FLORA KOMMUNE Saksgang Møtedato Saksnr Plan- og Miljøutvalet 15.05.2012 031/12 Bystyret 07.06.2012 069/12 Sakshandsamar: Steinar Furnes Arkiv: ARP-20110109, K2-L12 Arkivsaknr 11/874 PRIVAT DETALJREGULERINGSPLAN BUSTADER. SOLHEIM B13, GBNR 24/1, 25/45. PLANID 20110109. GODKJENNING Kva saka gjeld: INC Engineering har på vegne av Trygve Ullaland AS utarbeidd framlegg til reguleringsplan for område B13 i kommunedelplan for Florelandet- Brandsøy. Kommunen eig gbnr. 25/45 i austre del av feltet. Området er i planframlegget avsett til bustadtomter og to lavblokker midt i feltet. På bustadtomtene kan det oppførast bygg i to etasjer med inntil 4 husvære på kvar tomteeining. Totalt vil det såleis vere plass til 100/150 bustadeiningar i feltet. På den kommunale delen av arealet er det avsett 6 tomteeiningar. Planframlegget er i samsvar med gjeldande Etter førstegongs handsaming i Plan- og miljøutvalet i sak 034/11, har planframlegget vore utlagt til offentleg ettersyn i samsvar med reglane i Plan- og bygningslova. FRAMLEGG TIL VEDTAK: Med heimel i Plan- og bygningslova 12-12 godkjenner Flora bystyre Privat reguleringsplan for bustader, gbnr. 24/1, 25/45 Solheim B13, planid 20100108, med plankart og føresegner sist datert 08.05.2012. Etter offentleg ettersyn er det gjort følgjande justeringar av reguleringsplanen: Krav i gjeldande kommunedelplan for ivaretaking av overvatn relatert til klimaendring i reguleringsområdet er vurdert som pålagt frå Fylkesmannen og innarbeidd i føresegnene. I føresegnene er det sett krav til maks mønehøgd på tomt 1 og 2 i felt B3 til henhaldsvis kote + 88 og +89. Eksisterande privat felles leikeplass ved Veg 1 er innarbeidd i planen med justert areal mot aust. Plankart og føresegner er justert slik det går fram av kommentarane frå administrasjonen til merknad frå Alvar Melvær. Plankartet er påført spesifikasjonar i høve til vegar og leikeplassar slik det går fram av administrasjonen si vurdering. Dei fleste justeringane er gjort i samråd med tiltakshavar, og som følgje av vurderingar og merknader i saka. Justert reguleringsplan medfører såleis ikkje vesentlege ulemper eller andre negative konsekvensar for naboar eller gjenbuarar i høve til planframlegget som har vore ute på høyring.
15.05.2012 PLAN- OG MILJØUTVALET Reguleringsføresegner for B13 Solheim i Florø, dat 25.07.2011, vart utdelt i møtet. Røysting: Rådmannen si tilråding vart samrøystes vedteken. PMUV-031/12 VEDTAK: Med heimel i Plan- og bygningslova 12-12 godkjenner Flora bystyre Privat reguleringsplan for bustader, gbnr. 24/1, 25/45 Solheim B13, planid 20100108, med plankart og føresegner sist datert 08.05.2012. Etter offentleg ettersyn er det gjort følgjande justeringar av reguleringsplanen: Krav i gjeldande kommunedelplan for ivaretaking av overvatn relatert til klimaendring i reguleringsområdet er vurdert som pålagt frå Fylkesmannen og innarbeidd i føresegnene. I føresegnene er det sett krav til maks mønehøgd på tomt 1 og 2 i felt B3 til henhaldsvis kote + 88 og +89. Eksisterande privat felles leikeplass ved Veg 1 er innarbeidd i planen med justert areal mot aust. Plankart og føresegner er justert slik det går fram av kommentarane frå administrasjonen til merknad frå Alvar Melvær. Plankartet er påført spesifikasjonar i høve til vegar og leikeplassar slik det går fram av administrasjonen si vurdering. Dei fleste justeringane er gjort i samråd med tiltakshavar, og som følgje av vurderingar og merknader i saka. Justert reguleringsplan medfører såleis ikkje vesentlege ulemper eller andre negative konsekvensar for naboar eller gjenbuarar i høve til planframlegget som har vore ute på høyring. 07.06.2012 BYSTYRET Røysting: Tilrådinga vart samrøystes vedteken. BYST-069/12 VEDTAK: Med heimel i Plan- og bygningslova 12-12 godkjenner Flora bystyre Privat reguleringsplan for bustader, gbnr. 24/1, 25/45 Solheim B13, planid 20100108, med plankart og føresegner sist datert 08.05.2012. Etter offentleg ettersyn er det gjort følgjande justeringar av reguleringsplanen: Krav i gjeldande kommunedelplan for ivaretaking av overvatn relatert til klimaendring i reguleringsområdet er vurdert som pålagt frå Fylkesmannen og innarbeidd i føresegnene. I føresegnene er det sett krav til maks mønehøgd på tomt 1 og 2 i felt B3 til henhaldsvis kote + 88 og +89. Eksisterande privat felles leikeplass ved Veg 1 er innarbeidd i planen med justert areal mot aust. Plankart og føresegner er justert slik det går fram av kommentarane frå administrasjonen til merknad frå Alvar Melvær.
Plankartet er påført spesifikasjonar i høve til vegar og leikeplassar slik det går fram av administrasjonen si vurdering. Dei fleste justeringane er gjort i samråd med tiltakshavar, og som følgje av vurderingar og merknader i saka. Justert reguleringsplan medfører såleis ikkje vesentlege ulemper eller andre negative konsekvensar for naboar eller gjenbuarar i høve til planframlegget som har vore ute på høyring. Terje Heggheim Rådmann Rolf Bjarne Sund Plansjef
Innleiing: INC Engineering har på vegne av Trygve Ullaland AS utarbeidd framlegg til reguleringsplan for område B13 i kommunedelplan for Florelandet- Brandsøy. Kommunen eig gbnr. 25/45 i austre del av feltet. Området er i planframlegget avsett til bustadtomter og to lavblokker midt i feltet. På bustadtomtene kan det oppførast bygg i to etasjer med inntil 4 husvære på kvar tomteeining. Totalt vil det såleis vere plass til 100/150 bustadeiningar i feltet. På den kommunale delen av arealet er det avsett 6 tomteeiningar. Planframlegget er i samsvar med gjeldande Etter førstegongs handsaming i Plan- og miljøutvalet i sak 034/11, har planframlegget vore utlagt til offentleg ettersyn i samsvar med reglane i Plan- og bygningslova. Etter offentleg ettersyn ligg det føre følgjande merknader til saka: NVE har ikkje merknader til planframlegget. Faresoner for skred er innarbeidd i plankart og føresegner på ein tilfredstillande måte. SFE Nett viser til tidlegare uttale og påpeikar at det må etablerast ein nettstasjon sentralt i område til forsyning av feltet. Det er avsett areal til dette føremålet på plankartet. Kommentar: Det er innarbeidd areal til dette føremålet på plankartet. Statens Vegvesen har ikkje merknader til planframlegget slik det ligg føre. Fylkesmannen v/miljøvernavdelinga har ikkje avgjerande merknader til planframlegget. Fylkesmannen v/beredskapseininga fremjar teknisk motsegn til planframlegget. Det er ikkje synleggjort at det er gjort tilfredstillande analyser av framtidige klimaendringar, mellom anna auka totalnedbør og oftare og meir intense nedbørsperiodar. Det vert tilrådd at kommunen går gjennom ROS-analysen, og vurderer om konsekvensane av klimaendringane kan endre eller påverke nokon av konklusjonane i planen. Dersom konklusjonane vert endra, må det gjerast ei vurdering av om dette bør få konsekvensar for den planlagde arealbruken, og eventuelt vilkåra knytt til arealbruken. Kommentar: Kommunen har gjennomgått og oppdatert ROS-analysen med omsyn til auka nedbørsmengder, og har ikkje funne konsekvensar for den planlagde arealbruken eller vilkåra som tilseier endring av utforming eller funksjon. Nedslagfeltet som berører bustadområdet er svært lite, og ein stor del av overvatnet frå ovanforliggande bustadfeltet i Krokåsen er ivareteke i eigen overvassplan. Følgjande krav vedkomande ivaretaking av overvatn for reguleringsplanen er innarbeidd i føresegnene: Ved dimensjonering av overvatn/avrenning frå feltet skal krava i gjeldane kommunedelplan relatert til klimaendring leggast til grunn. Den oppdaterte ROS-analysen vert oversendt Fylkesmannn til vurdering. Administrasjonen føreset at grunnlaget då er oppdatert slik at Fylkesmannen fråfell motsegna før godkjenninga i bystyret. Aud Sigrun og Roger Landøy klager prinsipielt på at det kjem bustader framfor dei slik prosessen ved revisjonen av kommunedelplanen frå 2007 medførte. Ut frå dette krev dei at tomt nr. 1, 2 og 3 i felt B3 (vestre feltet) vert tekne ut av planen. Reidar Haugen krev av same grunn som Landøy at tomt 1 i felt B3 vert teken ut av planen. Kommentar: Kommunen har tinga med tomteeigarane og tiltakshavar, og har fått aksept frå begge partar om at det kan settast krav i føresegnene til maks mønehøgd på tomt 1 og 2 til henhaldsvis kote + 88 og +89. På desse premissane aksepterer partane arealdisponeringa i plankartet og høgdebegrensningane i føresegnene. Yngve Moan har generelle betrakningar knytt til endringa av området frå friluftsområde til bustader tilsvarande Landøy og Haugen, og dei konsekvensar dette vil medføre med vegføringar etc. Han stiller dessutan spørsmål ved tilkomstvurderinga, bratt terreng, antalet bueingar og terrenginngrep. Han konkluderer primært med ønske om å flytte tilkomstvegen lengre sør. Dersom plasseringa av denne ikkje vert endra, føreset han at tiltak ikkje medfører skade eller inngrep på hans tomt, og at nødvendige sikringstiltak vert ivareteke i høve murar, skjæringar etc.
Kommentar: Som tidlegare påpeikt frå administrasjonen er det eit krevande utbyggingsområde og vegføringa er relativt nøye vurdert for å kunne løyse ut tomtane på det flate partiet lengre vest. Totalt sett vil det medføre minst like store terrenginngrep å legge vegen lengre sør i det brattare og meir rasutsette område. Det er klart at plasseringa av vegen slik den er lagt i planen også medfører utfordringar knytt til eksisterande tomtar, murar og ikkje minst eksisterande kommunaltekniske anlegg. Søkjar/tiltakshavar har utforma planen, og kommunen ser det som sjølvsagt at vegføringa ikkje vil medføre skade eller inngrep på eksisterande tomtar, og at nødvendige sikringstiltak i høve murar, skjæringar etc. vert utført slik lova krev. Tiltakshavar har også i den offentlege ettersynsfasen teke opp spørsmålet om å kunne bygge høgre bustadblokker enn det som ligg i planframlegget. Moan presiserer at høgdene på desse kan aksepterast slik dei ligg i planframlegget, men vil ikkje akseptere ytterlegare auka mønehøgd. Adminstrasjonen ønskjer difor ikkje å tillate større høgder enn det som er definert i planframlegg med føresegner. Odd Arne Søvik påpeiker at dersom felles leikeplass sør for tomtane vert fjerna, må også tilkomstretten til denne plassen over hans tomt fjernast. Kommentar: Den eksisterande felles leikeplassen er ikkje vist i planframlegget. Denne vert innarbeidd med justerte grenser mot aust slik at den arealmessig vert ivareteken. Tiltakshavar må sette denne i stand med same kvalitetar som den har i dag. Alvar Melvær meiner planframlegget har rom for betydeleg forbedringar når det gjeld omfanget av korridorar til turstiar og friluftsområdet ikring, og har konkludert med forslag til løysingar for slike korridorar i sine vedlegg 3 og 4. Kommentar: Når det gjeld sti-/korridorsystemet som er skissert i vedlegg 3 er det små justeringar i planframlegget som skal til for å få til god kommunikasjon frå feltet til grønareala ikring slik som påpeikt frå Melvær. Ad. vedlegg 3. Sti 1: Uendra slik som i dag med små justeringar av tomtegrensene langs denne. Denne er vist på plankartet utan at byggelinene på tomtane vert endra. Sti 2: Følgjer traktorvegen, nytt fortau og tilkomsten fram til tomt 6 til grøntområdet med små justeringar av tomtegrense mellom tomt 6 og 4, slik at stien kan dreie austover sør for berghammaren i nordvestre hjørne av tomt 4 og koplast på den eksisterande stien nord om tomt Justeringa vert innarbeidd i plankartet. Sti 3: Denne kan etablerast langs nordsida av tomt 1 frå sti 5 til sti 1 med ei mindre justering av nordre tomtegrensa istaden or mellom tomt 1 og 2. Justeringa vert innarbeidd i plankartet. Sti 4: Krev kun ei mindre justering av grensene mellom tomt 4 og 5, og vil mellom anna gje lett og god tilgang for større born til grøntområdet sør for byggefeltet. Justeringa vert innarbeidd i plankartet. Ad. vedlegg 4. Her påpeikar Melvær behovet for ein snarveg frå blokken og dei som bur langs den nye tilkomstvegen sørover til gangvegsystemet og busstoppen ved fylkesvegen. Området er svært bratt, og det vil vere lite fleksibelt i reguleringsplanen å fastlegge ein trase som primært bør integrerast i prosjektering av blokkene og uteområdet. Høgst sannsynleg må dette vere ei løysing som inneheld trapper for at den skal vere mogeleg å realisere. Ein slik snarveg vil sjølv om den ikkje kan tilretteleggast med universell tilgjenge, vere ein god kvalitet for dei fleste som skal bu i feltet. I føresegnene vert det innarbeidd krav om slik tilrettelegging. Vurdering: Planframlegg og føresegner er prinsipielt i samsvar med kommunedelplanen, og har fått ei akseptabel utforming med omsyn til formell og fysisk løysing. Deler av planområdet er rasutsett, og det er teke rimeleg omsyn til dette i planframlegget ved etablering av omsynsone/faresone med tilhøyrande føresegner. Bustadområdet ligg i sør- og vestvent terreng med gode utsiktstilhøve. Anlegg og bebyggelse vil bli relativt sterkt eksponert mot Solheimsfjorden, men dette er vurdert som akseptabelt i gjeldande kommunedelplan.
Lokaliseringa av feltet er positiv i høve etablert infrastruktur, skule- og barnehagedekning. Særleg austre del av området er bratt og ligg i grenseland for den utbyggingsforma som er valt. Plasseringa av lavblokkene midt i området har fått ei god terrengplassering både med omsyn til minimale fjernverknader og i høve tilknytning til vegnettet. I samband med offentleg ettersyn har administrasjonen utover kommentarane direkte knytt til merknadane, vurdert vegsystem og leikeplassar i høve til drifts- og eigartilhøve. Administrasjonen meiner at hovudvegen (veg1) og gangveg langs denne skal definerast som offentlege vegar som kommunen kan overta når desse er etablert med den standarden slik overtaking krev. Andre vegar skal vere private fellesvegar der drift- og vedlikehald ikkje ligg på kommunen. Tilsvarande skal alle areal som er definert i plankartet som leikplassar vere felleseige med vedlikehaldsansvar for dei som bur i feltet. Ut frå ei samla vurdering kan administrasjonen tilrå at planframlegget vert godkjent med dei justeringane som går fram av kommentarar, vurdering og vedtak. Økonomiske konsekvensar: Planframlegget medfører ikkje kommunale kostnader utover framtidige driftskostnader knytt til overtaking av hovudvegen som kommunal veg. Evt. sal/realisering av dei seks austre bustadtomtane kan gje inntekter. Aktuelle lover, forskrifter, avtalar m.m.: Prenta/uprenta vedlegg: Nr T Dok.dato Til/Frå Tittel Vedlagt (x) 7 U 02.05.2011 INC Engineering AS Referat fra oppstartsmøte 1 I 03.05.2011 INC Engineering AS Varsel om planoppstart for etablering av bolig og tilhørende anlegg på B13 Solheim i Florø 2 I 19.05.2011 Sogn og Fjordane fylkeskommune - Kulturavd. 3 I 10.06.2011 NVE Norges vassdragsog energidirektorat - Region Vest 4 I 16.06.2011 Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Kulturminnefagleg uttale vedrørande varsel om planoppstart for etablering av bustad og tilhøyrande anlegg på B13 Solheim Innspel til varsel om oppstart av detaljregulering av B13 Solheim i Florø - Flora kommune Fråsegn til oppstart av arbeid med detaljreguleringsplan for bustader på B13 Solheim 5 I 19.06.2011 Merethe H Ullaland og Jon H Sørland; Varsel om planoppstart for etablering av boliger og tilhørende Sidsel Rustad og Snorre anlegg på B13 Solheim i Flora. Seim Innspill fra eiere av gbnr 24/488 og eiere av gbnr 24/514 6 I 28.07.2011 INC Engineering AS Reguleringsplan for B13 - Solheim - Florø Nytt forslag til plankart for B13 Solheim 9 I 14.09.2011 INC Engineering AS v/lynn Nilsen 10 U 01.03.2012 55 mottakere... Privat reguleringsplan. Solheim B13 - gbnr. 24/1, 25/45. Offentleg ettersyn. 11 U 05.03.2012 Telenor - Servicesenter for nettutbygging; NVE - Region Vest; Privat reguleringsplan. Solheim B 13 - Gbnr. 24/1, 25/45.
Sogn og Fjordane fylkeskommune - Kulturavd.; SFE Nett AS; Fylkesmannen i Sogn og Fjordane; Sogn og Fjordane fylkeskommune plan og samfunnsavd.; Statens Vegvesen Sogn og Fjordane 12 I 15.03.2012 Reidar Haugen Merknad til privat reguleringsplan, Solheim B13 14 I 20.03.2012 SFE Nett AS Høyringsfråsegn til reguleringsplan gbnr 24/1, 25/45 Solheim 13 I 20.03.2012 NVE - Region Vest Fråsegn til offentleg ettersyn av reguleringsplan for Solheim B 13 - Flora kommune 15 I 10.04.2012 Statens vegvesen Region vest Privat reguleringsplan. Solheim B13 - Gnr 24 bnr 1 og gnr 25 bnr 45 16 I 15.04.2012 Aud Sigrun og Roger Landøy Merknad angående reguleringsplan Solheim B13 17 I 16.04.2012 Odd Arne Søvig Merknad til privat reguleringsplan for bustader, Solheim B-13, gbnr 24/1, 25/45 18 I 17.04.2012 Yngve Moan Reguleringsplan Solheim B13 - gbnr. 24/1, 25/45 20 I 18.04.2012 Alvar Melvær Høyringsinnspel til privat reguleringsplan for byggefelt Solheim B13 19 I 18.04.2012 Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Fråsegn til føreslegen privat detaljreguleringsplan for bustader på B13 Solheim Utskrift til: Sakshandsamar m/saka Kopi til: INC Engineering AS Markegt. 63 A 6900 FLORØ