Byplan Dato:... 29.01.2019 Saksbehandler:... Jonas Bjørklund Telefon direkte:... 75 55 53 47 Deres ref.:... Løpenr.:... 8368/2019 Saksnr./vår ref.:... 2017/18168 Arkivkode:... L13 Administrativt vedtak om utlegging til offentlig ettersyn og høring av detaljregulering for Kvartal 3, Storgata 39-45 Byplansjefen har etter delegasjon, gitt i medhold av Bodø kommunes delegasjonsreglement, behandlet påfølgende sak og fattet slikt vedtak: VEDTAK Byplansjefen vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan med planid 2016012, Kvartal 3, Storgata 39-45 ut til offentlig ettersyn, samtidig som planforslaget sendes på høring. Planforslaget er vist på plankart merket Bodø kommune datert 10.11.2018 og i bestemmelser sist endret 20.01.2019 med tilhørende planbeskrivelse datert 09.11.18. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningslovens 12-11, jf. 12-10. Sammendrag Planområdet ligger i Storgatas østre del, på nordsiden av gata. Tiltakshaver ønsker å regulere planområdet til en kombinasjon av bolig, forretning, tjenesteyting og bevertning. Dette innebærer at eksisterende bygninger i planområdet blir revet. Første etasje inneholder to mindre næringslokaler på byggets hjørner, og leiligheter i den midtre delen. De øvrige etasjene inneholder boliger. Det legges opp til en kombinasjon av mindre og større boenheter totalt 52 leiligheter. Parkering løses i anlegg under terreng i byggeområdet, og uteareal løses delvis på takterrasse og delvis i Anna Benoni-parken. I henhold til kommuneplanen skal tiltakshaver gi et økonomisk bidrag til opparbeiding og oppgradering av parken. Høydene i byggeområdet varierer fra 4 og en tilbaketrukket etasje til 6 etasjer. Den gjennomsnittlige gesimshøyden er 17 meter, og største byggehøyde er 21 meter. Gjeldende kommuneplan har avsatt dette området til sentrumsformål med 14 meter gesimshøyde mot Storgata, og området er uregulert. Planforslagets høyder tilsvarer en etasje over de som er satt i overordnede planer, og utnyttelsegraden er 6% høyere enn rammen for Kvartal 3. Byplan mener at rammene er riktige for dette prosjektet, vurdert opp mot omkringliggende bygg og rammer for utnytting. Den samlede effekten av tiltaket vurderes som positiv for området og for byen. Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er varslet på forskriftsmessig måte. Planforslaget er utført i samsvar med avtaler gjort i oppstartsmøte 25.10.2016. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring.
Saksopplysninger Oppstart Annonsering av oppstart ble gjort 23.11.2016, og berørte parter ble skriftlig varslet ved oppstart. Tiltakshaver mottok 9 innspill til oppstart. Disse var fra: Avinor, Statens Vegvesen, Sametinget, NVE, Nordland Fylkeskommune, Jernbaneverket, Nordlandsnett, Luks og Storgata 40. Det vises til forslag til planbeskrivelse for utfyllende kommentarer fra forslagsstiller. Tiltakshaver og planlegger Tiltakshaver er Boligbyggerlaget NOBL, og planlegger er LPO arkitekter. Om området Eiendommene ligger i den østlige delen av Storgata og avgrenses av Urtegårdsgata i øst og Biskop Kroghs gate i vest. Sør for eiendommene er det sammenhengende 2-etasjes boligbebyggelse. På naboeiendommen i vest ligger en henholdsvis 5 og 7 etasjes boligblokk. Terrenget i kvartalet er skrånende og høydeforskjell mellom Storgata og Sjøgata ca. 6 m. Planområdet er på ca. 2,5 daa. Området inneholder i dag fem kjedete bygg i to etasjes høyde pluss loftsetasje. Bebyggelsen er hovedsakelig bolig med innslag av noe næring. Storgata 39 drives i dag som hotell, «City Hotel». Tilgrensende bebyggelse består av næringsvirksomhet i nord, boligbebyggelse i øst, vest og sør. Planstatus Området er uregulert, og omfattes av kommuneplanes arealdel sone 1, kvartal 3, der det tillates oppført bebyggelse med sentrumsformål. I områder avsatt til sentrumsformål tillates forretninger, tjenesteyting (servering, kulturelle virksomheter), kontorer og boligbebyggelse. Minimum 50% av 39-45 2 av 7
fasadelengde mot offentlig gate skal være næringsformål med utadrettet virksomhet. I 1. etasje mot offentlig gate i kvartal 3 tillates også boliger på 1 etasje dersom disse enten har en 2 m buffersone mot Storgata eller er hevet opp med min. 80 cm. Tillatt høyde for kvartalet er satt til 14m/17m. Utnyttelse for kvartal 3 er satt til 66% for bolig. Om tiltaket Byggeområde Eiendommene ønskes utviklet med en blanding av bolig, med tilhørende leke- og uteoppholdsareal, forretning, offentlig/privat tjenesteyting, samt parkeringsanlegg under bakken. Forretning og offentlig/privat tjenesteyting er på gatenivå er på om lag 240 m² og utgjør ca halvparten av fasaden mot Storgata. Det planlegges for bolig i øvrige arealer, totalt 52 boenheter, hvorav 8 er mindre enn 50 m² og 44 er større enn 50 m² Det legges opp til parkeringsetasje under byggefeltet og boder/tekniske rom i planet under denne. Boligene i byggets 1. etasje er etablert 1 meter over fortausnivå og er i tillegg trukket tilbake 2 meter fra fortauskant for å tillate en møblert kantsone som buffer mot gata. Boligene i 1.etasje er gjennomgående/tosidige, noe som gjelder alle leilghetene untatt de 8 minste. Realisering av planforslaget vil resultere i en BYA på 72% for kvartal 3 som helhet, noe som er høyere enn de tillatte 66% for bolig. Byggeområdet inneholder imidlertid også næringslokaler, som normalt tilsier en høyere utnyttelsesgrad enn ren bolig. Videre er potensialet for bolig i de nordlige delene av kvartalet lite grunnet nærhet til vei og jernbane. Etasjetallet er tredelt mellom 6 etasjer, 5 etasjer og 4 etasjer med 1 tilbaketrukket etasje (4+1). Byggehøydene mot Storgata varierer derfor mellom 21 og 18 meter, gesimshøydene varierer mellom ca 21 og 15 meter. Den gjennomsnittlige gesimshøyden blir om lag 17 meter, mot 14 i overordnet plan. Utgangspunktet for høydene i overordnet plan er tilsvarende 4+1 etasje. Ved oppstart ble det enighet om å legge til grunn rammene for området sør for Storgata, der det tillates 4+2 etasjer. Høydene er også satt gjennom vurderinger av tilliggende boligprosjekter, potensialet til tomta og gatebredden. Området ligger mot nord og kaster ikke skygger over Storgata mot eksisterende og fremtidige boliger. Uteoppholdsareal Deler av uteoppholdsarealet løses på felles takterrasser, det øvrige arealet løses i Anna Benoniparken. Planområdet inneholder også et område tilrettelagt for uteopphold på bakkenivå, men dette er for smalt til å inngå i beregningen av felles uteoppholdsareal. Området er også nordvendt, og opfyller ikke kravene til sol og andre kvaliteter. Arealet blir likevel etablert som en tilleggsressurs for planområdet, og er tilgjengelig fra boligene og direkte fra Storgata. 39-45 3 av 7
Oversikt over parker i nærområdet Det følger av kommuneplanens arealdels bestemmelser 4.2.3 at krav til felles uteoppholdsareal kan løses på offentlige parker, gater eller plasser i sone A og indre bykjerne. Dette forutsetter at følgende kriterier er oppfylt: Uteoppholdsarealet til boligene må stedfestes i reguleringsplan for det aktuelle tiltaket. Arealet som skal benyttes er opparbeidet til park/plass, er under planlegging, eller inngår i kommunale handlingsplaner for grønnstruktur. Utbygger bidrar forholdsmessig til opparbeiding og vedlikehold, samt eventuelt erverv av det aktuelle arealet. Utbyggers bidrag fastsettes enten i utbyggingsavtale eller som vilkår til byggetillatelse. I dette tilfellet er disse kriteriene oppfylt gjennom bestemmelsene i reguleringsplanen, og prinsippet kan komme til anvendelse. Anna Benoni-parken ligger ca 200 meter vest for planområdet, har trafikksikker adkomst fra boligene og har potensiale for bedre tilrettelegging. Det følger av bestemmelsene og rekkefølgekravene at tiltakshaver betaler inn et økonomisk bidrag til oppgradering og opparbeiding av parken. 39-45 4 av 7
Uteoppholdsareal på takterrasser og tilgjengelig areal på nordsiden Parkering Parkeringen er lagt under hele bebyggelsen delvis under terreng. Mot nord utgjør taket på parkeringsanlegget platå for uteareal. Parkeringsanlegget kan også etableres under fortau/kjøreveg i Storgata. Det tilrettelegges for 42 p-plasser for bil og 109 plasser for sykkel i parkeringsanlegg under terreng med innkjøring fra Biskop Kroghs gate. Sykkelparkering for næring plasseres på gateplanet. Trafikk og forholdet til omkringliggende veganlegg Det blir en kjøreatkomst fra Biskop Kroghs gate. I tillegg blir det en kjøreatkomst til naboeiendom i nord fra Biskop Kroghs gate. Detaljert utomhusplan vil fokusere på gode og trygge forhold for alle trafikanter. Prosjektet endrer ikke eksisterende trafikkforhold og tilknytning til omkringliggende vegnett blir som i dag. Det vil bli et begrenset behov for varelevering, og dette vil skje fra fortau fra tilliggende gater. Teknisk infrastruktur: Planområdet er omfattet av konsesjonsområde for fjernvarme, og ny bebyggelse skal knyttes til fjernvarmen med mindre det kan dokumenteres at valgte løsninger er miljømessig bedre. Plassering av avfallscontainere er sikret gjennom bestemmelser/kart, og skal finne sted under terreng. Husholdningsavfall og avfall fra næringsdelen vil bli håndtert separat. Skisseplan for offentlige trafikkområder, kommunaltekniske anlegg, gatelys og lekeplasser som inngår i planen skal legges ved rammesøknaden. 39-45 5 av 7
Barn og unges interesser Selve planområdet er i dag ikke tilrettelagt for barns bruk. Planforslaget inneholder nye arealer for lek og uteopphold og oppgradering av nærliggende park, og ivaretar trafikksikkerheten i området. Tiltaket vurderes som positivt for barn og unges interesser. Rekkefølgebestemmelser Planbestemmelsenes kapittel 5 inneholder rekkefølgekrav til dokumentasjon på grunnforhold, skole/barnehagekapasitet, tekniske planer, tiltaksplaner, flysikring, grunnforurensing, energitilknytning, opparbeiding av offentlig infratruktur, økonomisk bidrag til Anna Benoni-parken, masseregnskap og dokumentasjon på opparbeiding av utearealer, parkering og kommunaltekniske anlegg. Rekkefølgekravene er knyttet til ulike faser i byggesaksbehandlingen - rammesøknad, igangsettingstillatelse og brukstillatelse/ferdigattest. Byplansjefens vurdering og konklusjon Vurdering: Det foreliggende planforslaget bryter med høydene i overordnede planer, da den gjennomsnittlige gesimshøyden ligger rundt en etasje over de 14 meterne (4+1 etasje) som er angitt i kommuneplanens arealdel. Planarbeidet på tomten startet opp helt tilbake i 2013, og lå i bero frem til nytt oppstartsmøte i 2017. I denne perioden ble kommuneplanen rullert, og rammene for kvartalene sør for planområdet har blitt øket fra 4+1 til 4+2 etasjer, mens rammene for kvartal 3 lå uendret på grunn av reguleringsinitiativet. På bakgrunn av dette ble det vurdert som riktig å øke rammene til 4+2 også for dette kvartalet, samt bruke «gjennomsnittsprinsippet» for å få en mer variert fasade, med en resulterende gesimshøyde som varierer fra 6 til 4 etasjer. Det er også byplans vurdering at bygget med sin nordvendte plassering ikke skyggelegger nye og eksisterende boliger i gata, og at høydene harmonerer med de eksisterende høydene vestover i Storgata. Utnyttelsesgraden i kommuneplanens arealdel er 66% for kvartalet, mens planforslaget utgjør 72%. Planen inneholder næringsareal i kombinasjon med boliger på bakkeplan. I de fleste kvartalene satt av til sentrumsformål angis utnyttelsesgraden for næring til 100%, og boliger over til 66%. i dette tilfellet er det en kombinasjon av næring og bolig på bakkeplan, og byplan mener en samlet BYA på 72% derfor er akseptabelt i dette tilfellet. Arealet i planområdet som var det eneste aktuelle til uteopphold på bakkeplan er nordvendt og smalt, og oppfyller ikke overordnede krav til størrelse og kvaliteter. Gjeldende kommuneplan åpner imidlertid for bruk av parker og byrom til å løse krav om lek og uteopphold i sone A og indre bykjerne. Hensikten med dette er å kunne oppnå bedre kvaliteter enn ved etablering på egen tomt, og det er spesielt egnet i små planområder med relativt tett bebyggelse. Byplan mener at en tilrettelegging av Anna Benoni-parken i kombinasjon med at halve kravet er løst på byggets takterrasser vil kunne gi gode og varierte kvaliteter til prosjektet, og at det også tilfører kvaliteter til byen og området som en helhet. Parken er innenfor avstandskravet på 200 meter og har trafikksikker tilkomst. 39-45 6 av 7
Konklusjon: Samlet sett anses planforslaget, selv om det bryter med overordnede rammer for området, å være i tråd med overordnede planer og retningslinjer, og tilpasset konkrete vurderinger. Planforslaget tilfører 52 nye boliger til sentrum, og legger til rette for næringsarealer på bakkeplan i en viktig del av byen. Rammene for prosjektet muliggjør gode arkitektoniske grep, og leiligheter med gode bokvaliteter. Samlet vurderes planforslaget til å være et positivt bidrag til kommunens mål for byutviklingen i sentrum. Planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Med hilsen Annelise Bolland Byplansjef Jonas Bjørklund Arkitekt Notatet er signert elektronisk og trenger ikke underskrifter Vedlegg: 1 Bestemmelser 2 Plankart Vertikalnivå 1 3 Plankart Vertikalnivå 2 4 Planbeskrivelse 5 ROSvurdering 6 Støyrapport 7 Trafikkrapport 8 Illustrasjonsvedlegg 39-45 7 av 7