BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201119377/28 Saksbeh.: TDTO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 28.11.2012 Bergenhus. Gnr 165 bnr 270, Klostergaten 24. Klage på avslag på søknad om endring av tillatelse. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om endring av tillatelse på vilkår datert 2.11.2011. Endringen innebærer at det søkes innredet en ny boenhet på loftet. Det ble gitt avslag i vedtak datert 18.4.2011. Avslaget er gitt med hjemmel i kommuneplan, kommunedelplan og pbl. 29-5 tekniske krav. Vedtaket er påklaget av Advokatfirmaet Haris på vegne av tiltakshaver Klostergaten AS ved brev datert 4.5.2012. Klager er uenig i avslagsgrunnene og mener at det må gis tillatelse som omsøkt. Eiendommen er regulert ved reguleringsplan 7340000 «Bergenhus. Del av gnr 165 Nøstet Verftet Klosteret». Planen er vedtatt i 1993 og har reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i delområde B 11 som er regulert til bolig. Området eiendommen hører inn under er regulert som spesialområde bevaring. Det er også vedtatt en plan som gjelder arealene i grunnen: plan 9910101 «Bergenhus. Parkeringsanlegg og Vegtunnel under Klosteret» er vedtatt i 2004. Eiendommen inngår også i Kommunedelplan for sentrum. Her er eiendommen vist med beliggenhet innenfor boligområde ( 10). Søknaden behandles etter plan- og bygningsloven av 2008. Tiltaket krever dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel 8- universell utforming. Slik dispensasjon er omsøkt. Tiltaket krever også dispensasjon fra bestemmelsene i Kommunedelplan sentrum om uteoppholdsareal. Denne dispensasjonen er ikke omsøkt. I forbindelse med oversendelse av klagesaken til politisk behandling er det gitt anledning til å søke om dispensasjon. Eventuell dispensasjonssøknad vil bli ettersendt. Revisjonen er nabovarslet i samsvar med plan- og bygningsloven. Det er ikke registrert merknader i saken. Den opprinnelige søknaden har vært til uttale hos Byantikvaren. Det vises til uttale datert 1.11.2011. Den omsøkte endringen innebærer ingen fasadeendringer ut over det som tidligere er omsøkt. Det er derfor ikke nødvendig med ny uttale fra Byantikvaren.
Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert 18.4.2012 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende følgende i forhold til vurderingen av de tekniske krav: 2
I forhold til avslaget knyttet til manglende uteoppholdsareal skriver klager følgende: Det vises til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Tekniske krav Det følger av pbl. 29-5 2. ledd at bygning med oppholdsrom for mennesker skal prosjekteres og utføres slik at krav til planløsning og innemiljø blir oppfylt. Bestemmelsen er konkretisert i teknisk forskrift der det følger av 12-7 1. ledd at «Rom og annet oppholdsareal skal ha utforming tilpasset sin funksjon og ha tilstrekkelig størrelse, romhøyde og plass til fast og løs innredning.» I veiledning til TEK 12-7 er det utdypet hva som menes med tilstrekkelig takhøyde: «Romhøyde har stor betydning for hvordan innemiljøet oppleves. Romhøyde vurderes med hensyn til kvalitet på innemiljø, lysforhold, romopplevelse, mulighet for møblering o.a. Anbefalinger Romhøyden i oppholdsrom i boenhet bør være minimum 2,4 m i de deler av rommet som forutsettes møblert, og ikke lavere enn 2,2 m utenfor møbleringssone. Romhøyde i bod, bad og toalett bør ikke være lavere enn 2,2 m. I rom i byggverk for publikum og i arbeidsbygning bør romhøyde være minimum 2,7 m. 3
For boenhet anbefales et minste areal på 7 m2 for rom for varig opphold.» Det følger av veiledningen til TEK 12-7 at «Romhøyden i oppholdsrom i boenhet bør være minimum 2,4 m i de deler av rommet som forutsettes møblert, og ikke lavere enn 2,2 m utenfor møbleringssone.» Fagetaten holder fast på at romhøyden ikke er tilfredsstillende. Den omsøkte planløsningen er dårlig med tanke på møblering av stuen. Selv om en sofa kan plasseres under skråtak vil det kunne by på praktiske utfordringer i bruk. Store deler av stua har en takhøyde under 2,2 meter. Arealet med full takhøyde går stort sett bort i gangareal. Soverom er også å regne som oppholdsrom. Det omsøkte soverommet tilfredsstiller ikke veiledningens anbefaling om et minste areal på 7 m 2. I store deler av det målbare arealet er det plassert garderobeskap. Dette gjør at soverommet oppleves som trangt, er vanskelig å møblere og får lite tilfredsstillende bokvalitet. Det følger videre av veiledningen at «Romhøyde i bod, bad og toalett bør ikke være lavere enn 2,2 m.» Store deler av badet har en romhøyde som er lavere enn 2,2 meter. Dette er ikke en tilfredsstillende løsning. Det følger av TEK 12-15 2. ledd litra d at dør skal ha fri høyde minimum 2 meter. Dørene som skal settes inn her er på det høyeste 2,10 m, men må skråskjæres. Ut fra de innsendte tegningene ser det ut som at deler av døråpningen blir lavere enn 2 meter. Dette kan ikke fagetaten akseptere. En slik løsning vil medføre økt risiko for personskade sammenlignet med dører med full høyde. Klager mener at de krav som stilles i TEK 12-16 litra f om fri høyde på minst 2,0 meter for trapp er tilfredsstilt. Ut fra den innsendte snitt B-B ser ikke dette ut til å stemme. Det må være fri høyde på minst 2,0 meter fra samtlige trappetrinn. Fagetaten opprettholder sin vurdering om at bokvaliteten er tydelig redusert på grunn av den lave takhøyden i leiligheten. Tiltaket tilfredsstiller ikke de tekniske krav som følger av pbl. 29-5 og tilhørende teknisk forskrift. Fagetaten opprettholder vurderingen om vi ikke har noen prinsipielle merknader til en bruksendring av loftet som innebærer å innlemme arealene i underliggende boenhet slik at man totalt vil oppnå tilfredsstillende bokvaliteter. 4.2 Uteoppholdsareal Kommunedelplan sentrum setter et krav om at det ved bruksendring til bolig skal det opparbeides felles uteoppholdsareal nær inngang (bakgård, gatetun, gågate eller park), minst 8 kvm per boligenhet. Det omsøkte tiltaket oppfyller ikke denne bestemmelsen og det er derfor nødvendig å søke om dispensasjon fra bestemmelsen. I forbindelse med oversendelsen av klagesak til politisk behandling er det gitt anledning til å søke om slik dispensasjon. Det er i klagen opplyst at det for området rundt Klostergaten 24 vil det være vanskelig å innfri de føringer som er stilt etter kommuneplanen. Klager viser til fint turterreng og parkanlegg med lekeplasser i området. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl. 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 4
Hensynet bak regelen om et minste uteoppholdsareal er å sikre alle et minimum av uteoppholdsareal med tilfredsstillende kvaliteter. Den omsøkte boenheten er liten og vil oppleves som trang. For beboere i en slik leilighet er det ekstra viktig med gode utendørs oppholdsareal i nær avstand til leiligheten. Det er ikke plass på eiendommen til å opparbeide noe utendørs oppholdsareal. Avstanden til Nordnesparken er omtrent 700 meter. Men det er også en mindre grønn plen like bortenfor, på motsatt side av veien for Klostergaten 24. I Claus Frimannsgate er det et mindre offentlig uteareal tilrettelagt med bord, benker og sandkasse. Med bakgrunn i at det omsøkte tiltaket ikke har tilfredsstillende bokvaliteter finner vi det ikke hensiktsmessig å tilrå en dispensasjon fra minste uteoppholdsareal. 4.3 Universell utforming Det er søkt om dispensasjon fra Kommuneplans arealdel 8 om universell utforming. Det følger av denne bestemmelsen at alle nye boenheter i senterområder skal utformes etter prinsippene om universell utforming. Dette er i tråd med TEK10. Det er i søknaden opplyst at boenheten vil bli etablert i 5. etasje med trappeatkomst fra inngang i 4. etasje. Det er ikke mulig å etablere heis eller andre tekniske hjelpemidler som medfører at kravene til tilgjengelighet oppfylles innenfor en forsvarlig kost/nytteverdi for denne boenheten. Bestemmelsen om universell utforming praktiseres strengt såfremt det er mulig å komme til boenheten fra bakkeplan. Dette er ikke tilfellet her. Med bakgrunn i at det omsøkte tiltaket ikke har tilfredsstillende bokvaliteter finner vi ikke grunnlag for å gi en dispensasjon fra kravet om universell utforming. Fagetaten vil tilføye at det ikke er nødvendig med dispensasjon fra denne bestemmelsen dersom man ønsker bruksendring av loft til oppholdsrom tilknyttet underliggende boenhet. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Oversiktsfoto 5. Klage, datert 4.5.2012 6. Avslag på søknad om endring, datert 18.4.2012 7. Rammetillatelse, datert 2.11.2011 8. Byantikvarens uttalelse, datert 1.11.2011 5