2. Rapport kvartal pr. 30. SEPTEMBER 2008 Nordisk Areal I AS SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS 1
1. Innledning Nordisk Areal I AS er en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Eiendomsfondet eies av de to investeringsselskapene SpareBank 1 Eiendoms- invest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Fondet forvaltes av First Property Fund Management AS. Selskapsstrukturen fremgår av figuren: Per Mortensen, adm. dir. First Property Fund Management AS First Eiendomsinvest I AS Investorer SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS Indirekte investeringer Pr. utløpet av tredje kvartal 2008 har fondet investert i en kontorportefølje bestående av seks eiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 101 mindre eiendommer spredt over hele Sverige. Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren 2007, mens den svenske porteføljen ble overtatt i mars i år. Samlet eiendomsverdi på porteføljen utgjør pr. tredje kvartal NOK 2,1 milliarder, og all innhentet kapital er investert. Den vedvarende finansuroen som oppstod i fjor sommer, har etter hvert også påvirket eiendomsbransjen. Dette har gitt seg utslag i et høyere avkastningskrav (yield), noe som har resultert i en verdireduksjon av fondets norske eiendommer gjennom 2008. Så langt har den svenske porteføljen kun vært gjenstand for en mindre verdinedgang. Nordisk Areal I AS 6,1% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Estatia Resort AS SPV SPV SPV SPV SPV SPV Nordisk Areal Fastigheter I AB Philip Pedersens vei 1 Økernveien 94 Marieboesgate 13 Karihaugveien 89 Keiser Wilhelmsgate 34 Robsrudskogen 15 SPV Mortensen er utdannet sivilingeniør og har nærmere 20 års erfaring fra eiendomsbransjen, både som investor, utvikler og forvalter. Fra 2005 og frem til ansettelse i First i mars 2007 var han adm. dir. i Oslo Areal ASA/ Newsec Asset Management AS. I perioden 1998 2005 var han adm. dir. i Storebrand Eiendom AS. Han har vært prosjektleder for Storebrands hovedkontor på Filipstad Brygge, og var før det utbyggings ansvarlig i Aker Eiendom AS for Aker Brygge-utbyggingen. Eiendomsportefølje Sverige Det er mye som tyder på at eiendomsmarkedet fortsatt vil være utfordrende i noe tid fremover, som følge av den pågående finanskrisen. Vi tror imidlertid at markedet for næringseiendom vil bedre seg når finansmarkedene normaliserer seg. Vi vil da mest sannsynlig gå inn i en periode med synkende yield som igjen gir verdiøkning på eiendommene i porteføljen. Til tross for nedskrivningen av eiendomsverdiene i porteføljen, er den underliggende driften i selskapet god. Utleiemarkedet er fortsatt tilfredsstillende, og det inngås leiekontrakter på bra nivåer, men ledigheten i porteføljen er noe økende. 2
2. Avkastning og kapitalforhold Avkastning Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen (IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to parameter; direkteavkastning og verdiendring i porteføljen. Kursutviklingen i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS i perioden fra første innbetaling av egenkapital den 27. april 2007 til utløp av tredje kvartal 2008 har vært -2,0 prosent. Dette tilsvarer en annualisert avkastning på -1,4 prosent. Avkastningen i årets tre første kvartaler har vært -22,8 prosent, mens avkastningen i tredje kvartal isolert har vært -20,6 prosent. (For definisjoner, se side 11). Verdinedgangen på eiendomsporteføljen, samt nedskriving av eierposten i Estatia Resort AS, i tredje kvartal 2008 var på NOK 145 millioner. Verdinedgangen i årets tre første kvartaler var på NOK 227 millioner. Verdivurderingen av de norske eiendommene er foretatt av Akershus Eiendom AS og DTZ Realkapital Verdivurdering AS, mens verdivurderingene i Sverige er utført av DTZ Sweden AB. Investeringsselskapet har som målsetting å dele ut størst mulig andel av årlig kontantoverskudd til aksjonærene. På basis av de gjennomførte verdivurderingene og oppnådde resultater i tredje kvartal, er tegningskursen fastsatt til NOK 98 pr. aksje. First Securities AS har etablert et system for håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS. Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle tegningskurs (NOK 98). Ved tegning av nye aksjer og/eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet forutsettes det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS gjennomgås. NOK/aksje 140 130 120 110 100 90 80 70 60 Tegningskurs VEK 30.09.08 3
Kapitalforhold SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS gjennomførte i løpet av 2007 tre emisjoner. Samlet innhentet kapital til investeringsselskapet var ved utgangen av 2007 totalt NOK 562,3 millioner. Det har i 2008 ikke funnet sted ytterligere emisjoner i selskapet. Nedsalg/emisjoner Det planlegges ingen ny emisjon i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS i fjerde kvartal 2008. Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst kontakt Deres rådgiver. 4
3. Markedssyn Harald Magnus Andreassen, sjefsøkonom i First Securities AS Andreassen er utdannet sosialøkonom fra Universitetet i Oslo (1984). Han har tidligere arbeidet i Den norske Bankforening (1984-1989), samt i konsulentselskapet ECON senter for økonomisk analyse (1989-1994). Andreassen ble ansatt som sjefsøkonom i Elcon Securities ASA i 1994 og har hatt samme posisjon i First Securities AS siden juni 1999. Han leder arbeidet med makroøkonomiske spørsmål knyttet til både aksje-, rente- og valutamarkedet og med næringsøkonomiske problemstillinger. Makro I løpet av de siste ukene har myndigheter verden over gjort store grep for hindre at banksystemet går overende etter uvanlige store kredittap. I realiteten er banksystemet, om ikke den enkelte bank og enda mindre eierne, garantert av staten. Samfunnet er avhengig av et velfungerende banksystem, og det er mye billigere å opprettholde deres funksjonsevne enn å la det være. Internasjonalt har styringsrentene blitt satt ned, til slutt også i Norge. Det er likevel store problemer i pengemarkedene og enda større problemer i kredittmarkedene. Kredittsyklusen, som frem til i fjor sommer tilførte bedrifter og husholdninger over store deler av verden kreditt i rikelige mengder, reverseres nå. Risikopåslagene, som var rekordlave i fjor sommer, er nå på rekordhøye nivåer. Dette påslaget skal trolig reduseres, men det vil ta tid. Tapene på utlån er nå i ferd med å stige raskt, og långiverne vil kreve høy kompensasjon for å ta risikoen. Vi har ingen tro på at tiltakene fra myndighetene, og etter hvert lavere utlånsrenter, vil føre til at gjeldsveksten tar seg raskt opp igjen. I Norge har gjeldsveksten for øvrig vært høyere enn den kan være på sikt, så langt vi har data for det (frem til august). I land hvor husholdningenes sparing har falt mye, som i USA, i flere land i Europa og i Norge, vil den trolig stige. Boligprisene vil ganske sikkert fortsatt falle de fleste steder hvor de har steget mye de foregående årene. Bedriftens investeringer har steget mye i mange land, og vi venter fall de neste kvartalene, også i Norge dersom vi inkluderer investeringer i oljesektoren. Aksjemarkedene vil ikke være en vesentlig kilde til finansiering av bedriftenes virksomheter på dagens kursnivåer. Vi står nå foran en ganske hard nedtur i verdensøkonomien. Faren for en depresjonslignende nedtur er heldigvis betydelig redusert på grunn av myndighetenes resolutte redningsaksjoner, men forholdene ligger altså ikke til rette for et raskt oppsving. Et uvanlig kraftig fall i alle råvarepriser og fraktrater bekrefter at omslaget allerede har funnet sted globalt. Eiendomsmarkedene, som i mange land har vært gjennom en betydelig prisvekst, er under kraftig press. Avkastningskravet for eiendom, samt bankenes krav til egenkapitalandel for investeringer i næringsbygg, har steget. Leienivået er under press i motsatt retning. Prisene på næringsbygg har derfor falt kraftig i mange markeder. Problemene forsterkes av at mange investorer gikk inn i eiendomsmarkedet nær toppen, med en høy gjeldsgrad. Deres egenkapital blir raskt erodert og det kan fremtvinge salg i et svakt marked. Likviditeten i eiendomsmarkedene er lav fordi kjøpere og selgere ikke klarer å komme overens om et nytt prisnivå. Dette er vanlig i perioder der prisene faller raskt. Norsk økonomi Veksten i norsk økonomi dempes også raskt. Privat forbruk vokser langt svakere enn før, forbruksveksten nådde toppen i fjor sommer og er nå lav. Bil- og båtsalget faller, og boligprisene faller raskt fordi det ble bygget for mange boliger under oppturen. Salget av nye boliger er halvert fra toppen, og boligbyggingen, særlig igangsettingen av leiligheter, faller nå svært raskt. Husholdningens gjeldsvekst er kraftig redusert og sparingen stiger, fra et nivå som var altfor lavt. Bankene har rapportert om lavere etterspørsel og de strammer til lånekriteriene noe. Vi ser også tegn på at investeringer i nye næringsbygg har passert toppen. Ordreinngangen har falt og igangsettingen har trolig passert toppen etter en svært kraftig økning i igangsettingen de fire siste årene. Kredittveksten i bedriftene er fortsatt høy, men den avtar. Bankene melder om mye lavere etterspørsel etter kreditt fra bedriftene, og de strammer til sine utlånsvilkår på lik linje med banker i resten av verden. Oljeinvesteringene vil øke også neste år, men fallet i oljeprisen og store utfordringer i finansieringen av mindre oljeselskap kan føre til at en del prosjekter må utsettes eller kanselleres. Uansett vil oppgangen i oljeinvesteringene være mindre enn den sannsynlige nedgangen i investeringsetterspørselen fra fastlandet (bolig og bedrifter). Finanspolitikken er svakt ekspansiv også for 2009, men budsjettet må endres betydelig om det skal ha en signifikant ekspansiv effekt på økonomien. Norges Bank har signalisert en kraftig nedjustering av rentebanen etter rentekuttet på det ekstraordinære rentemøtet i midten av oktober. Vi venter at signalrenten blir kuttet inntil utlånsrenten kommer godt ned fra dagens nivåer. Lavere renter vil bidra til å dempe nedgangen i privat sektors etterspørsel. Når gjeldsnivået i utgangspunktet er svært høyt, og trenden i forhold til gjeld har snudd, tror vi ikke gjeldsspiralen 5
raskt vil dras i gang igjen. Bankene vil være forsiktige en god stund og låntakerne har fått en støkk. Vi venter svært lav økonomiske vekst, ingen vekst i sysselsettingen og stigende arbeidsledighet de neste kvartalene. Svakere vekst i norsk økonomi og mindre ambisjoner om ekspansjon i bedriftene vil, som normalt, dempe etterspørselen etter næringsbygg. Leienivået vil trolig bli presset ned i de fleste markedssegmenter. Avkastning på norsk eiendom Totalavkastningen på norsk eiendom i 2007 var i følge IPDindeksen på 18,3 prosent. 5,8 prosent av dette er direkteavkastning, mens 11,8 prosent skyldes oppgang i eiendomsverdiene. For 1. halvår 2008 var avkastningen derimot minus 3,2 prosent. Årsaken til at totalavkastningen i eiendomsmarkedet var negativ, var at verdinedgangen på eiendommene var 5,8 prosent, mens direkteavkastningen var på 2,8 prosent. Dette representerer det største registrerte verdifallet i det norske eiendomsmarkedet siden IPD startet sine målinger i 2000. Capital growth Income return Total return 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 H1 2008 IPD 11-08 Kilde: IPD Norden AB. 6
Verdireduksjonen i det norske markedet antas å være på 10 til 20 prosent hittil i år. Fortsatt høye innlånskostnader for bankene tilsier en ytterligere yieldoppgang, og det har vært en ekstraordinær kapitaltørke i høst. Vi antar at markedet ikke vil normaliseres før finansuroen avtar. Transaksjonsvolumet er redusert fra NOK 16,5 milliarder i første halvår 2007 til NOK 12 milliarder i første halvår 2008. Transaksjonene tar lengre tid enn før, da selger og kjøper har større utfordringer med å bli enige grunnet signifikant økning i avkastningskravet. Aktuelle kjøpergrupperinger har endret seg fra tilnærmet fullinvesterte eiendomsfondsaktører og sterkt rabatterte børsnoterte selskaper, mens et par av livselskapene er netto kjøpere i dagens marked. De oppleves dog som noe avventende. Industrielle aktører har blitt mer dominerende, på bekostning av ovennevnte finansielle aktører. Pr. tredje kvartal 2008 utgjør internasjonale aktører 55 prosent av det norske markedet (inklusive Steen & Strøm). Kilde: Markedsrapport 2. halvår 2008, DnB NOR Næringsmegling AS. 7
Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum øker for første gang på fem år, til 5,1 prosent. Dette skyldes en kombinasjon av nybygg/totalrehabiliterte prosjekter, samt høye leiepriser og dempet etterspørsel i arbeidsmarkedet. Leieprisene i Oslo har vokst 2 prosent fra andre til tredje kvartal i år, og 16 prosent målt mot tredje kvartal 2007. Så langt i år er leieprisene opp 15 prosent over snittet for fjoråret. Vekstraten i leiepriser på halvårsbasis har halvert seg i første halvår i år sett i forhold til andre halvår 2007. Spesielt Vika-Aker Brygge-området, Lysaker og Bryn-Helsfyr viser solid vekst i tredje kvartal, noe som fremgår av grafen under. 3500 3300 3100 2900 2700 2500 2300 2100 1900 1700 1500 1300 1100 900 700 500 Gj. snitt leiepris per sone (nom. kr/kvm) 3700 Oslo ytre vest Vika-Aker Brygge Indre by sentrum Lysaker Bryn-Helsfyr Skøyen Nydalen 3kv 2008 2kv 2008 1kv 2008 4kv 2007 3kv 2007 2kv 2007 1kv 2007 4kv 2006 3kv 2006 2kv 2006 1kv 2006 4kv 2005 3kv 2005 2kv 2005 1kv 2005 4kv 2004 3kv 2004 2kv 2004 1kv 2004 Kilde: Leieprisrapporten 2. kvartal 2008, Eiendomsverdi Næring AS. Svensk økonomi Sverige tok del i den internasjonale høykonjunkturen og industrien merker nå det internasjonale omslaget kraftig. Husholdningene er urolige og forbruket er svekket. Boligbyggingen har falt. Vekstutsiktene er kraftig nedjustert, som for andre land i Europa. Heldigvis har en sterk økonomi de siste årene styrket statsfinansene, og finanspolitikken kan brukes for å stimulere innenlandsk etterspørsel. Handlefriheten i finanspolitikken reduserer risikoen for at veksten i Sverige blir virkelig lav, selv om veksten internasjonalt skulle dempes videre. Husholdningens sparing har heller ikke falt som i Norge, Danmark, Storbritannia og mange andre sammenlignbare land. Veksten vil imidlertid bli lav i Sverige, som i andre land de neste kvartalene. Byggingen av andre bygg enn boliger har steget rundt 50 prosent fra bunnen i 2004, men nivået er fortsatt ikke høyt historisk sett og oppgangskonjunkturen har ikke vart lenge. Risikoen for overbygging på kort sikt vurderes derfor ikke som stor. Avkastning på svensk eiendom Omsetningen i det svenske detaljhandelsmarkedet viste en nedgang i september for første gang på ti år. Reduksjonen i handelsvolumet var på 0,6 prosent, hvilket var betydelig lavere enn konsensus med en oppgang på 0,9 prosent 1. Med fallende aksjemarkeder, økte lånekostnader og dårligere utsikter på arbeidsmarkedet, er en svakere trend for detaljhandelen logisk, og forventes å fortsette inn i de kommende månedene, spesielt hva gjelder forbruksvarer. På tross av dette, meldes det om at Sverige var det nest mest aktive markedet for omsetning av handelseiendommer i Europa i løpet av årets ni første måneder, og interessen fra utenlandske investorer har vært sterk. Direkteavkastningskravet har økt både for kjøpesentre og detaljhandelseiendommer, og befinner seg i dag på rundt 6 prosent 2. Direkteavkastningskravet forventes å stige som følge av redusert kjøpekraft hos konsumentene, noe som vil speile seg i handelseiendommenes verdi. 1 Ref. Swedbank. 2 Ref. Jones Lang LaSalle 8
4. Eiendomsporteføljen Utløpsprofil på leiekontrakter i Nordisk Areal I AS: MNOK 60 50 40 30 20 10-2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Eiendommer i Norge: Nordisk Areal I AS eide pr. 30. september 2008 tre kontoreiendommer i Oslo, en kontoreiendom i Ålesund, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker. I tillegg eier fondet en andel i Estatia Resort AS. Investeringsporteføljen: Philip Pedersens vei 1 Hovedleietaker: Software Innovation ASA Årsleie 2008: NOK 25,7 millioner Areal: 23 371 m 2 Segment: Kontor Vektet gjenværende leietid: 2,6 år Fylke: Akershus Eierandel: 100 prosent Mariboes gate 13 Hovedleietaker: Cappelen Forlag AS Årsleie 2008: NOK 21,6 millioner Areal: 17 151 m 2 Segment: Kontor Vektet gjenværende leietid: 3,0 år Fylke: Oslo Eierandel: 100 prosent Økernveien 94 Hovedleietaker: Bravida Norge AS Årsleie 2008: NOK 22,6 millioner Areal: 18 193 m 2 Segment: Kontor Vektet gjenværende leietid: 3,2 år Fylke: Oslo Eierandel: 100 prosent 9
Karihaugveien 89 Hovedleietaker: IFS AS Årsleie 2008: NOK 10,5 millioner Areal: 11 135 m 2 Segment: Kontor/lager Vektet gjenværende leietid: 3,0 år Fylke: Oslo Eierandel: 100 prosent Robsrudskogen 15 Hovedleietaker: Sats Årsleie 2008: NOK 10,3 millioner Areal: 10 451 m 2 Segment: Kontor/lager Vektet gjenværende leietid: 1,3 år Fylke: Akershus Eierandel: 100 prosent Keiser Wilhelms gate 34 Hovedleietaker: IF forsikring Årsleie 2008: NOK 2,7 millioner Areal: 2 620 m 2 Segment: Butikk/kontor/lager Vektet gjenværende leietid: 1,4 år Fylke: Møre og Romsdal Eierandel: 100 prosent Estatia Resort AS Fondet har investert i Estatia Resort AS, den ledende aktøren innen utvikling av unikt beliggende spa- og fritidsdestinasjoner i Norge. Estatia Resort eier og drifter i dag et spa-hotell i Kragerø og drifter spa-hotellet i Holmsbu. Selskapet utvikler i tillegg prosjekter på Norefjell, Geilo og Trysil. Videre besitter Estatia attraktive tomteområder på Tjøme, Storsand på Hurum og Väneren i Sverige. Segment: Land: Eierandel: Spa-hotell/fritidsdestinasjoner Norge/Sverige 6,1 prosent 10
Eiendommer i Sverige: Nordisk Areal I AS overtok den 31. mars 2008 en portefølje bestående av 102 handelseiendommer i Sverige, kjøpt av Systembolaget AB. Den 1. september ble det solgt en mindre eiendom. De 101 handelseiendommene er spredt over hele Sverige med et totalt areal på 115 566 kvadratmeter. Hovedleietaker: Systembolaget AB Årsleie 2008: SEK 103,2 millioner Areal: 115 566 m 2 Segment: Handel/kontor Vektet gjenværende leietid: 4,7 år Land: Sverige Eierandel: 100 prosent Oversikt over de ti største eiendommene i Systembolagsporteføljen: Sted Eiendom Årsleie MSEK Areal Motala Buntmakaren 10 5,0 5 545 Karlshamn Gävle 10 KB 4,5 3 987 Strängnäs Bonden 11 3,9 4 122 Karlstad Björnen 12 3,8 3 811 Sollefteå Timmermannen 1&4 3,3 4 389 Piteå Stora Örnen 18 3,2 4 228 Vänersborg Malörten 1 2,7 4 162 Sala Rådhuset 21 2,3 2 897 Härnösand Köpmannen 10 2,3 1 894 Visby Tärnan 25 2,3 2 144 Sum ti største 33,3 37 179 11
5. Finansiering Nordisk Areal I AS vil søke og oppnå en fremmedkapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselskapet vil til enhver tid optimalisere finansieringsstrukturen i selskapet. First Property Fund Management AS vil kontinuering overvåke risiko knyttet til renteendringer og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge i det faste og flytende rentemarkedet. Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank. Ved utløpet av tredje kvartal var den langsiktige rentebærende gjelden på NOK 982,0 millioner. 66,2 prosent er sikret til gjennomsnittrente på 5,2 prosent med en gjenværende rentebindingstid på 8,1 år. Inklusiv flytende rente og margin utgjør dette en gjennomsnitts-rente pr. utgangen av tredje kvartal på 6,4 prosent. Belåningsgrad pr. utgangen av tredje kvartal er 75,8 prosent. Avdragene beløper seg til 2,0 prosent av lånebeløpet pr. år, og gjenværende løpetid på lånet er 5,6 år. I forbindelse med kjøpet av eiendommene i Sverige, er det inngått avtale om fremmedkapitalfinansiering med Swedbank. Lånet er på SEK 710,0 millioner. Lånet har ett års avdragsfrihet, deretter 2,5 prosent avdrag. 70,4 prosent er rentesikret til en rente på 4,4 prosent med en gjenværende rentebindingstid på 2,1 år. Inklusive flytende rente og margin utgjør dette en gjennomsnittrente pr. utgangen av tredje kvartal på 5,7 prosent. Belåningsgrad pr. utgangen av tredje kvartal er 78,1 prosent og gjenværende løpetid på lånet er 6,6 år. Ved utløpet av tredje kvartal var den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK 1.586,1 millioner, hvorav 67,8 prosent er rentesikret. Total belåningsgrad er pr. utgangen av tredje kvartal 76,7 prosent. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen av tredje kvartal er på 6,1 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på eiendomsporteføljen er 7,5 prosent. Dette gir et positivt yield gap på 1,4 prosent, hvilket medfører en positiv gearingeffekt på egenkapitalen som er investert i eiendomsselskapet. Hva gjelder renteutviklingen i Norge, bar slutten av tredje kvartal preg av stor usikkerhet grunnet finansuro og effekten av regjeringens mye omtalte redningspakke. Dette er grunnen til at tre-måneders NIBOR økte markant i andre halvdel av oktober. Hva gjelder sistnevnte, er det forstatt stor usikkerhet i markedet, og dette påvirker selskapet gjennom økte rentekostnader på den flytende delen av fremmedkapitalfinansieringen. Yield gap: Prosent 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 - Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 Kvartal Yield gap Yield Nordisk Areal Rentekostnad 13
Renteutvikling 8,00 % 7,50 % 7,00 % 6,50 % 6,00 % 10 års swap 3 mnd NIBOR 5,50 % 5,00 % 4,50 % 4,00 % 2. kvartal 2007 3. kvartal 2007 4. kvartal 2007 1. kvartal 2008 2. kvartal 2008 3. kvartal 2008 Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet av Systembolaget Fastigheter AB, har selskapet valgt å sikre 50 prosent av totalt innbetalt egenkapital i prosjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet til den underliggende kursutviklingen. 14
Definisjoner: Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap Investeringsselskap IRR Netto leieinntekter NIBOR SPV Tegningskurs/ anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS. SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode. Single Purpose Vehicle Et selskap etablet med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. For mer informasjon om selskapet, se www.first.no For mer informasjon om kjøp av aksjer, vennligst kontakt Deres rådgiver. 15
SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS c/o First Securities ASA Fjordalléen 16 - Aker Brygge PB 1441 Vika 0115 Oslo Tlf: 23 23 80 00 First Property Fund Management AS Fjordalléen 16 - Aker Brygge PB 1441 Vika 0115 Oslo Tlf: 24 06 16 80