RÆLINGEN KOMMUNE Utbyggingsservice Sendes i følge adresseliste Deres ref.:/deres dato: / Vår ref.: 2011/1559-23/EVAPET Arkivkode: Regulerin g Dato: 05.03.2012 Behandling av reguleringsforespørsel vedrørende Bjerkelivegen - Vestre Strøm, del av gnr/bnr 106/1 I henhold til plan- og bygningslovens 4-1 og 12-9 fastsatte planutvalget planprogram datert 12.12.2011, revidert 09.02.2012. For fullstendig vedtak i planutvalget 27.02.2012, se vedlagte samlet sak med vedlegg. Fastsatt planprogram skal legges til grunn for forslagsstillers arbeid med utforming av planforslag med tilhørende konsekvensutredning. Kopi av fastsatt planprogram sendes til de som har avgitt høringsuttalelse til forslag til planprogram. Fastsetting av planprogram kan ikke påklages. Med hilsen John Hage plan- og bygningssjef Eva Grethe Pettersen avd.landskapsarkitekt Vedlegg 1 Adresseliste for oversendelse av fastsatt planprogram for Bjerkelivegen - Vestre Strøm, del av gnr/bnr 106/1 3 Forslag til planprogram for Bjerkelivegen - Vestre Strøm, del av gnr/bnr 106/1, revidert 09.02.2012 4 Situasjonsplan og landskapssnitt for DES-boliger, datert 12.10.2010 5 Perspekitv av DES-boligene - eksempel på bearbeidinger, datert 09.02.2012 5 Bilder fra bemerkninger fra Bjerkelivegen vel og Jørgen Robsrudsvegs vel, mottatt 01.02.2012 Postadresse: Postboks 100 2025 Fjerdingby Besøksadresse: Bjørnholthagan 6 2008 FJERDINGBY Organisasjonsnr.: Internett: E-post: 952 540 556 www.ralingen.kommune.no postmottak@ralingen.kommune.no Telefon: 63 83 51 10 Telefaks: 63 83 52 33 Bankgiro: 1503.0543707
side 2 Kopi til: Blå arkitektur landskab ab v/ Louise Robinson DES-klubben v/ leder Harald Hallstensen E.G. bygg Oslo AS v/ Lorentz Kvalvik Box 7036 S-12107 Stockholm Globen, Sverige Aurora Marketing AS, Postboks 2005 RÆLINGEN 15 Landstads Gate 10 2000 LILLESTRØM
RÆLINGEN KOMMUNE Utbyggingsservice Postadresse: Postboks 100 2025 Fjerdingby Besøksadresse: Bjørnholthagan 6 2008 FJERDINGBY Organisasjonsnr.: Internett: E-post: 952 540 556 www.ralingen.kommune.no postmottak@ralingen.kommune.no Telefon: 63 83 51 10 Telefaks: 63 83 52 33 Bankgiro: 1503.0543707
side 4 RÆLINGEN KOMMUNE Arkivkode/-sak: Regulering / 2011/1559-18 Saksframlegg Saksbehandler: Eva Grethe Pettersen Behandling av reguleringsforespørsel vedrørende Bjerkelivegen - Vestre Strøm, del av gnr/bnr 106/1 Rådmannen tilrår planutvalget å fatte følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 råder planutvalget tiltakshaver til å vente med å fremme reguleringsplan for Bjerkelivegen Vestre Strøm inntil endret formål for arealet er vurdert i forbindelse med rulleringen av kommuneplanen, da forslaget til endring av reguleringsplan ikke er i tråd med hverken gjeldende reguleringsplan eller arealdelen til kommuneplanen. Saksprotokoll i Planutvalget - 27.02.2012 Behandling: Kjell Helleland (Ap) fremmet følgende forslag til vedtak: (se vedtak) Votering: Forslaget fra Helleland ble satt opp mot rådmannens tilråing og ble vedtatt med 8 mot 1 stemme (SV) Vedtak: 1. Planutvalget stiller seg positiv til reguleringsforespørselen om en omregulering av området fra friluftsformål til boligformål. Planprogram datert 12.12.2011, revidert 09.02.2012, fastsettes i hht plan- og bygningslovens 4-1 og 12-9. 2. Det forutsettes at ny bebyggelse tilpasses estetiske til eksisterende boliger i området. Ny bebyggelse må innpasses i størst mulig grad inn i terrenget, slik at bygningene fremstår som minst mulig dominerende. 3. Estetisk kvalitet vil vektlegges av planutvalget i videre planprosess. Vedlegg 1 Forslag til planprogram for Bjerkelivegen - Vestre Strøm, del av gnr/bnr 106/1, revidert 09.02.2012 2 Situasjonsplan og landskapssnitt for DES-boliger, datert 12.10.2010 3 Perspektiv av DES-boligene - eksempel på bearbeidinger, datert 09.02.2012 4 Bilder fra bemerkninger fra Bjerkelivegen vel og Jørgen Robsrudsvegs vel, mottatt 01.02.2012
side 5 Ikke trykte vedlegg: 1. Akershus Fylkeskommune, datert 31.01.2012 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 25.01.2012 3. Statens vegvesen, datert 26.01.2012 4. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne, datert 17.01.2012 5. Romerike avfallsforedling, datert 27.01.2012 6. Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS, datert 19.12.2011 7. Bjerkelivegens vel og Jørgen Robsrudsvegs vel, mottatt 01.02.2012 8. Naboer til Strømmsalleen, datert 30.01.2012 9. Kamphusvegen vel, datert 30.01.2012 10. Siri Elisabeth Schjatvet, datert 31.01.2012 11. Harald Hallstensen, notat fra Ellen Klynderud, e-post mottatt 27.01.2012 Saksutredning Bakgrunn: De Eldres Boligspareklubb, DES-klubben, som er tiltakshaver ønsker å bygge boliger for eldre på Vestre Strøm, et areal som i arealdelen til kommuneplanen er avsatt til friområde og i gjeldende reguleringsplan for Vestre Strøm er regulert til friluftsområde med underformål lek, sport. I følge bestemmelsene til reguleringsplanen er det på den delen av friluftsområdet som ligger nord for gravlunden tillatt å anlegge ski-/akebakke og fotballøkke. Arealet har tidligere vært jorde under Vestre Strøm gård og eies av Jørgen Robsruds arvinger. Den 14.12.2011 ble det varslet oppstart av reguleringsarbeid for arealet samtidig med at planprogram for konsekvensutredning ble lagt ut til høring. Beliggenhet: Arealet er på ca. 6 da og ligger nord for Stalsberg gravlund, mellom endene av de to boligvegene Jørgen Robsrudsveg og Bjerkelivegen på Vestre Strøm. Arealet består av en bratt skråning med et flatere areal nede mot Bjerkelivegen i øst. Arealet har også en gang- og sykkeladkomst direkte fra Gamle Strømsveg i sørvest. Mot vest er det regulert en mulig sti ned mot Strømsdalen. For videre beskrivelse av prosjektet vises det til vedlagte forslag til planprogram og foreløpige tegninger fra tiltakshaver av prosjektet. Beskrivelse av forslag til utbygging: DES-klubbens forslag til utbygging som er tegnet av Blå arkitektur landskap ab, viser 4 stk blokker der to og to blokker henger sammen med mellombygg med heiser og trapper. Fra utganger fra heiser/svalganger kommer man direkte ut på terreng i forskjellige nivåer mellom de to rekkene av blokker. Hver blokk går opp til maks. 4 etasjer med leiligheter. Det er foreslått 42 leiligheter med størrelser på fra 65 kvm til 110 kvm. Under blokkene er det planlagt boder samt garasjekjellere mot øst / Bjerkelivegen. Via Strømsalleen / Jørgen Robsrudsveg foreslås adkomst for taxi. I tillegg til snuplass her foreslås noen handicap-plasser. For å kunne flytte inn i en leilighet må man være medlem i DES-klubben og være fylt 60 år. Videre vil det ikke være tillatt med fremleie av leiligheter. Tiltakshaver har foreslått 1.5 p-plasser pr. bolig da flere av beboerne ikke vil ha bil og det vil bli brukt en mindre buss for transport til aktiviteter. Situasjonsplan datert 12.10.2010 mangler imidlertid 11 p-plasser i forhold til denne dekning. Forslaget til utbygging må dermed eventuelt omarbeides. Vurdering av fortau: På grunn av at prosjektet er foreslått med 42 leiligheter og at Bjerkelivegen er adkomstveg for 13 stk. eksisterende boliger så stilles det i følge kommunens normer for adkomstveg i boligområde krav om fortau. Bjerkelivegen og Linjevegen ut til gang- og sykkelvegen i
side 6 Strømsdalen er derfor ved varslingen av oppstart av reguleringsarbeid tatt med innenfor avgrensning av planen. Man har dermed mulighet i planarbeidet til å vurdere om det skal bygges fortau her. I gjeldende reguleringsplan for Vestre Strøm er Bjerkelivegen regulert med en bredde på 10 m vegformål. Dette er ca. 4 meter smalere på hver side enn det som er tatt med innenfor varslet avgrensningen av ny reguleringsplan. For noen av boligtomtene langs vegen vil dette bety mindre oppstillingsplass til bil foran garasjen dersom garasjen har direkte utkjøring til vegen. Av de 13 boligeiendommene som ligger langs Bjerkelivegen, eier 7 stk. av disse til midten av vegen. Dersom eierne ved en regulering til fortau ikke ønsker å avgi areal til dette må arealet eventuelt eksproprieres. Fjernvarmeområde: Området ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme på kart fra Akershus fjernvarme AS. Boligene må dermed tilrettelegges med vannbåren varme for å kunne ta i mot fjernvarme. Planspørsmål: Det er i møter med tiltakshaver informert om at administrasjonen i Rælingen kommune ønsker at forslaget til utbygging fortrinnsvis bør vurderes gjennom den nært forestående rulleringen av kommuneplanen. De Eldres Boligspareklubb (DES-klubben) ønsker ikke dette på grunn av at de har brukt lang tid på planene fram til nå og at prosjektet i så fall vil komme langt inn i framtiden og neppe kunne gjennomføres, da opsjonsavtalen er tidsbegrenset og vil utgå på dato før planprosessen er ferdig. De viser til at det er mangel på denne typen bolig nært kollektive kommunikasjonsmidler i kommunen og at de har over 200 medlemmer som venter på bolig. Videre viser de til at kommunestyret allerede med et vedtak i forbindelse med behandling av handlingsprogram for 2012-2015 åpnet for snarlig omregulering. Vedtaket det siktes til er et verbalvedtak der rådmannen bes om å vurdere om det er mulig å legge til rette for at private utbyggere kan få til forsert bygging av boliger for eldre (+60). Behandling av reguleringsspørsmålet i planutvalget: På grunn av at tiltakshaver vil utarbeide reguleringsplan for området før rullering av kommuneplanen, så ønsker rådmannen at selve reguleringsspørsmålet behandles av planutvalget. Gjennom en vurdering i kommuneplansammenheng vil man kunne vurdere alternative plasseringer av slike boliger. Det vises her til bemerkninger fra naboer til Strømsalleen om alternative plassering av utbyggingen, se under innkomne merknader. Videre har det fra Kirkeforvaltningen i Skedsmo kommune vært vurdert å utvide Stalsberg kirkegård på dette arealet som grenser inntil kirkegården da kirkegården begynner å bli fullt utnyttet med graver. Krav til konsekvensutredning: På grunn av at arealet i dag er regulert til friluftsområde, lek, sport har administrasjonen i kommunen stilt krav om at dersom det utarbeides en reguleringsplan som foreslår omdisponering av arealet til utbygging kreves det at planforslaget konsekvensutredes. Arealet har antakeligvis ikke vært mye benyttet til lek/sport i de senere årene, men dette kan endre seg etter generasjonsskifter i området i fremtiden. En konsekvensutredning vil også kunne gi svar på om det finnes erstatningsarealer for friområdet, se pkt. 6 og 8 i vedlagte forslag til planprogram. Varsling av oppstart av planarbeid og høring av planprogram: Den 14.12.2011 varslet konsulent for tiltakshaver, Blå arkitektur og landskap ab, oppstart av reguleringsplanarbeid for Bjerkelivegen Vestre Strøm, sammen med høring av planprogram for konsekvensutredning som var utarbeidet i samråd med administrasjonen i kommunen. Det ble samtidig varslet oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen. Orienteringsmøte:
side 7 I forbindelse med varsel om oppstart av reguleringsarbeidet ble det varslet et orienteringsmøte som ble avviklet på Heimen den 11. januar. Blå arkitektur landskap ab, som har tegnet forslag til planer for utbygging av 42 leiligheter for DES-klubben, orienterte om forslaget. Leder av DES-klubben var også tilstede og svarte på spørsmål. Det var stort oppmøte av beboere fra Vestre Strøm samt noen medlemmer av DES-klubben. Innkomne merknader: Resymè og kommentarer til de 11 stk. bemerkningene som har kommet inn til varslingen av oppstart av reguleringsarbeid, forslag til planprogram og forhandling om utbyggingsavtale: Akershus Fylkeskommune: Fylkeskommunen sier at det er ingen registrerte fornminner innenfor området, men at det vil bli gitt en endelig uttalelse når planen legges ut til offentlig ettersyn. Videre har Fylkesrådmannen ingen merknader knyttet til nyere tiders kulturminner. Andre regionale interesser Barn og unges interesser: Fylkesrådmannen vil minne om Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn- og unges interesser i planleggingen Her fremholdes i pkt. 5 c: Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, eller dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt b ovenfor, for å møte dagens eller framtidens behov ikke blir oppfylt. Fylkesmannen viser til rundskriv T- 2/2008 om barn og planlegging hvor det legges vekt på at RPR for barn og unge skal håndheves strengere, og at i de tilfeller det er interessekonflikter bør barns behov for aktivitetsfremmende arealer veie tyngst. Universell utforming: Fylkesrådmannen viser bl.a. til formålsparagrafen i ny plan- og bygningslov og at det er et nasjonalt mål å sikre at planleggingen virker inkluderende, slik at alle kan benytte bebyggelse og uterom på en likestilt måte. Fylkesrådmannens vurdering: Fylkesrådmannen anbefaler at omdisponeringen av området behandles i forbindelse med rullering av kommuneplanen for Rælingen. Rulleringen av kommuneplanen muliggjør en helhetlig vurdering av endret arealdisponering. Kommuneplanen er kommunens overordnede styringsverktøy for arealbruk og er forankret i en omfattende prosess med medvirkning og politikk vedtak i kommunestyret. Når det gjelder forslag til planprogram er Fylkesrådmannen positiv til både tema som skal utredes og de ulike alternativene. Fylkesrådmannen vil vurdere å legge saken frem for fylkesutvalget med anbefaling om innsigelse dersom planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og hensynet til barn og unge og friluftsinteresser ikke er tilstrekkelig ivaretatt. Rådmannen slutter seg til kommentarene fra Fylkesrådmannen om at omdisponeringen bør behandles i forbindelse med den nært forestående rulleringen av kommuneplanen. Videre at det vil i det videre arbeidet med konsekvensutredning være viktig å vurdere barn og unges behov for lekeareal i området samt friluftsinteressene. Spørsmålet vil være om det blir igjen tilstrekkelig areal for disse formålene eller om det finnes noen erstatningsarealer. Denne vurderingen må gjøres enten ved rullering av kommuneplanen eller ved en konsekvensutredning i forbindelse med regulering av området til utbygging. Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Fylkesmannen viser til at siden reguleringsformålet ikke er i samsvar med kommuneplanen, vil det bli utarbeidet en konsekvensutredning og at det nå varsles planoppstart sammen med forslag til planprogram. Planprogram
side 8 Etter Fylkesmannens vurdering tar planprogrammet for seg viktige sentrale tema. De vil imidlertid påpeke at området per i dag består av en forholdsvis urørt helling som er en del av et ravinelandskap, må det også foretas en utredning av naturmangfoldet innenfor planområdet. De viser her til de miljørettslige prinsippene i naturmangfoldsloven 8-12 som skal legges til grunn ved utøving av offentlig myndighet. Disse må synliggjøres i konsekvensutredningen. Videre sier Fylkesmannen at ravinelandskap er en særpreget landskapsform for Romerike, som ofte innehar både landskapsmessige og biologiske verdier. Slike områder er per i dag i stor grad nedbygget eller planert. Etter Fylkesmannens vurdering må derfor naturmangfoldet inn som et utredningstema i planprogrammet. Friområde Fylkesmannen ønsker å presisere at omdisponering av friområder til utbyggingsformål vurderes som uheldig, og bør på generelt grunnlag unngås. De viser her til Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge som stiller krav til at det ved omdisponering av arealer som blir brukt til barns lek, skal skaffes fullverdige erstatningsarealer. Planprogram Det er ikke registrert noen viktige arter eller naturtyper i DN sine artskart eller naturbase for denne skråningen som ønskes å bygges ut av DES-klubben. Miljøvernrådgiveren i kommunen mener at når det stilles krav til utredning av naturmangfoldet, så må det foretas en undersøkelse til våren da denne skråningen ikke er undersøkt i forbindelse med kartleggingen av verneverdige landskapsområder i kommunen. Grunnen til at dette arealet tidligere ikke er undersøkt er at det er bygget helt inne og at det er veldig lite igjen av det som kan kalles en ravinedal. Arealet gror nå igjen fordi det blir lite benyttet til det formålet det er regulert til. Friområde Forholdet til friområde/lekeareal for barn og unge skal utredes i følge planprogrammet, dette gjelder også i forhold til framtidig behov for slike arealer. Statens vegvesen: Statens vegvesen viser til at det er planlagt adkomst fra kommunal veg og at de ikke har noen merknader til varslet oppstart. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne: Rådet har ingen bemerkninger til at det startes opp arbeid med en reguleringsplan. Romerike avfallsforedling (ROAF): ROAF anbefaler at renovasjonen i området med ny bebyggelse legges opp til mest mulig bruk av fellesløsninger, på grunn av støy og trafikkfare inne i boligområder. Det nye utbyggingsområdet ligger innerst i en boligveg med eneboliger der det ikke er felles renovasjon. For det nye feltet vil det eventuelt bli felles renovasjon. Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS (NRBR): NRBR sier blant annet at det er viktig å tilrettelegge for rednings- og slokkemannskaper og at tilgjengelighet til bygning blir ivaretatt. I den videre eventuelle reguleringen av området må det planlegges tilrettelegging for de forholdene som NRBR her nevner. Bjerkelivegens vel og Jørgen Robsrudsvegs vel v/ Egil Olsen og Ole Jørgen Koldrup m/ underskrift fra 65 stk. personer samlet for de to vellene:
side 9 Merknader til omregulering av friluftsområdet: Velforeningene viser til at det i 1980-90 årene var mye aktivitet i bakken hele vinteren fordi området da hadde lite vegetasjon og fordi det var mange barn i området på denne tiden. Beboerne håper at det kan gjøres en planering av det flatere nederste arealet på området slik at man kan få en attraktiv ball- og lekeplass og at det kan tillates at vegetasjon kan fjernes slik at områdets opprinnelige muligheter for ski/akeaktiviteter kan gjenoppstå. Det vises videre til flere overordnede retningslinjer for planlegging der det står at også framtidige barns behov for friområder skal sikres. Merknader til utbygging av eldreleiligheter: Velforeningene mener at det er andre arealer, som for eksempel i Strømsdalen som er lettere tilgjengelig for eldre enn dette arealet. De mener videre at arealet ikke ligger sentralt i forhold til kommunens sentere for helse og sosiale tjenester og heller ikke i forhold til nærbutikk og sosiale tilbud. Den omtalte eldreflukten kan ikke sees på som et problem da eldre representerer lave skatteinntekter. Kommunetilhørighet kan også endre seg gjennom at kommuner i området kan bli sammenslått i framtiden. Merknader til planer for utbygging av et eventuelt omregulert friluftsområde med 4-etasjes blokker: Velforeningene viser til de restriksjoner som er gitt i bestemmelser for de boligene som er bygd i samme skråningen som nå foreslås bebygget med blokker, dette gjelder husenes form, orientering, størrelse og høyde. De viser også til kommunens estetiske retningslinjer for planog byggesaksbehandlingen, vedrørende byggets tilpassning til terrenget, oppføring av nye bygg og enhetlige områder. Eksisterende planer for utbygging av friluftsområdet: De viser til at hovedfokus for utforming og plassering av bebyggelsen er de nye beboernes soleksponering. De foreslåtte fire blokkene er derfor orientert øst-vest og tilnærmet vinkelrett på kotene i skråningen og dermed vinkelrett på retningen for eksisterende bebyggelse. Velforeningene har ved hjelp av høyder gitt i situasjonsplanen for ny foreslått bebyggelse, lagt inn de foreslåtte blokkene på bilder som er vedlagt deres bemerkning. De mener dette beskriver en bebyggelse som bryter totalt med form, orientering og størrelser på eksisterende bebyggelse og med de eksisterende reguleringsbestemmelsene for resten av området. For eksisterende bebyggelse mener de blokkene vil arte seg som en sammenhengende vegg på 50-60 m med høyde på fra 8 m til 18 m over eksisterende terreng. Dette vil ta all utsikt mot sør og begrense soleksponeringen betraktelig. De sier det er uforståelig at behovet til beboere i et nytt boligprosjekt skal gå på bekostning av behovene (lys, utsikt, miljø og livskvalitet) til eksisterende beboere i området. Vedrørende innsyn viser de til rådmannens vurdering av behov for bevaring av en vegetasjonsskjerm mellom de nyeste eneboligene i skråningen og de eldre boligene i Bjerkelivegen i den siste reguleringen av området. De mener det er vanskelig å få øye på leke- og grønt arealer for allmennheten i forslag til situasjonsplanen for utbyggingen. Det eneste de kan se er en smal stripe i skråningen mot kirkegården som gir mulighet for lek. Grønt- og lekeområdene mellom blokkene vil allmenheten oppfatte som et område tilhørende beboerne i blokkene. I realiteten vil dette fjerne alle muligheter for allmenn ferdsel og aktivitet i området, som i tillegg vil få stort tilfang av biltrafikk. Belastning for Bjerkelivegen ved utbygging: I Bjerkelivegen er det i dag 13 eneboliger. 43 planlagte leiligheter innerst i enden av vegen vil representere en enorm økning i biltrafikken på vegen, som vil gi opphav til økt støy økt lokal forurensing og økt fare, særlig for barn. Dette vil sannsynligvis innebære en utbygging med økt vegbredde og fortau. Noe som antakeligvis vil medføre inngrep i eiendommene langs vegen og redusere mulighetene for oppstillingsplass foran eksisterende garasjer. Beboerne langs vegen er ikke innstilt på å avgi grunn til denne vegutvidelsen. De mener det opereres med for lave tall for forventet trafikkbelastning i Bjerkelivegen etter en eventuell utbygging. Sluttkonklusjon: Beboerne langs Bjerkelivegen og langs Jørgen Robsrudveg er helt i mot de foreslåtte planene for omregulering av friluftsområdet og bebyggelse med boligblokker. De ønsker å bevare
side 10 området som et fri-/friluftsområde med tanke på barn og unge i dag og i fremtiden. De mener at den foreslåtte bebyggelsen ikke er terrengtilpasset, er i strid med reguleringsbestemmelsene som gjelder i området og vil forringe hele området i tillegg til konsekvensene av en betydelig økning i biltrafikken. De er i tillegg bekymret for habiliteten blant politikerne og de er opptatt av hvorledes kommunen sikrer en objektiv behandling av saken. I konsekvensutredningen skal det utredes om arealet blir benyttet til lek og sport i dag, og om det er behov for arealet til det i framtiden. Eventuelt om det er andre arealer som kan fungere som erstatningsareal. Når det gjelder vurdering av om det finnes alternative arealer for bygging av boligblokkene for eldre, så mener rådmannen at dette hører hjemme i rullering av kommuneplanen. Når det gjelder spørsmål om tilpassning av eventuell ny bebyggelse til omkringliggende bebyggelse og landskapet på stedet, så vil dette bli et tema i forbindelse med utarbeidelse av en eventuell reguleringsplan for bygging av boliger. I en slik reguleringsplanprosess vil sol/lysforhold, utsikt mv. for eksisterende bebyggelse bli belyst ved for eksempel utarbeidelse av sol/skyggekart for de mest viktigste tidspunktene på året. Det må også utarbeides perspektivtegninger ut fra 3D-modeller av ny bebyggelse som viser utsikt fra eneboligtomtene som ligger nord og sørøst for området. Dersom det viser seg at det bør bygges fortau langs Bjerkelivegen, så ville det eventuelt bli foreslått å bygge dette innenfor areal som allerede i dag er regulert til vegformål, se under kapittelet Vurdering av fortau. For å kunne vurdere hva slags innvirkning den foreslåtte utbyggingen vil gi må det, som det fremgår av forslaget til planprogram, gjøres en trafikkanalyse for alle de mulige alternativene til utbygging som er foreslått utredet i planprogrammet til konsekvensutredningen. Analysen må omfatte både gående, syklende og biltrafikk i Jørgen Robsrudveg/Strømsalleen samt i krysset Strømsalleen/Gamle Strømsveg. Trafikkanalysen må i tillegg omfatte Bjerkelivegen/Linjevegen der hovedadkomst for biler til eiendommen er tenkt, samt en vurdering av om det må bygges fortau. Når det gjelder habilitet, så er det slik at politikerne selv har ansvar for å vurdere dette i forbindelse med behandling av saken. Naboer til Strømsalleen v/ Egil Bingen, Gamle Strømsveg 74 Odd Samstad, Strømsalleen 1 Kari Sandor, Strømsalleen 2 Tom Abrahamsen, Strømsalleen 16 Odd Gjersvoll, Strømsalleen 10 Linn Rosengren, Strømsalleen 8 Generelt: De mener at blokkbebyggelsen vil virke mistilpasset i forhold til øvrig bebyggelse. Nye blokker bør plasseres i områder nær eksisterende blokker. Det vises her til tilgjengelig areal i øvre og nedre del av Strømsdalen. Primært mener de at det aktuelle arealet ikke skal omreguleres fra nåværende status, sekundært at kun omregulering til bebyggelse med eneboliger aksepteres og da med de reguleringsbestemmelsene som gjaldt for det eksisterende villaområdet. Trafikkforhold: De mener at biltrafikken i Strømsalleen allerede er så stor at enhver økning av denne er uakseptabel. Dette gjelder både under byggeperioden og etter innflytting. De mener at Jørgen Robsrudsveg må stenges, helst ved Strømsalleen, og opparbeide gang-/sykkelveg GS2 som adkomstveg til Gamle Strømsveg. Utkjøringen her mener de er oversiktlig.
side 11 Når det gjelder vurdering av om det finnes alternative arealer for bygging av boligblokkene for eldre, så mener rådmannen at dette hører hjemme i rullering av kommuneplanen. Når det gjelder spørsmål om tilpassning av eventuell ny bebyggelse til omkringliggende bebyggelse, så vil dette bli et tema i forbindelse med utarbeidelse av en eventuell reguleringsplan for bygging av boliger. Det må foretas en vurdering av om det er hensiktsmessig å ha adkomst for trafikken som er tenkt via Strømsalleen til den nye bebyggelsen direkte inn fra Gamle Strømsveg via gang- og sykkelvegen GS2 som går langs nordvest grensen til kirkegården. Denne gang- og sykkelvegen er regulert i en bredde på 6 m i gjeldende reguleringsplan for Vestre Strøm, men har en bredde på under 2 m i dag. Dette vil si at dersom det skulle bygges ny kjøreveg med fortau med bredde på ca. 10-11 m bred, så måtte man gå inn på vigsla jord på gravlunden og/eller langt inn på boligtomten gnr/bnr 106/181 og eventuelt også inn på gnr/bnr 106/486. Den første boligtomten ville også blitt enda mer berørt ved at det måtte bygges avkjørsel vinkelrett ut på Gamle Strømsveg. Kamphusvegen vel v/ Eivind A. Martinsen, Kamphusvegen 1B Caspar Seip, Kamphusvegen 2A Inge Duklet/Gro Flateby, Kamphusvegen 2B Inge Krokan, Kamphusvegen 3B Rune Henriksen, Kamphusvegen 4 og 6 De mener at det aktuelle planområdet ikke skal reguleres om til boliger i det hele tatt. Området må fortsatt være regulert til formål lek og sport da det er det eneste friområdet for slik bruk i området i dag. Dessuten ligger det sentralt og lett tilgjengelig for barn og ungdom i boligene i Bjerkelivegen, Strømsalleen, Kamphusvegen, Jørgen Robsrudsveg. Dessuten vil området lett kunne benyttes fra boligene langs Gamle Strømsveg og fra Linjevegen/Vestre Strøm Borettslag. Tiltakshaver planlegger ankomst for av- og påstigning/vareleveranse og taxitransport til området fra Jørgen Robsrudsveg og Strømsalleen. På grunn av at trafikkbelastningen på Strømsalleen allerede i dag er stor, så må konsekvensutredningen av planprogrammet ta hensyn til at Strømsalleen har dårligere vegstandard enn Jørgen Robsrudveg ved at Strømsalleen er 1 m smalere. Krysset Kamphusvegen/Strømsalleen er uoversiktlig i dag samt at Strømsalleen er gjennomgangsveg for fotgjengere og syklister fra Linjevegen i tillegg til de som bor i området. Videre er trærne i Strømsalleen regulert til bevaring. Utbyggingen vil føre til parkering langs Jørgen Robsrudsveg. Ved en eventuell omregulering til boligformål mener de at det bare skal tillates gang- og sykkeltransport fra Jørgen Robsrudsveg til boenhetene. I konsekvensutredningen skal det utredes om arealet blir benyttet til lek og sport i dag, og om det er behov for arealet til det i framtiden. Eventuelt om det er andre arealer som kan fungere som erstatningsareal. Vedrørende spørsmål om konsekvenser vedrørende trafikk vises det til rådmannens kommentarer til merknadene fra Bjerkelivegen vel og Jørgen Robsrudsvegs vel. Siri Elisabeth Schjatvet, eier av Strømmsalleen 4: På grunn av at den nye bebyggelsen som foreslås oppført skal bebos av eldre må det forventes mer trafikk av drosjer, hjemmesykepleie, tilsyn av familie og besøk m.v. enn for andre typer husstander. Denne typen trafikk som kommer i tillegg til beboernes egen bilkjøring antas for det meste å gå til Jørgen Robsrudsveg på grunn av nærheten til Gamle Strømsveg med tilgang til sentrumsområdet i Strømmen, buss og jernbane. Hun mener at Srømsalleen og Jørgen Robsrudsveg ikke vil tåle en slik økt trafikkbelastning og at den mest hensiktsmessige adkomsten for denne trafikken er den nåværende gangvegen som går fra Jørgen Robsrudsveg ut til Gamle Strømsveg. Trafikk til Jørgen Robsrudsveg forutsettes da stengt.
side 12 Når det gjelder vurdering av konsekvenser for trafikk vises det til rådmannens kommentarer til merknadene fra 6 stk. andre naboer til Strømsalleen. Harald Hallstensen, leder for DES-klubben Harald Hallstensen har sendt over et notat fra Ellen Klynderud som er født og oppvokst på Vestre Strøm for å vise hvilke aktiviteter det har vært på arealet som de ønsker å bygge ut, da sett i et historisk perspektiv. Han sier selv at han bare har sett et enkelt akespor og spor etter rådyr, samt at det har vært en enkel huske der og at et fotballmål er observert i fjor høst. Ellen Klynderud sier i sitt notat at jordstykket var en del av innmarka til Vestre Strøm gård som ble kjøpt av Jørgen Robsrud i 1920 åra. Ravineområdene sør for husene på gården, kalt Kjerringa og Kamphusbakken ble mest brukt til beiter, men også til grasproduksjon. Det som ble mest brukt til skibakke på 50-tallet var de bakkene som lå nærmest uthusene på gården, som ble kalt Kjerringa og der det nå er bygd boliger. På midten av 50-tallet ble det opprettet en skiskole som benyttet Kjerringa til slalåmbakke og som var opprinnelsen til alpingruppa på Strømmen som da hadde Norges beste alpinist, Arild Holm. (Også faren til Aksel Lund Svindal trente her.) Det friområdet som ligger igjen nå var aldri mye benyttet til skibakker/friområde på 50-tallet. Ellen Klynderud mener at kommunen må søke å fortette istendenfor å bryte markagrensen og at det gjenstående arealet på Vestre Strøm kan nyttes til eldreboliger må være i manges interesse. Rådmannen synes det er interessant å høre hvordan området ble benyttet da det lå som åpne jorder under Vestre Strøm gård. Man ser at tidene har forandret seg og selv om det er mange flere som bor innenfor selve den gamle gårdens grenser i dag, så ser det ikke ut til at heller det lille som ligger igjen av friareal blir mye benyttet hverken vinter eller sommer. I dag er det slik at barn blir kjørt til forskjellige aktiviteter utenfor hjemmet. Likevel vet man ikke hva som kan skje inn i de neste 50 årene, om det da er behov for det friområdet som ligger igjen på Vestre Strøm. Forslag til planprogram: Forslag til planprogram som ble lagt ut til høring sammen med varsel om oppstart av reguleringsplanarbeidet for Bjerkelivegen Vestre Strøm, datert 12.12.2011. Er blitt revidert etter høringsrunden. På bakgrunn av uttalelse fra Fylkesmannen er det tatt inn ett nytt tema for hva som skal utredes for de ulike mulige alternativer til bruk av arealet. Dette temaet er registrering og utredning av naturmangfoldet, se pkt. 8.1 siste kulepunkt i forslag til planprogram. Øvrige vurderinger, som tilpassning av ny bebyggelse til landskapet og omkringliggende bebyggelse og vurdering av solforhold er uansett forhold som må vurderes ved en omregulering. Rådmannens konklusjon: Som administrasjonen har orientert tiltakshaver om i møte bør endret formål vurderes i forbindelse med rulleringen av kommuneplanen som er nært forestående da den foreslåtte utbygging av eldreboliger ikke er i tråd med hverken gjeldende reguleringsplan eller arealdelen til kommuneplanen. Dersom planutvalget mener at tiltakshaver kan fortsette planarbeidet uten at endring av formål blir vurdert ved rullering av kommuneplanen, så vil det være en risiko for utbygger at forslag til reguleringsplan kan bli avvist ved 2. gangsbehandling eller ved sluttbehandling i kommunestyret. Bakgrunnen for en slik avvisning av planforslag kan være at overordnet myndighet kommer med innsigelse på grunn av at barn- og unges interesser ikke blir ivaretatt. Vedlagte forslag til planprogram vil måtte fastsettes av planutvalget dersom reguleringsplanprosessen skal føres videre iht. plan- og bygningslovens 12-9.
side 13 Rælingen, (dato) Eivind Glemmestad rådmann