Side 1 av 6 Arkivsak: 15/539-17 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Detaljregulering for Carlbergveien 1 og 3 Gbnr 98/54 og 55 Saksbehandler: Vibeke Olsen Arkiv: L13 Saksnr.: Utvalg Møtedato 28/15 Kommunalt råd for funksjonshemmede 24.08.2015 87/15 Plan- og miljøutvalget 25.08.2015 58/15 Kommunestyret 03.09.2015 Plan- og miljøutvalget innstiller: Behandling/vedtak i Kommunestyret den 03.09.2015 sak 58/15 Behandling: Votering Plan- og miljøutvalgets innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyret: Behandling/vedtak i Plan- og miljøutvalget den 25.08.2015 sak 87/15 Behandling: Votering Forslag til innstilling enstemmig vedtatt.
Side 2 av 6 Vedtak i Plan- og miljøutvalget: Behandling/vedtak i Kommunalt råd for funksjonshemmede den 24.08.2015 sak 28/15 Behandling: Det ble fremmet følgende omforent forslag: «revidert 14.08.2015 og planbeskrivelse revidert 20.02.2015 tas til orientering. Rådet forutsetter at hensynet til universell utforming blir godt ivaretatt gjennom planverk og forskrifter. Dette må gjelde både bygg, adkomst, parkering og utearealer.» Votering Omforent forslag enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunalt råd for funksjonshemmede: revidert 14.08.2015 og planbeskrivelse revidert 20.02.2015 tas til orientering. Rådet forutsetter at hensynet til universell utforming blir godt ivaretatt gjennom planverk og forskrifter. Dette må gjelde både bygg, adkomst, parkering og utearealer. Forslag til innstilling: Saksorientering: Jansen Arkitekter AS har på vegne av Personalpartner sendt inn forslag til detaljregulering for Carlbergveien 1-3. Formålet med planen er å legge til rette for oppføring av kombinasjonsbygg inneholdende næring og tjenesteyting, med tilhørende parkering og utomhusanlegg. Planområdet omfatter eiendommen Gbnr 89/54 og 55 samt del av veiareal tilhørende Gbnr 89/9 og kommunal veigrunn (Carlbergveien). Planområdet er på til sammen 2,48 daa. Som en del av utredningen er det utarbeidet en mulighetsstudie som viser utnyttelse med kombinasjonsbygg i 3 etasjer pluss parkeringskjeller. I 1. etasje er det vist næringsarealer, i 2. etasje kontor og i 3. etasje tjenesteyting. Planen legger til rette for en bebyggelse på inntil 65% BYA og en gesimshøyde på 11 meter.
Side 3 av 6 Medvirkning: Oppstart av planarbeid ble annonsert i Moss Avis den 27.05.14. Frist for innspill ble satt til 20.06.14. Offentlige instanser og naboer ble varslet med brev den 23.05.14. Ved varsel om oppstart ble det mottatt 3 innspill. Plan- og miljøutvalget behandlet planforslaget i møte 16.12.2014 sak 165/14, der planen ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn med noen endringer. Planforslag revidert i tråd med PMU sitt vedtak ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 14.04.2015-01.06.2015. I høringsperioden ble det mottatt 3 innspill fra offentlige myndigheter. Fylkesmannen i Østfold har i brev datert 26.05.25 uttalt at de ser positivt på de endringer kommunen har vedtatt, og at dette sikrer bedre kvalitet og ivaretakelse av viktige forhold. Fylkesmannen anbefaler å stille krav om at det etableres parkeringskjeller for å sikre en bedre arealutnyttelse av området. Videre anbefaler de en omformulering av bestemmelsen om støy. Fylkesmannens anbefalinger er innarbeidet i planforslaget. Østfold fylkeskommune har i brev av 28.05.2015 anbefaler i sin uttalelse å stille krav om at uteoppholdsarealer på terrasser og balkonger skal være universelt utformet. Videre foreslår de at det gjennom videre prosjektering gjøres grep for å separere elementene i planen funksjonsmessig, som for eksempel å ha forskjellige innganger til boligdelen og næringsdelen, der boliginngangen gis et tydelig boligpreg. Fylkeskonservator uttaler at kulturminneinteressene i planen er ivaretatt. Fylkesmannens anbefalinger om krav til universell utforming av terrasser og balkonger er innarbeidet i planforslaget. Anbefaling om funksjonsmessig deling av næring og bolig er videreformidlet til arkitekten og vil bli vurdert i forbindelse med behandling av byggesaken. Statens vegvesen har i brev av 10.06.2015 følgende merknader: Planforslaget berører ikke riks- eller fylkesveg og merknadene begrunnes gjennom vegvesenets sektoransvar. Statens vegvesen viser til at bestemmelser om støy bør revideres i tråd med henvisning til nyeste støyretningslinje. Det bør settes krav til sykkelparkering. Vegvesenet har også merknader til tekniske detaljer i plankartet. Plankartet og bestemmelsene er revidert i tråd med vegvesenets merknader før behandling. Miljørettet helsevern, brev datert 15.05.2015 Uteareal og eventuell lekeplass må sikres gode solforhold, være universell utformet og ikke være utsatt for støy. Selv om området ligger utenfor gulstøysone kan støy være et problem pga. kombinasjonen av boliger med næringsvirksomhet. Dette bør være viktige punkter å se på i planlegging av boliger og næringsvirksomhet i samme bygg.
Side 4 av 6 Støykravene skal ivaretas, jf. reviderte bestemmelser og vil bli fulgt opp i byggesaken. Vurdering: Bebyggelsen er i tråd med overordnet plan hva gjelder høyde, utnyttingsgrad og formål. Eiendommen ligger svært sentralt plassert i Høydenområdet, og er fra før bebygd med to bolighus som ligger isolert mellom storhandel, servicebygg og næringsbygg. Planforslaget legger til rette for en utbygging som er bedre tilpasset tilgrensende bebyggelse i nærområdet, og vil kunne inneholde servicefunksjoner som bidrar positivt til sentrumsområdet. Planforslaget legger ikke til rette for handel. I steds- og mulighetsanalyse for Høyden-Varnaveien, utarbeidet av Rambøll 2014, anbefales området benyttet til blandet formål mellom mindre plasskrevende handel, mindre produksjons- og tjenesteytende virksomheter og bolig. Uteoppholdsareal. Det legges til rette for å kunne etablere leiligheter for midlertidig botilbud i 3. etasje. Overordnet plan gir ikke føringer for arealbehov ved leiligheter i tilknytning til tjenesteyting. Kommunedelplan for Høyden-Varnaveien Melløs forutsetter at leiligheter skal ha tilgang til balkong på minst 5 m2, noe som er sikret gjennom planbestemmelsene. Det anbefales å følge de samme arealkravene som for boligformål i kommuneplanens arealdel, men deler av arealene kan ivaretas på egen terrasse/balkong. Grønnstruktur I kommuneplanens arealdel står det at det bør etableres ny vegetasjon for å sikre viktige grønne lunger i tettbygde strøk. Det bør legges spesielt vekt på bevaring og videreutvikling av vegetasjon i tresjiktet. Grøntbeltet langs veien må opparbeides med kvalitet som sikres gjennom bestemmelsene, og det gjelder krav til etablering av trerekke langs hele tomtens lengde. Trafikk Gjennomføring av planen vil medføre en forbedret trafikksituasjon ved at eksisterende avkjørsler fra bolighus til Carlbergveien saneres, og all avkjøring samles i felles adkomstvei. Planforslaget legger til rette for at det kan etableres fortau på vestsiden av Carlbergveien frem til rundkjøring, slik at fortau kan etableres når man er sikret at dette også kan bygges gjennom rundkjøring. Dette forutsettes løst gjennom reguleringsplan for del av Varnaveien fra Ryggeveien til Carlbergveien som er under utarbeidelse. Øvrig infrastruktur Eiendommen ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og det er opplyst om at bygget skal tilrettelegges for tilknytning til fjernvarme. Dette er sikret gjennom planbestemmelsene.
Side 5 av 6 Overvannshåndtering I henhold til teknisk forskrift skal overvann håndteres på egen grunn. Krav som sikrer at det i forbindelse med byggesaken sendes inn tilstrekkelig dokumentasjon på behandling av overvann bør tas inn i reguleringsbestemmelsene. Forholdet til naturmangfoldloven For alle saker som berører naturmangfold følger det av naturmangfoldloven 7 at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøvelse av offentlig myndighet, og det skal fremgå av beslutningen hvordan disse prinsippene er vurdert og vektlagt i saken. Med naturmangfold menes biologisk mangfold, landskapsmessig mangfold og geologisk mangfold. Kunnskap om naturmangfold er hentet fra Artsdatabankens Artskart og Miljødirektoratets Naturbase. Det er ikke registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter på Norsk rødliste for arter 2010 eller verdifulle arter i området. Det er ikke grunn til å tro at det omsøkte tiltak vil påvirke truet, nær truet eller verdifullt naturmangfold, og kunnskapskravet i naturmangfoldlovens 8 anses som etterprøvd. Føre-var-prinsippet er vurdert, og det anses og ikke å foreligge noen risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet ( 9). Det følger av naturmangfoldloven 10 at en påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastningen som økosystemet er eller vil bli utsatt for. Tiltaket vil imidlertid etter vår vurdering ikke påvirke økosystemet ( 10), og vi anser det ikke som nødvendig å kreve avbøtende tiltak ( 11) eller å kreve bruk av spesielle driftsmetoder ved gjennomføring av tiltaket ( 12). Barn og unge Planen legger ikke til rette for boliger, men tjenesteyting; midlertidig botilbud til voksne. Krav til lekearealer kommer dermed ikke til anvendelse. Barnerepresentanten har ingen merknader til planforslaget. Universell utforming Hensynet til universell utforming av bygg, adkomst og parkering anses godt ivaretatt gjennom teknisk forskrift. Universell utforming av utearealer og balkong er sikret gjennom. Folkehelseperspektiv: Tiltaket er svært positivt med tanke på de funksjoner som reguleringen legger til rette for gjennom Personalpartners virksomhet. Personalpartner er en bedrift som legger til rette for en aktiv arbeidsdeltagelse for personer som står utenfor det ordinære arbeidslivet i Mosseregionen. De jobber spesielt med tilbakeføring av personer til ordinært arbeidsliv i samarbeid med næringslivet i Mosseregionen. Det nye bygget vil også kunne gi mulighet for et kortvarig botilbud i tilknytning til driften av Masvo-torvet, eksempelvis for personer som trenger botrening. Miljøbetraktninger: Støy, estetikk, universell utforming og grønnstruktur er viktige miljøtema i planarbeidet. Det er ikke kjent automatisk fredete kulturminner som har behov for særskilt vern i området. Det er ikke mistanke om forurensning av grunn.
Side 6 av 6 Konklusjon: I forhold til planens omfang og detaljeringsgrad anses planforslaget godt gjennomarbeidet. Administrasjonen kan anbefale å vedta forslag til detaljreguleringsplan med noen endringer av bestemmelsene. Lovhjemmel: Planforslaget var lagt ut til offentlig ettersyn iht. Pbl 12-10. Dersom det ved 2.gangs behandling vedtas vesentlige endringer, skal planforslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn. Hvis det ikke vedtas vesentlige endringer, legges planforslaget fram for kommunestyret til endelig vedtak iht. Pbl 12-12, pkt.1. Utbyggingsavtale Varsel om oppstart av avtaleforhandlinger ble kunngjort samtidig som varsel om oppstart av planarbeid. Forhandlingene er ikke påbegynt. Saksdokumenter: Referat fra oppstartsmøte. Innspill til planarbeidet: Fylkesmannen i Østfold, brev datert 16.06.2014. Statens Vegvesen, brev datert 06.06.2014. Østfold fylkeskommune, brev datert 16.06.2014. Miljørettet helsevern. Samlet saksframstilling fra 1. gang behandling i PMU. Uttalelser til offentlig ettersyn: Miljørettet helsevern, brev datert 15.05.2015. Fylkesmannen i Østfold, brev datert 26.05.25. Østfold fylkeskommune, brev datert 28.05.2015. Statens vegvesen, brev datert 10.06.2015. Saksvedlegg: Reguleringsbestemmelser revidert 14.08.2015. Plankart revidert etter offentlig ettersyn, mottatt 17.08.2015. Planbeskrivelse revidert 20.02.15.