Byrådssak /18 Saksframstilling

BYRÅDET Byrådssak /18 Saksframstilling Vår referanse: 2018/12116-2 Årstad, gnr. 159, bnr. 396, Falsens vei, Reguleringsplan, arealplan-id 64960000, 2.gangs behandling Hva saken gjelder: Alliance arkitekter AS fremmer på vegne av Hagen Eiendom & Invest AS planforslag for et område i Falsens vei i Årstad bydel. Planens formål er boligfortetting med tilhørende atkomst, parkering og fellesarealer og forbedring av trafikksituasjonen i Falsens vei. Planområdet er ca. 1,3 daa og viser et nytt bygningsvolum på 6 boenheter og videreføring av en eldre villa med 3 enheter. Deler av Falsens vei inngår i planområdet. For utfyllende opplysninger vises det til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn: Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn fra desember 2016 til januar 2017. Det kom inn til sammen 17 merknader til planforslaget, 9 private og 8 fra overordnede instanser. Merknadene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Fagetatens vurdering og anbefaling: Alle aktuelle tema er vurdert, men nedenfor følger kommentarer knyttet til hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Områderegulering I henhold til kommuneplanens arealdel (KPA 2010) stilles det krav om områderegulering før detaljregulering kan vedtas, jf. pkt.1. I tillegg fremkommer det i pkt. 20 at Strategiprogrammet 1

for lokalsenter S11 Wergeland (byrådssak 1073-08) skal supplere KPA 2010. Planområdet inngår her i delområde W1: Ferdig utbygd område W1: Den nordre og østre del av senterområdet, vist som W1 på vedlegg 1, har allerede en homogen urban struktur som bør videreføres og være retningsgivende for innfylling av ny bystruktur ( missing links ). Kommunen har foreløpig valgt å ikke utarbeide områderegulering for dette området. Fagetaten vurderer det slik at strategiprogrammet vil til dels erstatte en områderegulering. Det presiseres imidlertid at de nødvendige områdebetraktningene er en del av foreliggende plansak. Fortetting Planområdet inngår i S11 Sentrumsformål etter KPA 2010. Wergeland (S11) er i KPA 2010 definert som et lokalsenter og bybanestopp. Maksimal utnyttelsesgrad er satt til %-BRA = 250 % med en maksimal byggehøyde på 16 meter. Planområdet omfattes av hensynssone for bevaring av kulturmiljø; Arkitektur villa/bolig/hage. For felt BBB er de maksimale verdiene oppgitt til %-BRA = 170 %. Dette gir rom for 350 m 2 BRA bolig og 276 m 2 BRA under terreng. I forslag til bestemmelser er det satt krav om inntil 6 nye boenheter. Maksimal møne- og gesimshøyde er henholdsvis kote +56,9 og kote +53,3 (mot sør). Dette tilsier at ny bebyggelse kan bli 13,6 meter (fra Falsens vei, ca. kote +43). Foreliggende planforslag utgjør et lite fortettingsprosjekt som bidrar forholdsvis lite til den totale boligproduksjonen i Bergen kommune. «Eplehagefortetting» kan imidlertid være konfliktfylt og blant annet gi uheldige lokale trafikkbelastninger, reduserte bokvaliteter og ha negativ innvirkning på et områdes særpreg. Rådet for byforming og arkitektur (RBA) påpeker at nærområdet har gjennomgått en ombygging de siste årene og derigjennom mistet flere av de kvalitetene som gjorde det stedstypisk. Som en konsekvens av dette stilles det spørsmål om villaen/ Falsens vei nr. 59 (3 boenheter) skal bevares. Byantikvaren påpeker at villaen er verneverdig, og at det er et av de få husene i området som er fra tiden før reguleringsplanen for Finnbergåsen ble realisert i 1921. Forslagstiller ønsker å se villaen i en sammenheng med nybygget. Det vises til illustrasjonsplan hvor inngangspartiene vender inn mot samme plass/ felles uteoppholdsareal. På bakgrunn av forannevnte anbefales det at villaen bevares. Planlagt bebyggelse vil påvirke nabolaget, herunder endrede forhold hva angår utsikt, innsyn og solforhold. Overordnede politiske mål og fortettingsstrategier gjør likevel at ulempene for berørte naboer vurderes til å være påregnelig, da planområdet ligger ca. 250-300 meter fra bybanestoppene på Wergeland og Brann stadion. Arealet som nå ønskes bebygget, er en del av hageanlegget til eksisterende villa. Nabo nord for planområdet, Falsens vei 53, har uteoppholdsareal på bakkeplan mot vest, samt to balkonger mot nord. Ved vårjevndøgn (20 mars) vil nybygget kunne gi skygge før kl. 12.00. I følge vedlagt solstudie fra dagens situasjon har denne delen av eiendommen sol før kl. 12.00 og noen timer etter 15.00. Fra mai vil eiendommen ikke bli nevneverdig berørt av skygge fra nybygget. Øvrige naboer i vest og øst for planområdet vil kun i mindre grad sjeneres av skygge på grunn av det nye bygget. Det vises til vedlagte solstudier (vedlegg H). Uteoppholdsarealer Det legges opp til at felles uteoppholdsareal for eksisterende villa (3 boenheter) og planlagt bebyggelse (6 boenheter) skal løses sammen. I henhold til punkt 10 i KPA 2010 skal det legges til rette for minimum 15 m 2 fellesareal pr. boenhet, der minimum halvparten av arealet skal ha sol kl.15 ved vårjevndøgn. For 9 boenheter tilsvarer dette minimum 135m 2 felles uteareal, der minimum 67,5m 2 skal ha sol kl.15 ved vårjevndøgn. Etter fagetatens vurdering er det kun utearealene nord, sør og øst for eksisterende villa som er store nok til å kunne regnes som felles utearealer. Arealene utgjør til sammen ca. 250 m 2. Innenfor disse arealene er vist to områder (ca. 64m 2 ) som tilfredsstiller kravet om sol ved vårjevndøgn, hvilket vil si at det mangler 3,5 m 2. Etter en samlet vurdering anses dette som tilstrekkelig. Det foreslås å 2

redusere andel privat uteoppholdsareal for eksisterende villa (BFS). Det er i dag ikke opparbeidet noe ekstra utover den eksisterende hagen. Etter KPA 2010, punkt 10a, skal det legges til rette for minimum 50m 2 privat uteareal pr. boenhet for bygg med 3 boenheter. Gjennom planforslaget foreslås det å redusere kravet til minimum 7m 2 privat uteoppholdsareal pr. boenhet (punkt 5.3.1.3). Dette er i henhold til dagens arealkrav for bebyggelse med mer enn 4 boenheter. For eksisterende villa medfører dette 43 m 2 mindre areal pr. boenhet. Med bakgrunn i overordnede mål om fortetting kan det etter fagetatens vurdering aksepteres en reduksjon av andel privat uteoppholdsareal for de eksisterende boenhetene. Universell utforming Det er utfordringer knyttet til foreslått bebyggelse og tilgjengelighet. Det er en høydeforskjell mellom Falsens vei (kote +43) og eksisterende eiendom (ca. kote +46) på ca. 3 meter. Til offentlig ettersyn var det vist en adkomst med rampe fra gaten. Denne er imidlertid tatt ut av planforslaget i samråd med Byantikvaren og fagetaten da en slik konstruksjon vurderes til å bryte med særpreget i gaten, samt virke skjemmende for den verneverdige villaen. I følge planbeskrivelsen ønskes atkomst fra Falsens vei løst via trapper til felles uteplass og parkeringskjeller. Et nybygg med heis kunne løst problemet, men det er også utfordringer med heis i et så lite prosjekt (økonomi, areal). Etter en samlet vurdering fremmes forslaget uten en løsning som sikrer tilgjengelighet for alle. Trafikkforhold og parkering Trafikksituasjonen i nærområdet er ikke tilfredsstillende. Adkomstveien er lang og smal, uten fortau og med til dels vanskelig fremkommelighet (kantparkering), herunder for brannbil. I foreliggende planforslag er det vurdert ulike løsninger til veiutvidelse. Etter anbefaling fra Bymiljøetaten og Plan- og bygningsetaten utvides veiareal mot vest. Det vises til boligprosjektet lengre sør i Falsens vei, arealplan - ID 62190000, der det er lagt til rette for oppgradering av eksisterende veinett, herunder nytt fortau (ca. 85 m) på vestsiden av veien. Foreliggende planforslag bygger videre på løsningen i sør og regulerer ytterligere ca.100 m nytt fortau på vestsiden av Falsens vei. Etablering av fortau/frisikt vil kreve inngrep i tilliggende eiendommer, jf. vedlegg P. I tillegg vil fjerning av kantparkering for deler av Falsens vei kunne føre til en vanskeligere parkeringssituasjon for beboerne langs veien. Dette må imidlertid sees i sammenheng med områdets nærhet til bybanestoppene på Wergeland og Brann stadion (ca. 250 300 meter). For noen av de tilliggende eiendommene vil det være mulig å etablere noe parkering på egen eiendom. Etter fagetatens vurdering vil de trafikale oppgraderingene være medvirkende til å bedre trafikksikkerheten og fremkommeligheten i nærområdet. En eventuell fremtidig total løsning/ forbedring av trafikksituasjonen i hele området, herunder parkeringssituasjonen (beboerparkeringsanlegg), vil imidlertid kreve et større overordnet grep som ikke kan løses i foreliggende planforslag. Det er utover dette også innført boligsoneparkering i Finnbergåsen fom. 16.0 4.2018. Erverv av grunn Utvidelse av veigrunn for å etablere fortau innebærer erverv av grunn. Arealet som forutsettes ervervet, ligger på vestsiden av Falsens vei. Det vises til grunnervervskart (vedlegg P). Eier av Falsens vei 63 er i sin uttalelse negativ til inngrepet og viser til at bøkehekken inngår i en grønnstruktur som er stedegen for nærområdet. På bakgrunn av dette er det stilt spørsmål om veiutvidelsene kan omfatte begge sider av Falsens vei, slik at hekken kan bevares. Etablering av fortau vurderes å være et nødvendig sikkerhetstiltak for gående og kjørende. Samtidig ser fagetaten verdien av å opprettholde strukturen i gaten med hekker etc. Som et kompromiss er det for vegformål åpnet opp for å 3

justere formålsgrenser med inntil +/- 0,5 m (punkt 6.1.2). Det påpekes at krav til fortausbredde er redusert med 0,5 meter gjennom planprosessen. I forslag til bestemmelser (punkt 6.3.1) er det satt krav om at området etter avsluttet anleggsperiode i størst mulig grad skal settes i stand slik det var før inngrepet. Dette fordrer at forslagstiller utarbeider avtaler med grunneiere/festere i forkant av utbyggingen. Rekkefølgekrav Følgende fremkommer i byrådets vedtak (060208 sak 1073-08) knyttet til Strategiprogrammet for Wergeland lokalsenter: Alle utviklingsprosjekt innenfor senterområdet skal bidra forholdsmessig til etablering av ny, og oppgradering av eksisterende offentlig infrastruktur, herunder ny offentlig Wergelands plass ved bybanestoppet. Det må inntas rekkefølgebestemmelse om dette i alle reguleringsplaner innenfor S 11. Forannevnte er fulgt opp i forslaget til bestemmelser. I tillegg inngår etablering av fortauet SF1-4 i rekkefølgekravet. Fagetatens konklusjon: Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Byrådets vurdering: Byrådet har ønsker om at Bergen skal utvikles til en grønn og attraktiv by å bo i, der alle skal kunne leve gode liv, uavhengig av bakgrunn og livssituasjon. I byrådsplattformen står det at «God klima- og miljøpolitikk gir også god byutvikling. ( ) Det krever at vi planlegger byen bedre, og prioriterer miljøvennlige reisemåter foran privatbilen». I høringsforslag til ny KPA er det i formålsbestemmelsen blant annet lagt vekt på å sikre gode oppvekstmiljø for barn og unge og dette vurderes som viktige kvaliteter i fortettingen. I Bergen kommunes folkehelseplan er det fastsatt fem satsningsområder for bedre folkehelse: Gode bo- og nærmiljø, god og trygg oppvekst, helsefremmende levevaner gjennom hele livet, en aktiv, sunn og trygg alderdom og et bærekraftig miljø. Det aktuelle boligprosjektet er svært sentralt plassert i forhold til mål om god tilgjengelighet til infrastruktur for myke trafikanter, offentlig transport og gode kvaliteter i nærområdet som idrettsanlegg, parker, service- og tjenestetilbud og noe handel. Finnbergåsen, der fortettingsprosjektet er lokalisert, er relativt godt skjermet for støy- og luftforurensing som har stor betydning for bokvalitet og helse. Barn og unges interesser I forhold til barn og unges interesser legger byrådet vekt på trafikksikkerhet, tilgjengelighet til tilbud, infrastruktur for myke trafikanter og kvaliteten på lek-, rekreasjons- og utearealer i området. Som tidligere beskrevet ligger området godt til ift. infrastruktur for myke trafikanter med kort avstand og tilgjengelighet til tilbud som parker, barnehage, skole og idrettsarealer. Derimot synes det i forslag til plan utfordrende å få til gode nok utearealer og arealer for lek på resterende arealer av eiendommen som ikke blir bebygd. Iht. KPA2010 er det ved fortetting i eksisterende boligområder en målsetting at nærmiljøet tilføres nye eller forbedrede kvaliteter. Byrådet vil derfor anbefale at den eksisterende lekeplassen, som ligger mindre enn 50m fra planområdet, oppgraderes som en del av prosjektet, se forslag til innstilling 2. b). Da kan hagen utformes med supplerende kvaliteter for lek og felles opphold. Dette er også i tråd med retningslinjene i KPA2010 som legger særlig vekt på å sikre områder og tiltak for barn og unge og fellesområder. 4

I henhold til KPA2010 kan inntil 50 % av fellesarealene dekkes av nærliggende offentlige arealer som park, gatetun eller tilsvarende med god og trafikksikker tilgjengelighet i senterområder langs bybanen. Barnehage og skole Årstad bydel har ikke tilfredsstillende barnehagedekning pr april 2018, men høsten 2018 åpner ny barnehage i Leaparken, med 76 plasser, som kan gi et tilbud til beboere i umiddelbar nærhet. Gjeldende skolebruksplan (2016-2030) viser at det er kapasitetsutfordringer for barneskolene i området. Prosjektet er beskjedent ift antall enheter og vurderes derfor ikke å ha vesentlig betydning i denne sammenhengen. Universell tilgjengelighet Universell tilgjengelighet er et prioritert tema i kommuneplanens samfunnsdel, ref. Satsingsområde 3: Bergen skal tilby gode boliger i varierte bomiljø. Under kapittel om Mangfold er et viktig grep å sikre at vi ved sykdom, alderdom eller andre hendelser i livet som kan gi nedsatt funksjonsevne, gis muligheten til å kunne være selvstendige og eksempelvis bli boende hjemme eller komme på besøk til familie og venner. Bergen har en stor andel eksisterende bygningsmasse som vanskelig lar seg tilpasse til å ivareta disse behovene. Det er derfor svært viktig at nye prosjekter sikrer dette på en tilfredsstillende måte. På bakgrunn av dette ønsker byrådet å sikre at alle nye boenheter, hage og hovedinngang får universell tilkomst, ref. forslag til ny bestemmelse 2. a). Byggehøyder I forslagsstillers kommentar til høringsmerknad fra Leaparken Velforening vises det til at byggehøyde (maks mønehøyde) kun vil overstige mønehøyde på eksisterende villa på samme eiendom med 0,4 meter. Derimot åpner forslag til bestemmelser for at nytt bygg kan etableres med byggehøyde på inntil k+56,9 mens mønehøyde på eksisterende villa er k+55,4. Dette innebærer at nytt bygg kan bli inntil 1,4m høyere enn eksisterende villa på eiendommen. Byrådet mener at dette vil ha en uheldig konsekvens for strøkskarakteren og foreslår på bakgrunn av dette å redusere maks mønehøyde med 1 meter ned til maks MH k+55,9. At mønehøyden på ny bygning kan bli inntil 0,4m over nabobygget vurderes som akseptabelt. Se forslag til innstilling 1 b). Plassering av bygg og tilpasning til strøkskarakter Rådet for byfornying og arkitektur (RBA) gir uttrykk for at fotavtrykket på foreslått nybygg bør reduseres for å gi større avstand til eksisterende villa. Videre påpeker rådet at nybygget bør trekkes tilbake fra gate, i flukt med nabobygg, samt at møneretning snus for å harmonere bedre med øvrig bebyggelsesstruktur. Rådet mener at vist nybygg er i overkant stort, og at rampen (som var vist ved høring) dominerer for mye i gatebildet. Byantikvaren støtter RBA i at nytt bygg ikke er godt tilpasset strøkskarakteren og eksisterende bygningstypologi. Byantikvaren mener at nytt bygg må trekkes 4 m inn fra eiendomsgrensen mot Falsens vei. Planforslaget er justert noe etter høring: avstand til eksisterende villa er økt og ny byggegrense mot Falsens vei er foreslått endret med 0,5m mot vest fra eksisterende eiendomsgrense som tilsvarer 2m fra fortauskant. Byrådet støtter merknadene som er kommet inn ved høring og vurderer at nytt forslag fremdeles ikke er godt nok tilpasset strøkskarakteren. Grønne forhager er et viktig element i den aktuelle gaten, og området forøvrig, da de bidrar til et åpent gaterom med gode siktlinjer. Forhagene har også et sosialt aspekt ved seg og tilfører liv til gatene. Plassering av nytt bygg i tråd med foreslått byggegrense mot Falsens vei vil gi et brudd i opplevelsen av gateløpet, noe som vurderes som svært uheldig for strøkskarakteren. På bakgrunn av dette anbefales det at byggegrensen mot Falsens vei trekkes ytterligere inn med 1,5m mot vest. Se forslag til innstilling 1 a). 5

I forslag til bestemmelse 5.2.9.4 heter det at «Parkeringsplassene skal plasseres helt eller delvis skjult/under terreng. Eventuelle fasader over terreng skal behandles på en estetisk tiltalende måte». Byrådet mener at bestemmelsen har behov for å presiseres ytterligere. Bestemmelsen må referere til garasjeanlegget i sin helhet slik at ikke bestemmelsen kan tolkes til å bety at parkeringsplasser kan ligge i dagen. Byrådet foreslår også å tydeliggjøre bestemmelsen ift. kvalitet i arkitektur, estetikk og tilpasning til omgivelsene. Se forslag til innstilling 2 c). For å understreke og tydeliggjøre behovet for at et prosjekt i området må være godt tilpasset det eksisterende bygningsmiljøet og strøkskarakteren er det tatt inn forslag til tillegg i bestemmelse 5.2.3, se forslag til innstilling, 2 d). Byrådets konklusjon: Prosjektet legger til rette for en mindre fortetting i et særpreget område med god kollektivdekning med bane og buss og er også relativt godt tilknyttet sykkelveinett mot sentrum og mot sør. Prosjektet styrker også trafikksikkerheten og fremkommeligheten for gående og syklende i eksisterende gateløp ved videreføring av fortau fra sør og fjerning av parkering i gaten. Dette er i tråd med kommuneplanens samfunnsdel som legger vekt på at utbygging og utvikling må bygge opp under en aktiv og attraktiv by. Området er omfattet av hensynsone for bevaring kulturmiljø - Arkitektur - Villa/bolig/hage i KPA2010 og Strategiprogram for S11 Wergeland (Byrådssak 1073/08) som legger særlige premisser for form og uttrykk i fortettingsprosjekter i dette området. Forutsatt kvalitet i detaljer og materialbruk, og byrådets forslag til endringer, vil nytt bygningsvolum være godt tilpasset strøkskarakteren samtidig som det tilfører området kvaliteter og et nytt og moderne uttrykk. Byrådets forslag til endringer (innstillingspunkt 1. a) og 1. b) innebærer noe redusert utbyggingsareal som må hensyntas i videre utforming og realisering av prosjektet. Byrådet forutsetter at prosjektet får en form, et uttrykk og en materialbruk som er bevisst og tilpasset den eksisterende bygningen på planområdet, forhagene og den øvrige bebyggelsen i området. Byrådet legger til grunn at en byggesak uten tilstrekkelige arkitektoniske kvaliteter og tilpassing til omgivelsene ikke vil føre frem. Begrunnelse for framleggelse til bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Årstad, gnr 159 bnr 396 m.fl. Falsens vei, Nasjonal arealplan-id 64960000, vist på plankart sist revidert 06.02.18, med følgende endringer: a) Byggegrense mot Falsens vei justeres ytterligere 1,5m mot vest. b) Maks mønehøyde reduseres til MH = k +55,9. 2. Reguleringsbestemmelser datert 23.02.18, med følgende endringer: a) Tillegg til 5.3.1.1 «Felles hageanlegg og hovedinngang til alle nye boenheter skal sikres universell tilkomst». 6

b) Ny 3.2.1.2 «Før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak iht. pbl 20-1 nr. a innenfor felt BBB skal eksisterende lekeplass på gnr 159 bnr 351 være oppgradert, eller sikret oppgradering. Opparbeiding skal godkjennes av Bergen kommune». c) 5.2.9.4 endres til «Parkeringsanlegget skal plasseres helt eller delvis skjult/under terreng. Fasader over terreng skal tilpasses bygget og omgivelsene på en estetisk tiltalende måte og med gode kvaliteter i materialbruk». d) Tillegg til 5.2.3 «Nytt volum skal gis en form, et uttrykk og en materialbruk som er bevisst og tilpasset den eksisterende bygningen på planområdet, forhagene og den øvrige bebyggelsen i området». 3. Planmaterialet med bestemmelser og plankart, herunder planens sosifil, og evt. andre relevante dokumenter, rettes opp før kunngjøring av bystyrets vedtak. Dato: 29. mai 2018 Harald Schjelderup Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Dato A. Plankart 06.02.18 B. Reguleringsbestemmelser 23.02.18 C. Planbeskrivelse 26.01.18 D. Merknadsskjema 26.01.18 E. Merknadskart 11.10.17 F. Illustrasjonsplan 14.12.17 G. Snitt og oppriss 14.12.17 H. Sol- og skyggeillustrasjoner 14.12.17 I. Perspektiv / Fotomontasje 14.12.17 J. VA-rammeplan 10.02.17 K. Kulturmiljørapport 07.03.16 L. Risiko- og sårbarhetsanalyse 09.09.16 M. Vurdering av naturmangfold 26.01.18 N. Skisse videreføring av fortau mot nord 22.08.16 O. Grunnervervskart 17.11.16 7