i borettslaget FOSSHEIM BRL. JANUAR 2011 Til andelseiere i Fossheim borettslag INNHOLD: Nye nettsider fra velferdskomiteen Valgkomiteeen søker nye representanter til styret Referat fra beboermøtet Siste nytt om rehabilitering Nye nettsider Borettsalget har fått nye nettsider. Løsningen er levert av OBOS, og er knyttet tett opp mot OBOS egne intersider for borettslag. De leverer og oppdaterer informasjon om styret sammensetning og informasjon om selskapet, samt inkallinger og referat fra generalforsamlinger. Sidene skal være enkle designmessig og innholde lettfattelig og relevant informasjon om Fossheim borettslag. Relevante innspill og forslag til artikler tas imot på webmaster@fossheim.org fra velferdskomiteen Velferdkomiten ønsker alle beboere velkommen til følgende sosiale arrangementer i 2011: fredag 1. april - Nabovorspiel (ikke forhåndspåmelding) fredag 17. juni - Grillfest (forhåndspåmelding) onsdag 28. september - Nabomiddag (forhåndspåmelding) onsdag 30.november - Julegrantenning (ikke forhåndspåmelding) Velferdskomiteen vil henge opp oppslag ved utgangene to uker i forkant av arrangementet hvor det bla. vil stå om man må melde seg på og hvordan man gjør dette. Dette er en ypperlig anledning til å bli kjent med naboer og beboere og bidra til trivsel i blokka, samt prate litt uhøytidelig om rehabilitering og annet av interesse for blokkas beboere. Kontaktinfo: Solveig (tlf 920 57 678) og Khoa (tlf 997 85 110), e-post: velferd@fossheim.org Valgkomiteeen søker nye representanter til styret Som styremedlem deltar du i styrets arbeid. Det avholdes styremøter ca. en gang i måneden. Styrets beslutninger angår mennesker og deres sikkerhet, trivsel og verdier. Personlige egenskaper og sosiale ferdigheter er viktige for at styret skal gjøre en bra jobb. Styrearbeidet gir deg erfaring og opplæring som er nyttig for jobb og karriere. Du får tilgang på gratis kurs: Generelt styrearbeide Juridiske kurs Bygningstekniske kurs Styremedlemmer velges på Generalforsamlingen for et tidsrom av 2 år, unntatt lederen som velges for 1 år. Varamedlemmer velges for 1 år. Høres dette interessant ut, kan du henvende deg til valgkomiteen for nærmere informasjon: Asbjørn Lindh leilighet 607, telefon : 466 98 967, epost : alindh@iname.com Torstein Tanum Morstad, leilighet 1906, telefon: 415 11 634, epost: ttmorstad@gmail.com Valgkomitéen hører også gjerne i fra deg om du har beboere å anbefale til styret. 1
Referat fra beboermøtet Referatet ligger også ute på www.fossheim.org. Det gjøres oppmerksom på at rehabiliteringsoversikten som ble delt ut på møtet, ble behandlet på styremøte 26. januar 2011. Revidert tabell ligger ved avsnitt om rehabilitering. De oppmøtte på beboermøtet telte rundt tretti stk. Endel gikk underveis. De oppmøtte fikk utdelt oversikt over de punktene som styret har vurdert bør prioriteres, i tilegg ble det gått kjapt igjennom de punktene som bør legges til som opsjoner for rehabilitering. Oversikten har som mål å bli vedtatt på ekstraordinær generalforsamling (EGS) senest 2012, ifølge styreleder. Brannsikring er startet opp. Det ble informert om punktene som må gjennomføres og hvilke valg man står ovenfor. Målet var at beboerene skulle få et overblikk hva som er tenkt å utføre fremover, samt hva som kan fremskyndes til ordinær generalforsamling. Det ligger blant annet tekniske rapporter til grunn for endel av punktene på listen. Se hjemmesiden for mer informasjon. Flere elementer fra forrige prosjekt er også valgt videreført på den valgfrie delen av listen. Det oppsto diskusjon rundt kortlåser og innbrudds/nøkkelproblematikk (punkt 13, 16 og 17). Videre ble punkt om det elektriske i leiligheten (punkt 18) stilt spørsmål til, da beboer mente at dette kan bli pålagt beboere å oppgradere. Det ble også dvelt ved punkt 19, 20 og 21 der dagens standard krever oppgradering. Det ble diskutert rundt varme i leilighet, kostnader for oppvarming og merverdi ved etterisolering. Det ble foreslått å sjekke regnskap og etterspørre vanlige utgifter her. Spørsmålet man ønsker svar på er om det lønner seg økonomisk å etterisolere. (se under punkt om rehabilitering) Det ble flere ganger utrykt misnøye med at ekstraordinær generalforsamlig ikke blir før 2012. Beboerne vil ha dette gjennomført så kjapt som mulig. Det er også delte meninger om man skal begynne på fasade og sikkerhetsarbeid først, for så og ta de andre punktene etterhvert. Styret ønsker å ha vedtak i ryggen før hovedprosjekterering. Før dette skjer må multikonsult kostnadsberegne et førprosjekt. Når prosjeketet med sine punkter har gått igjennom EGS må selve prosjekteringen begynne, og videre må det søkes om bygningstilatelse hos Plan og bygningsetaten. Det ble redegjort for årsaker til å rehabiliteringsprosjektet har hatt mindre fremdrift enn ønsket. Dette innbar blant annet bytte av prosjektledere, avikling av samarbeid med arkitekter og etablering av ny prosjektleder hos Multikonsult. Det kom flere innspill og ønsker om å starte rehabilitering utifra vedlikeholdshensyn. Søpleskur/søplesiloer ble diskutert. Alle ønsker en bedret søppelhåndtering, men er skeptiske til søppelsilo før man ser kostnader og omfang. En enklere løsning etterspørres. Flere ganger ble felleskostander tatt opp av beboerne. Det ble reist spøsmål ved styrets håndtering og øking av fellesutgifter de siste årene. Det er liten forståelse blant de fremmøtteom at man følger opptrappingsplan fra rehabiliteringsprosjektet. Styret informerte om at vi akkumlerer for oppussing (sparer til opppussing). Blant annet er fellesgjeld slettet på bakgrunn av denne sparingen. Dette er gunstig med tanke på opptak av nye lån til rehabilitering. Punkter som styret må følge opp: Det ønskes hyppigere informasjon i form av nyhetsbrev, oppslag og informasjon på nett om rehabilitering. Beboerne krever agenda og ordstyrer på beboermøter, samt oftere møter Det må settes en dato for ekstraordinær generalforsamling snarest Det må lages en fremdriftsplan på hva som skal skje fremover ref. punktliste over rehabiliteringspunkter Man vil se tall for hva felleskostnader går til, særlig prosjekteringskostnader fra multiconsult Det ble understreket av beboerne trenger strukturert informasjon om videre milepæler for å kunne informere feks ved boligsalg/kjøp. 2
Avslutningsvis kom det forslag till styret om å lage spørreundersøkelse på prioritering av rehabiliteringslisten. Prosjektlisten for rehabilitering og fremdrift Styret har tatt enkelte deler av rehabiliteringsprosjektet ut igjen fra listen lagt fem på beboermøtet i januar 2011. Detaljer finnes i tabellen nedenfor. Tabellen følger formatet fra beboermøtet, men det er lagt til en kolonne med kommentarer. Delvis er dette gjort ut fra ny informasjon fra et kurs styreleder deltok på om passivhus og ENØK og delvis for å begrense behovet for prosjektering før generalforsamling. Styret har som mål å avholde ekstraordinær generalforsamling senest tidlig på høsten 2011 slik at byggestart forhåpentligvis kan finne sted våren 2012. Virkelig oppstart for byggearbeidene vil avhenge av tiden som går med til detaljprosjektering etter generalforsamlingen samt saksbehandling av byggesøknad. Finansiering: I forbindelse med ekstraordinær generalforsamling i 2008 for det forrige rehabiliteringsprosjektet ble det satt opp en plan for opptrapping av felleskostnader for å finansiere dette prosjektet. Denne planen ble fulgt av de påfølgende styrer frem til årsskiftet 2010-2011, men siste trinn ble ikke innført. For å følge denne planen skulle fellesutgiftene økt ytterligere 17% i mars 2011 og igjen i oktober 2011, men den opprinnelige planen forutsatte byggestart i 2009. Styret valgte derfor å avvente videre økning til prosjektet er i gang. Denne økningen i fellesutgiftene fra 2008 til 2010 har gitt oss handlingsrom til å betale ned all gammel fellesgjeld samt betale prosjekteringen hittil. Det betyr også at en del av økningen i fellesutgifter med tanke på å betjene lån til rehabilitering alt er inne, men reelle fellesutgifter vil selvsagt avhenge av rehabiliteringsens omfang etter generalforsamlingen, rentenivå med mer. Borettslaget hadde et driftsresultat på 1.7MNOK i 2009. Tallene for 2010 er ikke klare per i dag, men det er anslagsvis i størrelsesorden 2MNOK. Regnskapet for 2010 sendes ut sammen med sakspapirene til generalforsamlingen. Styret har første møte med Obos om regnskap 2010 og budsjett 2011 den 8/3-2011. Styret ønsker derfor ikke å legge frem tall for fellesutgiftene per i dag før vi har et kostnadsoverslag for dagens prosjekt, men de som ønsker å regne på dette kan for eksempel legge inn de ca 40 til 61.6 MNOK prosjektet i 2008 var beregnet til (avhengig av hva som skulle tas med) i en rentekalkulator på nett. De fleste banker har en slik tjenste tilgjengelig. Styret går ut fra 40 års nedbetaling og serielån. Prosjektliste rehabilitering Dato: 2011-01-30 Må vedtas Note Oppstart Pris Kommentar 1 tak i 19 etasje Prosjekteres, styret anbefaler nytt tak da dagens tak er 45 år, fremfor å utrede om det kan flikkes på det gamle. Vi må ha gjennomføring for ventilasjon/ trykksetting uansett pga. brannforskrift. 2 Brannsikring Startet Prosjekteres og er alt i gang. 3 Brannventilasjon/trykksetting av trapperom for evakuering 4 Branntiltak mot nabo 5 elektrisk anlegg fra hovedtavle til og med sikringsskap Multiconsult (MC) utreder videre da det bl.a. er problemer med jordingen. 3
Prosjektliste rehabilitering Dato: 2011-01-30 6 Oppussing av eksisterende inngangspartier og postkasser En oppussing av inngangs-parti skal prosjekteres av MC med fokus på en rimelig løsning som tilfredsstiller nye krav til adkomst / universelt utformet inngangsparti. Sees i sammenheng med 6B og 15. 7 tak i 6.etasje Må utredes da løsning for HCrampe kan gi føringer. En slik rampe må kanskje settes rett på fundament og da må taket tas. 8 Fasade: Hvite bygningsplater 9 Balkonger: Rehabilitering av de eksisterende 10 Ventilasjonsanlegg 5.etasje Dette punkt henger sammen med trykksetting av korridor og trappegang og må utredes for at viftene nevnt i punkt 3 ikke skal jobbe mot viftene i 5.etasje. 11 Betongrehabilitering av garasjer 2010 Sum må vedtas Kan vedtas 6B Snøsmelteanlegg i inngangspartiet i 6.etasje fra utgangsdør til søppelsjakt og Thv Meyersgate. 8B Fasade: tegl, merpris i forhold til hvite bygningsplater 9B Balkonger: merpris i forhold til rehabiliterte balkonger. 12 Søppelsiloer i skråningen og ekstra parkeringsplass oppe i nord. 13 Sykkelstall i 5.etasje: Nye dører, sykkelstativ, teste elektronisk låssystem, innføre leieplass per sykkelplass. Betonggulv i garasjene i 5. etasje og i kjeller er dårlige, men ikke kritiske. Kostnad for å rehabilitere disse garasjegolvene vil bare øke med tiden (salt og smeltevann fra bilene tærer på armering med mer). Styret ønsker derfor å gå videre med denne saken nå i 2011 da den ka tas separat fra rehabiliteringsprosjketet, selv om MC også koordinerer denne oppgaven. ca 400 000 Styret foreslår å ta dette ut, men HC-rampe må ha et anlegg. Sees på sammen med punkt 6. Et første tiltak blir at vakmester/ NEAS maler og reparerer dagens straks været tillater. Løsning prosjkteres for å få et prisanslag. Søppelsortering som innføres i Oslo i 2011 medfører at vi som beboere må sortere i forskjellige poser, men de skal i samme søppelkasse etterpå (fargekodet for sortering senere). Vi kan derfor bruke dagens løsning inntil videre. Elektronisk låssystem tas ut av rehabiliteringsprosjektet nå for å begrense omfang. Nye dører og sykkelstativ utredes av Multiconsult. Det innføres ikke leie for sykkelplass, men gebyr for nøkkel til sykkelstall blir trolig øket. 4
Prosjektliste rehabilitering Dato: 2011-01-30 14 Støttemur sykkelparkering og plass til innkjøring utenfor de øverste etasjene i 5.etasje. 15 universelt utformet inngangsparti (HCramper i inngangsparti med varme i selve rampene og trappetrinn). 16 Elektronisk adgangssystem / nytt elektronisk låssystem for ca 40 fellesdører. 17 Skillevegger og dører med elektronisk låssystem i kjeller 1. - 4. etasje. 18 Elektrisk anlegg i leilighetene (kan bli flytett til må vedtas ). 19 Isolering til lavenergi eller passiv energihus standard. 20 Vinduer byttes til 3-lags varmeisolerende, flyttes ut i fasaden og stuevinduene gjørs større. 21 Jordvarme Nye krav om adkomst og universell utforming må tas med, sees på sammen med punkt 6. Tas i utgangspunktet ut av rehabiliterings-prosjektet nå for å begrense omfang, men dersom gjennomgang i punkt 5 utløser større opprusting av elektrisk anlegg vil tilbud / krav om oppgradering av anlegg i leilighetene tas inn igjen. Innspill fra kurs i ENØK-tiltak: - Isolering til passivhus lønner seg ikke, men vi øker antakelig isolasjonstykkelse med 5 eller 10cm i forbindelse med fasaderehabilitering - Dagens to-lags vindu er tilstrekkelig. - Jordvarme er trolig lønnsomt, men kan legges til senere da vi har vannbåren varme. Til informasjon så bruker vi ca 1.1 MNOK per år i fjernvarme nå, ikke ca 650kkr som opplyst på beboermøtet. 5