og avløp til omsøkt område. Byggegrubben for omsøkt område er tilnærmet ferdig planert. Det er foretatt utfylling og oppført forstøtningsmur foran eiendommene og langs eiendomsgrensen mot vest. Ytterligere er det etablert rassikringsvoll i bakkant av eiendommen, alt i tiltro til at det også ville bli tillatt oppført bebyggelse på tomtene. Klager gjengir flere sitater fra Fylkesmannen vedrørende sak på gnr. 161, bnr. 1313 (den første av de 5 utskilte tomtene i 1999). Eiendommen ble tillatt bebygget og det ble dispensert fra planformålet. Fylkesmannen stadfestet den gang kommunens rammetillatelse, og uttalte blant annet at "Det ligger ikke til rette for ytterligere bebyggelse bak de 5 utskilte tomtene, slik at det ikke er fare for å skape uønsket presedens utover dette". For videre gjengivelse av sitatene vises til klagen s. 3. Vedrørende eiendommenes regulering til LNF-område, vises til at dette ikke gir noen mening med den bearbeidelse som har funnet sted. Eiendommen fremstår som klar for oppføring av boliger etter at sprenging, planering og opparbeidelse av støttemur i forkant av tomten er ferdigstilt. Faktisk og naturlig grense mot LNF-området og byfjellene går etter tilretteleggingen i bakkant av ferdigstilt rassikringsvoll. Planformålet slik det er vist i arealdelen har dermed nærmest karakter av en arbeidsulykke og et resultat av at arealdelen tross alt er en særdeles grovmasket plan. Det gjelder ikke et formelt plankrav for eiendommene, da de ikke er vist som byggeområde. I denne forbindelse vises til at kommunen har lagt uriktig vekt på uttalelser fra Fylkesmannen ved sak i Kollstien 43 C, 161/1314 (den andre av de 5 utskilte tomtene i 1999), hvor Fylkesmannen la avgjørende vekt på likhetshensyn, og dermed valgte å dispensere. Derfor bør det gis dispensasjon også i nå omsøkte tilfelle. Like tilfeller bør behandles likt. Med de tillatelser som er gitt og de tiltak som er utført, tilsier hensynet til forutberegnelighet alene at det burde vært gitt dispensasjon. Det fremstår som lite rimelig overfor tiltakshaver at en først gir delingstillatelse for oppføring av bygninger på eiendommene, deretter gir løyve til tiltak for å klargjøre tomtene for bebyggelse, for så å gi avslag når det søkes om tillatelse til oppføring av selve byggene. Hensynet til friluftsinteresser, infrastruktur, trafikksikkerhet og
miljøforhold må ha vært vurdert i forbindelse med forutgående tillatelser på de aktuelle eiendommer og naboeiendommene i nord. Dersom det skulle oppstilles et plankrav, burde det vært gjort i forbindelse med fradelingene. Dette understrekes også av Fylkesmannen i avgjørelsen knyttet til 161/1314, jfr. sitat i klagen. Den eneste fornuftige konklusjon som kan trekkes av klageavgjørelsen, et at når Bergen kommune har sagt ja til fradeling og tilrettelegging, er kommunen i prinsippet bundet til å si ja til oppføring av bygg. Kommunens anførsel om tiltakets størrelse og antall leiligheter kan ikke tillegges avgjørende betydning. Også her må likhetshensynet ha betydelig vekt. Det vises til at omsøkt BRA er tilnærmet likeartet som på de to naboeiendommene (gnr. 161, bnr. 1313 og 1314) og at omsøkt bebyggelse er lavere enn på de to eiendommene i nord, herunder 0,6 m lavere enn bebyggelsen på 161/1314 og har en etasje mindre. Avslutningsvis vises til at utnyttelsen er helt i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for samordnet transport- og arealplanlegging. Klagers advokat kom med ytterligere merknader til klagen i brev av 23.01.09. Her er det i hovedsak argumentert med at de trafikale forhold og veirett er tilfredsstillende, jfr. vedlegg 13. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Kommuneplanens arealdel, LNF-område, byfjellsgrense Et sentralt spørsmål i saken er om det kan innvilges dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanen og byfjellsgrensen, jfr. plbl. 20-4 og kommuneplanens pkt. 26 og 27. I henhold til plbl. 7 stilles det vilkår om at det foreligger særlige grunner for at dispensasjon kan gis. Dette betyr at det i den enkelte dispensasjonssak må foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. De grunner som taler for dispensasjon må veies opp mot hensynene bak bestemmelsen det er aktuelt å dispensere fra, jfr. Ot. prp. nr. 56 (84-85). I LNF-områder er det ikke er tillatt med boligbygging som ikke har tilknytning til stedbunden næring, jfr. kommuneplanens pkt. 26. Av kommuneplanens pkt. 27 fremgår at "Innenfor byfjellsgrensene skal naturkvaliteter og områdets verdi for friluftsliv, landbruks og drikkevannsforsyning ivaretas på lang sikt. De respektive forvaltningsplaner, sammen med kommuneplanens LNF-status for arealene, skal legges til grunn for arealforvaltningen". Av kommuneplanens pkt. 2 går det fram at "Eldre kommunedelplaner (skal) fortsatt gjelde, men suppleres av kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer der tilsvarende tema ikke er behandlet i kommunedelplanene". Av kommuneplanens pkt. 3 går det fram at den gjelder "foran reguleringsplan i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold", forutsatt at reguleringsplanen ikke er vedtatt etter 01.01.06. Gjeldende reguleringsplan er fra 1954, og således gjelder kommuneplanen foran denne ved motstrid. De omsøkte eiendommene har i dag svært liten ytre karakter av å være det man normalt forbinder med et LNF-område. På grunn av de omfattende arbeidene som er utført på tomtene, hvilket er basert på tidligere gitte tillatelser til preparering, er det vanskelig å se at beskyttelseshensynet som ligger bak reguleringsformålet "LNF-område" slår. Eiendommene er i stor grad ødelagt med tanke på vern av naturverdier, og ser lite pene ut slik de i dag fremstår. Det vil etter Etat for byggesak og private planers synspunkt være en dårlig løsning for alle parter, både for tiltakshaver og andre som legger vekt på et pent nærområde, å la
området forbli slik det er i dag. Det kan da verken anvendes til rekreasjon eller andre anvendelsesformål som en forbinder med LNF-områder og byfjell, ei eller som boligtomter. Samtidig presiseres at man finner presedensvirkningen for å være liten. For at det skal være fare for presedens, må det være sannsynlig at det dukker opp flere saker som er lik i rettslig og faktisk henseende. Med tanke på det spesielle faktum i saken, anses det for å være lite sannsynlig, jfr. avsnittet om historikk innledningsvis. I denne forbindelse vises også til Fylkesmannens vedtak vedrørende sak på gnr. 161, bnr. 1313 (den første av de 5 utskilte tomtene i 1999), hvor det blant annet ble uttalt at "Det ligger ikke til rette for ytterligere bebyggelse bak de 5 utskilte tomtene, slik at det ikke er fare for å skape uønsket presedens utover dette". Saken og rettstilstanden var riktignok noe annerledes den gang enn i dag, da Fylkesmannens vedtak ble fattet før den någjeldende kommuneplan trådte i kraft. Det er imidlertid de samme 5 tomtene som omtales, og vedtaket ble fattet så sent som i 2006. Etat for byggesak og private planer mener derfor at uttalelsen har en viss relevans. For videre gjengivelse av sitatene vises til klagen s. 3 og utrykt vedlegg nr. 2, s. 9. Grønn Etat viser i sin uttalelse til at "De omsøkte eiendommene ligger i sin helhet innenfor byfjellsgrensen, og er vist som vernesone LNF i forvaltningsplan for byfjellene. Vernesonen i forvaltningsplan for byfjellene består av de deler av byfjellene som ønskes beholdt mest mulig "urørt" av hensyn til vern av natur, landskap, drikkevannsforsyningen og den del av friluftslivet som ikke forutsetter tilrettelegging av betydning. Forvaltningsformål for vernesonen er at det relativt urørte natur- og landskapspreg opprettholdes på langs sikt". Det vises videre til at det var "svært uheldig at vedtatt byfjellsgrense ikke ble respektert" da det ble gitt tillatelse til utplanering av vei og røropplegg i 2002, samt rammetillatelse til oppføring av nabohus i 2006. Det vises også til at "grøntfaglige verdier knyttet til edelløvskog og landskap tilsynelatende har vært oversett i saksbehandlingen" tidligere. Grønn Etat uttaler seg i liten grad om hvilke negative konsekvenser omsøkte tiltak har for LNF-område og byfjellsgrensen slik de fremstår i dag. Etat for byggesak og private planer er av den oppfatning av man ved den nåværende klagebehandling må ta stilling til saken slik den nå fremstår. Ut fra vedlagt bildemateriale må det anses klart at området ikke fremstår som urørt eller tilnærmet urørt, det kan ikke ha særskilt verdi for friluftsliv, og det kan heller ikke anses verneverdig. Man er helt enig med Grønn Etat i at "hensyn til natur, landskap, og andre miljøgoder" skal tillegges "stor vekt". Man er imidlertid av den oppfatning at å tillate bebyggelse på de aktuelle tomtene ikke krenker disse hensynene, da tomtene i dag fremstår som en preparert byggeplass, med steinrøyser, rassikring, og naturinngrep. I forhold til Fylkesmannen i Hordaland sin uttalelse, baseres denne i stor grad på at tiltaket anses "omfattende". Uttalelsen oppfattes slik at man mye grunnet tiltakets størrelse ønsker utarbeidet en reguleringsplan for området etter plbl. 23. Fylkesmannen viser videre til at man frykter presedensvirkninger. I denne sammenheng tillater Etat for byggesak og private planer seg å vise til sakens spesielle faktum, samt tidligere uttalelser fra Fylkesmannen i forbindelse med de to første av de fem tomtene, jfr. utrykte vedlegg 1 og 2 nedenfor, hvorav det i vedlegg 2 bla står at "Det ligger ikke til rette for ytterligere bebyggelse bak de fem utskilte tomtene, slik at det ikke er fare for å skape uønsket presedens utover dette", jfr. ovenfor. På ovennevnte grunnlag finner Etat for byggesak og private planer at det foreligger "særlige grunner" for å dispensere etter plbl. 7, og derved tillate bebyggelse på eiendommene.
4.2 Forholdet til kommunedelplanen I kommunedelplanen er eiendommene vist som offentlig friområde / naturområde / friluftsområde. I planens bestemmelse 1.1 går det fram at kommunedelplanen gjelder foran tidligere stadfestede planer. Det vil si at den gjelder foran reguleringsplanen for området, som er fra 1954. Etat for byggesak og private planer mener de samme hensyn gjør seg gjeldende for å dispensere fra kommunedelplanens formål om offentlig friområde / naturområde / friluftsområde, som ovenfor vedrørende dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanen, jfr. ovenfor. Til støtte for dette synet nevnes Fylkesmannens vedtak av 01.06.06 vedrørende gnr. 161, bnr. 1313 (den første av de fem utskilte tomtene). Her er det bla uttalt følgende vedrørende dispensasjon fra den samme kommunedelplanen: "Kommunen har ved vurderingen lagt vekt på at grensene for friområdet virker lite hensiktsmessig. Det er også vist til at det var påkrevet med rassikring av tomten, noe som førte til massive arbeider inn på friområdet i bakkant. Det taler imot dispensasjon at kommuneplanen er forholdsvis ny, men kommunen legger også vekt på at den godkjente delingsplanen er nyere enn kommunedelplanen, og at friområdet er medtatt i boligområdet ved delingstillatelsen Fylkesmannen finner at de momentene kommunen har lagt vekt på i forhold til dispensasjon fra friområde er relevante og saklig begrunnet, og at det dermed ikke er grunnlag for å sette kommunens vurdering til side". Selv om der er ulikheter mellom denne saken og omsøkte tiltak, har de så stor nærhet at de til en viss grad bør sees i sammenheng. Etat for byggesak og private planer mener med dette at det foreligger særlige grunner til å dispensere fra kommunedelplanen, jfr. plbl. 7. 4.3 Forholdet til reguleringsplanen Når man ovenfor er kommet til at det er grunnlag for dispensasjon fra kommuneplanen og kommunedelplanen, er det naturlig å falle ned på reguleringsplanens bestemmelser om bebyggelsen. I reguleringsplanens kapittel B, vises området med "Åpen villamessig bebyggelse", jfr. planens 6, 7 og 8. I "fellesbestemmelsene" går det bla fram at "Bebyggelsen skal plasseres i forhold til veier og plasser og skal oppføres med den byggeflukt og møneretning som planen viser. Planen angir bygningenes maksimale størrelse. For eneboliger, tomannsboliger og firemannsboliger kan dog det bebyggelige areal økes med opptil 20 % hvis tilstrekkelig avstand til nabogrenser oppnås", jfr. 12 nr. 1. Videre skal "bebyggelsen oppføres med det antall etasjer som vist på planen for hvert enkelt hus. Garasjer og uthus kan bare oppføres i 1 etasje", jfr. 12 nr. 2. I tillegg er det begrensninger i gesimshøyde, jfr. nr. 2. Området består hovedsakelig av villamessig bebyggelse. Det er i reguleringsplankartet tegnet inn bygg over de omsøkte tomtene, jfr. vedlegg 6. Disse har en størrelse som bærer preg av å være enkle eneboliger. Omsøkte tiltak har et stort omfang, da det vil bestå av et leilighetsbygg over tre eiendommer, med tilsammen 9 leiligheter. Således samsvarer ikke bygget med reguleringsplanens bestemmelser, jfr. ovenfor. Spørsmålet er således om det bør innvilges dispensasjon også fra reguleringsplanen. At det er tillatt større bygg på de to nordligste av de fem eiendommene, har etter fagetatens syn ikke vekt som "særlig grunn". For det første er det omsøkte bygg langt større enn de to nordligste byggene. For det andre ble byggene oppført under et annet regelverk. For øvrig er det slik at kommunen kan endre oppfatning over tid, uten at det anses usaklig, så lenge dette er utslag av en konsekvent praksis. I denne forbindelse nevnes at man i dag nok ville stilt noe strengere krav til estetikk, enn det som ble gjort ved tillatelsene til de to nordligste eiendommene.
Før øvrig mener man at det må tas hensyn til området eiendommene ligger i. Dette er viktig, til tross for at man kommer til at det kan dispenseres fra kommuneplanen og kommunedelplanen. Kommuneplanen og kommunedelplanen må regnes som viktige moment med tanke på hvilken type bygg man tillater plassert. Både naturforhold, visuelt utrykk på avstand med tanke på byfjellsgrense, og det villamessige området, bør legge føringer for hvordan man bebygger eiendommene. Etter dette kan Etat for byggesak og private planer ikke se "særlige grunner" til å dispensere fra reguleringsplanen. 4.4 Estetikk Tiltaket anses for stort og ruvende i forhold til omgivelsene det skal plasseres i, jfr. drøftelsen ovenfor. Man er således av den oppfatning at det ikke oppfyller kravene til estetikk, jfr. plbl. 74 nr. 2. 4.5 Plankravet Det er riktig som klager uttaler, at det ikke foreligger et formelt plankrav ettersom eiendommene er regulert til LNF-område og ikke byggeområde, jfr. kommuneplanens pkt. 1. I foreliggende sak er imidlertid den umiddelbare konsekvensen av dette at man ikke får bygge på eiendommene, og ikke at det stilles et formelt plankrav i så måte. Det er imidlertid naturlig å oppstille et plankrav etter kommuneplanens pkt. 23, jfr. Fylkesmannen i vedlegg 10. Etat for byggesak og private planer er således av samme oppfatning som Fylkesmannen, om at det bør stilles et krav om reguleringsplan ved et så stort tiltak som det omsøkte. 4.6 Betydningen av tidligere tillatelser og klagers innrettelse etter disse Klager savner noen drøftelser i avslagsvedtaket, herunder hvilken betydning det har for omsøkte tiltak, at det "ved vedtak av 07.03.02 ble gitt tillatelse til fremføring av vei, planering av omsøkte eiendommer og de 2 eiendommene i nord", jfr. klagen. Videre savnes en drøftelse av hvilken betydning det har at klager har innrettet seg etter tillatelsen. Det presiseres at delesaker og byggesaker juridisk er to helt separate søknadsprosesser. Tillatelse til fradeling betyr ikke tillatelse til å også å bygge. Dette gjelder uansett tidsrom mellom delingstillatelsen og byggesøknaden. Fradelingen av eiendommene i 1999 legger altså ingen føringer for benyttelsen av eiendommene i dag. Søknad om, og tillatelse til fremføring av vei, planering mv, kan ikke oppfattes som også å være søknad og tillatelse til oppføring av bygg. Imidlertid taler alminnelige rimelighetsbetraktninger for at man ikke gir tillatelse til disse tiltakene, dersom man ikke samtidig kan akseptere bygninger på eiendommen. I flere tilfeller kan imidlertid slike avslag godt begrunnes. I foreliggende sak er for eksempel tidsaspektet av særlig betydning. Det ble søkt om planering, vei mv, i 2001, og tillatelsen ble gitt i 2002. Søknad om bebyggelse av de tre nå omsøkte eiendommene ble først sendt kommunen i 2008, dvs 6 år etter det ble gitt tillatelse til forberedende arbeider på tomtene. Det må være påregnelig for en utbygger at rettstilstanden kan endre seg i løpet av så mange år. Blant annet foretas det med jevne mellomrom en rullering av kommuneplanen, hvilket kan få store konsekvenser for den enkelte eiendom og adgangen til å bebygge disse. Det har også betydning hvilken type bygg som omsøkes. Tiltaket er et stort bygg som brer seg over alle de tre eiendommene. Selv om man har fått tillatelse til å planere eiendommer og anlegge vei mv, kan en ikke regne med å få gjennomslag for en hvilken som helst bygning.
Det presiseres at årsaken til at man mener det kan dispenseres fra LNF-formål/byfjellsgrense i kommuneplanen, og fra offentlig friområde / naturområde / friluftsområde i kommunedelplanen, er karakteren av området i dag basert lovlige arbeider gitt etter forutgående tillatelse fra kommunen, samt at arbeidene vesentlig har endret karakteren til området. Dispensasjon er ikke gitt fordi man mener at fradeling og planering mv. i seg selv automatisk betyr at man må få byggetillatelse, uavhengig av hvor lang tid som går. 4.7 Øvrige merknader I møte mellom tiltakshaver, ansvarlig søker og Etat for byggesak og private planer v/juridisk saksbehandler Vibeke Frøyseth den 22.10.09, orienterte tiltakshaver og ansvarlig søker om at de var villig til vesentlig å redusere tiltakets størrelse for å få tillatelse til å bebygge eiendommene. Etat for byggesak og bydeler kan ikke ta konkret stilling til dette i foreliggende sak, da det som er til klagebehandling er tiltaket slik det framkommer i søknaden. Imidlertid presiseres at man ser på tiltakets størrelse og utforming som et av hovedproblemene i saken, og at det kan være grunnlag for å akseptere andre og mindre dominerende bygg på eiendommene, som er i samsvar med reguleringsplanen, jfr. ovenfor. Det presiseres at eiendommene ligger i et område som kan være utsatt for rasfare. Ved eventuell bebyggelse av eiendommene må man forsikre seg om at rassikringen som allerede er gjennomført, er tilstrekkelig. Eventuelt må ytterligere sikring foretas. Det tas ikke nærmere stilling til anførsler vedrørende veirett, da tiltaket uansett avslås slik det er omsøkt. Man har heller ikke vurdert nærmere om krav til uteareal, parkering mv er oppfylt eller om naboulempene anses å være for store, jfr. plbl. 70. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart (dok 31) 2. Situasjonsplan datert 26.06.07 (dok 4) 3. Byfjellsgrense (dok 32) 4. Utsnitt av kommuneplanens arealdel (dok 24) 5. Utsnitt av kommunedelplanen med tegnforklaring og bestemmelser (dok 25, 30 og 26) 6. Utsnitt av reguleringsplanen med tegnforklaring og bestemmelser (dok 27, 29 og 28) 7. Tegninger stemplet 29.04.08 (dok 4) 8. Fotografier vedlagt søknad datert 06.06.08 (dok 4) 9. Fotografier datert 09.10.09 (dok 21) 10. Uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland datert 12.05.09 (dok 20) 11. Uttalelse fra Grønn Etat datert 11.05.09 (dok 19) 12. Flyfoto datert 07.04.09 (dok 14) 13. Utfyllende klage datert 23.01.09 (dok 11) 14. Klage datert 11.12.08 (dok 9) 15. Avslag datert 12.11.08 (dok 8) Utrykte vedlegg: 1. Fylkesmannens vedtak vedr. gnr. 161, bnr. 1313, datert 04.08.06 2. Fylkesmannens vedtak vedr. gnr. 161, bnr. 1314, datert 01.06.06 3. Endret tillatelse datert 08.02.04 4. Igangsettingstillatelse datert 03.04.02 5. Rammetillatelse på vilkår datert 18.02.02