Planbeskrivelse Planens navn Reguleringsplan for Grensebakken boligområde, bnr.27 bnr.13 mfl Arkivsak 06/1271 Planid 20050025 Vedtatt Forslag ved Offentlig ettersyn Sluttbehandling. Sist datert 03.03.08
Innholdsfortegnelse 1. Bakgrunn...4 1.1 Hensikten med planen...4 1.2 Forslagsstiller...4 2. Planområdet...5 2.1 Oversiktskart...5 2.2 Dagens bruk...5 2.3 Planstatus...7 2.4 Eiendomsforhold...8 3. Kort om planforslaget...9 3.1 Planens intensjon...9 3.2 Planens dokumenter...9 3.3 Planavgrensning...9 3.4 Presentasjon av reguleringsformål...9 4. Planprosess og medvirkning...11 4.1 Om planprosessen...11 4.2 Oppsummering av innspill under offentlig ettersyn...11 5. Planfaglige konsekvenser...12 5.1 Krav til KU...12 5.2 By- og stedsutvikling...12 5.3 Barns interesser...12 5.4 Byggeskikk og estetikk...12 5.5 Demografiske forhold...14 5.6 Sol/skygge...14 5.7 Risiko- og sårbarhet...14 5.8 Teknisk infrastruktur...15 5.9 Trafikkforhold...15 5.10 Universell utforming...15 5.11 Gjennomføring...15 6. Presentasjon av valgte løsninger...16 6.1 Felt B1...16 6.2 Felt B2...19 6.3 Felt B3...19 6.4 Felt B4...19 2
6.5 Felt B5...20 6.6 Felt B6...20 6.7 Felt B7...20 6.8 Fellesområder...20 6.9 Offentlige trafikkområder - Vannveien...21 VEDLEGG...22 Vedlegg 1: Innspill offentlig ettersyn...23 Vedlegg 3: Makebytte...31 Vedlegg 4: Sol-/skyggediagrammer...33 Vedlegg 5: Illustrasjoner bebyggelse...41 3
1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen MAKE arkitekter har - på vegne av tiltakshaver Morris Thomassen - fremmet privat reguleringsplan med tanke på å tilrettelegge for etablering av konsentrert bebyggelse på eiendommen gnr. 27 bnr.13 m fl i Bossekop. Planforslaget åpner for 64 leiligheter fordelt på tre boligblokker (inntil 4 etg, + p-kjeller). I tillegg legger planforslaget til rette for èn ny eneboligtomt, samt åpner for konsentrert bebyggelse på 3 mindre felt i planområdet. Administrasjonen har på delegert myndighet anbefalt oppstart av planarbeidet. Planforslaget fremmes nå for sluttbehandling i kommunestyret. 1.2 Forslagsstiller Tiltakshaver: - Navn: Morris Kristian Thomassen Forhold til planområdet: Hjemmelshaver til gnr.27 bnr.13 - som utgjør hoveddelen av planområdet. Planfaglig konsulent: - 4 Make Arkitekter as, Maridalsveien 10, 0178 OSLO Prosjektansvarlig: Kai Robert Gundersen (arkitekt)
2. Planområdet 2.1 Oversiktskart Planområdet ligger innenfor markert sirkel. 2.2 Dagens bruk Det aktuelle planområdet ligger 1.1 km fra Alta sentrum og ca. 0,5 km fra Bossekop sentrum, mellom Bakkeveien, Vannveien og E6/Altaveien. Planområdet består av både private og kommunale eiendommer. Oversikt finnes i kapittel 2.4.2. Nærområdet preges av varierende villabebyggelse med innslag av mindre næringsbygg (Fagtrykk Ide as) og privat barnehage (IMI Barnehage). Sentrale deler av planområdet er ubebygget, og har i lengre tid hvert benyttet som felles parkering og lagringsplass for drift av transportselskap. Planområdets totale størrelse er på ca. 24000m2. 5
Flyfoto av planområdet og tilliggende arealer. 6
2.3 Planstatus Gjeldende plan er kommunedelplan for Alta by, vedtatt 23.03.04. Thomassens eiendom 27/13 er i denne planen avsatt til boligformål. I en tidligere reguleringsplan, som ble opphevet gjennom vedtak av byplanen, var det regulert inn eneboligtomter på arealet. Grunneier ønsker imidlertid å etablere leiligheter på arealet i stedet. Administrasjonen har på delegert myndighet gitt positive signaler til oppstart av privat planlegging med dette for øye. Utsnitt fra gjeldende plan, kommundelplan for Alt by. 7
2.4 Eiendomsforhold 2.4.1 Eiendomskart Eiendomsforholdene framkommer på kartutsnitt i kapittel 2.2. 2.4.2 Hjemmelsforhold og rettigheter Tabellen under viser hjemmelshavere innenfor planområdet. Realisering av planforslaget forutsetter noe endring av hjemmelsforhold herunder makebytte mellom Alta kommune og Morris Thomassen. Forholdene knyttet til dette makebyttet er nærmere kommentert i vedlegg 3. Øvrige forhold knyttet til endring av hjemmelsforhold innenfor hvert enkelt felt i planen er kommentert i kapittel 6. Eiendom Hjemmelshaver Gatenavn Postadresse 27/87, 166, 1041 Alta kommune Pb 1403 9506 Alta 27/13,186,868,871,144 0 Morris K. Thomassen Bakkeveien 16 a 9511 Alta 27/866 Imi Barnehage Bakkeveien 11 9511 Alta 27/1041 Fagtrykk Ide as Pb 1124 9504 Alta 27/1092 Bjørn Johansen Bakkeveien 19 9511 Alta 27/1092 Lill O. K. Johansen Bakkeveien 19 9511 Alta 27/1135 Jørn Morris Thomassen Grensebakken 15 9511 Alta 27/44 Beate J. Mathilassi Altaveien 119 9511 Alta 27/44 Håvard Mathilassi Altaveien 119 9511 Alta 27/1209 Tommy Thomassen Vannveien 5 9511 Alta 8
3. Kort om planforslaget 3.1 Planens intensjon Planens intensjon er å a) Legge til rette for inntil 64 boenheter fordelt på tre boligblokker med maksimal gesimshøyde 12,5m, og inntrukne toppetasjer. Blokkbebyggelsen fordeles på to byggefelt på Grensebakken. Det skal etableres underjordisk parkering og boder, samt opparbeides utomhus oppholds- og parkeringsarealer (gjesteparkering). Leilighetene skal ha varierte størrelser. b) Det skal etableres forskriftsmessige atkomstforhold og generelt skal det ryddes opp i trafikkavviklingen i nærområdet, herunder i krysset mellom Vannveien og Altaveien (Ev6). c) Planen skal definere reguleringsformålet til tilstøtende eiendommer inkludert Vannveien, dette for å kunne ta helhetlige hensyn, og for å sikre viktige forutsetninger for gjennomføringen herunder at bla juridisk grunnlag for fradeling, atkomst og makebytter/tilleggsareal. 3.2 Planens dokumenter Planmaterialet består av følgende dokumenter, alle datert 03.03.08 1. Plankart m/tegnforklaring 2. Bestemmelser og retningslinjer 3. Planbeskrivelse 3.3 Planavgrensning Planens avgrensning er satt i Bakkeveien, Vannveien, Altaveien/Ev6, og mot vest langs eiendommer som direkte berøres av planendringen. 3.4 Presentasjon av reguleringsformål 3.4.1 Blokkbebyggelse, B1 Her tenkes det oppført blokker i inntil fire etasjer. Fjerde etasje vil ha ulik grad av inntrekking. Parkering og boder legges i kjeller, gjesteparkering på bakkeplan, og uteoppholdsarealer på tak, balkonger og bakkeplan. Se skisse i vedlegg 5. 3.4.2 Konsentrert småhusbebyggelse, B3, B5 og B6 9
Her åpnes det for etablering av konsentrert bebyggelse/ flere leiligheter. Men dette vil kreve at det utarbeides bebyggelsesplan først med unntak for B5, hvor det tillates etablert en tomannsbolig uten plan. 3.4.3 Frittliggende småhusbebyggelse Her forutsettes oppført tradisjonell eneboligbebyggelse uten plankrav. 3.4.4 Industri/lager Eksisterende industrivirksomhet tillates videreført. Evt utvidelser kan skje i hht bestemmelser gitt i denne planen og kommunedelplan for Alta by. 3.4.5 Barnehage Eksisterende barnehagedrift tenkes videreført. Evt utvidelser kan skje i hht bestemmelser gitt i denne planen og kommunedelplan for Alta by. 3.4.6 Offentlige trafikkområder Disse forutsettes dimensjonert i hht gjeldende forskrifter og kommunale standarder. 3.4.7 Felleområder Disse forutsettes dimensjonert i hht gjeldende forskrifter og kommunale standarder med unntak av F1, som er felles adkomst til eksisterende og framtidige boliger på felt B5. 10
4. Planprosess og medvirkning 4.1 Om planprosessen Oppstart Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 15.06.06 i Alta Posten og 15.06.06 i Finnmark Dagblad. Grunneiere, rettighetshavere, leietakere og naboer er varslet ved brev og invitert til informasjonsmøte avholdt tirsdag 22.06.06 kl.1800 på Vica Hotell, hvor naboer, forskjellige interesserte, aviser og en representant for planutvalget i kommunen var tilstede. Offentlig ettersyn Planforslaget har vært på offentlig ettersyn. Det kom protester fra naboer på trasevalget for Vannveien (se kapittel 4.2 og 6). Traseen var ikke endret i forhold til gjeldende planstatus, men den fordret omfattende grunnerverv fra eiendommene på østsiden av Vannveien. (Traseen er ikke bygd) Fornyet offentlig ettersyn På bakgrunn av innspill under offentlig ettersyn flyttet administrasjonen vegtraseen lenger mot sørvest, og sendte det reviderte forslag til veitrase ut på ny, begrenset høring. Det har også vært møter og e-postkorrespondanse med berørte parter i saken i etterkant av fornyet, offentlig ettersyn. 4.2 Oppsummering av innspill under offentlig ettersyn Innspillene i høringsperioden er referert og kommentert enkeltvis i vedlegg 1. Innspillene har i hovedsak knyttet seg til følgende forhold: Avgrensning mellom boligprosjektet og areal til IMI barnehage. IMI reagerer på at det er planlagt boliger på et areal som i overordnet plan er avsatt til potensielt tilleggsareal til barnehage. Det er i planprosessen oppnådd enighet mellom utbygger og barnehage for ny grense. Trase for Vannveien og kryss mot Ev 6. Behov for grunnerverv. Endring av traseen, herunder utbedring/utvidelse av kryss mot Ev 6 medfører behov for grunnerverv fra private eiendommer langs veien. Dette er det, forståelig nok, protester på. Adkomst til gnr.27 bnr.44 (Felt B5) Pr i dag har grunneier adkomst til Ev 6. Denne skal, i henhold til tidligere vedtatt plan i området og krav fra Statens vegvesen, flyttes til nordsiden av tomten. Det har vært drøftinger om hvor denne skal lokaliseres. Planforslaget representerer en omforent løsning. 5. Planfaglige konsekvenser 11
5.1 Krav til KU Tiltaket kommer ikke under forskriftens krav til KU. 5.2 By- og stedsutvikling Tiltaket bidrar til å oppfylle kommuneplanens samfunnsdels retningslinjer om å bygge byen innover. Arealet er avsatt til boligformål i kommunedelplan for Alta by, og er derfor i tråd med intensjonen i overordnet plan. Planforslaget vil bidra til å fortette sentrumsnære områder på en skånsom måte, skape et godt bomiljø med varierende leilighetstyper, og gjennom egenfinansiering av bygging og drift avlaste kommunale tjenester. Boligene kan knytte seg på eksisterende teknisk infrastruktur. Boligene vil ligge sentralt i Bossekop skolekrets dog med E6 i mellom. 5.3 Barns interesser Eksisterende forhold: Det er en offentlig lekeplass i Bakkeveien, samt at det er grøntarealer tilgjengelig i Haraldparken og ved Bossekop skole. Haraldparken har imidlertid ingen innhegning mot Ev 6, men har en viss avstand til denne i og med at det løper g/s-veg mellom den og E6. Pr i dag er parken ikke opparbeidet med lekeapparater. Området har nær tilknytning til byløypa/kristianbakken men også bruk av disse krever kryssing av Ev 6. Området har kort veg til bussholdeplasser langs Ev 6. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: Det legges til rette for en variert leilighetsstørrelse herunder familieleiligheter. I boligprosjektet forutsettes det at krav til uteoppholdsareal (50 m2 pr boenhet) imøtekommes på egen eiendom. Etablert snarvei mellom Fagtrykk og 27/44 forutsettes erstattet av fortau langs Vannveien. Dette fortauet leder inn på g/s-veg langs E6. Men E6 representerer likevel en barriere mellom boligene og skole m/uteområder. 5.4 Byggeskikk og estetikk Eksisterende forhold: Nærområdet preges av varierende villabebyggelse med innslag av mindre næringsbygg (Fagtrykk Ide as), privat barnehage (IMI Utebarnehage). Sentrale deler av planområdet har i lengre tid hvert benyttet som felles parkering og lagringsplass for drift av transportselskap. Endringer/konsekvenser som følge av planforslaget: De omkringliggende områdene langs veien kan kalles nokså differensierte med en variasjon av småhusbebyggelse, større boliganlegg, og næringssentre. I en slik abstrakt forstadssituasjon kan større volumer med klare formål, form og identitet virke ordnende for omgivelsene og bli positive og meningsfulle gjenkjennelsesobjekter. 12
Planen søker å kombinere småhus/ tett lav med større konkrete og samlede enheter for næring og/ eller bolig i harmonisk samhørighet gjennom riktig målestokk og materialbruk. Prosjektet tenkes utført i moderne funkisstil, i tråd med tilsvarende boligutbygginger i området med flate tak og stramme fasadekomposisjoner. Boligenhetene skal skille seg konsekvent ut som selvstendige, moderne enheter, men tilstrebes brutt opp i målestokk med omkringliggende bebyggelse. Bygningene tenkes oppbrutt avtrappent, både i plan og snitt. Fleksibiliteten ligger i en generell grid- plan basert på dimensjonering av p- kjeller og optimale leilighetsplaner. Den asymmetriske og avtrappende bygningsvolumene tilpasser seg retning på nabobebyggelsen, samt intensjonen om tundannelse. Bebyggelsen danner en samlet, enhetlig komposisjon som definerer tydelig formål og tilhørighet, men blir samtidig åpne nok for siktlinjer, lys og luft. Planområdet synes godt egnet til boliger, både pga beliggenheten på en åpen plass og at bebyggelsen i området ikke er spesielt tett, med varierende bygningsvolumer hvorav enkelte har samme størrelse som tiltakets 3-4 etasjer. Utnyttelsen ivaretar gode uteoppholdsarealer. Et leilighetskompleks i Grensebakkområdet muliggjør en mer variert beboerstruktur, som gir befolkningen i området flere valg med hensyn til type boform. Ut i fra en helhetlig vurdering anses planområdet å være godt egnet til det foreslåtte formålet. Nærhet til gode kollektivforbindelser og vei i kombinasjon med tomtas sentrumsnære beliggenhet er også sentrale momenter. 5.5 Demografiske forhold 13
Det planlegges 64 leiligheter. Det antas at dette vil tilføre området fra 100-130 nye beboere. 5.6 Sol/skygge Forslagsstiller har utarbeidet tegninger som viser skyggeforhold gjennom året for boligprosjektet; kl 0900, 1200 og 1500 for datoene 21.02/21.10, 21.04/21.08 og 21.06. Det er hovedsakelig i morgentimene (før 1200) at prosjektet kaster skygge på sine omgivelser, og selvfølgelig tidlig og sent på året. Alt i alt vurderer administrasjonen at sol-/skyggeforholdene er akseptable. Forslagsstiller har tidligere i prosessen justert bygningenes høyde for å oppnå dette resultatet. Et skjønnsmessig utvalg ( 5 av totalt 9 ill) av sol-/skyggediagrammer finnes vedlegg 4. 5.7 Risiko- og sårbarhet Se risiko- og sårbarhetsanalyse i vedlegg. Trafikkstøy og støv Beregning av trafikkstøy er utarbeidet av siv.ing. Gert Berg Knutsen. Ikke vedlagt. Verken trafikk eller støy anses som spesielt problematisk for området. Planområdet ligger også med relativt god avstand til E6, ca. 90m på nærmeste punkt. Imidlertid vil alltid dette være en problemstilling ved relativt sentrumsnære beliggenheten. Boligene vil bli nødvendig skjermet mot støv og støy med tiltak som ivaretas gjennom plan- og bygningsloven og gjennom tiltaksprofilen for selve byggesaken, som ivaretar eksempelvis støykrav til vindusglass. Når endelig tiltak utarbeides må eventuelle støytiltak kunne dokumenteres før igangsettingstillatelse kan gis. Foreløpig brannteknisk vurdering En foreløpig brannteknisk vurdering er gjort i møte med konsulent Roar Jørgensen AS. Konklusjonen er at prosjektet kan gjennomføres brannteknisk på en tilfredsstillende måte med enkelte supplerende tiltak. Det henvises for øvrig til byggesaken. Grunnundersøkelser, radon Radon skal ikke være et problem i dette området. Grunnundersøkelser, radonanalyser og eventuelle etterfølgende tiltak, utføres eventuelt og godkjennes ved søknad om igangsettingstillatelse. 5.8 Teknisk infrastruktur Tiltaket kan koble seg på offentlig vann- og avløpssystem. Det kreves noe omlegging (for tiltakshavers egen regning) og dette skal det i hht bestemmelsene godkjennes en forenklet VAplan for. 5.9 Trafikkforhold 5.9.1 Krysset mellom Vannveien og Ev 6 14
Trafikkanalyse er utarbeidet av COWI AS pr 09.09.06 (ikke vedlagt). Konklusjonene er at trafikkmengden øker relativt lite totalt sett som følge av boligprosjektet. Etter innspill fra Statens Vegvesen anbefales det imidlertid at krysset Vannveien og Ev 6 utbedres med dråpe i Vannveien. Forhold knyttet til omlegging av Vannveien løses evt gjennom utbyggingsavtale. 5.9.2 Felt B5 Se kommentarer til innspill nr.8 i vedlegg 1. 5.10 Universell utforming Tiltaket skal utformes slik at det sikrer tilgjengelighet for alle, jf bestemmelsenes 2.5. 5.11 Gjennomføring 5.11.1 Viktige bestemmelser/rekkefølgekrav Rekkefølgekrav er definert i bestemmelsenes 2.2. Det stilles bla krav om at utomhusarealene skal være opparbeidet i hht utomhusplan før det gis brukstillatelse, i tillegg til at VA-plan, nødvendige grunnundersøkelser med mer skal være godkjent før tiltaket kan tas i bruk. Tiltakshaver skal også la utarbeide mer detaljert plan for omlegging av Vannveien / kryss med E6. 5.11.2 Tidsplan for gjennomføring Initiativet ligger hos forslagsstiller/tiltakshaver. 5.11.3 Kostnader/finansiering Dette løses evt gjennom utbyggingsavtale. Denne prosessen er ikke startet enda. Utgifter knyttet til opparbeiding av nødvendig offentlig infrastruktur (kryss Vannveien, justering av g/svegens trase med mer), makebytte med mer forutsettes i utgangspunktet dekket av tiltakshaver. 6. Presentasjon av valgte løsninger 6.1 Felt B1 Det er lagt opp til et konsept som hindrer gjennomgangstrafikk slik den forrige reguleringsplanen (og byplanen) la opp til. Dette vil skape mer ro for boligene i området. 6.1.1 Antall leiligheter 15
Skisseprosjektet viser ca. 64 boenheter og følgende BRA (bruksareal): ca.3400m2 Antall leiligheter som er mulig å realisere vil avhenge av om krav til uteoppholdsareal og parkering er tilfredsstilt. 6.1.2 Fordeling leilighetstyper: Fordeling enheter: o Ca. 12 stk 1-roms (studioer) med sovealkove (ca. 27-35m2), o ca. 26 stk 2 roms (ca. 40 55m2) o ca. 26 stk 3- roms (mulig 4- roms) (ca. 55-70m2). Enkelte leiligheter kan slås sammen til større eller mindre leiligheter, både horisontalt og eventuelt vertikalt. 6.1.3 Parkering: Kravet er 1.25 pr. boenhet x 64 = 80 P- plasser. Antall P- plasser i skisseprosjekt: ca. 62 plasser i underjordisk parkeringsanlegg og 18 plasser på terreng for beboere og gjester. 16
6.1.4 Uteoppholdsareal: 17
For hver boenhet skal det avsettes minimum 50m2 uteoppholdsareal, som i illustrasjonsmaterialet gir ca. 3600m2 fordelt på terreng, terrasser, balkonger etc. Bygningsvolumene tenkes også avtrappet langs svalgangene slik at hver inngang oppleves som mer privat og skjermet fra øvrige innganger. Krav til uteoppholdsareal 64 50m2 Uteareal på terreng Delfelt B1-1, bygg A og B Delfelt B1-2, bygg C 2107 Balkonger privat 196 Takterrasse privat 136 Takterrasse felles 58 Fellesareal på P- lokk 487 Balkonger privat 129 Takterrasse privat 114 Takterrasse felles 43 Fellesareal på P- lokk Sum uteoppholdsareal Uteareal per leilighet 3200 336 3606 56 Alle leilighetene får tilgang til balkonger på ca. 12,5m2, terrasser/ takterrasser i ulike størrelser (private og felles) eller franske dører for de mindre leilighetene. I hovedsak ligger alle balkongene og terrassene sydvest vendt. Utearealene skal opparbeides som rekreasjonsområde for beboere med gangveier, gressplener, buskfelt og eventuelt plantefelt i plantekar, sittegruppe og lekeplass med huske og sandkasse. Illustrasjonsmaterialet viser tre bygningsvolumer som plasseres rundt et tun, oppå to atskilte underjordiske parkeringskjellere. De underjordiske parkeringskjellerne vil stikke opp noe over ferdig planert terreng (maks 0,5m) og således danne et platå, harde flater som skiller bygning fra terreng, men som opparbeides parkmessig. Se vedlagte snitt i illustrasjonsmateriale, vedlegg 4. Utearealene skal opparbeides parkmessig med hovedvekt på tunet mellom husene og forhagene mot sydvest. Materialbruk, farger, beplantning, uteromsplan, oppholdsoner med mer skal være tiltalende. Mesteparten av angitt uteareal på terreng, i vedlegg 1, er myke beplantede arealer. Private terrasser/ arealer på terreng skal utgjøre maks. 20m2 de respektive boenhetene. 6.1.5 Beboere 18
Det tenkes en variert sammensetning av beboere fordelt på de forskjellige størrelsene på leilighetene, organisert i et sameie. Sameievedtekter i henhold til gjeldene normer, og organisering av vaktmestertjenester, vil ivareta et godt bomiljø for sameiet og omgivelsene. 6.2 Felt B2 Det er forutsatt at driften kan fortsette som i dag, med muligheter for utvidelser innenfor gitte bestemmelser. Fagtrykk Ide as har spilt inn til planarbeidet at de ønsker at g/s-veg langs deres eiendoms østside(mot Vannveien) flyttes til eiendommens vestside (mot 27/44 Mathilassi), siden det her allerede er etablert en uformell snarvei som både barn og voksne benytter. Administrasjonen er generelt oppmerksom på å ikke blokkere etablerte snarveier ved nye reguleringsplaner. Ideelt sett burde både denne og foreslått g/s-veg langs Vannveien opprettholdes. Vi mener likevel at en trafikksikker forbindelse langs Vannveien må prioriteres, da denne vil favne bredere enn snarveien mellom husene. Krysset mellom Vannveien og Ev 6 er dessuten såpass trafikkert at det bør være en forbindelse som leder gående langs Vannveien inn på g/s-nettet langs Ev6. Fagtrykk har meldt inn behov for utvidelse av bygningsmassen mot øst og nord. De viser til tegninger som ble presentert kommunen i 1996, og opplyser at disse nå er relevant å gå videre med. Planforslaget er derfor endret fra offentlig ettersyn med at foreslått g/s-veg langs Vannveiens sørlige del er erstattet med fortau, samt at det er forutsatt at Vannveien kan forskyves 2 m mot øst. Dette medfører erverv fra privat boligtomt på ca 5 m2 (hvilket er nærmere omtalt i kapittel 6.9). 6.3 Felt B3 B3 omfatter eiendommen 27/1209 og noe kommunalt areal rundt denne. Administrasjonen mener feltet har potensial for flere boenheter, og ønsker derfor gjennom denne planen å åpne for at dette kan etableres hvis grunneierne er innstilte på det. Opparbeidning av Vannveien i hht reguleringsplanforslaget forutsetter erverv av mindre tomteareal, ca 30 m2. Grunneier er i eget brev gjort oppmerksom på forholdet, men har ikke meldt inn merknader til dette. Arealet vil evt kunne erstattes med tilleggsareal fra kommunal grunn mot nord. Dette kan det tas nærmere stilling til i egen grunnervervssak og etter at detaljplan for opparbeidning av Vannveien er utarbeidet. 6.4 Felt B4 Pr i dag er det to eneboligtomter her. Forslagsstiller eier hele området. Det er plass til en eneboligtomt til, mellom de to eksisterende, og dette er derfor innarbeidet i planforslaget. 19
6.5 Felt B5 Bestemmelsene tillater etablering av en ny tomannsbolig på området. Ytterligere fortetting er mulig, men dette forutsettes løst gjennom bebyggelsesplan. Det stilles derfor krav om dette i bestemmelsene. 6.6 Felt B6 Også dette feltet kan ha potensial for flere boenheter enn det som tidligere er godkjent her. Dette må evt komme gjennom bebyggelsesplan, slik at tilfredsstillende forhold for bla uteopphold og parkering etableres. 6.7 Felt B7 I kommunedelplan for Alta by er det avsatt et areal til potensiell utvidelse av IMI barnehage. Dette utvidelsesarealet tilhører i all hovedsak nabo Morris Thomassen. Se kart med planstatus i planbeskrivelsens kapittel 2. Thomassen eier også større deler av det utearealet barnehagen har inngjerdet og disponerer pr i dag. Inngjerding og bruk har imidlertid skjedd i forståelse med Thomassen. Da administrasjonen anbefalte Thomassen å sette i gang dette reguleringsplanarbeidet, var det ut fra forutsetningen om at areal til barnehage - som minimum - skulle være det arealet de allerede har inngjerdet, men som altså Thomassen har hjemmel til. Verken på forvarsel, informasjonsmøte eller 1. gangs offentlig ettersyn har det kommet innspill fra IMI barnehage på planforslaget. Under fornyet offentlig ettersyn kom det imidlertid innspill fra IMI, hvor de opplyser at de ikke kan se å ha mottatt planforslag på ordinært offentlig ettersyn. De er ikke fornøyd med at deres potensielle tilleggsareal nå reguleres til boligformål. Administrasjonen tok derfor initiativ til et møte med barnehagen og forslagsstiller for å komme fram til en løsning som er akseptabel for begge parter. Planløsningen som nå fremmes for sluttbehandling er akseptert av begge parter, og innebærer at barnehagen får hånd om hele det arealet de til nå har inngjerdet/disponert, samt at de kan utvide noe mer mot sørøst og sørvest. Det er videre stilt krav til utbygger om å avtrappe blokkbebyggelsen mot barnehagen for å minimere skyggevirkninger på uteareal mot sørvest. Se vedlagte skyggediagrammer. 6.8 Fellesområder Tiltakshaver ønsker primært at felles avkjørsel F4 skal være en offentlig veg. Administrasjonen har krevd at vegen dimensjoneres etter kommunale standarder, men mener det er naturlig at boligprosjektet med sine 64 leiligheter selv eier, opparbeider og vedlikeholder denne avkjørselen sammen med de tre andre partene som skal benytte denne (B2, B3 ogb5). 20
6.9 Offentlige trafikkområder - Vannveien Trase for Vannveien er ikke opparbeidet i hht byplanen. Traseen som ligger i byplanen har sin bakgrunn i tidligere vedtatt reguleringsplan for Grensebakken (jf kapittel 2.3). Da tidligere regulert trase for Vannveien var lagt inntil 10 m inn på eiendommene langs østsiden av veien, vil realisering kreve omfattende grunnerverv og unødvendig rasering av private hager/ adkomstforhold. For å sikre minst mulig erverv av privat grunn (på begge sider av Vannveien) er Vannveien trukket så langt mot vest som mulig, samt at tidligere foreslått g/s-veg mellom Felt B2 og Vannveien (offentlig ettersyn) er omgjort til fortau. Reguleringsplanforslaget forutsetter følgende grunnerverv til vegformål: Eiendommen 27/276 (Dagny Karoline Holmgren) Eiendommen er beliggende i nordenden av Vannveien. Her må Vannveien følge tidligere vedtatt reguleringsplan for å sikre tilfredsstillende svingradius mot øst hvilket forutsetter erverv av om lag 100 m2 privat tomteareal. Eiendommen 27/1209 (Tommy Thomassen) Eiendommen ligger innenfor Felt B3. Omlegging av vannveien vil som tidligere nevnt også berøre denne eiendommen. Det vil være nødvendig å erverve om lag 30 m2 privat tomteareal til veiformål. Grunneier er i eget brev gjort oppmerksom på forholdet, men har ikke meldt inn merknader til dette. Arealet vil evt kunne erstattes med tilleggsareal fra kommunal grunn mot nord. Dette kan det tas nærmere stilling til i egen grunnervervssak. Eiendommen 27/1041 (Fagtrykk Ide as) På bakgrunn av etablering av dråpe i Vannveien, fortau og forskyving av trase, vil det være nødvendig å erverve 250-300 m2 tomteareal til veiformål. Om lag 300 m2 av eiendommen til Fagtrykk var i tidligere plan regulert til boligformål. Dette arealet er nå foreslått omregulert til industriformål. Fagtrykk har imidlertid benyttet dette arealet til industrivirksomhet/parkering. Eiendommen 27/734 (Britt-Kirsti bech Simonsen og Svein Simonsen) Dete r behov for erverv av 5 m2 fra eiendommen til Simonsen. Dette kan muligens kompenseres for langs Vannveien, men dette kan evt bare detaljplanlegging av ny trase for Vannveien avklare (byggesaken). Se for øvrig kommentar til deres innspill på s 24. 21
VEDLEGG Vedlegg 1: Innspill offentlig ettersyn 1. gangs offentlig ettersyn 22
1. Barn og unges representant i plansaker - Område for avfall bør skjermes fra lekeområdet, bla pga lukt - Det ideelle hadde vært å samle lekearealene til et litt større areal - Skole og idrettsplass er på andre siden av E6. Jo flere boenheter på nordsiden av E6, jo viktigere blir det å ha trafikksikre krysningsmuligheter over E6 Kommentar: Avfallsdunker forutsettes delvis innebygget. Med tunløsningen er det forsøkt å samle hovedtyngden av uteoppholdsarealene mellom blokkene. I tillegg er det mulighet for å etablere mindre småbarnslekeplasser rundt på området. Fortau langs Vannveien er et forsøk på å samle/lede fotgjengertrafikken i krysset inn på g/s-veg langs Ev 6. Det blir uansett viktig å etablere trygge krysningspunkt over Ev 6. Dette er en utfordring både for kommunen og Statens vegvesen. 2. Fylkesmannen i Finnmark, Miljøvernavdelingen Ingen merknader 3. Rådet for funksjonshemmede/eldrerådet Ved planleggingen må det tas hensyn til beboere med ulik form for funksjonshemming. Det må legges vekt på fysisk tilgjengelighet, kommunikasjon til de fysiske omgivelser og luftkvalitet (herunder bruke vegetasjon med lite pollenutslipp). Det må opparbeides HC-parkeringsplasser i hht offentlig norm Kommentar: Tilgengelighet for alle/universell utforming er sikret i bestemmelsene. 4. Finnmark fylkeskommune areal og kulturvernavdelinga Ingen merknader. Henviser til kulturminneloven om aktsomhet og varslingsplikt dersom det gjøres funn. 5. Sametinget Ingen merknader. Henviser til kulturminneloven om aktsomhet og varslingsplikt dersom det gjøres funn. 6. Statens vegvesen Ingen merknader, da deres merknader under forvarslingen er etterkommet (utbedring kryss Vannveien- Ev 6 med dråpe. Statens vegvesen påpeker at kostnader forbundet med opparbeiding av teknisk infrastruktur normalt må påregnes dekket av utbygger. Kommentar: Dekking av utgifter til opparbeiding vil styres gjennom utbyggingsavtale. 23
7. Britt-Kirsti Bech Simonsen og Svein M. Simonsen, Vannveien 2 (27/734) Simonsens er ikke tilfreds med planlagt breddeutvidelse av Vannveien mot krysset med E6. Dette pga de mener dette vil medføre økt trafikk, støy og støv. Heving av veien vil dessuten kunne medføre overvannsproblemer for deres eiendom. De driver familiebarnehage for Alta kommune og mener breddeutvidelsen skaper problemer for nødvendig parkering langs veien. De foreslår i stedet at Vannveien flyttes inntil Fagtrykk. Simonsens nevner også en foreldet, muntlig avtale som skal eksistere med Alta kommune hvor det forutsettes at de skal få et tilleggsareal mot Vannveien som kompensasjon for et areal som ble avgitt til E6 fra eiendommen 27/129 (Gabourel). Kommentar: Planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn inneholdt ingen endringer av traseen for Vannveien enn det som ble vedtatt i 1986. Her var det forutsatt erverv av grunn fra bla Simonsens eiendom. Planforslaget er imidlertid revidert slik at Vannveien er trukket såpass langt mot sør at det reduserer krav til erverv av privat grunn fra 200 m2 (tidligere vedtatt plan og forslag ved offentlig ettersyn) til 5 m2 i planforslag som nå fremmes for sluttbehandling. Disse 5 m2 må tas i tomtens SV hjørne, men kan mest sannsynlig kompenseres for ved mulighet for tilleggsareal langs Vannveien. Dette kan først bli avklart etter at det er laget detaljert plan for vegutbedringen. 8. Håvard Mathilassi (Felt B5) Ønsker ikke gangvei inntil sin grense (det går en uformell snarvei inntil hans grense, over Fagtrykks eiendom, pr i dag). Videre etterspør han hvem som skal dekke kostnader ved opparbeiding av ny adkomst mot nord, ettersom avkjøring til Ev6 nå forutsettes stengt. Kommentar: Det var forutsetningen allerede i tidligere vedtatt reguleringsplan for Grensebakken (vedtatt midt på 1980-tallet) at adkomsten til Mathilassis eiendom skulle flyttes mot nord. Dette planforslaget medfører derfor ingen endringer i så måte. Tidligere var det forutsatt at ny veg mot nord skulle være offentlig. Detet er ikke lenger like naturlig, og administrasjonen foreslår at veien inn til leilighetskomplekset reguleres til felles avkjørsel. I det øyeblikket Statens vegvesen krever avkjørselen til Ev 6 stengt og flyttet til nordsiden, må de dekke opparbeidingen av denne. Inntil videre kan Mathilassi benytte avkjøring til Ev 6. Mathilassi har bekreftet at han kan godta planforslagets utforming av adkomst. 9. Egil Kivijervi på vegne av Dagny Karoline Holmgren (27/276) Holmgren er hjemmelshaver til 27/276 i nordøstenden av Vannveien. Holmgren ønsker ikke å avstå grunn til veiformål, jf planforslag som lå ute til offentlig ettersyn. Hun mener det er tilstrekkelig areal til veiformål mellom hennes eiendom og IMI barnehage allerede. 24
Kommentar: Midt på 1980-tallet ble reguleringsplan for Grensebakken vedtatt, hvor ny trase for Vannveien fordret ca 100 m2 tomteareal fra Holmgrens eiendom. Den nye reguleringsplanen medfører ingen endringer i fht tidligere vedtatt plan. Det skal lages en egen detaljplan for linjeføringen av Vannveien, og det vil gjennom denne bli klart i hvor stor grad det er behov for tilleggsareal fra Holmgrens eiendom, men foreløpig ønsker administrasjonen å fastholde tidligere vedtatt plan i dette området da det ikke er mulig å flytte traseen lenger mot vest slik det ermulig nærmere Ev 6. Fornyet offentlig ettersyn (begrenset) Etter ordinært offentlig ettersyn ble planforslaget revidert mht trase for Vannveien. Vannveien ble flyttet lenger mot sør for å minimere erverv av grunn fra private tomter på østsiden. 10. Fagtrykk Ide as, brev av 23.11. 2007 Fagtrykk motsetter seg flytting av Vannveien for å spare privat hageareal på østsiden av vegen. Grunnen er at Fagtrykk siden 1995 har hatt utvidelsesplaner for sitt industribygg, men dette blir umulig å få til dersom Vannvegen flyttes lenger inn på deres eiendom. Fagtrykk foreslår at planlagt g/s-veg langs Vannveien flyttes til motsatt side av Fagtrykks eiendom (mot grensen til 27/44 Håvard Mathilassis eiendom). Kommentar: I 1996 ga Alta kommune byggetillatelse til utvidelse av Fagtrykk. Tilbygget er realisert. I sakspapirene ble også et byggetrinn 2 vist, men ikke omsøkt. For å imøtekomme Fagtrykk Ide as sine utvidelsesplaner er tidligere foreslått g/s-veg langs Vannveien erstattet med mindre arealkrevende fortausløsning. Videre er Vannveien trukket to meter lenger mot øst (hvilket beskjærer 27/734 med 5 m2). I tillegg er det i retningslinjene understreket at byggegrensene for Felt B2 kan vurderes fraveket for å få plass til tidligere skissert utvidelse av industribygg. 11. IMI Barnehage IMI barnehage opplyser at de ikke har mottatt planforslag på høring før forslag ble sendt ut på ny, begrenset høring. De protesterer på at Thomassen har planlagt boliger på et areal som riktig nok er hans, men som i overordnet plan er avsatt til barnehageformål. De er bekymret for sol/skyggevirkningen på sitt uteareal. Kommentar: Det har i ettertid vært møter mellom IMI, forslagsstiller og administrasjonen, og partene er kommet til enighet om ny grense for IMI barnehage, jf plankart. 25
I forhold til sol/skygge, se vedlegg 4.. 26
Vedlegg 2: Forenklet ROS-analyse 3.1 Naturbasert sårbarhet Uønsket hendelse/forhold Potensiell risiko Ja Merknadi Nei Ekstremvær www.met.no Sterk vind Store nedbørsmengder Store snømengder Annet? Flomfare www.nve.no, www.alta.kommune.no Flom i elver/bekker Springflo Historisk flomnivåii Annet? Strålefare www.nrpa.no, www.alta.kommune.no Radon Inngår ikke i aktsomhetssonen i kommunens kartbase. Skredfare www.skrednett.no, www.alta.kommune.no Jord- og leirskred Kvikkleireskred Løsmasseskred Snø- og isskred Steinras, steinsprang Historisk rasfare?iii Annet? Dårlig byggegrunn Setninger Utglidninger Annet? i I merknadsfeltet redegjøres bla for hvordan risikoen er håndtert i planen, eventuelt med referanse til aktuell planbestemmelse ii iii Kjenner man til at det har vært flom i området tidligere? Sjekk eksempelvis med lokalkjente Kjenner man til at det har gått ras i området tidligere? Sjekk eksempelvis med lokalkjente 27
Skadedyr? Annet? 3.2 Virksomhetsbasert sårbarhet Potensiell risiko Uønsket hendelse/forhold Ja Nei Merknad Brann/eksplosjon Brannfare Eksplosjonsfare Forurenset vann Drikkevannkilde Badevann, fiskevann, elver oa Nedbørsfelt Grunnvannsnivået Annet? Forurensning grunniv Kjemikalieutslipp? Annet? Det er krav om egen miljø-/grunnundersøkelse i bestemmelsene: 2.2.d) Forurensning luft Støyv Støv/partikler/røyk Lukt Annet? Lagringsplass farlige stoffervi? Skytefelt (militært/sivilt) Støy Nåværende/tidligere virksomhet på og ved området som kan ha forurenset grunnen. Vibrasjoner i grunnen? http://www.regjeringen.no/nb/dep/md/dok/lover_regler/retningslinjer/2005/t-1442-stoy-iarealplanlegging.html?id=278741 vi Eksempelvis avfallsdeponi, industrianlegg, havner, bensinstasjoner, lagring av radioaktivt materiale iv v 28
Annen fare Smittefare? Strålefare/elektromagnetisk felt www.stralevernet.no Høyspentlinje Trafo Andre installasjoner? Sikkerhetssone inntegnet på plankartet Fare i fht tidligere bruk Gruver, åpne sjakter, tipper? Militære anleggvii Tidligere avfallsdeponi Annet? Jf bestemmelsenes 2.2.d) 3.3 Sårbarhet pga infrastruktur Potensiell risiko Uønsket hendelse/forhold Ja Nei Merknad Forurensning Støy Støv/partikler Lukt Annet? Forh til støy ivaretas i byggesaken Trafikkfare Trafikkulykker på vei Annet? Ulykker på nærliggende transportåreviii Vann/sjø Luft Vei Eksempelvis fjellanlegg, piggtrådsperringer etc Vil utilsiktet/ukontrollert ulykke på nærliggende transportåre/infrastruktur utgjøre risiko for området? Eksempelvis i fht transport av farlig gods? Ulykker i innflygingstrase, brudd på vannledning? ol vii viii 29
Damanlegg Bru Annet? Strategisk sårbare enheterix Sykehus/helseinstitusjon Sykehjem/omsorgsinstitusjon Skole/barnehage Flyplass Viktig vei Bussterminal Havn Vannverk/kraftverk Undervannsledninger/kabler Bru/Demning Sykehus/helseinstitusjon Annet? 3.4 Annet Potensiell risiko Uønsket hendelse/forhold Ja Nei Merknad Kriminalitet Fare for kriminalitet Frykt for kriminalitet Vedlegg 3: Makebytte Hoveddelen av planområdet, som omfatter selve boligprosjektet, er privat og tilhører Forslagsstiller Morris Thomassen. Øvrige deler av planområdet er kommunale og private. Bortsett fra endring av planforslaget medfører reguleringsplanforslaget at det gjennomføres makebytter mellom Morris Thomassen og Alta kommune. Objekter som kan være særlig utsatt for sabotasje/terror, og/eller er sårbare i seg selv - og derfor bør ha en grundig vurdering ix 30
Tabellen under er utarbeidet av forslagsstiller, og gir en grov oversikt over areal som forutsettes å inngå i makebytte mellom kommunen og Morris Thomassen. Endelig arealberegning vil gjøres når planen skal realiseres. Gnr / Bnr 1. 27/868 Hj. haver Areal MT 785 tot. ca. m2 Areal MT ønsker å overdra til AK Areal MT ønsker å erverve fra AK ca. 785m2 til felt B7 Overtas av IMI barnehage barnehage 2. 27/13 3. 27/13 MT MT 7000 7000 ca. 600m2 til felt F4 felles avkjøring Det foreslås Ca. 270 m2 til B7 Overtas av IMI barnehage kommunal drift barnehage 4. 27/871 MT 256 Merknader Ca. 158 m2 til felt B7 Overtas av IMI barnehage barnehage Sum ca areal 1828m2 3. 27/87 AK 2400 ca. 400m2 til felt F2 felles parkering, felt B1 Mer finjustering kreves mot grenser 4. 27/87 AK 2400 ca. 170m2 til felt B1 Stripe langs B1 5. 27/87 AK 2400 ca. 850m2 til felt F4 kommunal avkjøring Det foreslås ca. 100m2 til felt F3 felles parkering, felt B4 Mer finjustering kreves/ div arealer 3. 27/873 AK Bakkevn. kommunal drift Sum ca areal 1520m2 Areal MT ønsker å overdra til MT 6. 27/13 MT 7000 ca. 470m2 til felt F3 privat avkjøring tilhørende felt B4 7. 27/13 MT 7000 ca. 55m2 til felt F2 felles parkering tilhørende felt B1 8. 27/186 MT 1530 ca. 185m2 til felt F2 felles parkering for felt B1 9. 27/13 MT 7000 ca. 814m2 til felt B4 bolig 10. 27/13 MT 7000 ca. 120 m2 til felt F1 felles Gjelder fordeling mellom hj. havers eiendommer. avkjøring for felt B5 Sum ca areal 1650m2 Morris Thommasen (MT) Alta kommune (AK) 31
NB! Dette er et overordnet oppsett. Enkelte mindre justeringer/ suppleringer må påregnes, spesielt i forhold til kommunalt veiareal i Vannveien og Bakkeveien. 32
Vedlegg 4: Sol-/skyggediagrammer 33
34
35
36
37
38
39
40
Vedlegg 5: Illustrasjoner bebyggelse Illustrasjon forminsket ill. plan utearealer Illustrasjon forminsket ill plan kjeller 41
42
Illustrasjon typisk plan 1 43
Illustrasjon forminsket typiske snitt og fasader 44
45
46
Illustrasjon forminsket typisk boder garasje 47
48