BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: 30.01.18 Saksnr.: 200908947/93 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: HAFO ÅRSTAD, GNR. 15 BNR. 7 MFL. KRISTIANBORG BARNEHAGE. AREALPLAN-ID 61470000. FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Bergen kommune, etat for utbygging, planforslag for Kristianborg barnehage, beliggende like nordøst for Kristianborgvannet. Planområdet utgjør ca. 9 daa. Oversiktskart Planområde Hensikten med planarbeidet er å omgjøre den midlertidige barnehagen til en permanent barnehage. Det legges i planforslaget til rette for et nytt permanent bygg i to etasjer, ca. 2000 m² BRA, samt nødvendige uteoppholdsarealer. Kapasiteten planlegges økt fra dagens 120 barn til ca. 160 barn. Adkomsten er vist fra Conrad Mohrs veg. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Side 1 av 7
Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 10.11.13 07.01.14. Det kom inn 3 private merknader og 8 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Planlagt bebyggelse må forholde seg til strøkskarakteren. Planforslaget burde fått et større omfang slik at arealbehovene for barnehager og nærmiljøanlegg/ballbane kunne fått en mer permanent løsning. Det må sikres en bredere grøntkorridor mellom barnehagen og delfelt S2. Ønsker primært at arealet tilbakeføres til park/friområde. Anbefaler ikke planforslaget ut fra hensynet til barn og unge. Det må sikres erstatningsareal for ballbanen. Regulerte fortau må ha en bredde på 3 m. Forutsetter at varelevering, parkering og bringe- og hentesituasjonen ivaretas på en god måte. Stor underdekning på ballbaner/idrettsarealer i området. Den planlagte fortettingen vil øke behovet for slike arealer. Beklagelig at Bergen kommune bygger ned attraktive arealer for barn og unge i sin iver etter lettvinte barnehagetomter. Ber kommunen vurdere konsekvensene av den lave parkeringsdekningen. Barnehage og nærmiljøanlegg må løses innenfor områdereguleringen. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Kort oppsummert er det gjort følgende endringer: Den midlertidige ballbanen er tatt ut av planforslaget Fortausbredden er økt fra 2 til 3 m Diverse reguleringstekniske endringer Tilpassinger i bestemmelsene Politisk behandling Plansaken har tidligere vært behandlet i Komite for miljø og byutvikling, 06.11.14, sak 258/14 (etter offentlig ettersyn). Det ble da fattet følgende vedtak: «Komite for miljø og byutvikling sender saken i retur til byrådet for ny utredning. Komite for miljø og byutvikling ber om at forholdene mellom utbyggingen av Kristianborg barnehage, områdereguleringsplanen for Mindemyren og Mindeporten detaljreguleringsplan blir avklart». Oppfølging av komiteens vedtak Det har vært avholdt flere møter i saken, herunder møter med forslagsstillerne for pågående planarbeid på tilgrensede arealer. Dette arbeidet resulterte i en «avtale» med BIR AS om et tilleggsareal til barnehageplanen fra gnr. 15 bnr. 468 (delfelt S2). Utvidelsen av planområdet ble varslet gjennom en begrenset høring. Det kom inn fem uttalelser fra høringsinstanser. Uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Her fremkommer Side 2 av 7
det at BIR AS er positiv til å avgi areal til utvidelse av barnehagen og forutsetter at rekkefølgekravet (etablering av barnehageplasser) knyttet til boligbygging på egen eiendom da ansees oppfylt. Ellers fremkommer det av høringen skepsis til permanent barnehage i gul støysone samt viktigheten av å ivareta gangforbindelsen mellom Kristianborgvannet og Conrad Mohrs veg. Revidert planforslag ble mottatt 07.03.17. I ettertid er «BIR-eiendommen» (delfeltene S1 og S2) solgt til BOB Eiendomsutvikling AS. I den forbindelse trekker BIR AS seg fra «avtalen» om å avgi tilleggsareal til barnehagen, jf. skriv av 28.03.17 (vedlegg K). Her fremkommer det også at kjøper heller ikke ønsker å avstå areal til barnehagen. BOB Eiendomsutvikling AS har kunngjort oppstart av planarbeid, 24.08.17, for Årstad, gnr. 17 bnr. 15 mfl. Conrad Mohrs veg, delfeltene S1 og S2 (tidligere benevnt Mindeporten), som også omfatter nevnte tilleggsareal. Endringer etter begrenset høring Kort oppsummert innebærer endringene: Planområdet utvides mot nordvest, inn i friområdet FRI3 og delfeltet S2 Gangveien forskyves mot nordvest Vegetasjonsbelte langs gangvegen legges inn Diverse tilpassinger i bestemmelsene Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene/mest sentrale tema i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell tilgjengelighet og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Områdebetraktninger og oppvekstmiljø Kristianborg midlertidige barnehage ligger like utenfor områdereguleringen for Mindemyren (arealplan-id 61140000). Planområdet grenser til delfeltene S1 og S2 i områdereguleringen. For disse feltene er det kunngjort oppstart av privat detaljregulering (BOB Eiendomsutvikling AS) med potensial for ca. 300 nye boenheter. BOB Eiendomsutvikling AS har også bestilt oppstartsmøte (29.01.18) for «Odfjell-eiendommen», like sør for planområdet. Både barnehagen, delfeltene S1-S2 og «Odfjell-eiendommen» inngår i byfortettingssonen i forslaget til KPA 2016. Side 3 av 7
Utsnitt av områdereguleringen for Mindemyren Den midlertidige barnehagen har i dag ca. 120 barn. Ny permanent barnehage vil kunne få en kapasitet på ca. 160 barn. Dette forutsetter erverv av det tidligere nevnte tilleggsarealet samt at barnehagen tilrettelegges etter bybarnehagestandarden. Det må her presiseres at av tilleggsarealet på ca. 700 m 2 fra gnr. 15 bnr. 468 (ca. 600 m 2 vist som byggeområde, delfelt S2, og ca. 100 m 2 vist som friområde i områdereguleringen) er det kun ca. 425 m 2 som går til direkte utvidelse av barnehagetomten, resten inngår i gangvegen og utvidelser av vegetasjonsbeltet (grøntkorridoren mellom Kristianborgvannet og Conrad Mohrs vei). Etter fagetatens vurdering er det ikke unaturlig å se dette i sammenheng med det faktum at utbygger «får tilbake» et areal på ca. 1500 m 2 (inngår i delfelt S1) fra Statens vegvesen sin eiendom langs Fjøsangerveien til utbygging av delfelt S1 innenfor sitt planområde. Den planlagte kapasitetsøkningen i Kristianborg barnehage er positiv for Årstad bydel som per i dag ikke har tilfredsstillende dekning. Kapasitetsøkningen er således ikke knyttet direkte til den fremtidige boligutbygging på Mindemyren. Utbyggerne på Mindemyren må derfor i utgangspunktet dekke utbyggingens barnehagebehov (30 barnehageplasser per 100 nye boenheter) innenfor sine delfelt. Når det gjelder nærmiljøanlegg/ballbane, er situasjonen heller ikke tilfredsstillende. Ved etableringen av den midlertidige barnehagen ble ballbanen midlertidig flyttet til nordenden av Kristianborgvannet. En permanent ballbane her (7-er bane) vil komme i konflikt med planlagt gang- og sykkelveg, åpning av kanalen ned mot vannet samt friområde vist i områdereguleringen. Dette medførte at den midlertidige ballbanen ble tatt ut at planforslaget for Kristianborg barnehage. Areal for permanent ballbane/nærmiljøanlegg kan således ikke løses i forbindelse med denne plansaken. Med henvisning til forannevnte vurderer fagetaten det slik at det er behov for følgende arealer/formål i nærområdet for å kunne øke barnehagekapasiteten samt legge til rette for et godt oppvekstmiljø: Økt kapasitet i Kristianborg barnehage, jf. ikke tilfredsstillende dekning i Årstad bydel Ny barnehage/økt kapasitet som følge av ca. 300 nye boenheter i delfeltene S1 og S2 Side 4 av 7
Ny barnehage/økt kapasitet som følge av eventuelt nye boenheter på «Odfjelleiendommen» Permanent nærmiljøanlegg/ballbane Friområde ved den fremtidige kanalen/kristianborgvannet Etter fagetatens vurdering er gode løsninger avhengig av samarbeid mellom alle berørte parter, noe som også vil kunne gi mulige kombinasjonsløsninger/sambruksfordeler. Ideelt sett burde planarbeidet for Kristianborg barnehage vært sett i sammenheng med planarbeidet for delfeltene S1-S2 og det kommende planarbeidet for «Odfjell-eiendommen» (like sør for planområdet). En samlet plan for et større område (mulighetsstudie) ville kunne løst utfordringene knyttet til både barnehageutbygging og utbygging av nærmiljøanlegg/ballbane på en bedre måte. En slik løsning forutsetter imidlertid at den midlertidige barnehagen videreføres inntil de nødvendige planmessige avklaringene er gjort. Fagetaten ser klare utfordringer knyttet til en løsning der den midlertidige barnehagen fra 2007 videreføres. Etter en total vurdering anbefaler derfor fagetaten planforslaget for en permanent barnehage på Kristianborg. Videre planlegging i nærområdet må således forholde seg til dette. Fagetaten legger imidlertid til grunn for anbefalingen at det i forbindelse med pågående/kommende planarbeid i nærområdet finnes løsninger for å dekke fremtidige barnehagebehov samt en permanent løsning for ballbane/nærmiljøanlegg. Når det gjelder den midlertidige ballbanen, vil det etter fagetatens vurdering gå flere år før rivning av BIR-bygget og åpning av kanalen, som vist i områdereguleringen, blir realisert. En oppgradert ballbane vil således kunne fungere i flere år, jf. rekkefølgekrav 3.1. Støy og luftforurensning, lokalklimatiske forhold Planområdet ligger stort sett i gul støysone (55 65 db). For å sikre tilfredsstillende kvalitet på utearealene (< 55 db) må det etableres støyskjermingstiltak både mot Fjøsangerveien og langs Conrad Mohrs veg. Støyrapporten angir følgende skjermingstiltak: Mot Fjøsangerveien: Her fungerer barnehagebygget med overbygg og bod/lager som støyskjerm, totalt ca. 100 m langt. Langs Conrad Mohrs veg: ca. 100 m lang støyskjerm i 1,5 m høyde. I en fremtidig situasjon der delfeltene S1 og S2 er utbygget, og det er etablert skjerm mellom Fjøsangerveien og Kristianborgvannet, ville forslagsstiller kunne stått friere ved plassering og utforming av den permanente bebyggelsen og skjermingstiltakene. Når det gjelder luftforurensning, konkluderes det i rapporten at luftkvaliteten er tilfredsstillende for barnehageformål. En fremtidig utbygging av delfeltene S1 og S2 vil sannsynligvis medføre ytterligere bedring av de lokalklimatiske forholdene, herunder rivning av BIR-bygget, samt gjenåpning av kanal med grønnstruktur ned til vannet (drenere ut kald luft). Etablering av vegetasjon (trær) vil her være et tiltak som kan medvirke til bedre luftkvalitet. Dette er sikret i bestemmelsene. Side 5 av 7
Conrad Mohrs veg Vegen er tilpasset en fremtidig utvikling av området langs Conrad Mohrs veg og er således vist utvidet til 6 m kjørebane og 2-sidig fortau på 3 m. Grønnstruktur Som det fremkommer av flere av uttalelsene, er det viktig å sikre en grøntkorridor fra Kristianborgvannet til Conrad Mohrs veg, mellom barnehagen og delfelt S2. Langs delfelt S2 er det vist et grønt belte (FRI3) på 3 m bredde i områdereguleringen. I foreliggende planforslag videreføres dette ved å legge inn en 3 m bred vegetasjonsskjerm langs barnehagetomten. Fagetaten legger til grunn at tilsvarende bredde sikres i det pågående reguleringsarbeidet for delfeltene S1 og S2. Rekkefølgekrav I forslaget til bestemmelser stilles det blant annet krav om opparbeidelse av fortau langs Conrad Mohrs veg, støyskjerming, etablering av justert gangveg med tilhørende vegetasjonsskjerm samt oppgradering av den midlertidige ballbanen. Barn og unges interesser Etter fagetatens vurdering er forholdene til barn og unge tilfredsstillende ivaretatt. Universell tilgjengelighet Kravene til universell utforming er ivaretatt. Naturmangfold Fagetaten kan ikke se at tiltak som følger av planforslaget vil være i konflikt med de interesser Naturmangfoldloven er ment å ivareta. Konklusjon Fagetaten ser at det per i dag er vanskelig å finne løsninger på alle utfordringene i området. Selv om det hadde vært ønskelig å ikke «låse» plasseringen av barnehagen før arealbruken i hele området er avklart, ser også fagetaten behovet for å få avklart statusen til den midlertidige barnehagen. På denne bakgrunn slutter fagetaten seg til forslaget om å omgjøre den midlertidige barnehagen til en permanent barnehage og legger til grunn at det oppnås enighet vedrørende tilleggsarealet. Fagetaten forutsetter imidlertid at det i forbindelse med tilliggende planarbeid sikres tilstrekkelige arealer for flere barnehageplasser, permanente løsninger for ballbane/ nærmiljøanlegg og tilstrekkelig grøntkorridor fra Kristianborgvannet til Conrad Mohrs veg. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 6 av 7
Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Årstad, gnr. 15 bnr. 7 mfl. Kristianborg barnehage Arealplan-ID 61470000 Siste revisjonsdato plankart: 26.01.18 Siste revisjonsdato bestemmelser: 26.01.18 PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: A. Plankart datert 26.01.18 B. Reguleringsbestemmelser, datert 26.01.18 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 25.01.18 D. Merknadsskjema, datert 21.12.16 E. Illustrasjonsplan, datert 17.01.18 F. Snitt AA, datert 17.01.18 G. Snitt BB, datert 19.06.17 H. Fotomontasje I. Sol- og skyggeillustrasjon, datert 21.12.16 J. Luftkvalitetsvurdering K. Støyrapport, datert 10.02.16 L. Skriv fra BIR, datert 28.03.17 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ saksnr. 200908947 Side 7 av 7