BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201204203/16 Saksbeh.: MFSA Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 21.03.2013 Mjølkeråen/Toppe. Gnr 182 bnr 376, Lokketovegen 5. Klage over avslag på søknad om dispensasjon for reguleringsformål ved søknad om oppføring av bolig. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om oppføring av ny bolig. Det ble gitt avslag i vedtak datert 07.09.12 da en ikke fant grunnlag for å kunne dispensere fra eiendommens reguleringsformål «fellesareal, lekeareal, friareal. Vedtaket ble påklaget av advokatfirmaet Harris v/ advokat Vedvik på vegne av tiltakshaver Bjørn Laberg, ved brev datert 28.09.12. Bakgrunnen for klagen er at klager mener avslaget bygger på en uriktig vurdering av om vilkårene for å dispensere fra gjeldende reguleringsplan er til stede. Planstatus: Reguleringsplan nr. 5018.0000 «Fellesareal, lekeareal, friareal» Kommuneplan av 25.06.2007 «Byggeområde» Dispensasjon: Tiltaket krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven 12-4 «rettsvirkninger av reguleringsplan» jfr. reguleringsformål «fellesareal, lekeareal, friareal» i gjeldende reguleringsplan. Nabomerknader: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Jarle Evensen, Lokketovegen 20. Merknadene går i hovedsak på at det er sterkt behov for å beholde parkeringsplassene på omsøkte eiendom for de som ikke har parkering på egen eiendom.
Uttalelser fra andre myndigheter/kommunale etater: Fylkesmannen i Hordaland har uttalt at han mener det er uheldig å bygge ned friområder. Statens Vegvesen har ingen merknader til at det kan gis dispensasjon fra reguleringsformålet. Grønn etat uttaler at de ut fra en grøntfaglig vurdering vil frarå at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltaket. Saken har blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert 07.09.12 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klage/tilsvar: Klager gjør i hovedsak gjeldende at avslaget bygger på en uriktig vurdering av om vilkårene for å dispensere er til stede. Det anføres fra klagers side at området sporadisk har blitt brukt til parkering siden reguleringsplanen ble vedtatt, men at det imidlertid ikke er noen som har avtale med klager om parkeringsplass på eiendommen. Klager mener videre at regulering av et område til «fellesareal» ikke gir noen rett til å parkere på eiendommen, eller foreta seg noe annet der, uten avtale om dette. På grunnlag av dette anfører klager at vedkommende som har inngitt merknader aldri har hatt noen rett til å parkere på eiendommen, og at han således heller ikke vil få noen ulemper ved at det oppføres bolig der. Klager anfører videre at eiendommen ikke er i bruk som, og ikke vil bli brukt som, friområde eller lekeplass. Kommunen har heller ikke mulighet for å ekspropriere til slike formål med grunnlag i gjeldende reguleringsplan. Etter kommunens kjøp av Toppesanden som ligger rett ved eiendommen med tilhørende parkeringsareal, får både allmennheten og beboerne dekket sin tilgang til friareal og parkering for tilkomst til dette der. 2
I tilsvaret anføres i hovedsak at Evensen, som kjøpte sin tomt i 1968 ble fortalt at den tomten som nå ønskes disponert over skulle tilhøre de som ikke kunne løse parkeringsforholdene på egen eiendom. Evensen anfører at tomten brukes til parkering og at plassen jevnlig er full av biler. Å henvise de 6 eierne til en parkering ved busstopp ved Morvikvegen er ikke tjenlig da avstanden er for lang. Det vises for øvrig til klagen og tilsvaret i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Merknad fra fylkesmannen «Fylkesmannen mener det er uheldig å bygge ned friområder. Vi ber kommunen undersøke om arealet er i bruk som, eller egnet til å være lekeplass og friområde». 4.2 Merknad fra grønn etat «Vurdering Eiendommen er regulert til fellesareal, lekeplass og friareal i reguleringsplan for Mjølkeråen, Saudalskleiva-Toppesanden, planid 50180000. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som byggeområde. Grønn etat mener prinsipielt at det vil være uheldig å gi en dispensasjon for oppføring av nybygg på et areal som i gjeldende regulering er avsatt som friareal. Selv om eiendommen i dag ikke er opparbeidet som lekeplass eller fellesareal, kan arealet ha en funksjon som lekeområde for barn. Arealet kan også ha potensial som fremtidig friområde». Det vises for øvrig til uttalelsen i sin helhet. 4.3 Dispensasjoner Omsøkte tiltak kommer i strid med plan- og bygningsloven 12-4 jfr. den gjeldende reguleringsplanens reguleringsformål. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan gis dispensasjon fra ovennevnte bestemmelse. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til 19-2 at verken hensynene bak bestemmelsen det disponeres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon, etter en samlet vurdering, være klart større enn ulempene. Det følger av Ot.prp.nr.32 (2007-2008), s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette i motsetning til tidligere hvor det var praktisert alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Både kommuneplaner og reguleringsplaner er utarbeidet gjennom en omfattende prosess. Planene er vedtatt av kommunens høyeste folkevalgte organ, bystyret. Planene fastsetter arealbruken i planområdene med rettsvirkninger, og det skal ikke være kurant å fravike gjeldende planer. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som avgjørelses og informasjonsgrunnlag. På bakgrunn av hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i 3
planprosessen er det viktig at endringer av planer ikke skjer ved dispensasjoner, men blir behandlet etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner jfr. Ot. prp. nr. 32 (2007-2008), s. 242. Spørsmålet blir om det i foreliggende sak foreligger klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra plan- og bygningsloven 12-4 jfr. reguleringsformålene i gjeldende reguleringsplan, herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det skal foretas en samlet vurdering. I denne saken er det søkt om dispensasjon fra reguleringsplanens formål til boligbebyggelse. Hovedhensynet bak bestemmelsen om formål i reguleringsplaner er at hele området skal vurderes under ett. Det vurderes hvor mye utbygging området tåler og hvor mye fellesarealer som behøves for at området skal fungere. Den aktuelle eiendommen er regulert til fellesareal, lekeplass og friareal i henhold til gjeldende reguleringsplan. Hensynet bak reguleringsformålet i reguleringsplanen er å forhindre en fortetting i boligområdet, og å gi beboerne i området mulighet til å ha et samlingssted for utendørs lek og fritidsaktiviteter. Grønn etat har uttalt seg negativt i forhold til å gi dispensasjon ut fra grøntfaglige vurderinger og peker på arealets potensiale som fremtidig friområde. Fylkesmannen uttaler at det er uheldig å bygge ned friområder, og ber kommunen undersøke om arealet er i bruk som, eller egnet til å være lekeplass og friområde. Området blir i følge det opplyste i dag benyttet til parkering. Dette gir etter fagetatens oppfatning en klar pekepinn på at området er relativt plant og det synes derfor svært sannsynlig at området også er egnet til lekeplass og friområde. Ved å tillate en dispensasjon vil området miste dette fellesarealet som har potensiale til å kunne utnyttes bedre enn det blir i dag. Det nylig opprettede friområdet Toppesanden er på sin side ment for allmennheten og ikke spesielt tiltenkt som friområde for beboerne i Lokketoveien, i motsetning til den omsøkte eiendommen. Fagetaten vurderer det etter dette slik av at tiltaket vil bidra til fortetting av område og at det vil komme i strid med de hensyn plan- og bygningsloven 12-4 jfr. reguleringsformålene i gjeldende reguleringsplan skal ivareta. Ulempene ved å gi dispensasjon vurderes dermed også å være større enn fordelene. Vedtak om å avslå søknad om dispensasjon for omsøkte tiltak etter plan- og bygningsloven 19-2 opprettholdes i klageomgangen. 4
4.4 Vurdering av naboulemper. Det anføres fra den berørte parten Evensen at tomten brukes til parkering og at plassen jevnlig er full av biler. Han stiller seg negativ til en dispensasjon til boligbebyggelse på tomten da han i så fall vil miste sin parkeringsplass, noe som vil være til ulempe for ham. Til dette vil fagetaten kort kommentere at dagens bruk av eiendommen til parkering strider mot reguleringsformålet i gjeldende reguleringsplan. For det tilfellet at Evensen skulle ha en rett til parkering på tomten slik han hevder, har han etter dette ikke rett til å benytte seg av denne all den tid tomten er regulert til fellesareal, lekeplass og friareal. Dersom eiendommen skal benyttes til parkeringsformål i fremtiden krever dette dispensasjon fra plan- og bygningsloven 12 jfr. reguleringsformålene i gjeldende reguleringsplan i likhet med angjeldende sak. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Flyfoto 4. Tilsvar, datert 29.10.12 5. Klage, datert 28.09.12 6. Vedtak, datert 07.09.12 7. Uttalelse fra grønn etat, datert 17.04.12 5