US Opportunities AS Kvartalsrapport september 2014
INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en positiv utvikling på 0,1 prosent. Siste kurs per aksje er beregnet til 9,80 kroner. Lånefinansieringen på 26 millioner dollar av Paramount er nå gjennomført som planlagt. Lånebeløpet vil dels benyttes til en oppgradering av de ledige arealene i andre etasje, i tillegg vil styret evaluere muligheten for en ekstraordinær utbetaling til aksjonærene. Et renoveringsprogram for å utbedre takene på boligene i Murano vil starte i løpet av høsten Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 16,3 prosent. NØKKELTALL FOR US OPPORTUNITIES AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 927 GEOGRAFISK FORDELING USA 100 % SEGMENTFORDELING Bolig 76 % Annet 24 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig brutto leieinntekt (MNOK) 66 Økonomisk ledighet 11,9 % Areal (Kvm) 88 573 FINANSIERING 2008 Totaltlån (MNOK) 128 Gjennomsnittlig lånerente 4,7% Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 2,7 MANDAT Etableringsår 2008 Forventet avviklingsperiode 2014-2016 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER 15.09.2014* Utvikling siste kvartal 0,1 % Utvikling siste år 0,5 % Utvikling siste tre år 34,5 % Utvikling siden start 16,3 % HISTORISKE UTBETALINGER 2013 0,50 2014 1,30 Totalt 1,80 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 3
AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i US Opportunities AS (USO) har steget med 0,1 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til kursutviklingen er utviklingen i eiendommene samt opptak av gjeld. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har amerikanske dollar styrket seg med cirka 2,7 prosent mot norske kroner. Valutautviklingen påvirker aksjekursen positivt. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon og valutakurs per 30. juni 2014. Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene er innhentet fra eksterne selskap i juli, og disse påvirker den beregnede aksjekursen negativt KURSUTVIKLING NOK 12 NOK 10 NOK 8 VEK per aksje NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Paramount Orlando Bolig USD 80 % 34,037 30,793 47 % Waterscape Fort Walton Beach Bolig USD 75 % 13,856 10,577 Discovery Palms Kissimmee Bolig USD 100 % 13,764 10,646 Whitney West Palm Beach Bolig USD 100 % 16,489 6,084 9 % Murano Delray Beach Bolig USD 100 % 10,427 7,909 12 % Atlanta Land I JV Atlanta Tomter USD 100 % 0 0 0 % Atlanta Land II JV Atlanta Tomter USD 75 % 0 0 0 % Fieldstone Land Kissimmee Tomter USD 80 % 0 0 0 % Sum 88,573 66,009 100 % *100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) Delray Beach 12 % Delray Beach 12 % Whitney 9 % Whitney 9 % Kissimmee Kissimmee Orlando 38 % Orlando 38 % Murano 12 % Murano 12 % Paramount 47 % Paramount 47 % Discovery Palms Discovery Palms Fort Walton Beach Fort Walton Beach West Palm Beach 19 % West Palm Beach 19 % Waterscape Waterscape * ikke hensyntatt tomtene * ikke i hensyntatt Kissimmee tomtene og Atlanta i Kissimmee og Atlanta * ikke hensyntatt tomtene * ikke i hensyntatt Kissimmee tomtene og Atlanta i Kissimmee og Atlanta Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING MURANO - DELRAY BEACH Den nye lokale forvalteren har kommet godt i gang, og vi ser allerede forbedringer i den operasjonelle driften. Ledigheten i bygget er redusert, og er for øyeblikket cirka 10 prosent. Et renoveringsprogram for å utbedre takene på boligene vil starte i løpet av høsten. PARAMOUNT (80 PROSENT EIERANDEL) Lånefinansieringen på 26 millioner dollar er nå gjennomført som planlagt. Lånebeløpet vil dels benyttes til en oppgradering av de ledige arealene i andre etasje, i tillegg vil styret evaluere muligheten for en ekstraordinær utbetaling til aksjonærene. DISCOVERY PALMS - ORLANDO, FL I løpet av første halvår har selskapet igangsatt flere renoveringsprosjekter. Dette inkluderer blant annet vasking av fasader og oppgradering av uteområder. Det har også blitt installert et nytt parkeringssystem. WATERSCAPE (75 PROSENT EIERANDEL) Selskapet jobber med å installere et nytt klimaanlegg på eiendommen i samarbeid med de andre eierne. Møblementet i flere leiligheter blir nå oppgradert for å øke attraktiviteten både med tanke på utleie og salg. Discovery Palms Paramount 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
STRUKTUR Cirka 2 500 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 4 200 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) US Opportunities AS (Norge) US Opportunities AB (Sverige) 54 % 46 % US Opportunities Norway AS 100 % 75 % 100 % 100 % 100 % 80 % 75 % 80 % Atlanta Land Atlanta Land II JV Whitney Murano Discovery Palms Paramount Waterscape Fieldstone Land JV Boligtomter Boligtomter West Palm Beach 141 leiligheter Delray Beach 93 leiligheter Orlando 145 leiligheter Orlando 264 leiligheter Fort Walton Beach 115 leiligheter Boligtomter GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte en emisjon i 2008 og eier investeringer i to delstater i USA. Selskapet har investert i cirka 700 leiligheter i Florida og i cirka 1 200 tomter totalt, der cirka 1 000 ligger i og rundt Atlanta, Georgia og de resterende ligger i Florida. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 15-20 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. INVESTERINGSMANDAT USO er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i tomter, boligutviklingsprosjekter og boliger i USA. Det skal hovedsakelig investeres i aktiva som har falt betydelig i verdi. PERIODISKE UTBETALINGER Det tas ikke sikte på å utbetale periodiske (årlige) beløp til aksjonærene. Utbetalinger til aksjonærene vil fortrinnsvis skje når eiendommer blir solgt. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2016, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 7
MARKEDSKOMMENTAR Den globale økonomien har vært preget av flere geopolitiske hendelser det siste kvartalet. Spesielt har den pågående konflikten i Ukraina samt den politiske spenningen mellom Russland og Vesten vært i fokus. Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i juli sin vekstprognose for den globale økonomien fra 3,7 til 3,4 prosent for inneværende år. IMF forventer at den amerikanske økonomien vil vokse med 1,7 prosent i år mens økonomien i eurosonen vil vokse med 1,1 prosent. Kina er fortsatt det landet som bidrar mest med en forventet vekst på 7,4 prosent for inneværende år. USA Det har kommet flere gode makroøkonomiske nøkkeltall fra USA den siste tiden. Den økonomiske veksten for årets andre kvartal var bedre enn ventet med en årlig veksttakt på fire prosent. ISMindeksen, som måler stemningen blant amerikanske industriledere, steg i juli fra 55,3 til 57,1. Et nivå over 50 signaliserer forventninger om BNP-vekst fremover. Arbeidsmarkedet har også bedret seg den siste tiden og juli ble den femte måneden på rad med en sysselsettingsvekst på over 200 000 personer. Økt optimisme blant industrilederne og sterke arbeidsmarkedstall tilsier fortsatt bra vekstpotensial fremover. Gode veksttall for andre kvartal og en rekke gode makroøkonomiske nøkkeltall de siste månedene fikk sentralbanksjef Janet Yellen til å indikere på et møte for kongressen i midten av juli at en renteøkning kan komme tidligere enn antatt. Mange analytikere tror nå at styringsrenten kan bli satt opp i mars 2015 istedenfor midten av neste år som er sentralbankens eksisterende anslag. I dag ligger styringsrenten i intervallet 0-0,25 prosent. EUROPA Europa har blitt påvirket av den geopolitiske uroen, og de siste BNP-tallene var lavere enn forventet. Fransk økonomi hadde nullvekst i årets andre kvartal mens Italia for tredje gang på seks år havnet i resesjon. I Tyskland falt BNP med 0,2 prosent i samme periode. Landet sees på som Europas lokomotiv og anses å være en viktig indikator for resten av regionen. Den pågående konflikten mellom Russland og Ukraina samt EUs sanksjoner mot Russland har gitt lavere etterspørsel etter europeiske varer. Dette har fått investorene til å bli bekymret over inntjeningene til bedriftene samt deres investeringsvillighet. Flere har derfor flyttet sine investeringer over til mer trygge plasseringer som blant annet tyske statspapirer. Renten på 10-årige tyske statsobligasjoner handles nå under 1,0 prosent, noe som er det laveste rentenivået noensinne. Fallende aktivitet og trussel om negativ prisvekst påvirker Europas økonomi. I juni besluttet den europeiske sentralbanken (ECB) å kutte styringsrenten ytterligere til rekordlave 0,15 prosent, i et forsøk på å stimulere økonomien. Samtidig innførte ECB negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. Det ble også annonsert en handlingspakke på 400 milliarder euro som bankene skal bruke til å finansiere bedrifter i den private sektoren. Skulle ikke disse tiltakene virke, kommer trolig ECB til å innføre kvantitative lettelser i løpet av høsten. NORDEN Norsk økonomi har vokst med jevn takt det siste året. Arbeidsledigheten holder seg lav, inflasjonen ligger rundt Norges Banks målsetting og forbrukernes kjøpelyst har tatt seg opp. Derimot har boligbygging stagnert og investeringene i oljesektoren har falt. I sin siste prognose forventer Norges Bank en BNP-vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,3 prosent til neste år. Norges Bank indikerer at styringsrenten blir holdt uendret på 1,5 prosent frem til sommeren 2015. Sveriges finansdepartement justerte i august forventningene til landets BNP-vekst. De forventer en vekst på 1,9 prosent for inneværende år, og at den tar seg opp til omlag 3,0 prosent til neste år. Dette er noe lavere enn den svenske Riksbankens prognoser i juli, hvilket trolig skyldes lavere vekstutsikter for Europa. I begynnelsen av juli valgte Riksbanken å kutte styringsrenten til rekordlave 0,25 prosent, samtidig ble rentebanen også nedjustert. Finansminister Anders Borg uttalte nylig at kutt i offentlige utgifter og skatteøkninger vil være nødvendig for å styrke landets statsfinanser. Dette vil gi Sverige bedre handlingsrom i tiden fremover. 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet USO. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i USO. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i USO. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no