Ullensaker kommune Regulering

Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 282/12 Hovedutvalg for overordnet planlegging 10.12.2012 DETALJREGULERINGSPLAN FOR KONGRESSHALL GARDERMOEN - 1. GANGSBEHANDLING Vedtak Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10, å legge forslag til detaljreguleringsplan for «Kongresshall Gardermoen», som vist på kart datert 13.11.12, med tilhørende bestemmelser datert 15.11.12, ut til offentlig ettersyn. Rett utskrift Turi Kobbhaug Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler til videre forføyning Saksnr. 2012/3587-59 Side 1 av 20

Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 10.12.2012 Behandling: Av 11 representanter var 10 tilstede medregnet møtende vararepresentant. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2012/3587-59 Side 2 av 20

RÅDMANNENS INNSTILLING Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10, å legge forslag til detaljreguleringsplan for «Kongresshall Gardermoen», som vist på kart datert 13.11.12, med tilhørende bestemmelser datert 15.11.12, ut til offentlig ettersyn. Ullensaker, 20.11.2012 Siri Gauthun Kielland kommunaldirektør Saksnr. 2012/3587-59 Side 3 av 20

Saksbehandler: Christina Mano Vedlegg: 1. Forslag til plankart, M = 1/1000, datert 13.11.12 2. Forslag til planbestemmelser, datert 15.11.12 3. Illustrasjonsplan, M = 1/1000 4. Frafall av krav om arkeologiske registreringer 5. ROS-analyse Saksdokumenter: (ikke vedlagt) SAMMENDRAG: 1. Hop-sak 38/12, prinsippsak Saken gjelder førstegangsbehandling av forslag om detaljregulering av kongresshall like nord for Clarion hotellet på Gardermoen Vest. Hallen på 11.200 m 2 bruksareal skal kunne anvendes til konferanser, messer og utstillinger. Kongresshallen er hovedsakelig tenkt å kunne betjene Clarion og Comfort hotellene samt eventuelt øvrige hoteller i området. I tilknytning til kongresshallen reguleres det grønnstruktur som på sikt vil kunne opparbeides med tursti i tråd med kommuneplanens intensjon. I tillegg til ovennevnte reguleres det fortau langsmed eiendommen for å sikre trygge ferdselsforbindelser for myke trafikanter innenfor området. Det er et verneverdig tun innenfor planområdet som man har kommet fram til ikke kan reguleres til bevaring uten å gå på bekostning av det foreslåtte tiltaket. Det undersøkes andre former for bevaring. Rådmannen anbefaler Hovedutvalget for overordnet planlegging å vedta at planforslaget for «Kongresshall Gardermoen» legges ut til offentlig ettersyn. BAKGRUNN Planforslaget er utarbeidet og fremmes av MjøsPlan AS på vegne av Wenaasgruppen AS. Formålet med reguleringen er å legge til rette for bygging av kongresshall i tilknytning til Clarion og Comfort hotellene på Gardermoen Vest. Hallen vil også kunne dekke et behov og marked for de andre hotellene i området. Ullensaker kommune, ved hovedutvalg for overordnet planlegging har i prinsippsak 38/12, (06.02.12) anbefalt oppstart av detaljregulering av kongresshall. Saksnr. 2012/3587-59 Side 4 av 20

BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Kongresshallens område består av gnr/bnr 163/10 og 11 og deler av eiendom 190/9. Området er cirka 37 daa, ligger vest i kommunen og grenser til Gardermoen flyplass. Oversiktskart som viser plassering av planområdet i forhold til Gardermoen flyplass. Saksnr. 2012/3587-59 Side 5 av 20

Bildet viser Clarion hotellet i sør, RV35/E16 og Dalen parkering i vest, Comfort hotellet og flyplassen i øst. Kongresshallen er planlagt bygget nord for Hotell Clarion i nær tilknytning til både Clarions bygninger og til Comfort hotellet. Tiltaket vil skape nye arbeidsplasser og sikre dagens ansatte på Clarion og Comfort hotellene heltidsstillinger. Det legges opp til at utearealer skal kunne brukes til messer, rigg og utstillinger. Parkering for personbiler er planlagt på bakkeplan, i tilknytning til arealene for utendørs utstillinger og messer. Planområdet har adkomst fra RV35/E16, via Hans Gaarders veg som også er dagens adkomstveg til Clarion og Comfort hotellene. Krysset fra RV35/E16 og krysset mot hotellene er rundkjøringer med god kapasitet. Hotellene har shuttlebuss som går hver 20 min til og fra flyplassen. I tillegg stopper rutebusser ved rundkjøringen hver ½ time på dagtid i ukedagene. Innenfor planområdet står tunet «Førut» (163/10) som består blant annet av et lite sveitserstilstun og tidligere smie. Tunet er i utgangspunktet verneverdig, men bebyggelsen er i en meget dårlig forfatning og det er søkt om riving av bebyggelsen. Tilstøtende eiendommer er i hovedsak avsatt til næring og området er utsatt for støy grunnet nærheten til flyplassen. Saksnr. 2012/3587-59 Side 6 av 20

Bildet viser smia på tunet «Førut», tatt fra syd. Detaljbilde av smia på Førut som viser bygningsmassens tilstand. Eierforhold 163/10 og 11 190/9 Saksnr. 2012/3587-59 Private grunneiere Airport Hotel AS Side 7 av 20

PLANSTATUS Det aktuelle planområdet er avsatt til erverv/fremtidig erverv (næring) i gjeldende kommuneplan, vedtatt 02.03.09. I tillegg er det vist fremtidig grønnstruktur/turveg langs vegen, mot p-plassen og mot flyplassområdet. Den søndre delen, dagens parkeringsplass, inngår i reguleringsplan 174 for «Sør-Gardermoen» vedtatt 25.03.96 og bebyggelsesplan 174.B.1.A for «Del av Sør-Gardermoen, område N8+N9 m.fl.» (Clarion Hotel) vedtatt 16.09.02 der det er regulert til parkeringsplass for hotellet. SAKSGANG Kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Romerikes Blad og i Eidsvoll/Ullensaker Blad den 08.06.12. Berørte myndigheter, etater, institusjoner og berørte grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev av 06.06.12. I tillegg ble varslet kunngjort på www.mjosplan.no. UTTALELSER 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 12.07.12 De forutsetter at det er samsvar med kommuneplanen og forventer en utvikling i tråd med prinsippene for samordnet areal- og transportplanlegging, streng praktisering av parkeringsnormene og universell tilgjengelighet. Forslagstillers kommentar Planforslaget ivaretar ovennevnte hensyn. 2. Oslo Lufthavn AS, 26.06.12 De er generelt positive til de foreliggende planer. De forutsetter en maksimal høyde på bygget til kote +213,5, tilsvarende mønehøyden på Clarion hotell. Fasaden mot flyplassen må gi minimale refleksjoner av elektromagnetisk energi i frekvensområdet 100MHz 10 GHz. De vil komme tilbake med ytterligere kommentarer, når byggetegninger foreligger. Forslagstillers kommentar Dette hensynstas i planforslaget. 3. Jernbaneverket, 29.06.12 Påpeker at det er behov for en høyfrekvent bussforbindelse til/fra Gardermoen stasjon/oslo Lufthavn. Forslagstillers kommentar Er ivaretatt. 4. Statens vegvesen, 12.07.12 De forutsetter at en i det videre planarbeidet legger til rette for kollektivbetjening av planlagt bygg og hotell. De har ellers ingen merknader. Forslagstillers kommentar Avklaringer om kollektivbetjening og hvor bussene skal stoppe må ses i sammenheng med hele Hans Gaarders veg og fremtidig utvikling av næringsområdene inntil på begge sider av vegen. Dette vil ses nærmere på i det videre planarbeidet. Saksnr. 2012/3587-59 Side 8 av 20

5. Akershus Fylkeskommune, 16.07.12 De krever arkeologisk registrering av planområdet iht. kulturminneloven 9. De påpeker videre flere sefrakregistrerte bygg i forbindelse med tunet på 163/10,11. Tunet bør reguleres med formål bevaring. De er opptatt av at reiseintensive virksomheter blir lokalisert nær den planlagte kollektivaksen mellom Oslo lufthavn, Gardermoen næringspark og Jessheim. Fylkesrådmannen anbefaler at parkeringsbestemmelsene angir restriktive maksimumsnormer som bidrar til å bygge opp under bruk av kollektivtransport, gange og sykkel, og støtter en videreføring av hovedgrepene i områdeplan for Gardermoen næringspark II B og C. Det bør vurderes hvilken betydning en utvidelse av konferansetilbudet vest for flyplassen kan ha for fremtidig utvikling langs planlagt kollektivakse i Gardermoen næringspark. Forutsetter universell utforming. Anbefaler å utrede mulighet for fjernvarme. Sikre trygge ferdselsforbindelser for myke trafikanter. Forutsetter at tiltaket ikke reduserer muligheten for å oppfylle kravene i vannforskriften. Forslagstillers kommentar Utbygger ba i brev av 17.07.12 om arkeologisk registrering hvorpå fylkeskommunen ga muntlig tilbakemelding om at det tidligere er gjennomført arkeologiske registreringer i forbindelse med en reguleringssak som stoppet opp. Dette er bekreftet skriftlig i brev av 15.11.12 der fylkeskommunen frafaller krav om arkeologiske registreringer. Utbygger har videre i brev av 30.07.12 bedt kommunen vurdere tunet på 163/10,11 med smie, på nytt ut fra nye opplysninger i saken, vedrørende tilstanden på bygningene. 6. Dalen Parkering, 23.07.12 Påpeker sin avkjøring fra Hans Gaarders veg og ber om tilbakemelding om eventuelle konsekvenser for denne. Forslagstillers kommentar Planforslaget inneholder ikke noen endring av denne situasjonen. 7. Ottar Johan Elton og Einar Elton, 24.07.12 Som eier av eiendommen 166/21 påpeker de at en liten del av denne eiendommen berører reguleringsplanen. De stiller spørsmål om dette er tilfellet. Forslagstillers kommentar Planavgrensningen mot 166/21 er noe grov på varslingskartet. Det er ikke ment å berøre eiendommen 166/21. Plangrensa endres i tråd med dette. Rådmannens kommentar Det vises til avsnittet «Vurdering/drøftinger» for rådmannens kommentarer. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens 4-2 Planbeskrivelse og konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. Saksnr. 2012/3587-59 Side 9 av 20

Tidligere politiske vedtak Hovedutvalg for overordnet planlegging behandlet saken, som prinsippsak 38/12, i møte den 06.02.12 og vedtok følgende: 1. Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) anbefaler at arbeid med detaljreguleringsplan for kongresshall på Gardermoen Vest kan startes opp, med utgangspunkt i de føringer som er nevnt i saksfremlegget. 2. HOP ser det som naturlig at shuttlebussene som går i området flyplassen, hotellene og konferanselokalene på Gardermoen også kan gå til og fra Jessheim. Dette vil sikre at gjester ved hotellene også har anledning til å nyte godt av de tilbud som finnes på Jessheim. Det iverksettes en dialog med sikte på å få til en slik avtale. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsformål Areal Bebyggelse og anlegg, 12-5 1. Annen næring kongresshall 27,31 daa (Område for kongresshall og uteområde for parkering og utstillinger) Hotell 1,04 daa Næringsbebyggelse 0,19 daa Energianlegg - trafo 0,03 daa Øvrig anlegg - propantank 0,01 daa Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, 12-5 2. Kjøreveg og Veg - adkomst 3,36 daa Annen veggrunn grøntareal 0,33 daa Fortau 1,33 daa Grønnstruktur, 12-5 3. Grønnstruktur 2,14 daa Hensynssone, 12-6 Totalt areal 36,44 daa Grad av utnytting for areal avsatt til «annen næring kongresshall» settes til 50 % BYA. Planlagt bygg med parkering inkludert gir ca. 47 % BYA. Oslo lufthavn AS setter noen krav til utforming av bygget, som går på maksimal høyde og fasader. Det settes en maksimal mønehøyde på kote +213,5 og det skal ikke være reflekterende flater på fasade mot flyplassen. Gjennomsnittlig planert terreng på eiendommen ligger på kote +199,5, det vil si at tiltaket kan maksimalt ha en mønehøyde på 14 meter. Planlagt tiltak er ifølge forslagstiller tenkt å være en del lavere (fri høyde under drager på 8 meter). Byggets plassering er fastsatt i plankart. Varelevering blir langs byggets øst-side. Uteareal til messer, rigg og utstillinger skal utformes med krav om god kvalitet og estetikk. Eventuelle problemer mht. støy fra flyplassen søkes løst gjennom planlegging av arrangementer med tanke på dette. Saksnr. 2012/3587-59 Side 10 av 20

Forslagstiller meddeler at de fleste besøkende til hotellet (55-60 %) kommer i dag med shuttlebuss som går hver 20 min til og fra flyplassen. Øvrige kommer med bil eller egne busser. Ved store arrangement er det vanlig at arrangør selv leier inn mange busser som leverer og henter til tider som er tilpasset deres arrangement. I tillegg stopper rutebusser ved rundkjøringen hver ½ time på dagtid i ukedagene. Per i dag benyttes 50 60 parkeringsplasser til Clarion og Comfort hotellenes personell i høysesong. Parkeringsnormen til Gardermoen Næringspark II B og C legges til grunn for kongresshallen: Maksimal parkeringsnorm for hotell/konferanse settes til 1 plass pr. 100 m2 BRA. Da kongresshallen består av totalt 11 200 m2 BRA vil det si at normen gir 112 plasser. I tillegg ønsker man å videreføre 60 stk. av dagens parkeringsplasser for de ansatte i hotellene. Totalt blir det 172 plasser. Det er til sammenligning det samme antallet som det i dag er nord for Clarion hotellet. Da dette ikke medfører noen økning fra dagens antall, har ikke forslagstiller vurdert behovet for andre typer parkeringsløsninger, som eget bygg eller under bakkenivå. Utbyggingen planlegges med vekt på universell utforming. Det planlegges tilrettelegging for bevegelseshemmede og orienteringshemmede. Det skal legges til rette for bruk av fjernvarme. Det skal foreligge utbyggingsavtale mellom utbygger og Ullensaker kommune som skal politisk behandles på et senere tidspunkt. ILLUSTRASJONSPLAN Viste illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging iht. planforslagets rammer. Kongresshallen er planlagt bygget nord for Clarion hotellet og på gnr 163 bnr 10/11, i nær tilknytning til både Clarions bygninger og til Comfort hotellet. Situasjonsplanen viser en hall på 91 x 111 m = grunnflate på totalt 10.100 m2 BYA. Av dette vil selve kongresshallen utgjøre 5.800 m2 BYA. Videre planlegges innskutt mesanin til møterom, kjøkken, restaurant, toaletter og garderober m.m., totalt 2.500 m2 BYA. Resterende areal er lager m.m. Fri høyde under drager vil være 8,0 m. Saksnr. 2012/3587-59 Side 11 av 20

Illustrasjonsbilde tatt fra øst, viser fasade sør (mot Clarion hotell) og øst (mot flyplassen). Utbyggingsområdet sett fra sør mot nord. Saksnr. 2012/3587-59 Side 12 av 20

Rundkjøringen sett fra øst mot vest. Utbyggingsområdet med smia i bakgrunn. Saksnr. 2012/3587-59 Side 13 av 20

Utbyggingsområdet mot øst. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser i forhold til overordnede planer og mål Planforslaget anses for å være i tråd med kommuneplanen. Grønnstrukturen, øst-vest er beholdt, men redusert noe i bredde. Grønnkorridoren mot nord vil kunne utvides tilsvarende på nordsiden av planområdet og dermed er intensjonen i overordnet plan ivaretatt. Konsekvenser for natur og miljø Det blir lagt til rette for en gangveg langs Hans Gaarders veg, grønnkorridor mot flyplassen og mot eiendommens nordlige grense. I tillegg er det avsatt et område for grønnstruktur, øst for planlagt bygg. Tiltaket medfører ikke noen negativ konsekvens mht. grønnstruktur eller dagens arealbruk. Tunet på Førut (163/10) består blant annet av hovedhus og tidligere smie. Tunet er i utgangspunktet verneverdig. Det viser seg imidlertid at husene er i en slik forfatning at det er tvilsomt om en restaurering er aktuell. Det er søkt om å frigi bygningene for riving. Tiltaket medfører ikke konflikt med naturmangfoldloven. Samfunnsmessige konsekvenser En kongresshall vil bidra til et jevnere belegg for hotellet og de øvrige hotellene i regionen og derved sikre flere arbeidsplasser i Ullensaker kommune. I forbindelse med prosjektet blir det opparbeidet gangarealer og fortau noe som anses som positivt for området og allmennheten. Tiltaket vil ikke medføre noen vesentlig økning av trafikk, som skulle medføre trafikale problemer av noen art. Parkering er løst innenfor eksisterende ramme og skulle ikke medføre noen negative konsekvenser. Det legges til rette for fjernvarme. Saksnr. 2012/3587-59 Side 14 av 20

Økonomiske konsekvenser Utbygging er i privat regi og medfører ikke noen konsekvenser for det offentlige. Fremdrift Sluttbehandling av reguleringsplanen vinter 2013 vil gi byggestart vinter/vår 2013. Det vil bli fremmet byggesøknad parallelt med planbehandlingen. Juridiske konsekvenser Utbyggingen medfører ikke noen negative konsekvenser. Konsekvenser for barn og unge Utbyggingen medfører ikke noen negative konsekvenser. Universell utforming Prosjektet planlegges med vekt på universell utforming, med tilrettelegging for bevegelseshemmede og orienteringshemmede. Risiko og sårbarhetsanalyse Analysen (se vedlegg 5) beskriver alle risiko- og sårbarhetsforhold som kan ha betydning for utbyggingsarealer og trafikkarealer innenfor planen eller som følge av en utbygging etter planen. Analysen konkluderer med at det vil kunne forekomme tre svært sannsynlige hendelser av «ubetydelig» konsekvens, det vil si med ingen person- eller miljøskade: Området inneholder et verneverdig tun, men pga. at tilstanden på bygninger er meget dårlig, er det søkt om frigjøring av tunet. Støy fra flyplassen medfører tiltak på bygning, støyisolering. Refleksjoner fra elektromagnetisk energi medfører tiltak på bygning, tilpasset fasadekledning. I tillegg kommer analysen fram til at det vil kunne forekomme en lite sannsynlig hendelse med «alvorlig» konsekvens, det vil si som kan medføre alvorlig person- eller miljøskade: Propantank ved innkjøring til området kan være en risikofaktor i forhold til eksplosjonsfare og påkjørsel. Konstruksjonen må sikres mot den type hendelse. VURDERINGER/DRØFTINGER: Overordnede mål Detaljreguleringsplanen anses å være i tråd med kommuneplanen og kommuneplanens arealdel. Utviklingen er i tråd med prinsippene for samordnet areal- og transportplanlegging, streng praktisering av parkeringsnormene og universell tilgjengelighet. Saksnr. 2012/3587-59 Side 15 av 20

Utforming og kvaliteter Kommunen har et ønske om god kvalitet og estetikk i den videre utviklingen av Gardermoen Vest. Planforslagets illustrasjonsplan, som forståelig nok ikke er svært detaljert, viser veldig monotone flater uten oppdeling eller tegn til opparbeiding av utearealer. Illustrasjonsplanen og illustrasjonsbildet i dette saksfremlegget viser lite av det arkitektoniske uttrykket til kongresshallen. Ovennevnte ønskede kvaliteter omtales i planforslagets bestemmelser (se under) men vil måtte følges nøye videre for å sikre den typen utvikling og den standarden som svarer til kommunens høye ambisjoner. 4.3: «Tiltak skal tilpasses landskap og eksisterende bebyggelse på en måte som gir mening, sammenheng og historisk tilknytning. Ny bebyggelse skal gis et variert formspråk og bebyggelsens dimensjoner skal søkes brutt opp ved hjelp av varierte form og fasadeuttrykk.» 5.1: «Parkeringsarealene skal ha god kvalitet og estetikk. Arealene skal brytes opp av vegetasjon eller andre positive elementer.» 5.2: «Nye veganlegg og utvidelse av eksisterende veger skal gis en bytilpasset utforming der estetikk og tilgjengelighet skal vektlegges.» 6.1: «Område G1 skal beplantes og utgjøre et helhetlig uteområde mellom bygningene.» Plassering Kongresshallen er plassert i den sørligste delen av eiendommen og cirka midt på med hensyn til øst-vest himmelretningen. En av planforslagets hovedkvaliteter er kanskje den noe skjematiske oppdeling av planområdet som samtidig sikrer en lettfattelig organisering av området. Det er korte avstander mellom målpunkter (Kongresshall, Clarion og Comfort hotellene, parkering) og forholdsvis trygge ferdselslinjer for myke trafikanter. Planområdet har videre en fordel av å være flatt slik at det vil være lett å tilrettelegge for universell utforming med tanke på stigningsgrad av uteområder. Utstillingsarealene for messe er plassert nord på planområdet, til dels inntil flystripen mens parkeringsarealene er plassert vest (langsmed Hans Gaarders veg) og øst for kongresshallens bygningskropp (mot Comfort hotellet og grønnstruktur G1). Det kunne ha vært naturlig å plassere og utforme kongresshallen slik at bygningskroppen fungerte som en buffer mot flystripen. Dette ville dog forringet den gode flyten mellom kongresshallen, Clarion og Comfort hotellene. Slik rådmannen forstår logistikken i anlegget legges varelevering og parkeringsplasser for ansatte øst for kongresshallens bygningskropp og mot flystripen. Dette skaper en mer «offentlig» del vest for kongresshallen og en mer «privat» del mot øst/flystripen, noe som virker som en rasjonell organisering av eiendommen. Ideelt sett burde parkering legges under bakken eller i hus istedenfor på mark. Forslagstiller gjør rede for at det skal legges stor vekt på at uteareal til messer, rigg og utstillinger inkludert parkering, skal utformes med krav om god kvalitet og estetikk. Rådmannen finner dermed at det er rimelige grunner for å kunne tillate bakkeparkering. Eiendomsforhold Noen av eiendomsgrensene innenfor planområdet har stor unøyaktighetsgrad. Disse vil måtte påvises før planen kan sluttbehandles. Saksnr. 2012/3587-59 Side 16 av 20

Universell utforming Planforslaget legger opp til universell utforming av inne og utearealer innenfor planområdet med tilrettelegging for bevegelseshemmede og orienteringshemmede. Planforslaget virker inkluderende slik at alle vil kunne benytte bebyggelse og uterom på en likestilt måte. Bebyggelsen skal plasseres slik at det tilrettelegges for et oversiktlig, trafikksikkert og lett fattbart gangvegnett med korte avstander mellom parkeringsplasser, uteoppholdsarealer og viktige målpunkter. Det forutsettes at ovennevnte temaer legges til grunn i den videre planleggingen. Utnyttelse Planforslaget omfatter deler av Clarion hotellets eksisterende parkeringsplass samt et område som tidligere har vært dyrket mark og et lite tun som forutsettes fjernet. Forslaget innebærer å regulere eiendommen til formål «annen næring kongresshall». I tillegg reguleres det grønnstruktur og fortau. Innenfor byggeområdet foreslås det at tillatt bebygd areal ikke skal overstige %-BYA=50 % og at maksimal mønehøyde settes til kote +213,5. Det vil si en maksimal mønehøyde på 14 meter fra gjennomsnittlig planert terreng (jf. høydebegrensning fra OSL). I tiltakets beskrivelse redegjør forslagstiller for at fri høyde under drager vil være 8,0 m, dette betyr at tiltaket i utgangspunktet ikke regnes med å bli så høyt. Forholdet til kulturminner I brev av 06.06.12 krevde fylkeskommunen arkeologiske registreringer av planområdet iht. kulturminneloven 9. I ettertid (brev av 15.11.12) kom det frem at området allerede var blitt registrert i 2002 slik at undersøkelsesplikten var oppfylt og krav om registrering kunne frafalles. Det finnes ett automatisk fredet kulturminne (id. 24847) innenfor planområdet, bosetning-/aktivitetsområde bestående av en grøft og en kokegrop, som er lagt inn i plankartet. Forslagstiller kommer til å søke riksantikvaren om dispensasjon fra kulturminnelovens bestemmelser. Det bemerkes at det i Askeladden vises to kulturminner til innenfor planområdet (id.35164 og id.72568). Da disse ikke er omtalt av fylkeskommunen regner kommunen med at disse tidligere er frigitt. Det er flere sefrak-registrerte bygg på tunet «Førut» (gnr 163 bnr 10 og 11) som består av et lite sveitserstils tun og ei smie. Smia i nord blir ansett som verdifull. Tunet på Førut ligger innenfor et kulturlandskap som i Fylkesdelplan for kulturminner og kulturmiljøer er vurdert å inneha regional verdi. Gjennom planprosessen har man undersøkt flere ulike scenarier for bevaring. Blant annet å regulere tunet med bygninger med hensynssone og formål bevaring av kulturminner/kulturmiljø, mulighet for flytting av smia til nærliggende Ullensaker museum med videre. Det har også vært gjennomført befaring på stedet med kommunens kulturminnekonsulent og nærmere undersøkelse av bygningsmassen for vurdering av tilstand. På bakgrunn av bygningenes plassering, tilstand og verdivurdering har man gått bort i fra å regulere hele tunet til formål bevaring. En slik regulering ville kunne hatt uforholdsmessige konsekvenser for det foreslåtte tiltaket. Et mulig alternativ kan være å flytte smia til Ullensaker museum og sette den i stand der. Dette forutsetter et samarbeid mellom forslagstiller og museet. Dersom dette skulle bli aktuelt før sluttbehandling vil det måtte utarbeides bestemmelser, eventuelt rekkefølgekrav og/eller privatrettslig avtale som sikrer bygningsmassen ved demontering, oppbevaring og gjenoppbygging. Saksnr. 2012/3587-59 Side 17 av 20

Grønnstruktur Kommuneplanen viser en relativ romslig grønnstruktur med tursti litt nord for Clarion hotellets parkeringsplass som så fortsetter vest for Comfort hotellet og så videre nordover langsmed flyplassen. Delen av grønnstrukturen nord for parkeringsplassen ville hatt en uhensiktsmessig plassering med hensyn til planlagt kongresshall og foreslås derfor flyttet til planområdets nordlige grense. Planforslaget reduserer grøntstrukturen noe: Grønnkorridoren i øst har en bredde på 5 meter og 4 meter i nord (G2). Mot nord vil det kunne avsettes et tilsvarende areal på naboeiendommen når denne en gang utvikles. Bestemmelsene åpner opp for muligheten av en senere opparbeidelse av tursti i dette området. Foran Comfort hotellet er grønnstrukturen G1 noe bredere og skal beplantes og opparbeides for å utgjøre et helhetlig uteområde mellom bygningene. Eksisterende vegetasjon skal beholdes så mye som mulig. Det vil eventuelt kunne plantes noe i grøntstrukturen G2, men det bør ikke være til hinder for opparbeidelse av fremtidig tursti. Biologisk mangfold Det er ingen registrerte funn på eiendommen i henhold til Naturbasen. Store deler av eiendommen har tidligere vært dyrket mark som den siste tiden har vært brukt til parkering. Vegetasjonen og eventuell fauna i kantsonene mot nord og øst skal bevares. Transport Området har adkomst fra RV35/E16, via Hans Gaarders veg som også er dagens adkomstveg til hotellene. Krysset fra RV35/E16 og krysset mot hotellene er rundkjøringer med god kapasitet. Det er også kort veg til flyplass, motorveg og store innfartsårer, inkludert jernbane fra planområdet. Forslagstiller redegjør for at tiltaket ikke vil medføre noen vesentlig økning av trafikk, som skulle medføre trafikale problemer av noen art. Dette forutsetter økt satsing på et godt kollektivtilbud og god tilgjengelighet for fotgjengere og syklister. Det er i dag bussholdeplass/kantstopp like nord for rundkjøringen i Hans Gaarders veg med rutebusser som stopper hver ½ time på dagtid i ukedagene. I tillegg går det shuttlebuss hver 20. min mellom hotellene og flyplassen. Det er altså relativt hyppige avganger og relativt god service til kollektivknutepunktet Gardermoen fra planområdet. I HOP prinsippsak 38/12 av 06.02.12 har politikerne i Ullensaker kommune ytret et ønske om at shuttlebusstilbudet utvides til også å inkludere Jessheim som destinasjon, i tillegg til Gardermoen flyplass og hotellene. Det er ønskelig med et godt kollektivtilbud, et bredt destinasjonstilbud og hyppige bussavganger. Dette vil busskonsesjonær måtte se nærmere på i tråd med fremtidig utvikling av næringsområdene. Opparbeiding av fortau innenfor planområdet er et rekkefølgekrav og vil bidra til å sikre trygge ferdselsforbindelser for myke trafikanter. Det vil stilles tilsvarende rekkefølgekrav til øvrige områder når disse utvikles slik at det på sikt vil dannes gode sammenhengende forbindelser for myke trafikanter. Saksnr. 2012/3587-59 Side 18 av 20

Planområdet har forholdsvis god forbindelse til kollektivknutepunktet Gardermoen gjennom både rutebusser og shuttlebusser (ca. 10 minutters reisetid) og til kollektivknutepunktet på Jessheim gjennom rutebuss (ca. 25 minutters reisetid). Det er et betydelig antall hoteller i området Gardermoen Vest. Det anses som naturlig at aktører i området ønsker en større kongresshall for messer, konferanser og lignende med tilhørende utearealer da det ser ut til å være et reelt behov og grunnlag for en slik virksomhet i området. Rådmannen anser at en utvidelse av konferansetilbudet vest for flyplassen er i tråd med kommuneplanen og den type virksomhet som allerede er etablert i området og som vil kunne komme i fremtiden. En anser at planforslaget ikke kommer til å undergrave fremtidig utvikling i Gardermoen næringspark men vil kunne bidra til et variert tilbud også sett i en større Romerike-sammenheng. Parkering Den søndre delen av planområdet er regulert til parkeringsplass for Clarion hotellet i reguleringsplan 174 for «Sør-Gardermoen» vedtatt 25.03.96 og bebyggelsesplan 174.B.1.A for «Del av Sør-Gardermoen, område N8+N9 m.fl.» (Clarion Hotel) vedtatt 16.09.02. Dagens parkeringsplass inneholder ca. 170 plasser. Planforslaget legger opp til en forholdsmessig restriktiv parkeringsnorm som tilsvarer en videføring av hovedgrepene i områdeplan for Gardermoen næringspark II B og C med maks 1 parkeringsplass per 100 m 2 BRA kongresshall. Dette tilsvarer 112 parkeringsplasser. I tillegg avsettes det inntil 60 parkeringsplasser for hotellets ansatte. Totalt vil det kunne være maks 172 parkeringsplasser innenfor planområdet, dette tilsvarer dagens antall. Da Clarion hotellet mister noen av parkeringsplassene sine gjennom regulering av kongresshallen finner rådmannen det akseptabelt at noen av disse videreføres i den nye planen. Forslagstiller anslår som sagt at cirka 60 % av dagens hotellgjester kommer med buss/shuttlebuss og at det ved store arrangementer er vanlig at det leies inn busser. Den relative strenge parkeringsnormen vil, sammen med hotellets reduserte parkeringsdekning, kunne bidra til å forsterke og bygge opp under ovennevnte positive tendens og forhåpentligvis en enda større kollektivandel i fremtiden. Planforslaget legger ikke opp noe anlegg for sykkelparkering. I det videre planarbeidet vil man forsøke å flette inn et sykkelparkeringskrav. Miljø og forurensning Planområdet er utsatt for støy fra flyplassen. Det skal legges til rette for bruk av fjernvarme og vannbåren varme i kongresshallen. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, Gardermoen. Planforslaget slik den foreligger legger opp til å senke behovet for bilbruk, øke satsing på kollektivtrafikk og tilgjengelighet for fotgjengere. I det videre planarbeidet vil man forsøke å legge mer fokus på syklister. Planområdet ligger innenfor grunnvannsforekomsten ved Gardermoen. Det forutsettes at planforslaget oppfyller kravene i forskrift om rammer for vannforvaltningen og opprettholder god økologisk og kjemisk status i grunnvannsreservoar. Saksnr. 2012/3587-59 Side 19 av 20

Rekkefølgebestemmelser Det er rekkefølgebestemmelser i planforslaget som skal sikre hensyn knyttet til veg og trafikkanlegg, vann, avløp og renovasjon. Fortau i henhold til plankartet skal være opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse for tiltak innenfor planområdet. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler Hovedutvalget for overordnet planlegging å vedta at planforslaget for «Kongresshall Gardermoen» legges ut til offentlig ettersyn. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2012/3587-59 Side 20 av 20