SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 27.02.2014 14/30 Arkivsaksnr: 2013/3816 Klassering: L13 Saksbehandler: Arne Ivar Kvistad REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) RISTUNET BOLIGOMRÅDE Trykte vedlegg: 1. Plankart, Prosjektpartner Midt-Norge AS, 10.2.2014 2. Reguleringsbestemmelser, Prosjektpartner Midt-Norge AS, 10.2.2014 3. Planbeskrivelse, Prosjektpartner Midt-Norge AS, 10.2.2014 4. E-post arkeologisk undersøkelse, NTFK, 25.10.2013 5. Geologisk rapport, Multiconsult, 22.10.2013 6. Sjekkliste ROS-analyse, 6.2.2014 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 vedtar formannskapet å legge ut reguleringsplan for Ristunet boligområde til offentlig ettersyn i 6 uker. Planen legges ut i servicetorget på Rådhuset, i biblioteket på Dampsaga kulturhus, på kommunens heimeside, og sendes samtidig følgende til uttalelse: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag Fylkeskommune Statens vegvesen, Region midt NTNU Vitenskapsmuseet NTE Nett NVE, region Midt-Norge Telenor Servicesenter for nettutbygging Repr. barn og unges interesser i plansaker Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne Steinkjer eldreråd Kommunens trafikksikkerhetsutvalg Grunneiere Naboer
Behandling i Formannskapet - 27.02.2014: Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Formannskapet - 27.02.2014: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 vedtar formannskapet å legge ut reguleringsplan for Ristunet boligområde til offentlig ettersyn i 6 uker. Planen legges ut i servicetorget på Rådhuset, i biblioteket på Dampsaga kulturhus, på kommunens heimeside, og sendes samtidig følgende til uttalelse: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Nord-Trøndelag Fylkeskommune Statens vegvesen, Region midt NTNU Vitenskapsmuseet NTE Nett NVE, region Midt-Norge Telenor Servicesenter for nettutbygging Repr. barn og unges interesser i plansaker Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne Steinkjer eldreråd Kommunens trafikksikkerhetsutvalg Grunneiere Naboer
Saksopplysninger: På oppdrag fra Ristunet AS har Prosjektpartner Midt-Norge Midt Norge AS ved arkitekt Karl Moen utarbeidet forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Ristunet boligområde.. Oppstart av planarbeidet ble varslet i juli 2013. Formålet med planen er å tilrettelegge for utbygging av 3 leilighetsbygg med til sammen 26 boenheter. Området ligger nordvest for krysset mellom Fv. 762 (Ogndalsvegen) og Fv. 269 (Helgesvegen) ved gamle Fagerheim skole, ca. 4 km nordøst for Steinkjer sentrum. Beliggenhet er vist i figur 1 nedenfor. Figur 1. Lokalisering av Ristunet boligområde ved gamle Fagerheim skole. skole Figur 2. Flyfoto over planområdet (rødtt) med omkringliggende bebyggelse. Gamle Fagerheim skole nede til høyre i bildet.
Området er relativt flatt med en svak stigning mot nord inntil en bratt skogbevokst skråning avgrenser planområdet mot dyrkajorda i nordvest. Innenfor planområdet har det tidligere vært lokalisert et mindre grustak som ble avsluttet og planert for mange år siden. Området omkranses av småhusbebyggelse for øvrig, hvorav en mindre privat barnehage ligger like ved. Se figur 2 ovenfor som viser flyfoto over området. Planstatus og eierforhold Størsteparten av området er i gjeldende reguleringsplan (Midjo Risgropa fra 1993) regulert til industriområde, mens resterende del er avsatt til boliger, veg og landbruk. Se figur 3 nedenfor som viser gjeldende regulering. Figur 3. Gjeldende regulering i det aktuelle området. Planområdets avgrensning i blått. Eksisterende eiendomsgrenser i rødt. Eiendommene innenfor planområdet har tidligere i hovedsak vært i besittelse av hhv. Herta Eiendom AS (gbnr. 188/28, 46, 47 og 103) og Taraldssen Eiendomsutvikling AS (gbnr. 188/79 og 102), og disse tilegnes nå Ristunet AS i sin helhet. I tillegg blir deler av eiendom 188/1, dvs. den skogbevokste skråningen mot dyrkajorda i nordvest tilhørende Even Grindberg, overdratt til Ristunet AS. Planområdet innbefatter også et par mindre teiger tilhørende Steinkjer kommune i tilknytning til den offentlige vegen Risgropa (505/1 og 188/61). Planlagt arealbruk Planområdet (se plankart i vedlegg 1) er totalt på ca. 10 daa og inneholder: Boligbebyggelse med 3 leilighetsbygg og tilhørende boder (B1 B3). Garasjekjeller under leilighetsbygget på B1 med 1 parkeringsplass for alle 26 boenheter. Renovasjonsanlegg (M) og trafo (T). Parkeringsareal (f_p) med 15 plasser til felles bruk for alle boenheter.
Interne kjøreveger (f_v1 og f_v2). Intern gang-/sykkelveg (f_sv) for adkomst til leilighetsbyggene. Del av kommunal veg Risgropa med snuplass (o_v). Gang-/sykkelveg (o_sv) for tilknytning til eksisterende gang-/sykkelvegnett langs Ogndalsvegen. Resterende arealer innenfor planområdet reguleres til grøntområder for friluftsliv og uteopphold (f_f, f_u1 og f_u2). Adkomst Adkomst inn til planområdet langs den kommunale vegen Risgropa med avkjørsel fra fv. 269 (Helgesvegen). Hastighet langs fylkesveg 269 er p.t. 60 km/t i området ved avkjørselen. I søndre ende av vegen Risgropa, dvs. mot eksisterende gang- og sykkelveg langs Ogndalsvegen, planlegges snuplass som en del av innkjørselen til boligområdet. Adkomsten langs Risgropa (ikke del av planområdet) planlegges utbedret i form av breddeutvidelse på deler av vegen, asfaltering, fartsbegrensende tiltak (fartsdump) og belysning. Ved krysset Risgropa Helgesvegen planlegges i samarbeid med Statens vegvesen et opphøyet gangfelt på Helgesvegen like nord for avkjørselen til Risgropa. Se for øvrig utbyggingsavtalen mellom Ristunet AS og Steinkjer kommune som legges fram for formannskapet som egen sak parallelt med reguleringssaken. Denne utbyggingsavtalen omhandler foruten utbedring av den kommunale vegen Risgropa, også utbedring av kommunalt VA-anlegg samt renovasjonsløsning i området. Teknisk infrastruktur For å levere strøm til det nye boligområdet kreves ny trafo innenfor planområdet. Boligene skal ellers tilknyttes kommunal vann- og avløpsløsning langs Ogndalsvegen. Se utbyggingsavtale nevnt i forrige avsnitt for tilknytning og utbedring av VA-anlegg i området. Naturmangfold Det er iht. fagsystemene Naturbasen eller Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet. Kulturminner Ingen funn registrert iht. fagsystemet Askeladden. Det er ellers framlagt bekreftelse fra fylkesarkeologen der ingen funn dokumenteres (se vedlegg 4).
Saksvurderinger: Generelt Rådmannen anser tiltaket som positivt mht. tilbud av mindre leiligheter i sentrumsnære områder av Steinkjer kommune. I tillegg framheves at infrastrukturen i området generelt er god både mht. veg, vann- og avløp, skoler og barnehager, samt offentlig kollektivtransport. Omdisponering av industriformål Støy og potensiell forurensning fra ulike industrikilder anses i dag som negativt for nærliggende boligbebyggelse. Rådmannen anser det derfor som positivt for eksisterende boligbebyggelse i området rundt Fagerheim at også de omkringliggende arealer blir omregulert til boligformål og grøntarealer. Omfanget av utbyggingen og hensynet til eksisterende bebyggelse Det har vært et mål for Rådmannen å holde antallet boenheter lavt for å skåne eksisterende bebyggelse i område mest mulig. Antall boenheter har derfor blitt redusert i forhold til utgangspunktet. Samtidig ser Rådmannen at et utbyggingsprosjekt som dette krever et visst antall enheter for at lønnsomheten i det skal ivaretas. Det er samtidig lagt vekt på å holde høyden på de nye bygningene på et slikt nivå at de ikke dominerer for mye og tar utsikts- og solforhold fra eksisterende bebyggelse i området i for stor grad. Rådmannen mener at utbygger gjennom framlagte planforslag har funnet er relativt god balanse mht. til antall og høyde i forhold til den eksisterende bebyggelsen. Grunnforhold, stabilitet og ROS-analyse Multiconsult dokumenterer gjennom framlagte geotekniske vurdering at det er akseptable grunnforhold og ingen fare for ras innenfor planområdet. På tross av at området ligger mellom Fagerheim og Midjo, hvor det på begge steder er påvist lommer av kvikkleire, så anses utbyggingsområdet som stabilt. Tidligere grunnboringer utført av Norges geologiske institutt samt prøvegravinger i området i august 2013 viser fjellgrunn på få meters dybde. Rådmannen ønsker imidlertid å framheve Multiconsults rapport som beskriver at det er nødvendig med masseutskifting for å sikre god fundamentering for de planlagte byggene. På dette grunnlag anser Rådmannen at planen ivaretar nødvendige undersøkelser og tiltak som er påkrevd for å sikre trygg byggegrunn og stabilitet i området. ROS-analyse er ellers gjennomført og identifiserer ellers ingen andre problemer mht. samfunnssikkerhet. Rådmannen anser dette punktet som tilstrekkelig utredet. Trafikksikkerhet og adkomst Innkjørselen til Helgesvegen fra den kommunale vegen Risgropa kan i utgangspunktet framstå som lite oversiktlig. Risgropa er dessuten en viktig ferdselsåre for gående og syklende i området med nødvendig kryssing av Helgesvegen for videre ferdsel i begge retninger. Med vesentlig økning i trafikkmengden fra Risgropa forårsaket av utbyggingen, så anser Rådmannen at trafikksikkerhetstiltak er nødvendig både i dette området og langs Risgropa. Rådmannen understreker viktigheten av at trafikksikkerhetstiltakene som er påpekt foran (fartsdump, belysning, opphøyet gangfelt, utbedring av vegen Risgropa) blir ivaretatt i samarbeid mellom Statens vegvesen og kommunen, men også via gjennomføring av den omtalte utbyggingsavtalen mellom Risgropa AS og Steinkjer kommune. Siktforbedring i selve krysset gjennom rydding av trær og busker er et tema som i tillegg til bedre belysning og opphøyet gangfelt må ivaretas i samarbeid mellom Statens vegvesen og kommunen. Andre sikkerhetsmessige tiltak er ikke vurdert som aktuelle å pålegge tiltakshaver fra Rådmannens side.
Barn- og unges interesser Planen avsetter ikke et bestemt område som lekeplass for mindre barn i planen slik retningslinjene til kommuneplanens arealdel anbefaler. Imidlertid er det i planbestemmelsene fastsatt at et slikt område på minimum 200 m 2 skal tilrettelegges innenfor uteoppholdsarealene f_u1 eller f_u2. Rådmannen viser ellers til at området er tilknyttet gang- og sykkelnettet i området som fører til Guldbergaunet med ungdomsskole, videregående skole og idrettsanleggene beliggende der. Videre utbedres vegen Risgropa og kryssing av Helgesvegen som beskrevet foran, noe som sikrer en tryggere adkomst til gang- og sykkelvegen i retning barneskolen, barnehagen og idrettsanlegget på Byafossen. Rådmannen anser at hensynet til barn og unge er tilstrekkelig ivaretatt i planen. Universell utforming Planen beskriver at tilgjengelighet til uteoppholdsarealer inkl. lekeplass skal sikres, men også at tilgjengelighet til alle boenheter skal ivaretas. Dette er sikret i planbestemmelsene ( 2.1 og 5.1.1) og innebærer også at alle leilighetsbyggene må utstyres med heis ( 3.1.3) eller tilsvarende. Utbygger har overfor kommunens administrasjon beskrevet at leilighetsbygget på felt B1, som har 3 plan inkludert garasjekjelleren, skal utstyres med heis, mens de to andre leilighetsbyggene (2 plan) blir utstyrt med "løfteplattform". Kommunens administrasjon er p.t. usikker på om dette tilfredsstiller kravet om tilgjengelig boenhet for leilighetene i 2.etg., og ber utbygger avklare dette før byggesøknad sendes inn. Rådmannen anser for øvrig at kravene til universell utforming er ivaretatt i planen, men henstiller samtidig utbygger om å tilrettelegge en del av boenhetene for universell utforming også internt og ikke bare mht. tilgjengelig adkomst. Natur, miljø og friluftsliv (naturmangfoldlovens 8-12) Rådmannen kan ikke se at planen kommer i konflikt med noen av de temaer som skal vurderes iht. Naturmangfoldlovens 8 12. Kulturminner Det vises til bekreftelse fra fylkesarkeologen som dokumenterer ingen funn i området. Rådmannen vurderer at tiltakene som er gjort er tilstrekkelig for planen. Andre instanser Planforslaget er diskutert med tjenesteenhet byggesak og andre kommunaltekniske enheter ved avdeling for samfunnsutvikling. Tilråding På grunnlag av ovenstående vurderinger anbefaler Rådmannen at området omreguleres fra industriformål til boligformål og at det på området tilrettelegges for leilighetsbebyggelse. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.