Arkivsak-dok. 17/04208-33 Saksbehandler Lilian Synnøve Olsson Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 26.09.2018 Søknad om dispensasjon fra kystsoneplan 2015-2026 2 - riving av eksisterende og oppføring av ny fritidsbolig - gnr 1137 bnr 3 fnr 3 - Skarlunden 27 - Magnar og Ingrid Lorås Vestby Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon datert 06.06.2017 og 24.11.2017 fra kystsoneplanen 2 og plan- og bygningsloven 1-8 Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon 2. Utfyllende søknad om dispensasjon fra advokatene Holm Grønnerød & Brun 3. Situasjonskart av ny hytte 4. Kart med eksisterende hytte og utedo 5. Fasadetegninger av ny hytte 6. Plan- og snitt-tegning av ny hytte 7. Bilder av eiendommen 8. Fylkesmannens uttalelser til søknaden 9. Kommunens anmodning om omprosjektering av tiltaket 10. Søkers kommentar til Fylkesmannens uttalelse 11. Utsnitt av kart byggegrense og formål Sammendrag: Det er søkt om riving av eksisterende hytte og oppføring av ny fritidsbolig på gnr 1137 bnr 3 fnr 3 Skarlunden 27. Eksisterende hytte har et areal på om lag 40 m² BRA mens ny bebyggelse vil få et bruksareal på 79,4 m² BRA. Ny fritidsbolig blir trukket om lag 7 meter nærmere sjøen (målt på kart) og blir tilkoblet offentlig vann og avløp. Tiltaket avhenger av dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen jf kystsoneplanen 2 for oppføring av ny fritidsbolig. Rådmannen mener at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er til stede og innstiller på å avslå søknaden. Utredning: Plangrunnlag Eiendommen er på i overkant av 2 mål og ligger på Ullerøylandet i første rekke mot Skjebergkilen. Terrenget stiger bratt opp fra sjøen. Gjeldende plangrunnlag for eiendommen er Kystsoneplanen 2015-2026 vedtatt av Sarpsborg bystyre 18.06.2015. Tomta er avsatt til LNFR formål, areal for spredt bolig, fritids- eller næringsbebyggelse mv. Tomta ligger i sin helhet innenfor innregulert forbudsgrense mot sjø. 1
Tiltaket er ikke i samsvar med planen og er avhengig av at det gis dispensasjon fra kystsoneplanen 2 jf pbl 1-8. Nabovarsel Det er sendt nabovarsel til naboer og gjenboere. Det er ikke mottatt nabomerknader til søknaden. Dispensasjon Det er i brev datert 06.06.2017, søkt om dispensasjon fra kystsoneplanen 2, jf pbl 19-1. Søknaden gjelder riving av eksisterende fritidsbolig, og oppføring av ny fritidsbolig på eiendommen gnr 1137 bnr 3 fnr 3 - Skarlunden 27. Eksisterende areal som rives er angitt til 40m² BRA, mens den nye hytta vil få et BRA på 79,4m². Ny fritidsbolig er planlagt bygd med underetasje. Ny fritidsbolig blir liggende ca 30 meter fra sjøen, og i strid med innregulert forbudssone langs sjøen. Kystsoneplan 2 lyder som følger: «Andre tiltak etter plan- og bygningsloven 1-6 første ledd enn fasadeendring kan ikke settes i verk innenfor 100-metersbeltet langs sjøen avsatt i plankartet». Etter pbl. 19-2, kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Søkers begrunnelse Brev datert 06.06.2017, epost datert 31.07.2017 og 24.11.2017. Ansvarlig søker har begrunnet dispensasjonssøknaden med at vilkårene for å gi dispensasjon er tilstede, og har i hovedsak anført følgende: Tiltakshaver har planer om å tilkoble fritidsboligen til kommunalt VA-ledningsnett. I denne prosessen er det vanskelig å få tilpasset nødvendige rom som bad og wc i eksisterende planløsning. Eksisterende fritidsbolig har en meget dårlig byggeteknisk standard. Bygningen er delvis råte-/ og soppbefengt og egner seg dårlig til opphold. Ny fritidsbolig vil estetisk virke positivt for omgivelsene. Det prosjekterte bygget er utformet for å gjøre minst mulig inngrep i terrenget rundt tiltaket, slik at det ikke skal virke mer privatiserende for allmenheten. Eksisterende frittstående utedo skal rives, slik at det blir én bygning på eiendommen. I brev datert 24.11.2017 er det fra Advokatene Holm Grønnerød & Brun blant annet anført at hytta flyttes til en lavere kote i terrenget enn dagens hytte. Gulvet i hovedetasjen vil ligge ca 70 cm lavere enn eksisterende hytte. Mønehøyden på eksisterende hytte som ligger på tvers mot sjøen, ligger ca 1m høyere enn høyden på ny hytte. 2
Den nye hytta vil få en fasade mot sjøen som er omtrent den samme/ubetydelig lengre enn på eksisterende hytte. Ny hytte er tenkt plassert delvis over et krater, som i sid tid ble sprengt ut for å plassere tidligere byggegodkjent anneks på 15 m². Annekset ble aldri bygget, og byggegropa er i dag et skjemmende sår i landskapet. Såret vil bli skjult av ny hytte. I sokkeletasjen blir vegger trukket inn, slik at man får skyggevirkning. Muren forblendes med natursten. Dette vil derfor gi et langt bedre uttrykk mot sjøen enn dagens sprengkrater som har en høyde på om lag 2,5m. Arealet i BRA for hyttas hovedplan økes kun med 10m² i forhold til eksisterende hytte og utedo og tidligere byggegodkjent anneks. Man får et bonusareal under hytta ved å utnytte det gamle krateret. Fordelen med denne plasseringen bør oppveie arealgevinsten man får under gulvet. Med andre ord bør de 10m² BRA man får til i sokkelen ikke regnes som arealutvidelse. Å trekke hytta lengre vekk fra sjøen er en dårligere løsning, da hytta i så fall vil komme vesentlig høyere i terrenget (som den gamle). Ny hytta vil bekles med sedertre, som passer godt inn i naturen på stedet og som vil bli naturlig gråere med årene. Samlet gjør de ovennevnte forholdene at fasaden mot sjøen er mindre fremtredende enn dagens hytte. Privatiseringen av tomta blir redusert ved at hytta plasseres i den ene enden av tomten. Allmenhetens ferdselsmuligheter økes derfor og naturlig ferdselssted forbi hytta blir nå mye mer åpent. Det er i brev datert 24.11.2017 vist bildeillustrasjoner av nåværende og fremtidig situasjon. Uttalelse fra andre myndigheter Fylkesmannen Saken har to ganger blitt oversendt Fylkesmannen i Østfold til uttalelse, jf pbl 19-1. Fylkesmannen har i sin første uttalelse datert 12.09.2017 vurdert at omsøkte dispensasjon er i strid med nasjonale føringer for strandsonen. Fylkesmannen frarådet sterkt at det ble gitt dispensasjon, og ville vurdere å påklage et eventuelt positivt vedtak. Fylkesmannen presiserte at dersom det skal gis dispensasjon for tiltak i strandsonen, skal det føre til en forbedring av allmennhetens interesser. Det omsøkte tiltaket ville innebære en fordobling av dagens bruksareal på eiendommen. Dette måtte anses som en vesentlig utvidelse, i strid med nasjonale føringer. Fylkesmannen skrev videre: «Omsøkte dispensasjon begrunnes blant annet med tilkobling til et vann- og avløpssystem. Vi vil for de fleste tilfeller ikke ha innvendinger til at hytter eventuelt kan utvides med et mindre tilbygg (ca 5m²) for å få plass til bad. Tilkobling til vann- og avløp er positivt, også for de allmenne interesser. Det er også positivt at eksisterende utedo fjernes. Vi kan imidlertid ikke se at det foreligger andre argumenter som oppveier for den resterende delen av søknaden. Omsøkte hytte vil, selv om den planlegges over et eksisterende krater trekkes nærmere sjøen enn eksisterende hytte. Dette kan også øke faren for eksponering i landskapet og er etter vår vurdering ikke et argument for en så stor utvidelse av hyttearealet på eiendommen». Fylkesmannen har i brev datert 22.12.2017 vurdert tilleggsdokumentasjonen som ble oversendt. Fylkesmannen har i ny vurdering anført: 3
«I dispensasjonssøknaden fremgår det blant annet at areal for terrasse er redusert til 20m² (fra tidligere 29,7m²). Vi påpeker at det ifølge nasjonale føringer for strandsonen skal være en restriktiv holdning til vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse. Eiendommen ligger i et område hvor det er byggeforbud. Det ser ut til at søker har inkludert et tidligere «byggegodkjent anneks» på 15m² i argumentasjonen for eksisterende areal. Bygninger som ikke eksisterer og hvor tillatelsen har gått ut på dato kan ikke vektlegges som argument i saken. Omsøkte tiltak gir en utvidelse på minimum 75% av eksisterende areal. Dette er vurdert som en vesentlig utvidelse, og således i strid med tidligere nevnte føringer. Det kan være et argument for å flytte hytta til omtalte krater, men vi kan ikke se at dette i seg selv legitimerer en vesentlig større hytte. Dette stedet ligger dessuten nærmere sjøen. Vi kan heller ikke ut fra fotomontasjen se at den omsøkte løsningen landskapsmessig blir vesentlig bedre enn eksisterende situasjon. I vurderingen ligger det også en vektlegging av faren for en vanskelig håndterbar presedens i andre saker». Fylkeskommunen Søknad har vært oversendt Fylkeskommunen til forhåndsuttalelse. Fylkeskommunen har i uttalelse datert 28.08.2018 ingen merknader til tiltaket. Rådmannens vurdering For at det skal være grunnlag for å gi dispensasjon må to vilkår være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt. For det annet må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kystsoneplanen 2 er ment som en synliggjøring av byggeforbudet i 100-metersbeltet i planog bygningsloven 1-8. Således må kystsoneplanens bestemmelse tolkes innholdsmessig i tråd med forbudet i loven. Ansvarlig søker anfører at hensynet bak bestemmelsen ikke vil bli vesentlig tilsidesatt som følge av det omsøkte tiltaket. Dispensasjonen begrunnes med at fritidsboligen planlegges tilkoblet kommunalt VA-nett, og at ny plassering vil gjøre at fritidsboligen får en mer positiv virkning på landskapsbildet. Rådmannen er enig i at ny fritidsbolig isolert sett har en god arkitektonisk utforming og at den er godt tilpasset landskapet. Rådmannen bemerker likevel at selv om ny hytte plasseres lavere i terrenget (i krateret), vil den etter rådmannens vurdering fortsatt bli mer synlig og eksponert enn dagens hytte, jf også innsendte fotomontasje. Arealet vil øke fra om lag 40m² BRA til 79,4m² BRA. En økning av bruksarealet med det dobbelte må karakteriseres som en vesentlig utvidelse. I søknaden anføres det at man har fått et «bonusareal» under hytta ved å utnytte det gamle krateret, og at de 10m² BRA man får her ikke bør regnes med som arealutvidelse. Rådmannen bemerker at arealet på 10 m² er målbart areal og at det er hyttas totale areal som skal vurderes. Den aktuelle eiendommen ligger i forbudssone langs sjøen. I Kystsoneplanen finner man for øvrige hytteområder generelle begrensninger i tillatt bruksareal. Disse begrensningene er ikke utelukkende satt for å styre volumene som sådan, men også for at man gjennom å begrense bruksarealet bidrar til å minske det generelle trykket på strandsonen. Økt bruksareal legger til rette for at flere kan bruke fritidsboligen samtidig og over lengre perioder, noe som igjen fører til økt behov for p-plasser, bryggeplasser, båtopplag og så videre. Et av kommunens viktigste verktøy for å bremse nedbygging av strandsonen er derfor å begrense bruksarealet. 4
I kystsoneplanen er det gjort en konkret vurdering av hvilke hytteområder som kan utvikle seg innenfor gitte arealbegrensninger og hvor det ikke skal utbygges ytterligere. Områder hvor det ikke er ønskelig å utvide hytter ytterligere, er avsatt til LNF-formål med bestemmelser om spredt bolig, fritids- eller næringsbebyggelse mv. I områdene nærmere sjøen enn 100 meter er det i tillegg lagt inn en egen byggegrense mot sjøen. Noen steder går denne byggegrensen parallelt med 100-metersgrensen, noen steder går den nærmere sjøen. Hensynet bak byggeforbudet er å sikre at de minst nedbygde områdene i 100-metersbeltet forblir mest mulig inngrepsfrie og tilgjengelige for alle. Kommunen har en restriktiv holdning og praksis til utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse i områder hvor det er totalt byggeforbud. Rådmannen finner på bakgrunn av det ovenstående at tiltaket setter hensynet bak bestemmelsen vesentlig til side. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene for at dispensasjon skal kunne gis. Søknaden begrunnes med at eiendommen skal tilkobles vann og avløp. Rådmannen er enig i at tilkobling til offentlig vann- og avløpssystem vil føre til en miljømessig gevinst. Dette kan imidlertid ikke forsvare enhver utvidelse. Kommunens praksis er å godta en utvidelse på 5-10m² BRA, der vilkårene for å gi dispensasjon for øvrig er til stede. Ansvarlig søker argumenterer med at det er en fordel at utedoen skal rives i forbindelse med oppføring av ny hytte. Rådmannen er enig i at det er en fordel å fjerne utedoen og å samle bebyggelsen i én bygningskropp. Rådmannen er likevel usikker på om den reelle gevinsten er så stor som ansvarlig søker fremhever. Fylkesmannen i Østfold har i sin vurdering konkludert med at omsøkte dispensasjon er i strid med nasjonale føringer for strandsonen, og har sterkt frarådet en dispensasjon. Det følger av pbl 19-2 at kommunen ikke bør gi dispensasjon fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Rådmannen ser hvilke fordeler en ny hytte vil ha og er positiv til at hytta rives og gjenoppføres, men mener at de fordelene som er skissert ikke kan forsvare en dobling av arealet, samtidig som hytta trekkes nærmere sjøen. Det har vært gjennomført flere møter med søker og tiltakshaver. Kommunen har gitt tilbakemeldinger om at arealene burde reduseres, eventuelt også at ny hytte burde trekkes lenger tilbake fra sjøen. Søker har også oversendt alternativ plassering av hytta. Alternativet gikk ut på å plassere hytta på samme sted som eksisterende. Dette alternativet viste en hytte som var 2,6m høyere enn eksisterende hytte. Rådmannen kan ikke se at den omsøkte løsningen landskapsmessig blir vesentlig bedre enn eksisterende situasjon. Det er i dag noe vegetasjon på eiendommen, men denne kan bli borte og ny hytte vil bli mer eksponert mot sjøen. En dispensasjon vil være i strid med statlige planretningslinjer. Rådmannen legger i sin vurdering også vekt på at en dispensasjon i denne saken vil kunne danne presedens i liknende saker. Konklusjon Rådmannen finner ikke at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt. 5
Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen Miljø: Ingen Folkehelse: Tiltaket vil medføre at området tilføres en moderne fritidsbolig, som trolig vil føre med seg et større antall brukere og gi et økt inntrykk av privatisering. 6