Arkivsak - dok. 17/01108-60 Saksbehandler Lisa Lyngmo Saksgang Møtedato Miljø - og samfunnsutviklingsutvalget 23.05.2019 1.GANGSBEHANDLING OM REGULERING AV HUSEBY JORDET Rådmannens innstilling: Sørum kommune legger forslag til regulering av Husebyjordet ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan - og bygningsloven 12-10. Gjeldende reguleringsplan for Husebyjordet, reguleringsplan 120 Lør 4 vedtatt 26.3.1999, foreslås opphevet ved vedtak av ny plan. Endringen vedtas med hjemmel i plan - og bygningsloven 12-14. Vedlegg (ipad - brukere må hente vedlegget fra selve saken) : 1. Plankart, datert 05.04.2019 2. Planbeskrivelse til Husebyjordet, da tert 12.04.2019 3. Forslag til bestemmelser for Husebyjordet, datert 24.04.2019 4. Perspektivskisser 5. Illustrasjonsplan, datert 06.03.2019 6. ROS analyse, datert 08.03.2019 7. Geoteknisk datarapport, datert 12.07.2017 8. Geoteknisk notat, datert 03.04.20 19 9. Geoteknisk vurdering, datert 12.07.2017 10. Solstudie sommer 11. Solstudie vinter 12. Solstudie vår 13. Konsekvenser for utvalgt naturtype, datert 28.11.2018 14. Sjekkliste naturmangfold, datert 08.03.2019 15. Tilstandsvurdering av våningshuset på H useby, datert 27.03.2018 16. VVA - notat, datert 02.04.2019 1
Oppsummering: Plan1 har på vegne av Bakke prosjekt AS sendt inn planforslag for nytt boligområde på Husebyjordet ved Lørenfallet. Planforslaget innebærer omregulering av gjeldene reguleringsplan for Lør 4, Lørenfallet, vedtatt 18.03.1999, og legger til rette for bygging av inntil 85 boenheter. Planforslaget legger også til rette for bygging av offentlig gang- og sykkelveg i planområdet og langs fv. 171, samt undergang under fv. 171. Planen er ikke i samsvar med regional plan for areal og transport og er problematisk med hensyn til kommuneplanens forutsetning om at 80% av nye boliger skal komme på Sørumsand og Frogner. Likevel mener rådmannen at feltet kan bygges ut. Bakgrunnen for dette er at feltet ligger i kommuneplanen og er regulert til bolig, en omdisponering her har vært ønsket lenge. I planforslaget inngår også en ny undergang under fylkesvegen. Nytt planforslag legger til rette for en langt høyere utnyttelse enn gjeldende plan. Rådmannen mener at dette alternativet er mer bærekraftig alternativ når dyrket mark skal bebygges. Den boligtypen planforslaget legger til rette for vil være et godt supplement til Lørenfallet, som i stor grad består av eneboliger. Utbyggingen vil inngå i 20 % som kan komme utenfor grønn grense. Bakgrunn for saken: Sørum kommune har mottatt et planinitiativ fra Plan1 på vegne av Bakkegruppen AS som ønsker å omregulere Husebyjordet. Planområdet er på ca. 57 dekar, og er lokalisert sørøst for tettstedsbebyggelsen i Lørenfallet, og omfatter hovedsakelig eiendommene med gbnr. 32/5, del av 32/4 og 13/4 mfl. Hensikten med omreguleringen er å legge til rette for konsentrert boligbebyggelse med en høyere tetthet enn det eksisterende plan åpner for. Med unntak av gårdstunet ved fv. 171 består planområdet i dag av fulldyrka jord. Oversiktsbilde planområde i forhold til Sørumsand, samt planavgrensning. 2
Beskrivelse av planforslaget Prosjektet legger til rette for 85 boliger. I tillegg tilrettelegger planforslaget for byggingen av gang- og sykkelveg langs fv. 171, undergang under fylkesvegen og teknisk infrastruktur inn på planområdet. Forslag til plankart for planområdet. 3
Utforming Planforslaget planlegger for fire delfelt, hvor feltene blir adskilt av de interne vegene i boligområdet. Forslag til reguleringsbestemmelser åpner for boliger med maks gesims på 8 m og maks mønehøyde på 9 m over gjennomsnittlig planert terreng. Det vil si tre etasjer. Illustrasjoner som er vedlagt planforslaget viser bebyggelse i 2 etasjer. Om feltet bygges ut med 2 eller 3 etasjer, slik planforslaget er utformet, er opp til utbygger. Eksisterende høyspenningsledning i luftspenn planlegges lagt i kabel. Illustrasjonsplan som viser tenkt utforming av planområdet. 4
BRA og områdeutnyttelse Gjeldene reguleringsplan for området har største tillatte utnyttelsesgrad på 25 % BYA, mens gjeldene kommuneplan har bestemmelser om at maksimal utnyttelsesgrad for konsentrert småhusbebyggelse på 40 % BYA. Bakke AS planlegger legge opp til en utnyttelse på mellom 30 og 40 % BYA innenfor de fire delområdene som er regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Den gjennomsnittlige planlagte utnyttelsen er på 34 % BYA. Perspektivskisser av planområdet. 5
Uteopphold- og lekearealer I illustrasjonsplanen er det innarbeidet 5 inngangslekeplasser jevnt fordelt innenfor planområdet. I tillegg er det vist et større grønt areal, som også omfatter en sentralt plassert nærlekeplass samt øvrige felles uteoppholdsarealer med stiforbindelser mellom delområdene. Arealene skal være felles for alle feltene med konsentrert småhus-bebyggelse. I tillegg til de felles leke- og uteoppholdsarealene, vil hver enkelt boenhet ha private uteoppholdsarealer i form av hage og balkong / terrasse. Private utearealer er vist med minst 40m 2 pr boenhet. Til sammen utgjør dette mer enn 100m 2 uteoppholdsareal pr boenhet. De planlagte boligene vil få utearealer på begge sider, men det tilstrebes at utearealer mot syd og vest vil få høyest kvalitet. Gang- og sykkeveg Den regulerte gangvegen foreslås erstattet med en offentlig gang- og sykkelveg som ikke berører nærliggende jorde og som har en mer direkte tilknytning til Samlevegen mot eksisterende gang- og sykkelveg og øvrige deler av Lørenfallet samt bussholdeplassene langs fv. 171. Regulert gangforbindelse omreguleres til LNF-formål. Eksisterende reguleringsplan har rekkefølgekrav om etablering av undergang og kryss ved fv. 171. Det er foreslått at undergangen er en videreføring av gjeldene regulering, og vil sikre trygg skoleveg til Sørum barneskole. Grunnforhold Det er registrert kvikkleire karakteriser med «høy faregrad» av NGU i nærheten av planområdet. Løvlien Georåd har gjennomført en geoteknisk vurdering av utbyggingen, datert 12.07.2017. Vurderingen konkluderer med med at området ligger utenfor et potensielt løsneområde for skred og heller ikke innenfor et potensielt utløpsområde. Den geotekniske vurderingen ble uavhengig kvalitetssikret av ByggeRåd AS 04.04.2019. ByggeRåd konkluderer med at stabilitetsvurderingene, utførte grunnundersøkelser og geoteknisk notat, er dekkende. ByggeRåd anser at vurderingene til Løvlien gir et relevant bilde av grunnforholdene og områdets stabilitet. Konsekvenser: Eksisterende planer: Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus, desember 2015 Regional plan åpner opp for en begrenset utbygging utenfor prioriterte vekstområder, en vedlikeholdsvekst for å kunne opprettholde stabile bomiljøer og utnytte etablert sosial og teknisk infrastruktur. Kommuneplan for Sørum 2015-2027 Størsteparten av planområdet er avsatt til arealformålet fremtidig boligbebyggelse i 6
Kommuneplanen for 2015-2027. Resterende del har formål nåværende boligbebyggelse. Kommuneplanen beskriver kommunens langsiktige arealstrategi som innebærer at: Minst 80 prosent av befolkningsveksten skal komme i sentrale områder i Sørumsand og Frogner. De mest sentrumsnærområdene skal være flerfunksjonelle, ha høyest utnyttelse og prioriteres forhold til utbyggingstakt. Nye boligområder skal bidra til fortetting av tettstedene og bygge opp under bruk av kollektive reisemidler. Nye utbyggingsområder skal ha trygg skoleveg. Rådmannens forslag til kommuneplan 2019-2031 legger ikke opp til endringer på dette. Kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer i Sørum 2017-2021 Huseby, bebyggelsen ved fv. 171, er plassert i bevaringskategori VK3 øvre i planen, som kulturminne/-miljø av lokal verdi, med betydning på kommunalt nivå og anbefalt vurdert regulert til bevaring. «Villa-preget laftet hovedbygning fra 1880-90årene i sveitserstil, skjul - bygningsmasse i dårlig forfatning. Gravhaug nordvest for tunet. Hovedbygningen ble produsert av Strømmen Ferdighus» Reguleringsplan for Lør 4, Lørenfallet, vedtatt 18.03.1999 Planen legger til rette for frittliggende eneboliger. I bestemmelsene er det satt rekkefølgekrav om opparbeidelse av gang- og sykkelvei, undergang og kryss ved rv. 171. Om krav til etablering av undergang står følgende: «Innen 2 år fra planens vedtaksdato skal Sørum kommune ha besluttet om undergangen skal bygges eller ikke. Beslutningen fattes ut fra en vurdering av behovet for undergangen basert på evt. utvidelse av boligfeltet og muligheten for bruk av undergangen for skolebarn i eksisterende boligområde på Lørenfallet ( 4b)» Gjeldende vedtak: Oppstartsak for omregulering Huseby I mai 2017, sak 48/17 behandlet plan- og næringsutvalget Bakkegruppen AS sitt planinitiativ for omregulering på Husebyjordet. Det ble ikke gitt tilslutning til oppstart. Oppstartsaken ble på nytt behandlet høsten 2017, hvor kommunestyret i møte 31.10.2017, sak 157/17, vedtok oppstart av omregulering med følgende presiseringer: 7
«Det gis tilslutning til oppstart av omregulering av Husebyjordet med hensikt å legge til rette for konsentrert og variert boligbebyggelse, med følgende presiseringer: 1. Det forutsettes at det gis plass i boligprogrammet til det omsøkte antall boliger på Husebyjordet. 2. Tiltakshaver må i samarbeid med kommunen søke en løsning for sikker adgang fra Sørum Skole og til lysløypa. For eksempel ved hjelp av en avgreining av lysløypa over ravinedalen og bort til jordet sør-øst for Husebyjordet. 3. Tiltakshaver må i samarbeid med Statens Vegvesen søke å finne en løsning på å flytte bussholdeplassen på østsiden av FV 171 ved Sørum Skole nærmere den nye undergangen slik at de som går av bussen kan bruke undergangen for å komme til vestsiden av fylkesveien». Boligbyggeprogram for 2018-2028 (BBP) Kommunestyret vedtok 22.11.2017 (sak 185/17) oppdateringen av boligbyggeprogrammet 2018-2028. I oppdateringen ble antall boenheter for Husebyjordet økt fra 40 til 85 boenheter. Husebyjordet er lagt inn i BBP med en utbyggingstakt på 65 boenheter 2019 2021 og 20 boenheter i 2022 2024. Tabellen fra boligbyggeprogrammet 2018-2028 viser felt innenfor Sørum skolekrets med antall boenheter og utbyggingstakt Økonomi: Flere innbyggere vil føre til et økt press på tjenestetilbudet. Driftskostnader for infrastrukturen vil avhenge av hvor store deler av veganlegget kommunen skal overta driften for. Det er foreslått at samleveg fra fv. 171 til boligfeltet blir kommunal, mens den interne vegen på området reguleres til felles privat veg. Bemanning: Tilrettelegging for flere innbyggere betyr at kommunen må tilpasse sitt tjenestetilbud. Bærekraftig utvikling: 8
Sørum kommunes kommunedelplan for energi og klima 2015-2027 har som en av sine målsetninger å legge til rette for reduserte klimagassutslipp fra transport gjennom arealplanlegging, næringsutvikling, et godt kollektivtilbud og tilrettelegging for fotgjengere og syklister. Utbygging ved kollektivknutepunkter og vektlegging av arealeffektiv utbygging i reguleringsplaner er aktuelle tiltak for å nå målet. Lørenfallet har ikke status som kollektivknutepunkt, har begrenset kollektivdekning og er slik sett ikke i tråd med planen. Planområdet har om lag 800 meter til butikk, post, bensinstasjon og idrettsanlegg. Planområdet ligger mellom to busstopp ved fv. 171 med 300 og 400 m avstand, og timesavgang til Sørumsand og Lillestrøm. Avstand til Sørum skole er rundt 400 meter. Jorda på Huseby har ifølge NIBIO svært god/god jordkvalitet med ingen/små begrensinger. Planforslaget innebærer nedbygging av ca. 30 dekar med dyrka mark. Kommunen har i gjeldene kommuneplan satt mål om å øke jordbruksarealet og øke matproduksjonen i takt med befolkningsveksten. En omregulering av Husebyjordet vil gi en mer arealeffektiv utbygging av planområdet enn den gjeldende reguleringsplanen åpner opp for, og gir dermed et mer bærekraftig alternativ mht. utnyttelse av dyrka mark. Det er innarbeidet en rekkefølgebestemmelse at det skal utarbeides en matjordplan for flytting av matjord, planen skal godkjennes av kommunens landbruksavdeling. Planen skal bidra til å opprettholde matproduksjonen selv om dyrka mark blir omdisponert. Kulturminnene innenfor planområdet er en del av et kulturlandskap som vil påvirkes av den foreslåtte utbyggingen. Våningshuset på Huseby er i kulturminneplanen for Sørum kommune registrert som verneverdig. Det er også registrert tre soner for automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet Sørum prestegård/gravminne, gravhaug og bosetningsspor. Det er utarbeidet en tilstandsrapport for bygget datert 27.03.2018. I planen er det lagt inn hensynssone for bevaring av kulturmiljø for våningshuset på Huseby, båndleggingssoner etter kulturminneloven for gravfeltet og bestemmelsesområde for sikring av kulturminnene UD231680 og nytt kulturminne uten ID, i plan og bestemmelser. I forbindelse med planprosessen er det gjennomført nye arkeologiske undersøkelser og gjort ytterligere funn av kulturminner. En vurdering av disse kulturminnenes verdi skal gjøres av riksantikvaren i forbindelse med offentlig ettersyn av planforslaget. Utbygging i henhold til planforslaget vil innebære at registrerte arkeologiske kulturminner vil måtte graves ut og frigis. Dette gjelder både langs sørvestlig side av fv. 171, men også sør for eksisterende grusveg like nordøst for felt BFS5 (gnr/bnr 32/27). Dette innebærer at disse kultur-minnene ikke bevares slik de er, men blir gravd ut, undersøkt og dokumentert. Folkehelse: Planinitiativet legger opp til opparbeidelse av gangvei fra nytt boligfelt til 9
eksisterende boligområde i nord, og etablering av undergang ved fv. 171. Dette vil gi gode koblinger for syklister og gående til omkringliggende områder. Planområdet ligger nært opptil friluftslivsområde med turstinettverk i øst, og har potensiale for å gi innbyggere i det fremtidige boligfeltet en god tilgjengelighet til aktivitet og friluftsliv. Uttalelse fra andre utvalg: Det skal vurderes om saken før den politiske behandlingen skal oversendes for uttalelse til (skriv ja eller nei): Arbeidsmiljøutvalget: nei, Administrasjonsutvalget: nei, Eldrerådet: ja, vil få saken til offentlig ettersyn, Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne: ja, vil få saken til offentlig ettersyn, Barns og unges kommunestyre: ja, vil få saken til offentlig ettersyn, Andre råd eller utvalg, i så fall hvilket/hvilke: ingen. Alternativer: Alternativ 1: Forslag til omregulering av Husebyjordet legges ikke ut til offentlig ettersyn. Planforslaget sendes tilbake til rådmannen for å utrede følgende endringer: Alternativ 2: Som rådmannens innstilling, med følgende presisering: I høringsperioden skal det vurderes flere alternativer for sammenkobling mellom planområdet og lysløypa. Vurdering: Utnyttelse av området og planavgrensning Lørenfallet er ikke et prioritert vekstområde i kommuneplanen og regional plan for areal og transport, men tettstedet kan ha en vedlikeholdsvekst. Husebyjordet har ligget inne som boligområde i kommuneplanen siden 1997, og i kommunens boligbyggeprogram er det signalisert et ønske om omregulering. Planinitiativet innebærer 85-90 boenheter og en tettere utbygging av området enn den gjeldende reguleringsplanen legger opp til, som er store tomter med ene- og tomannsboliger. Det å legge opp til en lav utnyttelse med hovedsakelig ene- og tomannsboligtomter er ikke tilrådelig på dyrket mark. Rådmannen mener den boligtypen planforslaget legger til rette for vil være et godt supplement til Lørenfallet, som i stor grad består av eneboliger. 10
Utbyggingstakten vil blir en utfordring. For å finansiere blant annet undergangen under fylkesvegen vil det være behov for å bygge et relativt stort antall boliger de første årene. Dette vil en utfordring i forhold til vekstfordelingen i kommunen. Lørenfallet, Blaker og de øvrige mindre tettstedene skal ha til sammen ca. 20 % av utbyggingsvolumet i kommunen. Veksten i Lørenfallet bør ses i et lengere tidsrom, slik at det over en lengere periode vil samsvare med arealstrategien. Kryss og undergang under fv. 171 Planen setter krav til at tiltakshaver tilrettelegger for trygg skoleveg og sikker adkomst til skiløyper. Forslag til ny undergang kobler seg på eksisterende gangvei som går frem til nærmeste barneskole Sørum skole som ligger 500 meter unna planområdet. Ny undergang vil gi trygg forbindelse til eksisterende gang- og sykkelveg til Lørenfallet og i motsatt retning mot skolen og Sørum kirke. Dette vil innebære at de fleste målpunkter vil kunne nås ved bruk av sykkel og gange. Ved utbygging stilles det krav til etablering av nytt kryss og undergang, med eventuelle justeringer for å tilfredsstille dagens krav til utforming. Det er behov for tilpasninger av siktkravene i krysset, på grunn av høydekurvatur og fordi den nærliggende gravhaugen setter begrensninger for terrengbearbeidning. Utbygger er i dialog med Statens vegvesen angående dette, og har sendt Statens vegvesen en fravikssøknad. Søknaden er per utgangen av april 2019 ikke ferdig behandlet av regional vegmyndighet. Rådmannen mener likevel at saken kan legges på høring. Eventuelle mindre endringer i krysset kan gjøres før planforslaget fremmes til 2.gangsbehandling. Overvannshåndtering for undergangen under fv. 171 krever en ny løsning basert på boring av nytt fraførende løp til Skeabekkravinen øst for planområdet. Det må sikres at denne løsningen ikke medfører økt erosjon ved utløpet. Det forutsettes at dette ivaretas i utarbeidelsen av byggeplaner for anlegget. Oppstartsak for omregulering Huseby Det ble i oppstartsaken for Huseby stilt vilkår for omreguleringen. Det ble forutsatt at det skulle gis plass i boligprogrammet til det omsøkte antall boliger på Huseby. Dette er i etterkant av oppstartsaken fulgt opp, og antallet boenheter på Huseby er økt fra 40 til 85 boenheter. Når det gjelder en sikker adgang fra Sørum skole og til lysløypa vil dette bli delvis oppfylt ved etablering av undergang i planområdet gi en trygg veg til Sørum skole. Det er tidligere vurdert å flytte undergangen nærmere Sørums skole. Dette vil være optimalt for skolen, men ikke en god løsning for boligfeltet. Gang og sykkelveg på østsiden av fylkesvegen er komplisert med hensyn til eksisterende boliger, dyrket mark og ravine. En avgrening fra planområdet til lysløypa vil måtte etableres over dyrket mark, ravinedal og over komplisert terreng. Det er allerede adgang til lysløypa fra Sørum 11
skole, og krav om etablering av ekstra adkomst til lysløypa fra planområdet, vil ikke være forholdsmessig. Alternativt kan det i høringsperioden vurderes om det er mulig å legge en sti fra boligfeltet til lysløypa uten at det berører dyrket mark og ravinen i vesentlig grad. Det ble også av kommunestyret presisert at flytting av bussholdeplass måtte vurderes. I dialog med Statens vegvesen og Ruter har det blitt vurdert at det ikke vil være mulig å flytte bussholdeplassen. Konklusjon Rådmannen mener at planforslaget legger til rette for et godt bomiljø i gangavstand fra Sørum skole og Lørenfallet. Planområdet har ligget inne som fremtidig boligområde i kommuneplanen før arbeidet med regional plan ble igangsatt, og i kommunens boligbyggeprogram er det for Huseby økt fra 40 til 85 boenheter. Rådmannen mener at en omregulering av Husebyjordet vil gi en mer arealeffektivutbygging av planområdet enn den gjeldende reguleringsplanen åpner opp for, og gir dermed et mer bærekraftig alternativ. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Varsel om oppstart er sendt ut og kunngjort i avis og på internett iht. plan- og bygningslovens bestemmelser. Videre informasjon om reguleringsplanen og planprosessen vil bli tilgjengelig på kommunenes hjemmesider. Offentlig ettersyn vil annonseres i avis og berørte naboer og andre høringsinstanser vil bli tilskrevet. Dato: 09.05.2019 Godkjent av setterådmann Vidar Almsten 12